Kanada'da Airbnb ve Kısa Süreli Kiralamada GST/HST

Kanada'da kısa süreli kiralamada GST/HST alınır mı?

Bir aydan kısa konaklamalar vergiye tabidir, ancak küçük tedarikçinin vergiye tabi satışları $30.000 tutarını aşana kadar kayıt yaptırması veya GST/HST alması gerekmez. Bir evi, apartman dairesini, yazlığı veya odayı bir misafire bir aydan kısa kesintisiz konaklama için kiralamak, günlüğü $20 tutarından fazlaysa vergiye tabidir. Kayıtlı ev sahibi vergiyi kendisi alır; kayıtlı olmayan ev sahibi için vergiyi rezervasyon platformu tahsil edebilir (CRA: platform üzerinden kısa süreli konaklama; CRA: Memorandum 19-2-2).

Ölçüt, misafirin kesintisiz kalma hakkının süresidir; kira ödemesinin ne sıklıkla yapıldığı değildir. Bir ay veya daha uzun süre için kiralayan ve haftalık ödeme yapan misafir yine uzun süreli kiracıdır. Kanun bir ayı takvim ayı olarak sayar (Interpretation Act, 35. madde); CRA'nın notu bir gün sayısı vermez. Misafirin kalma hakkının üzerinde anlaşılan başlangıç ve bitişini esas alın; bir rezervasyon bir aya yakınsa fatura kesmeden önce tarihleri ve vergi uygulamasını netleştirin (CRA: Memorandum 19-2-2; ETA Schedule V, Part I, 6. madde).

Aşağıdakilerden biri varsa durum basit değildir:

• Vergiye tabi konaklamalarınız kayıt sınırına yakın ya da sınırı aştınız ve geç kayıt yaptırdınız veya hiç yaptırmadınız.
• Kısa süreli konaklamaları uzun süreli kiracılarla karıştırıyorsunuz veya kendi evinizde bir oda kiralıyorsunuz.
• Neredeyse her konaklama 60 günden kısa; bu yüzden birim otel gibi ele alınabilir.
• Mülk üzerinde kredi talep ettiniz, mülkü satmayı planlıyorsunuz veya mülkü kimse yaşamadan önce yeni olarak satın aldınız.
• Birim bir şirket veya ortaklık üzerinden ya da birkaç sahiple birlikte tutuluyor.

Toplayın: her platformdan ve her doğrudan rezervasyondan rezervasyon ve ödeme raporları; her konaklamanın gece sayısı ve gecelik fiyatı; ödemelerde gösterilen GST/HST; varsa GST/HST numaranız ve yürürlük tarihi; satın alma ve tadilat faturaları; ve bunlar üzerinde hiç kredi talep edilip edilmediği.

Kısa süreli kiralama yapan ev sahibi olarak GST/HST için kayıt yaptırmam gerekir mi?

Kısa süreli kiralama yapan ev sahibinin, ilişkili kişilerin satışlarıyla birlikte vergiye tabi satışları $30.000 tutarındaki küçük tedarikçi sınırını aşana kadar GST/HST için kayıt yaptırması gerekmez. Her takvim çeyreğinde ve art arda dört takvim çeyreği boyunca bu sınırda veya altında kalan ev sahibi küçük tedarikçidir; kayıt yaptırmak ya da vergi almak zorunda değildir (CRA: ne zaman kayıt yaptırılır; ETA 240. madde).

Küçük tedarikçi isteğe bağlı kayıt yaptırabilir; bu, vergi alma yükümlülüğünü ve kredi talep etme hakkını getirir. Ayrıca mülkün sonraki bir satışını vergiye tabi hale getirebilir; aşağıdaki satış bölümüne bakın. İsteğe bağlı kayıt için GST/HST için ne zaman kayıt yaptırılır rehberine bakın.

Sınıra neler sayılır ve kayıt ne zaman başlar?

Vergiye tabi konaklamalar için aldığınız tutarı, platform ev sahibi ücreti veya başka bir gider düşülmeden, diğer vergiye tabi satışlarınız ve ilişkili kişilerinizin satışlarıyla birlikte sayın. Vergisini platformun tahsil ettiği konaklamalar da sayılır (ETA 148. madde; ETA 211.13. madde).

Test, mali yılınız ne olursa olsun, Ocak, Nisan, Temmuz ve Ekim'de başlayan takvim çeyreklerini kullanır. Bir rezervasyon, ödeme vadesi geldiğinde veya ödendiğinde sayılır; bu, konaklamadan önce olabilir (CRA: Memorandum 2-2). Platformun kendi hizmeti için misafirden aldığı rezervasyon veya yönetim ücreti platformun tedarikidir; sizin kira satışınız değildir (ETA 211.1. madde).

Yürürlük tarihinden itibaren 29 gün içinde başvurun (CRA: ne zaman kayıt yaptırılır).

Rezervasyon platformu GST/HST'yi benim yerime tahsil eder mi?

Rezervasyon platformu GST/HST'yi yalnızca kayıtlı değilseniz sizin için tahsil eder. Kanundaki konaklama platformu işletmecisi tanımına uyan bir platform, kayıtlı olmayan ev sahiplerinin vergiye tabi konaklamalarında vergiyi tahsil etmek zorundadır. Kayıt yaptırdıktan sonra, platform rezervasyonları dahil her vergiye tabi konaklamada vergiyi kendiniz alırsınız (CRA: platform üzerinden kısa süreli konaklama; ETA 211.13. madde).

Kanuna göre işletmeci, rezervasyonun temel unsurlarını kontrol eden veya belirleyen taraftır; kimse etmiyorsa misafirin ödemesini toplayıp ev sahibine aktaran taraftır. Yalnızca mülkü listeleyen veya yalnızca ödemeyi işleyen bir site işletmeci değildir (ETA 211.1. madde). Bir platformun GST/HST kayıtlı bir misafir için vergi tahsil edip etmeyeceği platformun rejimine bağlıdır: CRA'nın basitleştirilmiş rejiminde yalnızca kayıtlı olmayan misafirler için, normal rejimde ise her misafir için tahsil eder (CRA: platform üzerinden kısa süreli konaklama).

Platformun tahsilatı rezervasyonları sınır sayımınızın dışına çıkarmaz. Kayıt yaptırdıktan sonra misafirlerden iki kez vergi alınmaması için platformun vergi ayarlarını kontrol edin. Bir ev sahibi, platformun vergi tahsil edip etmeyeceğini etkileyen yanlış bir beyanda bulunursa, ev sahibi ve platform doğan vergiden müştereken sorumlu olabilir (ETA 211.13. madde).

Sınır sayımı, platformun ekstreleri ve beyannameniz birbiriyle tutsun diye her rezervasyon için bir kayıt tutun:

Ödemeler bu kayıtlarla tutmuyorsa kayıt yaptırmadan veya beyanname vermeden önce çeyrekleri yeniden oluşturun.

Eyaletimde kısa süreli kiralamaya hangi GST/HST oranı uygulanır?

Oran, ev sahibinin veya misafirin yaşadığı yere göre değil, mülkün bulunduğu eyalete göre belirlenir (CRA: platform üzerinden kısa süreli konaklama).

Québec'te GST/HST'yi genellikle Revenu Québec yönetir; son bölüme bakın. Eyalet satış vergileri, Québec'in QST'si ve yerel konaklama vergileri ayrıdır ve bu tabloda yer almaz. Eyaletinizi eyalet satış vergisi rehberinden kontrol edin.

Mobilya, temizlik ve onarımlarda girdi vergisi kredisi talep edebilir miyim?

Kayıt yaptırdıktan sonra ev sahibi, her giderin vergiye tabi konaklamalar için kullanılan kısmına ilişkin girdi vergisi kredisi talep edebilir. Kayıtlı mükellef, ticari faaliyetlerinin giderlerindeki GST/HST'yi girdi vergisi kredileriyle geri alır; ancak kişisel kullanım giderlerinde veya uzun süreli kira gibi muaf tedarikler yapmanın giderlerinde geri alamaz (CRA: girdi vergisi kredileri).

Tedarikçinin GST/HST numarasını ve vergiyi gösteren faturaları saklayın. Krediler genellikle dört yıl içinde talep edilmelidir (CRA: girdi vergisi kredileri).

Tahsil ettiğim GST/HST'yi nasıl beyan eder ve öderim?

Kayıtlı ev sahibi, GST/HST beyannamesinde konaklamalardan alınan GST/HST'den girdi vergisi kredilerini düşer; sonuç net vergidir ve CRA'ya ödenir; krediler daha büyükse iade olarak talep edilir. Aldığınız vergiyi gönderene kadar emanet olarak tutarsınız (CRA: RC4022). Kayıttan önce platformun tahsil ettiği vergi sizin aldığınız vergi değildi. Beyannamenin kendisi için GST/HST beyanı ve girdi vergisi kredileri rehberine bakın.

Kısa süreli konaklamaları, uzun süreli kiracıları veya kendi evimdeki bir odayı karıştırırsam ne olur?

Kayıtlı ev sahibi yalnızca kısa süreli konaklamalarda vergi alır. Bir ay veya daha uzun süreli kira muaftır, sınıra sayılmaz ve yalnızca onun için kullanılan giderlerde kredi sağlamaz.

• Kendi evinizde bir oda: bir odadaki kısa süreli konaklama, diğer kısa süreli konaklamalarla aynı şekilde vergilendirilir. Kredileri yalnızca her giderin kiralanan payı için talep edin ve bölüştürmenizin arkasındaki alanları ve tarihleri saklayın.
• Otel türü kullanım: bir otel, motel, han veya benzeri mülk, konaklamalarının %90 veya daha fazlası 60 günden kısaysa ya da kısa olması bekleniyorsa konut birimi (residential complex) sayılmaz. Bu durumda kirası, günlüğü $20 veya daha az olmadıkça, konaklama süresi ne olursa olsun genellikle vergiye tabidir (CRA: Memorandum 19-2-2). Kanun bu dışlamayı, bir bireyin sahip olduğu ve esas olarak kendi evi ya da bir akrabasının evi olarak kullandığı birime uygulamaz; şirket veya ortaklık sahibi için böyle bir istisna yoktur (ETA 123(1). madde).

CRA'nın notu otelleri ve motelleri sayar; tatil mülkü bilgi sayfası ise aynı %90 okumasını, bir kiralama havuzunda olduğu gibi esas olarak sahibin evi olmayan bir birimin satışına uygular (CRA: GI-025). İkisi de neredeyse yalnızca kısa süreli konaklamalarla kiralanan tek bir apartman dairesinin veya evin, kirası bakımından otel türü sayılıp sayılmadığını söylemez. Bu belirsizdir; bu yüzden bir ila iki aylık konaklamaların muaf olduğunu varsaymayın.

Kısa süreli kiralama olarak kullandığım bir mülkü satarsam GST/HST'ye ne olur?

İnşaatçı olmayan bir sahibin kullanılmış bir evi satması genellikle muaftır; ancak üzerinde kredi talep edildiyse veya CRA onu kısa süreli kiralama mülkü olarak ele alıyorsa vergiye tabidir. Aşağıdaki satırlar hangisinin geçerli olduğunu gösterir; ilan vermeden önce kontrol edin.

3 ile 5. satırlar CRA'nın yorumudur. Kanun önce mülkün satışta hâlâ konut birimi (residential complex) olup olmadığını sorar: inşaatçı olmayan birinin bunu satması, kredi talep edilmedikçe muaftır ve bir bireyin satışına ilişkin Kanun'un işletme kullanımı testi konut birimine uygulanmaz (ETA Schedule V, Part I, 2. ve 9. maddeler). Bu yüzden esas olarak kısa süreli kullanım tek başına satışı vergiye tabi yapmayabilir; birim otel türü değilse (karma kullanım bölümüne bakın) veya kredi talep edilmediyse. İlan vermeden önce satışın nasıl ele alınacağını doğrulayın.

Son üç satır, tatil mülklerine ilişkin bir CRA bilgi sayfasından gelir. Bu sayfa bireyler için yazılmıştır ve şirket gibi başkalarının edindiği mülkleri ele almaz. Üçüncü satırdaki “esas olarak” için bir rakam vermez, ancak konut ve kişisel kullanım testlerinde bu sözcüğü %50 üzerinde olarak okur; RC4022 de aynısını yapar, bu yüzden bu sayfa o okumayı uygular (CRA: RC4022). Örneği satıştan önceki yıldaki kullanıma bakar; Kanun ise devirden hemen önceki kullanımı sınar. Birimi yeni olarak, kimse yaşamadan önce, esas olarak yeniden satmak için ya da misafirlere kendi konaklamaları için değil, esas olarak bir işletmeye kiralamak için satın aldıysanız inşaatçı sayılabilirsiniz ve ilk satırdaki muaf satış kuralı geçerli olmaz; bir işletme veya ticari nitelikte girişim (adventure in the nature of trade) dışında satın alan bir birey inşaatçı değildir (ETA 123(1). madde). Taşınmak veya kiralamayı bırakmak da vergiyi doğurabilir. Mülkü esas olarak kişisel kullanım için kullanmaya başlayan kayıtlı bir birey, mülkü satmış sayılır (ETA 207. madde). Otel türü mülkü kişisel kullanım için alan bir birey, hiç kredi talep edilmemiş olsa bile gerçeğe uygun piyasa değeri üzerinden vergi öder (ETA 190(2). madde). Otel türü mülkü sıradan konut kiralamasına çevirmek sahibini onun inşaatçısı yapar ve ilk konut kirası, gerçeğe uygun piyasa değeri üzerinden vergiyi doğurabilir (ETA 190(1). madde).

Vergiye tabi bir satış, hiç geri alınmamış alım ve iyileştirme vergisini geri almanıza da izin verebilir: kayıtlıysanız ek bir girdi vergisi kredisi (ETA 193. madde), değilseniz bir iade; bu iade için, fiyat vadesi geldikten veya ödendikten sonra iki yıl içinde başvurmalısınız (ETA 257. madde; CRA: neden kodu 7). Vergiye tabi bir satışta vergiyi kimin tahsil ettiği için konut mülkünde GST/HST rehberine bakın. Kazanç üzerindeki gelir vergisi ayrıdır: kiralık mülk satmak rehberine bakın.

Toplayın: alım düzeltme tablosu (statement of adjustments), tadilat faturaları ve her beyannamede talep edilen krediler, kayıt tarihiniz ve her yıl için kiralanan geceler ile kişisel kullanım geceleri.

Sınırı aştım ve hiç kayıt yaptırmadıysam ne olur?

Hiçbir misafirden vergi alınmamış olsa bile, vergi yürürlük tarihinden itibaren borçtur. CRA, GST/HST almanız gerekirken almadıysanız yine de sorumlu olduğunuzu ve verginin, alınması gereken dönemin beyannamesine gireceğini söyler (CRA: RC4022; ETA 221. madde).

Vergiye tabi konaklamaları ödeme raporlarından ve doğrudan rezervasyonlardan takvim çeyreğine göre yeniden oluşturun, sınırı aşmanıza yol açan ilk rezervasyonu bulun ve doğrudan ve platform rezervasyonlarını ayrı tutun. CRA'nın yayımlanmış rehberi, geç kayıt yürürlüğe girdiğinde bir platformun zaten tahsil ettiği verginin nasıl mutabık hale getirileceğini söylemez.

Kayıt yaptırma, daha erken bir yürürlük tarihi isteme ve beyanname verme adımları GST/HST için ne zaman kayıt yaptırılır rehberindedir. Faiz ve cezalar için cezalar, faiz ve af ile geç GST/HST beyan cezası rehberlerine bakın. CRA ile iletişim olmadan önce gönüllü olarak başvurmayı düşünüyorsanız incelemeler, denetimler ve gönüllü bildirim rehberine bakın.

Örnek

Tüm tutarlar Kanada dolarıyla gösterilmiştir ve yukarıdaki kuralları örneklemektedir.

Ontario'da sınırın altında

GST/HST numarası olmayan bir ev sahibi, art arda dört takvim çeyreğinde 3.000, 6.000, 10.000 ve 3.000, toplam 22.000 tutarında vergiye tabi konaklama rezerve ediyor. Hiçbir çeyrek ve dört çeyreğin toplamı sınırı aşmıyor; bu yüzden kayıt yaptırmıyor ve doğrudan rezervasyonlarında vergi almıyor. İşletmeci kurallarına uyan bir platform üzerinden rezerve edilen konaklamalarda platform %13 HST ekler ve aktarır. Ev sahibinin 22.000'i yine de sınıra sayılır.

Sonraki çeyrek 12.000 eklerse son dört çeyrek 6.000 + 10.000 + 3.000 + 12.000 = 31.000 olur. Tek bir çeyrek sınırı aşmadı, ancak dört çeyreğin toplamı aştı; bu yüzden ev sahibi, o çeyreği izleyen ayın sonunda küçük tedarikçi olmaktan çıkar ve en geç bundan sonraki ilk tedarikinde kayıt yaptırır.

Alberta'da bir çeyrekte sınırı aşmak

İki apartman dairesi olan bir ev sahibinin Temmuz'dan önce vergiye tabi rezervasyonu yoktu ve Ağustos ortasına kadar Temmuz–Eylül çeyreğinde 27.000 almış durumda. 20 Ağustos'ta ödenen 5.000'lik doğrudan bir rezervasyon Temmuz–Eylül çeyreğini 32.000'e çıkarıyor. Ev sahibini sınırın üzerine çıkaran tedarik bu rezervasyondur; bu yüzden kaydı en geç 20 Ağustos'ta yürürlüğe girer ve bunun için %5 GST alır: 250. Yürürlük tarihinden itibaren 29 gün içinde başvurur ve o andan itibaren, platform rezervasyonları dahil her vergiye tabi konaklamada GST'yi kendisi alır.

Kredi talep ettikten sonra Ontario'daki bir apartman dairesini satmak

Kayıtlı olan ve apartman dairesini kısa süreli konaklamalar için kiralayan bir sahip, 80.000'lik bir tadilat için kredi talep etti. Daireyi vergi öncesi 700.000'e satıyor. Bir iyileştirme için kredi talep edildiğinden, satış kredi kuralı gereği vergiye tabidir; fiyat üzerinden %13 HST 91.000'dir. Hiç geri alınmamış alım vergisi için ek bir kredi talep edebilir. Kredi talep edilmemiş olsaydı, satış yalnızca satış tablosundaki diğer durumların hiçbiri, örneğin esas olarak kısa süreli kiralamada kullanım, uygulanmasaydı muaf olurdu.

Sizin durumunuz farklı mı?

• Sınırı aştınız ya da yaklaştınız, geç kayıt yaptırdınız veya hiç yaptırmadınız: çeyrek çeyrek satışlar, yürürlük tarihi, geriye dönük beyannameler ve platformun tahsil ettiği verginin hepsi birbiriyle tutmalıdır. Önce ödeme raporlarını toplayın; gecikmiş kayıtların tamamlanması muhasebe kayıtları sayfasında ele alınır. Ayrıca GST/HST için ne zaman kayıt yaptırılır, verilmemiş GST/HST beyannameleri ve kayıttan önce GST/HST almak rehberlerine bakın.
• Kredi talep ettiğiniz veya esas olarak kısa konaklamalarla kiraladığınız bir birimi satıyorsunuz: satışın vergiye tabi olup olmadığı kredi geçmişine, birimin konut birimi (residential complex) olup olmadığına ve satıştaki kullanımına bağlıdır; bu yüzden ilan vermeden önce yukarıdaki kayıtları toplayın. Konut mülkünde GST/HST, kiralık mülk satmak ve bunların arkasındaki kayıtlar için muhasebe kayıtları sayfasına bakın.
• Mülke bir şirket veya ortaklık üzerinden sahipsiniz ya da birimi başkalarıyla paylaşıyorsunuz, örneğin aynı tapuda iki aile üyesi: sınır, tedarikleri yapan kişi üzerinden, ilişkili kişilerle birlikte sınanır; bu yüzden o kişinin kim olduğu cevabı değiştirir. Bir ortaklık ve her genel ortak, ortaklığın GST/HST'sinden müştereken sorumludur (ETA 272.1. madde) ve bir şirketin yönetim kurulu üyeleri, görevden ayrıldıktan sonra iki yıl içinde aktarılmamış net vergi için tarhiyata uğrayabilir (ETA 323. madde). Sahiplik belgelerini toplayın; kayıt işini muhasebe kayıtları sayfası gösterir.
• Kanada dışında yaşıyorsunuz veya misafirlerin ödemelerini bir yönetici alıyor: satışı kimin yaptığı ve kimin kayıt yaptıracağı düzenlemeye bağlıdır. Yönetim sözleşmesini ve ödeme raporlarını toplayın.
• Platformun gelirinizi CRA'ya bildirmesinden endişeleniyorsunuz: CRA dijital platform raporlaması rehberine bakın.
• Kayıttan önce kurulum giderlerinde GST/HST ödediniz: kayıttan önce ödenen GST/HST'yi talep etmek rehberine bakın.
• Mülkünüz veya işletmeniz Québec, British Columbia, Saskatchewan veya Manitoba'da: bu eyaletlerin ayrı satış vergileri vardır; eyalet satış vergisi rehberinde ele alınır. Québec'te GST/HST'yi genellikle Revenu Québec yönetir ve orada fiziksel olarak bulunan bir işletme CRA'ya değil, ona kayıt yaptırır ve ona beyanname verir (CRA: RC4022).
• Kiranın gelir vergisi beyannamenizde nereye gittiğini bilmeniz gerekiyor: kısa süreli kiralamalar için T776 veya T2125 ve kira geliri rehberlerine bakın.
• Kiralamaları bırakıyorsunuz: GST/HST hesabını kapatmak rehberine bakın.