پراپرٹی مینیجر کی مالک اسٹیٹمنٹ: Schedule E کے لیے اندراج

اپنی پراپرٹی مینیجر اسٹیٹمنٹ سے مالک کی نکاسی رپورٹ کروں یا کل کرایہ؟

مینیجر آپ کے ایجنٹ کے طور پر جو کرایہ وصول کرے، وہ وصول شدہ رقم کے حساب سے شمار ہوتا ہے، مالک کی نکاسی کی رقم کے حساب سے نہیں۔ اگر آپ کسی کو اپنے ایجنٹ کے طور پر کرایہ وصول کرنے کا اختیار دیں تو ایجنٹ کے وصول کرتے ہی یہ سمجھا جاتا ہے کہ آپ کو مل گیا (Publication 538)۔ جو آمدنی کسی بڑی پابندی کے بغیر آپ کے لیے دستیاب ہو، وہ نکالنے سے پہلے بھی شمار ہوتی ہے (⁦26 CFR 1.451-2⁩)۔ آپ کو ادائیگی سے پہلے مینیجر جو فیس، مرمتیں اور دوسرے اخراجات منہا کرتا ہے، وہ الگ کٹوتیاں ہیں۔

IRS اس کرایہ دار کو بھی اسی طرح دیکھتا ہے جو کرائے میں سے مرمت کا بل کاٹ لے: آپ پورا کرایہ آمدنی میں شامل کرتے ہیں اور مرمت پر کٹوتی لیتے ہیں (IRS کرائے کے ٹیکس کے نکات)۔ Schedule E پر کل کرایہ لائن 3 پر جاتا ہے، ہر جائیداد کا الگ کالم، اور ہر خرچ اپنی اخراجات کی لائن پر (Schedule E کی ہدایات)۔

کون سی باتیں معاملے کو سادہ نہیں رہنے دیتیں:

• ایک اسٹیٹمنٹ میں کئی جائیدادیں یا کئی مالکان ہیں۔
• مینیجر ریزرو یا سیکیورٹی ڈپازٹ رکھتا ہے۔
• مینیجر نے دسمبر میں کرایہ وصول کیا اور آپ کو جنوری میں ادا کیا۔
• "مینٹیننس" کے نام سے درج بڑی رقم دراصل بہتری ہو سکتی ہے۔
• آپ دوسری ریاست یا بیرون ملک رہتے ہیں اور اسٹیٹمنٹ میں ٹیکس کی ودہولڈنگ دکھائی گئی ہے۔
• پچھلے گوشواروں میں نکاسی کو کرایہ کے طور پر رپورٹ کیا گیا تھا۔
• مینیجر صفائی، لینن یا مہمانوں کی دوسری خدمات کے ساتھ مختصر قیام چلاتا ہے، اس لیے کرایہ Schedule E کے بجائے Schedule C پر آ سکتا ہے۔
• مینیجر آپ کے کرائے کی ضمانت دیتا ہے یا آپ سے یونٹ لیز پر لیتا ہے، اس لیے اوپر کا ایجنٹ والا قاعدہ شاید لاگو نہ ہو۔ معاہدہ فیصلہ کرتا ہے۔

شروع کرنے سے پہلے یہ جمع کریں: ہر جائیداد کی بارہ ماہانہ اسٹیٹمنٹس اور سال کے اختتام کی اسٹیٹمنٹ، Form 1099-MISC، انتظامی معاہدہ، اور وہ بینک اسٹیٹمنٹس جن میں ہر نکاسی نظر آئے۔

اگر پچھلے گوشوارے میں نکاسی کو کرایہ کے طور پر رپورٹ کیا گیا ہو، اسٹیٹمنٹس آپ کے بینک سے نہ ملتی ہوں، یا آپ بیرون ملک رہتے ہوں تو جمع کرانے سے پہلے آخری حصہ، آپ کی صورت مختلف ہے؟، پڑھ لیں۔

پراپرٹی مینیجر کی اسٹیٹمنٹ کی کون سی لائنیں آمدنی ہیں، کون سی اخراجات، اور کون سی دونوں نہیں؟

ہر لائن یا تو آپ کو ملنے والا کرایہ ہے، یا قابل کٹوتی خرچ، یا ایسی رقم جو صرف منتقل ہو رہی ہے یا رکی ہوئی ہے۔ صرف پہلی دو Schedule E تک پہنچتی ہیں۔ کرائے کی آمدنی جائیداد کے استعمال یا قبضے کے بدلے کی ہر ادائیگی ہے، صرف ماہانہ کرایہ نہیں (Publication 527)۔

مینجمنٹ فیس، لیزنگ فیس، اشتہار، معائنہ اور مرمت کے اخراجات Schedule E میں کہاں جاتے ہیں؟

ہر خرچ اپنی جائیداد کی اپنی اخراجات کی لائن پر جاتا ہے، کبھی کرائے میں سے منہا نہیں کیا جاتا۔ Schedule E کی ہدایات مینجمنٹ فیس اور ایجنٹوں کے کمیشن کو ان عام اور ضروری اخراجات میں گنتی ہیں جن پر کٹوتی لی جا سکتی ہے (ہدایات)۔

لائن 19 میں کوئی بھی عام اور ضروری خرچ آتا ہے جو لائن 5 سے 18 میں درج نہیں (ہدایات)۔ معائنے کی فیس وہیں آتی ہے، جب تک معاہدہ معائنوں کو ماہانہ فیس میں شامل نہ کر دے، جس صورت میں وہ لائن 11 کا حصہ بنتی ہے۔

Schedule E کی ہدایات مینجمنٹ فیس اور ایجنٹوں کے کمیشن کو قابل کٹوتی بتاتی ہیں مگر اسٹیٹمنٹ کے ہر خرچ کو کسی لائن سے نہیں جوڑتیں۔ اوپر کی لائنیں عام طور پر موزوں ہیں۔ جو خرچ دو لائنوں پر جا سکتا ہو، اس کے بارے میں اپنے ٹیکس گوشوارے تیار کرنے والے سے پوچھیں۔ ملکیت کا دفاع کرنے یا جائیداد کو بہتر بنانے کی قانونی فیسیں اس کے بجائے سرمایہ جاتی لاگت بنتی ہیں (ہدایات)۔

یہ Schedule E کی لائن نمبر ہیں، انفرادی شخص کے گوشوارے کے لیے، تازہ ترین شائع شدہ Schedule E سے؛ جمع کرانے سے پہلے موجودہ فارم دیکھ لیں۔ شراکت داری، یا شراکت داری کے طور پر ٹیکس دینے والی LLC، کرائے Form 8825 پر رپورٹ کرتی ہے، جس کی لائنوں کے نمبر مختلف ہیں: کل کرایہ لائن 2a ہے، مرمتیں لائن 11 ہیں، اور مینجمنٹ فیس کی کوئی لائن نہیں، اس لیے فیس لائن 17 پر دیگر کٹوتیوں میں جاتی ہے (Form 8825 کی ہدایات)۔ ان لائنوں سے ملنے والے اکاؤنٹس کے ناموں کے لیے کرائے کی جائیداد کے اکاؤنٹس کا چارٹ دیکھیں۔

لیز کا نوٹ۔ لیز دینے والے کو عموماً لیز بنانے کی لاگت، بشمول اسے بنانے میں مدد دینے والی فیسیں، سرمایہ جاتی لاگت کے طور پر لکھنی ہوتی ہے اور لیز کی مدت میں وصول کرنی ہوتی ہے۔ اس پر ایک ساتھ کٹوتی تب ممکن ہے جب لیز، کسی بھی ایسی تجدید سمیت جس کی آپ معقول توقع رکھتے ہوں، شروع ہونے کے 12 ماہ کے اندر ختم ہو جائے، یا جب لیز کے تمام لین دین کے اخراجات مل کر ⁦$5,000⁩ یا اس سے کم ہوں (⁦26 CFR 1.263(a)-4⁩؛ ⁦26 CFR 1.167(a)-3⁩)۔ لیز تیار کرنے کی قانونی فیسوں پر بھی یہی قاعدہ لاگو ہوتا ہے۔ لیزنگ فیس پر پوری کٹوتی لینے سے پہلے اپنے ٹیکس گوشوارے تیار کرنے والے سے لیز کی مدت، تجدیدیں اور کل اخراجات جانچنے کو کہیں۔

پراپرٹی مینیجر کی اسٹیٹمنٹ میں مرمت اور بہتری میں فرق کیسے کروں؟

مرمت جائیداد کو عام کام کی حالت میں رکھتی ہے۔ بہتری اسے بہتر بناتی ہے، بحال کرتی ہے یا نئے استعمال کے مطابق ڈھالتی ہے، اور اسے سرمایہ جاتی لاگت کے طور پر لکھ کر اس کی فرسودگی کرنی ہوتی ہے (Publication 527)۔ IRS ٹوٹا ہوا تالا ٹھیک کرنا یا کمرہ رنگنا مرمت کی مثالیں دیتا ہے، اور پورا HVAC نظام بدلنا، نئی چھت، واٹر ہیٹر یا فرش کو بہتری کی مثالیں (Schedule E کی ہدایات؛ Publication 527)۔

مینیجر کا دیا ہوا نام فیصلہ نہیں کرتا۔ "مینٹیننس" کی لائن میں چھت یا بدلا ہوا نظام چھپا ہو سکتا ہے۔ کسی بھی بڑے خرچ کی انوائس مانگیں، اور بہتری کے اخراجات الگ رکھیں: فرسودگی کے لیے اور بعد میں فروخت کے لیے آپ کو ان کی ضرورت ہوگی (Publication 527)۔

محفوظ حدود (safe harbors) کے تحت پھر بھی چھوٹی چیز یا معمول کے کام پر کٹوتی ممکن ہو سکتی ہے، اور کچھ صرف تب لاگو ہوتی ہیں جب آپ انہیں اپنے گوشوارے پر منتخب کریں (Publication 527)۔ ٹیسٹ اور safe harbors مرمت یا بہتری کے رہنما مضمون میں ہیں۔

سیکیورٹی ڈپازٹ اور مینیجر کے رکھے ہوئے مالک کے ریزرو کا کیا ہوتا ہے؟

جو ڈپازٹ آپ واپس کرنے کا ارادہ رکھتے ہیں وہ ملنے پر آمدنی نہیں ہے، اور ریزرو آپ ہی کا روکا ہوا کرایہ ہے، خرچ نہیں۔ ڈپازٹ کی دو صورتیں مختلف ہیں: ڈپازٹ کہلانے والی جو رقم آخری مہینے کے کرائے کے طور پر استعمال ہونی ہو وہ پیشگی کرایہ ہے، اور آپ یا آپ کے مینیجر کو ملنے پر آمدنی ہے؛ اور جو ڈپازٹ آپ اس لیے رکھ لیں کہ کرایہ دار نے لیز توڑی، وہ اس سال آمدنی ہے جس میں آپ اسے رکھیں (Publication 527)۔ سیکیورٹی ڈپازٹ کا رہنما مضمون دونوں اور ان کے اندراجات بتاتا ہے۔

آپ کے کرائے سے بنایا گیا ریزرو اسی وقت آمدنی بن چکا تھا جب مینیجر نے وہ کرایہ وصول کیا۔ یہ خرچ تب بنتا ہے جب مینیجر اس میں سے کوئی قابل کٹوتی خرچ ادا کرے، ادائیگی کے سال میں (Publication 527)۔ ریزرو سے آپ کو واپس جاری کی گئی رقم دوسری بار آمدنی نہیں ہے۔ مالک کی رقوم مینیجر کی طرف سے بتاتا ہے کہ مینیجر کے لیجر میں کیا ہونا چاہیے۔

اگر مینیجر دسمبر میں کرایہ وصول کرے اور مجھے جنوری میں ادا کرے تو کون سا سال شمار ہوگا؟

نقد طریقے کے تحت، جو زیادہ تر افراد استعمال کرتے ہیں، وہ سال شمار ہوتا ہے جس میں مینیجر نے کرایہ وصول کیا (Publication 527)۔ چونکہ ایجنٹ کی وصولی آپ کی وصولی ہے، دسمبر کی وصولی دسمبر کی آمدنی ہے چاہے نکاسی جنوری میں پہنچے (Publication 538)۔ جنوری کا کرایہ جو کرایہ دار دسمبر میں پہلے ادا کر دے، وہ پیشگی کرایہ ہے اور وہ بھی دسمبر کی آمدنی ہے، آپ کا اکاؤنٹنگ کا طریقہ کوئی بھی ہو (Publication 527؛ ⁦26 CFR 1.61-8(b)⁩)۔ استحقاقی طریقے والا مالک عموماً کرایہ اس وقت رپورٹ کرتا ہے جب وہ حاصل ہو (Publication 527)، اور لیز کے خاص قواعد وقت بدل سکتے ہیں، اس لیے اپنے ٹیکس گوشوارے تیار کرنے والے سے پوچھیں کہ کون سا طریقہ اور قواعد لاگو ہیں۔

نقد طریقے کے تحت آپ کرائے کے خرچ پر اس سال کٹوتی لیتے ہیں جس میں آپ اسے ادا کریں (Publication 527)۔ Publication 538 کا ایجنٹ والا قاعدہ اس آمدنی پر ہے جو آپ ایجنٹ کے ذریعے وصول کرتے ہیں۔ یہ نہیں بتاتا کہ مینیجر کا آپ کی رقم سے ادا کیا گیا بل کب ادا شدہ شمار ہوگا، اس لیے سال کے آخر کے قریب ادا ہونے والے بل کے بارے میں اپنے ٹیکس گوشوارے تیار کرنے والے سے پوچھیں۔ مینیجر کی ٹرانزیکشن کی تفصیل میں وصولی اور ادائیگی کی تاریخیں استعمال کریں، اسٹیٹمنٹ کا مہینہ نہیں۔ جنوری کی اسٹیٹمنٹ میں 30 دسمبر کو وصول ہونے والا کرایہ بھی ہو سکتا ہے۔

اسٹیٹمنٹس کو اپنے بینک ڈپازٹس اور Form 1099-MISC سے کیسے ملاؤں؟

ہر اسٹیٹمنٹ ملنی چاہیے: مینیجر کو ملنے والی نقد رقم منہا وہ رقم جو مینیجر نے ادا کی یا روکی، مالک کی نکاسی کے برابر ہونی چاہیے۔ پھر سال کی نکاسیاں آپ کے بینک ڈپازٹس سے ملنی چاہئیں، اور Form 1099-MISC کا موازنہ سال کے کرائے سے کرنا چاہیے۔

1. ہر مہینے کے لیے پچھلی اسٹیٹمنٹ سے آگے آنے والے بیلنس اور مینیجر کو ملنے والی تمام نقد رقم سے شروع کریں: کرایہ، کرایہ داروں کی فیسیں، ڈپازٹ اور آپ کی بھیجی ہوئی کوئی بھی رقم۔ پھر مینیجر کی فیسیں، ادا کیے گئے اخراجات، کاٹا گیا ٹیکس، مالک کے ریزرو یا ڈپازٹ اکاؤنٹ میں منتقل کی گئی رقوم اور آگے لے جایا گیا بیلنس منہا کریں، اور ریزرو یا ڈپازٹ اکاؤنٹ سے جاری کی گئی رقوم واپس جمع کریں۔ نتیجہ مالک کی نکاسی کے برابر ہونا چاہیے۔
2. ہر نکاسی کو ایک بینک ڈپازٹ سے ملائیں۔ نکاسی کی تاریخ اور ڈپازٹ کی تاریخ میں چند دن کا فرق ہو سکتا ہے؛ جو رقم نہ ملے اس کے بارے میں مینیجر سے پوچھیں۔
3. وہ کرایہ بھی شامل کریں جو کرایہ داروں نے آپ کو براہ راست ادا کیا۔ اسٹیٹمنٹ اسے نہیں دکھاتی۔
4. ہر جائیداد کا سال کا کل کرایہ جمع کریں اور اس کا Form 1099-MISC سے موازنہ کریں۔

پراپرٹی مینیجر کو مالک کو ادا کیا گیا کرایہ Form 1099-MISC کے box 1 میں رپورٹ کرنا ہوتا ہے، چاہے مینیجر فیس رکھ لے (IRS کی ہدایات؛ ⁦26 CFR 1.6041-1(e)(5)⁩، Example 5؛ ⁦26 CFR 1.6041-3(d)⁩)۔ رپورٹ کی گئی رقم وہ ہے جو وصول کنندہ کی کل آمدنی میں شامل ہوتی ہے، جو کئی صورتوں میں فیس، کمیشن اور اخراجات سے پہلے کی کل رقم ہوتی ہے (⁦26 CFR 1.6041-1(f)⁩)۔ اس کا مطلب یہ نہیں کہ فارم لازماً کل کرائے کے برابر ہو، اس لیے فرض کرنے کے بجائے اس کا اسٹیٹمنٹس سے موازنہ کریں۔ اگر فرق ہو تو جمع کرانے سے پہلے مینیجر سے وضاحت یا فارم کی درستی کا کہیں۔ آپ کا گوشوارہ آپ کا اصل کرایہ رپورٹ کرتا ہے، فارم جو بھی دکھائے۔

box 1 کے کرائے کی حد ⁦$2,000⁩ ہے، اس لیے چھوٹے مالک کو شاید کوئی فارم نہ ملے، مگر کرایہ پھر بھی رپورٹ کرنا ہوتا ہے۔ مینیجر کو فارم ادائیگی کے سال کے بعد 31 جنوری تک دینا ہوتا ہے، یا اگلے کاروباری دن تک جب وہ تاریخ ہفتہ وار تعطیل یا قانونی چھٹی پر پڑے (⁦26 U.S.C. 7503⁩)۔ اگر آپ کے کرائے سے بیک اپ ودہولڈنگ ہوئی ہو تو کسی بھی رقم پر فارم مل سکتا ہے، مثلاً اس لیے کہ آپ نے مینیجر کو اپنا ٹیکس شناختی نمبر نہیں دیا (IRS کی ہدایات)۔ Form W-9 مینیجر کو یہ نمبر دیتا ہے۔

اگر میرا پراپرٹی مینیجر کرائے میں سے میرا رہن، پراپرٹی ٹیکس یا ایسوسی ایشن کے واجبات ادا کرے تو کیا کروں؟

یہ ادائیگیاں پھر بھی آپ کے اخراجات ہیں، جن پر ادائیگی کے سال میں کٹوتی لی جاتی ہے، اور یہ نکاسی کو چھوٹا کرتی ہیں۔ ہر ایک کو آپ کے کھاتوں میں اپنی لائن چاہیے تاکہ نکاسی کو خالص کرایہ نہ سمجھا جائے۔

• رہن: صرف سود قابل کٹوتی ہے۔ اصل رقم قرض کم کرتی ہے۔ ادائیگیاں تقسیم کرنے کے لیے قرض دہندہ کا سال کے اختتام کا Form 1098 یا سود کی اسٹیٹمنٹ استعمال کریں، اور بینک کو ادا کیا گیا سود لائن 12 پر لکھیں (Schedule E کی ہدایات؛ Publication 527)۔
• ایسکرو: رہن کی ادائیگی میں ٹیکس اور انشورنس کے لیے ڈپازٹ شامل ہو سکتا ہے۔ یہ ڈپازٹ اس وقت تک خرچ نہیں جب تک قرض دہندہ بل ادا نہ کرے، جیسا کہ اس کی ایسکرو اسٹیٹمنٹ دکھاتی ہے (Publication 530، جو گھر مالکان کے لیے لکھی گئی ہے؛ Publication 527)۔
• پراپرٹی ٹیکس: لائن 16، اس سال میں جب وہ ٹیکس لگانے والے ادارے کو ادا ہوں، چاہے مینیجر ادا کرے یا ایسکرو سے۔
• انشورنس: لائن 9، اور ایک سال سے زیادہ کی پریمیم پر صرف اس سال کی کٹوتی ہوتی ہے جس کا وہ احاطہ کرے (Publication 527)۔
• کونڈو واجبات: مشترکہ حصوں کی دیکھ بھال کے واجبات قابل کٹوتی ہیں۔ کسی بہتری کے لیے خصوصی تشخیص (special assessment) قابل کٹوتی نہیں، مگر اس کی فرسودگی ہو سکتی ہے (Publication 527)۔

اگر مینیجر رہن کا کچھ حصہ ادا کرے اور باقی مہینوں میں آپ خود قرض دہندہ کو ادا کریں تو سود کا کل نکالتے وقت دونوں شامل کریں۔

ایک اسٹیٹمنٹ میں کئی جائیدادیں ہوں تو کیا کروں؟

Schedule E ہر جائیداد کو اس کے اپنے کالم میں رپورٹ کرتا ہے، ایک فارم پر تین، اس لیے ہر جائیداد کے کرائے اور اخراجات کے اپنے کل چاہییں؛ تین سے زیادہ ہوں تو مزید Schedule E لگائیں اور مشترکہ کل ایک پر لے جائیں (Schedule E کی ہدایات)۔ مینیجر سے ہر جائیداد کی الگ اسٹیٹمنٹ مانگیں۔

اگر ایک خرچ کئی جائیدادوں کا ہو تو اسے ان میں ایسی بنیاد پر تقسیم کریں جس کی وضاحت کر سکیں، جیسے ہر یونٹ کا برابر حصہ، اور وہ انوائس رکھیں جو تقسیم دکھائے۔ اگر آپ جائیداد کے صرف ایک حصے کے مالک ہیں تو اس کے کرائے اور اخراجات میں صرف اپنا حصہ رپورٹ کریں (Schedule E کی ہدایات؛ Publication 527)۔ الگ LLC میں رکھی گئی جائیدادوں کے الگ کھاتے چاہییں؛ ہر کرائے کے لیے الگ LLC کے کھاتے دیکھیں۔

اگر میں دوسری ریاست یا بیرون ملک رہتا ہوں تو کون سے ریاستی گوشوارے اور ودہولڈنگ لاگو ہوتی ہیں؟

کہیں اور رہنے سے اسٹیٹمنٹ کے اندراج کا طریقہ نہیں بدلتا، مگر ریاستی ٹیکس اور ودہولڈنگ کا اضافہ ہو سکتا ہے۔

دوسری ریاست۔ جس ریاست میں جائیداد ہو، وہ عموماً کرائے پر ٹیکس لگاتی ہے، چاہے آپ وہاں رہتے ہوں یا نہیں۔ مثال کے طور پر کیلیفورنیا وہاں کی غیر منقولہ جائیداد کی آمدنی کو کیلیفورنیا کے ماخذ کی آمدنی مانتا ہے (FTB Publication 1017)۔ کیلیفورنیا کی جائیداد کا کرایہ غیر مقیم مالک کو ادا کرنے والا پراپرٹی مینیجر عموماً ⁦7%⁩ ودہولڈ کرتا ہے، استثنا اور چھوٹ کے ساتھ (FTB Publication 1017)۔ کیلیفورنیا کی ودہولڈنگ کا رہنما مضمون حد اور چھوٹ بتاتا ہے۔ دوسری ریاستیں اپنی جمع کرانے کی حدیں اور ودہولڈنگ کے قواعد خود طے کرتی ہیں؛ غیر مقیم ریاستی گوشوارے کی حدیں دیکھیں۔

بیرون ملک۔ وفاقی ودہولڈنگ مالک کی امریکی ٹیکس حیثیت پر منحصر ہے، ڈاک کے پتے پر نہیں۔ بیرون ملک رہنے والا امریکی فرد، جیسے امریکی شہری، جو مینیجر کو Form W-9 دے، غیر ملکی مالک کی ودہولڈنگ کے تابع نہیں ہوتا (Publication 515)۔ غیر ملکی مالک کے لیے، جو ادائیگی کرنے والا امریکی فرد ثابت نہ کر سکے وہ عموماً اخراجات کے بعد کے کرائے پر نہیں بلکہ امریکہ کے کل کرائے پر ودہولڈ کرتا ہے، اور مالک اس کے بجائے خالص کرائے پر ٹیکس کا انتخاب کر سکتا ہے، مینیجر کو Form W-8ECI دے کر (Publication 515؛ IRS: غیر منقولہ جائیداد کی آمدنی)۔ جو مینیجر مطلوبہ ودہولڈنگ نہ کرے وہ خود اس کا ذمہ دار ہے، اور مالک بھی ذمہ دار رہتا ہے (Publication 515)۔ غیر ملکی مالک کو ادائیگی کرنے والا مینیجر کرایہ Form 1099-MISC پر نہیں بلکہ Form 1042-S پر رپورٹ کرتا ہے (Publication 515)؛ اسے مانگیں اور اپنے ٹیکس گوشوارے تیار کرنے والے کو دیں۔ غیر مقیم مالک مکان کا رہنما مضمون شرح، انتخاب اور چھوٹے ہوئے سالوں کو بیان کرتا ہے۔

اسٹیٹمنٹ پر ودہولڈنگ کی لائن آپ کے اپنے ٹیکس کی پیشگی ادائیگی ہے، کرائے کا خرچ نہیں۔

اپنے ٹیکس گوشوارے تیار کرنے والے کو کیا بھیجوں، اور مینیجر سے کیا مانگوں؟

ٹیکس گوشوارے تیار کرنے والے کو وہ دستاویزات بھیجیں جو کل رقوم دکھائیں، صرف نکاسیاں نہیں۔ مینیجر سے وہ ریکارڈ مانگیں جو عموماً غائب ہوتے ہیں۔

اوپر "شروع کرنے سے پہلے جمع کریں" کے تحت سب کچھ اپنے ٹیکس گوشوارے تیار کرنے والے کو بھیجیں۔ ساتھ یہ بھی شامل کریں:

• ریاستی ودہولڈنگ کی کوئی بھی اسٹیٹمنٹ
• قرض دہندہ کی سال کے اختتام کی سود کی اسٹیٹمنٹ اور پراپرٹی ٹیکس کے بل
• ہر بڑی مرمت یا خریداری کی انوائسز
• پچھلے سال کا فرسودگی کا شیڈول

اپنے مینیجر سے مانگیں:

• ہر جائیداد کی الگ اسٹیٹمنٹ، جس میں کرایہ وصول ہونے اور بل ادا ہونے کی تاریخیں ہوں
• سال کے اختتام کا خلاصہ جس میں کل کرایہ، فیسیں اور اخراجات قسم کے مطابق ہوں
• مرمتوں کی انوائسز، بہتریوں کی نشاندہی کے ساتھ
• ڈپازٹس اور رکھے گئے کسی بھی ریزرو کا لیجر
• آپ کا Form 1099-MISC، یا اگر آپ غیر ملکی مالک ہیں تو Form 1042-S، اور ریاستی ودہولڈنگ کی کوئی بھی اسٹیٹمنٹ

ہر خرچ کے لیے مالک مکان کو جو ریکارڈ رکھنے چاہییں، ان کے لیے کرائے کی جائیداد کا ریکارڈ اور رسیدیں دیکھیں۔

مثال

یہ مثالیں وضاحت کے لیے ہیں؛ تمام رقوم امریکی ڈالر میں ہیں۔

ایک عام مہینہ

ایک اسٹیٹمنٹ میں ⁦$2,000⁩ کرایہ وصول ہونا، ⁦8%⁩ مینجمنٹ فیس ⁦$160⁩، ⁦$240⁩ کی نل کی مرمت اور ⁦$1,600⁩ کی مالک کی نکاسی دکھائی گئی ہے۔ کھاتوں میں ⁦$2,000⁩ کا کرایہ لائن 3 پر، ⁦$160⁩ کی فیس لائن 11 پر اور ⁦$240⁩ کی مرمت لائن 14 پر لکھی جاتی ہے۔ ⁦$1,600⁩ کا بینک ڈپازٹ اسی ایک تقسیم شدہ اندراج کا باقی حصہ ہے: ⁦$2,000⁩ منہا ⁦$160⁩ منہا ⁦$240⁩ برابر ⁦$1,600⁩۔ صرف ⁦$1,600⁩ کی نکاسی رپورٹ کرنے سے مینیجر کے وصول کردہ کرائے سے ⁦$400⁩ کم کرایہ دکھایا جاتا اور فیس اور مرمت اپنی لائنوں سے غائب ہو جاتیں۔

چھت جو مینٹیننس کے طور پر لکھی گئی

بعد کی ایک اسٹیٹمنٹ میں ⁦$6,000⁩ کی چھت کی تبدیلی مینٹیننس کے طور پر درج ہے، اور مالک کمی پوری کرنے کے لیے رقم بھیجتا ہے۔ نئی چھت IRS کی بہتریوں کی فہرست میں ہے، اس لیے وہ عموماً سرمایہ جاتی لاگت ہے جس کی فرسودگی لائن 18 پر ہوتی ہے، لائن 14 پر ⁦$6,000⁩ کی مرمت نہیں۔ اسے مرمت کے طور پر لکھنے سے پورے ⁦$6,000⁩ پر ایک ساتھ کٹوتی ہو جاتی، جب تک کوئی safe harbor لاگو نہ ہو، جو مرمت یا بہتری کا رہنما مضمون بیان کرتا ہے۔ انوائس بتاتی ہے کہ کیا ہے۔

مینیجر کا رکھا ہوا ریزرو

معاہدے کے مطابق مینیجر مالک کے کرائے میں سے ⁦$500⁩ کا ریزرو رکھتا ہے۔ جنوری کی اسٹیٹمنٹ نکاسی سے پہلے روکے گئے ⁦$500⁩ دکھاتی ہے۔ وصول ہوتے وقت وہ کرایہ تھا، اس لیے کرایہ پورا رہتا ہے، اور ⁦$500⁩ خرچ نہیں ہے۔ مارچ میں مینیجر ریزرو سے ⁦$300⁩ کی گیٹ کی مرمت ادا کرتا ہے۔ اب ⁦$300⁩ لائن 14 پر مرمت ہے، اور ⁦$200⁩ ریزرو میں باقی رہتے ہیں۔

آپ کی صورت مختلف ہے؟

• اسٹیٹمنٹس کئی مینیجرز یا ریاستوں سے آتی ہیں: ہر مینیجر اور ریاست اپنا فارمیٹ اور ودہولڈنگ لاتی ہے۔ غیر مقیم ریاستی گوشوارے کی حدیں سے شروع کریں۔ ایسا ماہانہ معمول جو آپ کے ٹیکس گوشوارے تیار کرنے والے کو کل کرایہ اور تفصیلی اخراجات دے، ماہانہ حساب کتاب ہے۔
• اسٹیٹمنٹس آپ کے ڈپازٹس یا Form 1099-MISC سے نہیں ملتیں، اور مینیجر فرق کی وضاحت نہیں کر سکتا: فرق کو لائن بہ لائن تلاش کرنا ہوگا۔ اسٹیٹمنٹس اور بینک ریکارڈ سے سال کو دوبارہ بنانا حسابات ملانے کا کام ہے۔
• پچھلے گوشواروں میں خالص نکاسی کو کرایہ کے طور پر رپورٹ کیا گیا، یا کئی سالوں کی اسٹیٹمنٹس کبھی درج ہی نہیں ہوئیں: پچھلے گوشواروں سے چھوٹی ہوئی آمدنی کے لیے ترمیم اور کرائے کی جائیداد کے کھاتوں کی کسر پوری کرنا دیکھیں۔ اسٹیٹمنٹس سے سالوں کو دوبارہ بنانا پچھلا حساب کتاب مکمل کرنا ہے۔
• ڈپازٹ یا ریزرو واضح نہیں، یا مینیجر آپ کے کرائے کی ضمانت دیتا ہے: معاہدہ طے کرتا ہے کہ کون کیا رکھتا ہے۔ کرائے کے کھاتوں میں سیکیورٹی ڈپازٹ اور مینیجر کی طرف سے مالک کی رقوم دیکھیں۔ ایسے کھاتے بنانا جو ہر ڈپازٹ اور ریزرو کو ٹریک کریں، حساب کتاب کا کام ہے۔
• آپ بیرون ملک رہتے ہیں: ودہولڈنگ اور خالص کرایہ کا انتخاب لاگو ہوتے ہیں۔ بیرون ملک سے امریکی جائیداد کرائے پر دینا دیکھیں۔ اگر آپ کی اسٹیٹمنٹس پر ودہولڈنگ نظر آئے تو اسے کھاتوں میں کرائے کے اخراجات سے الگ رکھنا حساب کتاب کا کام ہے۔
• آپ کا مینیجر مختصر مدت یا چھٹیوں کے کرائے چلاتا ہے: اسٹیٹمنٹس مہمانوں کی ادائیگیوں، پلیٹ فارم فیسوں اور صفائی کی فیسوں سے شروع ہوتی ہیں، اور کرایہ Schedule C پر آ سکتا ہے۔ مختصر مدت کے کرائے کی آمدنی: Schedule C یا Schedule E اور مختصر مدت کے کرائے کی ادائیگیاں: کل یا خالص دیکھیں۔
• کرائے کی جائیداد کی مالک شراکت داری ہے، یا شراکت داری کے طور پر ٹیکس دینے والی LLC: اسٹیٹمنٹ اسی طرح پڑھی جاتی ہے، مگر شراکت داری عموماً کرائے Form 8825 پر رپورٹ کرتی ہے، جس کی لائنوں کے نمبر Schedule E سے مختلف ہیں (IRS: Form 8825)۔ مشترکہ ملکیت کے کرائے: Schedule E یا شراکت داری کا گوشوارہ دیکھیں۔
• آپ صفائی کرنے والوں یا مستریوں کو خود ادائیگی کرتے ہیں: مالک مکان کے لیے ٹھیکیداروں کے ٹیکس فارم دیکھیں۔