임대 관리 업체 소유주 명세서, Schedule E 처리법

임대 관리 업체 명세서에서 소유주 인출금과 총임대료 중 무엇을 신고하나요?

관리 업체가 소유주의 대리인으로서 걷은 임대료는 소유주 인출금이 아니라 걷은 금액 그대로 소득입니다. 임대료 수금을 대리인에게 맡겼다면 대리인이 받은 때 본인이 받은 것으로 봅니다(Publication 538). 큰 제한 없이 본인이 쓸 수 있게 된 소득은 인출하기 전이라도 소득으로 잡습니다(26 CFR 1.451-2). 관리 업체가 본인에게 지급하기 전에 빼는 수수료, 수리비 등의 비용은 별도의 공제 항목입니다.

세입자가 임대료에서 수리비를 차감하고 내는 경우에도 IRS는 같게 봅니다. 임대료 전액을 소득에 넣고 수리비는 따로 공제합니다(IRS 임대 세금 안내). Schedule E에서 총임대료는 3번 줄에 부동산별로 한 열씩 적고, 각 비용은 해당 비용 항목에 따로 적습니다(Schedule E 작성 안내).

단순하지 않은 경우는 다음과 같습니다.

• 명세서 한 장에 여러 부동산이나 여러 소유주가 함께 들어 있습니다.
• 관리 업체가 유보금이나 보증금을 보관하고 있습니다.
• 관리 업체가 12월에 임대료를 걷고 1월에 지급했습니다.
• "유지보수"로 적힌 큰 금액이 사실은 개량일 수 있습니다.
• 다른 주나 해외에 살고 있고 명세서에 원천징수된 세금이 표시되어 있습니다.
• 이전 신고서에서 인출금을 임대 소득으로 신고했습니다.
• 관리 업체가 청소, 침구 등 게스트 서비스가 포함된 단기 임대를 운영한다면 Schedule E가 아니라 Schedule C로 신고해야 할 수 있습니다.
• 관리 업체가 임대료를 보증하거나 소유주에게서 그 호실을 임차한다면, 위의 대리인 규정이 맞지 않을 수 있습니다. 계약서가 기준입니다.

시작하기 전에 부동산마다 12개월치 월별 명세서와 연말 명세서, Form 1099-MISC, 관리 계약서, 인출금이 들어온 것을 보여 주는 은행 명세서를 준비하세요.

이전 신고서에서 인출금을 임대 소득으로 신고했거나, 명세서가 은행 내역과 맞지 않거나, 해외에 산다면, 제출하기 전에 마지막 섹션인 "상황이 다르다면?"을 읽어 보세요.

임대 관리 업체 명세서의 각 항목은 소득, 비용, 또는 둘 다 아닌 것 중 무엇인가요?

명세서의 모든 항목은 받은 임대료, 공제할 수 있는 비용, 또는 단지 옮겨지거나 대기 중인 돈 중 하나입니다. 앞의 둘만 Schedule E에 들어갑니다. 임대 소득은 월세뿐 아니라 부동산 사용이나 점유의 대가로 받은 모든 금액입니다(Publication 527).

관리 수수료, 임차인 모집 수수료, 광고비, 점검비, 수리비는 Schedule E의 어느 줄에 넣나요?

각 비용은 해당 부동산의 비용 항목에 따로 적으며, 임대료에서 상계해서는 안 됩니다. Schedule E 작성 안내는 관리 수수료와 대리인 수수료를 공제할 수 있는 통상적이고 필요한 비용으로 듭니다(작성 안내).

19번 줄에는 5번~18번 줄에 없는 통상적이고 필요한 비용을 적습니다(작성 안내). 점검비는 계약서에서 점검을 월 수수료에 포함하지 않는 한 여기에 넣습니다. 포함한다면 점검비는 11번 줄의 일부가 됩니다.

Schedule E 작성 안내는 관리 수수료와 대리인 수수료를 공제 대상으로 들지만, 명세서의 모든 항목을 어느 줄에 넣을지까지 정해 주지는 않습니다. 위 줄은 일반적으로 맞는 위치입니다. 두 줄에 걸칠 수 있는 항목은 세금 신고 담당자에게 물어보세요. 소유권을 방어하거나 부동산을 개량하는 데 든 법률 비용은 공제하지 않고 자산으로 처리합니다(작성 안내).

위 번호는 개인 신고서용 Schedule E의 줄 번호이며, 가장 최근에 공개된 Schedule E 기준입니다. 제출하기 전에 최신 양식을 확인하세요. 파트너십이나 파트너십으로 과세되는 LLC는 Form 8825로 임대를 신고하며, 줄 번호가 다릅니다. 총임대료는 2a번 줄, 수리비는 11번 줄이고, 관리 수수료 줄은 없으므로 17번 줄 기타 공제에 넣습니다(Form 8825 작성 안내). 이 줄들에 대응하는 계정 이름은 임대 부동산 계정 과목표를 참고하세요.

임대차 참고 사항. 임대인은 일반적으로 임대차 계약을 만드는 데 든 비용(계약을 성사시킨 수수료 포함)을 자산으로 처리해 임대 기간 동안 나누어 회수해야 합니다. 임대차가 갱신을 합리적으로 예상하는 경우를 포함해 시작일부터 12개월 안에 끝나거나, 임대차의 거래 비용 합계가 $5,000 이하라면 한 번에 공제할 수 있습니다(26 CFR 1.263(a)-4; 26 CFR 1.167(a)-3). 임대차 계약서 작성에 든 법률 비용도 같은 규칙을 따릅니다. 임차인 모집 수수료를 전액 공제하기 전에, 담당자에게 임대 기간, 갱신, 총비용을 확인해 달라고 하세요.

임대 관리 업체 명세서의 항목이 수리인지 개량인지 어떻게 구분하나요?

수리는 부동산을 평소 쓸 수 있는 상태로 유지하는 것입니다. 개량은 부동산을 더 좋게 하거나 복원하거나 새로운 용도에 맞게 바꾸는 것이며, 자산으로 처리해 감가상각해야 합니다(Publication 527). IRS는 고장 난 자물쇠를 고치거나 방을 칠하는 것은 수리로, 냉난방 시스템 전체 교체, 새 지붕, 온수기, 바닥재는 개량으로 예시합니다(Schedule E 작성 안내; Publication 527).

관리 업체가 붙인 이름으로 정해지지 않습니다. "유지보수" 항목에 지붕이나 교체한 설비가 숨어 있을 수 있습니다. 큰 금액은 근거가 되는 청구서를 요청하고, 개량 비용은 따로 보관하세요. 감가상각을 하고 나중에 매각할 때 필요합니다(Publication 527).

세이프하버(safe harbor) 덕분에 소액 항목이나 정기적인 작업을 공제할 수 있는 경우도 있으며, 일부는 신고서에서 선택해야만 적용됩니다(Publication 527). 판단 기준과 세이프하버는 수리인지 개량인지 구분하기에서 다룹니다.

관리 업체가 보관하는 보증금과 소유주 유보금은 어떻게 되나요?

돌려줄 계획인 보증금은 받은 때 소득이 아니고, 유보금은 비용이 아니라 본인 임대료에서 떼어 둔 돈입니다. 보증금 중 두 가지 경우는 다릅니다. 마지막 달 임대료로 쓰기로 한 보증금이라는 금액은 선불 임대료이므로 본인 또는 관리 업체가 받은 때 소득입니다. 세입자가 임대차를 어겨서 본인이 갖게 된 보증금은 갖게 된 해의 소득입니다(Publication 527). 임대 장부의 보증금에서 두 경우와 분개를 다룹니다.

임대료에서 적립한 유보금은 관리 업체가 그 임대료를 걷은 때 이미 소득이었습니다. 관리 업체가 그 유보금에서 공제 가능한 비용을 낸 해에 비로소 비용이 됩니다(Publication 527). 유보금에서 본인에게 돌려받은 돈은 소득으로 다시 잡지 않습니다. 소유주 자금에 관한 관리 업체 측 장부에서 관리 업체의 원장에 무엇이 있어야 하는지 볼 수 있습니다.

관리 업체가 12월에 임대료를 걷고 1월에 지급하면 어느 해로 잡나요?

대부분의 개인이 쓰는 현금주의에서는 관리 업체가 임대료를 걷은 해로 잡습니다(Publication 527). 대리인이 받은 것이 본인이 받은 것이므로, 12월에 걷은 임대료는 인출금이 1월에 들어와도 12월 소득입니다(Publication 538). 세입자가 1월분 임대료를 12월에 미리 냈다면 선불 임대료이며, 회계 방식과 관계없이 12월 소득입니다(Publication 527; 26 CFR 1.61-8(b)). 발생주의를 쓰는 소유주는 그 외의 경우 임대료를 발생한 때 신고하며(Publication 527), 특수한 임대차 규정으로 시점이 달라질 수 있으므로 어떤 방식과 규정이 적용되는지 세금 신고 담당자에게 물어보세요.

현금주의에서는 임대 비용을 지급한 해에 공제합니다(Publication 527). Publication 538의 대리인 규정은 대리인을 통해 받는 소득에 관한 것입니다. 관리 업체가 본인 돈으로 낸 청구서를 언제 지급한 것으로 보는지는 정하지 않으므로, 연말 무렵에 낸 청구서는 세금 신고 담당자에게 물어보세요. 명세서의 월이 아니라 관리 업체 거래 내역의 수금일과 지급일을 기준으로 삼으세요. 1월 명세서에 12월 30일에 걷은 임대료가 들어 있을 수 있습니다.

명세서를 은행 입금액 및 Form 1099-MISC와 어떻게 맞추나요?

명세서마다 대사가 맞아야 합니다. 관리 업체가 받은 현금에서 관리 업체가 지급하거나 유보한 금액을 뺀 값이 인출금입니다. 그다음 연간 인출금 합계가 은행 입금액과 맞아야 하고, Form 1099-MISC는 그해 임대료와 비교합니다.

1. 매달 지난 명세서에서 넘어온 잔액과, 관리 업체가 받은 모든 현금(임대료, 세입자 수수료, 보증금, 본인이 보낸 돈)으로 시작합니다. 여기서 관리 업체의 수수료, 대신 낸 비용, 원천징수된 세금, 소유주 유보금이나 보증금 계좌로 옮긴 금액, 다음 달로 넘어가는 잔액을 빼고, 둘 중 하나에서 풀려난 금액은 더합니다. 결과가 소유주 인출금과 같아야 합니다.
2. 인출금마다 은행 입금 한 건과 맞춥니다. 인출일과 입금일은 며칠 차이가 날 수 있습니다. 맞지 않는 금액은 관리 업체에 문의하세요.
3. 세입자가 본인에게 직접 낸 임대료가 있다면 더합니다. 명세서에는 나타나지 않습니다.
4. 부동산별로 그해 총임대료를 합산하고 Form 1099-MISC와 비교합니다.

임대 관리 업체는 수수료를 떼더라도 소유주에게 넘긴 임대료를 Form 1099-MISC의 1번 칸에 신고해야 합니다(IRS 작성 안내; 26 CFR 1.6041-1(e)(5), Example 5; 26 CFR 1.6041-3(d)). 신고 금액은 수령인의 총소득에 포함되는 금액이며, 많은 경우 수수료, 중개료, 비용을 빼기 전의 총액입니다(26 CFR 1.6041-1(f)). 그렇다고 양식 금액이 총임대료와 같다고 보장되는 것은 아니므로, 단정하지 말고 명세서와 비교하세요. 서로 다르면 제출하기 전에 관리 업체에 설명이나 정정을 요청하세요. 신고서에는 양식이 어떻든 실제로 받은 임대료를 적습니다.

1번 칸의 임대료 신고 기준액은 $2,000이므로 소규모 소유주는 양식을 받지 못할 수 있지만, 임대료는 여전히 신고 대상입니다. 관리 업체는 지급 연도 다음 해 1월 31일까지 양식을 제공해야 하며, 그날이 주말이나 법정 공휴일이면 다음 영업일까지입니다(26 U.S.C. 7503). 본인이 납세자 식별번호를 관리 업체에 주지 않아 임대료에서 백업 원천징수가 되었다면 금액과 상관없이 양식이 올 수 있습니다(IRS 작성 안내). Form W-9로 관리 업체에 그 번호를 줄 수 있습니다.

관리 업체가 임대료에서 모기지, 재산세, 관리 조합 회비를 대신 내면 어떻게 하나요?

그 지급도 본인의 비용이며 낸 해에 공제하고, 그만큼 인출금이 줄어듭니다. 인출금을 순임대소득으로 오해하지 않도록 각 지급을 장부에 별도 항목으로 기록하세요.

• 모기지: 이자만 공제됩니다. 원금은 대출 잔액을 갚는 돈입니다. 대출 기관의 연말 Form 1098이나 이자 명세서로 납입액을 나누고, 은행에 낸 이자는 12번 줄에 적습니다(Schedule E 작성 안내; Publication 527).
• 에스크로: 모기지 납입액에는 세금과 보험료 적립금이 들어 있을 수 있습니다. 이 적립금은 대출 기관이 에스크로 명세서에 나온 대로 청구서를 낼 때까지 비용이 아닙니다(Publication 530, 주택 소유자용으로 작성된 안내; Publication 527).
• 재산세: 16번 줄입니다. 관리 업체가 내든 에스크로에서 나가든, 과세 당국에 낸 해에 공제합니다.
• 보험료: 9번 줄입니다. 1년 넘는 기간을 보장하는 보험료는 해당 기간의 해에만 공제합니다(Publication 527).
• 콘도 관리비: 공용 부분 유지를 위한 관리비는 공제됩니다. 개량을 위한 특별 부과금은 공제되지 않지만 감가상각할 수 있습니다(Publication 527).

관리 업체가 모기지의 일부를 내고 다른 달에는 본인이 대출 기관에 직접 낸다면, 이자 합계를 낼 때 둘 다 더하세요.

한 명세서에 여러 부동산이 들어 있으면 어떻게 하나요?

Schedule E는 부동산마다 열을 따로 쓰며 양식 한 장에 세 곳까지 적습니다. 따라서 부동산마다 임대료와 비용 합계가 필요합니다. 세 곳을 넘으면 Schedule E를 추가로 첨부하고, 합산 합계는 한 장에 옮깁니다(Schedule E 작성 안내). 관리 업체에 부동산별로 명세서를 따로 달라고 요청하세요.

하나의 비용이 여러 부동산에 걸려 있다면, 호실당 균등 배분처럼 설명할 수 있는 기준으로 나누고, 배분이 나타난 청구서를 보관하세요. 부동산의 일부만 소유한다면 임대료와 비용 중 본인 몫만 신고합니다(Schedule E 작성 안내; Publication 527). 별도 LLC로 보유한 부동산은 장부도 따로 둡니다. 임대 부동산별 LLC의 장부를 참고하세요.

다른 주나 해외에 살면 어느 주 신고서와 원천징수가 적용되나요?

다른 곳에 산다고 명세서를 장부에 기록하는 방법이 달라지지는 않지만, 주 세금과 원천징수가 추가될 수 있습니다.

다른 주. 부동산이 있는 주는 일반적으로 본인이 거기 살든 아니든 임대료에 과세합니다. 예를 들어 캘리포니아 주는 그곳 부동산에서 나오는 소득을 캘리포니아 원천 소득으로 봅니다(FTB Publication 1017). 캘리포니아 주 부동산의 임대료를 비거주 소유주에게 지급하는 관리 업체는 일반적으로 7%를 원천징수하며, 예외와 면제가 있습니다(FTB Publication 1017). 기준액과 면제는 캘리포니아 비거주자 원천징수 면제에서 다룹니다. 다른 주는 제출 기준과 원천징수 규정이 각기 다르니 주별 비거주자 주 신고서 기준을 참고하세요.

해외. 연방 원천징수는 우편 주소가 아니라 소유주의 미국 세법상 지위에 따라 달라집니다. 미국 시민권자처럼 해외에 사는 미국인(US person)이 관리 업체에 Form W-9를 주었다면 외국인 소유주 원천징수 대상이 아닙니다(Publication 515). 외국인 소유주의 경우, 지급자가 미국인임을 확인하지 못하면 일반적으로 비용을 뺀 임대료가 아니라 미국 내 총임대료에 원천징수하며, 소유주는 대신 순임대소득에 과세받기를 선택하고 관리 업체에 Form W-8ECI를 줄 수 있습니다(Publication 515; IRS: 부동산 소득). 필요한 원천징수를 하지 않은 관리 업체는 그 금액에 대해 직접 책임을 지고, 소유주도 책임이 남습니다(Publication 515). 외국인 소유주에게 지급하는 관리 업체는 Form 1099-MISC가 아니라 Form 1042-S로 임대료를 신고합니다(Publication 515). 이 양식을 요청해서 세금 신고 담당자에게 전달하세요. 세율, 선택 방법, 누락된 연도는 비거주 임대인 가이드에서 다룹니다.

명세서의 원천징수 항목은 본인 세금을 미리 낸 것이지 임대 비용이 아닙니다.

세금 신고 담당자에게 무엇을 보내고, 관리 업체에는 무엇을 요청해야 하나요?

인출금만이 아니라 총액을 보여 주는 서류를 세금 신고 담당자에게 보내세요. 관리 업체에는 보통 빠져 있는 기록을 요청하세요.

맨 위 "시작하기 전에"에 적힌 자료를 모두 보내고, 다음을 추가하세요.

• 주 원천징수 명세서
• 대출 기관의 연말 이자 명세서와 재산세 고지서
• 큰 수리나 구매의 근거 청구서
• 작년 감가상각 내역표

관리 업체에 요청할 자료는 다음과 같습니다.

• 부동산별 명세서. 임대료를 걷은 날과 청구서를 낸 날 포함
• 총임대료, 수수료, 비용을 범주별로 정리한 연말 요약
• 수리 청구서. 개량인 것은 표시
• 입금 원장과 보관 중인 유보금 내역
• 본인의 Form 1099-MISC(외국인 소유주라면 Form 1042-S)와 주 원천징수 명세서

집주인이 모든 비용에 대해 보관해야 하는 기록은 임대 부동산 기록과 영수증을 참고하세요.

예시

이 예시는 설명을 위한 것이며, 모든 금액은 미국 달러입니다.

평범한 한 달

명세서에 임대료 $2,000, 8% 관리 수수료 $160, 수도꼭지 수리비 $240, 소유주 인출금 $1,600이 나옵니다. 장부에는 임대료 $2,000을 3번 줄에, 수수료 $160을 11번 줄에, 수리비 $240을 14번 줄에 기록합니다. 은행에 입금된 $1,600은 이 하나의 분할 분개의 나머지입니다. $2,000에서 $160과 $240을 빼면 $1,600입니다. 인출금인 $1,600 하나만 신고하면 관리 업체가 걷은 임대료보다 $400이 적게 신고되고, 수수료와 수리비도 각자의 줄에서 빠집니다.

유지보수로 처리된 지붕

이후 명세서에 $6,000짜리 지붕 교체가 유지보수로 올라 있고, 소유주가 부족액을 메우려고 돈을 보냈습니다. 새 지붕은 IRS의 개량 목록에 있으므로 일반적으로 14번 줄의 $6,000 수리비가 아니라 18번 줄에서 감가상각하는 자본적 비용입니다. 수리로 처리하면 세이프하버가 적용되지 않는 한 $6,000을 한 번에 공제하게 되는데, 세이프하버는 수리인지 개량인지 가이드에서 다룹니다. 청구서를 보면 어느 쪽인지 알 수 있습니다.

관리 업체가 보관하는 유보금

계약에 따라 관리 업체가 소유주의 임대료에서 $500을 유보금으로 보관합니다. 1월 명세서에는 인출금을 주기 전에 $500이 떼어진 것으로 나옵니다. 이 돈은 걷은 때 이미 임대료이므로 임대료는 전액으로 남고, $500은 비용이 아닙니다. 3월에 관리 업체가 유보금에서 $300짜리 대문 수리비를 냅니다. 이제 $300은 14번 줄의 수리비이고, 유보금에는 $200이 남습니다.

상황이 다르다면?

• 명세서가 여러 관리 업체나 여러 주에서 오는 경우: 관리 업체와 주마다 양식과 원천징수가 다릅니다. 주별 비거주자 주 신고서 기준부터 보세요. 총임대료와 항목별 비용을 세금 신고 담당자에게 넘기는 월간 루틴은 월간 장부 관리입니다.
• 명세서가 입금액이나 Form 1099-MISC와 맞지 않는데 관리 업체도 차이를 설명하지 못하는 경우: 차이를 항목별로 추적해야 합니다. 명세서와 은행 기록으로 그해를 다시 만드는 일은 대사 작업입니다.
• 지난 신고서에서 순 인출금을 임대 소득으로 신고했거나 몇 해치 명세서를 장부에 반영하지 않은 경우: 과거 신고서에서 빠진 소득 수정하기와 임대 부동산 장부 따라잡기를 참고하세요. 명세서로 해당 연도들을 다시 만드는 일은 밀린 장부 정리입니다.
• 보증금이나 유보금이 불분명하거나 관리 업체가 임대료를 보증하는 경우: 누가 무엇을 보관하는지는 계약서가 정합니다. 임대 장부의 보증금과 관리 업체 측에서 본 소유주 자금을 참고하세요. 보증금과 유보금을 하나씩 추적하는 장부를 만드는 일은 장부 관리 업무입니다.
• 해외에 사는 경우: 원천징수와 순임대소득 선택이 적용됩니다. 해외에서 미국 부동산 임대하기를 참고하세요. 명세서에 원천징수가 나타난다면 이를 임대 비용과 분리해 장부에 기록하는 일은 장부 관리 업무입니다.
• 관리 업체가 단기 임대나 휴가용 임대를 운영하는 경우: 명세서가 게스트 정산금, 플랫폼 수수료, 청소비에서 출발하며 임대를 Schedule E가 아닌 Schedule C로 신고해야 할 수 있습니다. 단기 임대 소득: Schedule C와 Schedule E 중 선택과 단기 임대 정산금: 총액인가 순액인가를 참고하세요.
• 파트너십이나 파트너십으로 과세되는 LLC가 임대 부동산을 소유한 경우: 명세서는 같은 방식으로 읽지만, 파트너십은 일반적으로 Form 8825로 임대를 신고하며 줄 번호가 Schedule E와 다릅니다(IRS: Form 8825). 공동 소유 임대: Schedule E인가 파트너십 신고서인가를 참고하세요.
• 청소 인력이나 수리 기사에게 직접 대금을 지급하는 경우: 집주인을 위한 계약자 세금 양식을 참고하세요.