تحويل منزلك إلى عقار للإيجار أو الانتقال للسكن في عقار مؤجَّر

هل يُعامَل تأجير منزلي كأنه بيع لأغراض الضريبة؟

نعم. عندما تحول منزلك كاملًا من الاستخدام الشخصي إلى الإيجار، تُعدّ عادةً كأنك بعته بالقيمة السوقية العادلة، أي السعر الذي يدفعه مشترٍ مستقل في السوق المفتوحة، ثم اشتريته فورًا بالقيمة نفسها. ولا يلزم أن يُدفع أي مبلغ. وتنطبق القاعدة نفسها عادةً بالعكس عندما تنتقل للسكن في عقار مؤجَّر (قانون ضريبة الدخل، المادة 45(1)؛ CRA: القيمة السوقية العادلة).

عند انطباق البيع الافتراضي، تفصل قيمته السوقية العادلة بين المكسب قبل التغيير والارتفاع اللاحق في القيمة. سجّل قيمة العقار عند تغيير استخدامه، حتى لو منع اختيارٌ البيع الافتراضي حينها. والاختيار لا يعيد ضبط تكلفة العقار؛ وإذا أُلغي لاحقًا اختيار بموجب المادة 45(2)، فيقع البيع الافتراضي في اليوم الأول من تلك السنة الضريبية اللاحقة (CRA: نشرة السكن الرئيسي؛ CRA: سجلات المكاسب الرأسمالية).

تتناول هذه القواعد عقارًا كاملًا. أما تأجير غرفة أو قبو فقد ينتج عنه حكم مختلف؛ راجع إعفاء السكن الرئيسي.

هل أدفع ضريبة على البيع الافتراضي إذا كان المنزل دائمًا سكني؟

غالبًا ما يستطيع إعفاء السكن الرئيسي إلغاء المكسب حتى تاريخ التغيير إذا كان العقار مؤهلًا ولم تخصص عائلتك منزلًا آخر لتلك السنوات. ولا يزال يجب الإبلاغ عن البيع الافتراضي وتخصيص المنزل؛ فالمكسب المعفى لا يُسقط واجب التقديم (CRA: السكن الرئيسي).

أكمل Schedule 3 والنموذج T2091(IND) لسنة البيع الافتراضي. وإذا خصصت المنزل عن كل سنة امتلكته فيها وكان المكسب معفى بالكامل، فأكمل تخصيص السكن الرئيسي في Schedule 3 والقسم 1 من T2091؛ ولا تُدخل مبلغ المكسب في Schedule 3. أرفق T2091 بالإقرار الورقي، أو احتفظ به تحسبًا لطلب CRA إن قدمت إقرارك إلكترونيًا (CRA: Schedule 3؛ CRA: النموذج T2091(IND)). وإذا لم يكن المنزل مؤهلًا في كل سنة امتلكته فيها، فقد يكون جزء من المكسب خاضعًا للضريبة. وخسارة الاستخدام الشخصي على المنزل السابق لا تُخصم عادةً (CRA: السكن الرئيسي). وللتخصيص والحساب، راجع إعفاء السكن الرئيسي.

كيف يؤجل الاختيار بموجب المادة 45(2) الضريبة عندما يتحول منزلي إلى عقار مؤجَّر؟

يعامل الاختيار بموجب المادة 45(2) منزلك، لأغراض قاعدة البيع الافتراضي، كأن تحويله إلى استخدام مدرّ للدخل لم يحدث. لذلك لا تبلغ عن مكسب رأسمالي من التغيير عند حدوثه؛ وقد ينشأ مكسب عند البيع الفعلي أو عند إلغاء الاختيار (قانون ضريبة الدخل، المادة 45(2)؛ CRA: نشرة السكن الرئيسي).

والاختيار لا يحوّل الإيجار إلى دخل معفى من الضريبة. أبلغ عن دخل الإيجار والمصروفات المؤهلة منذ تأجير العقار. راجع دخل الإيجار للإقرار السنوي (CRA: دليل المكاسب الرأسمالية).

والاختيار يؤجل المكسب؛ ولا يضمن أن المكسب النهائي سيكون معفى. فالسنوات التي يجوز لك تخصيصها لهذا العقار، وإقامتك في كندا، وأي منزل آخر تملكه عائلتك، هي ما يحدد الإعفاء عند التصرف (CRA: نشرة السكن الرئيسي).

كم من الوقت يمكن أن يظل منزلي السابق مؤهلًا كسكن رئيسي أثناء تأجيره؟

مع سريان اختيار بموجب المادة 45(2)، يمكن أن يظل المنزل السابق مؤهلًا لمدة تصل إلى أربع سنوات ضريبية حين لا يسكن فيه أي فرد عائلة مؤهل. ويستطيع غير المقيم أن يقدّم الاختيار وقد يخصص المنزل، لكن الإقامة في كندا تؤثر في مقدار المكسب الذي يستطيع الإعفاء حمايته (CRA: نشرة السكن الرئيسي).

والاختيار يُبقي سنوات الإيجار تلك مؤهلة؛ لكنه لا يخصصها تلقائيًا. أنت تختار السنوات عند الإبلاغ عن بيع أو بيع افتراضي. ولا يجوز لعائلتك تخصيص منزل آخر للسنة نفسها (CRA: نشرة السكن الرئيسي؛ قانون ضريبة الدخل، المادة 54).

بعد تلك السنوات الأربع، يمكن أن يظل الاختيار ساريًا، لكن السنوات الإضافية دون سكن مؤهل لا يمكن عادةً تخصيصها بموجب هذه القاعدة. ولا يقع بيع افتراضي تلقائي لمجرد انقضاء السنوات الأربع. وعند البيع الفعلي قد يكون جزء من المكسب خاضعًا للضريبة. كما أن تخصيص سنوات الإيجار للمنزل السابق يستهلك سنوات لا تستطيع العائلة تخصيصها لمنزل جديد (CRA: نشرة السكن الرئيسي).

يمكن لنقل صاحب العمل لك أن يلغي حد السنوات الأربع، لكن فقط إذا استُوفيت شروط المادة 54.1. يجب أن ينتج الانتقال عن نقل وظيفتك أو وظيفة زوجك أو شريكك في علاقة الزواج الفعلي؛ ويجب أن يكون صاحب العمل غير مرتبط بك؛ ويجب أن يبعد المنزل السابق عن مكان العمل الجديد بما لا يقل عن 40 كيلومترًا أكثر من المسكن اللاحق، مقاسة بأقصر طريق عام؛ ويجب أن تعود إلى المنزل السابق خلال فترة ذلك العمل أو بنهاية السنة الضريبية التالية بعد انتهائه، إلا إذا وقعت الوفاة أثناء العمل (قانون ضريبة الدخل، المادة 54.1؛ CRA: دليل المكاسب الرأسمالية). والانتقال بقرار شخصي لا يستوفي شرط العمل.

هل أستطيع المطالبة بـ CCA أثناء سريان اختيار بموجب المادة 45(2)؟

لا. المطالبة بمخصص التكلفة الرأسمالية (CCA) على العقار تلغي الاختيار بموجب المادة 45(2) اعتبارًا من اليوم الأول من السنة الضريبية التي طُلب فيها CCA. وقد يؤدي ذلك إلى بيع افتراضي بالقيمة السوقية العادلة في تلك السنة (CRA: نشرة السكن الرئيسي).

افحص إقرارات الإيجار السابقة قبل افتراض أن الاختيار ما زال ساريًا. وإذا أردت المطالبة بـ CCA بعد إنهاء الاختيار، فلتكلفة المبنى الرأسمالية قاعدة خاصة بتغيير الاستخدام؛ وليست تلقائيًا القيمة السوقية العادلة كاملة. راجع مخصص التكلفة الرأسمالية لقواعد المطالبة والفئات (CRA: نشرة السكن الرئيسي).

ما الضريبة التي تنطبق عندما أنتقل للسكن في عقاري المؤجَّر؟

الانتقال للسكن في عقار مؤجَّر كامل يسبب عادةً بيعًا افتراضيًا وإعادة شراء بالقيمة السوقية العادلة. وقد يكون المكسب الذي تراكم أثناء الإيجار خاضعًا للضريبة في سنة التغيير. وإذا طالبت بمخصص التكلفة الرأسمالية (CCA)، وهو خصم لتكلفة المبنى على مدى سنوات، فقد يسبب الانتقال أيضًا استردادًا (recapture): تُضاف بعض الخصومات السابقة إلى دخل الإيجار. ولا يحمي إعفاء السكن الرئيسي هذا الدخل (CRA: نشرة السكن الرئيسي؛ CRA: دخل الإيجار).

وفي العقار المؤجَّر الذي لم يكن سكنك الرئيسي قبل انتقالك إليه، لا يمحو إعفاء السكن الرئيسي مكسب الإيجار السابق لمجرد أنه صار سكنك. وإعادة الشراء الافتراضية تحدد تكلفة جديدة لأغراض المكسب الرأسمالي اللاحق. وإذا كنت قد قدمت اختيارًا بموجب المادة 45(2) عند تحويل المنزل نفسه إلى عقار مؤجَّر وما زال الاختيار ساريًا، فإن عودتك إلى السكن فيه لا تنشئ بحد ذاتها بيعًا افتراضيًا جديدًا (CRA: دليل المكاسب الرأسمالية).

متى يستطيع اختيار بموجب المادة 45(3) تأجيل المكسب عند الانتقال للسكن؟

يمكن للمادة 45(3) أن تؤجل المكسب الرأسمالي الناتج عن تحويل العقار المؤجَّر إلى سكن حتى البيع الفعلي. ولا يجوز استخدامها إذا كان CCA على العقار قد سُمح لك أو لزوجك أو شريكك في علاقة الزواج الفعلي أو لأمانة يكون أيٌّ منكما مستفيدًا منها، عن سنة ضريبية انتهت بعد عام 1984 وقبل تغيير الاستخدام أو في تاريخه (قانون ضريبة الدخل، المادتان 45(3) و45(4)).

وإذا توفرت الأهلية، فقد يصلح العقار أيضًا كسكن رئيسي لمدة تصل إلى أربع سنوات قبل انتقالك إليه، أثناء كونه مؤجَّرًا. ولا يجوز لعائلتك تخصيص منزل آخر للسنة نفسها، وتؤثر الإقامة في كندا في مقدار المكسب الذي يستطيع الإعفاء حمايته. والاختيار المؤجِّل للمكسب الرأسمالي لا يؤجل أي استرداد لـ CCA ينشأ عند التغيير (CRA: نشرة السكن الرئيسي).

كيف أقدم الاختيار، وهل أستطيع تقديمه متأخرًا؟

قدّم أيًّا من الاختيارين برسالة موقعة تحدد العقار وتذكر الفقرة التي تختار بموجبها. لا يوجد نموذج اختيار منفصل لدى CRA. ويختلف وقت التقديم (CRA: دليل المكاسب الرأسمالية؛ CRA: أحكام الإعفاء الضريبي).

إذا قدمت الإقرار إلكترونيًا، فأرسل رسالة الاختيار الموقعة بشكل منفصل كتابةً إلى مركز CRA الضريبي، واحتفظ بإثبات التسليم. وتفرق تعليمات EFILE لدى CRA بين مستندات الاختيار والسجلات العادية التي تحتفظ بها حتى يُطلب منك تقديمها (CRA: توثيق اختيارات EFILE).

قد تقبل CRA اختيارًا متأخرًا بموجب المادة 45(2) أو 45(3) ضمن مهلة الإعفاء البالغة 10 سنوات، لكن القبول تقديري وقد تُفرض غرامة. والاختيار المتأخر بموجب المادة 45(2) صعب بوجه خاص إذا طُلب CCA خلال الفترة التي يغطيها. ويحتاج الطلب إلى الاختيار الموقع وشرح وسجلات داعمة وأي جداول إقرار متأثرة (CRA: أحكام الإعفاء الضريبي؛ CRA: نشرة السكن الرئيسي).

بالنسبة إلى المقيمين في كيبك، يسري الاختيار الفيدرالي تلقائيًا بموجب قانون كيبك، لكن Revenu Québec تشترط إشعارًا موقعًا منفصلًا ونسخة من الاختيار الفيدرالي. وتحدد تعليماتها موعد إقرار سنة التغيير أو 30 يومًا بعد الاختيار لدى CRA للمادة 45(2)، وموعد إقرار سنة البيع الفعلي أو 30 يومًا بعد الاختيار لدى CRA للمادة 45(3). ويتطلب الاختيار بموجب المادة 45(3) أيضًا النموذج TP-274-V (Revenu Québec: تعليمات النموذج TP-274-V).

ما الذي أبلغ عنه وأحتفظ به في سنة تغيير الاستخدام؟

يتوقف الإقرار على وجود بيع افتراضي أو عدمه. أبلغ عنه في Schedule 3، وأكمل النموذج T2091(IND) للمنزل السابق المؤهل. وإذا منع اختيارٌ البيعَ الافتراضي، فقدّم رسالته في الموعد بدلًا من ذلك. وإذا كنت مقيمًا في كندا، فأبلغ عن الإيجار والمصروفات عن فترة التأجير باستخدام النموذج T776 أو كشف مماثل؛ أما غير المقيمين فلهم قواعد منفصلة للاستقطاع وإقرار المادة 216. راجع دخل الإيجار والمؤجرون غير المقيمين لهذه الإقرارات (CRA: دخل الإيجار؛ CRA: المادة 216).

تشترط تعليمات CRA الحالية للسكن الرئيسي Schedule 3 والنموذج T2091(IND) لأي بيع افتراضي لسكن رئيسي، حتى لو كان المكسب معفى بالكامل (CRA: السكن الرئيسي). وفي كيبك، يتطلب تخصيص السكن الرئيسي عند بيع افتراضي أيضًا النموذج TP-274-V وSchedule G؛ وتأكد من تطابق سجلات الاختيار والتخصيص عبر الإقرارات (Revenu Québec: النموذج TP-274-V).

احتفظ بعقد الشراء والتكاليف، وإيصالات التحسينات، وما يثبت القيمة السوقية العادلة في كل تاريخ تغيير، وقيمة الأرض والمبنى كلًّا على حدة حيث يهم CCA، وتواريخ الانتقال وعقود الإيجار، وإقرارات الإيجار وجداول CCA، ورسائل الاختيار الموقعة وإثبات تسليمها، وقائمة بالسنوات التي خصصت فيها عائلتك كل عقار. وتدعم هذه السجلات قيمة البيع الافتراضي، وأهلية الاختيار، وحساب الإعفاء لاحقًا (CRA: نشرة السكن الرئيسي).

مثال

مبالغ توضيحية بالدولار الكندي؛ ولا يُفترض أي معدل ضريبة دخل.

اشتريت منزلًا بمبلغ C$400,000. وعندما انتقلت منه وأجّرت العقار كاملًا، كانت قيمته السوقية العادلة C$600,000. وكنت قد سكنت فيه طوال مدة الملكية، ولم تكن عائلتك قد خصصت منزلًا آخر لتلك السنوات. ودون اختيار بموجب المادة 45(2)، ينتج عن التغيير مكسب افتراضي قدره C$200,000. وقد يلغي تخصيص مؤهل للسكن الرئيسي هذا المكسب، لكن لا يزال عليك الإبلاغ عن البيع الافتراضي في Schedule 3 والنموذج T2091(IND). وتصبح تكلفتك لأغراض المكسب الرأسمالي اللاحق C$600,000.

أما إذا قدمت اختيارًا صحيحًا بموجب المادة 45(2)، فلا تبلغ عن ذلك المكسب الافتراضي البالغ C$200,000 عند التغيير. وتبلغ عن الإيجار كل سنة ولا تطالب بـ CCA. افترض أنك بعت بمبلغ C$700,000 بعد ثلاث سنوات إيجار كاملة. الاختيار لا يعيد ضبط تكلفة العقار إلى C$600,000، لذلك يكون المكسب قبل تكاليف البيع وأي إعفاء هو C$300,000. وتتوقف إمكانية أن يلغيه الإعفاء على السنوات التي تخصصها عائلتك لهذا المنزل ولأي منزل آخر.

وفي الحالة المعاكسة، افترض أنك اشتريت عقارًا مؤجَّرًا بمبلغ C$400,000 وانتقلت للسكن فيه حين بلغت قيمته C$600,000. ودون اختيار بموجب المادة 45(3)، ينتج عن التغيير مكسب افتراضي قدره C$200,000 قبل التكاليف. وإذا توفرت الأهلية، فالاختيار يؤجل ذلك المكسب حتى البيع؛ والانتقال وحده لا يلغيه.

هل وضعك مختلف؟

• أجّرت غرفة أو قبوًا فقط: للتغيير الجزئي قواعد مختلفة. راجع إعفاء السكن الرئيسي.
• تحتاج إلى الجزء المعفى من مكسب لاحق: راجع إعفاء السكن الرئيسي.
• تحتاج إلى الإبلاغ عن الإيجار أو اختيار فئة CCA: راجع دخل الإيجار ومخصص التكلفة الرأسمالية.
• تبيع العقار المؤجَّر الآن: راجع بيع عقار مؤجَّر للبيع وأي استرداد لـ CCA.
• بعت منزلًا اشتريته حديثًا: قد تغير قاعدة المضاربة على المنازل طبيعة المكسب. راجع المضاربة العقارية وبيع حقوق الشراء.
• تنتقل إلى الخارج أو تقيم بالفعل خارج كندا: راجع مغادرة كندا والمؤجرون غير المقيمين قبل تأجير المنزل.
• تؤجر منزلًا جديدًا أو مجددًا بشكل كبير: قد يخضع تغيير الاستخدام في GST/HST لقواعد منفصلة. راجع ضريبة GST/HST على العقارات السكنية.
• طُلب CCA، أو الاختيار متأخر، أو يتنافس منزلان على السنوات نفسها: قد تغير هذه الوقائع الضريبة والتقديم. اجمع سجلات التقييم وCCA والسكن والاختيار من أجل إعداد الإقرارات الضريبية.