Transformar sua casa em imóvel alugado, ou morar em um alugado

Alugar minha casa conta como vendê-la para fins de imposto?

Sim. Quando você muda uma casa inteira do uso pessoal para o aluguel, normalmente considera-se que você a vendeu pelo valor justo de mercado, que é o preço que um comprador independente pagaria no mercado aberto, e a recomprou imediatamente por esse valor. Não precisa haver pagamento de nenhum valor. A mesma regra normalmente se aplica ao contrário quando você se muda para um imóvel alugado (Income Tax Act, seção 45(1); CRA: valor justo de mercado).

Quando há venda presumida, o valor justo de mercado separa o ganho anterior à mudança da valorização posterior. Registre o valor do imóvel na data em que o uso muda, mesmo que uma opção impeça a venda presumida naquele momento. A opção não redefine o custo. Se uma opção da seção 45(2) for revogada mais tarde, a venda presumida ocorre no primeiro dia desse ano fiscal posterior (CRA: folio sobre a residência principal; CRA: registros de ganhos de capital).

Estas regras tratam de um imóvel inteiro. Um quarto ou porão alugado pode ter outro resultado; veja Isenção da residência principal.

Devo imposto sobre a venda presumida se a casa sempre foi minha moradia?

Muitas vezes a isenção da residência principal pode eliminar o ganho até a data da mudança, se o imóvel se qualificou e a sua família não designou outra casa para esses anos. A venda presumida ainda precisa ser declarada e a casa, designada. Um ganho isento não dispensa a declaração (CRA: residência principal).

Preencha o Schedule 3 e o Form T2091(IND) do ano da venda presumida. Se você designar a casa para todos os anos em que foi proprietário e o ganho for totalmente isento, preencha a designação de residência principal do Schedule 3 e a Seção 1 do T2091. Não informe o valor do ganho no Schedule 3. Anexe o T2091 a uma declaração em papel ou guarde-o para o caso de a CRA pedir, se você entregar eletronicamente (CRA: Schedule 3; CRA: Form T2091(IND)). Se a casa não era elegível em todos os anos em que você foi proprietário, parte do ganho pode ser tributável. Em geral, uma perda de uso pessoal na casa anterior não é dedutível (CRA: residência principal). Para a designação e o cálculo, veja Isenção da residência principal.

Como uma opção da seção 45(2) adia o imposto quando minha casa passa a ser alugada?

Uma opção da seção 45(2) trata a sua casa como se a mudança para uso gerador de renda não tivesse ocorrido, para efeito da regra de venda presumida. Assim, você não declara ganho de capital pela mudança quando ela acontece. Pode surgir um ganho quando você vender de fato ou quando a opção for revogada (Income Tax Act, seção 45(2); CRA: folio sobre a residência principal).

A opção não transforma o aluguel em renda livre de imposto. Declare os rendimentos de aluguel e as despesas elegíveis desde o momento em que o imóvel é alugado. Veja Rendimentos de aluguel para a declaração anual (CRA: guia de ganhos de capital).

Uma opção adia o ganho. Ela não garante que o ganho final seja isento. Os anos que você pode designar para este imóvel, a sua residência no Canadá e qualquer outra casa da sua família determinam a isenção na alienação (CRA: folio sobre a residência principal).

Por quanto tempo minha casa anterior pode se qualificar como residência principal enquanto está alugada?

Com uma opção da seção 45(2) em vigor, uma casa anterior pode se qualificar por até quatro anos fiscais, quando nenhum familiar elegível mora nela. Um não residente ainda pode fazer a opção e pode designar a casa, mas a residência no Canadá afeta quanto do ganho a isenção pode proteger (CRA: folio sobre a residência principal).

A opção mantém esses anos de aluguel elegíveis, mas não os designa automaticamente. Você escolhe os anos ao declarar uma venda ou uma venda presumida. Sua família não pode designar outra casa para o mesmo ano (CRA: folio sobre a residência principal; Income Tax Act, seção 54).

Depois desses quatro anos, a opção pode continuar em vigor, mas, em geral, anos adicionais sem moradia qualificada não podem ser designados por esta regra. Não há venda presumida automática só porque os quatro anos terminam. Na venda final, parte do ganho pode ser tributável. Designar anos de aluguel da casa anterior também consome anos que a família não pode designar para uma casa nova (CRA: folio sobre a residência principal).

Uma transferência do empregador pode eliminar o limite de quatro anos, mas só se as condições da seção 54.1 forem cumpridas. A mudança deve resultar da transferência de emprego sua ou do seu cônjuge ou companheiro em união estável. O empregador não pode ter vínculo com você. A casa anterior deve ficar pelo menos 40 quilômetros mais longe do novo local de trabalho do que a residência posterior, medidos pelo trajeto público mais curto. E você deve voltar à casa anterior durante esse emprego ou até o fim do ano fiscal seguinte ao término dele, salvo se a morte ocorrer durante o emprego (Income Tax Act, seção 54.1; CRA: guia de ganhos de capital). Uma escolha pessoal de se mudar não cumpre a condição de emprego.

Posso pedir a CCA enquanto uma opção da seção 45(2) está em vigor?

Não. Pedir a Capital Cost Allowance (CCA, depreciação fiscal canadense) sobre o imóvel revoga a opção da seção 45(2) a partir do primeiro dia do ano fiscal em que a CCA é pedida. Isso pode gerar uma venda presumida pelo valor justo de mercado nesse ano (CRA: folio sobre a residência principal).

Confira as declarações de aluguel anteriores antes de presumir que a opção continua válida. Se você quiser pedir a CCA depois de encerrar a opção, o custo de capital do prédio tem uma regra própria de mudança de uso. Ele não é automaticamente o valor justo de mercado integral. Veja Capital Cost Allowance para o pedido e as regras de classes (CRA: folio sobre a residência principal).

Que imposto se aplica quando me mudo para o meu imóvel alugado?

Mudar-se para um imóvel inteiro alugado normalmente causa uma venda presumida e uma nova aquisição pelo valor justo de mercado. Um ganho acumulado enquanto ele era alugado pode ser tributável no ano da mudança. Se você pediu a Capital Cost Allowance (CCA), uma dedução do custo do prédio ao longo do tempo, a mudança também pode causar recuperação (recapture): parte das deduções anteriores é somada ao rendimento de aluguel. A isenção da residência principal não protege essa renda (CRA: folio sobre a residência principal; CRA: rendimentos de aluguel).

Num imóvel alugado que nunca foi sua residência principal antes da mudança, a isenção da residência principal não apaga o ganho anterior do aluguel só porque ele passa a ser sua moradia. A nova aquisição presumida define um novo custo para calcular ganhos de capital posteriores. Se você já fez uma opção da seção 45(2) ao converter a mesma casa em aluguel e essa opção continua em vigor, voltar a morar nela não cria, por si só, uma nova venda presumida (CRA: guia de ganhos de capital).

Quando uma opção da seção 45(3) pode adiar o ganho ao me mudar para o imóvel?

A seção 45(3) pode adiar o ganho de capital da mudança de aluguel para moradia até uma venda real. Ela não pode ser usada se a CCA do imóvel foi permitida a você, ao seu cônjuge ou companheiro em união estável, ou a um trust do qual qualquer um dos dois seja beneficiário, em um ano fiscal encerrado depois de 1984 e até a mudança de uso (Income Tax Act, seções 45(3) e 45(4)).

Se você for elegível, o imóvel também pode se qualificar como residência principal por até quatro anos antes da sua mudança, enquanto estava alugado. Sua família não pode designar outra casa para o mesmo ano, e a residência no Canadá afeta quanto do ganho a isenção pode proteger. Uma opção para adiar o ganho de capital não adia a recuperação da CCA que surge com a mudança (CRA: folio sobre a residência principal).

Como faço uma opção e posso entregá-la fora do prazo?

Faça qualquer uma das opções com uma carta assinada que identifique o imóvel e diga em qual subseção você opta. Não há um formulário separado da CRA para a opção. O prazo de entrega é diferente em cada caso (CRA: guia de ganhos de capital; CRA: disposições de alívio ao contribuinte).

Se a declaração for entregue eletronicamente, envie a carta de opção assinada separadamente, por escrito, ao centro tributário da CRA, e guarde a prova da entrega. As instruções do EFILE da CRA distinguem os documentos de opção dos registros comuns que você guarda até serem solicitados (CRA: documentação de opções no EFILE).

A CRA pode aceitar uma opção tardia da seção 45(2) ou 45(3) dentro do prazo de alívio de 10 anos, mas a aceitação é discricionária e pode haver multa. Uma opção tardia da seção 45(2) é especialmente difícil se a CCA foi pedida durante o período que ela cobriria. O pedido precisa da opção assinada, de uma explicação, de registros de apoio e dos schedules das declarações afetadas (CRA: disposições de alívio ao contribuinte; CRA: folio sobre a residência principal).

Para residentes de Quebec, uma opção federal se aplica automaticamente pela lei de Quebec, mas a Revenu Québec exige um aviso assinado separado e uma cópia da opção federal. As instruções dela indicam, para a seção 45(2), o prazo da declaração do ano da mudança ou 30 dias após a opção junto à CRA e, para a seção 45(3), o prazo da declaração do ano da venda real ou 30 dias após a opção junto à CRA. Uma opção da seção 45(3) também exige o Form TP-274-V (Revenu Québec: instruções do Form TP-274-V).

O que declaro e guardo no ano em que o uso muda?

A declaração depende de haver ou não venda presumida. Declare-a no Schedule 3 e, para uma casa anterior que se qualifica, preencha o Form T2091(IND). Se uma opção impede a venda presumida, entregue a carta dela no prazo. Se você é residente canadense, declare o aluguel e as despesas do período de locação no Form T776 ou em um demonstrativo equivalente. Não residentes têm regras próprias de retenção e de declaração da seção 216. Veja Rendimentos de aluguel e Proprietários não residentes para essas declarações (CRA: rendimentos de aluguel; CRA: seção 216).

As instruções atuais da CRA sobre residência principal exigem o Schedule 3 e o Form T2091(IND) para uma venda presumida de residência principal, mesmo quando o ganho é totalmente isento (CRA: residência principal). Em Quebec, a designação de residência principal numa venda presumida também pede o Form TP-274-V e o Schedule G. Confirme que os registros da opção e da designação coincidem entre as declarações (Revenu Québec: Form TP-274-V).

Guarde o contrato e os custos da compra, os recibos de melhorias, a prova do valor justo de mercado em cada data de mudança, os valores separados de terreno e prédio quando a CCA for relevante, as datas de mudança e de locação, as declarações de aluguel e os schedules de CCA, as cartas de opção assinadas com a prova de entrega e uma lista dos anos em que a sua família designou cada imóvel. Esses registros sustentam o valor da venda presumida, a elegibilidade da opção e o cálculo posterior da isenção (CRA: folio sobre a residência principal).

Exemplo

Valores ilustrativos em dólares canadenses; nenhuma alíquota de imposto de renda é presumida.

Você comprou uma casa por C$400.000. Quando se mudou e alugou o imóvel inteiro, o valor justo de mercado era C$600.000. Você morou ali durante todo o período em que foi proprietário, e a sua família não tinha designado outra casa para esses anos. Sem uma opção da seção 45(2), a mudança gera um ganho presumido de C$200.000. Uma designação de residência principal que se qualifica poderia eliminar esse ganho, mas você ainda declara a venda presumida no Schedule 3 e no Form T2091(IND). Seu custo para ganhos de capital posteriores passa a ser C$600.000.

Se, em vez disso, você fizer uma opção válida da seção 45(2), não declara esse ganho presumido de C$200.000 na mudança. Você declara o aluguel de cada ano e não pede a CCA. Suponha que você venda por C$700.000 depois de três anos completos de aluguel. A opção não redefiniu o custo do imóvel para C$600.000, então o ganho, antes dos custos de venda e de qualquer isenção, é C$300.000. Saber se a isenção o elimina depende de quais anos a sua família designa para esta casa e para qualquer outra casa.

No caso inverso, suponha que você comprou um imóvel alugado por C$400.000 e se muda quando ele vale C$600.000. Sem uma opção da seção 45(3), a mudança gera um ganho presumido de C$200.000, antes dos custos. Se você for elegível, a opção adia esse ganho até a venda. Mudar-se, por si só, não o apaga.

E no seu caso?

• Você alugou só um quarto ou o porão: uma mudança parcial tem regras diferentes. Veja Isenção da residência principal.
• Você precisa da parte isenta de um ganho posterior: veja Isenção da residência principal.
• Você precisa declarar o aluguel ou escolher uma classe de CCA: veja Rendimentos de aluguel e Capital Cost Allowance.
• Você está vendendo o imóvel alugado agora: veja Venda de imóvel alugado para a venda e qualquer recuperação da CCA.
• Você vendeu uma casa comprada há pouco tempo: a regra de revenda rápida de imóveis residenciais pode mudar a natureza do ganho. Veja Revenda rápida e cessão de contratos de imóveis.
• Você vai se mudar para o exterior ou já mora fora do Canadá: veja Como sair do Canadá e Proprietários não residentes antes de alugar a casa.
• Você vai alugar uma casa nova ou muito reformada: o GST/HST pode ter regras próprias de mudança de uso. Veja GST/HST sobre imóvel residencial.
• A CCA foi pedida, uma opção está atrasada ou duas casas disputam os mesmos anos: esses fatos podem mudar o imposto e a declaração. Reúna os registros de avaliação, CCA, moradia e opções para a preparação de declarações.