Delaware Statutory Trust (DST): Steuern nach dem 1031-Tausch

Warum hat mein Delaware Statutory Trust keine K-1 geschickt?

Ein Delaware Statutory Trust (DST), der die Bedingungen der Revenue Ruling 2004-86 erfüllt, ist für die US-Bundessteuer ein Trust und keine Personengesellschaft. Die Eigentümer gelten als Eigentümer ihres Anteils an der Immobilie selbst. Deshalb gibt es für den DST keine Erklärung einer Personengesellschaft und keine Schedule K-1 (Rev. Rul. 2004-86).

Steuerlich ist ein Delaware Statutory Trust ein Grantor Trust: Der IRS schaut durch den Trust hindurch und behandelt jeden Eigentümer so, als besäße er einen ungeteilten Bruchteil an der Immobilie. Deshalb funktionierte auch der Like-Kind-Tausch: Ein Trust-Zertifikat oder eine wirtschaftliche Beteiligung ist für einen 1031-Tausch nie eine Immobilie (Anleitung zu Form 8824), ein Anteil an einem qualifizierten DST zählt aber als Anteil an dem Gebäude, das der DST hält.

Ein Delaware Statutory Trust behält diese Behandlung nur, solange die Befugnisse des Treuhänders eng bleiben. Laut dem Ruling wird der Trust zu einer Geschäftseinheit, in der Regel einer Personengesellschaft, wenn der Treuhänder zum Beispiel Immobilien verkaufen und neue kaufen, neue Mietverträge abschließen, den Kredit refinanzieren oder mehr als geringfügige, nicht bauliche Änderungen am Gebäude vornehmen darf. Erwähnen die Unterlagen des Sponsors eine Änderung der Struktur, fragen Sie, ob der DST noch als Grantor Trust meldet.

Der Treuhänder eines Delaware Statutory Trust meldet nach den Regeln für Grantor Trusts in 26 CFR 1.671-4. Je nach gewählter Methode reicht der Trust eine Form 1041 mit beigefügter Aufstellung ein oder schickt jedem Eigentümer Formulare 1099 und eine Aufstellung. In beiden Fällen zeigt die Aufstellung Ihren Anteil an jedem Einkunfts- und Abzugsposten, und Sie müssen diese Posten in Ihre eigene US-Steuererklärung aufnehmen. Halten Sie den Anteil über Ihren eigenen widerruflichen Living Trust oder über eine LLC mit einem Mitglied, die nicht zur Besteuerung als Kapitalgesellschaft optiert hat, melden Sie ihn in der Regel trotzdem in Ihrer eigenen Erklärung, weil beide für die Einkommensteuer unbeachtlich sind (26 USC 676; 26 CFR 301.7701-3).

Was ein DST-Fall braucht:

• Einfach: ein Trust, keine Bargeldentnahme, gleich viel oder mehr Schulden, und die alte Immobilie ist vollständig dokumentiert.
• Braucht fachliches Urteil: mehrere Trusts, weniger Schulden als vorher, erhaltenes Bargeld, eine Kostenaufteilungsstudie, versäumte Abschreibung in früheren Jahren oder ein bevorstehender Verkauf.

Sammeln Sie die Abrechnungen beider Seiten des Like-Kind-Tauschs, das Kontoblatt des qualifizierten Tauschmittlers, Ihre Form 8824, den Abschreibungsplan und die ausgesetzten Verluste der alten Immobilie sowie jede Aufstellung und Studie des Treuhänders oder Sponsors.

Wie melde ich jeden Delaware Statutory Trust auf Schedule E?

In der Regel führen Sie jede Immobilie, die der Delaware Statutory Trust besitzt, als eigene Zeile in Schedule E, Teil I, mit ihrer Adresse auf und tragen nur Ihren Anteil an Mieten und Kosten ein. Laut Anleitung melden Sie bei einer anteilig gehaltenen Mietimmobilie nur Ihren Teil und füllen für jede Immobilie die Zeilen 1a, 1b und 2 aus (Anleitung zu Schedule E).

• Ein DST, ein Gebäude: eine Zeile auf Schedule E.
• Ein DST, mehrere Gebäude: in der Regel eine Zeile pro Gebäude, weil jedes Gebäude eine eigene Adresse, eine eigene Immobilienart und oft einen eigenen Bundesstaat hat.
• Mehr als drei Immobilien: Fügen Sie weitere Schedules E bei und tragen Sie die Gesamtsummen auf einem davon ein.

Ersteller der Steuererklärung sind sich nicht einig, ob ein Delaware Statutory Trust mit vielen Gebäuden in einer Zeile auf Schedule E stehen darf. Entscheidend ist, ob die Aufstellung des Treuhänders jedes Gebäude einzeln ausweist, ob die Gebäude in verschiedenen Bundesstaaten liegen und ob Sie beim Verkauf eines Gebäudes Zahlen pro Gebäude brauchen.

Übernehmen Sie die Einnahmen und Betriebskosten aus der Aufstellung des DST-Treuhänders, etwa Grundsteuer, Versicherung, Verwaltungskosten und Zinsen auf den Kredit des Trusts. Übernehmen Sie keine Abschreibungszahl aus der Aufstellung, ohne sie zu prüfen. Die Abschreibung in Ihrer US-Steuererklärung ergibt sich aus Ihren eigenen Anschaffungskosten (steuerliche Basis), die der nächste Abschnitt erklärt.

Die Formulare 1099 und die Aufstellung des DST-Treuhänders zeigen dieselben Posten, melden Sie also jeden Posten nur einmal (26 CFR 1.671-4). Sie melden Ihren Anteil an Mieten und Kosten, nicht das Bargeld, das der Trust an Sie ausgezahlt hat. Zinsen, die der Trust auf seine Barreserven erzielt, sind Portfolioeinkünfte, keine Mieteinnahmen (Publication 925).

Wie teile ich alte Anschaffungskosten und Abschreibung auf mehrere Trusts auf?

Teilen Sie Ihre gesamten Anschaffungskosten nach dem Marktwert jedes Delaware Statutory Trust auf (26 CFR 1.1031(j)-1). Innerhalb jedes Trusts behält der Teil, der die restlichen Anschaffungskosten der alten Immobilie ersetzt, den alten Abschreibungsplan; zusätzliche Anschaffungskosten aus neuen Schulden oder eingelegtem Bargeld beginnen einen neuen.

Ihre gesamten Anschaffungskosten der neuen Immobilie nach einem Like-Kind-Tausch sind die angepassten Anschaffungskosten der alten Immobilie, plus zusätzlich übernommene Schulden oder eingelegtes Bargeld, minus Schuldentlastung oder erhaltenes Bargeld, plus jeder realisierte steuerpflichtige Gewinn. Der Teil, der den restlichen abschreibbaren Anschaffungskosten der alten Immobilie entspricht, heißt „Exchanged Basis“ (übertragene Basis); alles darüber heißt „Excess Basis“ (Mehrbasis) (26 CFR 1.168(i)-6).

Mehrere Trusts. Der Anteil jedes Delaware Statutory Trust an Exchanged Basis und Excess Basis erhält einen eigenen Abschreibungsplan. Der Tausch einer Immobilie gegen mehrere Trusts ist ein Tausch auf einer Form 8824, die Anleitung nennt ihn aber einen Tausch mehrerer Vermögenswerte (Anleitung zu Form 8824). Trusts tragen oft unterschiedlich hohe Schulden, halten Sie die Aufteilung der Anschaffungskosten also schriftlich bei Ihrer Steuererklärung fest.

Unterschiedliche Nutzungsdauern. Hat das neue Gebäude eine längere Nutzungsdauer als das alte, etwa wenn ein Mehrfamilienhaus (27,5 Jahre) gegen ein Büro- oder Einzelhandelsgebäude (39 Jahre) getauscht wird, wird die Exchanged Basis über den Rest der längeren Dauer abgeschrieben. Ist die neue Dauer kürzer, behält die Exchanged Basis die alte, längere Dauer (26 CFR 1.168(i)-6(c)).

Die Wahl lässt sich kaum rückgängig machen. Die Wahl, alle Anschaffungskosten als neu zu behandeln, wird auf Form 4562 bis zur Abgabefrist der US-Steuererklärung für das Tauschjahr einschließlich Fristverlängerungen getroffen. Sie kann nicht später über eine Änderung der Bilanzierungsmethode nachgeholt werden und nur mit Zustimmung des IRS widerrufen werden, die laut Verordnung nur unter außergewöhnlichen Umständen erteilt wird (26 CFR 1.168(i)-6(j)). Die Wahl ändert nur den Zeitpunkt der Abschreibung, nicht die Frage, ob ein Gewinn steuerpflichtig wird.

Kann ich die Kostenaufteilungsstudie des Sponsors nutzen?

In der Regel nur teilweise. Eine Kostenaufteilungsstudie (Cost Segregation Study) teilt die Kosten eines Gebäudes in Teile mit kürzerer Nutzungsdauer auf, etwa Einbauten, Ausstattung und Außenanlagen. Wie viel davon ein DST-Eigentümer nutzen kann, hängt davon ab, auf welchen Teil seiner Anschaffungskosten er die Studie anwendet.

• Excess Basis: Das ist neues Vermögen, daher können die kürzeren Nutzungsdauern der Kostenaufteilungsstudie darauf angewendet werden. Excess Basis in gebrauchtem Vermögen kann auch für die Bonusabschreibung infrage kommen (Publication 946; 26 CFR 1.168(k)-2(g)(5)). Der aktuelle Satz der Bonusabschreibung beträgt 100 % für begünstigtes Vermögen, das nach dem 19. Januar 2025 erworben und in Betrieb genommen wurde. Excess Basis aus einem Tausch vor dem 20. Januar 2025 erhielt den Satz des Jahres der Inbetriebnahme: 100 % bis einschließlich 2022, danach jedes Jahr weniger (26 USC 168(k)(6)).
• Exchanged Basis, ohne Wahl: Ist die neue Nutzungsdauer eines Teils kürzer, behält die Exchanged Basis die längere Dauer des alten Gebäudes, sodass die Kostenaufteilungsstudie hier wenig oder keine Beschleunigung bringt.
• Exchanged Basis, mit Wahl: Alle Anschaffungskosten werden zu neuem Vermögen, sodass die Nutzungsdauern der Kostenaufteilungsstudie auf alles angewendet werden können. Bei gebrauchtem Vermögen erfasst die Bonusabschreibung trotzdem nur die Excess Basis (26 CFR 1.168(k)-2(g)(5)).

Die meisten Gebäude in einem Delaware Statutory Trust sind gebrauchtes Vermögen, weil der Trust ein bestehendes Gebäude gekauft hat. Die Bonusabschreibung gilt zudem nur für Teile mit einer Nutzungsdauer von 20 Jahren oder weniger, nie für den Rohbau des Gebäudes.

Zwei Punkte sind ungeklärt. Erstens nennt die Verordnung zur Bonusabschreibung bei Like-Kind-Tauschen noch Daten, die vor dem 1. Januar 2027 enden, weil sie vor dem Gesetz geschrieben wurde, das den vollen Satz wiederherstellte; Publication 946 warnt außerdem, dass 26 CFR 1.168(i)-6 die Beschränkung von Tauschen auf Immobilien nicht widerspiegelt. Zweitens sind sich Ersteller der Steuererklärung uneinig, wie eine Studie, die für den Kaufpreis des DST erstellt wurde, auf die übertragenen Anschaffungskosten eines einzelnen Eigentümers anzuwenden ist. Entscheidend sind die Methode der Studie, ob Ihre Aufteilung der Anschaffungskosten dokumentiert ist und ob die Wahl rechtzeitig getroffen wurde.

Macht Bargeld oder weniger Schulden einen Teil des Like-Kind-Tauschs steuerpflichtig?

Ja. Bargeld, anderes Vermögen und eine Netto-Schuldentlastung, die Sie bei einem Like-Kind-Tausch erhalten, werden bis zur Höhe Ihres Gewinns besteuert (26 USC 1031(b)). Schulden, die die Gegenseite übernimmt oder die beim Abschluss getilgt werden, zählen als erhaltenes Geld (26 CFR 1.1031(d)-2).

Form 8824 Zeile 15 addiert:

• an Sie gezahltes Bargeld;
• den Marktwert von anderem Vermögen, das Sie erhalten haben; und
• von der Gegenseite übernommene Netto-Verbindlichkeiten: die Schulden, von denen Sie entlastet wurden, minus übernommene Schulden, gezahltes Bargeld und hingegebenes anderes Vermögen.

Tauschkosten mindern diese Summe, aber nicht unter null (Anleitung zu Form 8824). Eingelegtes Bargeld kann eine Schuldentlastung ausgleichen, übernommene Schulden können erhaltenes Bargeld aber nicht ausgleichen.

Bewegliches Vermögen im Delaware Statutory Trust. Möbel, Ausstattung und ähnliche Gegenstände, die mit dem Gebäude kommen, sind keine Immobilien. Die Regel, nach der nebensächliches bewegliches Vermögen bis zu 15 % des Werts der Ersatzimmobilie mitlaufen darf, schützt nur den Safe Harbor für den qualifizierten Tauschmittler (Anleitung zu Form 8824). Sie macht dieses Vermögen nicht gleichartig. Haben Sie mehr als eine Gruppe gleichartiger Immobilien hingegeben und erhalten oder Bargeld oder anderes (nicht gleichartiges) Vermögen, lassen Sie laut Anleitung die Zeilen 12 bis 18 aus und fügen eine eigene Aufstellung bei, die zeigt, wie Sie den realisierten und den steuerpflichtigen Gewinn berechnet haben.

Führt übersehenes Bargeld, anderes Vermögen oder eine übersehene Schuldentlastung oder eine falsche Abschreibungszahl durch Fahrlässigkeit oder eine erhebliche Unterbewertung der Steuer zu einer Steuerunterzahlung, kann der Strafzuschlag wegen Ungenauigkeit von 20 % dieser Unterzahlung anfallen (26 USC 6662).

Meine Steuererklärung zeigt keine Abschreibung für den DST: Wie wird das korrigiert?

Ändern Sie die eine US-Steuererklärung, in der die Abschreibung fehlte, oder reichen Sie, wenn sie in zwei oder mehr aufeinanderfolgenden Erklärungen fehlte, in der Regel Form 3115 ein und holen die Abschreibung in einem Jahr nach (Publication 946). In beiden Fällen sinken Ihre Anschaffungskosten jedes Jahr um die Abschreibung, die Sie hätten geltend machen können, ob Sie sie geltend gemacht haben oder nicht. Versäumte Abschreibung erhöht also trotzdem den Gewinn, wenn der Delaware Statutory Trust verkauft.

Publication 946 erklärt beide Wege und die Ausnahmen. Die Wahl, alle Anschaffungskosten als neu zu behandeln, kann nicht nachträglich über Form 3115 getroffen werden (26 CFR 1.168(i)-6(j)).

Bitten Sie den DST-Sponsor um die Abrechnungen, die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Gebäude, jede Kostenstudie und die Betriebsaufstellung jedes Jahres. Bitten Sie Ihren früheren Ersteller der Steuererklärung um den Abschreibungsplan der alten Immobilie.

Muss ich Steuererklärungen als nicht ansässige Person in den Bundesstaaten der Immobilien einreichen?

Möglicherweise ja, wenn der Bundesstaat Einkommen von Privatpersonen besteuert und Ihr Anteil seine Einreichungsschwelle überschreitet. Als Eigentümer eines Grantor Trust haben Sie Mieteinkünfte direkt aus dem Bundesstaat jeder Immobilie, und keine Erklärung einer Personengesellschaft und keine Sammelerklärung (Composite Return) deckt Sie ab. Jeder Bundesstaat setzt eigene Regeln, prüfen Sie also jeden Bundesstaat jedes Jahr.

Kalifornien ist ein Beispiel. Sein Leitfaden zur Ansässigkeit sagt, dass eine in Nevada ansässige Person, die eine Mietimmobilie in Kalifornien verkauft, auf den Gewinn kalifornische Steuer schuldet (FTB Publication 1031). Haben Sie Immobilien in Kalifornien gegen Immobilien außerhalb Kaliforniens getauscht, auch gegen einen Trust-Anteil an Gebäuden außerhalb Kaliforniens, ist Form FTB 3840 für das Tauschjahr und jedes folgende Jahr fällig, in der Regel bis der aufgeschobene kalifornische Gewinn versteuert wird (Anleitung zu FTB 3840). Verkauft ein DST Gebäude in Kalifornien und Sie nehmen Bargeld, behält der Treuhandabwickler (Escrow) in der Regel 3 1/3 % Ihres Anteils am Kaufpreis ein, sofern Sie nicht einen Betrag auf Basis Ihres Gewinns wählen, und zwar auf einer Form 593 auf Ihren eigenen Namen, weil der Trust unbeachtlich ist; Sie machen den Einbehalt in Ihrer kalifornischen Steuererklärung geltend (Anleitung zu FTB Form 593). Andere Bundesstaaten haben eigene Regeln.

Wie Steuererklärungen nicht ansässiger Personen allgemein funktionieren, lesen Sie unter Erklärungen in Bundesstaaten für Fondsinvestoren.

Sind die Einkünfte passiv, und gehen meine alten ausgesetzten Verluste über?

Mieteinkünfte aus einem Delaware Statutory Trust sind in der Regel passiv. Eine Vermietung ist in den USA passiv, selbst wenn Sie wesentlich beteiligt sind (Material Participation), es sei denn, Sie sind Real Estate Professional (Immobilienprofi im Sinne des US-Steuerrechts) und zusätzlich an dieser Vermietung wesentlich beteiligt (Publication 925). Ein DST-Eigentümer hat kein Mitspracherecht beim Betrieb, daher wird dieser Test selten erfüllt, und die Regel, nach der Eigentümer, die eine Vermietung aktiv verwalten, einen Teil des Mietverlusts mit anderen Einkünften verrechnen dürfen, gilt in der Regel ebenfalls nicht.

Ausgesetzte Verluste aus der abgegebenen Immobilie werden nur dann vollständig nutzbar, wenn Sie Ihren gesamten Anteil in einer vollständig steuerpflichtigen Veräußerung an eine nicht nahestehende Person abgeben (26 USC 469(g); Anleitung zu Form 8582). Ein Like-Kind-Tausch schiebt den Gewinn auf, ist also nicht vollständig steuerpflichtig, und die Verluste bleiben in der Regel ausgesetzt. Weder Publication 925 noch die Anleitung zu Form 8582 sagen, wie diese Verluste der neuen Immobilie zugeordnet werden. Führen Sie eine Aufzeichnung, die sie den erhaltenen Delaware Statutory Trusts zuordnet. Womit ausgesetzte Verluste verrechnet werden können, lesen Sie unter Ausgesetzte passive Verluste aus Fondsanlagen.

Unser DST verkauft: erneut tauschen, per 721-Tausch Anteile an einer Personengesellschaft übernehmen oder die Steuer zahlen?

Ein Verkauf durch den Delaware Statutory Trust ist ein Verkauf Ihres Anteils am Gebäude, daher steht Ihnen jeder Weg offen, aber nur, wenn Sie vor dem Abschluss des Verkaufs wählen. Für einen erneuten Like-Kind-Tausch muss Ihr Anteil am Verkaufserlös an einen qualifizierten Tauschmittler gehen, nie an Sie; Bargeld, das an Sie gezahlt wird oder Ihnen verfügbar ist, bevor Sie die neue Immobilie erhalten, kann den Gewinn steuerpflichtig machen (26 CFR 1.1031(k)-1(f)). Jeder Weg hat ein anderes steuerliches Ergebnis.

Schulden bei einem Tausch in eine Personengesellschaft. Sinkt Ihr Anteil an den Schulden, gilt das als Barausschüttung an Sie (26 USC 752(b)). Ein Gewinn entsteht, soweit das Bargeld einschließlich dieses fiktiven Bargelds Ihre Anschaffungskosten der Anteile übersteigt (26 USC 731(a)). Dieselbe Regel gilt, wenn die Anteile später gegen Bargeld zurückgenommen werden, sodass der Aufschub in der Regel mit der Rücknahme endet. Bargeld oder eine Schuldentlastung von der Personengesellschaft um den Zeitpunkt der Einlage herum kann nach der Regel für verdeckte Verkäufe (Disguised Sale) auch als teilweise steuerpflichtiger Verkauf gelten (26 USC 707(a)(2)(B)). Fragen Sie nach der Schuldenzuweisung der Personengesellschaft, bevor Sie wählen. Zur letzten Erklärung der Personengesellschaft und einem späteren Verkauf lesen Sie Ihr letztes Fonds-Steuerformular.

Die Steuer zahlen. Ihr Anteil am Verkauf durch den Delaware Statutory Trust wird wie jeder Verkauf einer vermieteten Immobilie gemeldet. Der Teil des Gewinns aus früherer Abschreibung, einschließlich Abschreibung, die Sie hätten geltend machen können, aber nicht geltend gemacht haben, ist Unrecaptured Section 1250 Gain (nicht zurückgeforderter Abschreibungsgewinn) und wird mit bis zu 25 % besteuert. Der übrige langfristige Kapitalgewinn wird mit bis zu 20 % besteuert. Zusätzlich kann die Net Investment Income Tax (NIIT, Steuer auf Nettokapitaleinkünfte) von 3,8 % anfallen.

Was sollte ich jedes Jahr für den nächsten Tausch, Verkauf oder Erbfall aufbewahren?

Führen Sie für jeden Delaware Statutory Trust eine eigene Akte, solange Sie Immobilien aus der Tauschkette besitzen:

• Form 8824 und jede beigefügte Aufstellung, für jeden Tausch in der Kette;
• die Aufteilung der Anschaffungskosten auf die Trusts, mit Exchanged Basis und Excess Basis für jeden;
• Abschreibungspläne, jede Wahl nach 1.168(i)-6(i) und jede Form 3115;
• die Aufstellungen des Treuhänders für jedes Jahr und jede Kostenstudie;
• ausgesetzte passive Verluste aus der alten Immobilie;
• Steuererklärungen in Bundesstaaten und alle Tauschformulare der Bundesstaaten, etwa Kaliforniens Form FTB 3840.

Sterben Sie als Eigentümer des DST-Anteils, folgen die Anschaffungskosten Ihrer Erben und die Behandlung ausgesetzter Verluste eigenen Regeln; siehe Einen Fondsanteil erben.

Eine CPA-Kanzlei kann jeden Delaware Statutory Trust melden, Anschaffungskosten und Abschreibung auf mehrere Trusts aufteilen, versäumte Jahre korrigieren und in den Bundesstaaten der Immobilien einreichen; siehe Steuern und Buchhaltung für Hedgefonds- und Immobilieninvestoren oder, für eine einfachere Steuererklärung, Steuererklärungen für Privatpersonen.

Beispiel

Alle Beträge sind in US-Dollar und dienen der Veranschaulichung. Der Einfachheit halber wird Grund und Boden nicht berücksichtigt; in einer echten Steuererklärung hat Grund und Boden Anschaffungskosten, wird aber nie abgeschrieben.

Vier Trusts, mehr Schulden

Ein Eigentümer tauscht eine Mietimmobilie im Wert von $1.000.000 mit angepassten Anschaffungskosten von $400.000 und einer Hypothek von $300.000 gegen vier Delaware Statutory Trusts im Gesamtwert von $1.100.000, die $400.000 Schulden tragen. Das Eigenkapital des Eigentümers von $700.000 fließt hinein, und kein Bargeld fließt heraus.

• Realisierter Gewinn: $1.000.000 − $400.000 = $600.000. Unter der Annahme, dass die Trusts keine Möbel oder anderes bewegliches Vermögen halten, wird nichts besteuert, weil die neuen Schulden ($400.000) höher sind als die abgelösten Schulden ($300.000).
• Anschaffungskosten in den Trusts: $400.000 + $100.000 neue Netto-Schulden = $500.000.
• Exchanged Basis: $400.000, die den alten Plan fortsetzt. Excess Basis: $100.000, die neues Vermögen ist.
• Aufteilung nach Wert: Vier gleiche Trusts zu je $275.000 erhalten je $125.000 Anschaffungskosten, davon $100.000 Exchanged Basis und $25.000 Excess Basis.

Legt die Studie eines Trusts 20 % seines Werts in Teile mit 5, 7 und 15 Jahren Nutzungsdauer, könnten etwa $5.000 der Excess Basis dieses Trusts für die Bonusabschreibung infrage kommen. Ohne die Wahl erhält seine Exchanged Basis keine Beschleunigung.

Derselbe Tausch, weniger Schulden

Der Eigentümer kauft stattdessen vier Trusts im Gesamtwert von $900.000, die nur $200.000 Schulden tragen, und legt kein Bargeld ein. Der Eigentümer wird von $100.000 mehr Schulden entlastet, als er übernimmt.

• Form 8824 Zeile 15: $300.000 abgelöste Schulden − $200.000 übernommene Schulden = $100.000.
• Steuerpflichtiger Gewinn: der kleinere Betrag von $100.000 und $600.000, also werden $100.000 jetzt besteuert.
• Anschaffungskosten: $400.000 − $100.000 Schuldentlastung + $100.000 Gewinn = $400.000.
• Exchanged Basis: $400.000. Excess Basis: keine, daher kann kein Teil der neuen Anschaffungskosten die Bonusabschreibung erhalten.

Der Trust verkauft

Im ersten Beispiel hat die alte Mietimmobilie $600.000 gekostet, also wurden vor dem Tausch $200.000 abgeschrieben. Fünf Jahre später verkauft ein Trust, und der Eigentümer nimmt Bargeld, statt erneut zu tauschen.

• Anteil des Eigentümers am Kaufpreis: $300.000.
• Anschaffungskosten dieses Trusts: $125.000 − $30.000 Abschreibung seit dem Tausch = $95.000.
• Gewinn: $300.000 − $95.000 = $205.000.
• Unrecaptured Section 1250 Gain: das Viertel des Trusts an der alten Abschreibung ($50.000) + $30.000 = $80.000. Die übrigen $125.000 sind langfristiger Kapitalgewinn.

Ausgesetzte Verluste, die diesem Trust zugeordnet sind, werden nur nutzbar, wenn der Eigentümer seinen gesamten Anteil in einem vollständig steuerpflichtigen Verkauf abgegeben hat.

Ist Ihr Fall anders?

• Sie wählen zwischen einem Like-Kind-Tausch und einem Opportunity-Zone-Fonds: siehe 1031-Tausch oder Opportunity-Zone-Fonds.
• Sie leben in Kanada und haben eine US-Mietimmobilie getauscht: siehe Eine US-Mietimmobilie tauschen.
• Sie besitzen die Mietimmobilie direkt, nicht über einen Trust: siehe Steuern auf Mietimmobilien.
• Ihre ausgesetzten Verluste und womit sie verrechnet werden können: siehe Ausgesetzte passive Verluste aus Fondsanlagen.
• Sie könnten als Real Estate Professional gelten: siehe Status als Real Estate Professional für Fondsinvestoren.
• Ihre Anteile oder Ihr Fondsanteil werden endgültig verkauft: siehe Ihr letztes Fonds-Steuerformular.
• Ihre Erben und die Anschaffungskosten beim Tod: siehe Einen Fondsanteil erben.
• Sie halten viele Trusts und Anteile an Personengesellschaften: siehe Einen CPA für viele Fondsanlagen wählen.
• Mehrere Trusts, versäumte Abschreibung, weniger Schulden, Bargeldentnahme oder ein bevorstehender Verkauf: Das erfordert fachliches Urteil; siehe Steuern und Buchhaltung für Hedgefonds- und Immobilieninvestoren.