德拉瓦州法定信託（DST）1031 交換後如何報稅

為什麼我的德拉瓦州法定信託沒有寄 K-1？

符合 Revenue Ruling 2004-86 條件的德拉瓦州法定信託（DST），在美國聯邦稅上屬於信託，而不是合夥企業。DST 的所有者被視為直接擁有物業本身的相應份額，因此不存在合夥企業稅表，也沒有 Schedule K-1（Rev. Rul. 2004-86）。

在稅務上，DST 是授予人信託：IRS 穿透信託，把每位所有者視為擁有該房地產不可分割的部分份額。這也是該交換能成立的原因：信託證書或受益權益證書在 1031 交換中從來不算不動產（8824 表填表說明），但符合條件的德拉瓦州法定信託的受益權益，會被視為該信託所持建築物的權益。

DST 只有在受託人權力保持狹窄時，才能維持這種處理。該裁定指出，如果受託人可以出售並購買新物業、簽訂新租約、為貸款再融資，或對建築物做超過輕微程度的非結構性改動等，信託就會變成商業實體，通常是合夥企業。如果發起人的文件提到結構變更，請詢問該 DST 是否仍以授予人信託方式申報。

DST 受託人依照 26 CFR 1.671-4 的授予人信託規則申報。視所選方法而定，信託可能提交附報表的 1041 表，或向每位所有者寄送 1099 表和一份報表。無論哪種方式，報表都會列出您在每項收入和扣除中的份額，您必須把這些項目列入自己的稅表。如果您透過自己的可撤銷生前信託，或透過未選擇按公司課稅的單一成員有限責任公司（LLC）持有 DST 權益，通常仍在自己的稅表上申報，因為這兩者在所得稅上都會被忽略（26 USC 676；26 CFR 301.7701-3）。

DST 個案需要什麼：

• 簡單：一個 DST，沒有取出現金，債務相同或更多，舊物業的資料齊全。
• 需要專業判斷：多個 DST、債務比以前少、收到現金、有成本分離研究、過去年度漏提折舊，或即將出售。

請收集交換雙方的交割結算單、合格中介機構的帳目、您的 8824 表、舊物業的折舊時間表和暫停扣除的虧損，以及每一份受託人或發起人報表和研究。

如何在 Schedule E 上申報每個德拉瓦州法定信託？

通常，您把 DST 擁有的每項物業在 Schedule E 第 I 部分各列一行，填上地址，並只填入您在該物業租金和費用中的份額。填表說明要求部分權益的出租物業只申報您的份額，並為每項物業填寫第 1a、1b 和 2 行（Schedule E 填表說明）。

• 一個 DST、一棟建築：Schedule E 上一行。
• 一個 DST、多棟建築：通常每棟建築一行，因為每棟各有地址、物業類型，而且往往位於不同州。
• 超過三項物業：附上額外的 Schedule E，並把合計數填在其中一份上。

對於擁有多棟建築的 DST 能否在 Schedule E 上只列一行，報稅員看法不一。決定因素是：受託人報表是否逐棟列出數字、各建築是否位於不同州，以及日後出售其中一棟時您是否需要逐棟的數字。

請使用 DST 受託人提供的收入和營運費用，例如房產稅、保險、管理費和信託貸款的利息。不要未經核對就照抄報表上的任何折舊數字。您稅表上的折舊來自您自己的計稅基礎，下一節會說明。

DST 受託人的 1099 表和報表顯示相同的項目，所以每個項目只申報一次（26 CFR 1.671-4）。您申報的是您在租金和費用中的份額，而不是信託付給您的現金。信託現金儲備所賺的利息屬於投資組合收入，不是租金（Publication 925）。

如何在多個德拉瓦州法定信託之間分攤舊計稅基礎和折舊？

按每個 DST 的公平市價分攤您的總計稅基礎（26 CFR 1.1031(j)-1）。在每個 DST 內，取代舊物業剩餘計稅基礎的部分沿用舊的折舊時間表；因新增債務或追加現金而多出的計稅基礎，則開始一個新的時間表。

您在新物業中的總計稅基礎，等於舊物業的調整後計稅基礎，加上您新承擔的債務或追加的現金，減去您獲得的債務減免或收到的現金，再加上您確認的收益。等於舊物業剩餘可折舊計稅基礎的部分是「交換計稅基礎」（exchanged basis）；超出的部分是「超額計稅基礎」（excess basis）（26 CFR 1.168(i)-6）。

多個 DST。每個 DST 分得的交換計稅基礎和超額計稅基礎，各自有獨立的折舊時間表。用一項物業換多個 DST 是一次交換，只填一份 8824 表，但填表說明稱之為多資產交換（8824 表填表說明）。各 DST 背負的債務往往不同，所以請把計稅基礎的分攤以書面形式與稅表一起保存。

回收期不同。如果新建築的回收期比舊建築長，例如公寓樓（27.5 年）換成辦公樓或零售樓（39 年），交換計稅基礎按較長回收期的剩餘年限折舊。如果新回收期較短，交換計稅基礎沿用舊的、較長的回收期（26 CFR 1.168(i)-6(c)）。

這項選擇很難撤回。把全部計稅基礎視為新財產的選擇，須在交換年度稅表的截止日期（含延期）或之前，透過 4562 表作出。之後不能透過會計方法變更補作；只有在 IRS 同意下才能撤銷，而法規指出只有在特殊情況下才會同意（26 CFR 1.168(i)-6(j)）。這項選擇只改變折舊的時間，不改變收益是否須確認。

我可以使用發起人的成本分離研究嗎？

通常只能部分使用。成本分離研究（cost segregation）把建築物的成本拆分成使用年限較短的部分，例如固定裝置、設備和土地改良。您能用多少，取決於把研究套用在計稅基礎的哪一部分。

• 超額計稅基礎：這屬於新財產，所以研究中較短的回收期可以適用。二手財產的超額計稅基礎也可以享受額外折舊（bonus depreciation）（Publication 946；26 CFR 1.168(k)-2(g)(5)）。對於 2025 年 1 月 19 日之後取得並投入使用的合格財產，目前的額外折舊率為 100%。2025 年 1 月 20 日之前的交換所產生的超額計稅基礎，適用其投入使用年度的比率：2022 年及之前為 100%，之後逐年降低（26 USC 168(k)(6)）。
• 交換計稅基礎，未作選擇：當某部分的新回收期較短時，交換計稅基礎沿用舊建築較長的回收期，所以成本分離研究在這裡幾乎不能加快折舊。
• 交換計稅基礎，已作選擇：全部計稅基礎都成為新財產，所以研究中的回收期可以適用於全部計稅基礎。但就二手財產而言，額外折舊仍然只適用於超額計稅基礎（26 CFR 1.168(k)-2(g)(5)）。

大多數 DST 建築屬於二手財產，因為信託買的是現有建築。額外折舊也只適用於回收期 20 年或以下的部分，從不適用於建築主體結構。

有兩點尚未明確。第一，關於交換的額外折舊法規仍寫著在 2027 年 1 月 1 日之前結束的日期，因為該法規是在恢復全額比率的法律之前寫成的；Publication 946 也提醒，26 CFR 1.168(i)-6 尚未反映交換只限於不動產的規定。第二，對於如何把按信託購買價寫成的成本分離研究，套用到所有者自己結轉的計稅基礎上，報稅員看法不一。決定因素是研究採用的方法、您的計稅基礎分攤是否有記錄，以及選擇是否按時作出。

收到現金或債務減少，會讓交換部分應稅嗎？

會。您收到的現金、其他財產和淨債務減免，在您的收益範圍內須課稅（26 USC 1031(b)）。由對方承擔的債務，或在交割時被清償的債務，都算作您收到的錢（26 CFR 1.1031(d)-2）。

8824 表第 15 行加總以下各項：

• 支付給您的現金；
• 您收到的其他財產的公平市價；以及
• 對方承擔的淨負債：您被免除的債務，減去您承擔的債務、您支付的現金和您交出的其他財產。

交換費用可以減少這個合計數，但不會減到零以下（8824 表填表說明）。您追加的現金可以抵銷債務減免，但您承擔的債務不能抵銷您收到的現金。

DST 內的動產。隨建築附帶的家具、設備和類似物品不是不動產。允許附帶動產在替代財產價值 15% 以內一併轉讓的規則，只保護合格中介機構安全港（8824 表填表說明），並不會讓這些動產變成同類財產。如果您轉出和收到不止一組同類財產，或收到現金或其他（非同類）財產，填表說明要求跳過第 12 至 18 行，並附上您自己的報表，說明您如何計算已實現收益和已確認收益。

如果漏報的現金、其他財產或債務減免，或錯誤的折舊數字，因疏忽或大幅少報稅款而導致少繳稅，可能須就少繳部分繳納 20% 的準確性相關罰款（26 USC 6662）。

我的稅表沒有為德拉瓦州法定信託提列折舊：怎麼補救？

如果只有一份稅表漏提，就更正那份稅表；如果連續兩份或以上稅表都漏提，通常提交 3115 表，並在一年內一次補提（Publication 946）。無論哪種方式，您的計稅基礎每年都會按您本可申報的折舊減少，不論您是否申報，所以漏提的折舊在 DST 出售時仍會提高收益。

Publication 946 說明這兩種方法和例外情況。把全部計稅基礎視為新財產的選擇，不能透過 3115 表逾期補作（26 CFR 1.168(i)-6(j)）。

請向 DST 發起人索取交割結算單、購買價在土地與建築之間的分攤、任何成本分離研究，以及每年的營運報表。請向您以前的報稅員索取舊物業的折舊時間表。

我需要在物業所在州提交非居民州稅表嗎？

如果該州課徵個人所得稅，而您的份額超過其申報門檻，就可能需要。作為授予人信託的所有者，您直接取得來自每項物業所在州的租金收入，沒有合夥企業稅表或綜合申報涵蓋您。各州規則不同，所以每年都要逐州檢查。

加州就是一個例子。加州的居民身份指引指出，內華達州居民出售位於加州的出租物業，須就收益繳納加州稅（FTB Publication 1031）。如果您把加州的物業交換為加州以外的物業，包括持有加州以外建築的 DST 權益，您須在交換年度及之後每年提交 FTB 3840 表，一般直至遞延的加州收益被確認為止（FTB 3840 填表說明）。當 DST 出售加州建築而您收取現金時，託管方一般會按您所得售價份額的 3 1/3% 預扣，除非您選擇按收益計算的金額；預扣記在以您本人名義開立的 593 表上，因為信託被忽略；您在加州稅表上申請抵免這筆預扣（FTB 593 表填表說明）。其他州有各自的規則。

非居民州稅表的一般運作方式，請參閱基金投資者的州稅表。

DST 收入是被動收入嗎？舊的暫停扣除虧損會結轉嗎？

來自德拉瓦州法定信託的租金收入通常是被動收入。即使您實質參與，出租活動仍屬被動，除非您是房地產專業人士，並且也實質參與該出租活動（Publication 925）。DST 所有者對營運沒有發言權，所以很少能符合這項測試；允許積極管理出租物業的所有者以部分出租虧損抵銷其他收入的規則，通常也不適用。

您交出的舊物業的暫停扣除虧損，只有在您以完全應稅的交易把全部權益處置給非關聯方時，才會全部釋放（26 USC 469(g)；8582 表填表說明）。同類財產交換會遞延收益，所以不是完全應稅，這些虧損通常仍然暫停扣除。Publication 925 和 8582 表填表說明都沒有說明這些虧損如何歸屬到新物業。請保存把這些虧損對應到您所收到 DST 的記錄。暫停扣除的虧損可以抵銷什麼，請參閱基金投資的暫停扣除被動虧損。

我們的 DST 要出售：再次交換、以 721 交換換取合夥企業單位，還是繳稅？

DST 出售等於出售您在建築中的份額，所以每條路徑您都可以選，但只限於在出售交割前作出選擇。要再次交換，您所得的出售現金必須交給合格中介機構，絕不能交給您；在您取得新物業之前支付給您或可供您動用的現金，可能使收益須課稅（26 CFR 1.1031(k)-1(f)）。每條路徑的稅務結果都不同。

合夥企業交換中的債務。您的債務份額減少，視為合夥企業向您分派現金（26 USC 752(b)）。現金（包括這筆視同現金）超過您在單位中計稅基礎的部分，產生收益（26 USC 731(a)）。單位日後被贖回換取現金時也適用同一規則，所以遞延通常在贖回時結束。在您出資前後從合夥企業取得的現金或債務減免，也可能依隱性出售規則被視為部分應稅的出售（26 USC 707(a)(2)(B)）。作出選擇前，請索取合夥企業的債務分配資料。合夥企業的最終稅表和日後出售，請參閱基金最終稅表。

繳稅。您在 DST 出售中的份額，按出售出租房地產的一般方式申報。收益中來自過去折舊的部分，包括您本可申報但未申報的折舊，屬於未追回的第 1250 條收益，稅率最高為 25%。其餘長期收益的稅率最高為 20%。還可能須繳納 3.8% 的淨投資收入稅（NIIT）。

為了下一次交換、出售或繼承，每年應保存什麼 DST 記錄？

每個 DST 各保存一份檔案，只要您仍擁有來自這條交換鏈的任何財產，就一直保存：

• 交換鏈中每次交換的 8824 表及所附報表；
• 各 DST 之間的計稅基礎分攤，列出每個 DST 的交換計稅基礎和超額計稅基礎；
• 折舊時間表、任何 1.168(i)-6(i) 選擇和任何 3115 表；
• 每年的受託人報表和任何成本分離研究；
• 從舊物業結轉的暫停扣除被動虧損；
• 州稅表和任何州交換表格，例如加州的 FTB 3840 表。

如果您在持有 DST 權益期間去世，繼承人的計稅基礎和暫停扣除虧損的處理適用另外的規則；請參閱繼承基金權益。

CPA 事務所可以為您申報每個 DST、在多個 DST 之間分攤計稅基礎和折舊、補救漏提年度，並在物業所在州報稅；請參閱對沖基金和房地產投資者稅務服務，較簡單的稅表請參閱個人稅表。

範例

所有數字均以美元計，僅作說明。為簡化起見，忽略土地；在實際稅表中，土地有計稅基礎，但從不折舊。

四個 DST，債務增加

一位所有者把價值 $1,000,000、調整後計稅基礎 $400,000、房貸 $300,000 的出租物業，交換為總價值 $1,100,000、背負 $400,000 債務的四個 DST。所有者投入 $700,000 的權益，沒有取出現金。

• 已實現收益：$1,000,000 − $400,000 = $600,000。假設 DST 不持有家具或其他動產，則不須課稅，因為新債務（$400,000）多於被免除的債務（$300,000）。
• 在 DST 中的計稅基礎：$400,000 + $100,000 淨新增債務 = $500,000。
• 交換計稅基礎：$400,000，沿用舊時間表。超額計稅基礎：$100,000，屬於新財產。
• 按價值分攤：四個各值 $275,000 的同等 DST，每個分得 $125,000 計稅基礎，其中 $100,000 是交換計稅基礎，$25,000 是超額計稅基礎。

如果其中一個 DST 的成本分離研究把其價值的 20% 歸入 5 年、7 年和 15 年部分，該 DST 約 $5,000 的超額計稅基礎可能符合額外折舊。如果沒有作出選擇，其交換計稅基礎不會加快折舊。

同一交換，債務減少

所有者改為購買總價值 $900,000、只背負 $200,000 債務的四個 DST，且沒有追加現金。所有者被免除的債務比承擔的債務多 $100,000。

• 8824 表第 15 行：$300,000 被免除債務 − $200,000 承擔債務 = $100,000。
• 已確認收益：$100,000 與 $600,000 取較小者，所以 $100,000 現在須課稅。
• 計稅基礎：$400,000 − $100,000 債務減免 + $100,000 收益 = $400,000。
• 交換計稅基礎：$400,000。超額計稅基礎：無，所以新計稅基礎沒有任何部分可享受額外折舊。

DST 出售

延續第一個例子，舊出租物業的成本為 $600,000，所以交換前已提列 $200,000 折舊。五年後，其中一個 DST 出售，所有者收取現金，沒有再次交換。

• 所有者分得的售價：$300,000。
• 該 DST 的計稅基礎：$125,000 − 交換後 $30,000 折舊 = $95,000。
• 收益：$300,000 − $95,000 = $205,000。
• 未追回的第 1250 條收益：該 DST 分得舊折舊的四分之一（$50,000）+ $30,000 = $80,000。其餘 $125,000 是長期資本利得。

與該 DST 相關的暫停扣除虧損，只有在所有者以完全應稅的出售處置全部權益時才會釋放。

您的情況不同？

• 在交換和機會區基金之間選擇：請參閱1031 交換還是機會區基金。
• 您住在加拿大並交換了美國出租物業：請參閱交換美國出租物業。
• 您直接持有出租物業，而非透過 DST：請參閱出租物業稅務。
• 您的暫停扣除虧損及其可抵銷的收入：請參閱基金投資的暫停扣除被動虧損。
• 您可能符合房地產專業人士資格：請參閱基金投資者的房地產專業人士身份。
• 您的合夥企業單位或基金權益最終出售：請參閱基金最終稅表。
• 您的繼承人和死亡時的計稅基礎：請參閱繼承基金權益。
• 您持有多個 DST 和合夥權益：請參閱為多項基金投資選擇 CPA。
• 多個 DST、漏提折舊、債務減少、取出現金或即將出售：這些需要專業判斷；請參閱對沖基金和房地產投資者稅務服務。