הפיכת הבית שלכם לנכס להשכרה, או מעבר לגור בנכס להשכרה

האם השכרת הבית שלי נחשבת למכירה לצורכי מס?

כן. כשאתם משנים את השימוש בבית שלם משימוש אישי להשכרה, אתם נחשבים בדרך כלל כמי שמכרו אותו לפי שווי שוק הוגן, כלומר המחיר שקונה בלתי תלוי היה משלם בשוק הפתוח, וקנו אותו חזרה מיד באותו שווי. אין צורך שכסף יעבור ידיים. אותו כלל חל בדרך כלל בכיוון ההפוך כשעוברים לגור בנכס להשכרה (חוק מס ההכנסה, סעיף 45(1); CRA: שווי שוק הוגן).

כשחלה מכירה לכאורה, שווי השוק ההוגן שלה מפריד בין הרווח שנצבר לפני השינוי לבין העלייה בשווי אחריו. רשמו את שווי הנכס ברגע שהשימוש בו משתנה, גם אם בחירה מונעת באותו רגע מכירה לכאורה. הבחירה אינה מאפסת את העלות; אם בחירה לפי סעיף 45(2) מבוטלת מאוחר יותר, המכירה לכאורה מתרחשת ביום הראשון של אותה שנת מס מאוחרת (CRA: חוברת הסבר על דירת מגורים עיקרית; CRA: רישומי רווחי הון).

הכללים האלה עוסקים בנכס שלם. חדר או מרתף מושכרים יכולים להניב תוצאה שונה; ראו פטור על דירת מגורים עיקרית.

האם אני חייב במס על המכירה לכאורה אם הבית תמיד היה הבית שלי?

לעתים קרובות הפטור על דירת מגורים עיקרית יכול לבטל את הרווח עד תאריך השינוי, אם הנכס עמד בתנאים ויחידת המשפחה שלכם לא הגדירה בית אחר לאותן שנים. עדיין יש לדווח על המכירה לכאורה ולהגדיר את הבית; רווח פטור אינו פוטר מהגשה (CRA: דירת מגורים עיקרית).

מלאו את נספח 3 ואת טופס T2091(IND) לשנת המכירה לכאורה. אם אתם מגדירים את הבית לכל שנות הבעלות והרווח פטור במלואו, מלאו את הגדרת דירת המגורים העיקרית בנספח 3 ואת חלק 1 בטופס T2091; אל תזינו את סכום הרווח בנספח 3. צרפו את T2091 לדוח נייר; אם אתם מגישים אלקטרונית, שמרו אותו למקרה ש-CRA תבקש (CRA: נספח 3; CRA: טופס T2091(IND)). אם הבית לא היה זכאי בכל שנות הבעלות, ייתכן שחלק מהרווח חייב במס. בדרך כלל אי אפשר לנכות הפסד על בית שהשתמשתם בו לצורכי מגורים (CRA: דירת מגורים עיקרית). להגדרה ולחישוב, ראו פטור על דירת מגורים עיקרית.

איך בחירה לפי סעיף 45(2) דוחה מס כשהבית שלי הופך לנכס להשכרה?

בחירה לפי סעיף 45(2) מתייחסת לבית שלכם כאילו השינוי לשימוש מניב הכנסה לא התרחש, לצורך כלל המכירה לכאורה. לכן אינכם מדווחים על רווח הון מהשינוי כשהוא מתרחש; רווח עשוי להיווצר כשאתם מוכרים בפועל או כשהבחירה מבוטלת (חוק מס ההכנסה, סעיף 45(2); CRA: חוברת הסבר על דירת מגורים עיקרית).

הבחירה אינה הופכת שכר דירה להכנסה פטורה ממס. דווחו על הכנסה משכירות ועל הוצאות מותרות מהרגע שהנכס מושכר. ראו הכנסה משכירות לדוח השנתי (CRA: מדריך רווחי הון).

בחירה דוחה את הרווח; היא אינה מבטיחה שהרווח הסופי יהיה פטור. השנים שאפשר להגדיר לנכס הזה, התושבות שלכם בקנדה וכל בית אחר שבבעלות המשפחה קובעים את הפטור בעת המימוש (CRA: חוברת הסבר על דירת מגורים עיקרית).

כמה זמן הבית לשעבר שלי יכול להיחשב דירת מגורים עיקרית בזמן שהוא מושכר?

כשבחירה לפי סעיף 45(2) בתוקף, בית לשעבר יכול להיחשב זכאי עד ארבע שנות מס כשאין בו מתגורר בן משפחה זכאי. תושב חוץ עדיין יכול לעשות את הבחירה ועשוי להגדיר את הבית, אבל התושבות בקנדה משפיעה על איזה חלק מהרווח הפטור יכול להגן עליה (CRA: חוברת הסבר על דירת מגורים עיקרית).

הבחירה משאירה את שנות ההשכרה האלה זכאיות; היא אינה מגדירה אותן אוטומטית. אתם בוחרים את השנים בעת הדיווח על מכירה או על מכירה לכאורה. המשפחה שלכם אינה יכולה להגדיר בית אחר לאותה שנה (CRA: חוברת הסבר על דירת מגורים עיקרית; חוק מס ההכנסה, סעיף 54).

אחרי ארבע השנים האלה, הבחירה יכולה להישאר בתוקף, אבל שנים נוספות בלי מגורים מזכים אינן ניתנות בדרך כלל להגדרה לפי הכלל הזה. אין מכירה לכאורה אוטומטית רק בגלל שארבע השנים פגו. במכירה הסופית, חלק מהרווח עשוי להיות חייב במס. הגדרת שנות השכרה עבור הבית לשעבר גם צורכת שנים שהמשפחה אינה יכולה להגדיר עבור בית חדש (CRA: חוברת הסבר על דירת מגורים עיקרית).

העברת מקום עבודה על ידי המעסיק יכולה להסיר את מגבלת ארבע השנים, אבל רק אם התנאים בסעיף 54.1 מתקיימים. המעבר חייב לנבוע מהעברת מקום העבודה שלכם או של בן זוגכם או בת זוגכם הידועים בציבור; המעסיק חייב להיות בלתי תלוי (שאינו קשור אליכם); הבית לשעבר חייב להיות רחוק לפחות 40 קילומטרים יותר ממקום העבודה החדש מאשר מקום המגורים המאוחר, הנמדד לפי הדרך הציבורית הקצרה ביותר; ועליכם לחזור לבית לשעבר בזמן אותה העסקה או עד סוף שנת המס שאחרי שנת סיומה, אלא אם המוות אירע במהלך ההעסקה (חוק מס ההכנסה, סעיף 54.1; CRA: מדריך רווחי הון). בחירה אישית לעבור אינה עומדת בתנאי ההעסקה.

האם אפשר לתבוע CCA בזמן שבחירה לפי סעיף 45(2) בתוקף?

לא. תביעת ניכוי פחת קנדי (CCA) על הנכס מבטלת את הבחירה לפי סעיף 45(2) מהיום הראשון של שנת המס שבה נתבע ה-CCA. הדבר יכול ליצור באותה שנה מכירה לכאורה לפי שווי שוק הוגן (CRA: חוברת הסבר על דירת מגורים עיקרית).

בדקו דוחות השכרה קודמים לפני שאתם מניחים שהבחירה עדיין בתוקף. אם אתם רוצים לתבוע CCA אחרי סיום הבחירה, לעלות הבניין לצורכי הפחת יש כלל משלו לשינוי שימוש; היא אינה בהכרח שווי השוק ההוגן המלא. ראו ניכוי פחת קנדי (CCA) לכללי התביעה והסוגים (CRA: חוברת הסבר על דירת מגורים עיקרית).

איזה מס חל כשאני עובר לגור בנכס שלי להשכרה?

מעבר לגור בנכס שלם להשכרה גורם בדרך כלל למכירה לכאורה ולרכישה מחדש לפי שווי שוק הוגן. רווח שנצבר בזמן שהנכס הושכר עשוי להיות חייב במס בשנת השינוי. אם תבעתם ניכוי פחת קנדי (CCA), ניכוי על עלות הבניין לאורך זמן, המעבר לגור בו יכול לגרום גם לגביית ניכויים בחזרה (recapture): חלק מהניכויים הקודמים מתווספים להכנסה משכירות. הפטור על דירת מגורים עיקרית אינו מגן על הכנסה זו (CRA: חוברת הסבר על דירת מגורים עיקרית; CRA: הכנסה משכירות).

בנכס להשכרה שמעולם לא היה דירת המגורים העיקרית שלכם לפני שעברתם אליו, הפטור על דירת מגורים עיקרית אינו מוחק את רווח ההשכרה הקודם רק בגלל שהנכס הופך לביתכם. הרכישה מחדש לכאורה קובעת עלות חדשה לצורכי רווח הון בעתיד. אם בחרתם בעבר לפי סעיף 45(2) כשהפכתם את אותו בית לנכס להשכרה והבחירה עדיין בתוקף, חזרה לגור בו אינה יוצרת בעצמה מכירה לכאורה חדשה (CRA: מדריך רווחי הון).

מתי בחירה לפי סעיף 45(3) יכולה לדחות את הרווח במעבר לגור בנכס?

סעיף 45(3) יכול לדחות את רווח ההון משינוי מנכס להשכרה לבית מגורים עד למכירה בפועל. אי אפשר להשתמש בו אם CCA על הנכס הותר לכם, לבן זוגכם או לבת זוגכם הידועים בציבור, או לנאמנות שאחד מכם הוא מוטב בה, בשנת מס שהסתיימה אחרי 1984 ועד לשינוי השימוש, כולל (חוק מס ההכנסה, סעיפים 45(3) ו-45(4)).

אם אתם זכאים, הנכס עשוי להיחשב גם דירת מגורים עיקרית עד ארבע שנים לפני שעברתם אליו, בזמן שהושכר. המשפחה שלכם אינה יכולה להגדיר בית אחר לאותה שנה, והתושבות בקנדה משפיעה על איזה חלק מהרווח הפטור יכול להגן עליה. בחירה לדחות את רווח ההון אינה דוחה גביית CCA בחזרה שנוצרת בשינוי (CRA: חוברת הסבר על דירת מגורים עיקרית).

איך עושים בחירה, והאם אפשר להגיש אותה באיחור?

את שתי הבחירות עושים במכתב חתום שמזהה את הנכס ואומר לפי איזה תת-סעיף אתם בוחרים. אין טופס בחירה נפרד של CRA. מועד ההגשה שונה (CRA: מדריך רווחי הון; CRA: הוראות הקלה לנישומים).

אם הדוח מוגש אלקטרונית, שלחו את מכתב הבחירה החתום בנפרד, בכתב, למרכז המסים של CRA; שמרו הוכחת מסירה. הוראות ה-EFILE של CRA מבחינות בין מסמכי בחירה לבין רישומים רגילים ששומרים עד שמבקשים אותם (CRA: תיעוד בחירות בהגשה אלקטרונית).

CRA עשויה לקבל בחירה מאוחרת לפי סעיף 45(2) או 45(3) בתוך מגבלת הזמן של 10 שנים להקלה, אבל הקבלה היא לפי שיקול דעת וייתכן קנס. בחירה מאוחרת לפי סעיף 45(2) קשה במיוחד אם נתבע CCA בתקופה שהיא הייתה מכסה. הבקשה דורשת את הבחירה החתומה, הסבר, רישומים תומכים וכל נספחי הדוח המושפעים (CRA: הוראות הקלה לנישומים; CRA: חוברת הסבר על דירת מגורים עיקרית).

לתושבי קוויבק, בחירה פדרלית חלה אוטומטית לפי דין קוויבק, אבל Revenu Québec דורשת הודעה חתומה נפרדת והעתק של הבחירה הפדרלית. ההוראות שלה קובעות את מועד הדוח של שנת השינוי או 30 יום אחרי הבחירה ב-CRA לסעיף 45(2), ואת מועד הדוח של שנת המכירה בפועל או 30 יום אחרי הבחירה ב-CRA לסעיף 45(3). בחירה לפי סעיף 45(3) דורשת גם טופס TP-274-V (Revenu Québec: הוראות טופס TP-274-V).

מה מדווחים ושומרים בשנה שבה השימוש משתנה?

הדוח תלוי בשאלה אם יש מכירה לכאורה. דווחו עליה בנספח 3, ובבית לשעבר שעומד בתנאים, מלאו את טופס T2091(IND). אם בחירה מונעת את המכירה לכאורה, במקום זאת הגישו את המכתב שלה במועד. אם אתם תושבי קנדה, דווחו על שכר הדירה ועל ההוצאות לתקופת ההשכרה בטופס T776 או בדוח מקביל; לתושבי חוץ יש כללי ניכוי במקור ודוח לפי סעיף 216 נפרדים. ראו הכנסה משכירות ומשכירים תושבי חוץ להגשות האלה (CRA: הכנסה משכירות; CRA: סעיף 216).

ההוראות הנוכחיות של CRA לדירת מגורים עיקרית דורשות נספח 3 וטופס T2091(IND) למכירה לכאורה של דירת מגורים עיקרית, גם כשהרווח פטור במלואו (CRA: דירת מגורים עיקרית). בקוויבק, הגדרת דירת מגורים עיקרית במכירה לכאורה דורש גם טופס TP-274-V ונספח G; ודאו שהרישומים של הבחירה וההגדרה תואמים בין הדוחות (Revenu Québec: טופס TP-274-V).

שמרו את חוזה הרכישה והעלויות, קבלות שיפורים, הוכחה לשווי שוק הוגן בכל תאריך שינוי, שווי נפרד של קרקע ובניין כשה-CCA רלוונטי, תאריכי מעבר ושכירות, דוחות השכרה ונספחי CCA, מכתבי בחירה חתומים והוכחת מסירה, ורשימה של השנים שהמשפחה הגדירה לכל נכס. הרישומים האלה תומכים בשווי המכירה לכאורה, בזכאות לבחירה ובחישוב הפטור בעתיד (CRA: חוברת הסבר על דירת מגורים עיקרית).

דוגמה

סכומים להמחשה בדולרים קנדיים; לא הונח שיעור מס הכנסה.

קניתם בית ב-C$400,000. כשעזבתם אותו והשכרתם את כל הנכס, שווי השוק ההוגן שלו היה C$600,000. גרתם בו לאורך כל תקופת הבעלות, והמשפחה שלכם לא הגדירה בית אחר לאותן שנים. בלי בחירה לפי סעיף 45(2), השינוי יוצר רווח לכאורה של C$200,000. הגדרת הבית כדירת מגורים עיקרית יכולה לבטל את הרווח הזה, אבל עדיין מדווחים על המכירה לכאורה בנספח 3 ובטופס T2091(IND). העלות שלכם לצורכי רווח הון בעתיד הופכת ל-C$600,000.

אם תעשו במקום זאת בחירה תקפה לפי סעיף 45(2), אינכם מדווחים על הרווח לכאורה של C$200,000 בעת השינוי. אתם מדווחים על שכר הדירה בכל שנה ואינכם תובעים CCA. נניח שאתם מוכרים ב-C$700,000 אחרי שלוש שנות השכרה מלאות. הבחירה לא אפסה את עלות הנכס ל-C$600,000, ולכן הרווח לפני עלויות מכירה וכל פטור הוא C$300,000. האם הפטור מבטל אותו תלוי באילו שנים המשפחה שלכם מגדירה לבית הזה ולכל בית אחר.

במקרה ההפוך, נניח שקניתם נכס להשכרה ב-C$400,000 ועוברים לגור בו כששוויו C$600,000. בלי בחירה לפי סעיף 45(3), השינוי יוצר רווח לכאורה של C$200,000 לפני עלויות. אם אתם זכאים, הבחירה דוחה את הרווח הזה עד המכירה; המעבר לגור בנכס לבדו אינו מוחק אותו.

המצב שלכם שונה?

• השכרתם רק חדר או מרתף: לשינוי חלקי יש כללים שונים. ראו פטור על דירת מגורים עיקרית.
• אתם צריכים את החלק הפטור ברווח מאוחר: ראו פטור על דירת מגורים עיקרית.
• אתם צריכים לדווח על שכר דירה או לבחור סוג CCA: ראו הכנסה משכירות וניכוי פחת קנדי (CCA).
• אתם מוכרים את הנכס להשכרה עכשיו: ראו מכירת נכס להשכרה למכירה ולכל גביית CCA בחזרה.
• מכרתם בית שנקנה לאחרונה: כלל ה-flipping על נכסי מגורים עשוי לשנות את אופי הרווח. ראו החלפת נכסים ומכירת זכויות.
• אתם עוברים לחו״ל או כבר גרים מחוץ לקנדה: ראו עזיבת קנדה ומשכירים תושבי חוץ לפני שמשכירים את הבית.
• אתם משכירים בית חדש או משופץ באופן מהותי: ל-GST/HST יכולים להיות כללים נפרדים לשינוי שימוש. ראו GST/HST על נכס למגורים.
• נתבע CCA, הבחירה הוגשה באיחור, או ששני בתים מתחרים על אותן שנים: העובדות האלה יכולות לשנות את המס ואת ההגשה. אספו רישומי הערכת שווי, CCA, מגורים ובחירות עבור הכנת דוחות מס.