प्रॉपर्टी मैनेजर का स्वामी विवरण: Schedule E में कैसे दर्ज करें

प्रॉपर्टी मैनेजर के विवरण से मैं स्वामी की निकासी रिपोर्ट करूँ या सकल किराया?

मैनेजर आपके एजेंट के रूप में जो किराया वसूलता है, वह वसूली गई राशि के हिसाब से गिना जाता है, स्वामी की निकासी की राशि के हिसाब से नहीं। अगर आप किसी को एजेंट के रूप में किराया वसूलने का अधिकार देते हैं, तो एजेंट के पैसे पाते ही आपको वह मिला हुआ माना जाता है (Publication 538)। जो आय बिना किसी बड़ी रुकावट के आपको उपलब्ध करा दी गई हो, वह निकासी से पहले भी गिनी जाती है (26 CFR 1.451-2)। मैनेजर आपको भुगतान करने से पहले जो शुल्क, मरम्मत और अन्य खर्च घटाता है, वे अलग कटौतियाँ हैं।

IRS उस मामले को भी यही मानती है जहाँ किरायेदार मरम्मत का बिल किराये से काट लेता है: आप पूरा किराया आय में शामिल करते हैं और मरम्मत को काटते हैं (IRS के किराये के कर सुझाव)। Schedule E पर सकल किराया लाइन 3 पर जाता है, हर संपत्ति के लिए एक कॉलम, और हर खर्च अपनी खर्च-लाइन पर जाता है (Schedule E के निर्देश)।

कौन-सी बातें मामले को आसान नहीं रहने देतीं:

• एक ही विवरण कई संपत्तियों या कई स्वामियों को कवर करता है।
• मैनेजर रिज़र्व या सिक्योरिटी डिपॉज़िट रखता है।
• मैनेजर ने दिसंबर में किराया वसूला और आपको जनवरी में भुगतान किया।
• "मेंटेनेंस" लिखा कोई बड़ा शुल्क असल में सुधार (improvement) हो सकता है।
• आप दूसरे राज्य या विदेश में रहते हैं, और विवरण में काटा गया कर दिखता है।
• पिछले रिटर्न में निकासी को किराये के रूप में दिखाया गया था।
• मैनेजर सफ़ाई, लिनेन या अन्य अतिथि सेवाओं के साथ छोटे ठहराव चलाता है, इसलिए किराया Schedule E के बजाय Schedule C का हो सकता है।
• मैनेजर आपके किराये की गारंटी देता है या यूनिट आपसे पट्टे पर लेता है, इसलिए ऊपर का एजेंट नियम लागू न हो। यह समझौते पर निर्भर है।

शुरू करने से पहले जुटाएँ: हर संपत्ति के 12 मासिक विवरण और साल के अंत का विवरण, Form 1099-MISC, प्रबंधन समझौता, और वे बैंक विवरण जो हर निकासी दिखाते हैं।

अगर पिछले रिटर्न में निकासी को किराये के रूप में दिखाया गया था, विवरण आपके बैंक से नहीं मिलते, या आप विदेश में रहते हैं, तो फ़ाइल करने से पहले आखिरी खंड, आपका मामला अलग है?, पढ़ें।

प्रॉपर्टी मैनेजर के विवरण की कौन-सी लाइनें आय हैं, कौन-सी खर्च, और कौन-सी इनमें से कुछ नहीं?

हर लाइन या तो आपको मिला किराया है, कटौती योग्य खर्च है, या ऐसा पैसा है जो केवल इधर-उधर हो रहा है या रुका हुआ है। केवल पहले दो Schedule E तक पहुँचते हैं। किराये की आय संपत्ति के उपयोग या कब्ज़े के लिए किया गया कोई भी भुगतान है, केवल मासिक किराया नहीं (Publication 527)।

प्रबंधन शुल्क, लीज़िंग शुल्क, विज्ञापन, निरीक्षण और मरम्मत के शुल्क Schedule E पर कहाँ जाते हैं?

हर शुल्क अपनी संपत्ति की अपनी खर्च-लाइन पर जाता है, किराये के साथ कभी नेट नहीं किया जाता। Schedule E के निर्देश प्रबंधन शुल्क और एजेंटों के कमीशन को उन सामान्य और ज़रूरी खर्चों में गिनाते हैं जिन्हें आप काट सकते हैं (निर्देश)।

लाइन 19 में लाइन 5 से 18 में न गिना गया कोई भी सामान्य और ज़रूरी खर्च आता है (निर्देश)। निरीक्षण शुल्क वहीं आता है, जब तक समझौता निरीक्षण को मासिक शुल्क में न मिला दे; तब वह लाइन 11 का हिस्सा बन जाता है।

Schedule E के निर्देश प्रबंधन शुल्क और एजेंटों के कमीशन को कटौती योग्य बताते हैं, पर विवरण के हर शुल्क को किसी लाइन से नहीं जोड़ते। ऊपर की लाइनें आम तौर पर सही बैठती हैं। जो शुल्क दो लाइनों पर जा सकता हो, उसके बारे में अपने कर तैयारकर्ता से पूछें। संपत्ति का मालिकाना हक बचाने या उसे सुधारने के कानूनी शुल्क इसके बजाय पूँजीकृत (capitalized) किए जाते हैं (निर्देश)।

ये Schedule E की लाइन संख्याएँ हैं, किसी व्यक्ति के रिटर्न के लिए, Schedule E के नवीनतम प्रकाशित रूप से; फ़ाइल करने से पहले मौजूदा फ़ॉर्म जाँच लें। साझेदारी, या उस तरह कर पाने वाली LLC, किराये Form 8825 पर रिपोर्ट करती है, जिसकी लाइन संख्याएँ अलग हैं: सकल किराया लाइन 2a है, मरम्मत लाइन 11 है, और प्रबंधन शुल्क की कोई लाइन नहीं है, इसलिए शुल्क लाइन 17 की अन्य कटौतियों में जाता है (Form 8825 के निर्देश)। इन लाइनों से जुड़े खातों के नामों के लिए देखें किराये की संपत्ति के खातों की सूची।

पट्टे का नोट। पट्टा बनाने की लागत, जिसमें उसे बनवाने में मदद करने वाले शुल्क भी शामिल हैं, मकान मालिक (lessor) को आम तौर पर पूँजीकृत करनी पड़ती है और पट्टे की अवधि में वसूलनी होती है। उसे एक बार में काटा जा सकता है अगर पट्टा, किसी ऐसे नवीनीकरण सहित जिसकी आप उचित रूप से उम्मीद करते हैं, शुरू होने के 12 महीनों के भीतर खत्म हो जाए, या अगर पट्टे की सभी लेन-देन लागतें मिलाकर $5,000 या उससे कम हों (26 CFR 1.263(a)-4; 26 CFR 1.167(a)-3)। पट्टा बनाने के कानूनी शुल्क पर भी यही नियम लागू होता है। लीज़िंग शुल्क पूरा काटने से पहले अपने कर तैयारकर्ता से पट्टे की अवधि, नवीनीकरण और कुल लागतें जँचवा लें।

प्रॉपर्टी मैनेजर के विवरण में मरम्मत और सुधार का फ़र्क कैसे पहचानें?

मरम्मत संपत्ति को सामान्य कामकाजी हालत में रखती है। सुधार उसे बेहतर बनाता है, पहले जैसा करता है या नए उपयोग के लायक बनाता है, और उसे पूँजीकृत करके उसका मूल्यह्रास करना होता है (Publication 527)। IRS टूटे ताले को ठीक करना या कमरे को पेंट करना मरम्मत बताती है, और पूरा HVAC सिस्टम बदलना, नई छत, वाटर हीटर या फ़र्श को सुधार (Schedule E के निर्देश; Publication 527)।

मैनेजर का दिया लेबल फ़ैसला नहीं करता। "मेंटेनेंस" की लाइन में छत या बदला गया सिस्टम छिपा हो सकता है। किसी भी बड़े शुल्क के पीछे का चालान माँगें, और सुधारों की लागत अलग रखें: मूल्यह्रास करने के लिए और बाद में बेचते समय आपको उनकी ज़रूरत होगी (Publication 527)।

सुरक्षित दायरे (safe harbor) फिर भी छोटी मद या नियमित काम को काटने दे सकते हैं, और कुछ तभी लागू होते हैं जब आप रिटर्न पर उनका चुनाव करें (Publication 527)। मरम्मत या सुधार की मार्गदर्शिका में कसौटियाँ और सुरक्षित दायरे बताए गए हैं।

मैनेजर जो सिक्योरिटी डिपॉज़िट और स्वामी रिज़र्व रखता है, उनका क्या होता है?

जो डिपॉज़िट आप लौटाने की योजना रखते हैं, वह मिलने पर आय नहीं है, और रिज़र्व आपका अपना रोका गया किराया है, खर्च नहीं। दो डिपॉज़िट मामले अलग हैं: जिस राशि को डिपॉज़िट कहा गया पर जो आखिरी महीने के किराये के रूप में इस्तेमाल होनी है, वह अग्रिम किराया है, और आपके या आपके मैनेजर के पाते ही आय है; और जो डिपॉज़िट आप इसलिए रख लेते हैं कि किरायेदार ने पट्टा तोड़ा, वह उस साल की आय है जिसमें आप उसे रखते हैं (Publication 527)। सिक्योरिटी डिपॉज़िट की मार्गदर्शिका दोनों मामलों और उनकी एंट्री बताती है।

आपके किराये से बना रिज़र्व उसी समय आय बन चुका था जब मैनेजर ने वह किराया वसूला। वह खर्च तभी बनता है जब मैनेजर उसमें से कोई कटौती योग्य लागत चुकाता है, भुगतान के साल में (Publication 527)। रिज़र्व से आपको लौटाया गया पैसा दूसरी बार आय नहीं है। मैनेजर की ओर से स्वामी का पैसा बताती है कि मैनेजर की बही में क्या होना चाहिए।

अगर मैनेजर दिसंबर में किराया वसूले और मुझे जनवरी में भुगतान करे, तो कौन-सा साल गिना जाएगा?

नकद पद्धति (cash method) में, जो ज़्यादातर व्यक्ति इस्तेमाल करते हैं, वह साल गिना जाता है जिसमें मैनेजर ने किराया वसूला (Publication 527)। क्योंकि एजेंट की प्राप्ति आपकी प्राप्ति है, दिसंबर की वसूली दिसंबर की आय है, भले ही निकासी जनवरी में आए (Publication 538)। किरायेदार दिसंबर में जनवरी का किराया जल्दी चुका दे, तो वह अग्रिम किराया है और वह भी दिसंबर की आय है, आपकी लेखा पद्धति चाहे जो हो (Publication 527; 26 CFR 1.61-8(b))। उपार्जन पद्धति (accrual method) वाला स्वामी अन्यथा किराया तब दिखाता है जब वह कमाया जाए (Publication 527), और पट्टे के विशेष नियम समय बदल सकते हैं, इसलिए अपने कर तैयारकर्ता से पूछें कि कौन-सी पद्धति और नियम लागू हैं।

नकद पद्धति में आप किराये का खर्च उसी साल काटते हैं जिसमें उसे चुकाते हैं (Publication 527)। Publication 538 का एजेंट नियम एजेंट के ज़रिए मिली आय के बारे में है। वह नहीं बताता कि आपके पैसे से मैनेजर का चुकाया बिल कब चुकाया हुआ गिना जाए, इसलिए साल के अंत के आसपास चुकाए बिल के बारे में अपने कर तैयारकर्ता से पूछें। मैनेजर के लेन-देन ब्योरे की वसूली और भुगतान की तारीखें इस्तेमाल करें, विवरण का महीना नहीं। जनवरी के विवरण में 30 दिसंबर को वसूला किराया शामिल हो सकता है।

विवरणों को अपने बैंक जमा और Form 1099-MISC से कैसे मिलाएँ?

हर विवरण का मिलान होना चाहिए: मैनेजर को मिली नकदी में से जो उसने चुकाया या रोका, उसे घटाने पर निकासी के बराबर राशि बचनी चाहिए। फिर साल की निकासियाँ आपके बैंक जमा से मिलनी चाहिए, और Form 1099-MISC की तुलना साल के किराये से होनी चाहिए।

1. हर महीने के लिए, पिछले विवरण से आगे लाए शेष और मैनेजर को मिली सारी नकदी से शुरू करें: किराया, किरायेदार के शुल्क, डिपॉज़िट और आपके भेजे पैसे। फिर घटाएँ मैनेजर के शुल्क, चुकाए खर्च, काटा गया कर, स्वामी रिज़र्व या डिपॉज़िट खाते में गई राशियाँ और आगे ले जाया गया शेष, और इनमें से किसी से जारी की गई राशियाँ जोड़ें। परिणाम स्वामी की निकासी के बराबर होना चाहिए।
2. हर निकासी को एक बैंक जमा से मिलाएँ। निकासी की तारीख और जमा की तारीख में कुछ दिनों का फ़र्क हो सकता है; जो राशि बिना मिलान रह जाए, उसके बारे में मैनेजर से पूछें।
3. किरायेदारों ने आपको सीधे जो किराया दिया, उसे जोड़ें। विवरण उसे नहीं दिखाता।
4. हर संपत्ति का साल का सकल किराया जोड़ें और Form 1099-MISC से तुलना करें।

प्रॉपर्टी मैनेजर को स्वामी को सौंपा गया किराया Form 1099-MISC के box 1 में रिपोर्ट करना होता है, भले ही मैनेजर शुल्क रख लेता हो (IRS के निर्देश; 26 CFR 1.6041-1(e)(5), Example 5; 26 CFR 1.6041-3(d))। रिपोर्ट की जाने वाली राशि वह है जो पाने वाले की सकल आय में शामिल होती है, जो कई मामलों में शुल्क, कमीशन और खर्चों से पहले की सकल राशि होती है (26 CFR 1.6041-1(f))। इसका मतलब यह वादा नहीं कि फ़ॉर्म सकल किराये के बराबर होगा, इसलिए मान लेने के बजाय उसकी तुलना विवरणों से करें। अगर दोनों में फ़र्क हो, तो फ़ाइल करने से पहले मैनेजर से उसे समझाने या फ़ॉर्म सुधारने को कहें। आपका रिटर्न आपका वास्तविक किराया रिपोर्ट करता है, फ़ॉर्म जो भी दिखाए।

box 1 में किराये की सीमा $2,000 है, इसलिए छोटे स्वामी को फ़ॉर्म न भी मिले, फिर भी किराया रिपोर्ट करने योग्य है। मैनेजर को वह फ़ॉर्म भुगतान वर्ष के बाद 31 जनवरी तक देना होता है, या अगले कार्यदिवस तक, अगर वह तारीख सप्ताहांत या कानूनी छुट्टी पर पड़े (26 U.S.C. 7503)। अगर आपके किराये से बैकअप विथहोल्डिंग हुई, उदाहरण के लिए इसलिए कि आपने मैनेजर को अपनी कर पहचान संख्या (TIN) नहीं दी, तो किसी भी राशि पर फ़ॉर्म आ सकता है (IRS के निर्देश)। Form W-9 मैनेजर को वह संख्या देता है।

अगर मेरा प्रॉपर्टी मैनेजर किराये में से मेरा मॉर्गेज, संपत्ति कर या एसोसिएशन की देय राशि चुकाए, तो क्या होगा?

वे भुगतान फिर भी आपके खर्च हैं, जिस साल चुकाए जाएँ उसी साल कटौती योग्य, और वे निकासी को छोटा कर देते हैं। बहीखाते में हर एक की अपनी लाइन चाहिए, ताकि निकासी को शुद्ध किराया न समझ लिया जाए।

• मॉर्गेज: केवल ब्याज कटौती योग्य है। मूलधन ऋण घटाता है। भुगतानों को बाँटने के लिए ऋणदाता का साल के अंत का Form 1098 या ब्याज विवरण इस्तेमाल करें, और बैंक को चुकाया ब्याज लाइन 12 पर रखें (Schedule E के निर्देश; Publication 527)।
• एस्क्रो: मॉर्गेज भुगतान में कर और बीमा के लिए जमा शामिल हो सकती है। वह जमा तब तक खर्च नहीं है जब तक ऋणदाता बिल नहीं चुकाता, जैसा उसके एस्क्रो विवरण में दिखे (Publication 530, जो घर के मालिकों के लिए लिखी गई है; Publication 527)।
• संपत्ति कर: लाइन 16, उसी साल जब वे कर प्राधिकरण को चुकाए जाएँ, चाहे मैनेजर ने या एस्क्रो से।
• बीमा: लाइन 9, और एक से ज़्यादा साल को कवर करने वाला प्रीमियम केवल उसी साल के लिए काटा जाता है जिसे वह कवर करता है (Publication 527)।
• कॉन्डोमिनियम की देय राशि: साझा हिस्सों के रखरखाव की देय राशि कटौती योग्य है। किसी सुधार के लिए विशेष मूल्यांकन कटौती योग्य नहीं है, पर उसका मूल्यह्रास हो सकता है (Publication 527)।

अगर मैनेजर मॉर्गेज का कुछ हिस्सा चुकाता है और बाकी महीनों में आप खुद ऋणदाता को चुकाते हैं, तो ब्याज का कुल जोड़ निकालते समय दोनों जोड़ें।

एक ही विवरण कई संपत्तियों को कवर करे तो क्या करें?

Schedule E हर संपत्ति को उसके अलग कॉलम में रिपोर्ट करता है, एक फ़ॉर्म पर तीन, इसलिए हर संपत्ति के अपने किराये और खर्च के कुल चाहिए; तीन से ज़्यादा हों तो और Schedule E लगाएँ और संयुक्त कुल एक पर ले जाएँ (Schedule E के निर्देश)। मैनेजर से हर संपत्ति के लिए अलग विवरण माँगें।

अगर एक शुल्क कई संपत्तियों को कवर करता है, तो उसे किसी ऐसे आधार पर बाँटें जिसे आप समझा सकें, जैसे प्रति यूनिट बराबर हिस्से, और बँटवारा दिखाने वाला चालान रखें। अगर आप संपत्ति के केवल एक हिस्से के स्वामी हैं, तो उसके किराये और खर्चों में केवल अपना हिस्सा रिपोर्ट करें (Schedule E के निर्देश; Publication 527)। अलग-अलग LLC में रखी संपत्तियों की अलग बहीखाता चाहिए; देखें हर किराये की संपत्ति के लिए एक LLC की बहीखाता।

दूसरे राज्य या विदेश में रहने पर कौन-से राज्य रिटर्न और विथहोल्डिंग लागू होते हैं?

कहीं और रहने से विवरण दर्ज करने का तरीका नहीं बदलता, पर राज्य कर और विथहोल्डिंग जुड़ सकते हैं।

दूसरा राज्य। जिस राज्य में संपत्ति है, वह आम तौर पर किराये पर कर लगाता है, चाहे आप वहाँ रहते हों या नहीं। उदाहरण के लिए California वहाँ की अचल संपत्ति से आय को California-स्रोत की आय मानता है (FTB Publication 1017)। California की संपत्ति का किराया किसी अनिवासी स्वामी को देने वाला प्रॉपर्टी मैनेजर आम तौर पर 7% विथहोल्ड करता है, अपवादों और छूटों (waivers) के साथ (FTB Publication 1017)। California विथहोल्डिंग मार्गदर्शिका सीमा और छूट बताती है। अन्य राज्य अपनी फ़ाइलिंग सीमाएँ और विथहोल्डिंग नियम तय करते हैं; देखें अनिवासी राज्य रिटर्न की सीमाएँ।

विदेश। संघीय विथहोल्डिंग स्वामी की अमेरिकी कर स्थिति पर निर्भर है, डाक पते पर नहीं। विदेश में रहने वाला अमेरिकी व्यक्ति (US person), जैसे अमेरिकी नागरिक, जो मैनेजर को Form W-9 देता है, उस पर विदेशी स्वामी वाला विथहोल्डिंग लागू नहीं होता (Publication 515)। विदेशी स्वामी के लिए, जो भुगतानकर्ता अमेरिकी व्यक्ति का दस्तावेज़ नहीं दिखा पाता, वह आम तौर पर अमेरिका के सकल किराये पर विथहोल्ड करता है, खर्चों के बाद के किराये पर नहीं, और स्वामी इसके बजाय शुद्ध किराये पर कर चुनने का विकल्प ले सकता है, इसके लिए मैनेजर को Form W-8ECI देना होता है (Publication 515; IRS: अचल संपत्ति की आय)। जो मैनेजर ज़रूरी विथहोल्डिंग नहीं करता, वह उसके लिए व्यक्तिगत रूप से ज़िम्मेदार है, और स्वामी भी ज़िम्मेदार रहता है (Publication 515)। विदेशी स्वामी को भुगतान करने वाला मैनेजर किराया Form 1099-MISC पर नहीं, Form 1042-S पर रिपोर्ट करता है (Publication 515); उसे माँगें और अपने तैयारकर्ता को दें। अनिवासी मकान मालिक की मार्गदर्शिका दर, चुनाव और छूटे हुए सालों को समझाती है।

विवरण पर विथहोल्डिंग की लाइन आपके अपने कर का अग्रिम भुगतान है, किराये का खर्च नहीं।

मुझे अपने तैयारकर्ता को क्या भेजना चाहिए, और मैनेजर से क्या माँगना चाहिए?

तैयारकर्ता को ऐसे दस्तावेज़ भेजें जो सकल आँकड़े दिखाएँ, केवल निकासी नहीं। मैनेजर से वे रिकॉर्ड माँगें जो अक्सर नहीं मिलते।

ऊपर "शुरू करने से पहले जुटाएँ" में बताई हर चीज़ अपने तैयारकर्ता को भेजें। इनके अलावा:

• राज्य के विथहोल्डिंग का कोई भी विवरण
• ऋणदाता का साल के अंत का ब्याज विवरण और संपत्ति कर के बिल
• हर बड़ी मरम्मत या खरीद के चालान
• पिछले साल की मूल्यह्रास सूची

अपने मैनेजर से माँगें:

• हर संपत्ति का अलग विवरण, जिसमें किराया वसूलने और बिल चुकाने की तारीखें हों
• साल के अंत का सारांश: श्रेणी के अनुसार सकल किराया, शुल्क और खर्च
• मरम्मत के चालान, सुधारों पर निशान के साथ
• जमा राशियों और रखे गए किसी भी रिज़र्व की बही
• आपका Form 1099-MISC, या विदेशी स्वामी हों तो Form 1042-S, और राज्य के विथहोल्डिंग का कोई भी विवरण

मकान मालिक को हर खर्च के लिए कौन-से रिकॉर्ड रखने चाहिए, इसके लिए देखें किराये की संपत्ति के रिकॉर्ड और रसीदें।

उदाहरण

ये उदाहरण समझाने के लिए हैं; सभी राशियाँ अमेरिकी डॉलर में हैं।

एक सामान्य महीना

एक विवरण में $2,000 का वसूला किराया, $160 का 8% प्रबंधन शुल्क, $240 की नल की मरम्मत और $1,600 की स्वामी निकासी दिखती है। बहीखाता लाइन 3 पर $2,000 किराया, लाइन 11 पर $160 शुल्क और लाइन 14 पर $240 मरम्मत दर्ज करता है। $1,600 का बैंक जमा उसी एक बँटी एंट्री का बाकी हिस्सा है: $2,000 घटा $160 घटा $240 बराबर $1,600। केवल $1,600 की निकासी रिपोर्ट करने पर मैनेजर के वसूले किराये से $400 कम किराया दिखता और शुल्क व मरम्मत अपनी लाइनों से गायब हो जाते।

छत को मेंटेनेंस के रूप में दर्ज करना

बाद का एक विवरण $6,000 की छत बदलने को मेंटेनेंस के रूप में दिखाता है, और स्वामी कमी पूरी करने के लिए पैसा भेजता है। नई छत IRS की सुधारों की सूची में है, इसलिए वह आम तौर पर लाइन 18 पर मूल्यह्रास की जाने वाली पूँजीगत लागत है, लाइन 14 पर $6,000 की मरम्मत नहीं। उसे मरम्मत के रूप में दर्ज करने से पूरे $6,000 एक बार में कट जाते, जब तक कोई सुरक्षित दायरा लागू न हो, जिसे मरम्मत या सुधार की मार्गदर्शिका समझाती है। चालान बताता है कि वह क्या है।

मैनेजर का रखा रिज़र्व

समझौते के अनुसार मैनेजर स्वामी के किराये में से $500 का रिज़र्व रखता है। जनवरी का विवरण निकासी से पहले रोके गए $500 को दिखाता है। वह वसूलते समय किराया था, इसलिए किराया पूरी राशि पर रहता है, और $500 खर्च नहीं है। मार्च में मैनेजर रिज़र्व से $300 की गेट की मरम्मत चुकाता है। अब वे $300 लाइन 14 पर मरम्मत हैं, और $200 रिज़र्व में रहते हैं।

आपका मामला अलग है?

• विवरण कई मैनेजरों या राज्यों से आते हैं: हर मैनेजर और राज्य का अपना प्रारूप और विथहोल्डिंग होता है। शुरू करें अनिवासी राज्य रिटर्न की सीमाएँ से। आपके तैयारकर्ता को सकल किराया और मदवार खर्च पहुँचाने वाली मासिक प्रक्रिया मासिक बहीखाता है।
• विवरण आपके जमा या Form 1099-MISC से नहीं मिलते, और मैनेजर फ़र्क नहीं समझा पाता: फ़र्क को लाइन-दर-लाइन खोजना पड़ेगा। विवरणों और बैंक रिकॉर्ड से साल को दोबारा बनाना मिलान का काम है।
• पिछले रिटर्न में शुद्ध निकासी को किराये के रूप में दिखाया गया, या सालों के विवरण कभी दर्ज नहीं हुए: देखें पिछले रिटर्न से छूटी आय के लिए संशोधन और किराये की संपत्ति का बहीखाता पूरा करना। विवरणों से सालों को दोबारा बनाना कैच-अप बहीखाता है।
• डिपॉज़िट या रिज़र्व स्पष्ट नहीं हैं, या मैनेजर आपके किराये की गारंटी देता है: समझौता तय करता है कि कौन क्या रखता है। देखें किराये की बही में सिक्योरिटी डिपॉज़िट और मैनेजर की ओर से स्वामी का पैसा। हर डिपॉज़िट और रिज़र्व को ट्रैक करने वाली बहीखाता बनाना बहीखाता कार्य है।
• आप विदेश में रहते हैं: विथहोल्डिंग और शुद्ध किराये का चुनाव लागू होते हैं। देखें विदेश से अमेरिकी संपत्ति किराये पर देना। अगर आपके विवरणों में विथहोल्डिंग दिखे, तो उसे बहीखाते में किराये के खर्चों से अलग रखना बहीखाता कार्य है।
• आपका मैनेजर अल्पकालिक या छुट्टियों के किराये चलाता है: विवरण अतिथियों के भुगतान, प्लेटफ़ॉर्म शुल्क और सफ़ाई शुल्क से शुरू होते हैं, और किराया Schedule C पर आ सकता है। देखें अल्पकालिक किराये की आय: Schedule C या Schedule E और अल्पकालिक किराये के भुगतान: सकल या शुद्ध।
• किराये की संपत्ति का स्वामी साझेदारी है, या उस तरह कर पाने वाली LLC: विवरण वैसे ही पढ़ा जाता है, पर साझेदारी आम तौर पर किराये Form 8825 पर रिपोर्ट करती है, जिसकी लाइन संख्याएँ Schedule E से अलग हैं (IRS: Form 8825)। देखें साझा स्वामित्व वाला किराया: Schedule E या साझेदारी रिटर्न।
• आप सफ़ाई वाले या हैंडीमैन को खुद भुगतान करते हैं: देखें मकान मालिकों के लिए ठेकेदार कर फ़ॉर्म।