Maison convertie en logement locatif, ou emménagement en location

Louer ma maison compte-t-il comme une vente aux fins de l'impôt?

Oui. Quand vous faites passer votre maison entière d'un usage personnel à un usage locatif, vous êtes normalement réputé la vendre à sa juste valeur marchande (le prix qu'un acheteur indépendant paierait sur le marché libre) et la racheter immédiatement à cette valeur. Aucune somme n'a à être échangée. La même règle s'applique normalement en sens inverse quand vous emménagez dans un bien locatif (Loi de l'impôt sur le revenu, paragraphe 45(1); ARC : juste valeur marchande).

Lorsqu'une vente réputée s'applique, sa juste valeur marchande sépare le gain d'avant le changement de la plus-value ultérieure. Consignez la valeur du bien au moment du changement d'usage, même si un choix évite alors une vente réputée. Le choix ne ramène pas le coût du bien à sa valeur marchande; si un choix selon le paragraphe 45(2) est révoqué plus tard, la vente réputée a lieu le premier jour de cette année d'imposition ultérieure (ARC : folio sur la résidence principale; ARC : registres des gains en capital).

Ces règles visent un bien entier. Une chambre ou un sous-sol loué peut donner un résultat différent; voyez l'exemption pour résidence principale.

Dois-je de l'impôt sur la vente réputée si la maison a toujours été ma résidence?

L'exemption pour résidence principale peut souvent éliminer le gain jusqu'à la date du changement si le bien était admissible et que votre famille n'a pas désigné une autre maison pour ces années. La vente réputée doit tout de même être déclarée et la maison désignée; un gain exonéré ne vous dispense pas de produire la déclaration (ARC : résidence principale).

Remplissez l'annexe 3 et le formulaire T2091(IND) pour l'année de la vente réputée. Si vous désignez la maison pour chaque année où vous en étiez propriétaire et que le gain est entièrement exonéré, remplissez la désignation de résidence principale de l'annexe 3 et la section 1 du formulaire T2091; n'inscrivez pas le montant du gain à l'annexe 3. Joignez le formulaire T2091 à une déclaration papier, ou conservez-le au cas où l'ARC le demanderait si vous produisez par voie électronique (ARC : annexe 3; ARC : formulaire T2091(IND)). Si la maison n'était pas admissible pour chaque année où vous en étiez propriétaire, une partie du gain peut être imposable. Une perte sur l'ancienne maison, utilisée à des fins personnelles, n'est généralement pas déductible (ARC : résidence principale). Pour la désignation et le calcul, voyez l'exemption pour résidence principale.

Comment un choix selon le paragraphe 45(2) retarde-t-il l'impôt quand ma maison devient un logement locatif?

Un choix selon le paragraphe 45(2) traite votre maison comme si le passage à un usage producteur de revenu n'avait pas eu lieu pour l'application de la règle de la vente réputée. Vous ne déclarez donc pas de gain en capital du fait du changement au moment où il survient; un gain peut apparaître quand vous vendez réellement le bien ou quand le choix est révoqué (Loi de l'impôt sur le revenu, paragraphe 45(2); ARC : folio sur la résidence principale).

Le choix ne transforme pas le loyer en revenu non imposable. Déclarez les revenus de location et les dépenses admissibles à partir du moment où le bien est loué. Voyez les revenus de location pour la déclaration annuelle (ARC : guide sur les gains en capital).

Un choix reporte le gain; il ne garantit pas que le gain éventuel sera exonéré. Les années que vous pouvez désigner pour ce bien, votre résidence canadienne et toute autre maison que possède votre famille déterminent l'exemption au moment de la disposition (ARC : folio sur la résidence principale).

Pendant combien de temps mon ancienne maison peut-elle rester une résidence principale pendant qu'elle est louée?

Lorsqu'un choix selon le paragraphe 45(2) est en vigueur, une ancienne maison peut être admissible pendant quatre années d'imposition au plus quand aucun membre admissible de la famille n'y habite. Un non-résident peut tout de même faire le choix et peut désigner la maison, mais la résidence canadienne influe sur la part du gain que l'exemption peut mettre à l'abri (ARC : folio sur la résidence principale).

Le choix garde ces années de location admissibles; il ne les désigne pas automatiquement. Vous choisissez les années au moment de déclarer une vente ou une vente réputée. Votre famille ne peut pas désigner une autre maison pour la même année (ARC : folio sur la résidence principale; Loi de l'impôt sur le revenu, article 54).

Après ces quatre années, le choix peut demeurer en vigueur, mais les années supplémentaires sans occupation admissible ne peuvent généralement pas être désignées selon cette règle. Il n'y a pas de vente réputée automatique du seul fait que les quatre années se terminent. À la vente éventuelle, une partie du gain peut être imposable. Désigner des années de location pour l'ancienne maison utilise aussi des années que la famille ne peut pas désigner pour une nouvelle maison (ARC : folio sur la résidence principale).

Une mutation par l'employeur peut supprimer la limite de quatre ans, mais seulement si les conditions de l'article 54.1 sont remplies. Le déménagement doit résulter d'une mutation d'emploi de vous-même ou de votre conjoint ou conjoint de fait; l'employeur doit être sans lien de dépendance; l'ancienne maison doit être au moins 40 kilomètres plus loin du nouveau lieu de travail que la résidence ultérieure, par le trajet le plus court sur la voie publique; et vous devez retourner dans l'ancienne maison pendant cet emploi ou au plus tard à la fin de l'année d'imposition qui suit la fin de cet emploi, sauf en cas de décès pendant l'emploi (Loi de l'impôt sur le revenu, article 54.1; ARC : guide sur les gains en capital). Un choix personnel de déménager ne satisfait pas à la condition liée à l'emploi.

Puis-je réclamer la DPA pendant qu'un choix selon le paragraphe 45(2) est en vigueur?

Non. Réclamer la déduction pour amortissement (DPA) sur le bien révoque le choix selon le paragraphe 45(2) à compter du premier jour de l'année d'imposition où la DPA est réclamée. Cela peut déclencher une vente réputée à la juste valeur marchande cette année-là (ARC : folio sur la résidence principale).

Vérifiez vos déclarations de location antérieures avant de présumer qu'un choix demeure en vigueur. Si vous voulez demander la DPA après avoir mis fin au choix, le coût en capital de l'immeuble obéit à sa propre règle de changement d'usage; ce n'est pas automatiquement la pleine juste valeur marchande. Voyez la déduction pour amortissement pour la demande et les règles de catégories (ARC : folio sur la résidence principale).

Quel impôt s'applique quand j'emménage dans mon bien locatif?

Emménager dans un logement locatif entier entraîne normalement une vente réputée et une réacquisition à la juste valeur marchande. Un gain accumulé pendant la location peut être imposable pour l'année du changement. Si vous avez réclamé la déduction pour amortissement (DPA), une déduction du coût de l'immeuble étalée dans le temps, l'emménagement peut aussi causer une récupération : certaines déductions antérieures sont ajoutées au revenu de location. L'exemption pour résidence principale ne met pas ce revenu à l'abri (ARC : folio sur la résidence principale; ARC : revenus de location).

Pour un bien locatif qui n'a jamais été votre résidence principale avant votre emménagement, l'exemption pour résidence principale n'efface pas le gain accumulé pendant la location du simple fait qu'il devient votre maison. La réacquisition réputée établit un nouveau coût aux fins des gains en capital ultérieurs. Si vous avez déjà fait un choix selon le paragraphe 45(2) en transformant la même maison en logement locatif et que ce choix est toujours en vigueur, votre retour dans la maison ne crée pas en soi une nouvelle vente réputée (ARC : guide sur les gains en capital).

Quand un choix selon le paragraphe 45(3) peut-il reporter le gain à l'emménagement?

Le paragraphe 45(3) peut reporter le gain en capital d'un passage de logement locatif à résidence jusqu'à une vente réelle. Il ne peut pas être utilisé si une DPA à l'égard du bien a été accordée à vous-même, à votre conjoint ou conjoint de fait, ou à une fiducie dont l'un de vous est bénéficiaire, pour une année d'imposition se terminant après 1984 et au plus tard à la date du changement d'usage (Loi de l'impôt sur le revenu, paragraphes 45(3) et 45(4)).

Si vous y êtes admissible, le bien peut aussi être considéré comme une résidence principale pendant quatre ans au plus avant votre emménagement, pendant qu'il était loué. Votre famille ne peut pas désigner une autre maison pour la même année, et la résidence canadienne influe sur la part du gain que l'exemption peut mettre à l'abri. Un choix de reporter le gain en capital ne reporte pas la récupération de DPA qui découle du changement (ARC : folio sur la résidence principale).

Comment faire un choix, et puis-je le produire en retard?

Faites l'un ou l'autre choix au moyen d'une lettre signée qui identifie le bien et précise le paragraphe en vertu duquel vous faites le choix. Il n'existe pas de formulaire de choix distinct de l'ARC. Le délai de production diffère (ARC : guide sur les gains en capital; ARC : dispositions d'allègement pour les contribuables).

Si la déclaration est produite par voie électronique, envoyez la lettre de choix signée séparément, par écrit, au centre fiscal de l'ARC; conservez la preuve de livraison. Les instructions de l'ARC sur la production électronique distinguent les documents de choix des documents ordinaires que vous conservez jusqu'à ce qu'on vous les demande (ARC : documents de choix et production électronique).

L'ARC peut accepter un choix tardif selon le paragraphe 45(2) ou 45(3) dans son délai d'allègement de 10 ans, mais l'acceptation est discrétionnaire et une pénalité peut s'appliquer. Un choix tardif selon le paragraphe 45(2) est particulièrement difficile si la DPA a été réclamée pendant la période qu'il viserait. La demande exige le choix signé, une explication, des documents à l'appui et les annexes des déclarations touchées (ARC : dispositions d'allègement pour les contribuables; ARC : folio sur la résidence principale).

Pour les résidents du Québec, un choix fédéral s'applique automatiquement en vertu de la loi québécoise, mais Revenu Québec exige un avis signé distinct et une copie du choix fédéral. Ses instructions indiquent la date limite de la déclaration de l'année du changement ou 30 jours après le choix auprès de l'ARC pour le paragraphe 45(2), et la date limite de la déclaration de l'année de la vente réelle ou 30 jours après le choix auprès de l'ARC pour le paragraphe 45(3). Un choix selon le paragraphe 45(3) exige aussi le formulaire TP-274-V (Revenu Québec : instructions du formulaire TP-274-V).

Que dois-je déclarer et conserver l'année où l'usage change?

La déclaration dépend de l'existence d'une vente réputée. Déclarez-la à l'annexe 3 et, pour une ancienne maison admissible, remplissez le formulaire T2091(IND). Si un choix évite la vente réputée, produisez plutôt sa lettre à la date limite. Si vous êtes résident du Canada, déclarez le loyer et les dépenses de la période de location au moyen du formulaire T776 ou d'un état équivalent; les non-résidents ont des règles distinctes de retenue et de déclaration selon l'article 216. Voyez les revenus de location et les propriétaires non-résidents pour ces déclarations (ARC : revenus de location; ARC : article 216).

Les instructions actuelles de l'ARC sur la résidence principale exigent l'annexe 3 et le formulaire T2091(IND) pour la vente réputée d'une résidence principale, même quand le gain est entièrement exonéré (ARC : résidence principale). Au Québec, une désignation de résidence principale lors d'une vente réputée exige aussi le formulaire TP-274-V et l'annexe G; vérifiez que les documents du choix et de la désignation concordent dans toutes les déclarations (Revenu Québec : formulaire TP-274-V).

Conservez le contrat d'achat et les coûts, les reçus d'améliorations, la preuve de la juste valeur marchande à chaque date de changement, les valeurs distinctes du terrain et de l'immeuble lorsque la DPA est pertinente, les dates de déménagement et de location, les déclarations de location et les tableaux de DPA, les lettres de choix signées et la preuve de livraison, ainsi qu'une liste des années où votre famille a désigné chaque bien. Ces documents appuient la valeur de la vente réputée, l'admissibilité au choix et le calcul ultérieur de l'exemption (ARC : folio sur la résidence principale).

Exemple

Montants illustratifs en dollars canadiens; aucun taux d'impôt sur le revenu n'est présumé.

Vous avez acheté une maison pour 400 000 $ CA. Quand vous avez déménagé et loué tout le bien, sa juste valeur marchande était de 600 000 $ CA. Vous y aviez habité pendant toute la période où vous en étiez propriétaire et votre famille n'avait pas désigné une autre maison pour ces années. Sans choix selon le paragraphe 45(2), le changement produit un gain réputé de 200 000 $ CA. Une désignation admissible de résidence principale pourrait éliminer ce gain, mais vous déclarez quand même la vente réputée à l'annexe 3 et au formulaire T2091(IND). Votre coût aux fins des gains en capital ultérieurs devient 600 000 $ CA.

Si vous faites plutôt un choix valide selon le paragraphe 45(2), vous ne déclarez pas ce gain réputé de 200 000 $ CA au moment du changement. Vous déclarez le loyer chaque année et ne réclamez pas de DPA. Supposons que vous vendez 700 000 $ CA après trois années complètes de location. Le choix n'a pas ramené le coût du bien à 600 000 $ CA; le gain avant les frais de vente et toute exemption est donc de 300 000 $ CA. L'exemption pourra l'éliminer ou non, selon les années que votre famille désigne pour cette maison et pour toute autre maison.

Dans le cas inverse, supposons que vous avez acheté un logement locatif pour 400 000 $ CA et que vous y emménagez quand il vaut 600 000 $ CA. Sans choix selon le paragraphe 45(3), le changement produit un gain réputé de 200 000 $ CA avant les frais. Si vous y êtes admissible, le choix retarde ce gain jusqu'à la vente; l'emménagement seul ne l'efface pas.

Votre situation est différente?

• Vous n'avez loué qu'une chambre ou un sous-sol : un changement partiel obéit à d'autres règles. Voyez l'exemption pour résidence principale.
• Vous avez besoin de la partie exonérée d'un gain ultérieur : voyez l'exemption pour résidence principale.
• Vous devez déclarer un loyer ou choisir une catégorie de DPA : voyez les revenus de location et la déduction pour amortissement.
• Vous vendez maintenant le logement locatif : voyez la vente d'un immeuble locatif pour la vente et toute récupération de DPA.
• Vous avez vendu une maison achetée récemment : la règle sur la revente rapide de logements peut changer la nature du gain. Voyez la revente rapide et la cession de contrats.
• Vous déménagez à l'étranger ou vivez déjà hors du Canada : voyez quitter le Canada et les propriétaires non-résidents avant de louer la maison.
• Vous louez une maison neuve ou rénovée de façon importante : la TPS/TVH peut comporter des règles distinctes de changement d'usage. Voyez la TPS/TVH sur les immeubles résidentiels.
• La DPA a été réclamée, un choix est tardif ou deux maisons se disputent les mêmes années : ces faits peuvent changer l'impôt et la déclaration. Rassemblez les documents d'évaluation, de DPA, d'occupation et de choix pour la préparation de déclarations de revenus.