特拉华州法定信托（DST）报税：1031 互换之后怎么申报

为什么我的特拉华州法定信托没有寄来 K-1？

符合税务裁定 2004-86 条件的特拉华州法定信托，在美国联邦税法上是信托，不是合伙企业。业主被视为直接拥有物业本身中属于自己的份额，所以既没有合伙企业税表，也没有 Schedule K-1（税务裁定 2004-86）。

在税务上，特拉华州法定信托是授予人信托：IRS 穿透信托，把每位业主视为拥有该房地产不可分割的一部分份额。这也是这笔互换能够成立的原因：信托凭证或受益权益凭证本身从来不算 1031 互换中的不动产（8824 表填报说明），但符合条件的特拉华州法定信托的权益，算作对其所持建筑物的权益。

特拉华州法定信托只有在受托人权力保持有限时，才能保留这种税务处理。该裁定指出，如果受托人可以做以下事情，信托就会变成商业实体（通常是合伙企业）：例如出售物业并购买新物业、签订新租约、为贷款再融资，或对建筑物做超出轻微、非结构性范围的改动。如果发起人的文件提到结构变更，请询问该信托是否仍按授予人信托申报。

特拉华州法定信托的受托人按 26 CFR 1.671-4 的授予人信托规则申报。视所选方法而定，信托可能提交附有报表的 1041 表，也可能向每位业主寄送 1099 表和一份报表。无论哪种方式，报表都会列出您在每项收入和扣除中的份额，您必须把这些项目计入自己的美国税表。如果您通过自己的可撤销生前信托持有该权益，或通过未选择按公司纳税的单一成员 LLC 持有，通常仍在自己的税表上申报，因为这两者在所得税上都被忽略（26 USC 676；26 CFR 301.7701-3）。

特拉华州法定信托的案例分两类：

• 简单：一个信托，没有取出现金，债务持平或增加，旧物业资料齐全。
• 需要专业判断：多个信托、债务比以前少、收到现金、有成本分离研究、过去几年漏提折旧，或即将出售。

请收集：互换双方的交割报表、合格中介的账目、您的 8824 表、旧物业的折旧时间表和暂停扣除的亏损，以及受托人或发起人的每份报表和研究报告。

如何在 Schedule E 上申报每个特拉华州法定信托？

通常，您把信托拥有的每项物业作为单独一行填在 Schedule E 第 I 部分，写明地址，只填您在该物业租金和费用中的份额。Schedule E 填报说明要求部分权益出租物业只申报您自己的部分，并为每项物业填写第 1a、1b 和 2 行（Schedule E 填报说明）。

• 一个信托、一栋建筑：Schedule E 上填一行。
• 一个信托、多栋建筑：通常每栋建筑一行，因为每栋都有自己的地址、物业类型，而且常常位于不同的州。
• 超过三项物业：附上额外的 Schedule E，并把合计数填在其中一份上。

对于一个拥有多栋建筑的特拉华州法定信托能否在 Schedule E 上只填一行，报税人员的做法不一。决定因素是：受托人的报表是否按建筑分列，这些建筑是否位于不同的州，以及将来出售其中一栋时您是否需要按建筑计算的数字。

请使用受托人提供的收入和运营费用，例如房产税、保险、物业管理费和信托贷款的利息。不要未经核对就照抄报表上的折旧数字。您税表上的折旧来自您自己的计税基础，下一节会说明。

特拉华州法定信托受托人寄来的 1099 表和报表列的是同一批项目，所以每个项目只申报一次（26 CFR 1.671-4）。您申报的是自己在租金和费用中的份额，不是信托付给您的现金。信托现金储备赚取的利息属于投资组合收入，不是租金（第 925 号出版物）。

如何把旧计税基础和折旧分摊到多个特拉华州法定信托？

按每个信托的公平市价比例，把您的总计税基础分摊到各个信托（26 CFR 1.1031(j)-1）。在每个信托内部，替代旧物业剩余计税基础的部分沿用旧的折旧时间表；因新增债务或追加现金而多出的计税基础，则开始新的折旧时间表。

您在新物业中的总计税基础，等于旧物业的调整后计税基础，加上您新承担的债务或追加的现金，减去您获得的负债减免或收到的现金，再加上您确认的收益。其中等于旧物业剩余可折旧计税基础的部分叫“交换计税基础”；超出的部分叫“超额计税基础”（26 CFR 1.168(i)-6）。

多个信托。每个特拉华州法定信托分得的交换计税基础和超额计税基础，各有自己的折旧时间表。用一项物业换成多个信托，是一笔互换，填一份 8824 表，但填报说明称之为多资产互换（8824 表填报说明）。各信托承担的债务往往不同，所以要把计税基础的分摊书面记录下来，与税表一起保存。

回收期不同。如果新建筑的回收期比旧建筑长，例如用公寓楼（27.5 年）换成办公楼或零售楼（39 年），交换计税基础按较长回收期的剩余年限计提折旧。如果新回收期较短，交换计税基础保留旧的、较长的回收期（26 CFR 1.168(i)-6(c)）。

这项选择很难撤回。把全部计税基础视为新财产的选择，须通过 4562 表作出，不迟于互换年度税表的截止日（含延期）。这项选择不能事后通过变更会计方法补做；只有经 IRS 同意才能撤销，而条例说只有在特殊情况下才会同意（26 CFR 1.168(i)-6(j)）。这项选择只改变折旧的时间，不改变是否确认收益。

发起人的成本分离研究我能用吗？

通常只能部分使用。成本分离研究把建筑物的成本拆分成使用年限较短的部分，例如固定装置、设备和土地改良。特拉华州法定信托业主能用到多少，取决于把研究结果用在计税基础的哪一部分。

• 超额计税基础：这部分是新财产，所以研究给出的较短回收期可以适用。二手财产中的超额计税基础也可能符合额外折旧的条件（第 946 号出版物；26 CFR 1.168(k)-2(g)(5)）。对于 2025 年 1 月 19 日之后取得并投入使用的合格财产，现行额外折旧比例为 100%。2025 年 1 月 20 日之前的互换所产生的超额计税基础，适用投入使用当年的比例：2022 年及以前为 100%，之后逐年降低（26 USC 168(k)(6)）。
• 交换计税基础，未作选择：如果某部分的新回收期较短，交换计税基础保留旧建筑较长的回收期，所以成本分离研究在这里几乎不能加快折旧。
• 交换计税基础，已作选择：全部计税基础都成为新财产，所以研究给出的回收期可以适用于全部计税基础。对于二手财产，额外折旧仍然只适用于超额计税基础（26 CFR 1.168(k)-2(g)(5)）。

大多数特拉华州法定信托的建筑物是二手财产，因为信托买的是现成建筑。额外折旧也只适用于回收期为 20 年或更短的部分，从不适用于建筑主体结构。

有两点尚无定论。第一，关于互换的额外折旧条例仍写着在 2027 年 1 月 1 日之前结束的日期，因为它是在恢复全额比例的法律之前写成的；第 946 号出版物也提醒，26 CFR 1.168(i)-6 没有反映互换仅限于不动产的规定。第二，对于如何把按信托购买价编写的研究报告用于业主自己结转的计税基础，报税人员看法不一。决定因素是研究报告的方法、您的计税基础分摊是否有记录，以及选择是否按时作出。

收到现金或债务减少，会让同类财产互换部分应税吗？

会。您收到的现金、其他财产和净负债减免，在您的收益范围内要缴税（26 USC 1031(b)）。由对方承担的债务，或在交割时还清的债务，都算作您收到的金钱（26 CFR 1.1031(d)-2）。

8824 表第 15 行合计以下各项：

• 付给您的现金；
• 您收到的其他财产的公平市价；以及
• 由对方承担的净负债：即您被免除的债务，减去您新承担的债务、您支付的现金和您交出的其他财产。

互换费用可以减少这个合计数，但不能减到零以下（8824 表填报说明）。您追加的现金可以抵销负债减免，但您新承担的债务不能抵销您收到的现金。

信托内的个人财产。随建筑物一起的家具、设备等物品不是不动产。允许价值不超过替代物业 15% 的附带个人财产随同转让的规则，只保护合格中介安全港（8824 表填报说明），并不会让这些财产成为同类财产。如果您转让和收到的同类财产不止一组，或者收到了现金或其他（非同类）财产，填报说明要求跳过第 12 至 18 行，并附上您自己的报表，说明已实现收益和已确认收益是如何计算的。

如果漏报一项现金、其他财产或负债减免，或者折旧数字有误，因疏忽或严重少报税款而导致少缴税款，可能会被处以该少缴税款 20% 的准确性相关罚款（26 USC 6662）。

我的税表没有为特拉华州法定信托计提折旧：怎么补救？

如果只有一份税表漏提，就更正那一份税表；如果连续两份或以上的税表都漏提，通常提交 3115 表，在一年内一次补足（第 946 号出版物）。无论哪种方式，您的计税基础每年都会按可以申报的折旧额减少，不论您是否实际申报，所以漏提的折旧在信托出售时仍会增加收益。

第 946 号出版物说明了这两种途径及其例外情况。把全部计税基础视为新财产的选择，不能通过 3115 表补做（26 CFR 1.168(i)-6(j)）。

请向发起人索取交割报表、购买价在土地与建筑之间的划分、任何成本研究报告以及每年的运营报表。请向您以前的报税人员索取旧物业的折旧时间表。

我需要在物业所在州提交非居民州税表吗？

如果该州征收个人所得税，而您的份额超过该州的申报门槛，就可能需要。作为特拉华州法定信托这种授予人信托的业主，您直接取得每项物业所在州的租金收入，没有合伙企业税表或合并税表替您申报。各州规则不同，所以每年都要逐州核对。

加州就是一个例子。加州的居民身份指南说，内华达州居民出售位于加州的出租物业，须就收益缴纳加州税（FTB 第 1031 号出版物）。如果您用加州的物业换成加州以外的物业（包括持有加州以外建筑的信托权益），须在互换当年及之后每年提交 FTB 3840 表，一般直到递延的加州收益被确认为止（FTB 3840 表填报说明）。当特拉华州法定信托出售位于加州的建筑而您收取现金时，由于信托被忽略，第三方托管一般会以您本人名义在 593 表上按您所占售价份额的 3 1/3% 预扣税款，除非您选择按收益计算预扣额；您在加州税表上申报抵扣这笔预扣税（FTB 593 表填报说明）。其他州有各自的规则。

非居民州税表的一般做法，请参见基金投资者的州税表。

特拉华州法定信托的收入是被动收入吗？旧的暂停扣除亏损能结转吗？

特拉华州法定信托的租金收入通常是被动收入。出租活动即使您实质参与也属于被动活动，除非您是房地产专业人士，并且实质参与该出租活动（第 925 号出版物）。信托业主对运营没有发言权，所以很少能满足这项测试；允许积极管理出租物业的业主用部分出租亏损抵销其他收入的规则，通常也不适用。

您交出的旧物业所产生的暂停扣除亏损，只有在您以完全应税的交易把全部权益处置给无关联人士时，才会全部释放（26 USC 469(g)；8582 表填报说明）。同类财产互换会递延收益，所以不是完全应税交易，这些亏损通常仍然暂停扣除。第 925 号出版物和 8582 表填报说明都没有说明这些亏损如何归属到新物业。请保留一份记录，把这些亏损与您换入的信托对应起来。暂停扣除的亏损可以抵销什么，请参见基金投资中暂停扣除的被动亏损。

我们的特拉华州法定信托要出售：再做一次互换、做 721 互换换取合伙企业份额，还是缴税？

信托出售就是出售您在建筑物中的份额，所以每条路您都可以走，但前提是在出售交割之前作出选择。如果要再次互换，您那份出售现金必须进入合格中介，绝不能到您手上；在取得新物业之前付给您或可供您支取的现金，可能使收益变成应税（26 CFR 1.1031(k)-1(f)）。每条路的税务结果都不同。

合伙企业互换中的债务。您在债务中的份额减少，视为向您分配现金（26 USC 752(b)）。现金（包括这种视同现金）超过您在合伙企业份额中计税基础的部分，产生收益（26 USC 731(a)）。以后份额被赎回换取现金时也适用同一规则，所以递延通常在赎回时结束。在您出资前后从合伙企业取得的现金或负债减免，也可能按变相出售规则被视为部分应税的出售（26 USC 707(a)(2)(B)）。请在选择之前向合伙企业索取其债务分摊情况。关于合伙企业最终税表和以后的出售，请参见基金最终税表。

缴税。您在出售中的份额，按出售出租房地产的一般方式申报。收益中来自过去折旧的部分（包括您本可申报但未申报的折旧）属于未追回的第 1250 条收益，最高税率为 25%。其余长期收益的最高税率为 20%。还可能要缴纳 3.8% 的净投资收入税。

每年应保留哪些记录，以备下次互换、出售或继承？

为每个特拉华州法定信托各建一个档案，只要您仍持有来自这条互换链的任何物业，就一直保留：

• 互换链中每一笔互换的 8824 表及所附报表；
• 计税基础在各信托之间的分摊，列明每个信托的交换计税基础和超额计税基础；
• 折旧时间表、任何 1.168(i)-6(i) 选择，以及任何 3115 表；
• 每年的受托人报表和任何成本研究报告；
• 从旧物业结转过来的暂停扣除的被动亏损；
• 州税表和州互换表格，例如加州的 FTB 3840 表。

如果您去世时仍持有特拉华州法定信托权益，继承人的计税基础和暂停扣除亏损的处理适用另外的规则；请参见继承基金权益。

CPA 事务所可以为您申报每个特拉华州法定信托、在多个信托之间分摊计税基础和折旧、补救漏提的年份，并提交物业所在州的税表；请参见对冲基金和房地产投资者税务服务，较简单的税表请参见个人报税服务。

示例

所有数字均以美元计，仅为示例。为简化起见，不考虑土地；在真实税表中，土地有计税基础，但从不计提折旧。

四个信托，债务增加

一位业主把价值 $1,000,000、调整后计税基础 $400,000、背负 $300,000 抵押贷款的出租物业，换成总价值 $1,100,000、共承担 $400,000 债务的四个特拉华州法定信托。业主投入 $700,000 的权益，没有取出现金。

• 已实现收益：$1,000,000 − $400,000 = $600,000。假设这些信托不持有家具或其他个人财产，则无需缴税，因为新债务（$400,000）多于被免除的债务（$300,000）。
• 在信托中的计税基础：$400,000 + $100,000 净新增债务 = $500,000。
• 交换计税基础：$400,000，沿用旧的折旧时间表。超额计税基础：$100,000，属于新财产。
• 按价值分摊：四个价值各 $275,000 的相同信托，每个分得 $125,000 计税基础，其中 $100,000 为交换计税基础，$25,000 为超额计税基础。

如果某个信托的成本研究把其价值的 20% 划为 5 年、7 年和 15 年回收期的部分，该信托约 $5,000 的超额计税基础可能符合额外折旧条件。如果未作选择，其交换计税基础不能加快折旧。

同一笔互换，债务减少

业主改为买入总价值 $900,000、只承担 $200,000 债务的四个信托，且没有追加现金。业主被免除的债务比新承担的债务多 $100,000。

• 8824 表第 15 行：$300,000 被免除的债务 − $200,000 新承担的债务 = $100,000。
• 已确认收益：$100,000 与 $600,000 中较小者，所以 $100,000 当期纳税。
• 计税基础：$400,000 − $100,000 负债减免 + $100,000 收益 = $400,000。
• 交换计税基础：$400,000。超额计税基础：无，所以新计税基础中没有任何部分可以享受额外折旧。

信托出售

接着第一个示例：旧出租物业的成本为 $600,000，所以互换前已计提 $200,000 折旧。五年后，其中一个信托出售，业主收取现金，没有再次互换。

• 业主所占售价份额：$300,000。
• 该信托的计税基础：$125,000 − 互换后计提的 $30,000 折旧 = $95,000。
• 收益：$300,000 − $95,000 = $205,000。
• 未追回的第 1250 条收益：该信托分得的四分之一旧折旧（$50,000）+ $30,000 = $80,000。其余 $125,000 为长期资本收益。

与该信托对应的暂停扣除亏损，只有在业主以完全应税的出售处置了全部权益时才会释放。

您的情况有所不同？

• 在同类财产互换和机会区基金之间选择：请参见 1031 互换还是机会区基金。
• 您住在加拿大，互换了美国出租物业：请参见互换美国出租物业。
• 您直接持有出租物业，而不是通过信托：请参见出租物业税务。
• 您的暂停扣除亏损及其可以抵销的收入：请参见基金投资中暂停扣除的被动亏损。
• 您可能符合房地产专业人士身份：请参见基金投资者的房地产专业人士身份。
• 您的合伙企业份额或基金权益最终出售：请参见基金最终税表。
• 您的继承人和去世时的计税基础：请参见继承基金权益。
• 您持有多个信托和合伙企业权益：请参见为多项基金投资选择 CPA。
• 多个信托、漏提折旧、债务减少、取出现金或即将出售：这些情况需要专业判断；请参见对冲基金和房地产投资者税务服务。