מס על נאמנות סטטוטורית של דלאוור (DST) אחרי החלפה לפי סעיף 1031

למה הנאמנות הסטטוטורית של דלאוור לא שלחה לי ⁦K-1⁩?

נאמנות סטטוטורית של דלאוור שעומדת בתנאי Revenue Ruling 2004-86 היא נאמנות לצורכי מס פדרלי בארה״ב, לא שותפות. הבעלים בנאמנות נחשבים כבעלים של החלק שלהם בנכס עצמו, ולכן אין דוח שותפות ואין Schedule K-1 (Rev. Rul. 2004-86).

במונחי מס, נאמנות סטטוטורית של דלאוור כזו היא נאמנות מסוג grantor: ה-⁠IRS מתעלם מהנאמנות ורואה בכל בעלים בעלים של חלק יחסי בלתי מסוים במקרקעין. זו גם הסיבה שההחלפה לפי סעיף 1031 עבדה: תעודת נאמנות או זכות מוטב לעולם אינן מקרקעין לצורך החלפה כזו (הוראות טופס 8824), אבל זכות בנאמנות סטטוטורית של דלאוור שעומדת בתנאים נחשבת לזכות בבניין שהנאמנות מחזיקה.

נאמנות סטטוטורית של דלאוור שומרת על הטיפול הזה רק כל עוד סמכויות הנאמן נשארות מצומצמות. לפי ה-⁠Ruling, הנאמנות הופכת לישות עסקית, בדרך כלל לשותפות, אם הנאמן יכול, למשל, למכור ולקנות נכס חדש, לחתום על חוזי שכירות חדשים, למחזר את ההלוואה או לבצע בבניין שינויים לא מבניים שהם יותר משוליים. אם מסמכי היזם מזכירים שינוי מבנה, שאלו אם הנאמנות עדיין מדווחת כנאמנות מסוג grantor.

הנאמן של נאמנות סטטוטורית של דלאוור מדווח לפי כללי נאמנות מסוג grantor שב-⁦26 CFR 1.671-4⁩. לפי השיטה שנבחרה, הנאמנות עשויה להגיש טופס 1041 עם הצהרה מצורפת, או לשלוח לכל בעלים טפסי 1099 והצהרה. בכל מקרה, ההצהרה מראה את חלקכם בכל פריט הכנסה וניכוי, ואתם חייבים לכלול את הפריטים האלה בדוח האישי שלכם. אם אתם מחזיקים בזכות דרך נאמנות חיה הניתנת לביטול שלכם, או דרך LLC עם בעלים יחיד שלא בחרה להיות ממוסה כחברה, בדרך כלל אתם עדיין מדווחים עליה בדוח האישי, כי שתיהן מתעלמים מהן לצורכי מס הכנסה (⁦26 USC 676⁩; ⁦26 CFR 301.7701-3⁩).

מה תיק של נאמנות סטטוטורית של דלאוור דורש:

• פשוט: נאמנות אחת, בלי משיכת מזומן, חוב זהה או גבוה יותר, ותיעוד מלא של הנכס הישן.
• דורש שיקול דעת: כמה נאמנויות, חוב נמוך מבעבר, קבלת מזומן, מחקר פיצול עלויות, פחת שלא נתבע בשנים קודמות, או מכירה קרובה.

אספו את דוחות הסגירה של שני צדי ההחלפה, את דף החשבון של המתווך המזכה להחלפת מקרקעין (qualified intermediary), את טופס 8824 שלכם, את לוח הפחת והפסדים המושהים של הנכס הישן, וכל הצהרה ומחקר מהנאמן או מהיזם.

איך מדווחים על כל נאמנות סטטוטורית של דלאוור ב-⁠Schedule E?

בדרך כלל רושמים כל נכס שהנאמנות הסטטוטורית של דלאוור מחזיקה בשורה נפרדת ב-⁠Schedule E, Part I, עם הכתובת שלו, ומזינים רק את החלק שלכם בשכירות ובהוצאות. ההוראות אומרות לדווח רק על החלק שלכם בנכס להשכרה בבעלות חלקית, ולמלא את שורות 1a, 1b ו-⁠2 לכל נכס (הוראות Schedule E).

• נאמנות אחת, בניין אחד: שורה אחת ב-⁠Schedule E.
• נאמנות אחת, כמה בניינים: בדרך כלל שורה לכל בניין ב-⁠Schedule E, כי לכל בניין כתובת משלו, סוג נכס משלו ולעיתים קרובות גם מדינה משלו.
• יותר משלושה נכסים: צרפו טפסי Schedule E נוספים, ורשמו את הסכומים המצטברים באחד מהם.

מכיני דוחות מס חלוקים בשאלה אם אפשר להציג ב-⁠Schedule E נאמנות סטטוטורית של דלאוור עם הרבה בניינים בשורה אחת. העובדות שמכריעות: האם הצהרת הנאמן מפרטת כל בניין, האם הבניינים נמצאים במדינות שונות, והאם תזדקקו לנתונים לפי בניין כשבניין אחד יימכר.

השתמשו בנתוני ההכנסה והוצאות התפעול של הנאמן, כמו מס רכוש, ביטוח, דמי ניהול וריבית על ההלוואה של הנאמנות. אל תעתיקו מההצהרה נתון פחת בלי לבדוק אותו. הפחת בדוח שלכם נגזר מבסיס העלות שלכם, שמוסבר בחלק הבא.

טפסי 1099 וההצהרה של הנאמן מציגים את אותם פריטים, ולכן מדווחים על כל פריט פעם אחת בלבד (⁦26 CFR 1.671-4⁩). מדווחים על החלק שלכם בשכירות ובהוצאות של הנאמנות הסטטוטורית של דלאוור, לא על המזומן שהנאמנות שילמה לכם. ריבית שהנאמנות מרוויחה על יתרות המזומן שלה היא הכנסת תיק (portfolio income), לא שכירות (פרסום 925).

איך מחלקים את בסיס העלות והפחת הישנים בין כמה נאמנויות סטטוטוריות של דלאוור?

חלקו את סך בסיס העלות (basis) בין הנאמנויות לפי שווי השוק ההוגן של כל אחת (⁦26 CFR 1.1031(j)-1⁩). בתוך כל נאמנות, החלק שמחליף את יתרת בסיס העלות של הנכס הישן ממשיך בלוח הפחת הישן, וכל בסיס עלות נוסף מחוב חדש או ממזומן שהוספתם מתחיל לוח פחת חדש.

סך בסיס העלות שלכם בנכס החדש שווה לבסיס העלות המותאם של הנכס הישן, ועוד חוב נוסף שנטלתם או מזומן שהוספתם, פחות הקלה בחוב או מזומן שקיבלתם, ועוד רווח שהוכר. החלק ששווה ליתרת בסיס העלות בר-הפחת של הנכס הישן הוא "בסיס מוחלף" (exchanged basis); כל מה שמעבר לו הוא "בסיס עודף" (excess basis) (⁦26 CFR 1.168(i)-6⁩).

כמה נאמנויות. לחלק של כל נאמנות סטטוטורית של דלאוור בבסיס המוחלף ובבסיס העודף יש לוח פחת נפרד. החלפת נכס אחד בכמה נאמנויות היא החלפה אחת בטופס 8824 אחד, אבל ההוראות מגדירות אותה כהחלפה של כמה נכסים (הוראות טופס 8824). לנאמנויות יש לעיתים קרובות סכומי חוב שונים, ולכן שמרו בכתב עם הדוח את חלוקת בסיס העלות.

תקופות השבה שונות. אם לבניין החדש תקופת השבה ארוכה יותר משל הבניין הישן, למשל בניין דירות (27.5 שנים) שהוחלף בבניין משרדים או מסחר (39 שנים), מחשבים פחת על הבסיס המוחלף לאורך היתרה של התקופה הארוכה יותר. אם התקופה החדשה קצרה יותר, הבסיס המוחלף שומר על התקופה הישנה והארוכה (⁦26 CFR 1.168(i)-6(c)⁩).

קשה לבטל את הבחירה. הבחירה להתייחס לכל בסיס העלות כחדש נעשית בטופס 4562 עד מועד ההגשה, כולל הארכות, של הדוח לשנת ההחלפה. אי אפשר לבחור בה מאוחר יותר דרך שינוי שיטת חשבונאות, ואפשר לבטל אותה רק בהסכמת ה-⁠IRS, שלפי התקנה ניתנת רק בנסיבות חריגות (⁦26 CFR 1.168(i)-6(j)⁩). הבחירה משנה רק את עיתוי הפחת; היא לא משנה את השאלה אם רווח מוכר.

אפשר להשתמש במחקר פיצול העלויות של יזם הנאמנות הסטטוטורית של דלאוור?

בדרך כלל רק בחלקו. מחקר פיצול עלויות לצורכי פחת (cost segregation) מחלק את עלות הבניין לרכיבים עם אורך חיים קצר יותר, כמו מתקנים, ציוד ושיפורי קרקע. כמה מהמחקר אפשר לנצל תלוי בחלק של בסיס העלות שעליו מחילים אותו.

• בסיס עודף: זה נכס חדש, ולכן תקופות ההשבה הקצרות של המחקר יכולות לחול עליו. בסיס עודף בנכס משומש יכול גם להיות זכאי לפחת בונוס (פרסום 946; ⁦26 CFR 1.168(k)-2(g)(5)⁩). שיעור פחת הבונוס הנוכחי הוא ⁦100%⁩ לנכס כשיר שנרכש והוכנס לשימוש אחרי 19 בינואר 2025. בסיס עודף מהחלפה לפני 20 בינואר 2025 קיבל את השיעור של השנה שבה הוכנס לשימוש: ⁦100%⁩ עד 2022, ואחר כך פחות בכל שנה (⁦26 USC 168(k)(6)⁩).
• בסיס מוחלף, בלי הבחירה: כשתקופת ההשבה החדשה של רכיב קצרה יותר, הבסיס המוחלף שומר על התקופה הארוכה של הבניין הישן, ולכן מחקר פיצול העלויות כמעט לא מאיץ כאן את הפחת, או לא מאיץ בכלל.
• בסיס מוחלף, עם הבחירה: כל בסיס העלות הופך לנכס חדש, ולכן תקופות ההשבה של מחקר פיצול העלויות יכולות לחול על כולו. בנכס משומש, פחת בונוס עדיין חל רק על הבסיס העודף (⁦26 CFR 1.168(k)-2(g)(5)⁩).

רוב הבניינים בנאמנויות סטטוטוריות של דלאוור הם נכסים משומשים, כי הנאמנות קנתה בניין קיים. פחת בונוס חל גם רק על רכיבים עם תקופת השבה של 20 שנים או פחות, ולעולם לא על מעטפת הבניין.

שתי נקודות עדיין לא מוסדרות. ראשית, התקנה על פחת בונוס בהחלפות עדיין מציינת תאריכים שמסתיימים לפני 1 בינואר 2027, כי נכתבה לפני החוק שהחזיר את השיעור המלא; פרסום 946 גם מזהיר ש-⁠⁦26 CFR 1.168(i)-6⁩ לא משקפת את הגבלת ההחלפות למקרקעין בלבד. שנית, מכיני דוחות מס חלוקים בשאלה איך להחיל מחקר שנכתב על מחיר הרכישה של הנאמנות על בסיס העלות שבעלים העבירו מהנכס הישן. העובדות המכריעות: שיטת המחקר, האם חלוקת בסיס העלות שלכם מתועדת, והאם הבחירה נעשתה בזמן.

האם מזומן או חוב נמוך יותר הופכים חלק מהחלפה של נכס להשכרה לחייב במס?

כן. מזומן, רכוש אחר והקלה נטו בחוב שאתם מקבלים בהחלפה מסוג זהה חייבים במס עד גובה הרווח שלכם (⁦26 USC 1031(b)⁩). חוב שהצד השני נוטל על עצמו, או חוב שנפרע בסגירה, נחשב לכסף שקיבלתם (⁦26 CFR 1.1031(d)-2⁩).

שורה 15 בטופס 8824 מחברת:

• מזומן ששולם לכם;
• שווי השוק ההוגן של רכוש אחר שקיבלתם; וגם
• התחייבויות נטו שהצד השני נטל: החוב שממנו שוחררתם, פחות חוב שנטלתם, מזומן ששילמתם ורכוש אחר שמסרתם.

הוצאות ההחלפה מקטינות את הסכום הזה, אבל לא מתחת לאפס (הוראות טופס 8824). מזומן שאתם מוסיפים יכול לקזז הקלה בחוב, אבל חוב שאתם נוטלים לא יכול לקזז מזומן שאתם מקבלים.

רכוש מטלטלין בתוך הנאמנות. ריהוט, ציוד ופריטים דומים שמגיעים עם הבניין אינם מקרקעין. הכלל שמאפשר לצרף רכוש מטלטלין נלווה עד ⁦15%⁩ משווי הנכס החלופי מגן רק על נמל המבטחים (safe harbor) של המתווך המזכה להחלפת מקרקעין (הוראות טופס 8824). הכלל לא הופך את הרכוש הזה לנכס מאותו סוג. אם מסרתם וקיבלתם יותר מקבוצה אחת של נכסים מאותו סוג, או מזומן או רכוש אחר (שאינו מאותו סוג), ההוראות אומרות לדלג על שורות 12 עד 18 ולצרף הצהרה משלכם שמראה איך חישבתם את הרווח שמומש ואת הרווח שהוכר.

אם פריט מזומן, רכוש אחר או הקלה בחוב שהושמט, או נתון פחת שגוי, גורמים לתשלום חסר של מס בגלל רשלנות או בגלל הצהרת חסר מהותית של המס, עשוי לחול קנס הקשור לדיוק בשיעור ⁦20%⁩ מהתשלום החסר (⁦26 USC 6662⁩).

בדוח שלי אין פחת על הנאמנות הסטטוטורית של דלאוור: איך מתקנים?

הגישו דוח מתוקן לשנה היחידה שבה הפחת הושמט, או, אם הוא הושמט בשני דוחות רצופים או יותר, הגישו בדרך כלל טופס 3115 ותבעו את כל הפחת שהוחמץ בשנה אחת (פרסום 946). בכל מקרה, בסיס העלות שלכם יורד בכל שנה בפחת שיכולתם לתבוע, בין שתבעתם אותו ובין שלא, ולכן פחת שהוחמץ עדיין מגדיל את הרווח כשהנאמנות מוכרת.

פרסום 946 מסביר את שתי הדרכים ואת החריגים. את הבחירה להתייחס לכל בסיס העלות כחדש אי אפשר לבצע באיחור דרך טופס 3115 (⁦26 CFR 1.168(i)-6(j)⁩).

בקשו מהיזם את דוחות הסגירה, את חלוקת מחיר הרכישה בין קרקע לבניין, כל מחקר פיצול עלויות ואת דוחות התפעול של כל שנה. בקשו ממכין הדוחות הקודם שלכם את לוח הפחת של הנכס הישן.

האם מגישים דוחות של תושבי חוץ במדינות שבהן נמצאים נכסי הנאמנות הסטטוטורית של דלאוור?

ייתכן שתצטרכו, אם המדינה גובה מס הכנסה אישי והחלק שלכם עובר את סף ההגשה שלה. כבעלים בנאמנות מסוג grantor, ההכנסה משכירות מגיעה אליכם ישירות מהמדינה של כל נכס, ואין דוח שותפות או דוח מרוכז (composite return) שמכסה אתכם. כל מדינה בארה״ב קובעת כללים משלה, ולכן בדקו כל מדינה בכל שנה.

קליפורניה היא דוגמה אחת. מדריך התושבות של קליפורניה אומר שתושב נבדה שמוכר נכס להשכרה בקליפורניה חייב במס של קליפורניה על הרווח (FTB פרסום 1031). אם החלפתם נכס בקליפורניה בנכס מחוץ לקליפורניה, כולל זכות בנאמנות שמחזיקה בניינים מחוץ לקליפורניה, טופס FTB 3840 חייב בהגשה לשנת ההחלפה ולכל שנה אחריה, בדרך כלל עד שהרווח הנדחה של קליפורניה מוכר (הוראות FTB 3840). כשנאמנות סטטוטורית של דלאוור מוכרת בניינים בקליפורניה ואתם מקבלים מזומן, חברת הנאמנות בעסקה (escrow) מנכה במקור בדרך כלל 3 ⁦1/⁩⁦3%⁩ מחלקכם במחיר, אלא אם בחרתם בסכום שמבוסס על הרווח שלכם, בטופס 593 על שמכם, כי מתעלמים מהנאמנות; את הסכום שנוכה תובעים בדוח של קליפורניה (הוראות טופס 593 של FTB). למדינות אחרות יש כללים משלהן.

להסבר כללי על דוחות של תושבי חוץ במדינות ארה״ב, ראו דוחות מדינתיים למשקיעים בקרנות.

האם ההכנסה מהנאמנות הסטטוטורית של דלאוור פסיבית, והאם ההפסדים המושהים הישנים עוברים אליה?

הכנסה משכירות מנאמנות סטטוטורית של דלאוור היא בדרך כלל פסיבית. בארה״ב, השכרה היא פעילות פסיבית גם אם אתם משתתפים בה השתתפות מהותית, אלא אם אתם איש מקצוע במקרקעין (real estate professional) שגם משתתף השתתפות מהותית בהשכרה הזו (פרסום 925). לבעלים בנאמנות אין השפעה על התפעול, ולכן עמידה במבחן הזה נדירה, ובדרך כלל גם לא חל הכלל שמאפשר לבעלים שמנהלים השכרה באופן פעיל לנכות חלק מהפסד השכירות כנגד הכנסה אחרת.

הפסדים פסיביים מושהים מהנכס שמסרתם משתחררים במלואם רק כשאתם מוכרים את כל הזכות שלכם בעסקה חייבת במס במלואה לקונה שאינו קשור (⁦26 USC 469(g)⁩; הוראות טופס 8582). החלפה מסוג זהה (like-kind exchange) דוחה את הרווח, ולכן אינה חייבת במס במלואה, וההפסדים בדרך כלל נשארים מושהים. לא פרסום 925 ולא הוראות טופס 8582 קובעים איך ההפסדים האלה מתחברים לנכס החדש. שמרו תיעוד שקושר אותם לנאמנויות שקיבלתם. כנגד מה אפשר לקזז הפסדים מושהים, ראו הפסדים פסיביים מושהים מהשקעות בקרנות.

הנאמנות הסטטוטורית של דלאוור שלנו מוכרת: החלפה נוספת, החלפה לפי סעיף 721 ליחידות שותפות, או תשלום המס?

מכירה של נאמנות סטטוטורית של דלאוור היא מכירה של החלק שלכם בבניין, ולכן כל הדרכים פתוחות בפניכם, אבל רק אם תבחרו לפני שהמכירה נסגרת. כדי לבצע החלפה נוספת, החלק שלכם בתמורת המכירה חייב לעבור למתווך מזכה להחלפת מקרקעין (qualified intermediary), ולעולם לא אליכם; מזומן ששולם לכם או שעמד לרשותכם לפני שקיבלתם את הנכס החדש עלול להפוך את הרווח לחייב במס (⁦26 CFR 1.1031(k)-1(f)⁩). לכל דרך תוצאת מס שונה.

חוב בהחלפה לשותפות. ירידה בחלקכם בחוב נחשבת לחלוקת מזומן אליכם (⁦26 USC 752(b)⁩). נוצר רווח במידה שהמזומן, כולל המזומן הנחשב הזה, עולה על בסיס העלות שלכם ביחידות השותפות (⁦26 USC 731(a)⁩). אותו כלל חל כשהיחידות נפדות מאוחר יותר תמורת מזומן, ולכן הדחייה מסתיימת בדרך כלל בפדיון. מזומן או הקלה בחוב מהשותפות סמוך למועד ההזרמה יכולים גם להיחשב למכירה חייבת במס בחלקה לפי כלל המכירה המוסווית (disguised sale) (⁦26 USC 707(a)(2)(B)⁩). בקשו את הקצאת החוב של השותפות לפני שאתם בוחרים. לדוח השותפות האחרון ולמכירה מאוחרת יותר, ראו טופס המס האחרון מהקרן.

תשלום המס. על החלק שלכם במכירה של נאמנות סטטוטורית של דלאוור מדווחים כמו על כל מכירה של נדל״ן להשכרה. החלק מהרווח שנובע מפחת בעבר, כולל פחת שיכולתם לתבוע ולא תבעתם, הוא רווח לפי סעיף 1250 שלא הוחזר (unrecaptured gain), והוא חייב במס בשיעור של עד ⁦25%⁩. יתרת הרווח לטווח ארוך חייבת במס בשיעור של עד ⁦20%⁩. ייתכן שיחול גם מס על הכנסה מהשקעות נטו (NIIT) בשיעור ⁦3.8%⁩.

מה לשמור בכל שנה לקראת ההחלפה הבאה, המכירה או הירושה?

שמרו תיק אחד לכל נאמנות סטטוטורית של דלאוור, כל עוד אתם מחזיקים בנכס כלשהו שהגיע משרשרת ההחלפות:

• טופס 8824 וכל הצהרה שצירפתם, לכל החלפה בשרשרת;
• חלוקת בסיס העלות בין הנאמנויות, עם הבסיס המוחלף והבסיס העודף של כל אחת;
• לוחות פחת, כל בחירה לפי ⁦1.168(i)-6(i)⁩, וכל טופס 3115;
• הצהרות הנאמן של כל שנה וכל מחקר פיצול עלויות;
• הפסדים פסיביים מושהים שעברו מהנכס הישן;
• דוחות מדינתיים וכל טופס החלפה של מדינה, כמו טופס FTB 3840 של קליפורניה.

אם אתם נפטרים כשהזכות בנאמנות סטטוטורית של דלאוור עדיין בידיכם, בסיס העלות של היורשים והטיפול בהפסדים המושהים כפופים לכללים נפרדים; ראו ירושת זכות בקרן.

משרד CPA יכול לדווח על כל נאמנות סטטוטורית של דלאוור, לחלק בסיס עלות ופחת בין כמה נאמנויות, לתקן שנים שבהן הפחת הוחמץ ולהגיש דוחות במדינות שבהן הנכסים; ראו שירותי מס למשקיעים בקרנות גידור ובנדל״ן, או דוחות מס אישיים לדוח פשוט יותר.

דוגמה

כל הסכומים בדולר אמריקאי ולהמחשה בלבד. לשם הפשטות, מתעלמים מהקרקע; בדוח אמיתי לקרקע יש בסיס עלות, אבל לעולם לא מחשבים עליה פחת.

ארבע נאמנויות, יותר חוב

בעלים מחליפים נכס להשכרה בשווי ⁦$1,000,000⁩, עם בסיס עלות מותאם של ⁦$400,000⁩ ומשכנתה של ⁦$300,000⁩, בארבע נאמנויות סטטוטוריות של דלאוור בשווי כולל של ⁦$1,100,000⁩ עם חוב של ⁦$400,000⁩. ההון העצמי של הבעלים, ⁦$700,000⁩, נכנס לנאמנויות, ולא יוצא מזומן.

• רווח שמומש: ⁦$1,000,000 − $400,000 = $600,000⁩. בהנחה שבנאמנויות אין ריהוט או רכוש מטלטלין אחר, שום דבר אינו חייב במס, כי החוב החדש (⁦$400,000⁩) גבוה מהחוב שממנו שוחררו הבעלים (⁦$300,000⁩).
• בסיס העלות בנאמנויות: ⁦$400,000 + $100,000⁩ חוב חדש נטו = ⁦$500,000⁩.
• בסיס מוחלף: ⁦$400,000⁩, שממשיך את לוח הפחת הישן. בסיס עודף: ⁦$100,000⁩, שהוא נכס חדש.
• חלוקה לפי שווי: כל אחת מארבע נאמנויות שוות של ⁦$275,000⁩ מקבלת בסיס עלות של ⁦$125,000⁩, שמורכב מ-⁠⁦$100,000⁩ בסיס מוחלף ו-⁠⁦$25,000⁩ בסיס עודף.

אם מחקר פיצול העלויות של נאמנות אחת מייחס ⁦20%⁩ משוויה לרכיבים של חמש, שבע ו-⁠15 שנים, כ-⁠⁦$5,000⁩ מהבסיס העודף של אותה נאמנות יכולים להיות זכאים לפחת בונוס. בלי הבחירה, הבסיס המוחלף של הנאמנות לא מקבל שום האצה.

אותה החלפה, פחות חוב

במקום זאת, הבעלים קונים ארבע נאמנויות סטטוטוריות של דלאוור בשווי כולל של ⁦$900,000⁩ עם חוב של ⁦$200,000⁩ בלבד, ולא מוסיפים מזומן. הבעלים משוחררים מחוב שגבוה ב-⁠⁦$100,000⁩ מהחוב שהם נוטלים.

• שורה 15 בטופס 8824: ⁦$300,000⁩ חוב שממנו שוחררו − ⁦$200,000⁩ חוב שנטלו = ⁦$100,000⁩.
• רווח שהוכר: הנמוך מבין ⁦$100,000⁩ ו-⁠⁦$600,000⁩, ולכן ⁦$100,000⁩ חייבים במס עכשיו.
• בסיס העלות: ⁦$400,000 − $100,000⁩ הקלה בחוב + ⁦$100,000⁩ רווח = ⁦$400,000⁩.
• בסיס מוחלף: ⁦$400,000⁩. בסיס עודף: אין, ולכן אף חלק מבסיס העלות החדש לא יכול לקבל פחת בונוס.

הנאמנות מוכרת

בהמשך לדוגמה הראשונה, הנכס הישן להשכרה עלה ⁦$600,000⁩, כך שלפני ההחלפה נתבע פחת של ⁦$200,000⁩. חמש שנים אחר כך, נאמנות סטטוטורית של דלאוור אחת מוכרת את הבניין, והבעלים מקבלים מזומן במקום החלפה נוספת.

• חלק הבעלים במחיר: ⁦$300,000⁩.
• בסיס העלות באותה נאמנות: ⁦$125,000 − $30,000⁩ פחת מאז ההחלפה = ⁦$95,000⁩.
• רווח: ⁦$300,000 − $95,000 = $205,000⁩.
• רווח לפי סעיף 1250 שלא הוחזר: רבע מהפחת הישן שמיוחס לנאמנות ⁦($50,000) + $30,000 = $80,000⁩. יתרת ⁦$125,000⁩ היא רווח הון לטווח ארוך.

הפסדים מושהים שקשורים לאותה נאמנות משתחררים רק אם הבעלים מכרו את כל הזכות במכירה חייבת במס במלואה.

המצב שלכם שונה?

• בחירה בין החלפה לבין קרן אזור הזדמנות: ראו החלפה לפי סעיף 1031 או קרן אזור הזדמנות.
• אתם גרים בקנדה והחלפתם נכס להשכרה בארה״ב: ראו החלפת נכס להשכרה בארה״ב.
• אתם מחזיקים בנכס להשכרה ישירות, לא דרך נאמנות: ראו מס על נכסים להשכרה.
• ההפסדים המושהים שלכם ונגד מה אפשר לקזז אותם: ראו הפסדים פסיביים מושהים מהשקעות בקרנות.
• ייתכן שאתם עומדים בתנאים של איש מקצוע במקרקעין: ראו מעמד של איש מקצוע במקרקעין למשקיעים בקרנות.
• היחידות או הזכות בקרן מגיעות למכירה סופית: ראו טופס המס האחרון מהקרן.
• היורשים שלכם ובסיס העלות במועד הפטירה: ראו ירושת זכות בקרן.
• אתם מחזיקים בהרבה נאמנויות ובזכויות בשותפויות: ראו בחירת CPA להשקעות רבות בקרנות.
• כמה נאמנויות סטטוטוריות של דלאוור, פחת שהוחמץ, פחות חוב, משיכת מזומן או מכירה קרובה: אלה דורשים שיקול דעת מקצועי; ראו שירותי מס למשקיעים בקרנות גידור ובנדל״ן.