ضرائب الصندوق الاستئماني القانوني في ديلاوير (DST) بعد تبادل 1031

لماذا لم يرسل لي الصندوق الاستئماني القانوني في ديلاوير نموذج ⁦K-1⁩؟

الصندوق الاستئماني القانوني في ديلاوير (DST) الذي يستوفي شروط الحكم الضريبي ⁦2004-86⁩ يُعامَل في الضريبة الفيدرالية الأمريكية كصندوق استئماني، لا كشراكة. ويُعامَل مالكوه كأنهم يملكون حصتهم من العقار نفسه، لذا لا يوجد إقرار شراكة ولا Schedule K-1 (الحكم الضريبي ⁦2004-86⁩).

من الناحية الضريبية، الـ DST صندوق استئماني للمانح (grantor trust): تتجاوزه مصلحة الإيرادات الداخلية الأمريكية (IRS) وتعامل كل مالك كأنه يملك حصة شائعة غير مقسومة من العقار. ولهذا أيضًا نجح التبادل: فشهادة الصندوق الاستئماني أو الحصة الانتفاعية ليست أبدًا عقارًا لأغراض تبادل 1031 (تعليمات النموذج 8824)، لكن الحصة في صندوق استئماني قانوني مؤهل في ديلاوير تُحتسب حصةً في المبنى الذي يملكه.

لا يحتفظ الـ DST بهذه المعاملة إلا ما دامت صلاحيات الأمين (trustee) ضيقة. ويقول الحكم الضريبي إن الصندوق الاستئماني يصبح كيان أعمال، وعادةً شراكة، إذا كان الأمين يستطيع مثلًا بيع العقار وشراء عقار جديد، أو إبرام عقود إيجار جديدة، أو إعادة تمويل القرض، أو إجراء تغييرات غير هيكلية في المبنى تتجاوز التغييرات البسيطة. وإذا ذكرت وثائق الراعي تغييرًا في الهيكل، فاسأل هل لا يزال الـ DST يُبلغ كصندوق استئماني للمانح.

يُبلغ أمين الـ DST وفق قواعد الصناديق الاستئمانية للمانح في ⁦26 CFR 1.671-4⁩. وبحسب الطريقة المختارة، قد يقدّم الـ DST النموذج 1041 مرفقًا به بيان، أو يرسل نماذج 1099 وبيانًا إلى كل مالك. وفي الحالتين يُظهر البيان حصتك من كل بند دخل وخصم، ويجب أن تُدرج هذه البنود في إقرارك الشخصي. وإذا كنت تملك الحصة عبر صندوقك الاستئماني الحي القابل للإلغاء (revocable living trust)، أو عبر LLC بمالك واحد لم تختر أن تُعامَل ضريبيًا كشركة، فإنك عادةً تُبلغ عنها في إقرارك الشخصي أيضًا، لأن ضريبة الدخل تتجاهل الكيانين (⁦26 USC 676⁩؛ ⁦26 CFR 301.7701-3⁩).

ما تحتاجه حالة الـ DST:

• حالة بسيطة: صندوق استئماني واحد، ولا سحب نقدي، ودين مساوٍ أو أكبر، ووثائق كاملة للعقار القديم.
• حالة تحتاج إلى تقدير مهني: عدة صناديق استئمانية، أو دين أقل من السابق، أو نقد مستلم، أو دراسة فصل التكاليف، أو إهلاك فائت في سنوات سابقة، أو بيع قريب.

اجمع بيانات الإغلاق لطرفي التبادل، وسجل الوسيط المؤهل، والنموذج 8824، وجدول إهلاك العقار القديم وخسائره المعلّقة، وكل كشف من الأمين أو الراعي وكل دراسة.

كيف أُبلغ عن كل صندوق استئماني قانوني في ديلاوير في Schedule E؟

عادةً تُدرج كل عقار يملكه الـ DST في سطر مستقل في Schedule E، الجزء I، مع عنوانه، وتُدخل حصتك فقط من إيجاره ومصروفاته. وتقول التعليمات أن تُبلغ عن نصيبك فقط من العقار الإيجاري المملوك جزئيًا، وأن تملأ الأسطر 1a و1b و2 لكل عقار (تعليمات Schedule E).

• صندوق استئماني واحد، مبنى واحد: سطر واحد في Schedule E.
• صندوق استئماني واحد، عدة مبانٍ: عادةً سطر لكل مبنى في Schedule E، لأن لكل مبنى عنوانه ونوع عقاره، وغالبًا ولايته الخاصة.
• أكثر من ثلاثة عقارات: أرفق نسخًا إضافية من Schedule E، وضع المجاميع الكلية في إحداها.

يختلف معدّو الإقرارات حول إمكانية عرض صندوق استئماني يملك مباني كثيرة في سطر واحد من Schedule E. والعوامل الحاسمة: هل يفصّل كشف الأمين كل مبنى على حدة، وهل تقع المباني في ولايات مختلفة، وهل ستحتاج إلى أرقام كل مبنى عند بيع أحدها.

استخدم أرقام الأمين للدخل ومصروفات التشغيل، مثل ضريبة العقار والتأمين ورسوم الإدارة والفوائد على قرض الـ DST. ولا تنسخ أي رقم إهلاك من الكشف دون التحقق منه. فالإهلاك في إقرارك يُحسب من أساسك الضريبي الخاص، وهو ما يشرحه القسم التالي.

تُظهر نماذج 1099 وكشف الأمين البنود نفسها، فأبلغ عن كل بند مرة واحدة (⁦26 CFR 1.671-4⁩). وتُبلغ عن حصتك من الإيجار والمصروفات، لا عن النقد الذي دفعه لك الـ DST. والفوائد التي يكسبها الـ DST على احتياطياته النقدية دخلُ محفظة، لا إيجار (المنشور 925).

كيف أوزّع أساسي الضريبي القديم وإهلاكي على عدة صناديق استئمانية قانونية في ديلاوير؟

وزّع إجمالي أساسك الضريبي على الصناديق الاستئمانية بحسب القيمة السوقية العادلة لكل منها (⁦26 CFR 1.1031(j)-1⁩). وداخل كل صندوق استئماني، يحتفظ الجزء الذي يحل محل الأساس المتبقي للعقار القديم بجدول الإهلاك القديم، أما أي أساس إضافي من دين جديد أو نقد مضاف فيبدأ جدولًا جديدًا.

إجمالي أساسك الضريبي في العقار الجديد يساوي الأساس المعدَّل لعقارك القديم، زائد أي دين إضافي تحمّلته أو نقد أضفته، ناقص أي دين أُعفيت منه أو نقد استلمته، زائد أي مكسب اعترفت به. والجزء الذي يساوي الأساس القابل للإهلاك المتبقي لعقارك القديم هو «الأساس المتبادَل» (exchanged basis)؛ وما يزيد عليه هو «الأساس الزائد» (excess basis) (⁦26 CFR 1.168(i)-6⁩).

عدة صناديق استئمانية. لحصة كل DST من الأساس المتبادَل والأساس الزائد جدول إهلاك خاص بها. ومبادلة عقار واحد بعدة صناديق استئمانية تبادلٌ واحد في نموذج 8824 واحد، لكن التعليمات تسميه تبادلًا متعدد الأصول (تعليمات النموذج 8824). وغالبًا تحمل الصناديق الاستئمانية مبالغ دين مختلفة، فاحتفظ بتوزيع الأساس مكتوبًا مع إقرارك.

مدد استرداد مختلفة. إذا كانت مدة استرداد المبنى الجديد أطول من القديم، كمبنى سكني (27.5 سنة) بودل بمبنى مكاتب أو محلات تجارية (39 سنة)، فإن الأساس المتبادَل يُهلَك على ما تبقى من المدة الأطول. وإذا كانت المدة الجديدة أقصر، يحتفظ الأساس المتبادَل بالمدة القديمة الأطول (⁦26 CFR 1.168(i)-6(c)⁩).

يصعب التراجع عن الاختيار. يُجرى اختيار معاملة كل الأساس كأساس جديد في النموذج 4562 بحلول الموعد النهائي لإقرار سنة التبادل، بما في ذلك التمديدات. ولا يمكن إجراؤه لاحقًا عبر تغيير طريقة المحاسبة، ولا يمكن إلغاؤه إلا بموافقة IRS، التي تقول اللائحة إنها لا تُمنح إلا في ظروف استثنائية (⁦26 CFR 1.168(i)-6(j)⁩). والاختيار يغيّر توقيت الإهلاك فقط؛ ولا يغيّر هل يُعترف بالمكسب أم لا.

هل يمكنني استخدام دراسة فصل التكاليف التي أعدّها راعي الـ DST؟

عادةً جزئيًا فقط. دراسة فصل التكاليف (cost segregation) تقسم تكلفة المبنى إلى أجزاء أقصر عمرًا، مثل التجهيزات والمعدات وتحسينات الأرض. ومقدار ما تستفيد منه يعتمد على جزء أساسك الضريبي الذي تطبّقها عليه.

• الأساس الزائد: هذا عقار جديد، فيمكن تطبيق مدد الاسترداد الأقصر في الدراسة عليه. ويمكن أيضًا أن يتأهل الأساس الزائد في العقار المستعمل للإهلاك الإضافي (المنشور 946؛ ⁦26 CFR 1.168(k)-2(g)(5)⁩). ومعدل الإهلاك الإضافي الحالي ⁦100%⁩ للممتلكات المؤهلة التي اقتُنيت ووُضعت في الخدمة بعد 19 يناير 2025. أما الأساس الزائد من تبادل جرى قبل 20 يناير 2025 فقد حصل على معدل سنة وضعه في الخدمة: ⁦100%⁩ حتى نهاية 2022، ثم أقل كل سنة (⁦26 USC 168(k)(6)⁩).
• الأساس المتبادَل دون اختيار: عندما تكون مدة الاسترداد الجديدة لجزء ما أقصر، يحتفظ الأساس المتبادَل بالمدة الأطول للمبنى القديم، فلا تمنح الدراسة هنا إلا تسريعًا ضئيلًا أو لا تمنح أي تسريع.
• الأساس المتبادَل مع الاختيار: يصبح كل الأساس عقارًا جديدًا، فيمكن تطبيق مدد الاسترداد في الدراسة عليه كله. وفي العقار المستعمل، يظل الإهلاك الإضافي مقصورًا على الأساس الزائد (⁦26 CFR 1.168(k)-2(g)(5)⁩).

معظم مباني الصناديق الاستئمانية القانونية في ديلاوير عقارات مستعملة، لأن الـ DST اشترى مبنى قائمًا. كما أن الإهلاك الإضافي لا ينطبق إلا على الأجزاء التي مدة استردادها 20 سنة أو أقل، ولا ينطبق أبدًا على هيكل المبنى.

هناك مسألتان لم تُحسما. الأولى: لائحة الإهلاك الإضافي الخاصة بالتبادلات لا تزال تذكر تواريخ تنتهي قبل 1 يناير 2027، لأنها كُتبت قبل القانون الذي أعاد المعدل الكامل؛ كما ينبّه المنشور 946 إلى أن ⁦26 CFR 1.168(i)-6⁩ لا تعكس قصر التبادلات على العقارات. والثانية: يختلف معدّو الإقرارات حول كيفية تطبيق دراسة أُعدّت لسعر شراء الـ DST على الأساس المرحَّل الخاص بالمالك. والعوامل الحاسمة: منهجية الدراسة، وهل توزيع أساسك موثّق، وهل أُجري الاختيار في موعده.

هل يجعل النقد أو انخفاض الدين جزءًا من التبادل إلى DST خاضعًا للضريبة؟

نعم. النقد والممتلكات الأخرى وصافي الإعفاء من الدين التي تتلقاها تخضع للضريبة بحدود مبلغ مكسبك (⁦26 USC 1031(b)⁩). والدين الذي يتحمّله الطرف الآخر، أو الذي يُسدَّد عند الإغلاق، يُحتسب مالًا تلقيته (⁦26 CFR 1.1031(d)-2⁩).

يجمع السطر 15 من النموذج 8824 ما يلي:

• النقد المدفوع لك؛
• القيمة السوقية العادلة للممتلكات الأخرى التي تلقيتها؛
• صافي الالتزامات التي تحمّلها الطرف الآخر: الدين الذي أُعفيت منه، ناقص الدين الذي تحمّلته والنقد الذي دفعته والممتلكات الأخرى التي تخليت عنها.

تُخفّض مصروفات التبادل هذا المجموع، لكن ليس إلى ما دون الصفر (تعليمات النموذج 8824). ويمكن للنقد الذي تضيفه أن يعوّض الإعفاء من الدين، لكن الدين الذي تتحمّله لا يمكن أن يعوّض النقد الذي تتلقاه.

الممتلكات المنقولة داخل الـ DST. الأثاث والمعدات والبنود المشابهة التي تأتي مع المبنى ليست عقارات. والقاعدة التي تسمح بأن ترافق الممتلكاتُ المنقولة العرضية التبادلَ حتى ⁦15%⁩ من قيمة العقار البديل لا تحمي إلا الملاذ الآمن الخاص بالوسيط المؤهل (تعليمات النموذج 8824). ولا تجعل تلك الممتلكات من النوع نفسه. وإذا نقلت وتلقيت أكثر من مجموعة واحدة من الممتلكات من النوع نفسه، أو نقدًا أو ممتلكات أخرى (ليست من النوع نفسه)، فإن التعليمات تقول أن تتخطى الأسطر 12 إلى 18 وترفق بيانًا خاصًا بك يوضح كيف حسبت المكسب المحقق والمكسب المعترف به.

إذا تسبب بند فائت من النقد أو الممتلكات الأخرى أو الإعفاء من الدين، أو رقم إهلاك خاطئ، في نقص في دفع الضريبة بسبب الإهمال أو بخس جوهري في الضريبة، فقد تنطبق الغرامة المتعلقة بالدقة بنسبة ⁦20%⁩ من ذلك النقص (⁦26 USC 6662⁩).

لا يُظهر إقراري أي إهلاك للصندوق الاستئماني القانوني في ديلاوير: كيف يُصحَّح ذلك؟

عدّل الإقرار الواحد الذي أغفل الإهلاك، أو، إذا أغفله إقراران متتاليان أو أكثر، فقدّم عادةً النموذج 3115 واستدرك الإهلاك في سنة واحدة (المنشور 946). وفي الحالتين ينخفض أساسك الضريبي كل سنة بمقدار الإهلاك الذي كان يمكنك المطالبة به، سواء طالبت به أم لا، لذا يظل الإهلاك الفائت يرفع المكسب عند بيع الـ DST.

يشرح المنشور 946 الطريقين والاستثناءات. ولا يمكن إجراء اختيار معاملة كل الأساس كأساس جديد متأخرًا عبر النموذج 3115 (⁦26 CFR 1.168(i)-6(j)⁩).

اطلب من راعي الـ DST بيانات الإغلاق، وتوزيع سعر الشراء بين الأرض والمبنى، وأي دراسة تكاليف، وكشف التشغيل لكل سنة. واطلب من معدّ إقراراتك السابق جدول إهلاك العقار القديم.

هل أقدّم إقرارات غير المقيمين في الولايات التي تقع فيها عقارات الـ DST؟

قد تحتاج إلى ذلك، إذا كانت الولاية تفرض ضريبة على الدخل الشخصي وتجاوزت حصتك حد التقديم فيها. وبصفتك مالكًا في صندوق استئماني للمانح، لديك دخل إيجار مباشر من ولاية كل عقار، ولا يغطيك إقرار شراكة ولا إقرار جماعي. ولكل ولاية قواعدها، فتحقق من كل ولاية كل سنة.

كاليفورنيا مثال على ذلك. يقول دليل الإقامة الصادر عنها إن المقيم في نيفادا الذي يبيع عقارًا إيجاريًا في كاليفورنيا يدين لكاليفورنيا بضريبة على المكسب (المنشور 1031 من FTB). وإذا بادلت عقارًا في كاليفورنيا بعقار خارجها، بما في ذلك حصة في صندوق استئماني يملك مباني خارج كاليفورنيا، فيجب تقديم النموذج FTB 3840 عن سنة التبادل وكل سنة بعدها، عمومًا حتى يُعترف بمكسب كاليفورنيا المؤجل (تعليمات FTB 3840). وعندما يبيع الـ DST مباني في كاليفورنيا وتأخذ نقدًا، تستقطع جهة الضمان (escrow) عمومًا 3 ⁦1/⁩⁦3%⁩ من حصتك من السعر، ما لم تختر رقمًا مبنيًا على مكسبك، وذلك على النموذج 593 باسمك أنت، لأن الصندوق الاستئماني مُتجاهَل ضريبيًا؛ ثم تطالب بالمبلغ في إقرارك في كاليفورنيا (تعليمات النموذج 593 من FTB). وللولايات الأخرى قواعدها الخاصة.

لمعرفة كيف تعمل إقرارات غير المقيمين في الولايات عمومًا، راجع إقرارات الولايات لمستثمري الصناديق.

هل دخل الـ DST سلبي، وهل تنتقل خسائري المعلّقة القديمة؟

دخل الإيجار من الصندوق الاستئماني القانوني في ديلاوير سلبي عادةً. فالعقار الإيجاري نشاط سلبي حتى لو شاركت فيه مشاركة فعلية، ما لم تكن محترفًا عقاريًا تشارك أيضًا مشاركة فعلية في ذلك العقار (المنشور 925). ولا رأي لمالك الـ DST في التشغيل، لذا نادرًا ما يُستوفى هذا الاختبار، كما أن القاعدة التي تسمح للمالكين الذين يديرون عقارًا إيجاريًا بنشاط بخصم بعض خسارة الإيجار من دخلهم الآخر لا تنطبق عادةً أيضًا.

لا تُفرَج الخسائر المعلّقة من العقار الذي تخليت عنه بالكامل إلا عندما تتصرف في حصتك كلها في معاملة خاضعة للضريبة بالكامل مع شخص غير مرتبط بك (⁦26 USC 469(g)⁩؛ تعليمات النموذج 8582). وتبادل العقارات من النوع نفسه يؤجّل المكسب، فهو ليس خاضعًا للضريبة بالكامل، وتبقى الخسائر معلّقة عادةً. ولا يذكر المنشور 925 ولا تعليمات النموذج 8582 كيف ترتبط هذه الخسائر بالعقار الجديد. فاحتفظ بسجل يربطها بالصناديق الاستئمانية التي تلقيتها. ولمعرفة ما يمكن أن تعوّضه الخسائر المعلّقة، راجع الخسائر السلبية المعلّقة من استثمارات الصناديق.

صندوقنا الاستئماني يبيع: تبادل جديد، أم تبادل بموجب المادة 721 مقابل وحدات شراكة، أم دفع الضريبة؟

بيع الـ DST هو بيع لحصتك من المبنى، لذا كل طريق متاح لك، لكن بشرط أن تختار قبل إغلاق البيع. ولإجراء تبادل جديد، يجب أن تذهب حصتك من نقد البيع إلى وسيط مؤهل، لا إليك أبدًا؛ فالنقد المدفوع لك أو المتاح لك قبل حصولك على العقار الجديد قد يجعل المكسب خاضعًا للضريبة (⁦26 CFR 1.1031(k)-1(f)⁩). ولكل طريق نتيجة ضريبية مختلفة.

الدين في تبادل الشراكة. انخفاض حصتك من الدين يُعامَل كتوزيع نقدي لك (⁦26 USC 752(b)⁩). وينتج مكسب بقدر ما يتجاوز النقد، بما فيه ذلك النقد الافتراضي، أساسك الضريبي في الوحدات (⁦26 USC 731(a)⁩). وتنطبق القاعدة نفسها عندما تسترد الشراكة الوحدات لاحقًا نقدًا، لذا ينتهي التأجيل عادةً عند الاسترداد. كما أن النقد أو الإعفاء من الدين الذي تتلقاه من الشراكة في وقت قريب من المساهمة قد يُعامَل كبيع خاضع للضريبة جزئيًا وفق قاعدة البيع المقنَّع (⁦26 USC 707(a)(2)(B)⁩). اطلب توزيع ديون الشراكة قبل أن تختار. ولمعرفة إقرار الشراكة الأخير والبيع اللاحق، راجع نموذجك الضريبي الأخير من الصندوق.

دفع الضريبة. يُبلَغ عن حصتك من بيع الـ DST مثل أي بيع لعقار إيجاري. والجزء من المكسب الناتج عن الإهلاك السابق، بما فيه الإهلاك الذي كان يمكنك المطالبة به ولم تفعل، هو مكسب المادة 1250 غير المسترد، ويخضع لضريبة تصل إلى ⁦25%⁩. وبقية المكسب طويل الأجل تخضع لضريبة تصل إلى ⁦20%⁩. وقد تنطبق أيضًا ضريبة دخل الاستثمار الصافي (NIIT) بنسبة ⁦3.8%⁩.

ما الذي يجب أن أحتفظ به كل سنة للتبادل التالي أو البيع أو الإرث؟

احتفظ بملف لكل صندوق استئماني قانوني في ديلاوير، طوال مدة ملكيتك لأي عقار جاء من سلسلة التبادلات:

• النموذج 8824 وأي بيان أرفقته، لكل تبادل في السلسلة؛
• توزيع الأساس الضريبي على الصناديق الاستئمانية، مع الأساس المتبادَل والأساس الزائد لكل منها؛
• جداول الإهلاك، وأي اختيار بموجب ⁦1.168(i)-6(i)⁩، وأي نموذج 3115؛
• كشوف الأمين لكل سنة وأي دراسة تكاليف؛
• الخسائر السلبية المعلّقة المرحّلة من العقار القديم؛
• إقرارات الولايات وأي نماذج تبادل خاصة بالولاية، مثل النموذج FTB 3840 في كاليفورنيا.

إذا توفيت وأنت تملك حصة الـ DST، فإن الأساس الضريبي لورثتك ومعاملة الخسائر المعلّقة يخضعان لقواعد منفصلة؛ راجع وراثة حصة في صندوق.

يستطيع مكتب محاسبين قانونيين معتمدين (CPA) الإبلاغ عن كل صندوق استئماني، وتوزيع الأساس والإهلاك على عدة صناديق استئمانية، وتصحيح السنوات الفائتة، وتقديم إقرارات الولايات التي تقع فيها العقارات؛ راجع خدمات ضرائب صناديق التحوط والمستثمرين العقاريين، أو إقرارات ضريبة الأفراد للإقرار الأبسط.

مثال

كل الأرقام بالدولار الأمريكي وللتوضيح فقط. وللتبسيط، أُهملت الأرض؛ وفي الإقرار الحقيقي للأرض أساس ضريبي لكنها لا تُهلَك أبدًا.

أربعة صناديق استئمانية، ودين أكبر

يبادل مالك عقارًا إيجاريًا قيمته 1,000,000 دولار، وأساسه المعدَّل 400,000 دولار، وعليه رهن عقاري بقيمة 300,000 دولار، بحصص في أربعة صناديق استئمانية قيمتها الإجمالية 1,100,000 دولار وتحمل دينًا بقيمة 400,000 دولار. تدخل حقوق ملكية المالك البالغة 700,000 دولار، ولا يخرج أي نقد.

• المكسب المحقق: 1,000,000 دولار − 400,000 دولار = 600,000 دولار. وبافتراض أن الصناديق الاستئمانية لا تملك أثاثًا أو ممتلكات منقولة أخرى، لا يخضع أي مبلغ للضريبة، لأن الدين الجديد (400,000 دولار) أكبر من الدين الذي أُعفي منه المالك (300,000 دولار).
• الأساس الضريبي في الصناديق الاستئمانية: 400,000 دولار + 100,000 دولار صافي الدين الجديد = 500,000 دولار.
• الأساس المتبادَل: 400,000 دولار، ويستمر على الجدول القديم. الأساس الزائد: 100,000 دولار، وهو عقار جديد.
• التوزيع بحسب القيمة: أربعة صناديق استئمانية متساوية، قيمة كل منها 275,000 دولار، يحصل كل منها على أساس قدره 125,000 دولار، منها 100,000 دولار أساس متبادَل و25,000 دولار أساس زائد.

إذا وضعت دراسة أحد الصناديق الاستئمانية ⁦20%⁩ من قيمته في أجزاء مدة استردادها خمس سنوات وسبع سنوات و15 سنة، فقد يتأهل نحو 5,000 دولار من الأساس الزائد لذلك الصندوق الاستئماني للإهلاك الإضافي. ودون الاختيار، لا يحصل أساسه المتبادَل على أي تسريع.

التبادل نفسه، ودين أقل

بدلًا من ذلك، يشتري المالك حصصًا في أربعة صناديق استئمانية قيمتها الإجمالية 900,000 دولار ولا تحمل إلا 200,000 دولار من الدين، ولا يضيف نقدًا. فيُعفى المالك من دين يزيد بمقدار 100,000 دولار على الدين الذي يتحمّله.

• السطر 15 من النموذج 8824: 300,000 دولار دين أُعفي منه − 200,000 دولار دين متحمَّل = 100,000 دولار.
• المكسب المعترف به: الأقل بين 100,000 دولار و600,000 دولار، فيخضع 100,000 دولار للضريبة الآن.
• الأساس الضريبي: 400,000 دولار − 100,000 دولار إعفاء من الدين + 100,000 دولار مكسب = 400,000 دولار.
• الأساس المتبادَل: 400,000 دولار. الأساس الزائد: لا شيء، فلا يمكن لأي جزء من الأساس الجديد الحصول على الإهلاك الإضافي.

الصندوق الاستئماني يبيع

استمرارًا للمثال الأول، كانت تكلفة العقار الإيجاري القديم 600,000 دولار، أي أن 200,000 دولار من الإهلاك أُخذت قبل التبادل. وبعد خمس سنوات، يبيع أحد الصناديق الاستئمانية عقاره ويأخذ المالك نقدًا بدلًا من إجراء تبادل جديد.

• حصة المالك من السعر: 300,000 دولار.
• أساس ذلك الصندوق الاستئماني: 125,000 دولار − 30,000 دولار إهلاك منذ التبادل = 95,000 دولار.
• المكسب: 300,000 دولار − 95,000 دولار = 205,000 دولار.
• مكسب المادة 1250 غير المسترد: ربع الإهلاك القديم الخاص بذلك الصندوق الاستئماني (50,000 دولار) + 30,000 دولار = 80,000 دولار. والـ 125,000 دولار الباقية مكسب رأسمالي طويل الأجل.

لا تُفرَج الخسائر المعلّقة المرتبطة بذلك الصندوق الاستئماني إلا إذا تصرف المالك في حصته كلها في بيع خاضع للضريبة بالكامل.

هل وضعك مختلف؟

• تختار بين التبادل وصندوق مناطق الفرص: راجع تبادل 1031 أم صندوق مناطق الفرص.
• تعيش في كندا وبادلت عقارًا إيجاريًا أمريكيًا: راجع مبادلة عقار إيجاري أمريكي.
• تملك العقار الإيجاري مباشرة، لا عبر صندوق استئماني: راجع ضرائب العقارات الإيجارية.
• خسائرك المعلّقة وما يمكن أن تعوّضه: راجع الخسائر السلبية المعلّقة من استثمارات الصناديق.
• قد تتأهل كمحترف عقاري: راجع صفة المحترف العقاري لمستثمري الصناديق.
• وصلت وحداتك أو حصتك في الصندوق إلى بيع نهائي: راجع نموذجك الضريبي الأخير من الصندوق.
• ورثتك والأساس الضريبي عند الوفاة: راجع وراثة حصة في صندوق.
• تملك صناديق استئمانية وحصص شراكة كثيرة: راجع اختيار CPA لاستثمارات كثيرة في الصناديق.
• عدة صناديق استئمانية، أو إهلاك فائت، أو دين أقل، أو سحب نقدي، أو بيع قريب: هذه حالات تحتاج إلى تقدير مهني؛ راجع خدمات ضرائب صناديق التحوط والمستثمرين العقاريين.