델라웨어 법정 신탁(DST) 세금: 1031 교환 이후

델라웨어 법정 신탁(DST)은 왜 K-1을 보내지 않나요?

Revenue Ruling 2004-86의 요건을 충족하는 델라웨어 법정 신탁(DST)은 미국 연방 세법상 파트너십이 아니라 신탁입니다. 소유자는 부동산 자체에 대한 자기 몫을 소유한 것으로 취급되므로, 파트너십 신고서도 Schedule K-1도 없습니다(Rev. Rul. 2004-86).

세법상 델라웨어 법정 신탁은 위탁자 신탁(grantor trust)입니다. IRS(미국 국세청)는 신탁을 투과해 각 소유자가 부동산의 미분할 지분을 일정 비율로 소유한 것으로 봅니다. 1031 교환이 성립한 이유도 여기에 있습니다. 신탁 증서나 수익권은 동종자산 교환에서 결코 부동산이 아니지만(Form 8824 작성 안내), 요건을 갖춘 델라웨어 법정 신탁의 지분은 신탁이 보유한 건물의 지분으로 인정됩니다.

델라웨어 법정 신탁(DST)은 수탁자의 권한이 좁게 유지되는 동안에만 이 취급을 받습니다. 이 Revenue Ruling에 따르면, 예를 들어 수탁자가 부동산을 팔고 새 부동산을 사거나, 새 임대차 계약을 맺거나, 대출을 재융자하거나, 건물에 경미한 비구조적 변경을 넘는 변경을 할 수 있으면 신탁은 사업체, 보통 파트너십이 됩니다. 스폰서 서류에 구조 변경이 언급되어 있다면 신탁이 여전히 위탁자 신탁으로 보고하는지 확인하세요.

델라웨어 법정 신탁의 수탁자는 26 CFR 1.671-4의 위탁자 신탁 규정에 따라 보고합니다. 선택한 방법에 따라 신탁은 Form 1041(신탁·상속재산 소득세 신고서)에 명세서를 첨부해 제출하거나, 각 소유자에게 Form 1099와 명세서를 보낼 수 있습니다. 어느 방법이든 명세서에는 소득과 공제 항목별 본인 몫이 나오며, 그 항목을 본인 신고서에 포함해야 합니다. 본인의 철회 가능 생전 신탁(revocable living trust)이나 법인 과세를 선택하지 않은 1인 소유 LLC를 통해 지분을 보유한다면, 보통 그래도 본인 신고서에 신고합니다. 둘 다 소득세에서는 무시되기 때문입니다(26 USC 676; 26 CFR 301.7701-3).

사안별 난이도:

• 단순한 경우: 신탁 한 곳, 인출한 현금 없음, 부채가 같거나 늘어남, 기존 부동산 자료가 모두 갖춰짐.
• 판단이 필요한 경우: 신탁 여러 곳, 이전보다 줄어든 부채, 받은 현금, 원가 분리 분석, 과거 연도에 누락한 감가상각, 또는 다가오는 매각.

교환 양쪽의 클로징 명세서, 적격 중개인(qualified intermediary)의 거래 원장, 본인의 Form 8824(동종자산 교환 신고서), 기존 부동산의 감가상각 일정표와 보류된 손실, 모든 수탁자·스폰서 명세서와 분석 보고서를 모으세요.

델라웨어 법정 신탁(DST)별로 Schedule E에 어떻게 신고하나요?

보통 델라웨어 법정 신탁이 소유한 부동산마다 Schedule E Part I에 주소와 함께 별도 줄로 기재하고, 임대 소득과 비용 중 본인 몫만 입력합니다. 작성 안내는 일부 지분만 가진 임대 부동산은 본인 몫만 신고하고, 부동산마다 1a, 1b, 2번 줄을 작성하라고 합니다(Schedule E 작성 안내).

• 신탁 한 곳, 건물 한 채: Schedule E 한 줄.
• 신탁 한 곳, 건물 여러 채: 보통 건물마다 한 줄. 건물마다 주소와 부동산 유형이 다르고, 소재 주도 다른 경우가 많기 때문입니다.
• 부동산이 세 개를 초과하는 경우: Schedule E를 추가로 첨부하고, 합계는 그중 한 장에 기재합니다.

건물이 많은 델라웨어 법정 신탁을 Schedule E 한 줄로 기재할 수 있는지는 세금 신고 대행인마다 의견이 다릅니다. 판단 기준은 수탁자 명세서가 건물별로 나누어 보여 주는지, 건물들이 서로 다른 주에 있는지, 건물 한 채가 팔릴 때 건물별 수치가 필요한지입니다.

수탁자 명세서의 소득과 운영 비용, 예를 들어 재산세, 보험료, 관리 수수료, 신탁 대출 이자를 사용하세요. 명세서의 감가상각 수치는 확인 없이 그대로 옮기지 마세요. 본인 신고서의 감가상각은 본인의 취득가액에서 나오며, 다음 섹션에서 설명합니다.

수탁자의 Form 1099와 명세서는 같은 항목을 보여 주므로 각 항목은 한 번만 신고하세요(26 CFR 1.671-4). 신고하는 것은 임대 소득과 비용 중 본인 몫이지, 신탁이 본인에게 지급한 현금이 아닙니다. 신탁이 현금 적립금에서 버는 이자는 임대 소득이 아니라 포트폴리오 소득입니다(Publication 925).

기존 취득가액과 감가상각을 여러 델라웨어 법정 신탁에 어떻게 나누나요?

총 취득가액을 각 델라웨어 법정 신탁의 공정시장가치 비율로 나눕니다(26 CFR 1.1031(j)-1). 각 신탁 안에서 기존 부동산의 남은 취득가액을 대체하는 부분은 기존 감가상각 일정을 이어 가고, 새 부채나 추가 현금에서 생긴 추가 취득가액은 새 일정을 시작합니다.

새 부동산의 총 취득가액은 기존 부동산의 조정 취득가액에 새로 떠안은 부채나 추가한 현금을 더하고, 부채 감소액이나 받은 현금을 빼고, 인식한 차익을 더한 금액입니다. 그중 기존 부동산의 남은 감가상각 대상 취득가액과 같은 부분이 "교환 취득가액(exchanged basis)"이고, 이를 넘는 부분이 "초과 취득가액(excess basis)"입니다(26 CFR 1.168(i)-6).

신탁 여러 곳. 델라웨어 법정 신탁별 교환 취득가액과 초과 취득가액 몫마다 별도의 감가상각 일정이 있습니다. 부동산 하나를 여러 신탁과 교환하는 것은 Form 8824 한 장에 신고하는 하나의 교환이지만, 작성 안내는 이를 다자산 교환(multi-asset exchange)이라고 부릅니다(Form 8824 작성 안내). 신탁마다 부채 규모가 다른 경우가 많으므로, 취득가액 배분 내역을 서면으로 신고서와 함께 보관하세요.

감가상각 기간이 다른 경우. 새 건물의 감가상각 기간이 기존 건물보다 길면, 예를 들어 아파트 건물(27.5년)을 사무용 또는 상업용 건물(39년)로 교환하면, 교환 취득가액은 더 긴 기간 중 남은 기간에 걸쳐 감가상각합니다. 새 기간이 더 짧으면 교환 취득가액은 기존의 더 긴 기간을 유지합니다(26 CFR 1.168(i)-6(c)).

이 선택은 되돌리기 어렵습니다. 취득가액 전체를 새 자산으로 취급하는 선택은 교환 연도 신고서의 기한(연장 포함)까지 Form 4562(감가상각·상각 신고서)로 합니다. 나중에 회계 방법 변경으로 할 수 없으며, IRS 동의가 있어야만 철회할 수 있는데, 규정에 따르면 동의는 극히 예외적인 상황에서만 주어집니다(26 CFR 1.168(i)-6(j)). 이 선택은 감가상각 시기만 바꿀 뿐, 차익 인식 여부는 바꾸지 않습니다.

스폰서의 원가 분리 분석을 델라웨어 법정 신탁 감가상각에 쓸 수 있나요?

보통 일부만 쓸 수 있습니다. 원가 분리 분석(cost segregation)은 건물 원가를 설비, 장비, 토지 개량물처럼 내용연수가 짧은 부분으로 나눕니다. 얼마나 쓸 수 있는지는 취득가액 중 어느 부분에 적용하느냐에 달려 있습니다.

• 초과 취득가액: 새 자산이므로 원가 분리 분석의 짧은 감가상각 기간을 적용할 수 있습니다. 중고 자산의 초과 취득가액도 보너스 감가상각 대상이 될 수 있습니다(Publication 946; 26 CFR 1.168(k)-2(g)(5)). 현재 보너스 감가상각률은 2025년 1월 19일 후 취득하고 사용 개시한 적격 자산에 대해 100%입니다. 2025년 1월 20일 전 교환에서 생긴 초과 취득가액은 사용 개시 연도의 비율을 적용받았습니다. 2022년까지는 100%였고, 그 후 매년 줄었습니다(26 USC 168(k)(6)).
• 교환 취득가액, 선택하지 않은 경우: 어떤 부분의 새 감가상각 기간이 더 짧으면 교환 취득가액은 기존 건물의 더 긴 기간을 유지하므로, 이 부분에서는 원가 분리 분석으로 앞당길 수 있는 감가상각이 거의 없거나 전혀 없습니다.
• 교환 취득가액, 선택한 경우: 취득가액 전체가 새 자산이 되므로 원가 분리 분석의 감가상각 기간을 전체에 적용할 수 있습니다. 중고 자산이라면 보너스 감가상각은 여전히 초과 취득가액에만 적용됩니다(26 CFR 1.168(k)-2(g)(5)).

델라웨어 법정 신탁이 보유한 건물은 대부분 중고 자산입니다. 신탁이 기존 건물을 샀기 때문입니다. 보너스 감가상각은 감가상각 기간이 20년 이하인 부분에만 적용되며, 건물 골조에는 절대 적용되지 않습니다.

아직 정리되지 않은 쟁점이 두 가지 있습니다. 첫째, 교환에 관한 보너스 감가상각 규정은 전체 비율을 회복시킨 법률보다 먼저 작성되어, 여전히 2027년 1월 1일 전에 끝나는 날짜를 적고 있습니다. Publication 946도 26 CFR 1.168(i)-6이 교환 대상을 부동산으로 제한한 개정을 반영하지 않는다고 경고합니다. 둘째, 신탁의 매입 가격을 기준으로 작성한 원가 분리 분석을 소유자 본인의 이월 취득가액에 어떻게 적용할지를 두고 세금 신고 대행인들의 의견이 갈립니다. 판단 기준은 분석의 방법, 취득가액 배분이 문서화되어 있는지, 선택을 기한 내에 했는지입니다.

동종자산 교환에서 현금을 받거나 부채가 줄면 일부가 과세되나요?

그렇습니다. 받은 현금, 기타 자산, 순부채 감소액은 차익 한도 내에서 과세됩니다(26 USC 1031(b)). 상대방이 인수하거나 클로징 때 상환된 부채는 받은 현금으로 봅니다(26 CFR 1.1031(d)-2).

Form 8824 15번 줄에는 다음을 합산합니다:

• 본인이 받은 현금;
• 본인이 받은 기타 자산의 공정시장가치;
• 상대방이 인수한 순부채: 면제된 부채에서 새로 떠안은 부채, 지급한 현금, 넘겨준 기타 자산을 뺀 금액.

교환 비용은 이 합계를 줄이지만, 합계가 음수가 되지는 않습니다(Form 8824 작성 안내). 추가한 현금은 부채 감소액을 상쇄할 수 있지만, 새로 떠안은 부채는 받은 현금을 상쇄할 수 없습니다.

신탁 안의 동산. 건물과 함께 오는 가구, 장비 등은 부동산이 아닙니다. 대체 부동산 가치의 15%까지 부수적 동산을 함께 넘길 수 있게 하는 규칙은 적격 중개인 세이프하버(safe harbor)만 보호합니다(Form 8824 작성 안내). 그 동산을 동종자산으로 만들어 주지는 않습니다. 동종자산 묶음을 둘 이상 넘기고 받았거나, 현금 또는 동종이 아닌 기타 자산을 넘기거나 받았다면, 작성 안내는 12번~18번 줄을 건너뛰고 실현 차익과 인식 차익을 어떻게 계산했는지 보여 주는 명세서를 직접 첨부하라고 합니다.

누락한 현금, 기타 자산, 부채 감소액이나 잘못된 감가상각 수치 때문에 과실 또는 상당한 세액 과소 신고로 과소 납부가 생기면, 그 과소 납부액의 20%에 해당하는 정확성 관련 가산세가 부과될 수 있습니다(26 USC 6662).

신고서에 델라웨어 법정 신탁의 감가상각이 빠져 있습니다. 어떻게 바로잡나요?

감가상각을 누락한 신고서가 하나라면 그 신고서를 수정 신고하고, 두 해 이상 연속으로 누락했다면 보통 Form 3115를 제출해 한 해에 한꺼번에 반영합니다(Publication 946). 어느 경우든 취득가액은 실제로 공제했는지와 관계없이 공제할 수 있었던 감가상각만큼 매년 줄어듭니다. 따라서 누락한 감가상각도 델라웨어 법정 신탁이 매각할 때 차익을 키웁니다.

Publication 946은 두 방법과 예외를 설명합니다. 취득가액 전체를 새 자산으로 취급하는 선택은 Form 3115로 늦게 할 수 없습니다(26 CFR 1.168(i)-6(j)).

스폰서에게 클로징 명세서, 매입 가격의 토지·건물 배분, 원가 분리 분석, 매년의 운영 명세서를 요청하세요. 이전 세금 신고 대행인에게는 기존 부동산의 감가상각 일정표를 요청하세요.

델라웨어 법정 신탁의 부동산이 있는 주에 비거주자 주 신고서를 제출해야 하나요?

해당 주가 개인 소득에 과세하고 본인 몫이 그 주의 신고 기준액을 넘으면 제출해야 할 수 있습니다. 위탁자 신탁 소유자는 각 부동산 소재 주에서 직접 임대 소득을 얻는 것이며, 파트너십 신고서나 통합 신고서(composite return)가 본인을 대신해 주지 않습니다. 주마다 규정이 다르므로 매년 주별로 확인하세요.

캘리포니아 주가 한 예입니다. 캘리포니아 프랜차이즈세 위원회(FTB)의 거주자 지위 안내에 따르면, 캘리포니아 주에 있는 임대 부동산을 판 네바다 주 거주자는 그 차익에 대해 캘리포니아 세금을 내야 합니다(FTB Publication 1031). 캘리포니아 주에 있는 부동산을 캘리포니아 밖의 부동산(캘리포니아 밖 건물을 보유한 신탁 지분 포함)으로 교환했다면, 교환 연도와 그 후 매년, 일반적으로 이연된 캘리포니아 차익이 인식될 때까지 Form FTB 3840을 제출해야 합니다(FTB 3840 작성 안내). 신탁이 캘리포니아 건물을 팔고 본인이 현금을 받으면, 에스크로는 일반적으로 매각 대금 중 본인 몫의 3 1/3%를 원천징수합니다. 다만 차익 기준 금액을 선택하면 그 금액으로 원천징수합니다. 신탁은 무시되므로 원천징수는 본인 명의의 Form 593으로 하며, 본인이 캘리포니아 신고서에서 이를 공제받습니다(FTB Form 593 작성 안내). 다른 주에는 각자의 규정이 있습니다.

비거주자 주 신고서가 일반적으로 어떻게 작동하는지는 펀드 투자자의 주 신고서를 참고하세요.

델라웨어 법정 신탁 소득은 수동적 소득인가요? 기존의 보류된 손실은 이월되나요?

델라웨어 법정 신탁(DST)의 임대 소득은 보통 수동적 소득입니다. 임대 활동은 실질적 참여(material participation)를 해도 수동적 활동이며, 예외는 부동산 전문가이면서 그 임대 활동에도 실질적으로 참여하는 경우뿐입니다(Publication 925). 신탁 소유자는 운영에 관여할 권한이 없으므로 이 요건을 충족하는 경우는 드물고, 임대 부동산을 적극적으로 관리하는 소유자가 임대 손실 일부를 다른 소득에서 공제할 수 있게 하는 규칙도 보통 적용되지 않습니다.

넘겨준 부동산의 보류된 수동적 손실은 특수관계가 없는 사람에게 완전 과세 거래로 지분 전체를 처분할 때만 전액 풀립니다(26 USC 469(g); Form 8582 작성 안내). 동종자산 교환은 차익을 이연하므로 완전 과세 거래가 아니며, 손실은 보통 보류 상태로 남습니다. Publication 925도 Form 8582 작성 안내도 이 손실이 새 부동산에 어떻게 귀속되는지 설명하지 않습니다. 손실을 받은 델라웨어 법정 신탁들과 연결하는 기록을 남기세요. 보류된 손실로 무엇을 상계할 수 있는지는 펀드 투자의 보류된 수동적 손실을 참고하세요.

델라웨어 법정 신탁이 매각합니다: 재교환, 파트너십 지분을 받는 721 교환, 세금 납부 중 무엇을 고르나요?

신탁의 매각은 건물에 대한 본인 몫의 매각이므로 어느 길이든 선택할 수 있지만, 매각 클로징 전에 선택해야만 합니다. 재교환하려면 매각 대금 중 본인 몫이 본인이 아니라 반드시 적격 중개인에게 가야 합니다. 새 부동산을 받기 전에 본인에게 지급되거나 본인이 쓸 수 있게 된 현금은 차익을 과세 대상으로 만들 수 있습니다(26 CFR 1.1031(k)-1(f)). 길마다 세금 결과가 다릅니다.

파트너십 교환의 부채. 부채 몫이 줄면 그만큼 현금을 분배받은 것으로 봅니다(26 USC 752(b)). 이 간주 현금을 포함한 현금이 파트너십 지분의 취득가액을 초과하는 만큼 차익이 생깁니다(26 USC 731(a)). 나중에 지분이 현금으로 상환될 때도 같은 규칙이 적용되므로, 이연은 보통 상환 시점에 끝납니다. 출자 무렵 파트너십에서 받은 현금이나 부채 감소는 위장 매각 규칙(disguised sale rule)에 따라 일부 과세되는 매각으로 취급될 수도 있습니다(26 USC 707(a)(2)(B)). 선택하기 전에 파트너십의 부채 배분 내역을 요청하세요. 파트너십의 최종 신고서와 이후 매각은 펀드의 최종 세금 서류를 참고하세요.

세금 납부. 매각 대금 중 본인 몫은 일반적인 임대 부동산 매각처럼 신고합니다. 차익 중 과거 감가상각(공제할 수 있었지만 하지 않은 감가상각 포함)에서 나온 부분은 미환수 section 1250 차익으로, 최고 25%로 과세됩니다. 나머지 장기 양도소득은 최고 20%로 과세됩니다. 3.8%의 순투자소득세(NIIT)도 부과될 수 있습니다.

다음 교환, 매각, 상속에 대비해 매년 무엇을 보관해야 하나요?

교환 연쇄에서 나온 부동산을 하나라도 소유하는 동안에는 델라웨어 법정 신탁별로 파일을 하나씩 보관하세요:

• 연쇄 속 모든 교환의 Form 8824와 첨부한 명세서;
• 신탁별 교환 취득가액과 초과 취득가액을 보여 주는 신탁 간 취득가액 배분 내역;
• 감가상각 일정표, 1.168(i)-6(i) 선택 서류, Form 3115;
• 매년의 수탁자 명세서와 원가 분리 분석 보고서;
• 기존 부동산에서 이월된 보류된 수동적 손실;
• 주 신고서와 캘리포니아 주의 Form FTB 3840 같은 주 교환 서식.

델라웨어 법정 신탁 지분을 소유한 채 사망하면 상속인의 취득가액과 보류된 손실의 처리는 별도 규정을 따릅니다. 펀드 지분 상속을 참고하세요.

CPA(공인회계사) 회계법인은 델라웨어 법정 신탁별 신고, 여러 신탁에 걸친 취득가액·감가상각 배분, 누락 연도 정정, 부동산 소재 주 신고를 맡을 수 있습니다. 헤지펀드·부동산 투자자 세무 서비스를, 더 단순한 신고서라면 개인 세금 신고를 참고하세요.

예시

모든 금액은 미국 달러이며 설명을 위한 예입니다. 단순화를 위해 토지는 무시합니다. 실제 신고서에서 토지는 취득가액은 있지만 감가상각하지 않습니다.

신탁 네 곳, 부채 증가

소유자가 가치 $1,000,000, 조정 취득가액 $400,000, 모기지 $300,000인 임대 부동산을, 총가치 $1,100,000에 부채 $400,000을 안은 델라웨어 법정 신탁 네 곳으로 교환합니다. 소유자의 자기자본 $700,000이 들어가고 현금은 나오지 않습니다.

• 실현 차익: $1,000,000 − $400,000 = $600,000. 신탁이 가구나 기타 동산을 보유하지 않는다고 가정하면, 새 부채($400,000)가 면제된 부채($300,000)보다 많으므로 과세되는 금액은 없습니다.
• 신탁 취득가액: $400,000 + 순증가 부채 $100,000 = $500,000.
• 교환 취득가액: $400,000으로 기존 일정을 이어 감. 초과 취득가액: $100,000으로 새 자산.
• 가치 비율 배분: 각 $275,000인 같은 크기의 신탁 네 곳이 각각 $125,000의 취득가액을 받으며, 그 구성은 교환 취득가액 $100,000과 초과 취득가액 $25,000입니다.

신탁 한 곳의 원가 분리 분석이 가치의 20%를 5년·7년·15년 자산으로 분류하면, 그 신탁의 초과 취득가액 중 약 $5,000이 보너스 감가상각 대상이 될 수 있습니다. 선택하지 않으면 그 신탁의 교환 취득가액은 감가상각이 앞당겨지지 않습니다.

같은 교환, 부채 감소

이번에는 소유자가 부채가 $200,000뿐인 총가치 $900,000의 신탁 네 곳을 사고 현금은 추가하지 않습니다. 소유자는 새로 떠안는 부채보다 $100,000 더 많은 부채를 면제받습니다.

• Form 8824 15번 줄: 면제된 부채 $300,000 − 떠안은 부채 $200,000 = $100,000.
• 인식 차익: $100,000과 $600,000 중 작은 금액이므로 $100,000이 지금 과세됩니다.
• 취득가액: $400,000 − 부채 감소 $100,000 + 차익 $100,000 = $400,000.
• 교환 취득가액: $400,000. 초과 취득가액: 없음. 따라서 새 취득가액의 어느 부분도 보너스 감가상각을 받을 수 없습니다.

델라웨어 법정 신탁의 매각

첫 번째 예를 이어 가면, 기존 임대 부동산의 원가는 $600,000이었으므로 교환 전에 $200,000의 감가상각을 공제했습니다. 5년 후 신탁 한 곳이 매각하고, 소유자는 재교환 대신 현금을 받습니다.

• 매각 대금 중 소유자 몫: $300,000.
• 그 신탁의 취득가액: $125,000 − 교환 후 감가상각 $30,000 = $95,000.
• 차익: $300,000 − $95,000 = $205,000.
• 미환수 section 1250 차익: 기존 감가상각 중 그 신탁의 사분의 일 몫($50,000) + $30,000 = $80,000. 나머지 $125,000은 장기 양도소득입니다.

그 신탁에 귀속된 보류된 손실은 소유자가 완전 과세 매각으로 지분 전체를 처분한 경우에만 풀립니다.

상황이 다른가요?

• 동종자산 교환과 기회특구 펀드 중 고민 중이라면: 1031 교환 또는 기회특구 펀드를 참고하세요.
• 캐나다에 살면서 미국 임대 부동산을 교환했다면: 미국 임대 부동산 교환을 참고하세요.
• 델라웨어 법정 신탁이 아니라 임대 부동산을 직접 소유한다면: 임대 부동산 세금을 참고하세요.
• 보류된 손실과 그 손실로 상계할 수 있는 소득이 궁금하다면: 펀드 투자의 보류된 수동적 손실을 참고하세요.
• 부동산 전문가 지위를 충족할 수 있다면: 펀드 투자자의 부동산 전문가 지위를 참고하세요.
• 파트너십 지분이나 펀드 지분을 최종 매각한다면: 펀드의 최종 세금 서류를 참고하세요.
• 상속인과 사망 시 취득가액이 궁금하다면: 펀드 지분 상속을 참고하세요.
• 델라웨어 법정 신탁과 파트너십 지분을 많이 보유한다면: 펀드 투자가 많을 때 CPA 선택을 참고하세요.
• 신탁 여러 곳, 누락한 감가상각, 부채 감소, 현금 인출, 다가오는 매각: 전문가의 판단이 필요합니다. 헤지펀드·부동산 투자자 세무 서비스를 참고하세요.