ABD Kiralık Mülkünde 1031 Exchange: Kanada Mukimleri İçin

Kanada'da yaşıyorsam ABD'deki kiralık mülkümde 1031 exchange yapabilir miyim?

Kanada'da yaşamak, nitelikli bir ABD kiralık mülk değişimini tek başına engellemez. Section 1031; mülkü, kullanımını ve değişim düzenini ilgilendirir. Kanada'da mukim olmak, ABD'deki bir kiralık mülkü bu kural bakımından yabancı gayrimenkul hâline getirmez. Her iki mülkün de nitelikli olması gerekir (IRS değişim kuralları).

1031 exchange, bir ABD yatırım mülkünü başka bir ABD yatırım mülküyle değiştirmenize ve kazanç üzerindeki ABD vergisini yerine geçen mülk satılana kadar ertelemenize olanak tanır; ertelenen kazanç, yerine geçen mülkün maliyet esasına (vergi açısından maliyetine) yansır. Kanada bu ertelemeyi izlemez: Kanada vergi mukimi genellikle yine de kazancı satış yılında bildirir.

Hangi ABD mülkleri nitelikli sayılır, hangileri sayılmaz?

Nitelikli bir değişimde, iş veya yatırım amacıyla elde tutulan gayrimenkul, yine iş veya yatırım amacıyla elde tutulan benzer nitelikli gayrimenkulle değiştirilir. Farklı mülk türleri de nitelikli olabilir (IRS Form 8824 talimatları).

Kişisel kullanım da içeren bir tatil kiralığı ayrı bir inceleme gerektirir.

Nakit çekmek, başka bir mülk almak veya yerine geçen mülkte daha küçük bir ipotekle bitirmek (aradaki farkı nakit ekleyerek kapatmadıkça) kazancın bir kısmını hemen vergilendirilebilir hâle getirebilir. İlişkili tarafla (yakın bir akraba veya ilişkili bir şirket ya da trust) yapılan değişimde, taraflardan biri 2 yıl içinde satış yaparsa erteleme sona erer. Ölüm ile değişimden sonra ortaya çıkan ve vergiden kaçınma amacı taşımayan bir istemsiz dönüşüm (involuntary conversion) tehdidi için istisnalar vardır; bu yılların her biri için Form 8824 (değişim bildirimi) verilmelidir (Form 8824 talimatları).

45 günlük ve 180 günlük süreler nelerdir, nitelikli aracı kurum ne yapar?

Olağan ertelenmiş değişimde önce satar, sonra satın alırsınız: yerine geçecek mülkü 45 gün içinde belirleyin; mülkü 180 gün veya ABD beyannamesinin (uzatmalar dahil) son tarihinden hangisi önce gelirse o tarihe kadar teslim alın. İki süre de eski mülkün devriyle başlar ve birbiriyle çakışır (Form 8824 talimatları, 5 ve 6 satırları).

Sürelerden birini kaçırırsanız yerine geçen mülk benzer nitelikli sayılmaz; kazanç ertelenmez, vergilendirilir. İki süre de son günün gece yarısı sona erer (26 CFR 1.1031(k)-1(b)).

Nitelikli aracı kurum, satış gelirini tutan ve yerine geçen mülkü almak için kullanan bir dış taraftır; böylece para size hiç ulaşmaz. Güvenli liman (safe harbor) için aracı kurumun yazılı sözleşmesi, fonları alma, rehnetme, borç alma veya fonların yararlarını başka yolla elde etme haklarınızı açıkça sınırlamalıdır. Aracı kurum siz olamazsınız; ayrıca son 2 yıl içinde sizin için çalışmış bir avukat, muhasebeci veya emlak acentesi gibi uygun olmayan bir kişi (disqualified person) ya da ilişkili bir kişi de olamaz. Kendi acentenizin elinde tutulan para, sizin eline geçmiş sayılır (26 CFR 1.1031(k)-1(f)(2), (g)(4), (g)(6) ve (k)).

İmzalı belirleme bildirimini ve zamanında gönderildiğinin kanıtını saklayın. Değerleri ne olursa olsun en fazla üç mülk belirlenebilir; daha uzun listeler değer testlerine tabidir (26 CFR 1.1031(k)-1(c)).

Değişim süresi, devrin yapıldığı yıl için ABD beyannamenizin son tarihi daha erkense o tarihte de sona erer: takvim yılı kullanan bir Form 1040-NR (ABD'de mukim olmayanlar için beyanname) verenler için genellikle 15 Haziran; ABD'de stopaja tabi ücret geliri veya ABD'de ofisi olanlar için 15 Nisan (IRS mukim olmayan beyan kuralları). Süresinde verilen bir uzatım talebi (Form 4868) bu tarihi ileriye taşır ama 180. günün ötesine asla geçmez; bu yüzden beyanname tarihi çoğunlukla yılın son aylarındaki devirlerde önem taşır. Federal olarak ilan edilen bir afetten sonra, etkilenen mükellef veya değişimi aksayan mükellef için her iki son gün 120 gün ertelenebilir (genel afet yardımı bitiş tarihi daha geçse o tarihe kadar); ancak uzatmalar dahil beyanname son tarihi veya bir yıl aşılamaz (Rev. Proc. 2018-58, bölüm 17).

Kapanış yapıldı ve para hesabımda: değişim hakkım kalmadı mı?

Genellikle kalmaz; siz veya acenteniz yerine geçen mülkten önce satış gelirinin tamamını fiilen ya da dolaylı olarak (constructively) aldıysanız bu bir ertelenmiş değişim değil satıştır, sonradan benzer nitelikli mülk satın alsanız bile. Para hesabınıza yatırıldığında, sizin için ayrıldığında veya çekime hazır olduğunda dolaylı olarak alınmış sayılır; yalnızca bir kısmı size ulaştıysa o kısım üzerinden kazanç hemen vergilendirilebilir (26 CFR 1.1031(k)-1(a) ve (f)(2)). Gelir nitelikli kısıtlamalar altında kaldıysa kapanış öncesi değişim belgelerini gözden geçirtin.

Tamamlanmış bir satışta stopaj, ABD beyannamesi ve fazla stopajın geri alınması Kanadalıların ABD gayrimenkul satışı rehberinin konusudur.

Değişim yaparken FIRPTA stopajı nasıl işler?

FIRPTA, yabancı bir kişi ABD gayrimenkulü sattığında alıcının fiyatın bir kısmını tutup IRS'ye göndermesini zorunlu kılar. ABD vatandaşı veya ABD vergi mukimi olmayan satıcı genellikle yabancı kişidir; vatandaş veya vergi mukimi ise alıcıya bunun yerine yabancı olmadığını gösteren bir belge (certification of non-foreign status) verebilir. 1031 exchange stopajı kendiliğinden kaldırmaz; stopaj yapmayan alıcı vergiden, cezalardan ve faizden sorumlu tutulabilir (26 CFR 1.1445-1(e)). Genel oran %15 olup kazanca değil, gerçekleşen tutara (nakit, diğer mülk ve devralınan borçlar) uygulanır (IRS FIRPTA kuralları; istisnalar).

Bu sınırlar, IRS'nin genel stopaj istisnaları listesini niteleyen 26 CFR 1.1445-2(d)(2) hükmünden gelir. Bildirimi yalan beyan cezası (penalties of perjury) altında imzalarsınız.

IRS stopaj sertifikası talep etmek için Form 8288-B (stopaj sertifikası başvurusu) kullanın: nonrecognition uygulanıyorsa 7a satırı, şimdi tanınan kazancı yansıtan azami vergi hesabından indirim için 7b satırı; eklenecekler talimatlarda sıralanmıştır. Satıcı dahil her taraf için ABD vergi kimlik numarası gerekir; numarası olmayan ve ITIN (ABD Bireysel Vergi Kimlik Numarası) almaya uygun bir satıcı Form W-7 ile başvurabilir (Kanadalıların ABD gayrimenkul satışı rehberine bakın). IRS, ihtiyaç duyduğu her şeyi aldıktan sonra normalde 90 gün içinde işlem yapar; bu sırada değişim süreleri işlemeye devam eder. Başvuru devir tarihine kadar yapılırsa ve alıcıya usulüne uygun bildirilirse, IRS'ye ödeme, IRS sertifikayı veya reddi postaladıktan sonra 20 gün geçene kadar bekleyebilir. Başvuru beklenirken alıcı yine de stopaj yapmak zorundadır; yani başvuru yapmak tek başına fonları serbest bırakmaz (Form 8288-B talimatları; Form 8288 talimatları).

Stopaj başvurusu, kapanış talimatları ve yerine geçen mülkün finansmanı ilk kapanıştan önce uyumlu olmalıdır: stopaj için tutulan para, değişim süreleri işlemeye devam ederken bir finansman açığı bırakabilir.

Değişim için IRS'ye ne veririm?

Nitelikli değişim tüm kazancı ertelese bile, eski kiralık mülkü devrettiğiniz yıla ait ABD gelir vergisi beyannamesiyle birlikte Form 8824 verin. Form; mülkleri, tarihleri, kazancı ve yerine geçen mülkün maliyet esasını kaydeder (Form 8824 talimatları).

Mukim olmayan bir yabancı, devir yılı beyannamesine ayrıca bir açıklama eklemelidir; aksi hâlde nonrecognition uygulanmaz. Açıklamada şunlar yer alır: section 897'nin uygulandığı, her iki mülk (eski mülk, maliyet esası ve devir tarihiyle), tanınan kazanç ve kesilen vergi, sonraki bir satışı vergiden muaf tutan varsa anlaşma maddesi ve anlaşmaya rağmen sonraki satışın ABD'de vergilendirilebilir olduğuna dair imzalı beyanınız. Alıcının bildiriminin bir kopyası ile eksik bilgiler yeterli olabilir (26 CFR 1.897-5T(d)(1)(iii); 1.897-6T(a)).

ABD erteleme yaparken Kanada satışı neden vergilendirir?

Kanada'da 1031 tarzı bir erteleme yoktur. Mukimler, yıl için vergilendirilebilir gelirleri üzerinden vergilendirilir; yerine geçen mülk kuralları istemsiz elden çıkarmaları (kamulaştırma, yıkım) ve eski iş mülkünün gönüllü satışlarını kapsar, bu da genellikle esas olarak kira geliri elde etmek için kullanılan mülkü dışarıda bırakır. Gelirle başka bir kiralık mülk almak Kanada kazancını ertelemez; mülkün esas olarak ilişkili bir kişinin işinde kullanılması bunu değiştirebilir. İstisnalar ile Kanada kazancı ve geri alma (recapture) hesabı kiralık mülk satışı rehberinde yer alır (Income Tax Act, section 2; CRA yerine geçen mülk folio'su, paragraf 1.1, 1.3 ve 1.27–1.29).

Kanada, geliri satış tarihindeki kurla, maliyeti edinim tarihindeki kurla ve giderleri yapıldıkları tarihteki kurla çevirir; ABD kazancını tek bir kurla çevirmek Kanada hesaplaması değildir (CRA sermaye kazancı hesaplamaları).

Kanada vergisi, değişim parası aracı kurumda dururken satış yılında doğar. Değişimden çıkarılan nakit, bu vergiyi ödemek için alınan nakit dahil, ABD kazancının bir kısmını hemen vergilendirilebilir hâle getirebilir (Form 8824 talimatları).

ABD ertelerken Kanada ertelemiyorsa vergi kredileri nasıl örtüşür?

Aynı kazanç iki farklı yılda vergilendirilebilir: Kanada tarafından şimdi, ABD tarafından yerine geçen mülkü sattığınızda. Tamamen ertelenmiş bir ABD kazancı, Kanada'nın yabancı vergi kredisine mahsup edilecek güncel bir ABD vergisi bırakmaz; daha düşük ABD maliyet esası da sonraki bir ABD kazancının karşısında mahsup edilecek çok az Kanada vergisi veya hiç Kanada vergisi bırakmayabilir. CRA, iki ülke bir işlemi farklı yıllarda vergilendirdiğinde çifte vergi doğabileceğini söyler (paragraf 1.97).

Sonraki satışa ait ABD vergisi o sonraki yılda doğar: CRA folio'su yabancı vergiyi, yabancı ülkenin hukukuna göre yabancı yükümlülüğün doğduğu yıla bağlar (paragraf 1.32). Burada kullanılan kaynaklar, sonraki bir ABD vergisinin Kanada'daki değişim yılıyla eşleştirilip eşleştirilemeyeceğini söylemez; bu nedenle bu konu belirsizdir. Asıl satış yılı için sonradan bir tarhiyat ödenmesi farklı bir durumdur.

Sermaye kazançları üzerindeki yabancı vergi, Kanada'nın iş dışı kredi kurallarına girer. Kullanılmayan iş dışı krediler başka bir yıla devredilemez ve iade edilecek FIRPTA stopajı ödenen yabancı vergiden hariç tutulur (CRA yabancı vergi kredisi folio'su, paragraf 1.22, 1.24, 1.32, 1.33 ve 1.89).

Paragraf 1.97 ayrıca bazı durumlarda anlaşma kapsamında rahatlama mümkün olabileceğini söyler ve Madde XIII(8) ile Income Tax Act section 115.1 hükmüne atıf yapar. Bu madde, mukimin kendi ülkesinin tanımadığı yeniden yapılanma türü devirleri kapsar; diğer ülkenin yetkili makamı (competent authority), devralan isterse, kendi şartlarıyla erteleme konusunda anlaşabilir. Bir kiralık mülk değişimini tanımlamaz ve otomatik bir Kanada devri doğurmaz.

Genel kredi hesabı için bkz. Kanada beyannamesinde yurt dışı gelir.

Yerine geçen mülkte her ülkede hangi maliyeti ve amortismanı taşırım?

ABD'de yerine geçen mülk, genellikle eski kiralık mülkün vergi maliyetini nakit, borç ve giderlere göre düzeltilmiş hâliyle devralır; Kanada'da ise fiilen ödediğiniz tutardan, Kanada doları cinsinden başlar. Her ülke için ayrı kayıt tutun (IRS Publication 551; CRA kira geliri rehberi).

Kanada'daki CCA (Kanada amortisman indirimi) ABD çizelgesini değil Kanada kurallarını izler ve arsa asla nitelikli değildir (CRA kira geliri rehberi); bkz. CCA. Süregelen beyannameler ve ABD net gelir seçimi için bkz. ABD'de kiralık mülkü olan Kanadalılar.

Eyaletim federal değişimi izliyor mu?

Otomatik olarak izlemez. Federal bir değişim eyaletin uyumunu, stopajı veya süregelen beyan yükümlülüklerini belirlemez; bu yüzden eski ve yerine geçen kiralık mülklerin bulunduğu eyaletleri kontrol edin.

California, süregelen yükümlülüğe örnektir: California'daki mülkü California dışındaki mülkle değiştirmek, değişim yılı için ve California kaynaklı ertelenmiş kazanç tanınana kadar izleyen her yıl için genellikle Form FTB 3840 gerektirir. Bu beyan ikamete bakılmaksızın uygulanır ve başka bir California beyannamesi olmasa bile gerekebilir (California FTB 3840 talimatları). Diğer eyaletlerin kendi kuralları vardır: her eyaletin resmi talimatlarını kullanın.

Kanada kazancı yine de vergilendirecekse değişim hâlâ mantıklı mı?

Değişim, kazanç üzerindeki ABD vergisini geciktirir. Kanada vergisini geciktirmez, sonraki bir ABD vergisini eşleşen bir Kanada kredisi olmadan bırakabilir ve bir aracı kurum, stopaj ve iki süre ekler. İki yolu karşılaştırın:

Sözleşmeleri, kapanış belgelerini, amortisman ve indirim çizelgelerini, kredi bakiyelerini, ikamet bilgilerini, aracı kurum belgelerini ve döviz kurlarını toplayın; böylece kapanıştan önce iki ülkenin sonuçları hesaplanabilir.

Örnek

Ontario vergi mukimi bir kişinin ABD'deki bir kiralık mülke doğrudan sahip olduğunu ve bir aracı kurum aracılığıyla nitelikli bir değişim tamamladığını varsayın. Aşağıdaki tüm rakamlar örnek amaçlıdır. Borcu, satış maliyetlerini, amortismanı ve CCA'yı yok sayın; eski kiralık mülk alındığında US$1 = C$1,25, mülk satıldığında ve yerine geçen mülk alındığında ise C$1,40 olduğunu varsayın.

Eski kiralık mülkün ABD düzeltilmiş maliyet esası US$200.000 tutarındadır ve mülk US$300.000 bedelle satılır. Satış gelirinin tamamı, US$300.000 bedelli bir ABD kiralık yerine geçen mülke gider; nakit alınmaz ve şimdi tanınan kazanç yoktur. Bir IRS sertifikasının alıcının stopajını kaldırdığını varsayın; sertifika olmasaydı alıcı US$45.000 (US$300.000 tutarının %15'i) keserdi.

Kanada, ABD kazancı ertelese bile elden çıkarmayı tanır ve kazancı, satış tarihi kuruyla hesaplanan ABD kazancını (C$140.000) aşar; çünkü alımdan beri kurdaki değişim de kazancın bir parçasıdır. Yerine geçen mülkü sonradan aynı kurda US$300.000 karşılığında satarsanız ABD kazancı US$100.000 olur (US$300.000 eksi US$200.000 değişim maliyet esası); Kanada kazancı ise sıfırdır (C$420.000 eksi C$420.000). Böylece bir kredinin azaltacağı Kanada vergisi kalmaz. Gerçek döviz kurları, fiyatlar ve amortisman rakamları sonucu değiştirir.

Sizin durumunuz farklı mı?

• Kanada'da mukimken ABD'deki herhangi bir kiralık mülk değişimini planlıyor veya tamamlıyorsanız: süreler, stopaj ve iki ülke arasındaki kredi uyumsuzluğu genellikle koordineli bir inceleme gerektirir; yukarıdaki kayıtları sınır ötesi vergi hizmetlerine getirin.
• Satış geliri kısıtsız hesabınıza ulaştıysa veya değişim başarısız olduysa: satış beyannamesi ve stopaj iadesi için Kanadalıların ABD gayrimenkul satışı rehberini izleyin.
• Kanada'da yaşayan bir ABD vatandaşı veya green card sahibiyseniz: iki ülkenin de mukimi sayılıyorsanız anlaşmadaki ayrım kuralı (Madde IV(2)), anlaşma bakımından sizi hangi ülkenin mukimi saydığını belirler. Yukarıdaki FIRPTA ve Form 1040-NR bölümleri yabancı kişi için yazılmıştır ve size uygulanmayabilir; Kanada'da yaşayan ABD'liler rehberiyle başlayın ve sınır ötesi vergi hizmetleri aracılığıyla ayrı bir kredi analizi isteyin; ABD kredisi devrinin uyumsuzluğu gidereceği varsayılamaz.
• Mülk bir şirket, LLC veya ortaklık üzerinden elde tutuluyorsa: satıcı siz değil, Kanada şirketidir (Kanada şirketinin ABD gayrimenkulüne sahip olması); mülke kimin sahip olması gerektiği için bkz. Kanadalı ABD mülküne nasıl sahip olmalı.
• Mülk eşiniz veya bir aile üyesiyle birlikte elde tutuluyorsa: FIRPTA stopajı yabancı sahiplerin paylarına göre hesaplanır; paylar sermaye katkısına göre dağıtılır ve eşlerin her biri yarım pay sayılır (IRS FIRPTA kuralları). Bu nedenle aracı kurum, belirleme bildirimi ve stopaj yolu her sahip için işlemelidir.
• Yerine geçen mülkü satmadan Kanada'dan ayrılıyorsanız: Kanada, mukim olmaktan çıktığınızda ABD erteleme durumu ne olursa olsun, ABD gayrimenkulü gibi mülkü piyasa değeriyle satmışsınız gibi farazi olarak kabul eder (CRA: Kanada'dan ayrılanların mülk elden çıkarmaları; Kanada'dan ayrılmak).
• Karma kişisel kullanım, ilişkili taraf değişimi, kamulaştırma veya yıkım varsa: olguların sınır ötesi vergi hizmetleri aracılığıyla test edilmesini sağlayın.
• Kiralık mülkü değiştirdikten sonra yurt dışı mülk bildirimi (Form T1135): yurt dışı mülk ve iştirak bildirimi rehberine bakın.