Thuế quỹ tín thác Delaware (DST) sau trao đổi theo 1031

Vì sao quỹ tín thác Delaware (DST) của tôi không gửi K-1?

Quỹ tín thác Delaware (DST) đáp ứng điều kiện của Revenue Ruling 2004-86 là quỹ tín thác theo thuế liên bang Hoa Kỳ, không phải hợp danh. Chủ sở hữu DST được coi là sở hữu trực tiếp phần bất động sản của mình, nên không có tờ khai hợp danh và không có Schedule K-1 (Rev. Rul. 2004-86).

Về thuế, DST là quỹ tín thác do người lập chịu thuế (grantor trust): IRS bỏ qua quỹ tín thác và coi mỗi chủ sở hữu sở hữu một phần chung không chia của bất động sản. Đó cũng là lý do giao dịch trao đổi hợp lệ: giấy chứng nhận quỹ tín thác hoặc quyền lợi hưởng lợi không bao giờ là bất động sản trong trao đổi theo 1031 (hướng dẫn Form 8824), nhưng phần sở hữu trong một DST đủ điều kiện được tính là phần sở hữu trong tòa nhà mà DST nắm giữ.

DST chỉ giữ cách xử lý này khi quyền của người quản lý quỹ tín thác (trustee) còn hẹp. Văn bản hướng dẫn (ruling) này nói quỹ tín thác trở thành pháp nhân kinh doanh, thường là hợp danh, nếu trustee được phép, ví dụ, bán rồi mua bất động sản mới, ký hợp đồng thuê mới, tái cấp vốn khoản vay, hoặc thay đổi tòa nhà vượt quá mức nhỏ không ảnh hưởng kết cấu. Nếu tài liệu của nhà tổ chức dự án nhắc đến việc đổi cấu trúc, hãy hỏi DST có còn báo cáo như grantor trust hay không.

Trustee của DST báo cáo theo quy tắc grantor trust trong 26 CFR 1.671-4. Tùy phương pháp được chọn, DST có thể nộp Form 1041 kèm một bản báo cáo, hoặc gửi Form 1099 và một bản báo cáo cho từng chủ sở hữu. Dù theo cách nào, bản báo cáo cũng ghi phần của bạn trong từng khoản thu nhập và khoản khấu trừ, và bạn phải đưa các khoản đó vào tờ khai của mình. Nếu bạn nắm phần sở hữu DST qua quỹ tín thác sống có thể hủy ngang (revocable living trust) của mình, hoặc qua LLC một thành viên chưa chọn bị đánh thuế như công ty, bạn thường vẫn khai trên tờ khai của chính mình, vì cả hai đều bị bỏ qua về thuế thu nhập (26 USC 676; 26 CFR 301.7701-3).

Mức độ của một hồ sơ DST:

• Đơn giản: một DST, không rút tiền mặt, nợ bằng hoặc cao hơn trước, và bất động sản cũ có đủ hồ sơ.
• Cần đánh giá chuyên môn: nhiều DST, nợ thấp hơn trước, có nhận tiền mặt, có báo cáo phân tách chi phí, bỏ sót khấu hao các năm trước, hoặc sắp bán.

Hãy thu thập bảng quyết toán của cả hai bên giao dịch trao đổi, sổ ghi chép của bên trung gian đủ điều kiện (qualified intermediary), Form 8824 của bạn, lịch khấu hao và khoản lỗ bị treo của bất động sản cũ, cùng mọi báo cáo và nghiên cứu từ trustee hoặc nhà tổ chức dự án.

Khai từng quỹ tín thác Delaware (DST) trên Schedule E thế nào?

Thông thường, bạn ghi mỗi bất động sản mà DST sở hữu thành một dòng riêng trên Schedule E, Part I, kèm địa chỉ, và chỉ nhập phần tiền thuê và chi phí của bạn. Hướng dẫn Schedule E nói chỉ khai phần của bạn trong bất động sản cho thuê sở hữu một phần và điền line 1a, 1b và 2 cho từng bất động sản (hướng dẫn Schedule E).

• Một DST, một tòa nhà: một dòng trên Schedule E.
• Một DST, nhiều tòa nhà: thường mỗi tòa nhà một dòng, vì mỗi tòa nhà có địa chỉ, loại bất động sản và thường cả tiểu bang riêng.
• Hơn ba bất động sản: đính kèm thêm Schedule E, và ghi tổng cộng trên một trong các Schedule E đó.

Người chuẩn bị thuế có ý kiến khác nhau về việc một DST có nhiều tòa nhà có thể khai trên một dòng Schedule E hay không. Các yếu tố quyết định là báo cáo của trustee có tách riêng từng tòa nhà không, các tòa nhà có nằm ở tiểu bang khác nhau không, và bạn có cần số liệu riêng từng tòa nhà khi một tòa nhà được bán hay không.

Hãy dùng số liệu thu nhập và chi phí hoạt động của trustee, như thuế bất động sản, bảo hiểm, phí quản lý và tiền lãi khoản vay của DST. Đừng chép bất kỳ số khấu hao nào trên báo cáo của trustee mà không kiểm tra. Khấu hao trên tờ khai của bạn được tính từ giá gốc tính thuế (basis) của chính bạn, như phần tiếp theo giải thích.

Form 1099 và bản báo cáo của trustee ghi cùng các khoản, nên mỗi khoản chỉ khai một lần (26 CFR 1.671-4). Bạn khai phần tiền thuê và chi phí của mình, không phải số tiền mặt DST đã trả cho bạn. Tiền lãi DST nhận được từ tiền mặt dự phòng là thu nhập danh mục đầu tư, không phải tiền thuê (Publication 925).

Chia giá gốc và khấu hao cũ cho nhiều quỹ tín thác Delaware (DST) thế nào?

Hãy chia tổng giá gốc của bạn cho các DST theo giá trị thị trường hợp lý của từng DST (26 CFR 1.1031(j)-1). Trong mỗi DST, phần thay cho giá gốc còn lại của bất động sản cũ giữ lịch khấu hao cũ, còn phần giá gốc tăng thêm do nợ mới hoặc tiền mặt góp thêm bắt đầu một lịch khấu hao mới.

Tổng giá gốc của bạn trong bất động sản mới bằng giá gốc đã điều chỉnh của bất động sản cũ, cộng nợ tăng thêm bạn gánh hoặc tiền mặt bạn góp thêm, trừ việc được giảm nợ hoặc tiền mặt bạn nhận, cộng khoản lãi bạn đã ghi nhận. Phần bằng giá gốc còn lại được khấu hao của bất động sản cũ là "giá gốc trao đổi" (exchanged basis); phần vượt trên đó là "giá gốc vượt mức" (excess basis) (26 CFR 1.168(i)-6).

Nhiều DST. Phần giá gốc trao đổi và giá gốc vượt mức của mỗi DST có lịch khấu hao riêng. Đổi một bất động sản lấy nhiều DST là một giao dịch trao đổi trên một Form 8824, nhưng hướng dẫn gọi đó là trao đổi nhiều tài sản (hướng dẫn Form 8824). Các DST thường mang mức nợ khác nhau, nên hãy lưu bản chia giá gốc bằng văn bản cùng tờ khai.

Thời gian khấu hao khác nhau. Nếu tòa nhà mới có thời gian khấu hao dài hơn tòa nhà cũ, ví dụ đổi chung cư cho thuê (27,5 năm) lấy tòa nhà văn phòng hoặc bán lẻ (39 năm), giá gốc trao đổi được khấu hao trong phần còn lại của thời gian dài hơn. Nếu thời gian mới ngắn hơn, giá gốc trao đổi giữ thời gian cũ, dài hơn (26 CFR 1.168(i)-6(c)).

Lựa chọn coi toàn bộ giá gốc là mới khó đảo ngược. Lựa chọn này được thực hiện trên Form 4562 chậm nhất vào hạn nộp, kể cả thời gian gia hạn, của tờ khai năm trao đổi. Không thể thực hiện lựa chọn này sau đó bằng thay đổi phương pháp kế toán, và chỉ được hủy khi IRS đồng ý; quy định nói IRS chỉ đồng ý trong trường hợp đặc biệt (26 CFR 1.168(i)-6(j)). Lựa chọn này chỉ thay đổi thời điểm khấu hao; không thay đổi việc khoản lãi có được ghi nhận hay không.

Tôi có dùng được báo cáo phân tách chi phí của nhà tổ chức dự án không?

Thường chỉ dùng được một phần. Báo cáo phân tách chi phí tài sản (cost segregation) chia chi phí tòa nhà thành các bộ phận có thời gian khấu hao ngắn hơn, như đồ đạc gắn liền, thiết bị và hạng mục cải tạo đất. Bạn dùng được bao nhiêu tùy vào phần giá gốc mà bạn áp dụng báo cáo.

• Giá gốc vượt mức: đây là tài sản mới, nên thời gian khấu hao ngắn hơn trong báo cáo phân tách chi phí có thể áp dụng. Giá gốc vượt mức trong tài sản đã qua sử dụng cũng có thể đủ điều kiện khấu hao bổ sung (Publication 946; 26 CFR 1.168(k)-2(g)(5)). Tỷ lệ khấu hao bổ sung hiện hành là 100% cho tài sản đủ điều kiện được mua và đưa vào sử dụng sau ngày 19 tháng 1 năm 2025. Giá gốc vượt mức từ giao dịch trao đổi trước ngày 20 tháng 1 năm 2025 hưởng tỷ lệ của năm đưa vào sử dụng: 100% đến hết năm 2022, sau đó giảm dần mỗi năm (26 USC 168(k)(6)).
• Giá gốc trao đổi, không có lựa chọn: khi thời gian khấu hao mới của một bộ phận ngắn hơn, giá gốc trao đổi giữ thời gian dài hơn của tòa nhà cũ, nên báo cáo phân tách chi phí giúp khấu hao nhanh rất ít hoặc không giúp gì ở phần này.
• Giá gốc trao đổi, có lựa chọn: toàn bộ giá gốc trở thành tài sản mới, nên thời gian khấu hao trong báo cáo phân tách chi phí có thể áp dụng cho toàn bộ. Với tài sản đã qua sử dụng, khấu hao bổ sung vẫn chỉ áp dụng cho giá gốc vượt mức (26 CFR 1.168(k)-2(g)(5)).

Hầu hết tòa nhà của DST là tài sản đã qua sử dụng, vì DST mua tòa nhà có sẵn. Khấu hao bổ sung cũng chỉ áp dụng cho bộ phận có thời gian khấu hao từ 20 năm trở xuống, không bao giờ cho phần kết cấu chính của tòa nhà.

Hai điểm còn chưa rõ. Thứ nhất, quy định về khấu hao bổ sung cho giao dịch trao đổi vẫn ghi các mốc ngày kết thúc trước ngày 1 tháng 1 năm 2027, vì quy định được soạn trước luật khôi phục tỷ lệ đầy đủ; Publication 946 cũng lưu ý rằng 26 CFR 1.168(i)-6 chưa phản ánh việc trao đổi chỉ còn giới hạn ở bất động sản. Thứ hai, người chuẩn bị thuế không thống nhất cách áp dụng báo cáo phân tách chi phí lập theo giá mua của DST vào giá gốc chuyển tiếp của từng chủ sở hữu. Yếu tố quyết định là phương pháp của báo cáo, bản chia giá gốc của bạn có được lưu hồ sơ không, và lựa chọn có được thực hiện đúng hạn không.

Tiền mặt hoặc nợ giảm có làm một phần giao dịch trao đổi chịu thuế không?

Có. Tiền mặt, tài sản khác và phần được giảm nợ ròng mà bạn nhận bị đánh thuế tối đa bằng khoản lãi của bạn (26 USC 1031(b)). Nợ mà bên kia nhận gánh, hoặc được trả hết lúc hoàn tất giao dịch, được tính như tiền bạn nhận (26 CFR 1.1031(d)-2).

Form 8824 line 15 cộng các khoản sau:

• tiền mặt trả cho bạn;
• giá trị thị trường hợp lý của tài sản khác bạn nhận; và
• nợ ròng do bên kia nhận gánh: nợ bạn được giảm, trừ nợ bạn nhận gánh, tiền mặt bạn trả và tài sản khác bạn giao.

Chi phí trao đổi làm giảm tổng đó, nhưng không xuống dưới 0 (hướng dẫn Form 8824). Tiền mặt bạn góp thêm có thể bù cho phần được giảm nợ, nhưng nợ bạn nhận gánh không bù được cho tiền mặt bạn nhận.

Động sản trong DST. Đồ nội thất, thiết bị và các vật dụng tương tự đi kèm tòa nhà không phải bất động sản. Quy tắc cho phép động sản phụ trợ đi kèm tối đa 15% giá trị tài sản thay thế chỉ bảo vệ quy tắc an toàn (safe harbor) cho bên trung gian đủ điều kiện (hướng dẫn Form 8824). Quy tắc đó không làm động sản trở thành tài sản cùng loại. Nếu bạn chuyển giao và nhận nhiều hơn một nhóm tài sản cùng loại, hoặc tiền mặt hay tài sản khác (không cùng loại), hướng dẫn nói bỏ qua line 12 đến 18 và đính kèm bản giải trình riêng cho thấy cách bạn tính khoản lãi thực hiện và khoản lãi ghi nhận.

Nếu bỏ sót một khoản tiền mặt, tài sản khác hoặc phần được giảm nợ, hoặc khai sai số khấu hao, dẫn đến nộp thiếu thuế do cẩu thả hoặc khai thiếu thuế đáng kể, tiền phạt liên quan đến độ chính xác bằng 20% số thuế nộp thiếu có thể áp dụng (26 USC 6662).

Tờ khai của tôi không có khấu hao cho DST: sửa thế nào?

Hãy nộp tờ khai điều chỉnh cho tờ khai duy nhất đã bỏ sót khấu hao DST, hoặc nếu từ hai tờ khai liên tiếp trở lên bỏ sót, thường nộp Form 3115 và khấu hao bù trong một năm (Publication 946). Dù cách nào, giá gốc của bạn vẫn giảm mỗi năm theo số khấu hao bạn được phép khai, dù bạn có khai hay không, nên khấu hao bỏ sót vẫn làm tăng khoản lãi khi DST bán.

Publication 946 giải thích cả hai cách và các ngoại lệ. Lựa chọn coi toàn bộ giá gốc là mới không thể thực hiện muộn qua Form 3115 (26 CFR 1.168(i)-6(j)).

Hãy yêu cầu nhà tổ chức dự án cung cấp bảng quyết toán, cách chia giá mua giữa đất và tòa nhà, mọi báo cáo phân tách chi phí và báo cáo hoạt động của từng năm. Hãy yêu cầu người chuẩn bị thuế cũ cung cấp lịch khấu hao của bất động sản cũ.

Tôi có phải nộp tờ khai tiểu bang cho người không cư trú ở nơi có bất động sản của DST không?

Bạn có thể phải nộp, nếu tiểu bang đó đánh thuế thu nhập cá nhân và phần của bạn vượt ngưỡng phải nộp tờ khai. Là chủ sở hữu grantor trust, bạn có thu nhập cho thuê trực tiếp từ tiểu bang của từng bất động sản, và không có tờ khai hợp danh hay tờ khai gộp (composite return) nào thay cho bạn. Mỗi tiểu bang có quy tắc riêng, nên hãy kiểm tra từng tiểu bang mỗi năm.

California là một ví dụ. Hướng dẫn cư trú của California nói một người cư trú Nevada bán bất động sản cho thuê ở California phải nộp thuế California trên khoản lãi (FTB Publication 1031). Nếu bạn đổi bất động sản ở California lấy bất động sản ngoài California, kể cả phần sở hữu DST trong các tòa nhà ngoài California, bạn phải nộp Form FTB 3840 cho năm trao đổi và mỗi năm sau đó, nhìn chung cho đến khi khoản lãi được hoãn thuế ở California được ghi nhận (hướng dẫn FTB 3840). Khi DST bán tòa nhà ở California và bạn nhận tiền mặt, bên ký quỹ (escrow) nhìn chung khấu trừ tại nguồn 3 1/3% phần giá bán của bạn, trừ khi bạn chọn mức tính theo khoản lãi, trên Form 593 đứng tên bạn, vì DST bị bỏ qua về thuế; bạn khai khoản đã khấu trừ trên tờ khai California của mình (hướng dẫn FTB Form 593). Các tiểu bang khác có quy tắc riêng.

Về cách tờ khai cho người không cư trú vận hành nói chung, xem Tờ khai tiểu bang cho nhà đầu tư vào quỹ.

Thu nhập từ DST có phải thu nhập thụ động không, và khoản lỗ bị treo cũ có được chuyển sang không?

Thu nhập cho thuê từ quỹ tín thác Delaware (DST) thường là thu nhập thụ động. Hoạt động cho thuê là thụ động ngay cả khi bạn tham gia thực chất (material participation), trừ khi bạn là chuyên gia bất động sản (real estate professional) và đồng thời tham gia thực chất vào hoạt động cho thuê đó (Publication 925). Chủ sở hữu DST không có quyền quyết định việc vận hành, nên hiếm khi đạt phép thử đó, và quy tắc cho phép chủ sở hữu tích cực quản lý bất động sản cho thuê khấu trừ một phần lỗ cho thuê vào thu nhập khác thường cũng không áp dụng.

Khoản lỗ bị treo từ bất động sản bạn đã đổi đi chỉ được giải phóng toàn bộ khi bạn chuyển nhượng toàn bộ phần sở hữu trong giao dịch chịu thuế cho một bên không liên quan (26 USC 469(g); hướng dẫn Form 8582). Trao đổi cùng loại (like-kind exchange) hoãn thuế trên khoản lãi, nên không phải giao dịch chịu thuế toàn bộ, và khoản lỗ thường vẫn bị treo. Cả Publication 925 lẫn hướng dẫn Form 8582 đều không nói khoản lỗ đó gắn vào bất động sản mới thế nào. Hãy lưu hồ sơ gắn các khoản lỗ đó với các DST bạn nhận. Về những gì khoản lỗ bị treo được bù trừ, xem Khoản lỗ thụ động bị treo từ khoản đầu tư vào quỹ.

DST của chúng tôi sắp bán: trao đổi tiếp, trao đổi theo 721 lấy phần vốn hợp danh, hay nộp thuế?

Việc DST bán là bán phần tòa nhà của bạn, nên cả ba cách đều mở cho bạn, nhưng chỉ khi bạn chọn trước khi giao dịch bán hoàn tất. Để trao đổi tiếp, phần tiền bán của bạn phải chuyển đến bên trung gian đủ điều kiện, không bao giờ đến tay bạn; tiền mặt trả cho bạn hoặc bạn có thể sử dụng trước khi nhận bất động sản mới có thể làm khoản lãi chịu thuế (26 CFR 1.1031(k)-1(f)). Mỗi cách cho kết quả thuế khác nhau.

Nợ trong giao dịch trao đổi lấy phần vốn hợp danh. Phần nợ của bạn giảm được coi là khoản phân phối tiền mặt cho bạn (26 USC 752(b)). Bạn có khoản lãi ở mức tiền mặt, kể cả tiền mặt coi như nhận đó, vượt quá giá gốc của bạn trong phần vốn hợp danh (26 USC 731(a)). Quy tắc này cũng áp dụng khi phần vốn hợp danh sau đó được mua lại bằng tiền mặt, nên việc hoãn thuế thường kết thúc khi mua lại. Tiền mặt hoặc phần được giảm nợ từ hợp danh quanh thời điểm bạn góp vốn cũng có thể bị coi là một giao dịch bán chịu thuế một phần theo quy tắc bán trá hình (disguised sale) (26 USC 707(a)(2)(B)). Hãy yêu cầu hợp danh cho biết cách phân bổ nợ trước khi chọn. Về tờ khai hợp danh cuối cùng và việc bán sau này, xem Tờ khai thuế cuối cùng của quỹ.

Nộp thuế. Phần của bạn trong giao dịch bán được khai như mọi giao dịch bán bất động sản cho thuê. Phần khoản lãi đến từ khấu hao trước đây, kể cả khấu hao bạn được phép khai nhưng không khai, là lãi section 1250 chưa thu hồi, chịu thuế tối đa 25%. Phần còn lại của lãi vốn dài hạn chịu thuế tối đa 20%. Thuế thu nhập đầu tư ròng (NIIT) 3,8% cũng có thể áp dụng.

Mỗi năm nên lưu gì cho lần trao đổi, bán hoặc thừa kế DST tiếp theo?

Hãy giữ một hồ sơ cho mỗi DST, chừng nào bạn còn sở hữu bất kỳ tài sản nào đến từ chuỗi trao đổi:

• Form 8824 và mọi bản giải trình đính kèm, cho mọi giao dịch trao đổi trong chuỗi;
• bản chia giá gốc cho các DST, ghi rõ giá gốc trao đổi và giá gốc vượt mức của từng DST;
• lịch khấu hao, mọi lựa chọn theo 1.168(i)-6(i), và mọi Form 3115;
• báo cáo của trustee từng năm và mọi báo cáo phân tách chi phí;
• khoản lỗ thụ động bị treo chuyển từ bất động sản cũ;
• tờ khai tiểu bang và mọi biểu mẫu trao đổi của tiểu bang, như Form FTB 3840 của California.

Nếu bạn qua đời khi còn sở hữu phần DST, giá gốc của người thừa kế và cách xử lý khoản lỗ bị treo theo các quy tắc riêng; xem Thừa kế phần vốn trong quỹ.

Một công ty CPA có thể khai từng DST, chia giá gốc và khấu hao cho nhiều DST, sửa các năm bỏ sót và nộp tờ khai ở các tiểu bang có bất động sản; xem dịch vụ thuế cho quỹ phòng hộ và nhà đầu tư bất động sản, hoặc tờ khai thuế cá nhân cho tờ khai đơn giản hơn.

Ví dụ

Mọi số liệu tính bằng đô la Hoa Kỳ và chỉ mang tính minh họa. Để đơn giản, bỏ qua đất; trên tờ khai thật, đất có giá gốc nhưng không bao giờ được khấu hao.

Bốn DST, nợ nhiều hơn

Một chủ sở hữu đổi bất động sản cho thuê trị giá $1.000.000, giá gốc đã điều chỉnh $400.000 và khoản thế chấp $300.000, lấy bốn DST tổng trị giá $1.100.000 mang $400.000 nợ. Vốn chủ sở hữu $700.000 được đưa vào, và không rút tiền mặt.

• Khoản lãi thực hiện: $1.000.000 − $400.000 = $600.000. Giả sử các DST không có đồ nội thất hay động sản khác, không có gì bị đánh thuế, vì nợ mới ($400.000) nhiều hơn nợ được giảm ($300.000).
• Giá gốc trong các DST: $400.000 + $100.000 nợ mới ròng = $500.000.
• Giá gốc trao đổi: $400.000, tiếp tục lịch khấu hao cũ. Giá gốc vượt mức: $100.000, là tài sản mới.
• Chia theo giá trị: bốn DST bằng nhau, mỗi DST $275.000, nhận $125.000 giá gốc mỗi DST, gồm $100.000 giá gốc trao đổi và $25.000 giá gốc vượt mức.

Nếu báo cáo phân tách chi phí của một DST xếp 20% giá trị vào các bộ phận khấu hao năm năm, bảy năm và 15 năm, khoảng $5.000 giá gốc vượt mức của DST đó có thể đủ điều kiện khấu hao bổ sung. Nếu không có lựa chọn, giá gốc trao đổi của DST đó không được khấu hao nhanh.

Cùng giao dịch trao đổi, nợ ít hơn

Thay vào đó, chủ sở hữu mua bốn DST tổng trị giá $900.000 chỉ mang $200.000 nợ, và không góp thêm tiền mặt. Chủ sở hữu được giảm nợ nhiều hơn $100.000 so với nợ nhận gánh.

• Form 8824 line 15: $300.000 nợ được giảm − $200.000 nợ nhận gánh = $100.000.
• Khoản lãi ghi nhận: số nhỏ hơn giữa $100.000 và $600.000, nên $100.000 bị đánh thuế ngay.
• Giá gốc: $400.000 − $100.000 được giảm nợ + $100.000 khoản lãi = $400.000.
• Giá gốc trao đổi: $400.000. Giá gốc vượt mức: không có, nên không phần nào của giá gốc mới được khấu hao bổ sung.

DST bán tài sản

Tiếp ví dụ thứ nhất, bất động sản cho thuê cũ có giá mua $600.000, nên đã khấu hao $200.000 trước khi trao đổi. Năm năm sau, một DST bán và chủ sở hữu nhận tiền mặt thay vì trao đổi tiếp.

• Phần giá bán của chủ sở hữu: $300.000.
• Giá gốc của DST đó: $125.000 − $30.000 khấu hao từ khi trao đổi = $95.000.
• Khoản lãi: $300.000 − $95.000 = $205.000.
• Lãi section 1250 chưa thu hồi: một phần tư khấu hao cũ thuộc DST đó ($50.000) + $30.000 = $80.000. Phần $125.000 còn lại là lãi vốn dài hạn.

Khoản lỗ bị treo gắn với DST đó chỉ được giải phóng nếu chủ sở hữu đã chuyển nhượng toàn bộ phần sở hữu trong giao dịch bán chịu thuế toàn bộ.

Trường hợp của bạn khác?

• Chọn giữa trao đổi bất động sản và quỹ vùng cơ hội: xem Trao đổi theo 1031 hay quỹ vùng cơ hội.
• Bạn sống ở Canada và đã trao đổi bất động sản cho thuê tại Hoa Kỳ: xem Trao đổi bất động sản cho thuê tại Hoa Kỳ.
• Bạn sở hữu bất động sản cho thuê trực tiếp, không qua quỹ tín thác: xem Thuế bất động sản cho thuê.
• Khoản lỗ bị treo của bạn và những gì được bù trừ: xem Khoản lỗ thụ động bị treo từ khoản đầu tư vào quỹ.
• Bạn có thể đủ điều kiện là chuyên gia bất động sản: xem Tư cách chuyên gia bất động sản cho nhà đầu tư vào quỹ.
• Phần vốn hợp danh hoặc phần vốn trong quỹ của bạn đến lúc bán hẳn: xem Tờ khai thuế cuối cùng của quỹ.
• Người thừa kế của bạn và giá gốc khi qua đời: xem Thừa kế phần vốn trong quỹ.
• Bạn nắm nhiều DST và phần vốn hợp danh: xem Chọn CPA khi có nhiều khoản đầu tư vào quỹ.
• Nhiều DST, khấu hao bỏ sót, nợ ít hơn, rút tiền mặt, hoặc sắp bán: các trường hợp này cần đánh giá chuyên môn; xem dịch vụ thuế cho quỹ phòng hộ và nhà đầu tư bất động sản.