Haus zur Mietimmobilie machen oder in eine Mietimmobilie ziehen

Gilt die Vermietung meines Hauses steuerlich als Verkauf?

Ja. Stellen Sie Ihr ganzes Haus von privater Nutzung auf Vermietung um, gelten Sie normalerweise so, als hätten Sie es zum Marktwert verkauft, also zu dem Preis, den ein unabhängiger Käufer auf dem freien Markt zahlen würde, und sofort zu diesem Wert zurückgekauft. Es muss kein Geld fließen. Dieselbe Regel gilt normalerweise umgekehrt, wenn Sie in eine Mietimmobilie einziehen (Income Tax Act, Abschnitt 45(1); CRA: Marktwert).

Gilt ein fiktiver Verkauf, trennt sein Marktwert den Gewinn vor der Änderung von der späteren Wertsteigerung. Halten Sie den Wert der Immobilie zum Zeitpunkt der Nutzungsänderung fest, auch wenn eine Wahl den fiktiven Verkauf zu diesem Zeitpunkt verhindert. Die Wahl setzt die Anschaffungskosten nicht zurück. Wird eine Wahl nach Abschnitt 45(2) später widerrufen, gilt der fiktive Verkauf am ersten Tag des späteren Steuerjahres (CRA: Folio zur Hauptwohnung; CRA: Unterlagen zu Kapitalgewinnen).

Diese Regeln betreffen eine ganze Immobilie. Bei einem vermieteten Zimmer oder Untergeschoss kann das Ergebnis anders ausfallen. Siehe Befreiung für die Hauptwohnung.

Schulde ich Steuer auf den fiktiven Verkauf, wenn das Haus immer mein Zuhause war?

Oft kann die Befreiung für die Hauptwohnung den Gewinn bis zum Tag der Änderung beseitigen, wenn die Immobilie die Voraussetzungen erfüllte und Ihre Familie für diese Jahre kein anderes Haus benannt hat. Der fiktive Verkauf muss trotzdem angegeben und das Haus benannt werden. Ein befreiter Gewinn entbindet nicht von der Meldung (CRA: Hauptwohnung).

Füllen Sie Schedule 3 und Form T2091(IND) für das Jahr des fiktiven Verkaufs aus. Wenn Sie das Haus für jedes Jahr Ihres Eigentums benennen und der Gewinn vollständig befreit ist, füllen Sie die Benennung der Hauptwohnung in Schedule 3 und Abschnitt 1 von T2091 aus. Tragen Sie den Gewinnbetrag nicht in Schedule 3 ein. Fügen Sie T2091 einer Papiererklärung bei oder bewahren Sie es für eine mögliche Nachfrage der CRA auf, wenn Sie elektronisch einreichen (CRA: Schedule 3; CRA: Form T2091(IND)). Erfüllte das Haus nicht in jedem Jahr Ihres Eigentums die Voraussetzungen, kann ein Teil des Gewinns steuerpflichtig sein. Ein Verlust aus der privaten Nutzung des früheren Zuhauses ist in der Regel nicht abzugsfähig (CRA: Hauptwohnung). Zu Benennung und Berechnung siehe Befreiung für die Hauptwohnung.

Wie schiebt eine Wahl nach Abschnitt 45(2) die Steuer auf, wenn mein Haus zur Mietimmobilie wird?

Eine Wahl nach Abschnitt 45(2) behandelt Ihr Haus für die Regel zum fiktiven Verkauf so, als hätte die Umstellung auf Einkünfteerzielung nicht stattgefunden. Sie geben deshalb zum Zeitpunkt der Änderung keinen Kapitalgewinn an. Ein Gewinn kann entstehen, wenn Sie tatsächlich verkaufen oder die Wahl widerrufen wird (Income Tax Act, Abschnitt 45(2); CRA: Folio zur Hauptwohnung).

Die Wahl macht aus Miete keine steuerfreien Einkünfte. Geben Sie Mieteinkünfte und berechtigte Ausgaben ab dem Zeitpunkt der Vermietung an. Die Jahreserklärung finden Sie unter Mieteinkünfte (CRA: Leitfaden zu Kapitalgewinnen).

Eine Wahl verschiebt den Gewinn. Sie garantiert nicht, dass der spätere Gewinn befreit ist. Die Jahre, die Sie für diese Immobilie benennen dürfen, Ihre Ansässigkeit in Kanada und jedes andere Haus Ihrer Familie bestimmen die Befreiung bei der Veräußerung (CRA: Folio zur Hauptwohnung).

Wie lange kann mein früheres Haus als Hauptwohnung gelten, während es vermietet ist?

Ist eine Wahl nach Abschnitt 45(2) in Kraft, kann ein früheres Haus bis zu vier Steuerjahre lang als Hauptwohnung gelten, wenn kein berechtigtes Familienmitglied dort wohnt. Auch eine nicht ansässige Person kann die Wahl treffen und das Haus benennen. Ihre Ansässigkeit in Kanada beeinflusst aber, wie viel vom Gewinn die Befreiung abdecken kann (CRA: Folio zur Hauptwohnung).

Die Wahl hält diese Mietjahre berechtigt, benennt sie aber nicht automatisch. Sie wählen die Jahre bei der Meldung eines Verkaufs oder fiktiven Verkaufs. Ihre Familie kann für dasselbe Jahr kein anderes Haus benennen (CRA: Folio zur Hauptwohnung; Income Tax Act, Abschnitt 54).

Nach diesen vier Jahren kann die Wahl in Kraft bleiben. Weitere Jahre ohne berechtigte Bewohnung können nach dieser Regelung aber meist nicht benannt werden. Allein weil die vier Jahre ablaufen, entsteht kein automatischer fiktiver Verkauf. Beim späteren Verkauf kann ein Teil des Gewinns steuerpflichtig sein. Wenn Sie vermietete Jahre für das frühere Haus benennen, verbrauchen Sie außerdem Jahre, die Ihre Familie nicht für ein neues Haus benennen kann (CRA: Folio zur Hauptwohnung).

Ein beruflich bedingter Umzug kann die Vierjahresgrenze aufheben, aber nur, wenn die Voraussetzungen von Abschnitt 54.1 erfüllt sind. Der Umzug muss auf einer Versetzung beruhen, die Sie oder Ihr Ehepartner oder Lebenspartner im Beruf erfahren. Der Arbeitgeber darf nicht mit Ihnen verbunden sein. Das frühere Haus muss, auf dem kürzesten öffentlichen Weg gemessen, mindestens 40 Kilometer weiter vom neuen Arbeitsplatz entfernt sein als die spätere Wohnung. Sie müssen während dieser Beschäftigung oder bis zum Ende des Steuerjahres nach deren Ende in das frühere Haus zurückkehren, außer bei einem Todesfall während der Beschäftigung (Income Tax Act, Abschnitt 54.1; CRA: Leitfaden zu Kapitalgewinnen). Ein persönlich gewählter Umzug erfüllt die berufliche Voraussetzung nicht.

Kann ich CCA geltend machen, solange eine Wahl nach Abschnitt 45(2) gilt?

Nein. Machen Sie Capital Cost Allowance (CCA, steuerliche Abschreibung in Kanada) für die Immobilie geltend, widerruft das die Wahl nach Abschnitt 45(2) ab dem ersten Tag des Steuerjahres, in dem die CCA geltend gemacht wird. Das kann in diesem Jahr einen fiktiven Verkauf zum Marktwert auslösen (CRA: Folio zur Hauptwohnung).

Prüfen Sie frühere Mieterklärungen, bevor Sie annehmen, dass eine Wahl noch wirksam ist. Wollen Sie CCA nach dem Ende der Wahl ansetzen, gilt für die Anschaffungskosten des Gebäudes eine eigene Regel bei Nutzungsänderung. Es ist nicht automatisch der volle Marktwert. Zu Antrag und Klassenregeln siehe Capital Cost Allowance (CRA: Folio zur Hauptwohnung).

Welche Steuer fällt an, wenn ich in meine Mietimmobilie einziehe?

Ziehen Sie in eine ganze Mietimmobilie ein, gilt das normalerweise als Verkauf und Wiedererwerb zum Marktwert. Ein Gewinn, der sich während der Vermietung aufgebaut hat, kann im Jahr der Änderung steuerpflichtig sein. Haben Sie Capital Cost Allowance (CCA) geltend gemacht, einen Abzug für die Gebäudekosten über die Jahre, kann der Einzug außerdem eine Rückforderung auslösen. Einige frühere Abzüge werden dann den Mieteinkünften hinzugerechnet. Die Befreiung für die Hauptwohnung deckt diese Einkünfte nicht ab (CRA: Folio zur Hauptwohnung; CRA: Mieteinkünfte).

War eine Mietimmobilie vor Ihrem Einzug nie Ihre Hauptwohnung, beseitigt die Befreiung für die Hauptwohnung den früheren Mietgewinn nicht allein dadurch, dass sie zu Ihrem Zuhause wird. Der fiktive Wiedererwerb legt neue Anschaffungskosten für spätere Kapitalgewinne fest. Haben Sie beim Wechsel desselben Hauses zur Vermietung früher nach Abschnitt 45(2) gewählt und gilt diese Wahl noch, löst der Wiedereinzug selbst keinen neuen fiktiven Verkauf aus (CRA: Leitfaden zu Kapitalgewinnen).

Wann kann eine Wahl nach Abschnitt 45(3) den Gewinn beim Einzug aufschieben?

Abschnitt 45(3) kann den Kapitalgewinn aus dem Wechsel von der Vermietung zum eigenen Wohnen bis zu einem tatsächlichen Verkauf aufschieben. Die Wahl ist ausgeschlossen, wenn Ihnen, Ihrem Ehepartner oder Lebenspartner oder einem Trust, dessen Begünstigter einer von Ihnen ist, für ein Steuerjahr, das nach 1984 endet und nicht nach der Nutzungsänderung, CCA für die Immobilie zugestanden hat (Income Tax Act, Abschnitte 45(3) und 45(4)).

Sind die Voraussetzungen erfüllt, kann die Immobilie auch für bis zu vier Jahre vor Ihrem Einzug, in denen sie vermietet war, als Hauptwohnung gelten. Ihre Familie kann für dasselbe Jahr kein anderes Haus benennen. Ihre Ansässigkeit in Kanada beeinflusst, wie viel vom Gewinn die Befreiung abdecken kann. Eine Wahl, die den Kapitalgewinn aufschiebt, schiebt eine bei der Änderung entstehende CCA-Rückforderung nicht auf (CRA: Folio zur Hauptwohnung).

Wie treffe ich eine Wahl, und kann ich sie verspätet einreichen?

Treffen Sie beide Wahlen mit einem unterschriebenen Schreiben, das die Immobilie bezeichnet und angibt, nach welchem Absatz Sie wählen. Es gibt kein eigenes CRA-Formular für die Wahl. Die Einreichungsfrist unterscheidet sich (CRA: Leitfaden zu Kapitalgewinnen; CRA: Regelungen zur Steuererleichterung).

Reichen Sie die Erklärung elektronisch ein, senden Sie das unterschriebene Wahlschreiben getrennt schriftlich an das CRA-Steuerzentrum und bewahren Sie den Zustellnachweis auf. Die EFILE-Hinweise der CRA unterscheiden Wahldokumente von gewöhnlichen Unterlagen, die Sie bis zu einer Anforderung aufbewahren (CRA: Dokumentation der Wahl bei EFILE).

Die CRA kann eine verspätete Wahl nach Abschnitt 45(2) oder 45(3) innerhalb ihrer 10-Jahres-Frist für Steuererleichterungen annehmen. Die Annahme liegt aber im Ermessen, und es kann ein Strafzuschlag anfallen. Eine verspätete Wahl nach Abschnitt 45(2) ist besonders schwierig, wenn in dem davon erfassten Zeitraum CCA geltend gemacht wurde. Der Antrag braucht die unterschriebene Wahl, eine Erklärung, Belege und alle betroffenen Anlagen der Erklärungen (CRA: Regelungen zur Steuererleichterung; CRA: Folio zur Hauptwohnung).

Für Einwohner von Québec gilt eine Wahl auf Bundesebene nach dem Recht von Québec automatisch. Revenu Québec verlangt aber eine gesonderte unterschriebene Mitteilung und eine Kopie der Bundeswahl. Nach seinen Hinweisen gilt für Abschnitt 45(2) die Frist der Erklärung für das Jahr der Änderung oder 30 Tage nach der Wahl bei der CRA. Für Abschnitt 45(3) gilt die Frist der Erklärung für das Jahr des tatsächlichen Verkaufs oder 30 Tage nach der Wahl bei der CRA. Eine Wahl nach Abschnitt 45(3) erfordert außerdem Form TP-274-V (Revenu Québec: Hinweise zu Form TP-274-V).

Was gebe ich im Jahr der Nutzungsänderung an und was bewahre ich auf?

Die Erklärung hängt davon ab, ob ein fiktiver Verkauf vorliegt. Geben Sie ihn in Schedule 3 an und füllen Sie bei einem berechtigten früheren Zuhause Form T2091(IND) aus. Verhindert eine Wahl den fiktiven Verkauf, reichen Sie stattdessen deren Schreiben fristgerecht ein. Sind Sie in Kanada ansässig, geben Sie Miete und Ausgaben für die Vermietungszeit mit Form T776 oder einer gleichwertigen Aufstellung an. Für Nichtansässige gelten eigene Regeln zum Quellensteuereinbehalt und zur Erklärung nach Abschnitt 216. Siehe Mieteinkünfte und Nicht ansässige Vermieter für diese Erklärungen (CRA: Mieteinkünfte; CRA: Abschnitt 216).

Die aktuellen Hinweise der CRA zur Hauptwohnung verlangen für den fiktiven Verkauf einer Hauptwohnung Schedule 3 und Form T2091(IND), auch wenn der Gewinn vollständig befreit ist (CRA: Hauptwohnung). In Québec verlangt die Benennung einer Hauptwohnung bei einem fiktiven Verkauf außerdem Form TP-274-V und Schedule G. Prüfen Sie, dass die Unterlagen zu Wahl und Benennung in allen Erklärungen übereinstimmen (Revenu Québec: Form TP-274-V).

Bewahren Sie den Kaufvertrag und die Kosten, Belege für Verbesserungen, Nachweise des Marktwerts zu jedem Änderungsdatum, getrennte Werte für Grundstück und Gebäude, wo CCA relevant ist, Umzugs- und Mietdaten, Mieterklärungen und CCA-Aufstellungen, unterschriebene Wahlschreiben mit Zustellnachweis und eine Liste der Jahre auf, die Ihre Familie für jede Immobilie benannt hat. Diese Unterlagen stützen den Wert beim fiktiven Verkauf, die Berechtigung zur Wahl und die spätere Berechnung der Befreiung (CRA: Folio zur Hauptwohnung).

Beispiel

Beispielbeträge in kanadischen Dollar. Es wird kein Einkommensteuersatz angenommen.

Sie haben ein Haus für C$400.000 gekauft. Als Sie auszogen und die ganze Immobilie vermieteten, betrug ihr Marktwert C$600.000. Sie hatten während der gesamten Besitzzeit dort gewohnt, und Ihre Familie hatte für diese Jahre kein anderes Haus benannt. Ohne Wahl nach Abschnitt 45(2) ergibt die Änderung einen fiktiven Gewinn von C$200.000. Eine berechtigte Benennung als Hauptwohnung könnte diesen Gewinn beseitigen. Sie geben den fiktiven Verkauf aber trotzdem in Schedule 3 und Form T2091(IND) an. Ihre Anschaffungskosten für spätere Kapitalgewinne betragen dann C$600.000.

Wenn Sie stattdessen eine gültige Wahl nach Abschnitt 45(2) treffen, geben Sie diesen fiktiven Gewinn von C$200.000 bei der Änderung nicht an. Sie geben jedes Jahr die Miete an und machen keine CCA geltend. Angenommen, Sie verkaufen nach drei vollen Mietjahren für C$700.000. Die Wahl hat die Anschaffungskosten der Immobilie nicht auf C$600.000 zurückgesetzt. Der Gewinn vor Verkaufskosten und vor einer Befreiung beträgt daher C$300.000. Ob die Befreiung ihn beseitigt, hängt davon ab, welche Jahre Ihre Familie für dieses und für ein anderes Haus benennt.

Im umgekehrten Fall haben Sie eine Mietimmobilie für C$400.000 gekauft und ziehen ein, wenn sie C$600.000 wert ist. Ohne Wahl nach Abschnitt 45(3) ergibt die Änderung vor Kosten einen fiktiven Gewinn von C$200.000. Sind die Voraussetzungen erfüllt, schiebt die Wahl diesen Gewinn bis zum Verkauf auf. Der Einzug allein beseitigt ihn nicht.

Ihre Lage ist anders?

• Sie haben nur ein Zimmer oder das Untergeschoss vermietet: Für eine teilweise Änderung gelten andere Regeln. Siehe Befreiung für die Hauptwohnung.
• Sie brauchen den befreiten Teil eines späteren Gewinns: Siehe Befreiung für die Hauptwohnung.
• Sie müssen Miete angeben oder eine CCA-Klasse wählen: Siehe Mieteinkünfte und Capital Cost Allowance.
• Sie verkaufen die Mietimmobilie jetzt: Zum Verkauf und zu einer CCA-Rückforderung siehe Mietimmobilie verkaufen.
• Sie haben ein kürzlich gekauftes Haus verkauft: Die Flipping-Regel für Wohnimmobilien kann die Art des Gewinns ändern. Siehe Immobilien-Flipping und Abtretungsverkäufe.
• Sie ziehen ins Ausland oder leben schon außerhalb Kanadas: Siehe Kanada verlassen und Nicht ansässige Vermieter, bevor Sie das Haus vermieten.
• Sie vermieten ein neues oder umfassend saniertes Haus: Für GST/HST können eigene Regeln bei Nutzungsänderung gelten. Siehe GST/HST auf Wohnimmobilien.
• CCA wurde geltend gemacht, eine Wahl ist verspätet oder zwei Häuser konkurrieren um dieselben Jahre: Diese Umstände können Steuer und Einreichung ändern. Sammeln Sie Unterlagen zu Bewertung, CCA, Bewohnung und Wahl für die Erstellung von Steuererklärungen.