Delaware Statutory Trust (DST) Vergisi: 1031 Exchange Sonrası

Delaware statutory trust'ım neden K-1 göndermedi?

Revenue Ruling 2004-86'nın şartlarını karşılayan bir Delaware statutory trust (gayrimenkulde kesirli pay sağlayan trust), ABD federal vergisi açısından ortaklık değil, trust'tır. Sahipleri, mülkün kendisinde paylarına sahipmiş gibi kabul edilir; bu nedenle ortaklık beyannamesi ve Schedule K-1 yoktur (Rev. Rul. 2004-86).

Vergi açısından bu bir grantor trust'tır: IRS trust'ı yok sayar ve her sahibi gayrimenkulde bölünmemiş bir kesirli paya sahip kabul eder. Takasın işe yaramasının nedeni de budur: bir trust veya intifa payı sertifikası 1031 exchange için hiçbir zaman gayrimenkul sayılmaz (Form 8824 talimatları); ancak şartları karşılayan bir Delaware statutory trust'taki pay, trust'ın sahip olduğu binadaki pay sayılır.

Delaware statutory trust bu vergisel durumu yalnızca trustee'nin yetkileri dar kaldığı sürece korur. Rulinge göre, trustee örneğin mülk satıp yeni mülk alabiliyorsa, yeni kira sözleşmeleri yapabiliyorsa, krediyi yeniden finanse edebiliyorsa veya binada küçük ve yapısal olmayan değişikliklerden fazlasını yapabiliyorsa, trust bir işletmeye, genellikle ortaklığa dönüşür. Sponsorun belgelerinde yapı değişikliğinden söz ediliyorsa, trust'ın hâlâ grantor trust olarak bildirim yapıp yapmadığını sorun.

Trustee, 26 CFR 1.671-4 kapsamındaki grantor trust kurallarına göre bildirim yapar. Seçilen yönteme göre trust, ekli bir bildirimle Form 1041 verebilir ya da her sahibe Form 1099'lar ve bir bildirim gönderebilir. Her iki durumda da bildirim, her gelir ve indirim kalemindeki payınızı gösterir ve bu kalemleri kendi beyannamenize dahil etmek zorundasınız. Payı kendi geri alınabilir (revocable) living trust'ınız veya şirket olarak vergilendirilmeyi seçmemiş tek üyeli bir LLC aracılığıyla tutuyorsanız, ikisi de gelir vergisi açısından yok sayıldığı için payı genellikle yine kendi beyannamenizde bildirirsiniz (26 USC 676; 26 CFR 301.7701-3).

Bir dosyanın ihtiyaçları:

• Basit: tek trust, nakit çekilmemiş, borç aynı veya daha fazla ve eski mülk tamamen belgelenmiş.
• Değerlendirme gerektirir: birkaç trust, öncekinden az borç, alınan nakit, maliyet ayrıştırma çalışması, geçmiş yıllarda kaçırılmış amortisman veya yaklaşan bir satış.

Takasın iki tarafının kapanış belgelerini, nitelikli aracının (qualified intermediary) hesap dökümünü, Form 8824'ünüzü, eski mülkün amortisman tablosunu ve askıdaki zararlarını, tüm trustee veya sponsor bildirimlerini ve çalışmalarını toplayın.

Her Delaware statutory trust'ı Schedule E'de nasıl beyan ederim?

Genellikle trust'ın sahip olduğu her mülkü adresiyle birlikte Schedule E, Part I'de ayrı bir satır olarak yazar ve yalnızca kira ve giderlerdeki payınızı girersiniz. Talimatlar, kısmi paylı bir kiralamada yalnızca kendi payınızı bildirmenizi ve her mülk için 1a, 1b ve 2 numaralı satırları doldurmanızı söyler (Schedule E talimatları).

• Tek trust, tek bina: Schedule E'de tek satır.
• Tek trust, birkaç bina: genellikle her bina için bir satır, çünkü her binanın kendi adresi, mülk türü ve çoğu zaman kendi eyaleti vardır.
• Üçten fazla mülk: ek Schedule E'ler ekleyin ve toplamları bunlardan birine yazın.

Çok binalı bir Delaware statutory trust'ın tek satırda gösterilip gösterilemeyeceği konusunda beyanname hazırlayıcıları farklı düşünür. Belirleyici olgular şunlardır: trustee bildiriminin her binayı ayrı gösterip göstermediği, binaların farklı eyaletlerde olup olmadığı ve bir bina satıldığında bina bazında rakamlara ihtiyacınız olup olmayacağı.

Trustee'nin bildirdiği geliri ve emlak vergisi, sigorta, yönetim ücretleri ve trust kredisinin faizi gibi işletme giderlerini kullanın. Bildirimdeki amortisman rakamını kontrol etmeden kopyalamayın. Beyannamenizdeki amortisman, bir sonraki bölümde anlatılan kendi maliyet esasınızdan gelir.

Trustee'nin Form 1099'ları ve bildirimi aynı kalemleri gösterir; bu nedenle her kalemi bir kez bildirin (26 CFR 1.671-4). Trust'ın size ödediği nakdi değil, kira ve giderlerdeki payınızı bildirirsiniz. Trust'ın nakit rezervlerinden kazandığı faiz kira değil, portföy geliridir (Publication 925).

Eski maliyet esasımı ve amortismanımı birkaç trust arasında nasıl bölerim?

Toplam maliyet esasınızı trust'lar arasında her birinin gerçeğe uygun değerine göre bölün (26 CFR 1.1031(j)-1). Her Delaware statutory trust içinde, eski mülkün kalan maliyet esasının yerini alan kısım eski amortisman takvimini korur; yeni borç veya eklenen nakitten doğan ek maliyet esası ise yeni bir takvim başlatır.

Yeni mülkteki toplam maliyet esasınız; eski mülkün düzeltilmiş maliyet esası, artı üstlendiğiniz ek borç veya eklediğiniz nakit, eksi borç indirimi veya aldığınız nakit, artı vergilendirilen kazancınızdır. Eski mülkün kalan amortismana tabi maliyet esasına eşit kısım “değişimle devralınan maliyet esası” (exchanged basis), bunu aşan kısım “fazla maliyet esası” (excess basis) olarak adlandırılır (26 CFR 1.168(i)-6).

Birkaç trust. Her Delaware statutory trust'ın değişimle devralınan ve fazla maliyet esasındaki payı kendi amortisman takvimini alır. Bir mülkü birkaç trust ile takas etmek, tek bir Form 8824'te tek bir değişimdir; ancak talimatlar bunu çok varlıklı değişim olarak adlandırır (Form 8824 talimatları). Trust'lar çoğu zaman farklı tutarlarda borç taşır; bu nedenle maliyet esası bölüşümünü yazılı olarak beyannamenizle birlikte saklayın.

Farklı amortisman süreleri. Yeni binanın amortisman süresi eskisinden uzunsa, örneğin bir apartman (27,5 yıl) bir ofis veya mağaza binasıyla (39 yıl) takas edildiğinde, değişimle devralınan maliyet esası uzun sürenin kalan kısmı boyunca amortismana tabi tutulur. Yeni süre daha kısaysa, değişimle devralınan maliyet esası eski ve daha uzun süreyi korur (26 CFR 1.168(i)-6(c)).

Seçimden dönmek zordur. Tüm maliyet esasını yeni saymaya ilişkin seçim, değişim yılı beyannamesinin süre uzatımları dahil son tarihine kadar Form 4562'de yapılır. Sonradan muhasebe yöntemi değişikliğiyle yapılamaz ve yalnızca IRS'nin onayıyla geri alınabilir; düzenlemeye göre bu onay yalnızca olağanüstü durumlarda verilir (26 CFR 1.168(i)-6(j)). Seçim yalnızca amortismanın zamanlamasını değiştirir; kazancın vergilendirilip vergilendirilmeyeceğini değiştirmez.

Sponsorun maliyet ayrıştırma çalışmasını kullanabilir miyim?

Genellikle yalnızca kısmen. Maliyet ayrıştırma çalışması (cost segregation), bir binanın maliyetini demirbaşlar, ekipman ve arazi iyileştirmeleri gibi daha kısa ömürlü parçalara ayırır. Delaware statutory trust sahibi olarak çalışmanın ne kadarını kullanabileceğiniz, onu maliyet esasınızın hangi kısmına uyguladığınıza bağlıdır.

• Fazla maliyet esası: bu yeni mülktür; bu nedenle çalışmadaki kısa amortisman süreleri buna uygulanabilir. Kullanılmış mülkteki fazla maliyet esası da ek amortismana (bonus depreciation) hak kazanabilir (Publication 946; 26 CFR 1.168(k)-2(g)(5)). Güncel ek amortisman oranı, 19 Ocak 2025'ten sonra edinilip hizmete alınan şartları karşılayan mülkler için %100 oranındadır. 20 Ocak 2025'ten önceki bir değişimden doğan fazla maliyet esası, hizmete alındığı yılın oranını almıştır: 2022'ye kadar %100, sonra her yıl daha az (26 USC 168(k)(6)).
• Değişimle devralınan maliyet esası, seçim yok: bir parçanın yeni amortisman süresi daha kısa olduğunda, değişimle devralınan maliyet esası eski binanın daha uzun süresini korur; bu nedenle çalışma burada az hızlanma sağlar ya da hiç sağlamaz.
• Değişimle devralınan maliyet esası, seçimle: tüm maliyet esası yeni mülk olur; bu nedenle çalışmadaki amortisman süreleri tamamına uygulanabilir. Kullanılmış mülkte ek amortisman yine yalnızca fazla maliyet esasına uygulanır (26 CFR 1.168(k)-2(g)(5)).

Delaware statutory trust binalarının çoğu kullanılmış mülktür, çünkü trust mevcut bir binayı satın almıştır. Ek amortisman ayrıca yalnızca amortisman süresi 20 yıl veya daha kısa olan parçalara uygulanır, bina iskeletine hiçbir zaman uygulanmaz.

İki konu netleşmemiştir. Birincisi, değişimlere ilişkin ek amortisman düzenlemesi, tam oranı geri getiren kanundan önce yazıldığı için hâlâ 1 Ocak 2027'den önce biten tarihler içerir; Publication 946 da 26 CFR 1.168(i)-6'nın değişimlerin gayrimenkulle sınırlandırılmasını yansıtmadığı uyarısını yapar. İkincisi, beyanname hazırlayıcıları trust'ın satın alma fiyatı için yazılmış bir çalışmanın, bir sahibin kendi devralınan maliyet esasına nasıl uygulanacağı konusunda farklı düşünür. Belirleyici olgular şunlardır: çalışmanın yöntemi, maliyet esası bölüşümünüzün belgelenip belgelenmediği ve seçimin zamanında yapılıp yapılmadığı.

Nakit veya daha az borç, takasın bir kısmını vergiye tabi kılar mı?

Evet. Aldığınız nakit, diğer varlıklar ve net borç indirimi, kazancınız tutarına kadar vergilendirilir (26 USC 1031(b)). Karşı tarafın üstlendiği ya da kapanışta ödenen borç, aldığınız para sayılır (26 CFR 1.1031(d)-2).

Form 8824'ün 15. satırı şunları toplar:

• size ödenen nakit;
• aldığınız diğer varlıkların gerçeğe uygun değeri; ve
• karşı tarafın üstlendiği net borçlar: kurtulduğunuz borçtan, üstlendiğiniz borç, ödediğiniz nakit ve verdiğiniz diğer varlıklar düşülerek.

Takas giderleri bu toplamı azaltır, ancak sıfırın altına indirmez (Form 8824 talimatları). Eklediğiniz nakit borç indirimini dengeleyebilir, ancak üstlendiğiniz borç aldığınız nakdi dengeleyemez.

Trust içindeki taşınır mallar. Binayla birlikte gelen mobilya, ekipman ve benzeri kalemler gayrimenkul değildir. Yeni mülkün değerinin %15 oranına kadar arızi taşınır malın takasa dahil olmasına izin veren kural, yalnızca nitelikli aracı güvenli limanını korur (Form 8824 talimatları). Bu malları benzer mülk yapmaz. Birden fazla benzer mülk grubu devredip aldıysanız ya da nakit veya diğer (benzer olmayan) varlıklar aldıysanız, talimatlar 12 ile 18. satırları atlamanızı ve gerçekleşen ve vergilendirilen kazancı nasıl hesapladığınızı gösteren kendi açıklamanızı eklemenizi söyler.

Atlanmış bir nakit, diğer varlık veya borç indirimi kalemi ya da yanlış bir amortisman rakamı, ihmal veya önemli ölçüde eksik vergi bildirimi yoluyla eksik ödemeye yol açarsa, o eksik ödemenin %20 oranında doğrulukla ilgili ceza uygulanabilir (26 USC 6662).

Beyannamemde Delaware statutory trust için amortisman yok: nasıl düzeltilir?

Amortismanın atlandığı tek beyannameyi düzeltin; iki veya daha fazla ardışık beyannamede atlandıysa, genellikle Form 3115 verip eksik amortismanı tek yılda telafi edin (Publication 946). Her iki durumda da maliyet esasınız, talep etmiş olun olmayın, her yıl talep edebileceğiniz amortisman kadar düşer; bu nedenle kaçırılan amortisman trust satış yaptığında kazancı yine artırır.

Publication 946 her iki yolu ve istisnaları açıklar. Tüm maliyet esasını yeni saymaya ilişkin seçim, Form 3115 ile sonradan yapılamaz (26 CFR 1.168(i)-6(j)).

Sponsordan kapanış belgelerini, satın alma fiyatının arazi ve bina arasındaki dağılımını, varsa maliyet çalışmasını ve her yılın işletme bildirimini isteyin. Eski beyanname hazırlayıcınızdan eski mülkün amortisman tablosunu isteyin.

Mülklerin bulunduğu eyaletlerde mukim olmayan eyalet beyannamesi verir miyim?

Eyalet kişisel gelir vergisi alıyorsa ve payınız eyaletin beyan eşiğini aşıyorsa vermeniz gerekebilir. Grantor trust sahibi olarak her mülkün eyaletinden doğrudan kira geliriniz olur ve sizi kapsayan bir ortaklık beyannamesi veya toplu beyanname (composite return) yoktur. Her ABD eyaleti kendi kurallarını belirler; bu nedenle her eyaleti her yıl kontrol edin.

California bir örnektir. California mukimlik rehberine göre, California'daki kiralık mülkünü satan bir Nevada mukimi kazanç üzerinden California vergisi öder (FTB Publication 1031). California'daki bir mülkü, California dışındaki binalarda trust payı dahil, California dışındaki bir mülkle takas ettiyseniz, Form FTB 3840 takas yılı ve sonraki her yıl için, genellikle ertelenen California kazancı vergilendirilene kadar verilmelidir (FTB 3840 talimatları). Bir trust California'daki binaları satar ve siz nakit alırsanız, trust yok sayıldığı için escrow (emanet hesabı) genellikle fiyattaki payınızın %3 1/3 oranında stopajı, kazancınıza dayalı bir tutarı seçmediğiniz sürece, kendi adınıza düzenlenen bir Form 593 ile keser; bunu California beyannamenizde talep edersiniz (FTB Form 593 talimatları). Diğer eyaletlerin kendi kuralları vardır.

Mukim olmayan eyalet beyannamelerinin genel işleyişi için bkz. Fon yatırımcıları için eyalet beyannameleri.

Gelir pasif mi ve eski askıdaki zararlarım devreder mi?

Delaware statutory trust'tan gelen kira geliri genellikle pasiftir. Kira faaliyeti, esaslı katılım gösterseniz bile pasiftir; meğer ki gayrimenkul profesyoneli olun ve o kiralamaya da esaslı katılım gösterin (Publication 925). Trust sahibinin işletmede söz hakkı yoktur; bu nedenle bu testi karşılamak nadirdir ve kiralamayı aktif olarak yöneten sahiplerin bir miktar kira zararını diğer gelirlerden indirmesine izin veren kural da genellikle uygulanmaz.

Verdiğiniz mülkten kalan askıdaki zararlar, ancak payınızın tamamını ilişkili olmayan bir kişiye tamamen vergiye tabi bir işlemle elden çıkardığınızda tamamen serbest kalır (26 USC 469(g); Form 8582 talimatları). Benzer mülk değişimi kazancı ertelediği için tamamen vergiye tabi değildir ve zararlar genellikle askıda kalır. Ne Publication 925 ne de Form 8582 talimatları bu zararların yeni mülke nasıl bağlanacağını söyler. Zararları aldığınız trust'larla ilişkilendiren bir kayıt tutun. Askıdaki zararların neyle mahsup edilebileceği için bkz. Fon yatırımlarından askıdaki pasif zararlar.

Trust'ımız satış yapıyor: yeniden takas mı, ortaklık payı için 721 exchange mı, yoksa vergiyi ödemek mi?

Delaware statutory trust'ın satışı, binadaki payınızın satışıdır; bu nedenle her yol size açıktır, ancak yalnızca satış kapanmadan önce seçim yaparsanız. Yeniden takas için satış nakdindeki payınız size değil, mutlaka nitelikli aracıya gitmelidir; yeni mülkü almadan önce size ödenen veya kullanımınıza sunulan nakit kazancı vergiye tabi kılabilir (26 CFR 1.1031(k)-1(f)). Her yolun vergi sonucu farklıdır.

Ortaklık takasında borç. Borçtaki payınızın düşmesi, size yapılmış nakit dağıtım sayılır (26 USC 752(b)). Bu farazi nakit dahil nakit, paylardaki maliyet esasınızı aştığı ölçüde kazanç doğar (26 USC 731(a)). Aynı kural, paylar daha sonra nakit karşılığı geri alındığında da uygulanır; bu nedenle erteleme genellikle geri alımda sona erer. Katkı zamanına yakın ortaklıktan alınan nakit veya borç indirimi, örtülü satış kuralına göre kısmen vergiye tabi bir satış da sayılabilir (26 USC 707(a)(2)(B)). Seçim yapmadan önce ortaklığın borç tahsisini isteyin. Son ortaklık beyannamesi ve sonraki bir satış için bkz. Son fon vergi formunuz.

Vergiyi ödemek. Satıştaki payınız, kiralık gayrimenkulün her satışı gibi bildirilir. Kazancın geçmiş amortismandan (talep edebileceğiniz ama etmediğiniz amortisman dahil) gelen kısmı, Section 1250 kapsamında geri alınmamış kazançtır ve en fazla %25 oranında vergilendirilir. Uzun vadeli kazancın geri kalanı en fazla %20 oranında vergilendirilir. %3,8 oranında net yatırım geliri vergisi (NIIT) de uygulanabilir.

Sonraki takas, satış veya miras için her yıl neleri saklamalıyım?

Takas zincirinden gelen herhangi bir mülke sahip olduğunuz sürece, her Delaware statutory trust için bir dosya tutun:

• zincirdeki her takas için Form 8824 ve eklediğiniz açıklamalar;
• her trust için değişimle devralınan ve fazla maliyet esasını gösteren, trust'lar arasındaki maliyet esası bölüşümü;
• amortisman tabloları, varsa 1.168(i)-6(i) seçimi ve varsa Form 3115;
• her yılın trustee bildirimleri ve varsa maliyet çalışması;
• eski mülkten devreden askıdaki pasif zararlar;
• eyalet beyannameleri ve California'nın Form FTB 3840'ı gibi eyalet takas formları.

Payın sahibiyken vefat ederseniz, mirasçılarınızın maliyet esası ve askıdaki zararların durumu ayrı kurallara tabidir; bkz. Fon payını miras almak.

Bir CPA firması her Delaware statutory trust'ı beyan edebilir, maliyet esasını ve amortismanı birkaç trust arasında bölebilir, kaçırılmış yılları düzeltebilir ve mülklerin bulunduğu eyaletlerde beyanname verebilir; bkz. hedge fon ve gayrimenkul yatırımcıları için vergi hizmetleri veya daha basit bir beyanname için bireysel vergi beyannameleri.

Örnek

Tüm rakamlar ABD doları cinsindendir ve varsayımsaldır. Basitlik için arazi dikkate alınmamıştır; gerçek bir beyannamede arazinin maliyet esası vardır ama hiçbir zaman amortismana tabi tutulmaz.

Dört trust, daha fazla borç

Bir sahip, $1.000.000 değerinde, düzeltilmiş maliyet esası $400.000 ve ipotek borcu $300.000 olan kiralık mülkünü, toplam değeri $1.100.000 olan ve $400.000 borç taşıyan dört Delaware statutory trust ile takas eder. Sahibin $700.000 özkaynağı takasa girer ve nakit çıkmaz.

• Gerçekleşen kazanç: $1.000.000 − $400.000 = $600.000. Trust'ların mobilya veya başka taşınır mal tutmadığı varsayılırsa, yeni borç ($400.000) kurtulunan borçtan ($300.000) fazla olduğu için hiçbir şey vergilendirilmez.
• Trust'lardaki maliyet esası: $400.000 + $100.000 net yeni borç = $500.000.
• Değişimle devralınan maliyet esası: eski takvime devam eden $400.000. Fazla maliyet esası: yeni mülk olan $100.000.
• Değere göre bölüşüm: her biri $275.000 değerindeki dört eşit trust'ın her biri, $100.000 değişimle devralınan ve $25.000 fazla maliyet esasından oluşan $125.000 maliyet esası alır.

Bir trust'ın çalışması değerinin %20'sini beş, yedi ve 15 yıllık parçalara ayırırsa, o trust'ın fazla maliyet esasının yaklaşık $5.000'ı ek amortismana hak kazanabilir. Seçim yapılmazsa, değişimle devralınan maliyet esası hiç hızlanmaz.

Aynı takas, daha az borç

Sahip bunun yerine, toplam değeri $900.000 olan ve yalnızca $200.000 borç taşıyan dört trust alır ve nakit eklemez. Sahip, üstlendiği borçtan $100.000 daha fazla borçtan kurtulur.

• Form 8824'ün 15. satırı: $300.000 kurtulunan borç − $200.000 üstlenilen borç = $100.000.
• Vergilendirilen kazanç: $100.000 ile $600.000'dan küçük olanı; yani $100.000 şimdi vergilendirilir.
• Maliyet esası: $400.000 − $100.000 borç indirimi + $100.000 kazanç = $400.000.
• Değişimle devralınan maliyet esası: $400.000. Fazla maliyet esası: yok; bu nedenle yeni maliyet esasının hiçbir kısmı ek amortisman alamaz.

Trust satış yapıyor

İlk örnekten devam edersek, eski kiralık mülkün maliyeti $600.000'dı; yani takastan önce $200.000 amortisman ayrılmıştı. Beş yıl sonra trust'lardan biri satış yapar ve sahip yeniden takas yerine nakit alır.

• Sahibin fiyattaki payı: $300.000.
• O trust'ın maliyet esası: $125.000 − takastan bu yana $30.000 amortisman = $95.000.
• Kazanç: $300.000 − $95.000 = $205.000.
• Section 1250 kapsamında geri alınmamış kazanç: trust'ın eski amortismandaki dörtte bir payı ($50.000) + $30.000 = $80.000. Kalan $125.000 uzun vadeli sermaye kazancıdır.

O trust'a bağlı askıdaki zararlar, yalnızca sahip payının tamamını tamamen vergiye tabi bir satışla elden çıkardıysa serbest kalır.

Sizin durumunuz farklı mı?

• Takas ile fırsat bölgesi fonu arasında seçim yapıyorsunuz: bkz. 1031 exchange mi, fırsat bölgesi fonu mu.
• Kanada'da yaşıyorsunuz ve bir ABD kiralık mülkünü takas ettiniz: bkz. ABD'deki kiralık mülkü takas etmek.
• Kiralık mülke trust aracılığıyla değil, doğrudan sahipsiniz: bkz. Kiralık mülk vergileri.
• Askıdaki zararlarınız ve neyle mahsup edilebilecekleri: bkz. Fon yatırımlarından askıdaki pasif zararlar.
• Gayrimenkul profesyoneli sayılabilirsiniz: bkz. Fon yatırımcıları için gayrimenkul profesyoneli statüsü.
• Paylarınız veya fon payınız son satışa ulaşıyor: bkz. Son fon vergi formunuz.
• Mirasçılarınız ve vefat tarihindeki maliyet esası: bkz. Fon payını miras almak.
• Çok sayıda trust ve ortaklık payınız var: bkz. Çok sayıda fon yatırımı için CPA seçmek.
• Birkaç trust, kaçırılmış amortisman, daha az borç, nakit çekme veya yaklaşan bir satış: bunlar profesyonel değerlendirme gerektirir; bkz. hedge fon ve gayrimenkul yatırımcıları için vergi hizmetleri.