Delaware Statutory Trust (DST) e intercambio 1031: impuestos

¿Por qué mi fideicomiso estatutario de Delaware no me envió un K-1?

Un fideicomiso estatutario de Delaware (DST) que cumple los términos de la Revenue Ruling 2004-86 es un fideicomiso para fines del impuesto federal de EE. UU., no una sociedad de personas. Se considera que los propietarios del DST poseen su parte del inmueble en sí, por lo que no existe declaración de sociedad de personas ni Schedule K-1 (Rev. Rul. 2004-86).

En términos fiscales, el DST es un fideicomiso del otorgante: el IRS (la autoridad tributaria federal de EE. UU.) mira a través del fideicomiso y trata a cada propietario como propietario de una fracción indivisa del inmueble. Por eso también funcionó el intercambio: un certificado de fideicomiso o de participación beneficiaria nunca es un bien inmueble para un intercambio 1031 (instrucciones del Form 8824), pero una participación en un fideicomiso estatutario de Delaware que califica cuenta como una participación en el edificio que el fideicomiso tiene.

El DST conserva este tratamiento solo mientras las facultades del fiduciario sigan siendo limitadas. La resolución dice que el fideicomiso pasa a ser una entidad comercial, normalmente una sociedad de personas, si el fiduciario puede, por ejemplo, vender y comprar nuevos inmuebles, firmar nuevos contratos de arrendamiento, refinanciar el préstamo o hacer en el edificio cambios no estructurales que vayan más allá de lo menor. Si los documentos del patrocinador mencionan un cambio de estructura, pregunte si el DST todavía declara como fideicomiso del otorgante.

El fiduciario del DST declara según las reglas de fideicomisos del otorgante de 26 CFR 1.671-4. Según el método elegido, el fideicomiso puede presentar un Form 1041 con un estado adjunto, o enviar Forms 1099 y un estado a cada propietario. En ambos casos, el estado muestra su parte de cada partida de ingreso y de deducción, y usted debe incluir esas partidas en su propia declaración de impuestos. Si tiene la participación a través de su propio fideicomiso en vida revocable, o de una LLC de un solo miembro que no eligió tributar como corporación, normalmente igual la declara en su propia declaración, porque ambos se ignoran para el impuesto sobre la renta (26 USC 676; 26 CFR 301.7701-3).

Qué necesita cada caso de DST:

• Simple: un solo fideicomiso, sin retiro de efectivo, la misma deuda o más, y el inmueble anterior bien documentado.
• Requiere criterio profesional: varios fideicomisos, menos deuda que antes, efectivo recibido, un estudio de segregación de costos, depreciación omitida en años anteriores o una venta próxima.

Reúna los estados de cierre de ambos lados del intercambio, el libro de movimientos del intermediario calificado, su Form 8824, el calendario de depreciación del inmueble anterior y sus pérdidas suspendidas, y cada estado y estudio del fiduciario o del patrocinador.

¿Cómo declaro cada fideicomiso estatutario de Delaware en el Schedule E?

Normalmente, usted anota cada inmueble del DST en su propia línea del Schedule E, Part I, con su dirección, e ingresa solo su parte de la renta y los gastos de ese inmueble. Las instrucciones dicen que se declare solo su parte de un alquiler con participación parcial y que se completen las líneas 1a, 1b y 2 para cada inmueble (instrucciones del Schedule E).

• Un DST, un edificio: una línea en el Schedule E.
• Un DST, varios edificios: normalmente una línea del Schedule E por edificio, porque cada edificio tiene su propia dirección, su tipo de inmueble y a menudo su propio estado.
• Más de tres inmuebles: adjunte Schedules E adicionales y anote los totales combinados en uno de ellos.

Los preparadores de impuestos no coinciden en si un DST con muchos edificios puede mostrarse en una sola línea del Schedule E. Los hechos que lo deciden son si el estado del fiduciario desglosa cada edificio, si los edificios están en distintos estados y si usted necesitará cifras por edificio cuando se venda uno.

Use los ingresos y gastos operativos que informa el fiduciario del DST, como el impuesto predial, el seguro, las comisiones de administración del inmueble y los intereses del préstamo del fideicomiso. No copie ninguna cifra de depreciación del estado sin revisarla. La depreciación en su declaración sale de su propia base fiscal, que se explica en la siguiente sección.

Los Forms 1099 y el estado del fiduciario del DST muestran las mismas partidas, así que declare cada partida una sola vez (26 CFR 1.671-4). Usted declara su parte de la renta y los gastos, no el efectivo que el fideicomiso le pagó. Los intereses que el DST gana sobre sus reservas de efectivo son ingresos de cartera, no renta (Publication 925).

¿Cómo reparto mi base fiscal y depreciación anteriores entre varios fideicomisos?

Reparta su base fiscal total entre los fideicomisos estatutarios de Delaware según el valor justo de mercado de cada uno (26 CFR 1.1031(j)-1). Dentro de cada DST, la parte que reemplaza la base fiscal pendiente del inmueble anterior conserva el calendario de depreciación anterior, y cualquier base adicional por deuda nueva o efectivo aportado empieza un calendario nuevo.

Su base fiscal total en el inmueble nuevo es la base fiscal ajustada del inmueble anterior, más la deuda adicional que asumió o el efectivo que aportó, menos el alivio de deuda o el efectivo que recibió, más la ganancia que reconoció. La parte igual a la base depreciable pendiente del inmueble anterior es la «base intercambiada» (exchanged basis); lo que exceda esa parte es la «base excedente» (excess basis) (26 CFR 1.168(i)-6).

Varios fideicomisos. La parte de base intercambiada y de base excedente de cada DST tiene su propio calendario de depreciación. Cambiar un inmueble por varios fideicomisos es un solo intercambio en un solo Form 8824, pero las instrucciones lo llaman intercambio de varios activos (instrucciones del Form 8824). Los fideicomisos suelen tener montos de deuda distintos, así que guarde por escrito el reparto de la base fiscal junto con su declaración.

Períodos de recuperación distintos. Si el edificio nuevo tiene un período de recuperación más largo que el anterior, por ejemplo un edificio de departamentos (27.5 años) intercambiado por un edificio de oficinas o comercial (39 años), la base intercambiada se deprecia durante lo que queda del período más largo. Si el período nuevo es más corto, la base intercambiada conserva el período anterior, más largo (26 CFR 1.168(i)-6(c)).

La elección es difícil de revertir. La elección de tratar toda la base fiscal como nueva se hace en el Form 4562 a más tardar en la fecha de vencimiento, prórrogas incluidas, de la declaración del año del intercambio. No puede hacerse después mediante un cambio de método contable, y solo puede revocarse con el consentimiento del IRS, que según el reglamento se concede únicamente en circunstancias extraordinarias (26 CFR 1.168(i)-6(j)). La elección cambia solo el momento de la depreciación; no cambia si la ganancia se reconoce.

¿Puedo usar el estudio de segregación de costos del patrocinador del DST?

Normalmente solo en parte. Un estudio de segregación de costos (cost segregation) divide el costo de un edificio en partes de vida útil más corta, como instalaciones, equipos y mejoras al terreno. Cuánto del estudio puede usar el propietario del DST depende de a qué parte de su base fiscal lo aplica.

• Base excedente: es un bien nuevo, así que los períodos de recuperación más cortos del estudio pueden aplicarse a ella. La base excedente en bienes usados también puede calificar para la depreciación adicional (bonus depreciation) (Publication 946; 26 CFR 1.168(k)-2(g)(5)). La tasa actual de depreciación adicional es 100% para bienes que califican adquiridos y puestos en servicio después del 19 de enero de 2025. La base excedente de un intercambio anterior al 20 de enero de 2025 recibió la tasa del año en que se puso en servicio: 100% hasta 2022 y luego menos cada año (26 USC 168(k)(6)).
• Base intercambiada, sin la elección: cuando el período de recuperación nuevo de una parte es más corto, la base intercambiada conserva el período más largo del edificio anterior, así que el estudio acelera poco o nada esta parte.
• Base intercambiada, con la elección: toda la base fiscal pasa a ser bien nuevo, así que los períodos de recuperación del estudio pueden aplicarse a toda ella. En bienes usados, la depreciación adicional sigue alcanzando solo la base excedente (26 CFR 1.168(k)-2(g)(5)).

La mayoría de los edificios de un DST son bienes usados, porque el fideicomiso compró un edificio existente. La depreciación adicional también se aplica solo a partes con un período de recuperación de 20 años o menos, nunca a la estructura del edificio.

Hay dos puntos sin resolver. Primero, el reglamento de depreciación adicional para intercambios todavía indica fechas que terminan antes del 1 de enero de 2027, porque se redactó antes de la ley que restableció la tasa completa; la Publication 946 también advierte que 26 CFR 1.168(i)-6 no refleja que los intercambios se limitan a bienes inmuebles. Segundo, los preparadores de impuestos no coinciden en cómo aplicar un estudio hecho sobre el precio de compra del DST a la base fiscal trasladada de cada propietario. Los hechos que lo deciden son el método del estudio, si el reparto de su base fiscal está documentado y si la elección se hizo a tiempo.

¿El efectivo o una deuda menor hacen gravable parte del intercambio?

Sí. El efectivo, otros bienes y el alivio neto de deuda que usted recibe en un intercambio de bienes de la misma naturaleza tributan hasta el monto de su ganancia (26 USC 1031(b)). La deuda que la otra parte asume, o que se paga al cierre, cuenta como dinero que usted recibió (26 CFR 1.1031(d)-2).

La línea 15 del Form 8824 suma:

• el efectivo que le pagaron a usted;
• el valor justo de mercado de otros bienes que recibió; y
• las deudas netas que asumió la otra parte: la deuda de la que usted quedó liberado, menos la deuda que asumió, el efectivo que pagó y otros bienes que entregó.

Los gastos del intercambio reducen esa suma, pero no por debajo de cero (instrucciones del Form 8824). El efectivo que usted aporta puede compensar el alivio de deuda, pero la deuda que asume no puede compensar el efectivo que recibe.

Bienes muebles dentro del DST. Los muebles, equipos y artículos similares que vienen con el edificio no son bienes inmuebles. La regla que permite incluir bienes muebles incidentales hasta 15% del valor de la propiedad de reemplazo solo protege el puerto seguro del intermediario calificado (instrucciones del Form 8824). Esa regla no convierte esos bienes en bienes de la misma naturaleza. Si usted transfirió y recibió más de un grupo de bienes de la misma naturaleza, o efectivo u otros bienes (que no son de la misma naturaleza), las instrucciones dicen que omita las líneas 12 a 18 de ese formulario y adjunte su propio estado que muestre cómo calculó la ganancia realizada y la reconocida.

Si un efectivo, otro bien o alivio de deuda omitido, o una cifra de depreciación equivocada, causa un pago insuficiente por negligencia o una subestimación sustancial del impuesto, puede aplicarse la multa relacionada con la exactitud de 20% de ese pago insuficiente (26 USC 6662).

Mi declaración no muestra depreciación del DST: ¿cómo se corrige?

Enmiende la única declaración de impuestos que la omitió o, si la omitieron dos o más declaraciones seguidas, normalmente presente el Form 3115 y recupere todo en un solo año (Publication 946). En ambos casos, su base fiscal en el DST baja cada año por la depreciación que pudo haber deducido, la haya deducido o no, así que la depreciación omitida igual aumenta la ganancia cuando el fideicomiso vende.

La Publication 946 explica ambas vías y sus excepciones. La elección de tratar toda la base fiscal como nueva no puede hacerse tarde mediante el Form 3115 (26 CFR 1.168(i)-6(j)).

Pida al patrocinador del DST los estados de cierre, el reparto del precio de compra entre terreno y edificio, cualquier estudio de costos y el estado operativo de cada año. Pida a su preparador de impuestos anterior el calendario de depreciación del inmueble anterior.

¿Debo presentar declaraciones estatales de no residente donde están los inmuebles del DST?

Puede que sí, si el estado cobra impuesto sobre la renta personal y su parte supera el umbral de presentación de ese estado. Como propietario de un fideicomiso del otorgante, usted tiene ingresos de alquiler directamente del estado de cada inmueble, y ninguna declaración de sociedad de personas ni declaración compuesta (composite return) lo cubre. Cada estado fija sus propias reglas, así que revise cada estado todos los años.

California es un ejemplo. Su guía de residencia dice que un residente de Nevada que vende un inmueble de alquiler en California debe impuesto de California sobre la ganancia (FTB Publication 1031). Si usted intercambió un inmueble en California por uno fuera de California, incluida una participación en un DST con edificios fuera de California, el Form FTB 3840 vence para el año del intercambio y cada año siguiente, generalmente hasta que se reconozca la ganancia diferida de California (instrucciones del FTB 3840). Cuando un DST vende edificios en California y usted recibe efectivo, el agente de depósito en garantía (escrow) generalmente retiene 3 1/3% de su parte del precio, salvo que usted elija una cifra basada en su ganancia, en un Form 593 a su propio nombre, porque el fideicomiso se ignora; usted acredita esa retención en su declaración de California (instrucciones del Form 593 de la FTB). Otros estados tienen sus propias reglas.

Para ver cómo funcionan en general las declaraciones de no residente, consulte Declaraciones estatales para inversores de fondos.

¿El ingreso del DST es pasivo y se trasladan mis pérdidas suspendidas anteriores?

El ingreso de alquiler de un fideicomiso estatutario de Delaware normalmente es pasivo. Un alquiler es pasivo aunque usted participe materialmente, salvo que sea profesional de bienes raíces y además participe materialmente en ese alquiler (Publication 925). El propietario de un DST no tiene voz en la operación, así que cumplir esa prueba es raro, y la regla que permite a quienes administran activamente un alquiler deducir parte de la pérdida contra otros ingresos normalmente tampoco aplica.

Las pérdidas suspendidas del inmueble que usted entregó se liberan por completo solo cuando usted enajena toda su participación en una operación totalmente gravable a una persona no relacionada (26 USC 469(g); instrucciones del Form 8582). Un intercambio de bienes de la misma naturaleza difiere la ganancia, así que no es totalmente gravable, y las pérdidas normalmente siguen suspendidas. Ni la Publication 925 ni las instrucciones del Form 8582 dicen cómo esas pérdidas se vinculan al inmueble nuevo. Guarde un registro que las vincule a los fideicomisos que recibió. Para saber contra qué se pueden aplicar las pérdidas suspendidas, consulte Pérdidas pasivas suspendidas de inversiones en fondos.

Nuestro DST vende: ¿intercambiar de nuevo, hacer un intercambio 721 por participaciones de una sociedad de personas o pagar el impuesto?

La venta de un DST es una venta de su parte del edificio, así que cada vía está abierta para usted, pero solo si elige antes de que se cierre la venta. Para intercambiar de nuevo, su parte del efectivo de la venta debe ir a un intermediario calificado, nunca a usted; el efectivo que se le paga o que está a su disposición antes de recibir el inmueble nuevo puede hacer gravable la ganancia (26 CFR 1.1031(k)-1(f)). Cada vía tiene un resultado fiscal distinto.

Deuda en un intercambio con una sociedad de personas. Una baja en su parte de la deuda se trata como una distribución de efectivo a usted (26 USC 752(b)). Hay ganancia en la medida en que el efectivo, incluido ese efectivo presunto, supere su base fiscal en las participaciones (26 USC 731(a)). La misma regla aplica cuando la sociedad de personas redime después las participaciones a cambio de efectivo, así que el diferimiento normalmente termina con la redención. El efectivo o el alivio de deuda que la sociedad de personas le da cerca del momento del aporte también puede tratarse como una venta parcialmente gravable según la regla de venta encubierta (26 USC 707(a)(2)(B)). Pida la asignación de deuda de la sociedad de personas antes de elegir. Para la declaración final de la sociedad de personas y una venta posterior, consulte Su formulario fiscal final del fondo.

Pagar el impuesto. Su parte de la venta del DST se declara como cualquier venta de un inmueble de alquiler. La parte de la ganancia que viene de depreciación pasada, incluida la depreciación que pudo deducir y no dedujo, es ganancia no recuperada de la sección 1250, que tributa hasta 25%. El resto de la ganancia a largo plazo tributa hasta 20%. También puede aplicarse el impuesto sobre los ingresos netos de inversión (NIIT) de 3.8%.

¿Qué debo guardar cada año del DST para el próximo intercambio, la venta o la herencia?

Guarde un expediente por cada fideicomiso estatutario de Delaware mientras tenga cualquier inmueble que venga de la cadena de intercambios:

• el Form 8824 y cualquier estado adjunto, de cada intercambio de la cadena;
• el reparto de la base fiscal entre fideicomisos, con la base intercambiada y la excedente de cada uno;
• los calendarios de depreciación, cualquier elección de 1.168(i)-6(i) y cualquier Form 3115;
• los estados del fiduciario de cada año y cualquier estudio de costos;
• las pérdidas pasivas suspendidas trasladadas del inmueble anterior;
• las declaraciones estatales y cualquier formulario estatal de intercambio, como el Form FTB 3840 de California.

Si usted fallece siendo propietario de la participación en el DST, la base fiscal de sus herederos y el tratamiento de las pérdidas suspendidas siguen reglas distintas; consulte Heredar una participación en un fondo.

Una firma de CPA puede declarar cada fideicomiso estatutario de Delaware, repartir la base fiscal y la depreciación entre varios fideicomisos, corregir años omitidos y presentar en los estados de los inmuebles; consulte servicios fiscales para hedge funds e inversores inmobiliarios, o declaraciones de impuestos personales para una declaración más simple.

Ejemplo

Todas las cifras están en dólares estadounidenses y son ilustrativas. Para simplificar, se ignora el terreno; en una declaración real, el terreno tiene base fiscal pero nunca se deprecia.

Cuatro fideicomisos, más deuda

Un propietario intercambia un inmueble de alquiler que vale $1,000,000, con una base fiscal ajustada de $400,000 y una hipoteca de $300,000, por cuatro DST que valen $1,100,000 en total y tienen $400,000 de deuda. Entra el capital propio del propietario de $700,000 y no sale efectivo.

• Ganancia realizada: $1,000,000 − $400,000 = $600,000. Suponiendo que los DST no tienen muebles ni otros bienes muebles, nada tributa, porque la deuda nueva ($400,000) es mayor que la deuda liberada ($300,000).
• Base fiscal en los DST: $400,000 + $100,000 de deuda nueva neta = $500,000.
• Base intercambiada: $400,000, que sigue el calendario anterior. Base excedente: $100,000, que es bien nuevo.
• Reparto por valor: cuatro DST iguales de $275,000 cada uno reciben $125,000 de base fiscal cada uno, formados por $100,000 de base intercambiada y $25,000 de base excedente.

Si el estudio de un DST ubica el 20% de su valor en partes de cinco, siete y 15 años, unos $5,000 de la base excedente de ese DST podrían calificar para la depreciación adicional. Sin la elección, su base intercambiada no se acelera.

El mismo intercambio, con menos deuda

El propietario compra en cambio cuatro DST que valen $900,000 en total y tienen solo $200,000 de deuda, y no aporta efectivo. El propietario queda liberado de $100,000 más de deuda de la que asume.

• Línea 15 del Form 8824: $300,000 de deuda liberada − $200,000 de deuda asumida = $100,000.
• Ganancia reconocida: la menor entre $100,000 y $600,000, así que $100,000 tributan ahora.
• Base fiscal: $400,000 − $100,000 de alivio de deuda + $100,000 de ganancia = $400,000.
• Base intercambiada: $400,000. Base excedente: ninguna, así que ninguna parte de la base fiscal nueva puede recibir depreciación adicional.

El DST vende

Siguiendo el primer ejemplo, el inmueble de alquiler anterior costó $600,000, así que se dedujeron $200,000 de depreciación antes del intercambio. Cinco años después, un DST vende y el propietario recibe efectivo en lugar de intercambiar de nuevo.

• Parte del precio que corresponde al propietario: $300,000.
• Base fiscal de ese DST: $125,000 − $30,000 de depreciación desde el intercambio = $95,000.
• Ganancia: $300,000 − $95,000 = $205,000.
• Ganancia no recuperada de la sección 1250: la cuarta parte de la depreciación anterior que corresponde a ese DST ($50,000) + $30,000 = $80,000. Los otros $125,000 son ganancia de capital a largo plazo.

Las pérdidas suspendidas vinculadas a ese DST se liberan solo si el propietario enajenó toda la participación en una venta totalmente gravable.

¿Su caso es distinto?

• Si duda entre un intercambio y un fondo de zona de oportunidad: consulte Intercambio 1031 o fondo de zona de oportunidad.
• Vive en Canadá e intercambió un inmueble de alquiler en EE. UU.: consulte Intercambiar un inmueble de alquiler en EE. UU..
• Es propietario directo del alquiler, no a través de un fideicomiso: consulte Impuestos sobre inmuebles de alquiler.
• Sus pérdidas suspendidas y contra qué se pueden aplicar: consulte Pérdidas pasivas suspendidas de inversiones en fondos.
• Puede calificar como profesional de bienes raíces: consulte Condición de profesional de bienes raíces para inversores de fondos.
• Sus participaciones o su participación en el fondo llegan a una venta final: consulte Su formulario fiscal final del fondo.
• Sus herederos y la base fiscal al fallecer: consulte Heredar una participación en un fondo.
• Tiene muchos DST y participaciones en sociedades de personas: consulte Cómo elegir un CPA para muchas inversiones en fondos.
• Varios DST, depreciación omitida, menos deuda, retiro de efectivo o una venta próxima: estos casos requieren criterio profesional; consulte servicios fiscales para hedge funds e inversores inmobiliarios.