Mülk Yöneticisi Sahip Ekstresi: Schedule E İçin Nasıl Kaydedilir

Mülk yöneticimin ekstresinde sahibin çekimini mi yoksa brüt kirayı mı beyan ederim?

Yöneticinin temsilciniz olarak sizin için tahsil ettiği kira, sahibin çekimi tutarıyla değil, tahsil edilen tutarla sayılır. Kirayı temsilciniz olarak tahsil etme yetkisi verdiğiniz kişi bunu aldığında, siz de almış sayılırsınız (Publication 538). Önemli bir kısıtlama olmadan size sunulan gelir, henüz çekmeseniz bile sayılır (26 CFR 1.451-2). Yöneticinin size ödeme yapmadan önce düştüğü ücretler, onarımlar ve diğer giderler ayrı indirimlerdir.

IRS, kira bedelinden onarım faturasını düşen kiracıyı da aynı şekilde ele alır: kirayı tam olarak gelire yazar ve onarımı indirirsiniz (IRS kira vergisi ipuçları). Schedule E'de brüt kira, her mülk için bir sütunla 3 satırına, her gider ise kendi gider satırına yazılır (Schedule E talimatları).

Durumu basit olmaktan çıkaranlar:

• Tek bir ekstre birden fazla mülkü veya birden fazla sahibi kapsıyor.
• Yönetici bir rezerv veya güvence depozitoları tutuyor.
• Yönetici kirayı Aralık'ta tahsil etti, size Ocak'ta ödedi.
• “Bakım” olarak etiketlenmiş yüksek bir ücret aslında iyileştirme olabilir.
• Başka bir eyalette veya yurt dışında yaşıyorsunuz ve ekstrede kesilmiş vergi görünüyor.
• Önceki beyannameler sahibin çekimini kira olarak bildirmiş.
• Yönetici temizlik, çarşaf veya başka misafir hizmetleri içeren kısa süreli konaklama yönetiyor; bu durumda kiralama Schedule E yerine Schedule C'ye ait olabilir.
• Yönetici kiranızı garanti ediyor ya da birimi sizden kiralıyor; bu durumda yukarıdaki temsilci kuralı uymayabilir. Belirleyici olan sözleşmedir.

Başlamadan önce toplayın: her mülk için on iki aylık ekstre ve yıl sonu ekstresi, Form 1099-MISC, yönetim sözleşmesi ve her çekimi gösteren banka hesap özetleri.

Geçmiş bir beyanname sahibin çekimini kira olarak bildirdiyse, ekstreler banka kaydınızla örtüşmüyorsa ya da yurt dışında yaşıyorsanız, beyanname vermeden önce son bölümü, Sizin durumunuz farklı mı?, okuyun.

Mülk yöneticisi ekstresindeki hangi satırlar gelir, hangileri gider, hangileri ikisi de değildir?

Her satır ya aldığınız kiradır, ya indirebileceğiniz bir giderdir ya da yalnızca hareket eden veya bekleyen paradır. Schedule E'ye yalnızca ilk ikisi girer. Kira geliri, yalnızca aylık kira değil, mülkün kullanımı veya işgali karşılığı yapılan her ödemedir (Publication 527).

Yönetim ücreti, kiralama ücreti, reklam, denetim ve onarım ücretleri Schedule E'de nereye yazılır?

Her ücret, kendi mülkünün ayrı gider satırına yazılır; kiradan düşülerek net gösterilmez. Schedule E talimatları, yönetim ücretlerini ve acente komisyonlarını indirebileceğiniz olağan ve gerekli giderler arasında sayar (talimatlar).

19 satırı, 5 ile 18 arasındaki satırlarda listelenmeyen her olağan ve gerekli gideri alır (talimatlar). Denetim ücreti, sözleşme denetimleri aylık ücrete dahil etmedikçe oraya yazılır; dahil etmişse denetimler 11 satırının parçası olur.

Schedule E talimatları yönetim ücretlerini ve acente komisyonlarını indirilebilir olarak sayar, ancak ekstredeki her ücreti bir satıra atamaz. Yukarıdaki satırlar olağan eşleşmelerdir. İki satıra girebilecek bir ücret için hazırlayıcınıza danışın. Mülkün mülkiyetini savunmak veya mülkü iyileştirmek için ödenen hukuki ücretler ise aktifleştirilir (talimatlar).

Bunlar, bir bireyin beyannamesi için, en son yayımlanan Schedule E formundaki Schedule E satır numaralarıdır; beyanname vermeden önce güncel formu kontrol edin. Bir ortaklık veya ortaklık olarak vergilendirilen bir LLC kiralamaları Form 8825 ile bildirir; bu formun satır numaraları farklıdır: brüt kiralar 2a satırıdır, onarımlar 11 satırıdır ve yönetim ücreti satırı yoktur, bu yüzden ücret 17 satırındaki diğer indirimlere yazılır (Form 8825 talimatları). Bu satırlara karşılık gelen hesap adları için bkz. kiralık mülk hesap planı.

Kira sözleşmesi notu. Kiraya veren, kira sözleşmesini oluşturmanın maliyetini, sözleşmenin oluşmasına yardım eden ücretler dahil, genellikle aktifleştirmeli ve sözleşme süresi boyunca geri kazanmalıdır. Sözleşme, makul olarak beklediğiniz yenilemelerle birlikte başlangıcından itibaren 12 ay içinde bitiyorsa ya da sözleşmenin tüm işlem maliyetleri toplamı $5.000 veya altındaysa hemen indirilebilir (26 CFR 1.263(a)-4; 26 CFR 1.167(a)-3). Sözleşmeyi hazırlamak için ödenen hukuki ücretler de aynı kurala tabidir. Kiralama ücretini tam olarak indirmeden önce hazırlayıcınızdan sözleşme süresini, yenilemeleri ve toplam maliyetleri kontrol etmesini isteyin.

Mülk yöneticisi ekstresinde onarımı iyileştirmeden nasıl ayırırım?

Onarım, mülkü olağan çalışır durumda tutar. İyileştirme ise mülkü daha iyi hale getirir, eski haline getirir ya da yeni bir kullanıma uyarlar; aktifleştirilmeli ve amortismana tabi tutulmalıdır (Publication 527). IRS, bozuk bir kilidi tamir etmeyi veya bir odayı boyamayı onarım; tüm bir HVAC (ısıtma, havalandırma ve iklimlendirme) sistemini değiştirmeyi, yeni çatıyı, su ısıtıcısını veya zemin kaplamayı iyileştirme olarak verir (Schedule E talimatları; Publication 527).

Yöneticinin koyduğu etiket belirleyici değildir. “Bakım” satırı bir çatıyı ya da değiştirilmiş bir sistemi gizleyebilir. Yüksek her ücretin arkasındaki faturayı isteyin ve iyileştirme maliyetlerini ayrı tutun: amortisman için ve ileride satış için bunlara ihtiyacınız olur (Publication 527).

Güvenli limanlar küçük bir kalemin veya rutin işin yine de indirilmesine izin verebilir; bazıları yalnızca beyannamenizde seçerseniz uygulanır (Publication 527). Onarım mı iyileştirme mi rehberi testleri ve güvenli limanları ele alır.

Yöneticinin tuttuğu güvence depozitolarına ve sahip rezervine ne olur?

İade etmeyi planladığınız depozito alındığında gelir değildir; rezerv ise gider değil, tutulan kendi kiranızdır. İki depozito durumu farklıdır: son ay kirası olarak kullanılacak ve depozito adı verilen tutar peşin kiradır, siz veya yöneticiniz aldığında gelirdir; kiracı sözleşmeyi bozduğu için tuttuğunuz depozito ise tuttuğunuz yılın gelirdir (Publication 527). Güvence depozitosu rehberi ikisini ve kayıtlarını ele alır.

Kiranızdan oluşturulan rezerv, yönetici o kirayı tahsil ettiğinde zaten gelirdi. Yalnızca yönetici ondan indirilebilir bir gideri ödediğinde, ödeme yılında gider olur (Publication 527). Rezervden size geri verilen para ikinci kez gelir sayılmaz. Yöneticinin tarafında sahip fonları rehberi, yöneticinin defterinde neyin bulunması gerektiğini gösterir.

Yönetici kirayı Aralık'ta tahsil edip bana Ocak'ta öderse hangi yıl sayılır?

Çoğu bireyin kullandığı nakit esasına göre, yöneticinin kirayı tahsil ettiği yıl sayılır (Publication 527). Temsilcinin aldığı sizin aldığınız sayıldığı için, Aralık'ta yapılan tahsilat, sahibin çekimi Ocak'ta gelse de Aralık geliridir (Publication 538). Kiracının Aralık'ta erken ödediği Ocak kirası da peşin kiradır ve muhasebe yönteminiz ne olursa olsun Aralık geliridir (Publication 527; 26 CFR 1.61-8(b)). Tahakkuk esasındaki bir sahip ise aksi halde kirayı kazanıldığında bildirir (Publication 527); özel kira kuralları zamanlamayı değiştirebilir, bu yüzden hangi yöntem ve kuralların geçerli olduğunu hazırlayıcınıza sorun.

Nakit esasında kira giderini ödediğiniz yıl indirirsiniz (Publication 527). Publication 538 içindeki temsilci kuralı, temsilci aracılığıyla aldığınız geliri kapsar. Yöneticinin sizin paranızdan ödediği faturanın ne zaman ödenmiş sayıldığını söylemez; bu yüzden yıl sonuna yakın ödenen bir fatura için hazırlayıcınıza danışın. Ekstre ayını değil, yöneticinin işlem ayrıntısındaki tahsilat ve ödeme tarihlerini kullanın. Ocak ekstresi 30 Aralık'ta tahsil edilen kirayı içerebilir.

Ekstreleri banka hesabıma yatan paralarla ve Form 1099-MISC ile nasıl eşleştiririm?

Her ekstre mutabık olmalıdır: yöneticinin aldığı nakitten, yöneticinin ödediği veya ayırdığı tutarlar çıkarıldığında kalan, sahibin çekimine eşit olur. Sonra yılın çekimleri banka hesabınıza yatanlarla uyuşmalı ve Form 1099-MISC yılın kirasıyla karşılaştırılmalıdır.

1. Her ay için, önceki ekstreden devreden bakiye ile yöneticinin aldığı tüm nakitle başlayın: kira, kiracı ücretleri, depozitolar ve sizin gönderdiğiniz para. Yöneticinin ücretlerini, ödenen giderleri, kesilen stopajı, sahip rezervine veya depozito hesabına aktarılan tutarları ve sonraki döneme devreden bakiyeyi çıkarın; bunlardan herhangi birinden serbest bırakılan tutarları ekleyin. Sonuç sahibin çekimine eşit olmalıdır.
2. Her çekimi bir banka yatışıyla eşleştirin. Çekim tarihi ile yatış tarihi birkaç gün farklı olabilir; eşleşmeyen her tutarı yöneticiye sorun.
3. Kiracıların size doğrudan ödediği kiraları ekleyin. Ekstre bunu göstermez.
4. Her mülk için yılın brüt kirasını toplayın ve Form 1099-MISC ile karşılaştırın.

Mülk yöneticisi, ücret kesse bile sahibine aktarılan kirayı Form 1099-MISC'teki Box 1'de bildirmelidir (IRS talimatları; 26 CFR 1.6041-1(e)(5), Örnek 5; 26 CFR 1.6041-3(d)). Bildirilen tutar, alıcının brüt gelirine dahil edilmesi gereken tutardır; çoğu durumda bu, ücretler, komisyonlar ve giderler düşülmeden önceki brüt tutardır (26 CFR 1.6041-1(f)). Bu, formun brüt kirayla eşit olacağı anlamına gelmez; bu yüzden varsaymak yerine ekstrelerle karşılaştırın. Uyuşmazlarsa beyanname vermeden önce yöneticiden formu açıklamasını veya düzeltmesini isteyin. Form ne gösterirse göstersin, beyannameniz gerçek kiranızı bildirir.

Box 1 kira eşiği $2.000 olduğundan küçük bir sahip form almayabilir, ancak kira yine de bildirilmelidir. Yönetici formu, ödeme yılından sonra 31 Ocak tarihine kadar vermelidir; bu tarih hafta sonuna ya da resmi tatile denk gelirse sonraki iş gününe kadar (26 U.S.C. 7503). Kiranızdan yedek stopaj yapıldıysa, örneğin yöneticiye vergi kimlik numaranızı vermediyseniz, form her tutarda size ulaşabilir (IRS talimatları). Form W-9 (ABD kişisi belgesi) bu numarayı yöneticiye verir.

Mülk yöneticim mortgage'ımı, emlak vergilerimi veya birlik aidatlarımı kiradan öderse ne olur?

Bu ödemeler yine sizin giderlerinizdir, ödendikleri yıl indirilir ve sahibin çekimini küçültürler. Her birinin defterlerinizde kendi satırı olmalı ki sahibin çekimi net kira sanılmasın.

• Mortgage: yalnızca faiz indirilebilir. Anapara krediyi azaltır. Ödemeleri ayırmak için kredi verenin yıl sonu Form 1098'ini veya faiz ekstresini kullanın ve bankaya ödenen faizi 12 satırına yazın (Schedule E talimatları; Publication 527).
• Emanet hesabı (escrow): mortgage ödemesi vergi ve sigorta için bir pay içerebilir. Kredi veren faturayı ödemedikçe, emanet hesabı ekstresinin gösterdiği gibi, bu pay gider değildir (Publication 530, konut sahipleri için yazılmıştır; Publication 527).
• Emlak vergileri: 16 satırı; yönetici tarafından ya da emanet hesabından vergi idaresine ödendikleri yıl.
• Sigorta: 9 satırı; birden fazla yılı kapsayan prim yalnızca kapsadığı yıl için indirilir (Publication 527).
• Kondominyum aidatları: ortak alanların bakımı için aidatlar indirilebilir. Bir iyileştirme için özel tahsilat indirilemez, ancak amortismana tabi tutulabilir (Publication 527).

Yönetici mortgage'ın bir kısmını ödüyor, siz diğer aylarda doğrudan kredi verene ödüyorsanız, faizi toplarken ikisini de ekleyin.

Birden fazla mülkü kapsayan tek bir ekstreyi nasıl ele alırım?

Schedule E her mülkü ayrı bir sütunda, bir formda üç mülk olacak şekilde bildirir; bu yüzden her mülkün kendi kira ve gider toplamı olmalıdır. Üçten fazla mülk varsa ek Schedule E'ler ekleyin ve birleşik toplamları birine taşıyın (Schedule E talimatları). Yöneticiden her mülk için ayrı ekstre isteyin.

Bir ücret birden fazla mülkü kapsıyorsa, bunu açıklayabileceğiniz bir esasa göre, örneğin birim başına eşit paylarla, mülkler arasında bölün ve bölünmeyi gösteren faturayı saklayın. Bir mülkün yalnızca bir kısmına sahipseniz, kira ve giderlerinin yalnızca kendi payınızı bildirin (Schedule E talimatları; Publication 527). Ayrı LLC'lerde tutulan mülklerin ayrı defterleri olmalıdır; bkz. her kiralık mülk için LLC defterleri.

Başka bir eyalette veya yurt dışında yaşıyorsam hangi eyalet beyannameleri ve stopaj geçerli olur?

Başka yerde yaşamak ekstrenin nasıl kaydedileceğini değiştirmez, ancak eyalet vergisi ve stopaj ekleyebilir.

Başka bir eyalet. Mülkün bulunduğu eyalet, orada yaşasanız da yaşamasanız da genellikle kirayı vergilendirir. Örneğin California, oradaki gayrimenkulden elde edilen geliri California kaynaklı gelir sayar (FTB Publication 1017). California'daki mülkten mukim olmayan bir sahibe kira ödeyen mülk yöneticisi, istisnalar ve muafiyetler dışında genellikle %7 oranında stopaj yapar (FTB Publication 1017). California stopaj rehberi eşiği ve muafiyeti ele alır. Diğer eyaletler kendi beyanname eşiklerini ve stopaj kurallarını belirler; bkz. mukim olmayanlar için eyalet beyannamesi eşikleri.

Yurt dışı. Federal stopaj, posta adresine değil, sahibin ABD vergi statüsüne bağlıdır. Yurt dışında yaşayan bir ABD kişisi, örneğin bir ABD vatandaşı, yöneticiye Form W-9 verirse yabancı sahip stopajına tabi olmaz (Publication 515). Yabancı bir sahip için, ABD kişisi olduğunu belgeleyemeyen ödeyen taraf genellikle giderlerden sonraki kiradan değil, brüt ABD kirasından stopaj yapar; sahip bunun yerine net kira üzerinden vergilendirilmeyi seçebilir ve yöneticiye Form W-8ECI (ABD'deki ticari faaliyetle bağlantılı gelir beyanı) verir (Publication 515; IRS: gayrimenkul geliri). Gerekli stopajı yapmayan bir yönetici bundan bizzat sorumludur, sahip de sorumlu kalır (Publication 515). Yabancı bir sahibe ödeme yapan yönetici kirayı Form 1099-MISC'te değil, Form 1042-S'te (yabancılara yapılan ödemelerin stopaj beyanı) bildirir (Publication 515); bunu isteyin ve hazırlayıcınıza verin. Mukim olmayan kiralık mülk sahibi rehberi oranı, seçimi ve kaçırılan yılları ele alır.

Ekstredeki bir stopaj satırı kendi vergi ödemenizin peşinatıdır, kira gideri değildir.

Hazırlayıcıma ne göndermeliyim, yöneticimden ne istemeliyim?

Hazırlayıcınıza yalnızca çekimleri değil, brüt rakamları gösteren belgeleri gönderin. Yöneticiden genellikle eksik olan kayıtları isteyin.

Hazırlayıcınıza en üstteki “Başlamadan önce toplayın” başlığı altındaki her şeyi gönderin. Şunları ekleyin:

• Eyalet stopaj belgesi
• Kredi verenin yıl sonu faiz ekstresi ve emlak vergisi faturaları
• Her büyük onarım veya alımın arkasındaki faturalar
• Geçen yılın amortisman çizelgesi

Yöneticinizden isteyin:

• Kiranın tahsil edildiği ve faturaların ödendiği tarihleri içeren, her mülk için ayrı bir ekstre
• Brüt kira, ücret ve giderlerin kategoriye göre yıl sonu özeti
• İyileştirmelerin işaretlendiği onarım faturaları
• Depozitoların ve tutulan rezervin defteri
• Form 1099-MISC'iniz, yabancı sahipseniz Form 1042-S ve varsa eyalet stopaj belgesi

Kiralık mülk sahibinin her gider için tutması gereken kayıtlar için bkz. kiralık mülk kayıtları ve makbuzları.

Örnek

Bu örnekler açıklayıcıdır; tüm tutarlar ABD dolarıdır.

Normal bir ay

Bir ekstre $2.000 tahsil edilen kira, $160 tutarında %8 yönetim ücreti, $240 tutarında musluk onarımı ve $1.600 sahibin çekimi gösterir. Defterler 3 satırına $2.000 kira, 11 satırına $160 ücret ve 14 satırına $240 onarım kaydeder. $1.600'lık banka yatışı bu tek bölünmüş kaydın geri kalanıdır: $2.000 eksi $160 eksi $240 eşittir $1.600. Yalnızca $1.600'lık çekimi bildirmek, yöneticinin tahsil ettiğinden $400 daha az kira gösterir ve ücreti ile onarımı kendi satırlarından düşürür.

Bakım olarak kaydedilen çatı

Sonraki bir ekstre $6.000 tutarındaki çatı yenilemesini bakım olarak listeler ve sahip açığı kapatmak için para gönderir. Yeni çatı IRS'nin iyileştirme listesindedir; bu yüzden genellikle 14 satırında $6.000 onarım değil, 18 satırında amortismana tabi tutulacak aktifleştirilmiş maliyettir. Onarım olarak kaydetmek, güvenli liman uygulanmadıkça (onarım mı iyileştirme mi rehberi bunu ele alır) $6.000'ın tamamını bir anda indirmek olur. Hangisi olduğunu fatura gösterir.

Yöneticinin tuttuğu rezerv

Sözleşme, yöneticinin sahibin kirasından $500 rezerv tutmasını öngörür. Ocak ekstresi çekimden önce ayrılan $500'ü gösterir. Tahsil edildiğinde kiraydı, bu yüzden kira tam tutarıyla kalır ve $500 gider değildir. Mart'ta yönetici rezervden $300 tutarında bir kapı onarımı öder. Şimdi $300, 14 satırında onarımdır ve rezervde $200 kalır.

Sizin durumunuz farklı mı?

• Ekstreler birkaç yöneticiden veya eyaletten geliyor: her yönetici ve eyalet kendi formatını ve stopajını getirir. Mukim olmayanlar için eyalet beyannamesi eşikleri ile başlayın. Hazırlayıcınıza brüt kirayı ve kalem kalem giderleri veren aylık bir düzen, aylık muhasebe kayıtları hizmetidir.
• Ekstreler para yatırmalarınızla veya Form 1099-MISC ile örtüşmüyor ve yönetici farkı açıklayamıyor: farklar satır satır izlenmelidir. Yılı ekstrelerden ve banka kayıtlarından yeniden kurmak mutabakat çalışmasıdır.
• Geçmiş beyannameler net çekimi kira olarak bildirdi ya da yıllarca ekstreler hiç kaydedilmedi: bkz. geçmiş beyannamelerde bildirilmeyen gelir için düzeltme ve kiralık mülk defterlerinin tamamlanması. Yılları ekstrelerden yeniden kurmak gecikmiş kayıtların tamamlanması işidir.
• Depozitolar veya rezerv belirsiz ya da yönetici kiranızı garanti ediyor: kimin neyi tuttuğunu sözleşme belirler. Bkz. kiralık mülk defterlerinde güvence depozitoları ve yöneticinin tarafında sahip fonları. Her depozitoyu ve rezervi izleyen defterler kurmak muhasebe kayıtları işidir.
• Yurt dışında yaşıyorsunuz: stopaj ve net kira seçimi geçerlidir. Bkz. yurt dışından ABD mülkü kiralama. Ekstrelerinizde stopaj görünüyorsa, bunu defterlerde kira giderlerinden ayrı tutmak muhasebe kayıtları işidir.
• Yöneticiniz kısa süreli veya tatil kiralaması yürütüyor: ekstreler misafir ödemelerinden, platform ücretlerinden ve temizlik ücretlerinden başlar ve kiralama Schedule C'ye ait olabilir. Bkz. kısa süreli kiralama geliri: Schedule C mi Schedule E mi ve kısa süreli kiralama ödemeleri: brüt mü net mi.
• Kiralık mülkün sahibi bir ortaklık ya da ortaklık olarak vergilendirilen bir LLC: ekstre aynı şekilde okunur, ancak ortaklık kiralamaları genellikle Form 8825'te bildirir ve bu formun satır numaraları Schedule E'den farklıdır (IRS: Form 8825). Bkz. ortak sahipli kiralıklar: Schedule E mi ortaklık beyannamesi mi.
• Temizlikçilere veya tamircilere kendiniz ödeme yapıyorsunuz: bkz. kiralık mülk sahipleri için yüklenici vergi formları.