캐나다 집을 임대로 바꾸거나 입주할 때 세금

내 집을 임대하면 세금상 판 것으로 보나요?

네. 집 전체를 개인 용도에서 임대 용도로 바꾸면, 보통 공정 시장가치(독립된 구매자가 공개 시장에서 낼 가격)로 팔고 바로 그 가치로 다시 산 것으로 간주됩니다. 실제로 돈이 오갈 필요는 없습니다. 임대 부동산에 입주할 때도 보통 반대로 같은 규정이 적용됩니다(소득세법 제45조 제1항, CRA: 공정 시장가치).

간주 매각이 적용되면, 그 시점의 공정 시장가치가 용도 변경 전의 양도소득과 이후의 가치 상승분을 가르는 기준이 됩니다. 선택을 해서 그 시점에는 간주 매각이 생기지 않더라도, 용도가 바뀐 때의 부동산 가치를 기록해 두세요. 선택을 해도 취득가액은 재설정되지 않습니다. 제45조 제2항 선택을 나중에 철회하면 간주 매각은 그 이후 과세연도의 첫날에 일어납니다(CRA: 주 거주용 주택 지침, CRA: 양도소득 기록).

이 규정은 부동산 전체를 대상으로 합니다. 방이나 지하층만 임대하면 결과가 다를 수 있습니다. 주 거주용 주택 공제를 참고하세요.

계속 내 집이었다면 간주 매각에 세금을 내야 하나요?

부동산이 요건을 충족했고 가족이 그 연도에 다른 집을 지정하지 않았다면, 보통 주 거주용 주택 공제로 용도 변경일까지의 양도소득을 없앨 수 있습니다. 그래도 간주 매각을 신고하고 그 집을 지정해야 합니다. 양도소득이 면제되더라도 신고 의무가 없어지지는 않습니다(CRA: 주 거주용 주택).

간주 매각이 일어난 연도에 Schedule 3과 Form T2091(IND)를 작성합니다. 소유한 모든 연도에 그 집을 지정하고 양도소득이 전액 면제된다면, Schedule 3의 주 거주용 주택 지정란과 T2091의 Section 1을 작성하고, Schedule 3에는 양도소득 금액을 적지 않습니다. 종이 신고서에는 T2091을 첨부하고, 전자 신고라면 CRA가 요청할 때를 대비해 보관하세요(CRA: Schedule 3, CRA: Form T2091(IND)). 소유한 모든 연도에 그 집이 요건을 충족하지 못했다면 양도소득 일부는 과세될 수 있습니다. 이전 자택의 개인 용도 손실은 일반적으로 공제되지 않습니다(CRA: 주 거주용 주택). 지정과 계산은 주 거주용 주택 공제를 참고하세요.

집을 임대로 바꿀 때 제45조 제2항 선택은 어떻게 세금을 미루나요?

제45조 제2항 선택을 하면, 간주 매각 규정을 적용할 때 집이 수익 창출 용도로 바뀐 일이 없었던 것처럼 취급합니다. 따라서 용도가 바뀔 때는 그로 인한 양도소득을 신고하지 않습니다. 양도소득은 실제로 팔 때나 선택을 철회할 때 생길 수 있습니다(소득세법 제45조 제2항, CRA: 주 거주용 주택 지침).

이 선택을 한다고 임대료가 비과세 소득이 되는 것은 아닙니다. 임대를 시작한 때부터 임대 소득과 인정되는 경비를 신고하세요. 연간 신고서 작성은 임대 소득을 참고하세요(CRA: 양도소득 안내서).

선택은 양도소득을 미룰 뿐이며, 나중에 생기는 양도소득이 면제된다고 보장하지 않습니다. 이 부동산에 지정할 수 있는 연도, 캐나다 거주 여부, 가족이 소유한 다른 집에 따라 처분 시점의 공제가 정해집니다(CRA: 주 거주용 주택 지침).

이전 자택을 임대하는 동안 얼마나 오래 주 거주용 주택으로 인정되나요?

제45조 제2항 선택이 유효하고 자격 있는 가족 구성원이 그 집에 살지 않는 경우, 이전 자택은 최대 4개 과세연도 동안 주 거주용 주택으로 인정될 수 있습니다. 비거주자도 이 선택을 할 수 있고 그 집을 지정할 수 있지만, 캐나다 거주 여부에 따라 공제로 덮을 수 있는 양도소득의 범위가 달라집니다(CRA: 주 거주용 주택 지침).

선택은 그 임대 연도들을 지정 가능한 상태로 유지해 줄 뿐, 자동으로 지정해 주지는 않습니다. 매각 또는 간주 매각을 신고할 때 연도를 직접 선택합니다. 가족은 같은 해에 다른 집을 지정할 수 없습니다(CRA: 주 거주용 주택 지침, 소득세법 제54조).

그 4년이 지난 뒤에도 선택은 유효할 수 있지만, 이 규정에 따라 거주 요건을 충족하지 못한 추가 연도는 일반적으로 지정할 수 없습니다. 4년이 끝났다는 이유만으로 자동 간주 매각이 일어나지는 않습니다. 나중에 실제로 팔 때 양도소득 일부가 과세될 수 있습니다. 이전 자택에 임대 연도를 지정하면, 그 연도는 가족이 새 집에 지정할 수 없게 됩니다(CRA: 주 거주용 주택 지침).

직장 발령에 따른 이사는 4년 제한을 없앨 수 있지만, 제54.1조의 요건을 충족할 때만 가능합니다. 본인이나 배우자 또는 사실혼 배우자의 직장 발령 때문에 이사해야 하고, 고용주는 특수 관계가 없는 회사여야 합니다. 이전 자택은 새 직장에서 일반 도로 최단 경로 기준으로 이후 거주지보다 최소 40킬로미터 더 멀어야 합니다. 또한 그 근무 기간 중이나 근무가 끝난 다음 과세연도 말까지 이전 자택으로 돌아와야 하며, 근무 중 사망한 경우는 예외입니다(소득세법 제54.1조, CRA: 양도소득 안내서). 개인 사정으로 이사한 경우는 직장 발령 요건을 충족하지 못합니다.

제45조 제2항 선택이 유효한 동안 CCA를 청구할 수 있나요?

아니요. 부동산에 대해 자본비용 공제(CCA)를 청구하면, CCA를 청구한 과세연도의 첫날부터 제45조 제2항 선택이 철회됩니다. 그러면 그해에 공정 시장가치로 간주 매각이 일어날 수 있습니다(CRA: 주 거주용 주택 지침).

선택이 아직 유효하다고 가정하기 전에 지난 임대 소득 신고서를 확인하세요. 선택을 끝낸 뒤 CCA를 청구하려는 경우, 건물의 자본비용에는 용도 변경에 관한 별도 규정이 있으며 공정 시장가치 전액이 자동으로 되지는 않습니다. 청구 방법과 분류(class) 규정은 자본비용 공제(CCA)를 참고하세요(CRA: 주 거주용 주택 지침).

임대 부동산에 직접 입주하면 어떤 세금이 붙나요?

임대 부동산 전체에 입주하면 보통 공정 시장가치로 간주 매각과 재취득이 일어납니다. 임대 기간 동안 쌓인 양도소득은 용도 변경 연도에 과세될 수 있습니다. 건물 비용을 여러 해에 걸쳐 공제하는 자본비용 공제(CCA)를 청구했다면, 입주할 때 환입(recapture)이 생길 수도 있으며, 이는 이전에 받은 공제 일부를 임대 소득에 더하는 것입니다. 주 거주용 주택 공제는 그 소득을 덮어 주지 않습니다(CRA: 주 거주용 주택 지침, CRA: 임대 소득).

입주하기 전에 주 거주용 주택이었던 적이 없는 임대 부동산이라면, 내 집이 되었다는 이유만으로 주 거주용 주택 공제가 이전 임대 기간의 양도소득을 없애 주지는 않습니다. 간주 재취득으로 이후 양도소득 계산에 쓸 새 취득가액이 정해집니다. 같은 집을 임대로 바꿀 때 제45조 제2항 선택을 했고 그 선택이 아직 유효하다면, 다시 입주해도 그 자체로 새로운 간주 매각이 생기지는 않습니다(CRA: 양도소득 안내서).

입주할 때 제45조 제3항 선택으로 양도소득을 언제까지 미룰 수 있나요?

제45조 제3항은 임대에서 자택으로 바뀔 때의 양도소득을 실제로 팔 때까지 미룰 수 있습니다. 1984년 이후 용도 변경일 이전에 끝나는 과세연도에 본인, 배우자 또는 사실혼 배우자, 또는 두 사람 중 한 명이 수익자인 신탁이 그 부동산에 대해 CCA를 인정받았다면 이 선택은 쓸 수 없습니다(소득세법 제45조 제3항 및 제45조 제4항).

자격이 된다면 입주 전 임대 기간 중 최대 4년도 주 거주용 주택으로 인정될 수 있습니다. 가족은 같은 해에 다른 집을 지정할 수 없고, 캐나다 거주 여부에 따라 공제로 덮을 수 있는 양도소득의 범위가 달라집니다. 양도소득 이연 선택은 용도 변경 때 생기는 CCA 환입을 미루지 않습니다(CRA: 주 거주용 주택 지침).

선택은 어떻게 하며, 늦게 제출해도 되나요?

두 선택 모두 부동산을 특정하고 어느 항에 따라 선택하는지 밝힌 서명된 서신으로 합니다. CRA의 별도 선택 양식은 없습니다. 제출 시기는 서로 다릅니다(CRA: 양도소득 안내서, CRA: 납세자 구제 규정).

전자 신고를 했다면 서명한 선택서를 CRA 세무 센터에 서면으로 따로 제출하고 배송 증빙을 보관하세요. CRA의 전자 신고(EFILE) 안내는 선택서 서류와, 요청 시까지 보관하는 일반 기록을 구분합니다(CRA: 전자 신고 시 선택서 서류).

CRA는 구제 신청이 가능한 10년 이내라면 늦게 낸 제45조 제2항 또는 제45조 제3항 선택서를 받아 줄 수 있지만, 수락은 재량이며 가산세가 붙을 수 있습니다. 선택이 적용될 기간 중 CCA를 청구했다면 늦은 제45조 제2항 선택은 특히 어렵습니다. 요청에는 서명한 선택서, 사유 설명, 증빙 기록, 영향받는 신고서의 해당 서식이 필요합니다(CRA: 납세자 구제 규정, CRA: 주 거주용 주택 지침).

퀘벡 거주자의 경우, 연방 선택은 퀘벡 법에 따라 자동으로 적용되지만 Revenu Québec은 서명한 별도 통지서와 연방 선택서 사본을 요구합니다. 안내에 따르면 제45조 제2항은 용도 변경 연도의 신고 기한 또는 CRA 선택 후 30일 이내이고, 제45조 제3항은 실제 매각 연도의 신고 기한 또는 CRA 선택 후 30일 이내입니다. 제45조 제3항 선택에는 Form TP-274-V도 필요합니다(Revenu Québec: Form TP-274-V 안내).

용도가 바뀐 해에 무엇을 신고하고 보관해야 하나요?

신고서는 간주 매각이 있는지에 따라 달라집니다. 간주 매각은 Schedule 3에 신고하고, 요건을 갖춘 이전 자택이라면 Form T2091(IND)를 작성합니다. 선택으로 간주 매각이 생기지 않는다면 기한 내에 선택서를 제출합니다. 캐나다 거주자라면 임대 기간의 임대료와 경비를 Form T776 또는 같은 내용의 명세서로 신고합니다. 비거주자에게는 별도의 원천징수 규정과 제216조 신고 규정이 있습니다. 해당 신고는 임대 소득과 비거주자 임대인을 참고하세요(CRA: 임대 소득, CRA: 제216조).

현재 CRA의 주 거주용 주택 안내는 양도소득이 전액 면제되더라도 주 거주용 주택의 간주 매각에 Schedule 3과 Form T2091(IND)를 요구합니다(CRA: 주 거주용 주택). 퀘벡에서는 간주 매각에서 주 거주용 주택을 지정할 때 Form TP-274-V와 Schedule G도 필요합니다. 신고서마다 선택과 지정 기록이 일치하는지 확인하세요(Revenu Québec: Form TP-274-V).

매매 계약서와 비용, 개량 영수증, 각 용도 변경일의 공정 시장가치 증빙, CCA가 관련되는 경우 토지와 건물의 별도 가치, 이사일과 임대차 날짜, 임대 소득 신고서와 CCA 명세서, 서명한 선택서와 배송 증빙, 가족이 각 부동산에 지정한 연도 목록을 보관하세요. 이런 기록은 간주 매각 가치, 선택 자격, 이후 공제 계산을 뒷받침합니다(CRA: 주 거주용 주택 지침).

예시

캐나다 달러 기준 가상의 금액이며 소득세율은 가정하지 않습니다.

집을 C$400,000에 샀습니다. 이사해 집 전체를 임대할 때 공정 시장가치는 C$600,000이었습니다. 소유한 내내 그 집에 살았고, 가족은 그 연도에 다른 집을 지정하지 않았습니다. 제45조 제2항 선택을 하지 않으면 용도 변경으로 C$200,000의 간주 양도소득이 생깁니다. 요건을 갖춘 주 거주용 주택 지정으로 이 소득을 없앨 수 있지만, 간주 매각은 Schedule 3과 Form T2091(IND)에 신고해야 합니다. 이후 양도소득 계산에 쓰는 취득가액은 C$600,000이 됩니다.

대신 유효한 제45조 제2항 선택을 하면, 용도 변경 때 그 C$200,000 간주 양도소득을 신고하지 않습니다. 매년 임대료를 신고하고 CCA는 청구하지 않습니다. 임대 기간이 꼬박 3년 지난 뒤 C$700,000에 판다고 가정합니다. 선택을 해도 취득가액이 C$600,000으로 재설정되지 않으므로, 매각 비용과 공제를 반영하기 전 양도소득은 C$300,000입니다. 공제로 이 소득이 없어지는지는 가족이 이 집과 다른 집에 어느 연도를 지정하는지에 따라 달라집니다.

반대로 임대 부동산을 C$400,000에 샀고 가치가 C$600,000일 때 입주한다고 가정합니다. 제45조 제3항 선택을 하지 않으면 용도 변경으로 비용 반영 전 C$200,000의 간주 양도소득이 생깁니다. 자격이 된다면 이 선택으로 그 소득을 팔 때까지 미룰 수 있으며, 입주한다는 사실만으로는 소득이 사라지지 않습니다.

상황이 다르신가요?

• 방이나 지하층만 임대한 경우: 일부만 바꾸는 경우의 규정은 다릅니다. 주 거주용 주택 공제를 참고하세요.
• 나중에 생기는 양도소득 중 면제되는 부분을 알아야 하는 경우: 주 거주용 주택 공제를 참고하세요.
• 임대료를 신고하거나 CCA 분류를 골라야 하는 경우: 임대 소득과 자본비용 공제(CCA)를 참고하세요.
• 지금 임대 부동산을 파는 경우: 매각과 CCA 환입은 임대 부동산 매각을 참고하세요.
• 최근에 산 집을 판 경우: 주거용 부동산 단기 전매 규정에 따라 양도소득의 성격이 달라질 수 있습니다. 부동산 단기 전매와 분양권 전매를 참고하세요.
• 해외로 이주하거나 이미 캐나다 밖에 사는 경우: 집을 임대하기 전에 캐나다 출국과 비거주자 임대인을 참고하세요.
• 새 집이나 대규모로 개조한 집을 임대하는 경우: GST/HST에는 별도의 용도 변경 규정이 있을 수 있습니다. 주거용 부동산의 GST/HST를 참고하세요.
• CCA를 청구했거나, 선택이 늦었거나, 두 집이 같은 연도를 두고 겹치는 경우: 이런 사실은 세금과 신고를 바꿀 수 있습니다. 가치 평가, CCA, 거주, 선택 기록을 모아 세금 신고 준비 상담에 가져가세요.