物业短期转售与预售合同转让：利润如何纳税

什么是联邦住宅物业短期转售规则？

联邦规则将持有连续不足365天后处置合资格加拿大住房单位或购买权的收益，视为经营收入。财产已是经营存货，或处置由列明人生事件导致时，不适用该规则；已有存货仍适用普通经营规则（所得税法，第12条）。

测试涉及持有期间及处置原因，而不仅是是否装修或曾居住。第365天或之后出售不适用自动规则，但税务处理仍取决于事实（CRA：住宅物业短期转售规则）。

365天测试涵盖住房、出租房或预售合同吗？

涵盖。联邦测试包括加拿大住房单位（包括出租房）及取得住房的权利（包括预售购买权）。计算处置前拥有单位或持有权利的天数（所得税法，第12条；CRA：主要住所及短期转售物业）。

CRA规定买方取得所有权时期间重新计算。保留购买、转让及交割协议：合同日期、转让日期及物业交割日期回答不同问题。

住房改为出租或从出租改为自住，可能产生视同出售并影响之后出售。符合资格时，所有者可签信按第45(2)款选择住房转出租待遇，随改变年度报税表提交。出租转自住的签署第45(3)款选择，须在CRA要求后90天或出售年度报税截止日期两者较早者前提交。条件参阅住房转为出租（CRA：用途改变）。

哪些人生事件可使快速出售免于该规则？

只有合理认为处置因合资格事件或预期该事件发生时，才排除自动短期转售处理。仅因事件与快速出售时间接近，并不豁免（所得税法，第12条）。

分居期间及合资格搬迁条件属于法定清单。例外仅取消自动规则；收益仍可能按普通事实测试属于经营收入。

短期转售物业收益或亏损如何纳税？

被规则涵盖的收益是经营收入，没有主要住所豁免或资本收益待遇。短期转售物业的经营亏损视为零，不能抵减其他收入（所得税法，第12条；CRA：住宅物业短期转售规则）。

根据出售收入、购买成本及有凭据的出售相关成本计算交易利润。保留交割结算、订金记录、装修发票及出售费用收据。亏损否决适用于满足法定短期转售定义的财产；已作为存货持有的财产，须改按普通经营亏损分析。自雇收入如何进入报税表及CPP，参阅自雇收入如何纳税。

持有至少365天，收益就属于资本收益吗？

超过第365天不自动决定答案。CRA考虑购置目的、目的是否改变、如何融资和使用、所作工程、类似出售历史及出售原因（CRA：购入不动产以出售获利的税务影响）。

CRA的归档公告IT-218R将这些列为因素，而非公式；没有单一因素决定结果。为了装修后转售而购买，即使持有更久也可能产生经营收入。真实长期出租房或住房可有不同结果。有关情况参阅出售出租物业或主要住所豁免。

预售合同转让利润如何纳税？

转让预售合同是指在拥有已完成单位前，转移购买协议下的权利和义务。购合同为了转让获利时，在转让年度将利润申报为经营收入，即使已超过365天。持有不足365天的加拿大住房购买权收益，也视为经营收入，除非适用列明人生事件。原计划取得产权并自用时，365天后分类取决于事实（所得税法，第12条；CRA：购入不动产以出售获利的税务影响）。

在转让权利年度申报利润，而非建筑完成年度。核对受让人付款及任何订金返还，避免将订金报销重复计作利润。合同转让或新住房转售的GST/HST是单独问题。

如何在报税表申报出售？

原本不是存货的短期转售物业，填写Schedule3的Part1，并在FormT2125申报经营利润。例外使规则不适用时，按事实使用FormT2125申报经营收入，或Schedule3申报资本收益（CRA：填写Schedule3）。

短期转售物业亏损在T2125包括交易详情，但不要在报税表申报亏损（CRA：FormT2125，第3页）。

保留任何修改协议的两版、订金及交割结算、出售或转让文件、成本收据，以及所主张人生事件证明。CRA已询问出售时，参阅复核、审计与自愿披露。已报税但遗漏出售时，参阅未申报收入与自愿披露。

卑诗省也征住房短期转售税吗？

可能。卑诗省对持有不足730天后处置住宅物业或预售合同的利润另征税，即使联邦所得税规则已不适用。前365天对净应税收入征20%，之后税率逐步降低至第729天；可能适用豁免（卑诗省：住房短期转售税；卑诗省：预售合同）。

连续拥有卑诗省物业至少365天但不足730天，且拥有期间作为主要住所居住时，可能可从卑诗省应税收入中最多扣除$20,000。不适用于预售合同转让（卑诗省：住房短期转售税）。

直接向开发商购买的预售合同，卑诗省通常从支付合同订金时开始持有期间。之后取得已完成单位时，卑诗省通常将该取得日期延续至拥有期间，与联邦重置不同。分别核查两个计时（卑诗省：拥有天数；CRA：住宅物业短期转售规则）。

卑诗省申报独立于所得税报税表。处置持有不足730天的卑诗省应税物业时，即使净应税收入为零，也须在90天内申报，除非豁免取消申报要求（卑诗省：提交申报；卑诗省：豁免）。卑诗省人生事件豁免要求申报且有自身条件；联邦例外不自动确定卑诗省结果。

开发商书面提供的原始及修改完成日期相距超过365天时，预售转让可能符合卑诗省豁免；仍须申报申请（卑诗省：人生情况豁免）。

示例

示例金额以加元计。您签卑诗省预售公寓合同，支付C$40,000订金，200天后转让。受让人合计支付C$70,000，包括订金报销。其他合资格成本之前，利润为C$30,000：收到C$70,000减已付C$40,000。

没有列明人生事件导致转让时，联邦短期持有规则将C$30,000收益视为经营收入。假设同样C$30,000是卑诗省净应税收入且无省级豁免，卑诗省首年税率使单独省税为C$6,000。转让的GST/HST结果须另行审核。

您的情况不同？

• 您住过该住房，可能符合主要住所豁免：排除短期转售后核查主要住所指南。
• 您持有出租物业多年：参阅出售出租物业。
• 您转让新建合同或转售新住房：核查住宅物业的GST/HST。
• 您是出售或转让加拿大物业的非居民：单独预扣及申报规则参阅非居民出售加拿大物业。
• 您有多笔交易、争议人生事件主张、用途改变或卑诗省申报期限：携合同、订金日期、成本记录及出售原因证据，寻求报税帮助逐笔审核。