홈오피스 공제: 단순 방식과 Form 8829 비교

자영업자인 제가 홈오피스 공제를 받을 수 있나요?

집의 일부를 자영업 사업에 정기적으로 그리고 독점적으로 사용하고, 그 공간이 주된 사업장이거나 고객을 직접 만나는 장소이거나 별도 건물이라면 공제를 받을 수 있습니다(Publication 587, Tax Topic 509). IRS는 이를 "주택의 사업 용도 사용"이라고 부릅니다. 금액을 계산하는 두 가지 방식, 즉 평방피트당 정액을 곱하는 단순 방식과 실제 집 비용을 쓰는 Form 8829 모두 같은 요건을 적용하며, 방식은 매년 새로 선택할 수 있습니다. 여기서 "집"에는 주택, 아파트, 콘도뿐 아니라 마당에 있는 별채 작업실 같은 부속 건물도 포함됩니다.

간단하지 않은 경우: 가족이나 손님 또는 W-2 직장이 그 공간을 함께 쓰는 경우, 사업 이익이 적거나 손실이어서 소득 한도 때문에 공제가 줄어드는 경우, 연중에 사업을 시작·종료·이전해서 요건을 충족한 기간만 인정되는 경우, 집을 두 곳 이상 사용한 경우, 집을 팔 계획이 있거나 이전 연도 신고서에 사무 공간을 넣지 않은 경우입니다.

준비할 자료: 사무 공간과 집 전체의 평방피트, 월세 또는 주택담보대출 명세서와 집 관련 청구서, 그 공간이 요건을 충족하기 시작한 날짜, 집을 소유한 경우 구입 서류, 작년 신고서.

W-2 직장과 1099 소득이 둘 다 있어도 홈오피스 비용을 공제할 수 있나요?

자영업 활동이 위의 요건을 충족하면 그 일에 대해 홈오피스 공제를 받을 수 있습니다. 미국 연방 신고서에서는 같은 공간에 대해 W-2 직장 때문에 추가로 받는 공제는 없으며, 주(state)에 따라서는 다를 수 있습니다. IRS 순서도와 Form 8829 작성 안내는 직원 신분으로 쓴 공간에는 공제를 허용하지 않는다고 설명합니다. 또한 26 U.S.C. 67(h)는 2017년 이후 모든 연도에 직원의 미보전 비용을 포함한 기타 항목별 공제를 금지합니다. Publication 529에는 군 예비역, 적격 공연 예술가처럼 여전히 공제할 수 있는 몇 가지 좁은 범주가 나와 있습니다.

• 부업은 별도로 판단합니다. Publication 587에 따르면 하나의 사무 공간이 둘 이상의 사업에 쓰일 수 있고 각 사업을 따로 판단하지만, 사업과 관련 없는 활동은 포함되지 않습니다. 같은 방에서 하는 W-2 업무가 독점적 사용 요건에 어떤 영향을 주는지는 설명하지 않습니다. 두 가지 일을 한 방에서 한다면 공제를 받기 전에 사실관계를 먼저 따져 보아야 합니다.
• 소득 한도에는 부업의 소득만 반영됩니다. 한도는 W-2 급여가 아니라 Schedule C에 적은 사업 자체의 소득을 기준으로 계산합니다.
• W-2에서 "Statutory employee"(법정 직원) 칸에 표시가 있으면 Schedule C에 신고합니다(Schedule C 작성 안내). 이 경우 직원 신분에 따른 공제 금지가 적용되는지는 Publication 587에 나오지 않으므로, 공제를 받기 전에 확인해야 합니다.

W-2 급여가 본인 소유 S corporation에서 나오는 경우에는 회사가 집 관련 비용을 대신 돌려줄 수 있습니다. 소유주 비용 보전을 참고하세요.

가족이나 손님도 쓰는 방이면 공제를 받을 수 없나요?

가족이나 손님도 쓰는 방은 공제 대상이 아닙니다. 그 구역을 개인 용도로 조금이라도 쓰면 독점적 사용 요건을 충족하지 못하기 때문입니다(Publication 587).

더 작은 구역이라도 구분이 가능하고 사업에만 쓴다면 인정될 수 있습니다. 예를 들어 큰 방 안에 정해 둔 책상 자리가 그렇습니다. 식탁은 인정되지 않고, 가족이나 손님이 함께 쓰는 손님방이나 서재도 인정되지 않습니다. 독점적 사용 요건의 예외는 두 가지뿐이며 각각 별도 조건이 있습니다. 하나는 집이 사업의 유일한 고정 장소일 때 판매용 재고나 견본을 보관하는 경우이고, 다른 하나는 가정 어린이집입니다(가정 어린이집과 시간·공간 비율 참고).

공간이 요건을 충족하지 못해도 사업용 가구와 장비는 그 공간의 인정 여부와 관계없이 감가상각하거나 비용으로 처리할 수 있습니다(Publication 587). 전화나 인터넷 요금은 별도로 사업용과 개인용을 나눕니다. 혼합 용도 비용을 참고하세요.

단순 방식은 어떻게 계산하고, 무엇을 포기하나요?

단순 방식은 사무 공간의 평방피트에 $5를 곱하며, 인정되는 면적은 최대 300제곱피트까지입니다. 따라서 소득 한도를 적용하기 전 공제액은 최대 $1,500입니다(Revenue Procedure 2013-13, Schedule C 작성 안내). 실제 비용을 계산하고 증빙하는 절차가 없어집니다.

1. 사무 공간을 한도 안에서 측정하고 요율을 곱합니다.
2. 그 결과를 소득 한도(아래에서 설명하는, 그 공간에서 나온 사업 소득)와 비교해 더 작은 금액을 씁니다.
3. Schedule C의 30번 줄에 적고, 추가 입력란에 집 전체와 사무 공간의 평방피트를 적습니다. 그 집에 대해서는 Form 8829를 제출하지 않습니다.

한도는 그 집에서 하는 본인의 모든 적격 사업을 합산해 적용하며, 선택도 그 모든 사업에 똑같이 적용됩니다. 그 집에 함께 살면서 자기 적격 사업을 가진 다른 사람은 별도의 한도로 따로 선택합니다. 같은 평방피트를 두 번 셀 수 없으므로, 함께 쓰는 공간은 합리적으로 나눕니다. 한 해에 집이 두 곳이라면 한 곳에만 이 방식을 쓸 수 있습니다(Publication 587).

그 공간이 연중 일부 기간만 요건을 충족했거나 사무 공간의 크기가 바뀌었다면 면적을 12개월로 평균하며, 요건을 충족한 날이 15일 미만인 달은 0으로 셉니다(Publication 587).

단순 방식에서는 다음을 포기합니다.

• 월세, 공과금, 보험료, 수리비 같은 실제 집 비용. 소모품과 장비처럼 집과 관계없는 사업 비용은 그대로 공제됩니다.
• 집에 대한 감가상각(집 비용을 여러 해에 나누어 공제하는 것). 그 해에는 0으로 봅니다.
• 주택담보대출 이자와 재산세의 사업용 몫. 이 비용은 개인 비용으로 남으며, 표준공제 대신 Schedule A에 항목별로 적는 경우에만 도움이 됩니다.
• 소득 한도 때문에 줄어든 금액. 다음 해로 이월되지 않습니다.

Form 8829는 어떻게 계산하나요? 어떤 비용이 들어가고 비율은 어떻게 구하나요?

Form 8829는 실제 집 비용 중 사업용 몫을 공제합니다. 사업 비율은 사무 공간 면적을 집 전체 면적으로 나눈 값입니다. 방 크기가 비슷하면 사용하는 방 수를 전체 방 수로 나누는 등 다른 합리적인 방법을 써도 됩니다(Publication 587). 36번 줄의 합계가 Schedule C의 30번 줄로 넘어갑니다(Form 8829 작성 안내).

• 연중 일부 기간만 사용한 경우: 그 공간이 요건을 충족한 기간의 비용만 인정됩니다.
• 집주인의 감가상각: 집주인은 토지를 제외한 건물 중 사업용 부분에 대해 감가상각을 공제합니다. 기준은 조정 취득가액과 사업 사용을 시작할 때의 시가 중 더 작은 금액이며, 새로 사업에 쓰기 시작한 집은 39년 동안 정액법으로 계산합니다. 이전 연도에 이미 사업에 쓴 집은 이전에 쓰던 방법을 그대로 따릅니다(Publication 587).
• 주택담보대출 이자와 재산세: 항목별 공제를 쓰는 사람은 사업용 몫을 Schedule A에서 빼서 Form 8829로 옮깁니다. 표준공제를 쓰는 경우 사업용 몫은 Form 8829를 통해서만 공제됩니다(작성 안내).

사업에 쓴 집마다 Form 8829를 한 장씩 제출합니다. 한 집이 둘 이상의 사업에 쓰였다면 36번 줄 금액을 합리적인 기준으로 나눕니다(Form 8829 작성 안내).

단순 방식과 Form 8829 중 어느 쪽이 유리하고, 중간에 바꿀 수 있나요?

어느 쪽이 항상 유리하다고 할 수 없으므로 제출 전에 둘 다 계산해 보세요. 어느 방식이든 공제는 소득세와 자영업세의 기준이 되는 Schedule C 이익을 줄입니다(Schedule C 작성 안내). IRS의 동의 없이 매년 방식을 바꿀 수 있습니다(Revenue Procedure 2013-13).

사무 공간이 300제곱피트 이하라면 간단히 확인해 볼 수 있습니다. 집의 연간 비용(집을 소유했다면 감가상각 포함)을 집 전체 평방피트로 나눕니다. 그 값이 $5보다 크면 소득 한도를 적용하기 전에는 Form 8829의 금액이 더 큽니다. 항목별 공제를 쓰는 사람은 이 계산에서 주택담보대출 이자와 재산세를 뺄 수 있습니다. 단순 방식에서는 이 두 항목이 Schedule A에 그대로 남기 때문입니다. 반면 Form 8829는 두 항목의 사업용 몫을 Schedule C로 옮기고, 거기서는 자영업세도 줄일 수 있으므로 이 항목을 빼면 Form 8829의 금액이 실제보다 작게 계산될 수 있습니다. 사무 공간이 더 크면 상한 때문에 Form 8829가 더 클 가능성이 높습니다.

기한 내에 제출한 원본 신고서에서 단순 방식을 쓰면 그것이 선택이며, 그 연도에는 취소할 수 없으므로 제출 전에 결정해야 합니다. 단순 방식을 쓴 해에는 집의 취득가액(집을 팔 때 차익을 계산하는 기준 금액)이 줄지 않습니다. 다시 Form 8829로 돌아가면 그 집의 사용 개시 연도에 맞는 IRS 표에 따라 감가상각이 다시 시작됩니다(Publication 587).

홈오피스 공제는 사업 소득으로 제한되나요? 이월되는 금액은 무엇인가요?

홈오피스 공제는 어느 방식이든 사업 소득으로 제한됩니다. 단순 방식의 금액과, Form 8829에서는 사무 공간 때문에 생기는 비용(월세, 공과금, 보험료, 수리비, 감가상각)은 집을 사업에 쓴 데서 나온 총소득에서 사업의 다른 비용을 뺀 금액을 넘을 수 없습니다(26 U.S.C. 280A(c)(5), Publication 587). Schedule C에서는 홈오피스 공제 전 이익인 29번 줄이 출발점입니다.

• 단순 방식: 한도 때문에 줄어든 금액은 사라집니다. 이전 연도 Form 8829에서 넘어온 이월액은 단순 방식을 쓴 해에는 사용할 수 없고, 다시 Form 8829를 쓰는 다음 해까지 기다립니다(Schedule C 작성 안내).
• Form 8829: 줄어든 금액은 실제 비용을 쓰는 다음 해로 이월되고 그 해의 한도를 적용받습니다. 같은 집에 계속 살고 있는지는 상관없습니다(Form 8829 작성 안내).

Form 8829는 정해진 순서로 한도를 적용합니다. 항목별 공제를 쓰는 사람의 주택담보대출 이자와 재산세 사업용 몫은 사무 공간이 없어도 공제되는 항목이므로 사업 소득을 넘더라도 먼저 인정됩니다. 그다음이 운영 비용이고 감가상각이 마지막이어서, 감가상각이 다음 연도로 밀릴 가능성이 가장 큽니다. 표준공제를 쓰는 경우에는 이 두 항목도 한도로 줄어들 수 있는 운영 비용에 들어갑니다. 사업 소득의 일부가 집이 아닌 다른 곳에서 나왔다면 홈오피스에서 번 부분만 계산에 들어갑니다.

집을 임차해 살고 있는데 달라지는 점이 있나요?

집을 임차해도 공제 요건은 달라지지 않으며, 임차인도 집주인과 같은 요건을 적용받습니다(Publication 587). 금액만 다릅니다.

• Form 8829: 낸 월세(19번 줄)에 사업 비율을 곱한 금액에 공과금, 임차인 보험료 같은 다른 간접 비용을 더합니다. 임차인은 건물 감가상각이 없습니다.
• 단순 방식: 요율에 면적을 곱합니다. 월세는 따로 공제하지 않습니다.

월세는 흔히 집 비용 중 가장 큰 항목이므로, 방식 비교에서 설명한 간단 확인을 해 볼 만합니다.

집 청구서 전체를 입력하나요, 사업용 몫만 입력하나요?

Form 8829에는 사업용 몫이 아니라 집 청구서 전체를 입력합니다. 집 전체에 쓰이는 비용은 전액을 넣으면 양식이 사업 비율을 알아서 적용합니다. 사무 공간에만 쓴 비용은 전액을 넣습니다. 한 청구서에서 사업용 몫이 사무 공간 비율과 다르다면 사업용 부분만 입력합니다(Form 8829 작성 안내). 단순 방식은 집 청구서를 쓰지 않고 평방피트 수치만 사용합니다.

따라서 장부에는 월별로 대충 추정한 사업용 몫이 아니라 청구서 전체와 측정 자료가 있어야 합니다. 계정 구성은 Schedule C에 맞춘 계정과목표를 참고하세요.

홈오피스에 관해 어떤 기록을 보관해야 하나요?

기록으로 사업에 쓴 집의 부분, 그곳을 주된 사업장으로 또는 고객을 만나는 곳으로 정기적이고 독점적으로 사용한다는 사실, 사업용 부분에 대한 비용과 감가상각을 보여 주어야 합니다. 특정 방식이 정해져 있지는 않습니다. 취소된 수표, 영수증 등 지출 증빙을 보관하세요(Publication 587).

집을 소유하고 있다면 감가상각과 취득가액이 매각 때 다시 중요해지므로 집 구입·개선 기록과 Form 8829 사본을 일반 보관 기간보다 훨씬 오래 보관하세요. 기록 보관 기간과 연중 관리 방법은 자영업자의 기록 보관을 참고하세요.

홈오피스 공제를 받은 집을 팔면 어떻게 되나요?

집 안의 사무 공간 때문에 매각이 주택 부분과 사업 부분으로 나뉘지는 않습니다. 다만 1997년 5월 6일 이후 감가상각에 해당하는 양도차익은 제외할 수 없습니다(Publication 523, Publication 587). 이 부분에는 최고 25%의 세율이 적용될 수 있습니다(Topic 409).

• 나머지 양도차익은 소유 및 사용 요건을 충족하면 $250,000(일부 부부 합산 신고자는 $500,000)까지 제외할 수 있습니다. 주택 매각 양도차익 제외를 참고하세요.
• 단순 방식을 쓴 해에는 감가상각이 없으므로 과세 대상 금액이 늘지 않습니다.
• Form 8829에서 감가상각을 빼도 취득가액 감소는 피할 수 없습니다. 공제하지 않았더라도 공제할 수 있었던 감가상각만큼 집의 취득가액은 줄어듭니다. 제외할 수 없는 양도차익 부분에는, 기록상 실제 공제한 감가상각이 허용 가능한 금액보다 적으면 Publication 587이 실제 공제한 감가상각을 사용합니다. 집을 팔기 전에 정리해 두세요.
• 별도 건물(작업실, 차고, 헛간 등)은 매각 때 별도 자산으로 볼 수 있고, 그 양도차익은 제외 대상이 아닐 수 있습니다. 주택 매각 양도차익 제외를 참고하세요.

예시

아래 예시는 설명을 위한 것이며, 모든 금액은 미국 달러입니다.

임대 주택에 사는 프리랜서 디자이너

한 디자이너가 1,600평방피트 집을 임차해 살면서 200평방피트 방을 일에만 사용합니다. 월세, 공과금, 보험료는 연간 US$20,000이고, 이익은 아래 두 금액보다 훨씬 많습니다.

• 단순 방식: 200 × US$5 = US$1,000.
• Form 8829: 200 ÷ 1,600 = 12.5%이고, 12.5% × US$20,000 = US$2,500.

이 디자이너의 연간 비용은 평방피트당 US$12.50로 US$5보다 많으므로 Form 8829의 금액이 더 큽니다. 다만 청구서와 측정 자료가 필요합니다.

W-2 직장과 부업이 있는 개발자

한 개발자가 1,500평방피트 집에서 150평방피트 방을 부업에만 사용하고, 월세와 공과금은 US$12,000입니다. 부업 소득은 사무 공간 공제 전 US$600입니다. W-2 급여는 한도 계산에 들어가지 않습니다.

• 단순 방식: 150 × US$5 = US$750이지만, 소득 한도 때문에 US$600만 인정됩니다. 나머지 US$150은 사라집니다.
• Form 8829: 10% × US$12,000 = US$1,200입니다. 한도 때문에 올해는 US$600만 인정되고, US$600은 다음에 Form 8829를 쓰는 해로 이월됩니다.

3년 뒤 집을 파는 집주인

한 집주인이 3년 동안 Form 8829를 쓰면서 사무 공간에 대해 감가상각 US$2,400을 공제했습니다. 집을 팔아 US$150,000의 차익이 생겼고, 독신으로 신고하는 이 집주인은 소유 및 사용 요건을 충족합니다. 제외 대상은 나머지 US$147,600이지만 US$2,400에는 세금이 부과됩니다.

상황이 다르다면?

• 공간이 식탁이나 손님방처럼 혼합 용도이거나 한 방에서 두 가지 일을 하는 경우: 일부라도 인정되는지는 사실관계에 따라 달라지고 방식 선택도 그 답에 달려 있습니다. 방식을 고르기 전에 개인 세금 상담을 받아 보세요.
• W-2 급여와 1099 소득이 둘 다 있고 부업 이익이 집 비용에 비해 적은 경우: 소득 한도가 이번 해 인정 금액과 이월액을 정합니다. 개인 세금 상담에서 검토해 보시고, 사업 세금을 합법적으로 줄이는 다른 방법도 참고하세요.
• 이전 연도 신고서에 사무 공간을 넣지 않은 경우: 단순 방식은 기한 내 제출한 원본 신고서에서 선택하며, Revenue Procedure 2013-13에는 나중에 선택하는 방법이 없습니다. 따라서 수정 신고서에서는 대체로 Form 8829를 쓰게 됩니다. 환급 청구 기한은 연도마다 따로 있으며, 일반적으로 신고일부터 3년 또는 납부일부터 2년 중 늦은 쪽입니다. 사업 비용 실수를 바로잡는 수정 신고를 참고하고 개인 세금 상담을 받아 보세요.
• 집을 곧 팔 계획인 경우: 사무 공간의 감가상각과 별도 건물은 양도차익을 바꿉니다. 주택 매각 양도차익 제외를 참고하고, 집을 내놓기 전에 개인 세금 상담을 받아 보세요.
• S corporation을 소유했거나 파트너인 경우: S corporation은 소유주의 집 비용을 대신 돌려줄 수 있습니다. 소유주 비용 보전을 참고하세요. 파트너는 파트너십 계약에서 요구한 경우에만 홈오피스 비용을 포함한 보전받지 못한 파트너십 비용을 공제할 수 있으며, 이때는 Form 8829 대신 Publication 587의 계산표를 씁니다.
• S corporation에 내 집을 회의용으로 임대하는 경우: Augusta rule을 참고하세요.
• 가정 어린이집을 운영하는 경우: 시간·공간 비율은 계산 방식이 다릅니다. 가정 어린이집 장부 관리를 참고하세요.
• 공제가 문제 될까 걱정되는 경우: IRS가 따져 보는 Schedule C 비용을 참고하세요.