Fiducie statutaire du Delaware (DST) : impôt après l'échange 1031

Pourquoi ma fiducie statutaire du Delaware ne m'a-t-elle pas envoyé de K-1?

Une fiducie statutaire du Delaware qui respecte les conditions de la Revenue Ruling 2004-86 est une fiducie aux fins de l'impôt fédéral américain, et non une société de personnes. Ses propriétaires sont traités comme s'ils possédaient directement leur part de l'immeuble : il n'existe donc ni déclaration de société de personnes ni annexe K-1 (Rev. Rul. 2004-86).

Sur le plan fiscal, la fiducie statutaire du Delaware est une fiducie du constituant : l'IRS, l'agence fiscale fédérale des États-Unis, fait abstraction de la fiducie et traite chaque propriétaire comme le détenteur d'une quote-part indivise de l'immeuble. C'est aussi pour cela que l'échange a fonctionné : un certificat de fiducie ou de participation bénéficiaire n'est jamais un bien immobilier aux fins d'un échange 1031 (instructions du formulaire 8824), mais une participation dans une fiducie statutaire du Delaware admissible compte comme une participation dans l'immeuble qu'elle détient.

La fiducie statutaire du Delaware garde ce traitement seulement tant que les pouvoirs du fiduciaire restent limités. Selon la Revenue Ruling, la fiducie devient une entité commerciale, habituellement une société de personnes, si le fiduciaire peut, par exemple, vendre et acheter un nouvel immeuble, conclure de nouveaux baux, refinancer le prêt ou apporter à l'immeuble des changements non structurels plus que mineurs. Si les documents du promoteur mentionnent un changement de structure, demandez si la fiducie déclare toujours comme fiducie du constituant.

Le fiduciaire d'une fiducie statutaire du Delaware déclare selon les règles des fiducies du constituant prévues au 26 CFR 1.671-4. Selon la méthode choisie, la fiducie peut produire un formulaire 1041 accompagné d'un relevé, ou envoyer à chaque propriétaire des formulaires 1099 et un relevé. Dans les deux cas, le relevé indique votre part de chaque élément de revenu et de déduction, et vous devez inclure ces éléments dans votre propre déclaration américaine. Si vous détenez la participation par votre propre fiducie entre vifs révocable, ou par une LLC à membre unique qui n'a pas choisi d'être imposée comme une société, vous la déclarez habituellement quand même dans votre propre déclaration, car ces deux entités sont ignorées aux fins de l'impôt sur le revenu (26 USC 676; 26 CFR 301.7701-3).

Ce dont un dossier a besoin :

• Simple : une seule fiducie, aucun retrait d'argent, une dette égale ou plus élevée, et l'ancien immeuble entièrement documenté.
• Demande du jugement : plusieurs fiducies, une dette moins élevée qu'avant, de l'argent reçu, une étude de ventilation des coûts, de l'amortissement omis les années passées ou une vente prochaine.

Rassemblez les relevés de clôture des deux côtés de l'échange, le registre de l'intermédiaire qualifié, votre formulaire 8824, le calendrier d'amortissement et les pertes suspendues de l'ancien immeuble, ainsi que chaque relevé et chaque étude du fiduciaire ou du promoteur.

Comment déclarer chaque fiducie statutaire du Delaware à l'annexe E?

Habituellement, vous inscrivez chaque immeuble que possède la fiducie statutaire du Delaware sur sa propre ligne de la partie I de l'annexe E, avec son adresse, et vous n'y entrez que votre part de ses loyers et de ses dépenses. Les instructions demandent de déclarer seulement votre part d'un immeuble locatif détenu en partie et de remplir les lignes 1a, 1b et 2 pour chaque immeuble (instructions de l'annexe E).

• Une fiducie, un immeuble : une ligne de l'annexe E.
• Une fiducie, plusieurs immeubles : habituellement une ligne par immeuble, car chacun a sa propre adresse, son propre type de bien et souvent son propre État.
• Plus de trois immeubles : joignez des annexes E supplémentaires et inscrivez les totaux combinés sur l'une d'elles.

Les préparateurs ne s'entendent pas sur la possibilité de déclarer sur une seule ligne de l'annexe E une fiducie statutaire du Delaware qui détient plusieurs immeubles. Les faits décisifs : le relevé du fiduciaire ventile-t-il chaque immeuble, les immeubles se trouvent-ils dans des États différents, et aurez-vous besoin de chiffres par immeuble lors de la vente de l'un d'eux?

Utilisez les revenus et les dépenses d'exploitation indiqués par le fiduciaire de la fiducie statutaire du Delaware, comme l'impôt foncier, l'assurance, les frais de gestion et les intérêts sur le prêt de la fiducie. Ne recopiez aucun chiffre d'amortissement du relevé sans le vérifier. L'amortissement de votre déclaration provient de votre propre coût de base, expliqué à la section suivante.

Les formulaires 1099 et le relevé du fiduciaire montrent les mêmes éléments : déclarez chaque élément une seule fois (26 CFR 1.671-4). Vous déclarez votre part des loyers et des dépenses de la fiducie statutaire du Delaware, et non l'argent que la fiducie vous a versé. Les intérêts que la fiducie gagne sur ses réserves de liquidités sont un revenu de portefeuille, pas un loyer (Publication 925).

Comment répartir mon ancien coût de base et mon amortissement entre plusieurs fiducies?

Répartissez votre coût de base total entre les fiducies statutaires du Delaware selon la juste valeur marchande de chacune (26 CFR 1.1031(j)-1). Dans chaque fiducie, la partie qui remplace le coût de base restant de l'ancien immeuble garde l'ancien calendrier d'amortissement, et tout coût de base supplémentaire provenant d'une nouvelle dette ou d'un apport en argent commence un nouveau calendrier.

Votre coût de base total dans le nouveau bien après l'échange est égal au coût de base rajusté de l'ancien immeuble, plus toute dette supplémentaire prise en charge ou tout argent ajouté, moins tout allègement de dette ou tout argent reçu, plus tout gain constaté. La partie égale au coût de base amortissable restant de l'ancien immeuble est le « coût de base échangé »; tout excédent est le « coût de base excédentaire » (26 CFR 1.168(i)-6).

Plusieurs fiducies. La part de coût de base échangé et de coût de base excédentaire de chaque fiducie statutaire du Delaware a son propre calendrier d'amortissement. Échanger un immeuble contre plusieurs fiducies constitue un seul échange déclaré sur un seul formulaire 8824, mais les instructions le qualifient d'échange de plusieurs actifs (instructions du formulaire 8824). Les fiducies portent souvent des dettes différentes : conservez par écrit, avec votre déclaration, la répartition du coût de base.

Périodes de recouvrement différentes. Si le nouvel immeuble a une période de recouvrement plus longue que l'ancien, par exemple un immeuble d'habitation (27,5 ans) échangé contre un immeuble de bureaux ou commercial (39 ans), le coût de base échangé est amorti sur ce qui reste de la période la plus longue. Si la nouvelle période est plus courte, le coût de base échangé garde l'ancienne période, plus longue (26 CFR 1.168(i)-6(c)).

Le choix est difficile à annuler. Le choix de traiter tout le coût de base comme un nouveau bien se fait sur le formulaire 4562 au plus tard à la date d'échéance, prolongations comprises, de la déclaration de l'année de l'échange. Il ne peut pas être fait plus tard au moyen d'un changement de méthode comptable, et il ne peut être révoqué qu'avec le consentement de l'IRS, que le règlement n'accorde que dans des circonstances extraordinaires (26 CFR 1.168(i)-6(j)). Le choix modifie seulement le calendrier de l'amortissement; il ne change pas la constatation ou non d'un gain.

Puis-je utiliser l'étude de ventilation des coûts du promoteur?

Habituellement en partie seulement. Une étude de ventilation des coûts (cost segregation) répartit le coût d'un immeuble entre des composantes à durée de vie plus courte, comme les accessoires fixes, l'équipement et les aménagements du terrain. La part utilisable de l'étude du promoteur de la fiducie statutaire du Delaware dépend de la partie de votre coût de base à laquelle vous l'appliquez.

• Coût de base excédentaire : il s'agit d'un nouveau bien, donc les périodes de recouvrement plus courtes de l'étude peuvent s'y appliquer. Le coût de base excédentaire d'un bien usagé peut aussi donner droit à l'amortissement accéléré (bonus depreciation) (Publication 946; 26 CFR 1.168(k)-2(g)(5)). Le taux actuel de l'amortissement accéléré est de 100 % pour un bien admissible acquis et mis en service après le 19 janvier 2025. Le coût de base excédentaire issu d'un échange antérieur au 20 janvier 2025 a reçu le taux de l'année de sa mise en service : 100 % jusqu'en 2022, puis moins chaque année (26 USC 168(k)(6)).
• Coût de base échangé, sans le choix : lorsque la nouvelle période de recouvrement d'une composante est plus courte, le coût de base échangé garde la période plus longue de l'ancien immeuble; l'étude n'apporte donc ici que peu ou pas d'accélération.
• Coût de base échangé, avec le choix : tout le coût de base devient un nouveau bien, donc les périodes de recouvrement de l'étude peuvent s'appliquer à la totalité. Pour un bien usagé, l'amortissement accéléré ne vise toujours que le coût de base excédentaire (26 CFR 1.168(k)-2(g)(5)).

La plupart des immeubles d'une fiducie statutaire du Delaware sont des biens usagés, car la fiducie a acheté un immeuble existant. L'amortissement accéléré ne s'applique en outre qu'aux composantes dont la période de recouvrement est de 20 ans ou moins, jamais à la structure de l'immeuble.

Deux points ne sont pas réglés. D'abord, le règlement sur l'amortissement accéléré applicable aux échanges indique encore des dates qui prennent fin avant le 1er janvier 2027, car il a été rédigé avant la loi qui a rétabli le taux plein; la Publication 946 précise aussi que le 26 CFR 1.168(i)-6 ne tient pas compte de la limitation des échanges aux biens immobiliers. Ensuite, les préparateurs ne s'entendent pas sur la façon d'appliquer une étude rédigée pour le prix d'achat de la fiducie statutaire du Delaware au coût de base reporté d'un propriétaire. Les faits décisifs : la méthode de l'étude, la documentation de votre répartition du coût de base et le respect du délai pour le choix.

L'argent reçu ou une dette moins élevée rend-il une partie de l'échange imposable?

Oui. Dans un échange de biens de même nature, l'argent, les autres biens et l'allègement net de dette que vous recevez sont imposables jusqu'à concurrence de votre gain (26 USC 1031(b)). Une dette que l'autre partie prend en charge, ou qui est remboursée à la clôture, compte comme de l'argent reçu (26 CFR 1.1031(d)-2).

La ligne 15 du formulaire 8824 additionne :

• l'argent qui vous est versé;
• la juste valeur marchande des autres biens que vous recevez;
• les dettes nettes prises en charge par l'autre partie : la dette dont vous êtes libéré, moins la dette que vous prenez en charge, l'argent que vous payez et les autres biens que vous cédez.

Les frais d'échange réduisent ce total, mais pas sous zéro (instructions du formulaire 8824). L'argent que vous ajoutez peut compenser un allègement de dette, mais une dette que vous prenez en charge ne peut pas compenser l'argent que vous recevez.

Biens meubles dans la fiducie. Les meubles, l'équipement et les biens semblables qui accompagnent l'immeuble d'une fiducie statutaire du Delaware ne sont pas des biens immobiliers. La règle qui permet d'inclure des biens meubles accessoires jusqu'à 15 % de la valeur du bien de remplacement ne protège que la règle refuge de l'intermédiaire qualifié (instructions du formulaire 8824). Elle n'en fait pas des biens de même nature. Si vous avez cédé et reçu plus d'un groupe de biens de même nature, ou de l'argent ou d'autres biens (qui ne sont pas de même nature), les instructions demandent de sauter les lignes 12 à 18 et de joindre votre propre relevé montrant le calcul du gain réalisé et du gain constaté.

Si un montant omis d'argent, d'autres biens ou d'allègement de dette, ou un chiffre d'amortissement erroné, entraîne un sous-paiement d'impôt américain par négligence ou une sous-estimation importante de l'impôt, la pénalité pour inexactitude de 20 % de ce sous-paiement peut s'appliquer (26 USC 6662).

Ma déclaration ne montre aucun amortissement pour la fiducie : comment corriger?

Produisez une déclaration modifiée pour la seule déclaration américaine qui a omis l'amortissement de la fiducie statutaire du Delaware ou, si au moins deux déclarations consécutives l'ont omis, produisez habituellement le formulaire 3115 et rattrapez le tout en une seule année (Publication 946). Dans les deux cas, votre coût de base diminue chaque année de l'amortissement que vous pouviez demander, que vous l'ayez demandé ou non : l'amortissement omis augmente donc quand même le gain lorsque la fiducie vend.

La Publication 946 explique les deux voies et leurs exceptions. Le choix de traiter tout le coût de base comme un nouveau bien ne peut pas être fait en retard au moyen du formulaire 3115 (26 CFR 1.168(i)-6(j)).

Demandez au promoteur de la fiducie statutaire du Delaware les relevés de clôture, la répartition du prix d'achat entre le terrain et l'immeuble, toute étude de coûts et le relevé d'exploitation de chaque année. Demandez à votre ancien préparateur le calendrier d'amortissement de l'ancien immeuble.

Dois-je produire des déclarations d'État de non-résident là où se trouvent les immeubles?

Vous devrez peut-être le faire, si l'État impose le revenu des particuliers et que votre part dépasse son seuil de production. Comme propriétaire d'une fiducie du constituant, vous tirez directement un revenu de location de l'État de chaque immeuble, et aucune déclaration de société de personnes ni déclaration collective (composite return) ne vous couvre. Chaque État fixe ses propres règles : vérifiez chaque État chaque année.

La Californie en est un exemple. Son guide sur la résidence indique qu'un résident du Nevada qui vend un immeuble locatif en Californie doit l'impôt de la Californie sur le gain (Publication 1031 du FTB). Si vous avez échangé un bien situé en Californie contre un bien situé hors de la Californie, y compris une participation dans une fiducie qui détient des immeubles hors de la Californie, le formulaire FTB 3840 doit être produit pour l'année de l'échange et chaque année suivante, généralement jusqu'à ce que le gain californien reporté soit constaté (instructions du FTB 3840). Lorsqu'une fiducie vend des immeubles situés en Californie et que vous recevez de l'argent, l'agent de séquestre (escrow) retient généralement 3 1/3 % de votre part du prix, sauf si vous choisissez un montant fondé sur votre gain, sur un formulaire 593 à votre propre nom, car la fiducie est ignorée; vous demandez cette retenue dans votre déclaration de la Californie (instructions du formulaire 593 du FTB). Les autres États ont leurs propres règles.

Pour le fonctionnement général des déclarations de non-résident, consultez Déclarations d'État des investisseurs de fonds.

Le revenu est-il passif, et mes anciennes pertes suspendues sont-elles reportées?

Le revenu de location d'une fiducie statutaire du Delaware est habituellement passif. Aux États-Unis, une location est passive même si vous y participez de façon significative, sauf si vous êtes un professionnel de l'immobilier qui participe aussi de façon significative à cette location (Publication 925). Le propriétaire d'une fiducie statutaire du Delaware n'a aucun mot à dire sur l'exploitation : il satisfait donc rarement ce critère, et la règle qui permet aux propriétaires qui gèrent activement un immeuble locatif de déduire une partie de la perte de location de leurs autres revenus ne s'applique habituellement pas non plus.

Les pertes suspendues de l'immeuble cédé ne sont entièrement libérées que lorsque vous cédez la totalité de votre participation à une personne non liée dans une opération entièrement imposable (26 USC 469(g); instructions du formulaire 8582). Un échange de biens de même nature reporte le gain : il n'est donc pas entièrement imposable, et les pertes restent habituellement suspendues. Ni la Publication 925 ni les instructions du formulaire 8582 n'indiquent comment ces pertes se rattachent au nouveau bien. Conservez un document qui les relie aux fiducies statutaires du Delaware reçues. Pour ce que les pertes suspendues peuvent compenser, consultez Pertes passives suspendues des placements dans des fonds.

Notre fiducie vend : nouvel échange, échange 721 contre des parts d'une société de personnes, ou paiement de l'impôt?

La vente par une fiducie statutaire du Delaware est une vente de votre part de l'immeuble : chaque voie vous est ouverte, mais seulement si vous choisissez avant la clôture de la vente. Pour faire un nouvel échange, votre part du produit de la vente doit aller à un intermédiaire qualifié, jamais à vous; l'argent qui vous est versé ou mis à votre disposition avant que vous receviez le nouveau bien peut rendre le gain imposable (26 CFR 1.1031(k)-1(f)). Chaque voie a un résultat fiscal différent.

Dette dans un échange contre des parts. Une baisse de votre part des dettes d'une société de personnes est traitée comme une distribution d'argent qui vous est faite (26 USC 752(b)). Il en résulte un gain dans la mesure où l'argent, y compris cet argent réputé reçu, dépasse votre coût de base dans les parts (26 USC 731(a)). La même règle s'applique lorsque les parts sont ensuite rachetées contre de l'argent : le report prend donc habituellement fin au rachat. L'argent ou l'allègement de dette reçu de la société de personnes autour de la date de l'apport peut aussi être traité comme une vente partiellement imposable selon la règle de la vente déguisée (26 USC 707(a)(2)(B)). Demandez la répartition des dettes de la société de personnes avant de choisir. Pour la déclaration finale de la société de personnes et une vente ultérieure, consultez Votre dernier formulaire fiscal de fonds.

Payer l'impôt. Votre part de la vente par la fiducie statutaire du Delaware se déclare comme toute vente d'un immeuble locatif. La partie du gain qui provient de l'amortissement passé, y compris l'amortissement que vous pouviez demander sans l'avoir fait, est un gain non récupéré de l'article 1250, imposé à un taux maximal de 25 %. Le reste du gain à long terme est imposé à un taux maximal de 20 %. L'impôt sur le revenu net de placement de 3,8 % peut aussi s'appliquer.

Que conserver chaque année pour le prochain échange, la vente ou la succession?

Conservez un dossier pour chaque fiducie statutaire du Delaware, aussi longtemps que vous possédez un bien issu de la chaîne d'échanges :

• le formulaire 8824 et tout relevé joint, pour chaque échange de la chaîne;
• la répartition du coût de base entre les fiducies, avec le coût de base échangé et le coût de base excédentaire de chacune;
• les calendriers d'amortissement, tout choix selon le 1.168(i)-6(i) et tout formulaire 3115;
• les relevés annuels du fiduciaire et toute étude de coûts;
• les pertes passives suspendues reportées de l'ancien immeuble;
• les déclarations d'État et tout formulaire d'échange d'un État, comme le formulaire FTB 3840 de la Californie.

Si vous décédez en détenant la participation dans la fiducie statutaire du Delaware, le coût de base de vos héritiers et le traitement des pertes suspendues suivent des règles distinctes; consultez Hériter d'une participation dans un fonds.

Un cabinet de CPA (Certified Public Accountant) peut déclarer chaque fiducie statutaire du Delaware, répartir le coût de base et l'amortissement entre plusieurs fiducies, corriger les années omises et produire les déclarations des États des immeubles; consultez nos services fiscaux pour les investisseurs de fonds de couverture et de fonds immobiliers, ou déclarations de revenus des particuliers pour une déclaration plus simple.

Exemple

Tous les montants sont en dollars américains et à titre d'illustration seulement. Pour simplifier, le terrain n'est pas pris en compte; dans une vraie déclaration, le terrain a un coût de base mais n'est jamais amorti.

Quatre fiducies, plus de dette

Un propriétaire échange un immeuble locatif d'une valeur de 1 000 000 $, dont le coût de base rajusté est de 400 000 $ et l'hypothèque de 300 000 $, contre quatre fiducies statutaires du Delaware d'une valeur totale de 1 100 000 $ qui portent 400 000 $ de dette. La valeur nette de 700 000 $ du propriétaire y est investie, et aucun argent n'est retiré.

• Gain réalisé : 1 000 000 $ − 400 000 $ = 600 000 $. En supposant que les fiducies ne détiennent ni meubles ni autres biens meubles, rien n'est imposé, car la nouvelle dette (400 000 $) dépasse la dette libérée (300 000 $).
• Coût de base dans les fiducies : 400 000 $ + 100 000 $ de nouvelle dette nette = 500 000 $.
• Coût de base échangé : 400 000 $, qui poursuit l'ancien calendrier. Coût de base excédentaire : 100 000 $, qui est un nouveau bien.
• Répartition selon la valeur : quatre fiducies égales de 275 000 $ chacune reçoivent chacune 125 000 $ de coût de base, soit 100 000 $ de coût de base échangé et 25 000 $ de coût de base excédentaire.

Si l'étude d'une fiducie attribue 20 % de sa valeur à des composantes de cinq, sept et 15 ans, environ 5 000 $ du coût de base excédentaire de cette fiducie pourraient donner droit à l'amortissement accéléré. Sans le choix, son coût de base échangé n'est pas accéléré.

Même échange, moins de dette

Le propriétaire achète plutôt quatre fiducies d'une valeur totale de 900 000 $ qui ne portent que 200 000 $ de dette, et n'ajoute aucun argent. Le propriétaire est libéré de 100 000 $ de dette de plus que ce qu'il prend en charge.

• Ligne 15 du formulaire 8824 : 300 000 $ de dette libérée − 200 000 $ de dette prise en charge = 100 000 $.
• Gain constaté : le moins élevé de 100 000 $ et de 600 000 $; donc 100 000 $ sont imposés maintenant.
• Coût de base : 400 000 $ − 100 000 $ d'allègement de dette + 100 000 $ de gain = 400 000 $.
• Coût de base échangé : 400 000 $. Coût de base excédentaire : aucun, donc aucune partie du nouveau coût de base ne peut donner droit à l'amortissement accéléré.

La fiducie vend

Suite du premier exemple : l'ancien immeuble locatif avait coûté 600 000 $, donc 200 000 $ d'amortissement ont été déduits avant l'échange. Cinq ans plus tard, une fiducie vend et le propriétaire prend l'argent au lieu de faire un nouvel échange.

• Part du prix revenant au propriétaire : 300 000 $.
• Coût de base de cette fiducie : 125 000 $ − 30 000 $ d'amortissement depuis l'échange = 95 000 $.
• Gain : 300 000 $ − 95 000 $ = 205 000 $.
• Gain non récupéré de l'article 1250 : le quart de l'ancien amortissement attribuable à cette fiducie (50 000 $) + 30 000 $ = 80 000 $. Les 125 000 $ restants sont un gain en capital à long terme.

Les pertes suspendues rattachées à cette fiducie ne sont libérées que si le propriétaire a cédé la totalité de sa participation dans une vente entièrement imposable.

Votre situation est différente?

• Vous hésitez entre un échange et un fonds d'opportunité admissible : consultez Échange 1031 ou fonds d'opportunité admissible.
• Vous vivez au Canada et avez échangé un immeuble locatif américain : consultez Échanger un immeuble locatif aux États-Unis.
• Vous détenez l'immeuble locatif directement, pas par une fiducie : consultez Impôt sur les immeubles locatifs.
• Vos pertes suspendues et ce qu'elles peuvent compenser : consultez Pertes passives suspendues des placements dans des fonds.
• Vous pourriez avoir le statut de professionnel de l'immobilier : consultez Statut de professionnel de l'immobilier pour les investisseurs de fonds.
• Vos parts ou votre participation dans un fonds font l'objet d'une vente finale : consultez Votre dernier formulaire fiscal de fonds.
• Vos héritiers et le coût de base au décès : consultez Hériter d'une participation dans un fonds.
• Vous détenez de nombreuses fiducies et participations dans des sociétés de personnes : consultez Choisir un CPA pour de nombreux placements dans des fonds.
• Plusieurs fiducies, de l'amortissement omis, une dette moins élevée, un retrait d'argent ou une vente prochaine : ces cas demandent un jugement professionnel; consultez nos services fiscaux pour les investisseurs de fonds de couverture et de fonds immobiliers.