Convertir su casa en alquiler o mudarse a una propiedad alquilada

¿Alquilar mi casa se trata como venderla para efectos fiscales?

Sí. Cuando usted cambia toda su casa de uso personal a uso como alquiler, normalmente se considera que la vendió a su valor justo de mercado (el precio que pagaría un comprador independiente en el mercado abierto) y que la volvió a comprar de inmediato por ese valor. No es necesario que cambie dinero de manos. Normalmente se aplica la misma regla a la inversa cuando usted se muda a una propiedad en alquiler (Income Tax Act, sección 45(1); CRA: valor justo de mercado).

Cuando se aplica una venta presunta, su valor justo de mercado separa la ganancia anterior al cambio de la revalorización posterior. Anote el valor de la propiedad cuando cambie su uso, aunque una elección evite entonces la venta presunta. La elección no restablece el costo; si una elección de la sección 45(2) se revoca después, la venta presunta ocurre el primer día de ese año fiscal posterior (CRA: folio sobre la residencia principal; CRA: registros de ganancias de capital).

Estas reglas se refieren a una propiedad completa. Una habitación o un sótano alquilado puede dar un resultado distinto; consulte Exención por residencia principal.

¿Debo impuesto por la venta presunta si la casa siempre fue mi vivienda?

Con frecuencia, la exención por residencia principal puede eliminar la ganancia hasta la fecha del cambio, si la propiedad calificaba y su familia no designó otra casa para esos años. Aun así, hay que declarar la venta presunta y designar la casa; que la ganancia esté exenta no exime de presentarla (CRA: residencia principal).

Complete el Anexo 3 y el Form T2091(IND) del año de la venta presunta. Si designa la casa para todos los años en que fue suya y la ganancia queda totalmente exenta, complete la designación de residencia principal del Anexo 3 y la Sección 1 del T2091; no anote el monto de la ganancia en el Anexo 3. Si presenta la declaración en papel, adjunte el T2091; si la presenta por vía electrónica, consérvelo por si la CRA se lo pide (CRA: Anexo 3; CRA: Form T2091(IND)). Si la casa no era elegible durante todos los años en que fue suya, parte de la ganancia puede ser gravable. En general, una pérdida de uso personal en la antigua casa no es deducible (CRA: residencia principal). Para la designación y el cálculo, consulte Exención por residencia principal.

¿Cómo retrasa el impuesto una elección de la sección 45(2) cuando mi casa pasa a ser una propiedad en alquiler?

Una elección de la sección 45(2) trata su casa como si el cambio a un uso que produce ingresos no hubiera ocurrido, para efectos de la regla de venta presunta. Por eso, usted no declara una ganancia de capital por el cambio cuando ocurre; puede surgir una ganancia cuando venda de verdad o cuando se revoque la elección (Income Tax Act, sección 45(2); CRA: folio sobre la residencia principal).

La elección no convierte el alquiler en ingreso libre de impuestos. Declare los ingresos de alquiler y los gastos admisibles desde el momento en que la propiedad se alquile. Consulte Ingresos de alquiler para la declaración anual (CRA: guía de ganancias de capital).

Una elección pospone la ganancia; no garantiza que la ganancia final esté exenta. Los años que puede designar para esta propiedad, su residencia en Canadá y cualquier otra casa de su familia determinan la exención al momento de la disposición (CRA: folio sobre la residencia principal).

¿Por cuánto tiempo mi antigua casa puede calificar como residencia principal mientras está alquilada?

Con una elección de la sección 45(2) vigente, una antigua casa puede calificar hasta por cuatro años fiscales cuando no vive allí ningún familiar elegible. Un no residente también puede hacer la elección y puede designar la casa, pero la residencia en Canadá afecta cuánta parte de la ganancia puede proteger la exención (CRA: folio sobre la residencia principal).

La elección mantiene elegibles esos años de alquiler; no los designa automáticamente. Usted escoge los años al declarar una venta o una venta presunta. Su familia no puede designar otra casa para el mismo año (CRA: folio sobre la residencia principal; Income Tax Act, sección 54).

Después de esos cuatro años, la elección puede seguir vigente, pero en general no se pueden designar con esta regla años adicionales sin una ocupación que califique. No hay una venta presunta automática solo porque venzan los cuatro años. En la venta final, parte de la ganancia puede ser gravable. Además, designar los años de alquiler de la antigua casa usa años que la familia no puede designar para una casa nueva (CRA: folio sobre la residencia principal).

Un traslado laboral ordenado por el empleador puede quitar el límite de cuatro años, pero solo si se cumplen las condiciones de la sección 54.1. La mudanza debe deberse al traslado laboral suyo o de su cónyuge o pareja de hecho; el empleador debe ser un tercero no relacionado; la antigua casa debe estar al menos 40 kilómetros más lejos del nuevo lugar de trabajo que la residencia posterior, medidos por la ruta pública más corta; y usted debe volver a la antigua casa durante ese empleo o a más tardar al final del año fiscal siguiente a aquel en que termine, salvo que ocurra un fallecimiento durante el empleo (Income Tax Act, sección 54.1; CRA: guía de ganancias de capital). Una decisión personal de mudarse no cumple la condición laboral.

¿Puedo reclamar la CCA mientras está vigente una elección de la sección 45(2)?

No. Reclamar la deducción por costo de capital (CCA) de la propiedad revoca la elección de la sección 45(2) desde el primer día del año fiscal en que se reclama la CCA. Eso puede provocar una venta presunta a valor justo de mercado en ese año (CRA: folio sobre la residencia principal).

Revise las declaraciones de alquiler de años pasados antes de suponer que una elección sigue vigente. Si desea reclamar la CCA después de terminar la elección, el costo de capital del edificio tiene su propia regla de cambio de uso; no es automáticamente el valor justo de mercado completo. Consulte Deducción por costo de capital para saber cómo reclamarla y cuáles son las reglas por clase (CRA: folio sobre la residencia principal).

¿Qué impuesto se aplica cuando me mudo a mi propiedad en alquiler?

Mudarse a una propiedad en alquiler completa normalmente causa una venta presunta y una readquisición a valor justo de mercado. Una ganancia acumulada mientras fue propiedad en alquiler puede ser gravable en el año del cambio. Si usted reclamó la deducción por costo de capital (CCA), una deducción del costo del edificio a lo largo del tiempo, mudarse también puede causar una recuperación: parte de las deducciones anteriores se suma a los ingresos de alquiler. La exención por residencia principal no protege esos ingresos (CRA: folio sobre la residencia principal; CRA: ingresos de alquiler).

Si la propiedad en alquiler nunca fue su residencia principal antes de mudarse, la exención por residencia principal no borra la ganancia anterior del alquiler solo porque ahora sea su vivienda. La readquisición presunta fija un nuevo costo para la ganancia de capital posterior. Si antes usted hizo una elección de la sección 45(2) al convertir esa misma casa en alquiler y esa elección sigue vigente, volver a vivir en ella no crea por sí solo una nueva venta presunta (CRA: guía de ganancias de capital).

¿Cuándo puede una elección de la sección 45(3) diferir la ganancia al mudarme?

La sección 45(3) puede diferir la ganancia de capital de un cambio de propiedad en alquiler a vivienda hasta una venta real. No se puede usar si a usted, a su cónyuge o pareja de hecho, o a un fideicomiso del que cualquiera de ustedes sea beneficiario se le permitió la CCA de la propiedad en un año fiscal que termine después de 1984 y a más tardar en la fecha del cambio de uso (Income Tax Act, secciones 45(3) y 45(4)).

Si usted es elegible, la propiedad también puede calificar como residencia principal hasta por cuatro años antes de su mudanza, mientras estuvo alquilada. Su familia no puede designar otra casa para el mismo año, y la residencia en Canadá afecta cuánta parte de la ganancia puede proteger la exención. Una elección para diferir la ganancia de capital no difiere la recuperación de la CCA que surja con el cambio (CRA: folio sobre la residencia principal).

¿Cómo hago una elección y puedo presentarla tarde?

Haga cualquiera de las dos elecciones con una carta firmada que identifique la propiedad e indique bajo qué subsección elige. La CRA no tiene un formulario de elección aparte. El plazo de presentación es distinto en cada caso (CRA: guía de ganancias de capital; CRA: disposiciones de alivio para contribuyentes).

Si presenta la declaración por vía electrónica, envíe la carta de elección firmada por separado y por escrito al centro tributario de la CRA; conserve la prueba de entrega. Las instrucciones de EFILE de la CRA distinguen los documentos de elección de los registros ordinarios que usted conserva hasta que se los pidan (CRA: documentación de elecciones presentadas por EFILE).

La CRA puede aceptar una elección tardía de la sección 45(2) o 45(3) dentro de su plazo de alivio de 10 años, pero la aceptación es discrecional y puede aplicarse una multa. Una elección tardía de la sección 45(2) es especialmente difícil si se reclamó la CCA durante el período que cubriría. La solicitud necesita la elección firmada, una explicación, registros de respaldo y los anexos de las declaraciones afectadas (CRA: disposiciones de alivio para contribuyentes; CRA: folio sobre la residencia principal).

Para los residentes de Quebec, una elección federal se aplica automáticamente bajo la ley de Quebec, pero Revenu Québec exige un aviso firmado aparte y una copia de la elección federal. Sus instrucciones indican la fecha límite de la declaración del año del cambio o 30 días después de la elección ante la CRA, en el caso de la sección 45(2), y la fecha límite de la declaración del año de la venta real o 30 días después de la elección ante la CRA, en el caso de la sección 45(3). Una elección de la sección 45(3) también exige el Form TP-274-V (Revenu Québec: instrucciones del Form TP-274-V).

¿Qué debo declarar y conservar en el año en que cambia el uso?

La declaración depende de si hay una venta presunta. Declárela en el Anexo 3 y, si se trata de una antigua casa que califica, complete el Form T2091(IND). Si una elección evita la venta presunta, presente su carta en la fecha límite. Si usted es residente de Canadá, declare los ingresos y gastos de alquiler del período de alquiler con el Form T776 o un estado equivalente; los no residentes tienen reglas aparte de retención y de declaración de la sección 216. Consulte Ingresos de alquiler y Propietarios no residentes para esas presentaciones (CRA: ingresos de alquiler; CRA: sección 216).

Las instrucciones actuales de la CRA sobre la residencia principal exigen el Anexo 3 y el Form T2091(IND) para una venta presunta de una residencia principal, incluso cuando la ganancia queda totalmente exenta (CRA: residencia principal). En Quebec, la designación de una residencia principal en una venta presunta también exige el Form TP-274-V y el Anexo G; confirme que los registros de la elección y de la designación coincidan en todas las declaraciones (Revenu Québec: Form TP-274-V).

Conserve el contrato de compra y los costos, los recibos de mejoras, las pruebas del valor justo de mercado en cada fecha de cambio, los valores separados del terreno y del edificio cuando la CCA sea pertinente, las fechas de mudanza y de arrendamiento, las declaraciones de alquiler y los anexos de CCA, las cartas de elección firmadas con su prueba de entrega, y una lista de los años en que su familia designó cada propiedad. Esos registros respaldan el valor de la venta presunta, la elegibilidad para la elección y el cálculo posterior de la exención (CRA: folio sobre la residencia principal).

Ejemplo

Montos ilustrativos en dólares canadienses; no se supone ninguna tasa del impuesto sobre la renta.

Usted compró una casa por C$400,000. Cuando se mudó y alquiló toda la propiedad, su valor justo de mercado era C$600,000. Había vivido allí durante todo el tiempo que fue dueño, y su familia no había designado otra casa para esos años. Sin una elección de la sección 45(2), el cambio produce una ganancia presunta de C$200,000. Una designación de residencia principal que califique podría eliminar esa ganancia, pero usted igual declara la venta presunta en el Anexo 3 y en el Form T2091(IND). Su costo para la ganancia de capital posterior pasa a ser C$600,000.

Si en cambio usted hace una elección válida de la sección 45(2), no declara esa ganancia presunta de C$200,000 en el momento del cambio. Declara el alquiler cada año y no reclama la CCA. Suponga que vende por C$700,000 después de tres años completos de alquiler. La elección no restableció el costo de la propiedad a C$600,000, así que la ganancia antes de los costos de venta y de cualquier exención es C$300,000. Que la exención la elimine depende de qué años designe su familia para esta casa y para cualquier otra casa.

En el caso inverso, suponga que usted compró una propiedad en alquiler por C$400,000 y se muda cuando vale C$600,000. Sin una elección de la sección 45(3), el cambio produce una ganancia presunta de C$200,000 antes de costos. Si usted es elegible, la elección retrasa esa ganancia hasta la venta; mudarse por sí solo no la borra.

¿Su caso es distinto?

• Usted alquiló solo una habitación o un sótano: un cambio parcial tiene reglas distintas. Consulte Exención por residencia principal.
• Necesita calcular la parte exenta de una ganancia posterior: consulte Exención por residencia principal.
• Necesita declarar el alquiler o elegir una clase de CCA: consulte Ingresos de alquiler y Deducción por costo de capital.
• Está vendiendo ahora la propiedad en alquiler: consulte Venta de una propiedad en alquiler para la venta y cualquier recuperación de la CCA.
• Vendió una casa comprada hace poco: la regla de reventa rápida de viviendas puede cambiar el carácter de la ganancia. Consulte Reventa rápida de propiedades y venta de cesiones.
• Se va a mudar al extranjero o ya vive fuera de Canadá: consulte Cómo salir de Canadá y Propietarios no residentes antes de alquilar la casa.
• Va a alquilar una casa nueva o renovada de forma sustancial: el GST/HST puede tener reglas de cambio de uso aparte. Consulte GST/HST sobre propiedades residenciales.
• Se reclamó la CCA, una elección es tardía o dos casas compiten por los mismos años: estos hechos pueden cambiar el impuesto y la presentación. Reúna los registros de valoración, CCA, ocupación y elecciones para la preparación de declaraciones fiscales.