Airbnb کی ادائیگیاں کھاتوں میں: مکمل کرایہ لکھیں یا خالص رقم؟

کیا Airbnb کی آمدنی خالص ادائیگی کے طور پر لکھوں یا مجموعی بکنگ کے طور پر؟

عموماً مہمان آپ کو قیام کے لیے جو کچھ ادا کرتا ہے، وہ سب کرایہ لکھیں، اور پلیٹ فارم کی فیس کو خرچ۔ کرایے کی آمدنی وہ ہر ادائیگی ہے جو آپ کو جائیداد کے استعمال یا قبضے کے بدلے ملے، اس لیے وہ آمدنی ہے چاہے پلیٹ فارم آپ کو Form 1099-K بھیجے یا نہ بھیجے (Publication 527)۔ ادائیگی وہی کرایہ ہے جس میں سے پلیٹ فارم اپنی فیس اور کوئی ریفنڈ رکھ چکا ہو، اس لیے صرف ادائیگی لکھنے سے آمدنی اور خرچ دونوں ایک ساتھ غائب ہو جاتے ہیں۔

اگر جائیداد آپ کا اپنا گھر بھی ہے اور آپ اسے سال میں 15 دن سے کم کرائے پر دیتے ہیں، تو کرایہ عموماً رپورٹ ہی نہیں ہوتا اور یہ صفحہ لاگو نہیں ہوتا؛ منصفانہ کرایے کے دن اور ذاتی استعمال دیکھیں۔

بکنگ پر منافع دونوں طریقوں میں ایک ہی ہے۔ جو بدلتا ہے وہ آمدنی کی لائن، خرچ کی لائن، اور یہ ہے کہ آپ کی آمدنی کو پلیٹ فارم کی رپورٹ اور Form 1099-K سے ملایا جا سکتا ہے یا نہیں۔ IRS کہتا ہے کہ اس فارم کا box 1a مجموعی رقم ہے، فیسوں یا ریفنڈز سے کم نہیں کی گئی، اور آپ یہ رقوم اس میں سے منہا کر سکتے ہیں (What to do with Form 1099-K؛ فارم کی ہدایات)۔ یہی اصول اس وقت بھی نظر آتا ہے جب کرایہ دار آپ کا کوئی بل کرایے میں سے ادا کرے: آپ کرایہ اور بل دونوں آمدنی میں شامل کرتے ہیں، پھر بل منہا کرتے ہیں (کرایے کی آمدنی اور اخراجات)۔ نیچے درج IRS ذرائع بکنگ پلیٹ فارم کی فیس کا نام نہیں لیتے، اس لیے مجموعی طریقہ انہی دو قواعد پر قائم ہے۔

یہ معاملہ سادہ نہیں ہوتا جب:

• ادائیگیاں ایک سال یا اس سے زیادہ سے خالص رقم کے طور پر لکھی جا رہی ہیں۔
• ایک ڈپازٹ کئی لسٹنگز یا مالکان کا احاطہ کرتا ہے۔
• پلیٹ فارم کی رپورٹ، Form 1099-K اور بینک ڈپازٹس کھاتوں سے نہیں ملتے۔
• کرایہ داری LLC میں ہے، یا کوئی شریک میزبان یا شریک مالک رقم بانٹتا ہے۔
• آپ ایک سے زیادہ ریاستوں میں کرائے پر دیتے ہیں، یا قیام کا ٹیکس کبھی جمع نہیں کرایا گیا۔
• آپ امریکہ سے باہر رہتے ہیں۔

ان صورتوں میں سوال یہ نہیں رہتا کہ اگلے مہینے کی ادائیگی کیسے لکھیں۔ سوال یہ ہے کہ کیا درست کرنا ہے، کیا پہلے کے گوشوارے میں تبدیلی چاہیے، اور ماہانہ ملان کیسے بنایا جائے، جو جانچتا ہے کہ پلیٹ فارم کی رپورٹ، آپ کے کھاتے اور بینک آپس میں ملتے ہیں۔

پلیٹ فارم کی لسٹنگ کے مطابق لین دین کی تاریخ، ادائیگیاں وصول کرنے والے اکاؤنٹ کے بینک اسٹیٹمنٹس، ہر Form 1099-K اور قیام کے ٹیکس کے تمام گوشوارے جمع کریں۔

مہمان کی کل رقم میں کیا شامل ہے، اور کون سا حصہ میرا ہے؟

مہمان قیام کے لیے آپ کو جو کچھ ادا کرتا ہے وہ سب کرایہ ہے۔ پلیٹ فارم کی فیس ایک خرچ ہے جو آپ الگ لکھتے ہیں۔ جو ٹیکس آپ کو آگے ادا کرنا ہے اور جو ڈپازٹ واپس کرنا ہے، وہ آمدنی نہیں ہیں۔

Schedule E میں پلیٹ فارم کی فیس کے نام کی کوئی لائن نہیں، اور ہدایات یہ نہیں بتاتیں کہ وہ کس لائن میں جائے۔ وہ انتظامی فیس اور ایجنٹوں کے کمیشن کو قابل کٹوتی لکھتی ہیں، اس لیے امیدوار لائنیں یہ ہیں: Commissions (لائن 8)، Management fees (لائن 11) اور Other (لائن 19، درج شدہ)۔ ایک لائن اپنے ٹیکس گوشوارے تیار کرنے والے کے ساتھ چنیں اور اسے ہمیشہ یکساں استعمال کریں (Schedule E؛ ہدایات)۔ اکاؤنٹس کی مکمل فہرست کے لیے کرایے کی جائیداد کے اکاؤنٹس کی فہرست دیکھیں۔

ایک بکنگ کیسے لکھوں کہ آمدنی، فیس اور ڈپازٹ آپس میں ملیں؟

ہر ادائیگی کے لیے ایک اندراج کریں، جس میں راتیں، صفائی کی فیس اور پلیٹ فارم کی فیس الگ الگ لائنوں پر ہوں تاکہ مل کر ڈپازٹ کے برابر ہوں۔ پلیٹ فارم کی فیس کو اس کا اپنا خرچ اکاؤنٹ دیں؛ اسے کبھی خالص ڈپازٹ کے اندر نہ چھوڑیں۔

الگ اکاؤنٹس رکھیں: راتوں، صفائی کی فیسوں اور مہمان کی دوسری فیسوں کے لیے آمدنی؛ پلیٹ فارم کی فیس کے لیے خرچ؛ ریفنڈز اور کریڈٹس کے لیے آمدنی میں کمی؛ اور آگے ادا کیے جانے والے قیام کے ٹیکس اور رکھے گئے مہمان ڈپازٹس کے لیے واجبات (وہ رقم جو آپ آگے ادا کرنے تک دوسروں کی دینی ہے)۔

ایک بکنگ کے لیے اندراج ہر بار ایک ہی شکل کا ہوتا ہے:

ڈیبٹ اور کریڈٹ ایک ہی اندراج کے دو رخ ہیں، اور انہیں برابر ہونا چاہیے۔ بینک کی لائن آپ کے اسٹیٹمنٹ پر درج ڈپازٹ کے برابر ہوتی ہے۔ اگر ایسا نہ ہو تو پلیٹ فارم کی رپورٹ میں کچھ ایسا ہے جو آپ نے نہیں لکھا: ریفنڈ، ٹیکس کی لائن، روکی گئی رقم یا کوئی اور لسٹنگ۔ اگر رپورٹ ڈپازٹ کے بعد آئے تو ڈپازٹ کو اس وقت تک کلیئرنگ اکاؤنٹ (عارضی اکاؤنٹ) میں رکھیں۔

اگر پلیٹ فارم نے وفاقی انکم ٹیکس کاٹا ہے (بیک اپ ودہولڈنگ، فارم کا box 4)، تو اسے الگ لکھیں: یہ فارم پر درج شخص کی طرف سے ادا کیا گیا ٹیکس ہے، پلیٹ فارم کی فیس یا کرایے میں کمی نہیں۔ IRS کہتا ہے کہ اسے اس سال کے گوشوارے میں رپورٹ کریں جس میں آپ کو آمدنی ملی (Backup withholding)۔ یہ تب لاگو ہوتا ہے جب آپ نے پلیٹ فارم کو درست ٹیکس شناختی نمبر نہ دیا ہو (فارم کی ہدایات)۔

جب ایک ڈپازٹ کئی بکنگز کا احاطہ کرے تو ہر بکنگ کے لیے لائنوں کا ایک سیٹ شامل کریں اور ہر ایک پر اس کی لسٹنگ کا ٹیگ لگائیں۔ Schedule E ہر کرایے کی جائیداد کے لیے الگ کالم لیتا ہے (ہدایات)، اس لیے لسٹنگ ٹیگ سے آپ ہر جائیداد کو الگ پڑھ سکتے ہیں۔ ہر لائن پر بکنگ نمبر اور چیک ان کی تاریخ لکھیں۔

مہمانوں کی دی ہوئی صفائی کی فیس اور میری ادا کی ہوئی صفائی کی رقم، دونوں کہاں جاتی ہیں؟

مہمانوں کی دی ہوئی فیس آمدنی ہے، اور صفائی کرنے والے کا بل خرچ ہے۔ دونوں پوری رقم سے لکھیں؛ ایک کو دوسرے میں سے گھٹانے سے آمدنی چھپ جاتی ہے اور پلیٹ فارم کی رپورٹ سے ملان ٹوٹ جاتا ہے۔

صفائی کرنے والے کا بل Cleaning and maintenance (Schedule E لائن 7) میں جاتا ہے۔ صفائی کرنے والے یا مرمت کرنے والے کو ادائیگیوں پر Form 1099-NEC درکار ہو سکتا ہے؛ صفائی اور مرمت کرنے والوں کے فارم دیکھیں۔

مہمان کے قیام پر لگنے والے رہائش اور سیلز ٹیکس کا کیا کیا جائے؟

جو ٹیکس مہمان پر لگتا ہے، اور جسے آپ کو وصول کر کے ریاست یا شہر کو ادا کرنا ہے، وہ آپ کی آمدنی نہیں۔ اسے واجب الادا رقم کے طور پر لکھیں اور ادا ہونے پر کلیئر کریں۔ جو ٹیکس آپ پر بطور فروخت کنندہ لگتا ہے اور آپ خریدار سے وصول کرتے ہیں، وہ آپ کی مجموعی آمدنی کا حصہ ہے۔ دونوں قاعدے IRS کے چھوٹے کاروبار کے رہنما سے ہیں (Publication 334)۔ کوئی خاص ٹیکس ان میں سے کون سا ہے، یہ ریاستی اور شہری قانون پر منحصر ہے، اس لیے اپنے ٹیکس گوشوارے تیار کرنے والے سے تصدیق کریں۔ اگر آپ اپنے اوپر لگنے والے ٹیکس کو آمدنی لکھتے ہیں تو جو رقم آپ آگے ادا کرتے ہیں وہ عموماً ٹیکس کا خرچ ہے (Schedule E لائن 16؛ ہدایات)۔

کون وصول کرتا اور جمع کراتا ہے، یہ جگہ پر اور اس پر بھی منحصر ہے کہ مہمان نے کیسے بکنگ کی۔ اگر بکنگ چینل خود ٹیکس وصول کر کے ادا کرتا ہے تو وہ ٹیکس عموماً آپ کے بینک تک نہیں پہنچتا۔ وہ لاگو ہونے والا ہر ٹیکس وصول کرتا ہے یا نہیں، یہ ریاست اور شہر کے مطابق بدلتا ہے، اس لیے پلیٹ فارم کی رپورٹ کا موازنہ اس سے کریں جو آپ کی ریاست یا شہر کا ٹیکس محکمہ کہتا ہے کہ آپ کو وصول کرنا ہے۔ IRS خبردار کرتا ہے کہ Form 1099-K میں ایسی مدیں ہو سکتی ہیں جو آپ کی وصولیوں میں نہیں، جیسے سیلز ٹیکس (Publication 334)۔ جب آپ اپنے کل کو نیچے دیے گئے طریقے سے فارم سے ملائیں، تو صرف وہ ٹیکس نکالیں جو مہمان پر لگتا ہے اور جسے آپ آگے ادا کرتے ہیں؛ جو ٹیکس آپ پر لگتا ہے وہ آپ کی مجموعی آمدنی میں رہتا ہے۔

اگر آپ کو خود وصول کرنا اور جمع کرانا ہے تو کرایے پر سیلز اور رہائش کا ٹیکس دیکھیں، جو یہ بھی بتاتا ہے کہ صفائی اور دوسری فیسیں ٹیکس والی قیمت کا حصہ ہیں یا نہیں۔ اگر آپ نے ٹیکس وصول کیا اور آگے ادا نہیں کیا، تو ریاستی قانون آپ کو ذاتی طور پر ذمہ دار ٹھہرا سکتا ہے اور طے کرتا ہے کہ ریاست کے پاس تشخیص کے لیے کتنا وقت ہے؛ فروخت اور ادائیگیوں کا ملان میں دو ریاستی مثالیں ہیں۔ اگر آپ کو وصول کرنا چاہیے تھا اور نہیں کیا، تو غیر وصول شدہ سیلز ٹیکس کی درستی دیکھیں۔

ریفنڈز، منسوخیاں، تنازع حل کے کریڈٹس اور نقصان کی ادائیگیاں کیسے دکھائی دیتی ہیں؟

مہمان کو ریفنڈ یا کریڈٹ اس بکنگ کے کرایے کو کم کرتا ہے۔ اسے اسی بکنگ پر، اپنی الگ لائن میں، اس تاریخ پر لکھیں جب پلیٹ فارم اسے لیتا ہے۔ ایسا اس وقت بھی کریں جب پلیٹ فارم اسے کسی بعد کی ادائیگی میں سے گھٹاتا ہو۔ Form 1099-K اپنی مجموعی رقم کو ریفنڈز سے کم نہیں کرتا (فارم کی ہدایات)، اس لیے ریفنڈ فارم اور آپ کی آمدنی کے درمیان فرق کی ایک مد ہے۔

• منسوخی کے بعد جزوی ریفنڈ: بکنگ کی آمدنی مہمان کی ادا کردہ رقم میں سے ریفنڈ منہا کرنے کے بعد بچنے والی رقم ہے۔ پوری قیمت اور الگ نقصان نہ لکھیں۔
• منسوخی کی فیس جو آپ رکھتے ہیں: عموماً اسی سال کا کرایہ جس میں ملے۔ IRS کرایہ دار کی لیز ختم کرنے کی ادائیگی کو اس سال کا کرایہ مانتا ہے جس میں وہ ملے، چاہے اکاؤنٹنگ کا طریقہ کوئی بھی ہو (Publication 527)۔ مہمان کی رکھی ہوئی منسوخی کی فیس بھی اسی طرح کی ہے، اگرچہ نیچے درج IRS ذرائع اس کا نام نہیں لیتے۔
• مہمان کی شکایت پر کریڈٹ: اگر یہ آپ کی ادائیگی میں سے نکلے تو اسے ریفنڈ سمجھیں۔ اگر پلیٹ فارم کسی دعوے پر آپ کو ادائیگی کرے، تو اسے اپنے الگ اکاؤنٹ میں رکھیں جب تک معلوم نہ ہو کہ یہ کس چیز کی واپسی ہے۔
• نقصان کی ادائیگی: سیکیورٹی ڈپازٹ میں سے وہ رقم جو آپ اس لیے رکھتے ہیں کہ مہمان نے شرائط پوری نہیں کیں، اس سال کی آمدنی ہے جس میں آپ اسے رکھتے ہیں (Publication 527)۔ نیچے درج IRS ذرائع پلیٹ فارم سے نقصان کی ادائیگی کا ذکر نہیں کرتے۔ ادائیگی اپنے الگ اکاؤنٹ میں اور مرمت کو اس کے اپنے خرچ کے طور پر لکھیں، تاکہ ٹیکس گوشوارے تیار کرنے والا دونوں دیکھ سکے۔ ڈپازٹس کے بارے میں عمومی معلومات کے لیے کرایے کے کھاتوں میں سیکیورٹی ڈپازٹ دیکھیں۔
• ادائیگی کے بعد کے سال میں ریفنڈ: نیچے درج IRS ذرائع طے نہیں کرتے کہ وہ کس سال کو کم کرتا ہے۔ اسے ٹیکس گوشوارے تیار کرنے والے کے لیے نشان زد کریں۔

اگر ادائیگی سال کے اختتام کے بعد آئے تو قیام کس سال کا ہے؟

زیادہ تر افراد نقد طریقہ استعمال کرتے ہیں، جو کرایہ اس سال میں شمار کرتا ہے جس میں آپ اسے حقیقت میں یا قانونی طور پر (constructively) وصول کریں، قیام کسی بھی سال کا ہو۔ رقم قانونی طور پر اس وقت وصول ہوئی مانی جاتی ہے جب وہ آپ کو دستیاب کر دی جائے، مثلاً آپ کے بینک اکاؤنٹ میں کریڈٹ ہو جائے (Publication 527)، اس لیے نقد طریقے والے میزبان عموماً ادائیگی بینک کی تاریخ پر لکھتے ہیں۔ استحقاقی طریقہ استعمال کرنے والا ٹیکس دہندہ عموماً کرایہ تب رپورٹ کرتا ہے جب وہ کمایا جائے، اس لیے قیام کی تاریخ فیصلہ کرتی ہے۔ استثنا پیشگی کرایہ ہے، یعنی جو رقم اس مدت سے پہلے ملے جس کا احاطہ کرتی ہے: IRS اسے اس سال کی آمدنی میں شامل کرتا ہے جس میں ملے، اکاؤنٹنگ کا طریقہ کوئی بھی ہو۔

دو احتیاطیں:

1. فارم کی تاریخ بمقابلہ بینک کی تاریخ۔ Form 1099-K ان ادائیگیوں کا احاطہ کرتا ہے جو پلیٹ فارم کیلنڈر سال میں آپ کو طے کرتا ہے، اور ادائیگی تب طے ہوتی ہے جب پلیٹ فارم رقم منتقل کرنے کی ہدایت جمع کرائے (فارم کی ہدایات)۔ آپ کا بینک وہ دن دکھاتا ہے جب رقم پہنچی۔ دسمبر کے آخر میں بھیجی گئی ادائیگی جنوری میں پہنچ سکتی ہے، اس لیے فارم اور آپ کے کھاتے اسے مختلف سالوں میں رکھ سکتے ہیں۔ اسے ملان میں وقت کی مد کے طور پر درج کریں۔
2. چیک ان تک روکی ہوئی رقم۔ اگر آپ کسی کو آمدنی وصول کرنے کا ایجنٹ مقرر کرتے ہیں، تو جب ایجنٹ کو ملے تو آپ کو ملا ہوا مانا جاتا ہے۔ آمدنی قانونی طور پر وصول شدہ نہیں مانی جاتی جب تک اس پر آپ کا کنٹرول بڑی پابندیوں کے تابع ہو (Publication 538)۔ جو پلیٹ فارم مہمان کی ادائیگی روکتا ہے وہ آپ کا ایجنٹ ہے یا نہیں، اور اس کی روک بڑی پابندی ہے یا نہیں، یہ اس کی شرائط پر منحصر ہے۔ نیچے درج IRS ذرائع اسے طے نہیں کرتے۔ ٹیکس گوشوارے تیار کرنے والے کے ساتھ طریقہ طے کریں اور ہر سال اسی طرح استعمال کریں۔

اگر ادائیگی آپ کے بینک تک پہنچنے سے پہلے آپ کو دستیاب کر دی گئی تھی، تو اپنے ٹیکس گوشوارے تیار کرنے والے سے پوچھیں کہ کون سی تاریخ شمار ہوتی ہے۔ اگر پہلی تاریخ شمار ہو، تو کرایہ اسی وقت پلیٹ فارم کے کلیئرنگ اکاؤنٹ کے مقابل لکھیں، ڈپازٹ آنے پر اسے کلیئر کریں، اور کوئی کھلا بیلنس سال کے اختتام کے پار آگے لے جائیں۔ ہر لائن پر چیک ان کی تاریخ رکھیں تاکہ آپ قیام کی تاریخ کے مطابق بھی رپورٹ کر سکیں۔

میں اپنے کل کو پلیٹ فارم کی سال کے اختتام کی رپورٹ، بینک ڈپازٹس اور Form 1099-K سے کیسے ملاؤں؟

ہر مہینے انہیں تین سمتوں میں ملائیں: پلیٹ فارم کی رپورٹ سے کھاتے، کھاتوں سے بینک اسٹیٹمنٹ، اور سال کا کل فارم سے۔ IRS ایسے کھاتے مانگتا ہے جو کل آمدنی دکھائیں، اور جنہیں ڈپازٹ سلپس جیسی معاون دستاویزات کی تائید ہو (ریکارڈ سے متعلق رہنمائی)، اور کہتا ہے کہ Schedule E کی تائید کرنے والا ریکارڈ رکھیں (ہدایات)۔

1. مہینے کی لین دین کی تاریخ پلیٹ فارم سے ڈاؤن لوڈ کریں، لسٹنگ کے مطابق۔
2. اس کی مجموعی رقم، فیسوں، ریفنڈز اور ٹیکسوں کا موازنہ اپنے آمدنی، فیس اور ریفنڈ اکاؤنٹس سے کریں۔
3. ہر ادائیگی کو بینک ڈپازٹ سے ملائیں۔ ہر ڈپازٹ آپ کے کیے ہوئے اندراج کے برابر ہو۔
4. ہر فرق کی وضاحت کریں: وقت کا فرق، بعد میں گھٹایا گیا ریفنڈ، آگے ادا کیا گیا ٹیکس، پلیٹ فارم کا کاٹا ہوا انکم ٹیکس، واپس کیا گیا ڈپازٹ، مہمان کی پلیٹ فارم کو دی ہوئی فیس (اگر رپورٹ یا فارم میں شامل ہو)، یا کوئی اور لسٹنگ یا اکاؤنٹ۔
5. سال کے اختتام پر ہر فارم کے box 1a سے شروع کریں۔ ریفنڈز، مہمان پر لگنے والے وہ ٹیکس جو آپ نے آگے ادا کیے، واپس کیے گئے ڈپازٹس، مہمان کی ادا کی ہوئی وہ پلیٹ فارم فیس جو فارم میں شامل ہو، اور وہ رقم جو آپ کی نہیں، نکالیں، پھر وقت کے فرق کی ایڈجسٹمنٹ کریں۔ جو بچے وہ ریفنڈز کے بعد آپ کے کھاتوں کے کرایے کے برابر ہونا چاہیے۔

الفاظ میں: سال کے ڈپازٹس ریفنڈز سے پہلے کے کرایے میں سے گھٹائے گئے ریفنڈز اور پلیٹ فارم کی فیسیں منہا کرنے کے برابر ہیں، اور باقی کی وضاحت وقت کا فرق، آگے ادا کیے جانے والے ٹیکس، کاٹا گیا انکم ٹیکس اور مہمان کی طرف کی کوئی فیس کرتی ہے۔ اگر آپ ریفنڈز سے پہلے ہی کم کیے ہوئے کرایے سے شروع کریں تو ریفنڈز دو بار نکل جائیں گے۔ اگر ان اقدامات کے بعد بھی فارم آپ کے کرایے سے زیادہ ہو، تو Form 1099-K جو آپ کی کمائی سے زیادہ دکھاتا ہے دیکھیں۔ فارم نہ ہو تب بھی کرایہ آمدنی ہے؛ فارم صرف آپ کے کھاتوں کی جانچ کرتا ہے۔ کسی بھی سیلز پلیٹ فارم کی ادائیگیوں کے لیے فروخت اور ادائیگیوں کا ملان دیکھیں۔

کیا شریک میزبان یا LLC اکاؤنٹ کو ادائیگی اندراجات بدل دیتی ہے؟

ایک مالک کے لیے نہیں: ایک رکن والی LLC ہو یا نہ ہو، اندراجات وہی رہتے ہیں۔ ایک رکن والی امریکی LLC عموماً وفاقی انکم ٹیکس کے لیے الگ ادارہ نہیں ہوتی، اس لیے آپ ایسے گوشوارہ جمع کراتے ہیں جیسے کرایہ آپ خود رکھتے ہوں، سوائے اس کے کہ اس نے کارپوریشن کے طور پر ٹیکس کا انتخاب کیا ہو (ہدایات)۔ کرایے کے کھاتے اور بینک اکاؤنٹ ذاتی رقم سے الگ رکھیں، تاکہ ڈپازٹس ملیں۔

دو یا زیادہ مالکان کرایے کو ایسی شراکت داری بنا سکتے ہیں جو Form 1065 جمع کراتی ہے۔ مشترکہ گوشوارہ جمع کرانے والے میاں بیوی، جو دونوں فعال حصہ لیتے ہیں اور کرایے کے براہ راست مالک ہیں، LLC کے ذریعے نہیں، اس کے بجائے Schedule E لائن 2 پر QJV خانے کو نشان زد کر کے اہل مشترکہ منصوبہ (qualified joint venture) کا انتخاب کر سکتے ہیں اور Form 1065 چھوڑ سکتے ہیں (Publication 527؛ ہدایات)۔ تب کھاتے ہر مالک کا حصہ ریکارڈ کرتے ہیں؛ کون سا لاگو ہوتا ہے، اس کے لیے مشترکہ ملکیت والا کرایہ دیکھیں۔ فارم پلیٹ فارم اکاؤنٹ پر درج نام اور ٹیکس شناختی نمبر کو جاتا ہے۔ اگر وہ آمدنی رپورٹ کرنے والا شخص یا ادارہ نہیں ہے، تو پلیٹ فارم سے درست شدہ فارم مانگیں (What to do with Form 1099-K)۔

شریک میزبان جسے آپ کرایہ سنبھالنے کے لیے ادا کرتے ہیں، آپ کے لیے عموماً انتظامی لاگت ہے۔ جب پلیٹ فارم شریک میزبان کو براہ راست ادا کرے تو آپ کا فارم اور آپ کا کرایہ مختلف ہو سکتے ہیں۔ شریک میزبان کا رہنما بتاتا ہے کہ کون کیا رپورٹ کرتا ہے: شریک میزبان اور پراپرٹی مینیجرز۔

میزبان کے لیے Schedule E یا Schedule C؟

غیر منقولہ جائیداد کا کرایہ عموماً Schedule E پر جاتا ہے، جس میں تعطیلاتی یا قلیل مدتی کرایے کے لیے جائیداد کی قسم کا کوڈ ہے (Schedule E)۔ Schedule C تب لاگو ہوتا ہے جب آپ بنیادی طور پر مہمانوں کی سہولت کے لیے خاطر خواہ خدمات دیں، جیسے باقاعدہ صفائی، چادریں بدلنا یا خادمہ کی خدمت۔ حرارت اور روشنی، مشترکہ حصوں کی صفائی اور کچرا اٹھانا خاطر خواہ خدمات نہیں ہیں (Publication 527؛ ہدایات)۔ یہ مطبوعات نہیں بتاتیں کہ مہمانوں کے قیام کے درمیان صفائی شمار ہوتی ہے یا نہیں، اس لیے یہ ٹیکس گوشوارے تیار کرنے والے کے لیے حقائق کا سوال ہے۔ قیام کے علاوہ کسی چیز کی رقم، جیسے کھانا یا ٹورز، اپنے الگ آمدنی اکاؤنٹ میں رکھیں تاکہ وہ اپنی جگہ پر رپورٹ ہو سکے۔ فارم کے انتخاب اور خود روزگار ٹیکس کے لیے قلیل مدتی کرایے کے لیے Schedule C یا Schedule E دیکھیں۔

مثال

یہ مثالیں صرف وضاحت کے لیے ہیں۔ تمام اعداد امریکی ڈالر میں ہیں۔

چار راتوں کا قیام

ایک مہمان ⁦$1,720⁩ ادا کرتا ہے: ⁦$400⁩ کی چار راتیں اور ⁦$120⁩ صفائی کی فیس۔ فرض کریں کوئی ٹیکس، ریفنڈ یا مہمان کی طرف کی پلیٹ فارم فیس نہیں۔ پلیٹ فارم کی میزبان فیس اس کا ⁦3%⁩ ہے، یعنی ⁦$51.60⁩، اس لیے ادائیگی ⁦$1,668.40⁩ ہے۔

کھاتوں میں ⁦$1,720⁩ کرایہ، ⁦$51.60⁩ میزبان فیس کا خرچ اور ⁦$1,668.40⁩ کا بینک ڈپازٹ دکھائی دیتا ہے:

ایک سال جو خالص رقم کے طور پر لکھا گیا

ایک میزبان نے صرف ادائیگیاں لکھیں اور ⁦$41,000⁩ آمدنی دکھائی۔ پلیٹ فارم کی سال کے اختتام کی رپورٹ ⁦$43,000⁩ قیام اور ⁦$2,000⁩ فیس دکھاتی ہے، بغیر ریفنڈز، ٹیکسوں یا مہمان کی طرف کی فیسوں کے۔ کھاتے ⁦$43,000⁩ آمدنی اور ⁦$2,000⁩ خرچ کے ساتھ درست ہو جاتے ہیں۔ دوسرے اخراجات سے پہلے منافع ⁦$41,000⁩ ہی رہتا ہے، لیکن اب آمدنی رپورٹ کی مجموعی رقم سے شروع ہوتی ہے، جسے آپ فارم سے ملاتے ہیں۔ اگر پچھلے سال بھی خالص لکھے گئے تھے تو ہر سال کو یہی درستی چاہیے۔ پرانے گوشوارے میں ترمیم چاہیے یا نہیں، یہ ٹیکس گوشوارے تیار کرنے والے کے لیے سوال ہے۔

ایک منسوخی

ایک مہمان ⁦$1,500⁩ کی بکنگ کرتا ہے اور منسوخ کر دیتا ہے، اور پلیٹ فارم ⁦$500⁩ ریفنڈ کرتا ہے۔ اس بکنگ پر میزبان کی آمدنی ⁦$1,000⁩ ہے۔ کھاتوں میں ⁦$1,500⁩ کرایہ اور ⁦$500⁩ ریفنڈ کی لائن ہوتی ہے، ⁦$1,500⁩ آمدنی اور الگ نقصان نہیں۔ فارم پھر بھی ⁦$1,500⁩ دکھا سکتا ہے، کیونکہ اس کی مجموعی رقم ریفنڈز سے کم نہیں ہوتی، اس لیے ⁦$500⁩ ملان کی ایک مد ہے۔

آپ کی صورت مختلف ہے؟

• ادائیگیاں ایک سال یا اس سے زیادہ سے خالص لکھی گئی ہیں، فارم اور ڈپازٹس نہیں ملتے، آپ کئی ریاستوں میں یا LLC کے ذریعے لسٹنگ کرتے ہیں، یا قیام کے ٹیکس کبھی جمع نہیں ہوئے: کھاتوں کو درست کرنا، یہ طے کرنا کہ پہلے کے گوشواروں میں ترمیم چاہیے یا نہیں، اور ماہانہ ملان بنانا، سب آپ کے ریکارڈ پر منحصر ہیں۔ حساب کتاب میں مدد اور کرایے کی جائیداد کے کھاتوں کی درستی دیکھیں۔
• Form 1099-K آپ کی کمائی سے زیادہ دکھاتا ہے، یا IRS کا نوٹس کہتا ہے کہ آپ کی آمدنی نہیں ملتی: کرایے کی آمدنی کے لیے Form 1099-K دیکھیں۔
• آپ قیام یا سیلز ٹیکس وصول کرتے ہیں یا آپ پر واجب ہو سکتا ہے: کرایے پر سیلز اور رہائش کا ٹیکس اور غیر وصول شدہ سیلز ٹیکس کی درستی دیکھیں۔
• آپ دوسرے مالکان کے لیے انتظام یا شریک میزبانی کرتے ہیں، یا پلیٹ فارم کی رقم میں ان کی رقم شامل ہے: شریک میزبان اور پراپرٹی مینیجرز دیکھیں۔
• آپ کرایے کی جائیداد کے مالک شریک حیات یا دوسرے لوگوں کے ساتھ ہیں: یہ شراکت داری کا گوشوارہ ہے یا دو Schedule E، یہ اس پر منحصر ہے کہ مالک کون ہے اور اسے کیسے چلایا جاتا ہے؛ مشترکہ ملکیت والا کرایہ دیکھیں۔
• ہر لسٹنگ اپنی الگ LLC میں ہے: ہر کرایے کے لیے LLC دیکھیں۔
• آپ سوچ رہے ہیں کہ اسپریڈ شیٹ، سافٹ ویئر یا بک کیپر آپ کی لسٹنگز کے لیے مناسب ہے: کرایوں کے لیے اسپریڈ شیٹ، سافٹ ویئر یا بک کیپر دیکھیں۔
• آپ خود جائیداد استعمال کرتے ہیں، یا ہوٹل جیسی خدمات دیتے ہیں: منصفانہ کرایے کے دن اور ذاتی استعمال اور Schedule C یا Schedule E دیکھیں۔
• آپ امریکہ سے باہر رہتے ہیں اور امریکہ میں ایک یونٹ کے مالک ہیں: کیا کاٹا جاتا ہے اور آپ کیا جمع کراتے ہیں، یہ مختلف ہے؛ غیر مقیم مالک مکان دیکھیں، اور اگر آپ کینیڈا میں رہتے ہیں تو کینیڈین کی امریکی کرایے کی جائیداد۔