Kira Üzerinden Satış Vergisi: Konaklama, İş Yeri, Ekipman

Kira satış vergisine tabi mi?

Bazen. Her eyalet kendi kuralını koyar; cevap neyi kiraladığınıza ve ne kadar süre kiraladığınıza bağlıdır. Bu rehber, gelir idareleri kurallarını yayımladığı için Texas, New York, Florida ve Montana'yı örnek olarak kullanır. Sizin eyaletiniz farklı olabilir; şehriniz de ayrıca kendi vergisini ekleyebilir. Kısa konaklama vergisinin birçok adı vardır: konaklama, otel, geceleme, geçici kiralama veya yatak vergisi. Burada kısaca konaklama vergisi denir; yeri kiralayan mülk sahibi veya ev sahibine de işletmeci denir.

Şu durumlarda iş basit değildir:

• birden fazla eyalette veya şehirde kiralama yapıyorsunuz; her birinin kendi vergisi ve başvuru dairesi var
• misafirler hem bir rezervasyon sitesi üzerinden hem de doğrudan sizden rezervasyon yapıyor
• bir kira sözleşmesi alanı otopark, depolama, ekipman veya hizmetlerle birlikte sunuyor
• vergi almadığınız aylar hakkında bir bildirim aldınız

Karar vermeden önce şunları toplayın: eyalet ve şehirle birlikte mülk veya ekipman listesi, ortalama konaklama veya kira süresi, her rezervasyonun nereden geldiği, aylara göre kira geliri ve varsa bildirim.

Bu dört eyalette değil misiniz? Eyaletinizin gelir idaresine dört şey sorun: bu tür mülkün kirası vergilendiriliyor mu, ayrı bir konaklama vergisi var mı, misafir vergi sona ermeden önce ne kadar kalmalı ve rezervasyon sitesi vergiyi tahsil ediyor mu. Ardından şehrinize ve ilçenize sorun. Birden fazla eyalette kiralama yapıyorsanız her mülk için farklı cevaplar bekleyin.

Kısa süreli kiralık evde veya tatil evinde satış vergisi var mı?

Texas, New York, Florida ve Montana'da genellikle evet: ev, daire veya odada kısa süreli konaklama, konaklama olarak vergilendirilir ve vergiyi mülk sahibi ya da bir rezervasyon sitesi tahsil eder. Küçük istisnalar vardır; örneğin New York'un oran tabanı ve kendi mülkünü kiralayan sahipler için 3 gün kuralı. Konaklama vergisi katmanlıdır: önce eyalet, sonra ilçe veya şehir. Katmanlar farklı dairelere ödenebilir.

Ücretler vergilendirilen bedelin parçası olabilir. New York, temizlik, hizmet, ev sahibi ve evcil hayvan ücretlerinin konaklama bedelinin parçası olarak vergiye tabi olabileceğini söyler. New York, misafirin faturasında vergilerin ve New York City birim ücretinin ayrı gösterilmesini şart koşar. Florida da satış vergisinin ayrıca belirtilmesini şart koşar.

New York, yalnızca kendi mülkünü bir takvim yılında toplam 3 gün veya daha kısa süre kiralayan ve hiçbir rezervasyon hizmeti kullanmayan sahibi vergiden muaf tutar (TB-ST-331).

Vergi, misafir ne kadar kaldıktan sonra sona erer?

Her eyalet kendi sınırını belirler: Texas ve Montana'da 30 gün, New York'ta 90 gün (New York City'nin yerel satış vergisi için 180 gün) ve Florida'da altı ay. New York ve Montana'da günler tek bir misafir için kesintisiz sayılır. Texas, ödemede kesinti olmadan konaklama hakkına bakar. Florida ise yazılı kira sözleşmesinin süresine bakar. Bir yıllık konaklama dört sınırın da ötesindedir. Ancak yazılı sözleşme ilk günleri her zaman vergiden kurtarmaz: New York, misafir 90 güne ulaşana kadar vergi tahsil eder; Texas'ta ise aşağıdaki yazılı bildirim kuralı geçerlidir. Bu kurallarda “daimi konaklayan” (permanent resident), sınırdan daha uzun kalmış misafirdir. Göçmenlik statüsüyle ilgisi yoktur.

Peşin ödenen uzun konaklamalar tuzaktır. New York'ta yazılı uzun süreli sözleşmesi olan ve varıştan önce tamamını ödeyen misafir bile 90 güne ulaşana kadar vergilendirilir: işletmeci bu ödeme üzerinden vergiyi tahsil etmelidir. İşletmeci, misafir 90 güne ulaşınca vergiyi mahsup edebilir veya iade edebilir. Bunu yapmazsa misafir eyalete başvurabilir (Tax Department SSS). Odayı kendi çalışanları veya müşterileri için kiralayan bir işletme, en az 90 gün için ödeme yapıyorsa bu şartı sağlayabilir (TB-ST-331). Texas, misafir 30 ardışık gün kalmazsa verginin otelin sorumluluğunda olduğunu söyler; bu yüzden bazı işletmeciler önce vergiyi tahsil edip sonra iade eder (Comptroller SSS).

Rezervasyonu bir rezervasyon sitesi aldığında vergiyi kim tahsil eder?

Bu eyalete göre değişir. Rezervasyon sitesi, doğrudan aldığınız rezervasyonları hiçbir zaman kapsamaz. Dört eyalet rezervasyon sitelerine farklı yaklaşır.

• Texas: Eyalet otel vergisini tahsil edip aktarmayı kabul etmiş bir platform bunu yapar; yalnızca böyle bir platform üzerinden kiralayan sahip eyalet vergisini tahsil etmez. Kendi web sitesi üzerinden veya tahsilatı kabul etmemiş bir platform üzerinden kiralayan sahip vergiyi tahsil eder ve aktarır. Comptroller, her iki durumda da sahiplere yerel otel vergisi için şehir ve ilçeye sormalarını söyler.
• New York: Bir rezervasyon hizmeti, aracılık ettiği kısa süreli kiralamalar için vergiyi kaydolup tahsil etmek ve aktarmak zorundadır. İşletmeci, ancak hizmetin Form ST-155 belgesine veya hizmetin vergiyi tahsil ettiğini belirten herkese açık bir sözleşmeye sahipse bu satışlardan sorumlu olmaz. İşletmecinin rezervasyon hizmeti olmadan yaptığı satışlarda vergiyi işletmeci tahsil eder.
• Montana: Kısa süreli kiralama pazar yerleri ve çevrimiçi konaklama platformları, aracılık ettikleri satışlar için kaydolmak, vergiyi tahsil etmek, bildirmek ve ödemek zorundadır. Platform dışında yapılan satışlarda vergiyi yine sahip öder.
• Florida: Department'ın satış vergisi sayfası, bir rezervasyon sitesinin konaklamalar için vergi tahsil ettiğini söylemez. Bu yüzden buna güvenmeden önce siteyle veya Department ile teyit edin ve sitenin vergi raporunu saklayın. Bir yönetim şirketi, sahip adına Form DR-1C ile kaydolabilir. Ancak formdaki sahip sözleşmesi, ödenmesi gereken satış vergisinden nihayetinde sahibin sorumlu olduğunu belirtir.
• Mülk yöneticisi veya yardımcı ev sahibi ilanınızı yönetiyorsa, kayıt ve beyanı sizin adınıza mı yoksa kendi adına mı yaptığını yazılı olarak sorun. Texas, mülk yönetim şirketlerinin ve çevrimiçi seyahat şirketlerinin de tahsilattan sorumlu olabileceğini söyler.

Bir site her şeyi tahsil ettiğinde yine de kayıt ve beyan gerekip gerekmediğini her eyalet kendi belirler: vergi dairesine sorun. Sıfır beyannameler için satış vergisi beyannamelerini verme rehberine bakın.

Sitenin vergiyi tahsil ettiğinin kanıtını saklayın. Texas, platform rezervasyonları nedeniyle denetlenen sahiplere platformun işlem geçmişini almalarını söyler. New York, işletmeciyi yalnızca belge veya sözleşme varsa, işletmeci ile hizmet bağlantılı değilse ve işletmeci hizmete doğru bilgi vermişse sorumluluktan kurtarır.

İş yeri kirası vergilendirilir mi?

New York'ta satış vergisiyle vergilendirilmez; Florida'da da 1 Ekim 2025 veya sonrasında başlayan kira dönemleri için vergilendirilmez. Diğer eyaletler farklıdır: örneğin Arizona bunu vergilendirebilir ve Florida'nın kaldırması onlara geçmez.

• New York: Tax Department, gayrimenkul satışlarını veya kiralamalarını satış vergisine tabi olmayan işlemler arasında sayar. New York City'nin yönettiği, ayrı bir ticari kira vergisi vardır (Publication 848).
• Florida: Gayrimenkul kirası veya kullanım ücreti üzerindeki eyalet satış vergisi, örneğin ofis, perakende, depo ve kişisel depolama alanı için, 1 Ekim 2025 itibarıyla kaldırıldı (kabul edilmiş yasa tasarısı, Section 37). Bu tarihte veya sonrasında başlayan dönemlerin kirası için eyalet satış vergisi ya da ilçe ek vergisi uygulanmaz.
• Montana: Department of Revenue'ya göre eyaletin genel satış vergisi yoktur; bu yüzden orada iş yeri kirasına eyalet satış vergisi uygulanmaz. Montana konaklamayı yukarıda anlatıldığı gibi ayrıca vergilendirir.
• Texas: Satış vergisi vergiye tabi kalemlerin, yani somut kişisel mal ve listelenen hizmetlerin satışına uygulanır; gayrimenkul kirası bunlardan hiçbiri değildir. Motorlu taşıt park ve depolama hizmetleri listededir; bu yüzden paket bir bedel vergilendirilebilir.
• Arizona: Department of Revenue'ya göre gayrimenkulün iş yeri kiraları ilçe ve şehir işlem ayrıcalığı vergilerine tabidir. Ancak ilçe vergisini yalnızca beş ilçe (Coconino, Gila, Maricopa, Pima ve Pinal) uygular ve bazı şehirler iş yeri kiralarını vergilendirmez. Mülkün adresine bakın.

Florida, Eylül 2025'e kadarki dönemlerin kirasını, daha sonra ödense bile vergilendirmeye devam eder. Uygulanan oran, o dönemde yürürlükte olan orandır (Department'ın örneği Ağustos 2025 kirası için %2 oranını kullanır). Varsa ilçe ek vergisi de eklenir. Florida ayrıca geçici kiralamaları, motorlu taşıtlar için park veya depolama alanlarını, tekne yanaşma veya depolama alanını ve uçak bağlama veya depolama alanını vergilendirmeye devam eder (TIP 25A01-04). Vergilendirilmeyen kira için vergi ödeyen bir Florida kiracısı, iadeyi Department'tan değil, kiralık mülk sahibinden almalıdır. Hesabında yalnızca iş yeri kirasını bildirmiş bir mülk sahibi, ödenecek vergi olmasa bile Eylül 2025'e kadar beyanname vermeye devam eder. Kiracıya iade ettiği vergiyi de Form DR-26S ile geri talep eder.

Sözleşmedeki paket kalemleri okuyun. Araç alanı içeren bir kira veya ekipman ya da hizmet ekleyen bir kira, ofis ya da dükkân kirası vergilendirilmese bile vergilendirilebilir. Örneğin New York, motorlu taşıtlar için bazı park, garaj veya depolama hizmetlerini vergilendirir.

Ekipman, alet, cihaz veya araç kiralamasında satış vergisi var mı?

Eyaletin malı vergilendirdiği yerlerde genellikle evet: Texas, New York ve Florida malın kiralanmasını veya leasing ile verilmesini vergiye tabi bir satış olarak görür. Vergi kira bedeli üzerindendir ve ürünü kiralayan sahip vergiyi tahsil eder.

• Texas: Eyalet, çoğu malın perakende satışlarına, leasing ve kiralamalarına %6,25 oranında vergi uygular; yerel vergiler de eklenebilir. Kiralanan motorlu taşıtların kendi Comptroller brüt kira hasılatı vergisi vardır: 1–30 günlük sözleşmeler için %10, 31–180 günlük sözleşmeler için %6,25. Aracınıza hangi verginin uygulandığını Comptroller'a sorun.
• New York: “Satış” kavramı makine, alet, bilgisayar ve motorlu taşıt gibi somut kişisel malların kiralanmasını, leasing ile verilmesini ve kullanım lisanslarını da kapsar. Muafiyet talep eden kiracı, teslimden sonraki 90 gün içinde eksiksiz bir muafiyet belgesi vermelidir; vermezse sahip vergiyi tahsil eder. Sahip belgeyi iyi niyetle ve olağan özenle kabul etmelidir. Kullanımın muaf olmadığını biliyorsa vergiden sorumludur (TB-ST-240).
• Florida: Kişisel mal kiralayan veya leasing ile veren işletme (örneğin araç, makine veya ekipman), satış vergisi tahsil etmek için kaydolmalıdır. Department'ın yıllık yeniden satış belgesi, kayıtlı bir işletmenin yeniden kiralanacak malı vergisiz satın almasına veya kiralamasına izin verir.

Araç kiralamalarının kendi vergisi olabilir. Montana, listelediği kiralık araçların, örneğin otomobil, hafif kamyon ve teknelerin, şoförsüz ve 30 günden kısa süreyle kiralanmasında temel kira bedeli üzerinden %4 oranında vergi alır. Karavanlar ve golf arabaları listesinde yoktur. New York, bir yıldan kısa süreyle kiralanan binek otomobiller için yalnızca eyalete ait %6 oranında özel bir vergi ve tüm binek otomobil kiralamalarına %6 oranında özel bir ek vergi ekler. İkisi de satış vergisinin üstüne eklenir (oranlar bülteni).

Kiralama işi için vergi ödemeden aldığınız ekipman farklı bir soru doğurur: kullanım vergisi. İşletme alımlarında kullanım vergisi rehberine bakın. Kiracılardan alınan muafiyet belgeleri için müşterilerden muafiyet belgeleri rehberine bakın.

Nereye kaydolurum, ne tahsil ederim ve ne zaman beyan veririm?

Vergi sizin için geçerliyse ilk vergiye tabi rezervasyondan veya kiralamadan önce, her eyalette ve çoğu zaman her şehir veya ilçede kaydolursunuz. Vergi, faturada ayrı bir satır olarak tahsil edilir ve eyaletin son tarihine kadar beyan edilir.

Texas'ta bunun yerine ekipman kiralamak için satış ve kullanım vergisi izni gerekir; kiralanan motorlu taşıtlar ise yukarıdaki brüt kira hasılatı vergisine tabidir. Vergiyi hiç tahsil etmenizin gerekip gerekmediği ayrı bir testtir; satış vergisini ne zaman tahsil etmelisiniz rehberinde anlatılır. Beyan sıklığı, sıfır beyannameler ve verilmemiş beyannameler satış vergisi beyannamelerini verme rehberindedir.

Kira vergisini muhasebe kayıtlarımda nasıl gösteririm?

Tahsil ettiğiniz vergiyi elinizde tuttuğunuz sürece kiradan ayrı bir borç hesabında izleyin: aktarana kadar eyalete veya şehre borçlusunuz. Florida, beyan verenleri tahsil edilen vergiyi brüt satışa dahil etmemeleri konusunda uyarır; çünkü bunu yapmak ödenecek vergiyi artırır ve fatura getirir.

1. Her vergi ve yer için bir borç hesabı açın; örneğin eyalet otel vergisi borcu ve şehir otel vergisi borcu.
2. Doğrudan rezervasyonda veya kiralamada, kirayı gelir olarak, vergiyi de ilgili borç hesabına kaydedin; yani tek bir satış için iki satır.
3. Rezervasyon sitesi üzerinden alınan rezervasyonda rezervasyon ödemelerinin muhasebe kayıtlarındaki rehberini izleyin ve sitenin vergi raporunu tahsil ettiğinin kanıtı olarak saklayın.
4. Her beyanda, dönemin borç hesabı bakiyesi beyannamedeki vergiye eşit olmalı; ödeme bu bakiyeyi kapatır. Zamanında beyan için verilen indirim veya tahsilat ödeneği (Texas %1, Florida lokasyon başına en çok $30, Montana konaklama satış vergisinin %5 kadarı) ayrı bir satırdır; borç hesabında değişiklik yapmaz.
5. Cezaları ve faizi borç hesabına değil, kendi hesaplarına kaydedin.
6. Muafiyet belgelerini aylık mutabakatla birlikte saklayın.

Federal gelir vergisinde IRS, alıcıya uygulanan ve sizin gelirinizi oluşturmayan vergiler ile satıcı olarak size uygulanan ve brüt hasılatın parçası olan vergileri birbirinden ayırır. Bir eyalet veya şehir konaklama vergisinin hangisi olduğu o yerin yasasına bağlıdır; bu yüzden tüm vergileri aynı şekilde ele almadan önce teyit edin. Gelir vergisi tarafı kiralık mülk vergileri rehberindedir.

Bir platform veya eyalet bildirimi geçmiş kiralamalar için vergi borcum olduğunu söylüyorsa ne yapmalıyım?

Önce bildirimdeki yanıt tarihine bakın, sonra üç şeyi netleştirin: hangi mülk veya ürün ve hangi aylar, bu rezervasyonlarda tahsilattan kim sorumluydu ve eyalet o dönemi hiç vergilendirdi mi.

• Kim sorumluydu: Bir platform vergiyi tahsil ettiyse hesabınıza ait kayıtlarını alın. Texas denetimde platformun işlem geçmişine işaret eder; New York'ta sorumluluktan kurtulma, belgeye veya sözleşmeye ve işletmecinin verdiği doğru bilgiye bağlıdır.
• Dönemin vergilendirilip vergilendirilmediği: New York'un kısa süreli kiralık birimler üzerindeki satış vergisi, 1 Mart 2025 ve sonrasında yapılan ödemeler için geçerlidir; bu yüzden bildirimdeki kiranın o tarihten önce ödenip ödenmediğine bakın. Florida'nın kaldırması, 1 Ekim 2025 veya sonrasında başlayan dönemlerin iş yeri kirasını kapsar. Daha önceki dönemlerin kirası vergilendirilmeye devam eder. Department, kaldırmanın geç verilen beyannamelerden doğan ceza ve faizi iptal etmediğini söyler (TIP 25A01-04).
• Beklemenin maliyeti: Texas'ta geç verilen otel vergisi raporuna $50 ceza uygulanır; 1–30 gün geç ödenen vergiye %5, 30 günden fazla geç ödenen vergiye %10 eklenir. Faiz, son tarihten 61 gün sonra başlar (Comptroller).
• Zaten fatura kesilen misafirler: Tahsil etmediğiniz vergiyi misafirlere fatura edip edemeyeceğiniz ayrı bir sorudur; vergisiz gönderilen faturalar rehberinde anlatılır.

Vergi tahsil etmeden kiraladığınız aylar için tahsil edilmemiş satış vergisini telafi etme rehberine bakın. Eyalet denetimi veya bilgi talebi için satış vergisi denetimi rehberine bakın. İşletmenin arkasındaki kişiler de vergiden sorumlu olabilir. New York'ta bazı sahipler, yöneticiler, yönetim kurulu üyeleri, çalışanlar, ortaklar ve üyeler kişisel olarak sorumlu olabilir (Publication 750). Texas'ta tahsilatı veya ödemeyi kontrol eden ve kasıtlı olarak aktarmayan bir yönetici, müdür, yönetim kurulu üyesi, çalışan veya ortak da sorumlu olabilir (Tax Code 111.016). Beyanname verilmemişse her iki eyalet de her zaman tarhiyat yapabilir; satış vergisi beyannamelerini verme rehberine bakın. Birkaç ay, birkaç mülk veya rezervasyon sitesi kayıtlarının sizin kayıtlarınızla uyuşmaması, yanıt vermeden önce bir uzmana götürmeniz gereken durumlardır.

Örnek

Bu örneklerde ABD doları ve yuvarlak sayılar kullanılır.

Austin'de hafta sonu kiralamaları

Bir ev sahibi Austin'deki evini hafta sonları kiralıyor ve misafirleri kendi web sitesi üzerinden alıyor: ayda toplam US$2.400. Bu konaklamalara %6 Texas otel konaklama vergisi uygulanır; bu ayda US$144 eder. Şehir veya ilçe otel vergisi varsa o da eklenir ve şehre veya ilçeye gider. Eyalet raporunu takip eden ayın 20'sine kadar verir. Ayın US$900'ü, Texas eyalet otel vergisini tahsil etmeyi kabul etmiş bir rezervasyon sitesinden geldiyse, kendi raporu diğer US$1.500'ü kapsar; yani US$90. Muhasebe kayıtlarında doğrudan rezervasyonlar nakit US$1.590, kira geliri US$1.500 ve otel vergisi borcu US$90 olarak görünür. US$900'ün sitenin ücreti düşülmeden önceki kira olduğunu varsayarsak, bunu rezervasyon ödemelerinin muhasebe kayıtlarındaki rehbere göre kira geliri olarak, sitenin ücretini de gider olarak kaydeder ve sitenin vergi raporunu saklar. US$90'ı ödemek (varsa zamanında beyan indiriminden önce) borç hesabını kapatır.

Brooklyn'de kamera kiralama

Brooklyn'de bir işletme film ekiplerine kamera ekipmanı kiralıyor ve New York'ta teslim edilen kiralardan yılda US$40.000 gelir elde ediyor. New York malın kiralanmasını satış sayar; bu yüzden kira bedelleri genellikle eyalet ve yerel oranla vergilendirilir. Satış amaçlı bir film üretmek için ekipmanı doğrudan ve ağırlıklı olarak kullanan kayıtlı bir film yapımcısı, Form ST-121 ile ekipmanı vergisiz kiralayabilir. İşletme vergiyi yalnızca teslimden sonraki 90 gün içinde eksiksiz belgeyi alırsa, iyi niyetle kabul ederse ve kira kayıtlarıyla birlikte saklarsa tahsil etmeyebilir. Diğer müşteriler vergiyi öder.

Florida'da bir dükkân ve bir daire

Bir Florida kiralık mülk sahibi bir dükkânı ayda US$3.000'a kiralıyor ve eşyalı bir daireyi iki aylık konaklamalar için her biri US$4.000'a kiralıyor. Ekim 2025 konaklaması için dükkân kirası satış vergisinin dışındadır. Eylül 2025 konaklaması için dükkân kirası, kiracı Kasım'da ödese bile vergilendirilmeye devam eder; Department'ın Ağustos 2025 örneğinde kullandığı %2 oranıyla (US$60) ve varsa ilçe ek vergisiyle. Daire konaklamaları, altı ay veya daha kısa süreli geçici kiralamalardır: satış vergisi ve ilçe ek vergisi Department of Revenue'ya gider; ilçenin geçici kiralama vergisi ise ilçeye bağlı olarak ilçeye ya da Department'a gider.

Sizin durumunuz farklı mı?

• Birden fazla eyalette veya şehirde kiralıyorsunuz ya da bir rezervasyon sitesi veya eyalet yazısı hiç tahsil etmediğiniz vergiyi soruyor: her mülkün kendi vergisi, kaydı ve başvuru dairesi vardır; geçmiş aylar için ayrı bir plan gerekir. Bildirimdeki yanıt tarihi, siz durumu çözerken ertelenmez; bu yüzden erken başlayın. Her yerin vergisini ayrı kaydetmek ve kayıtlarınızı tahsil edilen ve beyan edilenle eşleştirmek için muhasebe desteği alın.
• Geçmiş aylarda vergi tahsil etmeden kiraladınız: tahsil edilmemiş satış vergisini telafi etme rehberini izleyin ve bu aylar için muhasebe desteği alın.
• Bir eyalette vergi tahsil etmeniz gerekip gerekmediğinden emin değilsiniz: satış vergisini ne zaman tahsil etmelisiniz rehberini kullanın.
• Mülkünüz Montana'da: konaklama vergisinin ayrıntıları için Montana rehberini okuyun.
• Kira üzerinden gelir vergisini öğrenmek istiyorsunuz: kiralık mülk vergileri ve kısa süreli kiralamalar için Schedule C mi Schedule E mi rehberlerine bakın.
• Mülkünüz Kanada'da: ticari mülk veya konut mülkü üzerinden GST/HST için ilgili rehbere bakın.