Chuyển nhà ở thành nhà cho thuê, hoặc dọn vào nhà cho thuê

Cho thuê nhà đang ở có bị coi là bán nhà về thuế không?

Có. Khi bạn đổi toàn bộ căn nhà từ mục đích cá nhân sang cho thuê, thường bạn bị coi như đã bán nhà theo giá thị trường hợp lý (mức giá một người mua độc lập sẽ trả trên thị trường mở) và mua lại ngay với giá đó. Không cần có khoản tiền nào được trao đổi. Quy tắc này thường áp dụng theo chiều ngược lại khi bạn dọn vào ở trong một bất động sản cho thuê (Income Tax Act, section 45(1); CRA: giá thị trường hợp lý).

Khi việc bán giả định áp dụng, giá thị trường hợp lý tại thời điểm đó tách phần lãi trước khi đổi mục đích với phần tăng giá sau này. Hãy ghi lại giá trị bất động sản khi đổi mục đích sử dụng, kể cả khi một lựa chọn ngăn việc bán giả định xảy ra lúc đó. Lựa chọn này không đặt lại giá gốc; nếu một lựa chọn theo section 45(2) sau này bị hủy, việc bán giả định xảy ra vào ngày đầu tiên của năm thuế sau đó (CRA: folio về nhà ở chính; CRA: hồ sơ lãi vốn).

Các quy tắc này áp dụng cho trọn một bất động sản. Cho thuê một phòng hoặc tầng hầm có thể cho kết quả khác; xem Miễn thuế nhà ở chính.

Nếu căn nhà luôn là nhà ở của tôi thì tôi có phải nộp thuế trên việc bán giả định không?

Thường thì khoản miễn thuế nhà ở chính có thể xóa phần lãi cho đến ngày đổi mục đích, nếu bất động sản đủ điều kiện và gia đình bạn không chọn căn nhà khác cho những năm đó. Việc bán giả định vẫn phải khai và phải chọn căn nhà; dù khoản lãi được miễn, bạn vẫn phải nộp hồ sơ (CRA: nhà ở chính).

Hãy hoàn thành Schedule 3 và Form T2091(IND) cho năm xảy ra việc bán giả định. Nếu bạn chọn căn nhà cho mọi năm bạn sở hữu và khoản lãi được miễn hoàn toàn, hãy hoàn thành phần chọn nhà ở chính của Schedule 3 và Section 1 của T2091; đừng ghi số tiền lãi vào Schedule 3. Hãy đính kèm T2091 vào tờ khai giấy, hoặc nếu nộp điện tử thì giữ lại phòng khi CRA yêu cầu (CRA: Schedule 3; CRA: Form T2091(IND)). Nếu căn nhà không đủ điều kiện cho mọi năm bạn sở hữu, một phần lãi có thể bị đánh thuế. Khoản lỗ do dùng cá nhân đối với căn nhà trước đây nói chung không được khấu trừ (CRA: nhà ở chính). Về cách chọn căn nhà và cách tính, xem Miễn thuế nhà ở chính.

Lựa chọn theo section 45(2) hoãn thuế thế nào khi nhà của tôi thành nhà cho thuê?

Lựa chọn theo section 45(2) coi như việc căn nhà đổi sang mục đích tạo thu nhập chưa từng xảy ra khi áp dụng quy tắc bán giả định. Vì thế bạn không phải khai lãi vốn từ việc đổi mục đích vào lúc đó; khoản lãi có thể phát sinh khi bạn thực sự bán hoặc khi lựa chọn bị hủy (Income Tax Act, section 45(2); CRA: folio về nhà ở chính).

Lựa chọn này không biến tiền thuê thành thu nhập miễn thuế. Hãy khai thu nhập cho thuê và chi phí đủ điều kiện từ lúc bất động sản được cho thuê. Xem Thu nhập cho thuê để biết cách khai hằng năm (CRA: hướng dẫn về lãi vốn).

Lựa chọn chỉ hoãn khoản lãi; nó không bảo đảm khoản lãi cuối cùng được miễn. Các năm bạn có thể chọn cho bất động sản này, tình trạng cư trú tại Canada của bạn và mọi căn nhà khác của gia đình sẽ quyết định khoản miễn thuế khi chuyển nhượng (CRA: folio về nhà ở chính).

Căn nhà cũ của tôi được xem là nhà ở chính trong bao lâu khi đang cho thuê?

Khi lựa chọn theo section 45(2) còn hiệu lực, căn nhà cũ có thể đủ điều kiện tối đa bốn năm thuế mà không có thành viên gia đình đủ điều kiện sống ở đó. Người không cư trú vẫn có thể thực hiện lựa chọn và có thể chọn căn nhà, nhưng việc cư trú tại Canada ảnh hưởng đến mức lãi mà khoản miễn thuế có thể áp dụng (CRA: folio về nhà ở chính).

Lựa chọn giữ cho các năm cho thuê đó vẫn đủ điều kiện; nó không tự động chọn các năm đó. Bạn tự chọn các năm khi khai việc bán hoặc việc bán giả định. Gia đình bạn không thể chọn căn nhà khác cho cùng năm (CRA: folio về nhà ở chính; Income Tax Act, section 54).

Sau bốn năm đó, lựa chọn có thể vẫn còn hiệu lực, nhưng các năm bổ sung không có người ở đủ điều kiện nói chung không thể được chọn theo quy tắc này. Việc bán giả định không tự động xảy ra chỉ vì bốn năm đã hết. Khi cuối cùng bán nhà, một phần lãi có thể bị đánh thuế. Việc chọn các năm cho thuê của căn nhà cũ cũng dùng những năm mà gia đình không thể chọn cho căn nhà mới (CRA: folio về nhà ở chính).

Việc người sử dụng lao động điều chuyển có thể bỏ giới hạn bốn năm, nhưng chỉ khi đáp ứng các điều kiện của section 54.1. Việc chuyển chỗ ở phải do việc điều chuyển công tác của bạn hoặc của vợ/chồng hay bạn đời theo luật chung; người sử dụng lao động không được là bên liên quan; căn nhà cũ phải cách nơi làm việc mới xa hơn nơi ở mới ít nhất 40 kilômét, tính theo tuyến đường công cộng ngắn nhất; và bạn phải quay về căn nhà cũ trong thời gian làm việc đó hoặc trước cuối năm thuế kế tiếp sau khi việc làm kết thúc, trừ khi người đó qua đời trong thời gian làm việc (Income Tax Act, section 54.1; CRA: hướng dẫn về lãi vốn). Việc tự chọn chuyển chỗ ở vì lý do cá nhân không đáp ứng điều kiện về việc làm.

Tôi có thể khai CCA khi lựa chọn theo section 45(2) đang có hiệu lực không?

Không. Việc khai khấu hao theo quy định CRA (capital cost allowance, CCA) cho bất động sản sẽ hủy lựa chọn theo section 45(2) kể từ ngày đầu tiên của năm thuế mà bạn khai CCA. Điều đó có thể gây ra việc bán giả định theo giá thị trường hợp lý trong năm đó (CRA: folio về nhà ở chính).

Hãy kiểm tra các tờ khai cho thuê trước đây trước khi cho rằng lựa chọn vẫn còn hiệu lực. Nếu bạn muốn khai CCA sau khi chấm dứt lựa chọn, chi phí vốn (capital cost) của tòa nhà có quy tắc riêng khi đổi mục đích sử dụng; không tự động là toàn bộ giá thị trường hợp lý. Xem Khấu hao theo quy định CRA (CCA) để biết quy tắc khai và các nhóm tài sản (CRA: folio về nhà ở chính).

Tôi bị đánh thuế gì khi dọn vào bất động sản cho thuê của mình?

Dọn vào ở trọn một bất động sản cho thuê thường gây ra việc bán rồi mua lại giả định theo giá thị trường hợp lý. Khoản lãi tích lũy trong thời gian cho thuê có thể bị đánh thuế trong năm thay đổi. Nếu bạn đã khai CCA, tức khoản khấu trừ chi phí tòa nhà dần theo thời gian, việc dọn vào cũng có thể gây ra thu hồi khấu hao (recapture): một phần khoản khấu trừ trước đó bị cộng lại vào thu nhập cho thuê. Khoản miễn thuế nhà ở chính không áp dụng cho khoản thu nhập này (CRA: folio về nhà ở chính; CRA: thu nhập cho thuê).

Với bất động sản cho thuê chưa từng là nhà ở chính của bạn trước khi dọn vào, khoản miễn thuế nhà ở chính không xóa khoản lãi cho thuê trước đó chỉ vì nó trở thành nhà ở của bạn. Việc mua lại giả định đặt một giá gốc mới cho mục đích lãi vốn sau này. Nếu trước đó bạn đã chọn theo section 45(2) khi chuyển chính căn nhà đó thành nhà cho thuê và lựa chọn ấy vẫn còn hiệu lực, việc dọn lại vào ở tự nó không tạo ra một lần bán giả định mới (CRA: hướng dẫn về lãi vốn).

Khi nào lựa chọn theo section 45(3) hoãn được khoản lãi khi dọn vào ở?

Section 45(3) có thể hoãn lãi vốn từ việc đổi nhà cho thuê thành nhà ở cho đến khi thực sự bán. Không thể dùng nếu CCA cho bất động sản đã được cho phép khấu trừ cho bạn, vợ/chồng hoặc bạn đời theo luật chung, hay một quỹ tín thác mà một trong hai người là người thụ hưởng, cho một năm thuế kết thúc sau năm 1984 và trước hoặc vào ngày đổi mục đích (Income Tax Act, các section 45(3) và 45(4)).

Nếu đủ điều kiện, bất động sản cũng có thể được xem là nhà ở chính tối đa bốn năm trước khi bạn dọn vào, trong lúc đang cho thuê. Gia đình bạn không thể chọn căn nhà khác cho cùng năm, và việc cư trú tại Canada ảnh hưởng đến mức lãi mà khoản miễn thuế có thể áp dụng. Lựa chọn hoãn lãi vốn không hoãn khoản thu hồi CCA phát sinh khi đổi mục đích (CRA: folio về nhà ở chính).

Tôi thực hiện lựa chọn bằng cách nào, và có nộp trễ được không?

Hãy thực hiện cả hai loại lựa chọn bằng một lá thư có chữ ký, nêu rõ bất động sản và lựa chọn theo khoản nào. CRA không có mẫu đơn lựa chọn riêng. Thời hạn nộp khác nhau (CRA: hướng dẫn về lãi vốn; CRA: các quy định giảm nhẹ cho người nộp thuế).

Nếu nộp tờ khai điện tử, hãy gửi riêng thư lựa chọn có chữ ký bằng văn bản đến trung tâm thuế của CRA; giữ bằng chứng đã gửi. Hướng dẫn EFILE của CRA phân biệt các văn bản lựa chọn với hồ sơ thông thường mà bạn giữ lại cho đến khi được yêu cầu (CRA: hồ sơ lựa chọn khi nộp điện tử (EFILE)).

CRA có thể chấp nhận lựa chọn trễ theo section 45(2) hoặc 45(3) trong giới hạn thời gian giảm nhẹ 10 năm của CRA, nhưng việc chấp nhận là tùy quyết định của CRA và có thể bị phạt. Lựa chọn trễ theo section 45(2) đặc biệt khó nếu bạn đã khai CCA trong khoảng thời gian mà lựa chọn áp dụng. Yêu cầu cần có lựa chọn có chữ ký, lời giải thích, hồ sơ chứng minh và các bảng kê của tờ khai bị ảnh hưởng (CRA: các quy định giảm nhẹ cho người nộp thuế; CRA: folio về nhà ở chính).

Với người cư trú Quebec, lựa chọn liên bang tự động áp dụng theo luật Quebec, nhưng Revenu Québec yêu cầu một thông báo có chữ ký riêng và bản sao lựa chọn liên bang. Hướng dẫn của họ nêu hạn nộp tờ khai của năm thay đổi hoặc 30 ngày sau lựa chọn gửi CRA đối với section 45(2), và hạn nộp tờ khai của năm thực sự bán hoặc 30 ngày sau lựa chọn gửi CRA đối với section 45(3). Lựa chọn theo section 45(3) còn cần Form TP-274-V (Revenu Québec: hướng dẫn Form TP-274-V).

Tôi phải khai và giữ gì trong năm đổi mục đích sử dụng?

Cách khai phụ thuộc vào việc có bán giả định hay không. Hãy khai trên Schedule 3 và, với căn nhà cũ đủ điều kiện, hoàn thành Form T2091(IND). Nếu một lựa chọn ngăn việc bán giả định, hãy nộp thư lựa chọn đúng hạn thay vào đó. Nếu bạn là người cư trú Canada, hãy khai tiền thuê và chi phí cho thời gian cho thuê bằng Form T776 hoặc bản kê tương đương; người không cư trú có quy tắc khấu trừ tại nguồn và tờ khai theo section 216 riêng. Xem Thu nhập cho thuê và Chủ nhà không cư trú để biết các hồ sơ đó (CRA: thu nhập cho thuê; CRA: section 216).

Hướng dẫn hiện hành của CRA về nhà ở chính yêu cầu Schedule 3 và Form T2091(IND) cho việc bán giả định đối với nhà ở chính, kể cả khi khoản lãi được miễn hoàn toàn (CRA: nhà ở chính). Tại Quebec, việc chọn nhà ở chính khi bán giả định cũng cần Form TP-274-V và Schedule G; hãy xác nhận hồ sơ lựa chọn và hồ sơ chọn nhà khớp nhau giữa các tờ khai (Revenu Québec: Form TP-274-V).

Hãy giữ hợp đồng và chi phí mua, biên lai cải tạo, bằng chứng về giá thị trường hợp lý tại từng ngày thay đổi, giá trị đất và nhà tách riêng khi CCA liên quan, ngày dọn đi dọn vào và ngày thuê, tờ khai cho thuê cùng bảng CCA, thư lựa chọn có chữ ký và bằng chứng đã gửi, và danh sách các năm gia đình đã chọn cho từng bất động sản. Những hồ sơ này chứng minh giá trị của việc bán giả định, điều kiện của lựa chọn và cách tính khoản miễn thuế sau này (CRA: folio về nhà ở chính).

Ví dụ

Số liệu minh họa bằng đô la Canada; không giả định thuế suất thuế thu nhập nào.

Bạn mua một căn nhà với giá C$400.000. Khi bạn dọn đi và cho thuê toàn bộ bất động sản, giá thị trường hợp lý là C$600.000. Bạn đã sống ở đó suốt thời gian sở hữu, và gia đình chưa chọn căn nhà khác cho những năm đó. Nếu không có lựa chọn theo section 45(2), việc đổi mục đích tạo ra khoản lãi giả định là C$200.000. Việc chọn nhà ở chính đủ điều kiện có thể xóa khoản lãi đó, nhưng bạn vẫn phải khai việc bán giả định trên Schedule 3 và Form T2091(IND). Giá gốc của bạn cho mục đích lãi vốn sau này trở thành C$600.000.

Nếu bạn thực hiện lựa chọn hợp lệ theo section 45(2), bạn không khai khoản lãi giả định C$200.000 vào lúc đổi mục đích. Bạn khai tiền thuê mỗi năm và không khai CCA. Giả sử bạn bán với giá C$700.000 sau ba năm cho thuê trọn vẹn. Lựa chọn không đặt lại giá gốc của bất động sản thành C$600.000, nên khoản lãi trước chi phí bán và trước mọi khoản miễn thuế là C$300.000. Việc khoản miễn thuế có xóa hết hay không phụ thuộc vào những năm gia đình bạn chọn cho căn nhà này và mọi căn nhà khác.

Trường hợp ngược lại, giả sử bạn mua một bất động sản cho thuê với giá C$400.000 và dọn vào khi nó trị giá C$600.000. Nếu không có lựa chọn theo section 45(3), việc đổi mục đích tạo ra khoản lãi giả định là C$200.000 trước chi phí. Nếu đủ điều kiện, lựa chọn hoãn khoản lãi đó đến khi bán; chỉ dọn vào thì không xóa được khoản lãi.

Trường hợp của bạn khác thì sao?

• Bạn chỉ cho thuê một phòng hoặc tầng hầm: thay đổi một phần có quy tắc khác. Xem Miễn thuế nhà ở chính.
• Bạn cần biết phần được miễn của khoản lãi sau này: xem Miễn thuế nhà ở chính.
• Bạn cần khai tiền thuê hoặc chọn nhóm CCA: xem Thu nhập cho thuê và Khấu hao theo quy định CRA (CCA).
• Bạn đang bán bất động sản cho thuê: xem Bán bất động sản cho thuê để biết về việc bán và khoản thu hồi CCA.
• Bạn đã bán căn nhà mới mua: quy tắc mua bán nhà ngắn hạn (flipping) có thể làm thay đổi tính chất của khoản lãi. Xem Mua bán nhà ngắn hạn và bán quyền nhận nhà.
• Bạn sắp ra nước ngoài hoặc đã sống ngoài Canada: xem Rời khỏi Canada và Chủ nhà không cư trú trước khi cho thuê căn nhà.
• Bạn cho thuê căn nhà mới hoặc vừa cải tạo lớn: GST/HST có thể có quy tắc riêng khi đổi mục đích sử dụng. Xem GST/HST đối với bất động sản nhà ở.
• CCA đã được khai, lựa chọn nộp trễ, hoặc hai căn nhà cùng cần chọn cho những năm giống nhau: những dữ kiện này có thể làm thay đổi số thuế và hồ sơ phải nộp. Hãy chuẩn bị hồ sơ định giá, CCA, việc cư ngụ và lựa chọn để được hỗ trợ chuẩn bị thuế.