炒房與預售合約轉讓：利潤如何課稅

加拿大聯邦的住宅物業炒房規則是什麼？

聯邦規則規定，如果您持有符合條件的加拿大住宅單位或購買該單位的權利，連續持有不足 365 天就處置，所得利潤視為營業收入。如果該物業原本就是營業存貨，或處置是由列明的人生事件所致，則此規則不適用；原有的存貨仍適用一般的營業規則（《所得稅法》第 12 條）。

這項測試看的是您的持有期和處置的原因，而不只是您有沒有翻新或住過該單位。在第 365 天當天或之後出售，不屬於這項自動規則，但稅務處理仍取決於實際情況（CRA：住宅物業炒房規則）。

365 天的測試涵蓋住宅、出租單位或預售合約嗎？

涵蓋。聯邦的測試適用於加拿大境內的住宅單位（包括出租單位），以及取得住宅單位的權利（包括預售的購買權利）。請計算您在處置之前，擁有該單位或持有該權利的天數（《所得稅法》第 12 條；CRA：主要居所與炒房物業）。

CRA 表示，買家取得擁有權時，持有期重新計算。請保存購買、轉讓和交割的合約：合約日期、轉讓日期和房產交割日期，各自回答不同的問題。

把住宅改作出租，或把出租改回自住，可能產生視同出售，並影響日後的出售。符合資格時，所有者可以簽署信件，依第 45(2) 款作出選擇（住宅改作出租），並隨改變用途那一年的稅表提交。如果是出租改回自住，簽署的第 45(3) 款選擇，須在 CRA 要求後 90 天或出售年度的稅表提交截止日兩者中較早的日期前提交。條件請見把住宅改作出租（CRA：用途改變）。

哪些人生事件可以讓快速出售不適用這項規則？

只有當處置可以合理地認為是因該事件而發生，或是為預期該事件而作出時，符合資格的事件才能排除自動的炒房處理。單單因為某個事件在時間上相近，快速出售並不因此獲得豁免（《所得稅法》第 12 條）。

分居期間和符合條件的搬遷條件，屬於法定清單的一部分。例外只是使自動規則不再適用；根據一般的事實測試，利潤仍可能屬於營業收入。

炒房物業的利潤或虧損如何課稅？

適用此規則的利潤屬於營業收入，不能使用主要居所免稅，也不能按資本利得處理。炒房物業的營業虧損，視為零，所以不能抵銷其他收入（《所得稅法》第 12 條；CRA：住宅物業炒房規則）。

請用售價、購買成本和與出售相關的有憑證費用，來計算這筆交易的利潤。請保存交割結算單、訂金記錄、翻新發票和銷售費用收據。虧損不予認可的規定，適用於符合法定炒房物業定義的物業；已作為存貨持有的物業，則須改用一般的營業虧損分析。自僱收入如何進入您的稅表和 CPP，請見自僱收入如何課稅。

如果我持有至少 365 天，利潤就屬於資本利得嗎？

過了第 365 天，並不會自動得出答案。CRA 會考慮您為何取得該房產、該目的是否改變、您如何融資和使用、在房產上做過什麼工程、您過往類似的出售記錄，以及您為何出售（CRA：為賺取利潤而買入房地產的稅務影響）。

CRA 的已存檔公報 IT-218R把這些列為考慮因素，而不是計算公式；沒有任何單一因素能決定結果。買入後翻新再轉售，即使持有時間較長，也可能產生營業收入。真正長期持有的出租物業或住宅，結果可能不同。這些情況請見出售出租物業或主要居所免稅。

預售合約轉讓的利潤如何課稅？

轉讓預售合約，是指在您擁有已建成的單位之前，把購買合約下的權利和義務轉移給他人。如果您買下合約是為了轉讓牟利，即使超過 365 天，這筆利潤也要在轉讓當年按營業收入申報。持有加拿大住宅購買權利不足 365 天所得的利潤，除非適用列明的人生事件，同樣視為營業收入。如果您原本打算取得業權並自住，超過 365 天後如何歸類，就取決於實際情況（《所得稅法》第 12 條；CRA：為賺取利潤而買入房地產的稅務影響）。

轉讓利潤應在您轉讓權利的那一年申報，而不是大樓落成的那一年。請把承讓人付給您的款項，與退還您的訂金對照清楚，避免把退還的訂金重複算作利潤。新房轉讓或轉售的 GST/HST，是另一個問題。

我要怎麼在稅表上申報這次出售？

如果是原本不屬於存貨的炒房物業，請填寫 Schedule 3 的第 1 部分，並把營業利潤填在 T2125 表。如果有例外使炒房規則不適用，則依實際情況，營業收入用 T2125 表，資本利得用 Schedule 3（CRA：填寫 Schedule 3）。

炒房物業的虧損，請把交易資料列入 T2125 表，但不要在稅表上申報該虧損（CRA：T2125 表，第 3 頁）。

請保存修訂過的合約（含修訂前後兩個版本）、訂金和交割結算單、出售或轉讓文件、成本收據，以及您所主張的人生事件證明。如果 CRA 已就某次出售向您查詢，請見審查、審計與自願披露。如果已提交的稅表遺漏了某次出售，請見未申報收入與自願披露。

卑詩省也會徵收房屋炒賣稅嗎？

會。卑詩省對持有期少於 730 天的住宅物業或預售合約的處置利潤，另外徵收一項稅，即使聯邦所得稅規則已不再適用也一樣。卑詩省對首 365 天內的應稅淨收入徵收 20%，其後稅率逐步下降，直到第 729 天；可能適用豁免（卑詩省：房屋炒賣稅；卑詩省：預售合約）。

如果您擁有卑詩省的物業連續至少 365 天但少於 730 天，而且在擁有期間以它作為您的主要居所，您可能可從卑詩省應稅收入中扣除最多 $20,000。預售合約的轉讓不適用這項扣除（卑詩省：房屋炒賣稅）。

如果是直接向開發商購買的預售合約，卑詩省一般從您支付合約訂金時開始計算持有期。如果您之後取得已建成的單位，卑詩省一般會把該取得日期計入您的擁有期，這與聯邦的重新計算不同。請分別核對兩套計算（卑詩省：擁有天數；CRA：住宅物業炒房規則）。

卑詩省的申報表與您的所得稅表是分開的。如果您處置應課稅的卑詩省物業，而持有期少於 730 天，即使應稅淨收入為零，也須在 90 天內提交，除非有豁免使申報要求不適用（卑詩省：提交申報表；卑詩省：豁免）。卑詩省的人生事件豁免必須提交申報表才能申請，而且有各自的條件；聯邦的例外，並不會自動決定卑詩省的結果。

如果開發商以書面提供的原定完工日期和修訂完工日期相隔超過 365 天，預售合約的轉讓可能符合卑詩省的豁免；您仍須提交申報表才能申請（卑詩省：人生情況豁免）。

示例

以下為說明用的加元金額。您簽署了一份卑詩省預售公寓合約，支付 C$40,000 訂金，200 天後轉讓該合約。承讓人合共付給您 C$70,000，其中包括退還的訂金。在扣除其他合資格費用之前，您的利潤是 C$30,000：收到的 C$70,000 減去您支付的 C$40,000。

如果沒有列明的人生事件導致這次轉讓，聯邦的短期持有規則會把這 C$30,000 的利潤視為營業收入。假設同樣的 C$30,000 是卑詩省的應稅淨收入，而且沒有適用的卑詩省豁免，按卑詩省第一年的稅率，另外的省稅是 C$6,000。這次轉讓的 GST/HST 結果，則需另行檢視。

您的情況不同嗎？

• 您曾住在這間房子裡，可能符合主要居所免稅：排除炒房之後，請查看主要居所指南。
• 您持有出租物業多年：請見出售出租物業。
• 您轉讓了新建房屋的合約，或轉售了新房：請查看住宅物業的 GST/HST。
• 您是非居民，出售或轉讓加拿大房產：預扣和申報另有規定，請見非居民出售加拿大房產。
• 您有多宗交易、有爭議的人生事件主張、用途改變，或卑詩省的申報期限：請把合約、訂金日期、成本記錄和出售原因的證明，帶到稅務申報，逐宗交易檢視。