Delaware statutory trust (DST): impostos após a 1031 exchange

Por que meu Delaware statutory trust não mandou um K-1?

Nos EUA, um Delaware statutory trust que cumpre os termos da Revenue Ruling 2004-86 é um trust para fins fiscais federais, não uma sociedade de pessoas. Os proprietários são tratados como donos da sua parte do próprio imóvel, por isso não existe declaração de sociedade nem Schedule K-1 (Rev. Rul. 2004-86).

Em termos fiscais, o Delaware statutory trust é um grantor trust: o IRS (a receita federal dos EUA) ignora o trust e trata cada proprietário como dono de uma fração indivisa do imóvel. É também por isso que a troca funcionou: um certificado de trust ou de participação beneficiária nunca é imóvel para uma 1031 exchange (instruções do Form 8824), mas uma participação em um Delaware statutory trust que cumpre as regras conta como participação no prédio que ele detém.

O Delaware statutory trust só mantém esse tratamento enquanto os poderes do trustee continuarem restritos. A ruling diz que o trust vira uma entidade empresarial, normalmente uma sociedade de pessoas, se o trustee puder, por exemplo, vender e comprar novo imóvel, fazer novos contratos de locação, refinanciar o empréstimo ou fazer mais do que pequenas mudanças não estruturais no prédio. Se os documentos do sponsor mencionarem uma mudança de estrutura, pergunte se o trust ainda declara como grantor trust.

O trustee de um Delaware statutory trust declara pelas regras de grantor trust de 26 CFR 1.671-4. Conforme o método escolhido, o trust pode entregar um Form 1041 com um demonstrativo anexo, ou enviar Forms 1099 e um demonstrativo a cada proprietário. Em qualquer caso, o demonstrativo mostra a sua parte de cada item de receita e dedução, e você deve incluir esses itens na sua própria declaração. Se você detém a participação por meio do seu próprio revocable living trust, ou de uma LLC de um único membro que não optou por ser tributada como corporação, normalmente você ainda declara na sua própria declaração, porque ambos são ignorados para o imposto de renda (26 USC 676; 26 CFR 301.7701-3).

O que cada caso exige:

• Simples: um Delaware statutory trust, nenhum dinheiro retirado, a mesma dívida ou mais, e o imóvel antigo totalmente documentado.
• Exige análise: vários Delaware statutory trusts, menos dívida do que antes, dinheiro recebido, um estudo de segregação de custos, depreciação não deduzida em anos anteriores ou uma venda a caminho.

Reúna os demonstrativos de fechamento dos dois lados da troca, o razão do intermediário qualificado, o seu Form 8824, o cronograma de depreciação e os prejuízos suspensos do imóvel antigo, e todos os extratos e estudos do trustee ou do sponsor.

Como declaro cada Delaware statutory trust no Schedule E?

Normalmente, você lança cada imóvel do Delaware statutory trust como uma linha própria no Schedule E, Part I, com o endereço, e informa apenas a sua parte do aluguel e das despesas. As instruções mandam declarar só a sua parte de um aluguel com participação parcial e preencher as linhas 1a, 1b e 2 de cada imóvel (instruções do Schedule E).

• Um Delaware statutory trust, um prédio: uma linha no Schedule E.
• Um Delaware statutory trust, vários prédios: normalmente uma linha por prédio no Schedule E, porque cada um tem endereço, tipo de imóvel e, muitas vezes, estado próprios.
• Mais de três imóveis: anexe Schedules E extras e coloque os totais combinados em um deles.

Os preparadores divergem sobre se um Delaware statutory trust com muitos prédios pode aparecer em uma única linha do Schedule E. Os fatos que decidem são: se o extrato do trustee separa cada prédio, se os prédios ficam em estados diferentes e se você vai precisar de valores por prédio quando um deles for vendido.

Use a receita e as despesas operacionais informadas pelo trustee do Delaware statutory trust, como imposto predial, seguro, taxas de administração e juros do empréstimo do trust. Não copie nenhum valor de depreciação do extrato sem conferi-lo. A depreciação na sua declaração vem do seu próprio custo-base, explicado na próxima seção.

Os Forms 1099 e o demonstrativo do trustee mostram os mesmos itens, então declare cada item uma única vez (26 CFR 1.671-4). Você declara a sua parte do aluguel e das despesas, não o dinheiro que o Delaware statutory trust distribuiu a você. Os juros que o trust ganha sobre suas reservas de caixa são renda de carteira, não aluguel (Publication 925).

Como divido meu custo-base e minha depreciação antigos entre vários trusts?

Divida o seu custo-base total entre os Delaware statutory trusts conforme o valor justo de mercado de cada um (26 CFR 1.1031(j)-1). Dentro de cada trust, a parte que substitui o custo-base remanescente do imóvel antigo mantém o cronograma de depreciação antigo, e qualquer custo-base extra vindo de dívida nova ou dinheiro adicionado começa um cronograma novo.

Na troca, o seu custo-base total no novo imóvel é o custo-base ajustado do imóvel antigo, mais qualquer dívida extra assumida ou dinheiro adicionado, menos qualquer alívio de dívida ou dinheiro recebido, mais qualquer ganho reconhecido. A parte igual ao custo-base depreciável remanescente do imóvel antigo é o “exchanged basis” (custo-base trocado); o que passar disso é o “excess basis” (custo-base excedente) (26 CFR 1.168(i)-6).

Vários Delaware statutory trusts. A parte de cada trust no custo-base trocado e no excedente tem cronograma de depreciação próprio. Trocar um imóvel por vários trusts é uma única troca em um único Form 8824, mas as instruções chamam isso de troca de vários ativos (multi-asset exchange) (instruções do Form 8824). Os trusts costumam ter valores de dívida diferentes, então guarde por escrito, junto com a declaração, a divisão do custo-base.

Períodos de recuperação diferentes. Se o novo prédio tiver período de recuperação mais longo que o antigo, como um prédio residencial (27,5 anos) trocado por um prédio comercial ou de varejo (39 anos), o custo-base trocado é depreciado pelo que resta do período mais longo. Se o novo período for mais curto, o custo-base trocado mantém o período antigo, mais longo (26 CFR 1.168(i)-6(c)).

A opção é difícil de desfazer. A opção de tratar todo o custo-base como novo é feita no Form 4562 até a data de vencimento, incluindo prorrogações, da declaração do ano da troca. Ela não pode ser feita depois por meio de mudança de método contábil, e só pode ser revogada com o consentimento do IRS, que o regulamento diz ser dado apenas em circunstâncias extraordinárias (26 CFR 1.168(i)-6(j)). A opção muda apenas o momento da depreciação; não muda se o ganho é reconhecido.

Posso usar o estudo de segregação de custos do sponsor?

Normalmente só em parte. Um estudo de segregação de custos divide o custo de um prédio em partes de vida útil mais curta, como instalações, equipamentos e melhorias no terreno. Quanto do estudo do sponsor do Delaware statutory trust você pode usar depende da parte do seu custo-base a que você o aplica.

• Custo-base excedente: é imóvel novo, então os períodos de recuperação mais curtos do estudo podem se aplicar a ele. O custo-base excedente em imóvel usado também pode ter direito à depreciação bônus (Publication 946; 26 CFR 1.168(k)-2(g)(5)). A taxa atual de depreciação bônus é 100% para bens qualificados adquiridos e colocados em uso após 19 de janeiro de 2025. O custo-base excedente de uma troca anterior a 20 de janeiro de 2025 teve a taxa do ano em que entrou em uso: 100% até 2022 e, depois, menos a cada ano (26 USC 168(k)(6)).
• Custo-base trocado, sem a opção: quando o novo período de recuperação de uma parte é mais curto, o custo-base trocado mantém o período mais longo do prédio antigo, então o estudo acelera pouco ou nada aqui.
• Custo-base trocado, com a opção: todo o custo-base vira imóvel novo, então os períodos de recuperação do estudo podem se aplicar a todo ele. Para imóvel usado, a depreciação bônus continua alcançando apenas o custo-base excedente (26 CFR 1.168(k)-2(g)(5)).

A maioria dos prédios de Delaware statutory trust é imóvel usado, porque o trust comprou um prédio já existente. A depreciação bônus também só se aplica a partes com período de recuperação de 20 anos ou menos, nunca à estrutura do prédio.

Dois pontos estão em aberto. Primeiro, o regulamento de depreciação bônus para trocas ainda traz datas que terminam antes de 1º de janeiro de 2027, porque foi escrito antes da lei que restaurou a taxa integral; a Publication 946 também alerta que 26 CFR 1.168(i)-6 não reflete a limitação das trocas a imóveis. Segundo, os preparadores divergem sobre como aplicar um estudo feito para o preço de compra do Delaware statutory trust ao custo-base transferido de cada proprietário. Os fatos decisivos são o método do estudo, se a divisão do seu custo-base está documentada e se a opção foi feita no prazo.

Dinheiro recebido ou menos dívida tornam parte da troca tributável?

Sim. Na troca de bens do mesmo tipo, o dinheiro, outros bens e o alívio líquido de dívida que você recebe são tributados até o valor do seu ganho (26 USC 1031(b)). A dívida que a outra parte assume, ou que é quitada no fechamento, conta como dinheiro recebido por você (26 CFR 1.1031(d)-2).

A linha 15 do Form 8824 soma:

• o dinheiro pago a você;
• o valor justo de mercado de outros bens que você recebeu; e
• as dívidas líquidas assumidas pela outra parte: a dívida da qual você foi liberado, menos a dívida que você assumiu, o dinheiro que você pagou e outros bens que você entregou.

As despesas da troca reduzem essa soma, mas não abaixo de zero (instruções do Form 8824). O dinheiro que você adiciona pode compensar o alívio de dívida, mas a dívida que você assume não pode compensar o dinheiro que você recebe.

Bens móveis dentro do Delaware statutory trust. Móveis, equipamentos e itens parecidos que vêm com o prédio não são imóveis. A regra que deixa bens móveis acessórios de até 15% do valor do imóvel de reposição acompanharem a troca só protege o safe harbor do intermediário qualificado (instruções do Form 8824). Ela não torna esses bens do mesmo tipo. Se você transferiu e recebeu mais de um grupo de bens do mesmo tipo, ou dinheiro ou outros bens (que não são do mesmo tipo), as instruções mandam pular as linhas 12 a 18 e anexar o seu próprio demonstrativo mostrando como calculou o ganho realizado e o reconhecido.

Se um item esquecido de dinheiro, outros bens ou alívio de dívida, ou um valor de depreciação errado, causar pagamento insuficiente por negligência ou uma subdeclaração substancial do imposto, pode ser aplicada a multa por imprecisão (accuracy-related penalty) de 20% desse pagamento insuficiente (26 USC 6662).

Minha declaração não mostra depreciação do trust: como corrijo?

Retifique a única declaração que omitiu a depreciação do Delaware statutory trust ou, se duas ou mais declarações seguidas omitiram, normalmente entregue o Form 3115 e recupere tudo em um ano (Publication 946). Em qualquer caso, o seu custo-base cai a cada ano pela depreciação que você poderia ter deduzido, tenha deduzido ou não, então a depreciação não deduzida ainda aumenta o ganho quando o trust vende.

A Publication 946 explica os dois caminhos e as exceções. A opção de tratar todo o custo-base como novo não pode ser feita com atraso por meio do Form 3115 (26 CFR 1.168(i)-6(j)).

Peça ao sponsor do Delaware statutory trust os demonstrativos de fechamento, a divisão do preço de compra entre terreno e prédio, qualquer estudo de custos e o demonstrativo operacional de cada ano. Peça ao seu preparador anterior o cronograma de depreciação do imóvel antigo.

Preciso entregar declarações estaduais de não residente onde ficam os imóveis?

Talvez precise, se o estado tributa a renda de pessoas físicas e a sua parte passa do limite de entrega dele. Como proprietário de um grantor trust, você tem renda de aluguel diretamente no estado de cada imóvel, e nenhuma declaração de sociedade de pessoas ou declaração coletiva (composite) cobre você. Cada estado define suas próprias regras, então confira cada estado todos os anos.

A Califórnia é um exemplo. O guia de residência da Califórnia diz que um residente de Nevada que vende um imóvel de aluguel na Califórnia deve imposto da Califórnia sobre o ganho (FTB Publication 1031). Se você trocou um imóvel na Califórnia por imóvel fora da Califórnia, incluindo participação em um trust com prédios fora da Califórnia, o Form FTB 3840 deve ser entregue no ano da troca e em cada ano seguinte, em geral até o ganho diferido da Califórnia ser reconhecido (instruções do FTB 3840). Quando um Delaware statutory trust vende prédios na Califórnia e você recebe dinheiro, o escrow em geral retém 3 1/3% da sua parte do preço, salvo se você optar por um valor baseado no seu ganho, em um Form 593 em seu próprio nome, porque o trust é ignorado; você usa a retenção como crédito na sua declaração da Califórnia (instruções do FTB Form 593). Outros estados têm regras próprias.

Para entender como funcionam as declarações de não residente em geral, veja Declarações estaduais para investidores de fundos.

A renda é passiva, e meus prejuízos suspensos antigos são transferidos?

A renda de aluguel de um Delaware statutory trust normalmente é passiva. Nos EUA, um aluguel é passivo mesmo que você participe de forma material, a menos que você seja um profissional do mercado imobiliário (real estate professional) que também participe de forma material desse aluguel (Publication 925). O proprietário de um trust não tem voz na operação, então cumprir esse teste é raro, e a regra que permite a quem administra ativamente um aluguel deduzir parte do prejuízo contra outras rendas normalmente também não se aplica.

Os prejuízos suspensos do imóvel que você entregou só são liberados integralmente quando você aliena toda a sua participação em uma operação totalmente tributável com uma pessoa não relacionada (26 USC 469(g); instruções do Form 8582). Uma troca de bens do mesmo tipo difere o ganho, então não é totalmente tributável, e os prejuízos normalmente continuam suspensos. Nem a Publication 925 nem as instruções do Form 8582 dizem como esses prejuízos se ligam ao novo imóvel. Guarde um registro que os vincule aos Delaware statutory trusts que você recebeu. Para saber o que os prejuízos suspensos podem compensar, veja Prejuízos passivos suspensos de investimentos em fundos.

Nosso trust vai vender: nova troca, 721 exchange por cotas de uma sociedade ou pagar o imposto?

A venda de um Delaware statutory trust é uma venda da sua parte do prédio, então cada caminho está aberto a você, mas só se você escolher antes de a venda ser concluída. Para fazer nova troca, a sua parte do dinheiro da venda deve ir para um intermediário qualificado, nunca para você; dinheiro pago a você, ou disponível para você, antes de receber o novo imóvel pode tornar o ganho tributável (26 CFR 1.1031(k)-1(f)). Cada caminho tem um resultado fiscal diferente.

Dívida em uma troca por cotas de sociedade. Uma queda na sua parte da dívida é tratada como distribuição em dinheiro a você (26 USC 752(b)). Há ganho na medida em que o dinheiro, incluindo esse dinheiro presumido, ultrapassa o seu custo-base nas cotas (26 USC 731(a)). A mesma regra vale quando as cotas são resgatadas em dinheiro mais tarde, então o diferimento normalmente termina no resgate. Dinheiro ou alívio de dívida recebido da sociedade perto da data da contribuição também pode ser tratado como venda parcialmente tributável pela regra de venda disfarçada (disguised sale) (26 USC 707(a)(2)(B)). Peça a alocação de dívida da sociedade antes de escolher. Para a declaração final da sociedade e uma venda posterior, veja Seu último informe fiscal do fundo.

Pagar o imposto. A sua parte da venda do Delaware statutory trust é declarada como qualquer venda de imóvel de aluguel. A parte do ganho que vem da depreciação passada, incluindo a depreciação que você poderia ter deduzido e não deduziu, é ganho de depreciação não recapturado (unrecaptured section 1250 gain), tributado a até 25%. O restante do ganho de longo prazo é tributado a até 20%. O imposto sobre renda líquida de investimentos (NIIT) de 3,8% também pode se aplicar.

O que devo guardar todo ano para a próxima troca, venda ou herança?

Mantenha um arquivo para cada Delaware statutory trust, enquanto você possuir qualquer imóvel vindo da cadeia de trocas:

• o Form 8824 e qualquer demonstrativo anexado, de cada troca da cadeia;
• a divisão do custo-base entre os trusts, mostrando o custo-base trocado e o excedente de cada um;
• os cronogramas de depreciação, qualquer opção da 1.168(i)-6(i) e qualquer Form 3115;
• os extratos anuais do trustee e qualquer estudo de custos;
• os prejuízos passivos suspensos transferidos do imóvel antigo;
• as declarações estaduais e qualquer formulário estadual de troca, como o Form FTB 3840 da Califórnia.

Se você falecer sendo dono da participação no Delaware statutory trust, o custo-base dos herdeiros e o tratamento dos prejuízos suspensos seguem regras separadas; veja Herança de participação em fundo.

Uma firma de CPA pode declarar cada Delaware statutory trust, dividir custo-base e depreciação entre vários trusts, corrigir anos esquecidos e entregar as declarações dos estados dos imóveis; veja serviços fiscais para investidores em hedge funds e imóveis, ou declarações de pessoa física para uma declaração mais simples.

Exemplo

Todos os valores estão em dólares americanos e são ilustrativos. Para simplificar, o terreno é ignorado; em uma declaração real, o terreno tem custo-base, mas nunca é depreciado.

Quatro trusts, mais dívida

Um proprietário troca um imóvel de aluguel que vale $1.000.000, com custo-base ajustado de $400.000 e hipoteca de $300.000, por quatro Delaware statutory trusts que valem $1.100.000 no total e carregam $400.000 de dívida. O patrimônio líquido de $700.000 do proprietário entra na troca, e nenhum dinheiro sai.

• Ganho realizado: $1.000.000 − $400.000 = $600.000. Supondo que os trusts não tenham móveis nem outros bens móveis, nada é tributado, porque a nova dívida ($400.000) é maior que a dívida liberada ($300.000).
• Custo-base nos trusts: $400.000 + $100.000 de nova dívida líquida = $500.000.
• Custo-base trocado: $400.000, que continua o cronograma antigo. Custo-base excedente: $100.000, que é imóvel novo.
• Divisão por valor: quatro trusts iguais de $275.000 cada recebem $125.000 de custo-base cada, sendo $100.000 trocado e $25.000 excedente.

Se o estudo de um trust colocar 20% do valor em partes de cinco, sete e 15 anos, cerca de $5.000 do custo-base excedente desse trust poderiam ter direito à depreciação bônus. Sem a opção, o custo-base trocado desse trust não é acelerado.

Mesma troca, menos dívida

Em vez disso, o proprietário compra quatro Delaware statutory trusts que valem $900.000 no total e carregam só $200.000 de dívida, sem adicionar dinheiro. O proprietário é liberado de $100.000 a mais de dívida do que assume.

• Linha 15 do Form 8824: $300.000 de dívida liberada − $200.000 de dívida assumida = $100.000.
• Ganho reconhecido: o menor entre $100.000 e $600.000, então $100.000 são tributados agora.
• Custo-base: $400.000 − $100.000 de alívio de dívida + $100.000 de ganho = $400.000.
• Custo-base trocado: $400.000. Custo-base excedente: nenhum, então nenhuma parte do novo custo-base pode ter depreciação bônus.

O trust vende

Continuando o primeiro exemplo, o imóvel antigo custou $600.000, então $200.000 de depreciação foram deduzidos antes da troca. Cinco anos depois, um Delaware statutory trust vende e o proprietário recebe dinheiro em vez de fazer nova troca.

• Parte do proprietário no preço: $300.000.
• Custo-base desse trust: $125.000 − $30.000 de depreciação desde a troca = $95.000.
• Ganho: $300.000 − $95.000 = $205.000.
• Unrecaptured section 1250 gain: a quarta parte da depreciação antiga que cabe ao trust ($50.000) + $30.000 = $80.000. Os outros $125.000 são ganho de capital de longo prazo.

Os prejuízos suspensos ligados a esse trust só são liberados se o proprietário tiver alienado toda a participação em uma venda totalmente tributável.

O seu caso é diferente?

• Escolher entre uma troca e um fundo de zona de oportunidade: veja 1031 exchange ou fundo de zona de oportunidade.
• Você mora no Canadá e trocou um imóvel de aluguel nos EUA: veja Troca de imóvel de aluguel nos EUA.
• Você possui o imóvel de aluguel diretamente, não por meio de um trust: veja Impostos sobre imóveis de aluguel.
• Seus prejuízos suspensos e o que eles podem compensar: veja Prejuízos passivos suspensos de investimentos em fundos.
• Você pode se qualificar como profissional do mercado imobiliário: veja Status de profissional do mercado imobiliário para investidores de fundos.
• Suas cotas ou participação em fundo chegam a uma venda final: veja Seu último informe fiscal do fundo.
• Seus herdeiros e o custo-base no falecimento: veja Herança de participação em fundo.
• Você tem muitos trusts e participações em sociedades: veja Como escolher um CPA para muitos investimentos em fundos.
• Vários trusts, depreciação esquecida, menos dívida, saque em dinheiro ou uma venda a caminho: esses casos exigem análise profissional; veja serviços fiscais para investidores em hedge funds e imóveis.