ניכוי משרד ביתי בארצות הברית: שיטה פשוטה או טופס 8829

האם אני זכאי לניכוי משרד ביתי כעצמאי?

אתם עשויים להיות זכאים כשחלק מהבית משמש באופן קבוע ובלעדי את העסק העצמאי שלכם, והמקום הזה הוא גם מקום העסק העיקרי, מקום שבו אתם נפגשים פנים אל פנים עם לקוחות, או מבנה נפרד (פרסום 587; נושא 509). IRS מכנה זאת שימוש עסקי בבית. אותם מבחנים חלים על שתי דרכי החישוב: השיטה הפשוטה, שהיא סכום קבוע לכל רגל רבועה, וטופס 8829, שמבוסס על עלויות הבית בפועל. אפשר לבחור מחדש בכל שנה. “בית” יכול להיות בית פרטי, דירה או דירה בבניין משותף (condominium), וכולל מבנים בחצר כמו סטודיו נפרד.

מה הופך מקרה למורכב: המקום משמש גם בני משפחה, אורחים או עבודה ב-⁠⁦W-2⁩; רווח העסק קטן או שיש הפסד, כי מגבלת ההכנסה עשויה לצמצם את הניכוי; העסק התחיל, הסתיים או עבר מקום במהלך השנה, ולכן נספר רק החלק מהשנה שבו השימוש הקנה זכאות; השתמשתם ביותר מבית אחד; או שאתם מתכננים למכור את הבית, או שהשמטתם את המשרד מדוחות קודמים.

מה כדאי לאסוף: את שטח המשרד ואת שטח הבית כולו ברגליים רבועות, את דף המשכנתה או השכירות ואת חשבונות הבית, את התאריך שבו המקום החל להיות זכאי, את מסמכי הרכישה אם הבית בבעלותכם, ואת הדוח משנה שעברה.

האם אפשר לנכות משרד ביתי אם יש לי גם עבודה בשכר ב-⁠⁦W-2⁩ וגם הכנסה מטופס 1099?

אתם רשאים לנכות משרד ביתי בעבור העבודה העצמאית שלכם אם היא עומדת במבחנים שלמעלה. בדוח הפדרלי, העבודה ב-⁠⁦W-2⁩ אינה מוסיפה ניכוי על אותו מקום, ומדינה עשויה לנהוג אחרת. תרשים הזרימה של IRS והוראות טופס 8829 שוללים ניכוי על מקום שמשמש אתכם כעובדים, ו-⁦26 U.S.C. 67(h)⁩ אוסר ניכויים מפורטים שונים, ובהם הוצאות עובד שלא הוחזרו, בכל שנה אחרי 2017. פרסום 529 מונה את הקבוצות המעטות והמצומצמות שעדיין יכולות לנכות אותן, כמו חיילי מילואים בכוחות המזוינים ואמנים מבצעים מזכים.

• העסק הצדדי נבחן בנפרד. פרסום 587 קובע שמשרד אחד יכול לשרת יותר מעסק או מקצוע אחד, וכל אחד נבחן בנפרד, אבל לא פעילויות שאינן קשורות לעסק או למקצוע. הוא אינו קובע איך עבודה ב-⁠⁦W-2⁩ באותו חדר נספרת לעניין שימוש בלעדי. חדר ששני התפקידים משתמשים בו הוא שאלה של עובדות שצריך להכריע בה לפני שתובעים ניכוי.
• רק ההכנסה מהעסק הצדדי נספרת למגבלה. התקרה מחושבת לפי ההכנסה של העסק עצמו ב-⁠Schedule C, לא לפי שכר ה-⁠⁦W-2⁩ שלכם.
• טופס ⁦W-2⁩ שבו מסומנת התיבה “Statutory employee” מדווח ב-⁠Schedule C (הוראות Schedule C). פרסום 587 אינו קובע אם האיסור על עובדים חל עליו, ולכן כדאי להכריע בכך לפני שתובעים ניכוי.

אם ה-⁠⁦W-2⁩ מגיע מחברת ה-⁠S שבבעלותכם, החברה יכולה להחזיר לכם את עלויות הבית במקום זאת: ראו החזר הוצאות בעלים.

האם חדר שגם בני משפחה או אורחים משתמשים בו עדיין נחשב?

חדר שגם בני משפחה או אורחים משתמשים בו אינו מזכה, כי כל שימוש אישי באזור מכשיל את מבחן השימוש הבלעדי (פרסום 587).

אזור קטן יותר יכול להיות מזכה אם הוא מובחן ומשמש רק את העסק, למשל פינת עבודה מוגדרת בחדר גדול. שולחן אוכל אינו מזכה, וגם לא חדר אורחים או חדר עבודה משפחתי שבני משפחה או אורחים משתמשים בו. רק שני שימושים פטורים מכלל השימוש הבלעדי, ולכל אחד תנאים משלו: אחסון מלאי או דוגמאות מוצרים שאתם מוכרים, כשהבית הוא המקום הקבוע היחיד של העסק, ומעון יום ביתי (ראו מעון יום ביתי ואחוז הזמן והמקום).

אם המקום אינו עומד במבחנים, אפשר עדיין לפחת או להוציא כהוצאה ריהוט וציוד עסקיים, בין שהמקום מזכה ובין שלא (פרסום 587). חשבון טלפון או אינטרנט הוא חלוקה נפרדת: ראו הוצאות מעורבות.

איך פועלת השיטה הפשוטה, ובמה אני מוותר?

בשיטה הפשוטה מכפילים את שטח המשרד ברגליים רבועות ב-⁠$5, ונספרות לכל היותר 300 רגל רבוע, ולכן הניכוי המרבי הוא ⁦$1,500⁩ לפני מגבלת ההכנסה (Revenue Procedure 2013-13; הוראות Schedule C). היא מחליפה את חישוב העלויות בפועל ואת ההוכחה שלהן.

1. מדדו את המשרד, עד המגבלה, והכפילו בתעריף.
2. השוו את התוצאה למגבלת ההכנסה (ההכנסה של העסק מהמקום, כפי שמוסבר בהמשך) והשתמשו בסכום הנמוך.
3. הזינו אותו ב-⁠Schedule C, שורה 30, ואת שטח הבית ושטח המשרד ברגליים רבועות בשדות הנוספים. לא מגישים טופס 8829 לאותו בית.

התקרה חלה על כל העסקים המזכים שלכם באותו בית, והבחירה שלכם חלה על כולם. מי שגר איתכם ויש לו עסק מזכה משלו בוחר בנפרד, עם תקרה נפרדת; אי אפשר לספור את אותן רגליים רבועות פעמיים, ולכן יש לחלק שטח משותף באופן סביר. אם הייתם בשני בתים במהלך השנה, אפשר להשתמש בשיטה רק לאחד מהם (פרסום 587).

אם המקום היה מזכה רק בחלק מהשנה, או ששטח המשרד השתנה, השטח מחושב כממוצע על פני 12 חודשים, וחודש שבו היו פחות מ-⁠15 ימי שימוש מזכה נספר כאפס (פרסום 587).

בשיטה הזו מוותרים על:

• עלויות הבית בפועל, כמו שכירות, חשבונות, ביטוח ותיקונים. הוצאות עסקיות שאינן קשורות לבית, כמו חומרים וציוד, נשארות ניתנות לניכוי.
• פחת על הבית (ניכוי חלק מעלות הבית לאורך שנים רבות). הוא נחשב לאפס באותה שנה.
• חלק עסקי מריבית המשכנתה ומס הרכוש. הם נשארים הוצאה פרטית ומועילים רק אם מנכים ניכויים מפורטים (itemize, כלומר רושמים ניכויים ב-⁠Schedule A במקום לקחת את הניכוי הסטנדרטי).
• כל סכום שמגבלת ההכנסה צמצמה. אי אפשר להעביר אותו לשנים הבאות.

איך פועל טופס 8829: אילו עלויות נכללות ואיך מחשבים את האחוז?

טופס 8829 מנכה את החלק העסקי בעלויות הבית בפועל. האחוז העסקי הוא שטח המשרד חלקי השטח הכולל של הבית, או שיטה סבירה אחרת, כמו מספר החדרים בשימוש חלקי מספר החדרים הכולל כשהחדרים דומים בגודלם (פרסום 587). הסכום בשורה 36 עובר ל-⁠Schedule C, שורה 30 (הוראות טופס 8829).

• שימוש בחלק מהשנה: נספרות רק עלויות מהחלק של השנה שבו המקום היה מזכה.
• פחת לבעלי בתים: בעל בית מנכה פחת על החלק העסקי של המבנה, לא של הקרקע, לפי הנמוך מבין העלות המותאמת שלו (adjusted basis) לבין שוויו ביום שבו החל השימוש העסקי, בקו ישר לאורך 39 שנים לבית שהחל לשמש לעסק. בתים ששימשו לעסק בשנים קודמות ממשיכים בשיטה שהייתה בשימוש קודם (פרסום 587).
• ריבית משכנתה ומס רכוש: מי שמנכה ניכויים מפורטים מעביר את החלק העסקי מ-⁠Schedule A לטופס 8829. עם הניכוי הסטנדרטי, החלק העסקי ניתן לניכוי רק דרך טופס 8829 (הוראות).

מגישים טופס 8829 אחד לכל בית שמשמש את העסק. אם הבית שירת יותר מעסק אחד, מחלקים את הסכום בשורה 36 ביניהם על בסיס סביר (הוראות טופס 8829).

השיטה הפשוטה או טופס 8829: מה עדיף, ואפשר להחליף?

אף שיטה אינה מנצחת תמיד, ולכן חשבו את שתיהן לפני ההגשה. בכל מקרה הניכוי מקטין את הרווח ב-⁠Schedule C, שממנו מחושבים מס הכנסה ומס עצמאים (הוראות Schedule C). אפשר להחליף שיטה משנה לשנה בלי הסכמת IRS (Revenue Procedure 2013-13).

בדיקה מהירה למשרד של 300 רגל רבוע או פחות: חלקו את עלויות הבית השנתיות (ועוד פחת, אם הבית בבעלותכם) בשטח הכולל של הבית ברגליים רבועות. אם התוצאה גבוהה מ-⁠$5, טופס 8829 נותן סכום גבוה יותר לפני מגבלת ההכנסה. מי שמנכה ניכויים מפורטים יכול להשאיר את ריבית המשכנתה ומס הרכוש מחוץ לבדיקה, כי השיטה הפשוטה משאירה אותם ב-⁠Schedule A. טופס 8829 מעביר את החלק העסקי שלהם ל-⁠Schedule C, שם הם יכולים להקטין גם את מס העצמאים, ולכן השמטתם עלולה להקטין את הסכום בטופס 8829 בחסר. במשרד גדול יותר, בגלל התקרה סביר יותר שטופס 8829 ייתן את הסכום הגבוה.

שימוש בשיטה הפשוטה בדוח המקורי שהוגש במועד הוא הבחירה בה, והיא בלתי הפיכה לאותה שנה, ולכן החליטו לפני ההגשה. בשנים של השיטה הפשוטה לא מקטינים את בסיס העלות של הבית (basis, העלות שלפיה מחשבים את הרווח במכירה); אם חוזרים לטופס 8829, הפחת מתחדש לפי טבלת IRS לשנת הכניסה לשימוש של הבית (פרסום 587).

האם הכנסת העסק מגבילה את הניכוי, ומה מועבר לשנה הבאה?

ניכוי המשרד הביתי מוגבל לפי הכנסת העסק בשתי השיטות. הסכום בשיטה הפשוטה, ובטופס 8829 העלויות שקיימות רק בגלל המשרד (שכירות, חשבונות, ביטוח, תיקונים, פחת), אינם יכולים לעלות על ההכנסה הגולמית מהשימוש העסקי בבית, בניכוי יתר הוצאות העסק (⁦26 U.S.C. 280A(c)(5)⁩; פרסום 587). ב-⁠Schedule C נקודת המוצא היא הרווח לפני ניכוי המשרד הביתי, בשורה 29.

• השיטה הפשוטה: סכום שהמגבלה צמצמה אובד. אי אפשר להשתמש בשנה של השיטה הפשוטה ביתרות מועברות משנים קודמות של טופס 8829, והן ממתינות לשנה הבאה שבה תשתמשו בטופס 8829 (הוראות Schedule C).
• טופס 8829: הסכום שצומצם עובר לשנה הבאה שבה תשתמשו בהוצאות בפועל, והוא כפוף למגבלה של אותה שנה, בין שאתם עדיין גרים באותו בית ובין שלא (הוראות טופס 8829).

טופס 8829 מחיל את המגבלה בסדר קבוע. החלק העסקי בריבית המשכנתה ובמס הרכוש של מי שמנכה ניכויים מפורטים מותר ראשון, אפילו מעבר להכנסת העסק, כי הוא ניתן לניכוי גם בלי המשרד. אחריו באות הוצאות התפעול, ובסוף הפחת, ולכן הפחת הוא העלות שהכי סביר שתידחה לשנה מאוחרת יותר. עם הניכוי הסטנדרטי, שתי העלויות האלה נמנות עם הוצאות התפעול שהמגבלה יכולה לצמצם. אם חלק מהכנסת העסק מגיע ממקום אחר ולא מהבית, נספר רק החלק שהרווחתם מהמשרד הביתי.

אני שוכר את הבית: האם זה משנה משהו?

שכירות הבית אינה משנה מי זכאי: שוכרים כפופים לאותם מבחנים כמו בעלי בתים (פרסום 587). רק הסכומים שונים:

• טופס 8829: האחוז העסקי מהשכירות ששילמתם (שורה 19), ועוד עלויות עקיפות אחרות, כמו חשבונות וביטוח שוכר. לשוכר אין פחת על המבנה.
• השיטה הפשוטה: התעריף כפול השטח. שכירות אינה מנוכה בנפרד.

שכירות היא לעתים קרובות עלות הבית הגדולה ביותר, ולכן כדאי להריץ את הבדיקה המהירה מהשוואת השיטות.

האם להזין את חשבון הבית כולו או רק את החלק העסקי?

הזינו בטופס 8829 את חשבון הבית כולו, לא רק את החלק העסקי. הטופס מקבל את מלוא העלויות שחלות על הבית כולו ומחיל בעצמו את האחוז העסקי. עלויות של המשרד בלבד נכנסות בסכומן המלא. אם בחשבון אחד החלק העסקי שונה מאחוז המשרד, הזינו רק את החלק העסקי (הוראות טופס 8829). השיטה הפשוטה אינה משתמשת בחשבונות הבית, רק במספרי הרגליים הרבועות.

לכן הספרים צריכים את החשבונות המלאים ואת המדידות, לא ניחוש חודשי של החלק העסקי. לגבי החשבונות, ראו מפתח חשבונות שמתאים ל-⁠Schedule C.

אילו רישומים לשמור למשרד הביתי?

הרישומים צריכים להראות איזה חלק מהבית משמש לעסק, שאתם משתמשים בו באופן קבוע ובלעדי כמקום העסק העיקרי או לפגישות עם לקוחות, ואת ההוצאות והפחת על החלק העסקי. לא נדרשת מערכת מסוימת. שמרו צ׳קים שנפרעו, קבלות וראיות אחרות למה ששילמתם (פרסום 587).

אם הבית בבעלותכם, שמרו את מסמכי הרכישה והשיפורים של הבית ואת העותקים של טופס 8829 זמן רב מעבר לתקופה הרגילה, כי פחת ובסיס העלות חוזרים להיות חשובים במכירה. לגבי משך שמירת הרישומים ומערכת לאורך השנה, ראו שמירת רישומים לעצמאים.

מה קורה כשאני מוכר בית שניכיתי בו משרד?

משרד בתוך הבית אינו מפצל את המכירה לחלק ביתי וחלק עסקי, אבל החלק מהרווח ששווה לפחת שנוכה אחרי 6 במאי 1997 אינו יכול להיות פטור (פרסום 523; פרסום 587). החלק הזה עשוי להיות חייב במס בשיעור של עד ⁦25%⁩ (נושא 409).

• יתר הרווח יכול להיות פטור, עד ⁦$250,000⁩ (⁦$500,000⁩ לנישומים משותפים מסוימים), אם מתקיימים מבחני הבעלות והשימוש: ראו פטור על מכירת בית.
• שנים של השיטה הפשוטה אינן כוללות פחת, ולכן אינן מוסיפות לסכום החייב במס.
• דילוג על פחת בטופס 8829 אינו מונע הקטנה של בסיס העלות. בסיס העלות של הבית קטן בגובה הפחת שהייתם יכולים לתבוע, גם אם לא תבעתם אותו. לגבי החלק ברווח שאינו יכול להיות פטור, פרסום 587 משתמש בפחת שנוכה בפועל כשהרישומים מראים שהוא היה נמוך מהמותר. הכריעו בכך לפני המכירה.
• מבנה נפרד, כמו סטודיו, מוסך או אסם, יכול להיחשב נכס נפרד במכירה, ויכול להיות שהרווח עליו אינו זכאי לפטור: ראו פטור על מכירת בית.

דוגמה

הדוגמאות להמחשה בלבד. כל הסכומים בדולרים אמריקאים.

מעצבת פרילנסרית ששוכרת

מעצבת שוכרת בית של 1,600 רגליים רבועות ומשתמשת בחדר של 200 רגליים רבועות לעבודה בלבד. שכירות, חשבונות וביטוח הסתכמו ב-⁦US$20,000⁩ בשנה, והרווח שלה גבוה בהרבה משני הסכומים שלהלן.

• שיטה פשוטה: 200 × US$5 = ⁦US$1,000⁩.
• טופס 8829: ⁦200 ÷ 1,600 = 12.5%⁩, ו-⁠⁦12.5%⁩ × ⁦US$20,000⁩ = ⁦US$2,500⁩.

העלות השנתית שלה היא ⁦US$12.50⁩ לרגל רבועה, יותר מ-⁠US$5, ולכן טופס 8829 נותן את הסכום הגבוה יותר. הוא דורש גם את החשבונות והמדידות.

מפתח עם עבודה ב-⁠⁦W-2⁩ ועסק צדדי

מפתח משתמש בחדר של 150 רגליים רבועות רק לעסק צדדי, בבית של 1,500 רגליים רבועות, ושכירות וחשבונות הם ⁦US$12,000⁩. העסק הצדדי מרוויח ⁦US$600⁩ לפני ניכוי המשרד. שכר ה-⁠⁦W-2⁩ אינו נספר למגבלה.

• שיטה פשוטה: ⁦150 × US$5 = US$750⁩, אבל מגבלת ההכנסה מתירה רק ⁦US$600⁩. ה-⁠⁦US$150⁩ הנוספים אובדים.
• טופס 8829: ⁦10% × US$12,000 = US$1,200⁩. המגבלה מתירה ⁦US$600⁩ השנה, ו-⁦US$600⁩ עוברים לשנה הבאה שבה ישתמשו בטופס 8829.

בעל בית שמוכר אחרי שלוש שנים

בעל בית השתמש בטופס 8829 במשך שלוש שנים וניכה ⁦US$2,400⁩ פחת על המשרד. הבית נמכר ברווח של ⁦US$150,000⁩, ובעל הבית, שמגיש כרווק, עומד במבחני הבעלות והשימוש. ה-⁠⁦US$2,400⁩ חייבים במס אף על פי שהפטור מכסה את ⁦US$147,600⁩ הנותרים.

המצב שלכם שונה?

• המקום שלכם בשימוש מעורב, כמו שולחן מטבח או חדר אורחים, או שאתם עושים את שתי העבודות באותו חדר: אם חלק כלשהו מזכה תלוי בעובדות, והשיטה תלויה בתשובה. קבלו עזרה במס אישי לפני הבחירה.
• יש לכם שכר ב-⁠⁦W-2⁩ והכנסה מטופס 1099, ורווח העסק הצדדי קטן ביחס לעלויות הבית: המגבלה קובעת כמה נספר עכשיו ומה עובר לשנה הבאה. בדקו זאת עם עזרה במס אישי, וראו דרכים חוקיות נוספות להקטין מס עסקי.
• המשרד הושמט מדוחות קודמים: השיטה הפשוטה נבחרת בדוח המקורי שהוגש במועד, ו-⁠Revenue Procedure 2013-13 אינו מציין דרך לבחור בה מאוחר יותר, ולכן דוח מתוקן משמעותו בדרך כלל טופס 8829. לכל שנה יש מועד משלה לבקשת החזר: בדרך כלל 3 שנים מההגשה או 2 שנים מהתשלום, המאוחר מביניהם. ראו תיקון דוח בגלל טעויות בהוצאות עסקיות וקבלו עזרה במס אישי.
• אתם מתכננים למכור את הבית בקרוב: פחת המשרד וכל מבנה נפרד משנים את הרווח. ראו פטור על מכירת בית וקבלו עזרה במס אישי לפני שאתם מפרסמים את הבית.
• אתם בעלים של חברת S או שותפים: חברת S יכולה להחזיר לבעלים את עלויות הבית: ראו החזר הוצאות בעלים. שותף רשאי לנכות הוצאות שותפות שלא הוחזרו לו, כולל עלויות משרד ביתי, רק אם הסכם השותפות חייב אותו בהן; גיליון עבודה ב-פרסום 587 מחליף לשם כך את טופס 8829.
• אתם משכירים את הבית שלכם לחברת ה-⁠S שלכם לפגישות: ראו כלל אוגוסטה.
• אתם מפעילים מעון יום ביתי: אחוז הזמן והמקום פועל אחרת: ראו הנהלת חשבונות של מעון יום ביתי.
• אתם חוששים שהניכוי יועמד בספק: ראו הוצאות ב-⁠Schedule C ש-⁠IRS בודק.