Eigentümerabrechnung der Hausverwaltung für Schedule E buchen

Melde ich die Entnahme oder die Bruttomiete aus der Abrechnung meiner Hausverwaltung?

Miete, die ein Verwalter als Ihr Vertreter für Sie einzieht, zählt in der Höhe des eingezogenen Betrags, nicht in Höhe der Entnahme. Wenn Sie jemanden ermächtigen, die Miete als Ihr Vertreter einzuziehen, gilt sie bei Ihnen als erhalten, sobald der Vertreter sie erhält (Publication 538). Einkünfte, die Ihnen ohne wesentliche Einschränkung zur Verfügung stehen, zählen schon vor der Entnahme (26 CFR 1.451-2). Die Gebühren, Reparaturen und anderen Kosten, die der Verwalter vor der Auszahlung abzieht, sind getrennte Abzüge.

Der IRS (Internal Revenue Service, US-Bundessteuerbehörde) behandelt einen Mieter, der eine Reparaturrechnung von der Miete abzieht, genauso: Sie erfassen die volle Miete und ziehen die Reparatur ab (Steuertipps des IRS für Vermieter). In Schedule E steht die Bruttomiete in Zeile 3, eine Spalte pro Immobilie, und jede Kostenart steht in ihrer eigenen Ausgabenzeile (Anleitung zu Schedule E).

Wann ein Fall nicht einfach ist:

• Eine Abrechnung deckt mehrere Immobilien oder mehrere Eigentümer ab.
• Der Verwalter hält eine Rücklage oder Kautionen zurück.
• Der Verwalter hat im Dezember Miete eingezogen und Ihnen im Januar ausgezahlt.
• Eine hohe Belastung mit der Bezeichnung „Wartung“ kann eine Verbesserung sein.
• Sie leben in einem anderen Bundesstaat oder im Ausland, und die Abrechnung zeigt einbehaltene Steuer.
• Frühere Erklärungen haben die Entnahme als Miete gemeldet.
• Der Verwalter betreibt Kurzzeitvermietung mit Reinigung, Bettwäsche oder anderen Gästeleistungen, sodass die Vermietung in Schedule C statt in Schedule E gehören kann.
• Der Verwalter garantiert Ihre Miete oder mietet die Einheit von Ihnen an, sodass die obige Vertreterregel möglicherweise nicht passt. Der Vertrag entscheidet.

Legen Sie vor dem Start bereit: die zwölf Monatsabrechnungen und die Jahresabrechnung für jede Immobilie, die Form 1099-MISC (Meldung sonstiger Einkünfte), den Verwaltungsvertrag und die Kontoauszüge, die jede Entnahme zeigen.

Hat eine frühere Erklärung die Entnahme als Miete gemeldet, stimmen die Abrechnungen nicht mit Ihrer Bank überein oder leben Sie im Ausland, lesen Sie vor der Einreichung den letzten Abschnitt „Anders in Ihrem Fall?“.

Welche Zeilen einer Hausverwaltungsabrechnung sind Einkünfte, Ausgaben oder keines von beidem?

Jede Zeile ist entweder Miete, die Sie erhalten haben, ein abziehbarer Kostenposten oder Geld, das nur bewegt wird oder wartet. Nur die ersten beiden gehören in Schedule E. Mieteinkünfte sind jede Zahlung für die Nutzung oder Besetzung der Immobilie, nicht nur die monatliche Miete (Publication 527).

Wohin gehören Verwaltungsgebühr, Vermietungsgebühr, Werbung, Inspektion und Reparaturen in Schedule E?

Jeder Posten gehört auf seine eigene Ausgabenzeile für die jeweilige Immobilie und wird nie mit der Miete verrechnet. Die Anleitung zu Schedule E nennt Verwaltungsgebühren und Provisionen von Vertretern unter den üblichen und notwendigen Ausgaben, die Sie abziehen können (Anleitung).

Zeile 19 nimmt jede übliche und notwendige Ausgabe auf, die nicht in den Zeilen 5 bis 18 steht (Anleitung). Eine Inspektionsgebühr gehört dorthin, es sei denn, der Vertrag schließt Inspektionen in die monatliche Gebühr ein; dann sind sie Teil von Zeile 11.

Die Anleitung zu Schedule E nennt Verwaltungsgebühren und Provisionen von Vertretern als abzugsfähig, ordnet aber nicht jeden Posten einer Abrechnung einer Zeile zu. Die oben genannten Zeilen sind die üblichen Zuordnungen. Fragen Sie Ihren Ersteller der Steuererklärung nach einem Posten, der auf zwei Zeilen passen könnte. Rechtskosten zur Verteidigung des Eigentumsrechts oder zur Verbesserung der Immobilie werden stattdessen aktiviert (Anleitung).

Das sind die Zeilennummern in Schedule E für die Erklärung einer Privatperson, aus dem aktuell veröffentlichten Schedule E; prüfen Sie vor der Einreichung das aktuelle Formular. Eine Personengesellschaft oder eine LLC, die als Personengesellschaft besteuert wird, meldet Vermietungen in Form 8825 (Mieteinkünfte und -ausgaben einer Personengesellschaft oder S Corporation). Dort sind die Zeilen anders nummeriert: Die Bruttomiete steht in Zeile 2a, Reparaturen in Zeile 11, und es gibt keine Zeile für Verwaltungsgebühren, sodass die Gebühr unter den sonstigen Abzügen in Zeile 17 steht (Anleitung zu Form 8825). Kontennamen, die zu diesen Zeilen passen, finden Sie im Kontenplan für Mietobjekte.

Hinweis zum Mietvertrag. Ein Vermieter muss die Kosten für das Zustandekommen eines Mietvertrags, einschließlich Gebühren, die dabei helfen, in der Regel aktivieren und über die Laufzeit des Mietvertrags abschreiben. Sofort abziehbar sind sie, wenn der Mietvertrag mit allen Verlängerungen, die Sie vernünftigerweise erwarten, innerhalb von 12 Monaten nach seinem Beginn endet, oder wenn alle Transaktionskosten des Mietvertrags zusammen $5.000 oder weniger betragen (26 CFR 1.263(a)-4; 26 CFR 1.167(a)-3). Für Rechtskosten zur Erstellung des Mietvertrags gilt dieselbe Regel. Bitten Sie Ihren Ersteller der Steuererklärung, Mietdauer, Verlängerungen und Gesamtkosten zu prüfen, bevor Sie eine Vermietungsgebühr vollständig abziehen.

Wie unterscheide ich auf der Abrechnung meiner Hausverwaltung eine Reparatur von einer Verbesserung?

Eine Reparatur hält die Immobilie in ihrem normalen Betriebszustand. Eine Verbesserung macht sie besser, stellt sie wieder her oder passt sie an eine neue Nutzung an; sie muss aktiviert und abgeschrieben werden (Publication 527). Der IRS nennt das Reparieren eines kaputten Schlosses oder das Streichen eines Zimmers als Reparaturen und den Austausch einer ganzen Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlage (HVAC), ein neues Dach, einen neuen Warmwasserbereiter oder neue Bodenbeläge als Verbesserungen (Anleitung zu Schedule E; Publication 527).

Die Bezeichnung des Verwalters entscheidet nicht. Hinter einer Zeile „Wartung“ kann ein Dach oder eine ausgetauschte Anlage stecken. Fordern Sie für jeden hohen Posten die Rechnung an und halten Sie die Kosten für Verbesserungen getrennt: Sie brauchen sie für die Abschreibung und später für den Verkauf (Publication 527).

Safe Harbors (Vereinfachungsregeln) können es weiterhin erlauben, einen kleinen Posten oder Routinearbeiten abzuziehen, und manche gelten nur, wenn Sie sie in Ihrer Erklärung wählen (Publication 527). Der Ratgeber zu Reparatur oder Verbesserung behandelt die Tests und die Safe Harbors.

Was geschieht mit Kautionen und einer Eigentümerrücklage, die der Verwalter hält?

Eine Kaution, die Sie zurückzahlen wollen, sind beim Erhalt keine Einkünfte, und eine Rücklage ist Ihre eigene einbehaltene Miete, keine Ausgabe. Zwei Fälle bei Kautionen sind anders: Ein Betrag, der „Kaution“ heißt und als Miete für den letzten Monat verwendet werden soll, ist im Voraus gezahlte Miete und Einkünfte, sobald Sie oder Ihr Verwalter ihn erhalten. Eine Kaution, die Sie behalten, weil der Mieter den Mietvertrag gebrochen hat, sind Einkünfte in dem Jahr, in dem Sie sie behalten (Publication 527). Der Ratgeber zu Kautionen behandelt beide Fälle und die Buchungen.

Eine Rücklage, die aus Ihrer Miete gebildet wurde, war bereits Einkünfte, als der Verwalter diese Miete eingezogen hat. Sie wird erst zur Ausgabe, wenn der Verwalter daraus einen abziehbaren Kostenposten zahlt, und zwar im Jahr der Zahlung (Publication 527). Geld, das aus der Rücklage an Sie zurückfließt, sind nicht ein zweites Mal Einkünfte. Was das Hauptbuch des Verwalters enthalten sollte, zeigt Eigentümergelder aus Sicht des Verwalters.

Welches Jahr zählt, wenn der Verwalter im Dezember Miete einzieht und mich im Januar auszahlt?

Bei der Zufluss-Abfluss-Methode (Cash Method), die die meisten Privatpersonen nutzen, zählt das Jahr, in dem der Verwalter die Miete eingezogen hat (Publication 527). Weil der Eingang beim Vertreter Ihr eigener Eingang ist, sind Einzüge im Dezember Einkünfte im Dezember, auch wenn die Entnahme erst im Januar eintrifft (Publication 538). Die Januarmiete, die ein Mieter schon im Dezember zahlt, ist im Voraus gezahlte Miete und ebenfalls Einkünfte im Dezember, gleichgültig welche Methode Sie nutzen (Publication 527; 26 CFR 1.61-8(b)). Ein Eigentümer mit periodengerechter Methode (Accrual Method) meldet Miete sonst, wenn sie verdient ist (Publication 527), und besondere Mietregeln können den Zeitpunkt ändern. Fragen Sie daher Ihren Ersteller der Steuererklärung, welche Methode und welche Regeln gelten.

Bei der Zufluss-Abfluss-Methode ziehen Sie eine Ausgabe der Vermietung in dem Jahr ab, in dem Sie sie zahlen (Publication 527). Die Vertreterregel in Publication 538 betrifft Einkünfte, die Sie über einen Vertreter erhalten. Sie sagt nicht, wann eine Rechnung als bezahlt gilt, die der Verwalter aus Ihrem Geld zahlt. Fragen Sie deshalb Ihren Ersteller der Steuererklärung nach einer Rechnung, die um den Jahreswechsel gezahlt wurde. Nutzen Sie die Einzugs- und Zahlungsdaten aus den Einzelposten des Verwalters, nicht den Monat der Abrechnung. Eine Januarabrechnung kann Miete enthalten, die am 30. Dezember eingezogen wurde.

Wie gleiche ich die Abrechnungen mit meinen Bankeingängen und der Form 1099-MISC ab?

Jede Abrechnung sollte aufgehen: das vom Verwalter erhaltene Geld, abzüglich dessen, was der Verwalter gezahlt oder einbehalten hat, ergibt die Entnahme. Danach sollten die Entnahmen des Jahres mit Ihren Bankeingängen übereinstimmen, und die Form 1099-MISC sollten Sie mit der Miete des Jahres vergleichen.

1. Beginnen Sie für jeden Monat mit dem Saldo aus der letzten Abrechnung und dem gesamten Geld, das der Verwalter erhalten hat: Miete, Gebühren der Mieter, Kautionen und Geld, das Sie eingezahlt haben. Ziehen Sie die Gebühren des Verwalters, gezahlte Kosten, einbehaltene Steuer, in die Eigentümerrücklage oder das Kautionskonto verschobene Beträge und den Saldo zum Monatsende ab, und addieren Sie Beträge, die aus einer von beiden freigegeben wurden. Das Ergebnis sollte der Entnahme entsprechen.
2. Ordnen Sie jede Entnahme einem Bankeingang zu. Das Datum der Entnahme und das Datum des Eingangs können sich um einige Tage unterscheiden; fragen Sie den Verwalter nach jedem Betrag, der nicht zugeordnet bleibt.
3. Addieren Sie Miete, die Mieter Ihnen direkt gezahlt haben. Die Abrechnung zeigt sie nicht.
4. Summieren Sie die Bruttomiete des Jahres für jede Immobilie und vergleichen Sie sie mit der Form 1099-MISC.

Ein Hausverwalter muss die an den Eigentümer weitergeleitete Miete in Feld 1 der Form 1099-MISC melden, auch wenn er eine Gebühr behält (Anleitung des IRS; 26 CFR 1.6041-1(e)(5), Example 5; 26 CFR 1.6041-3(d)). Gemeldet wird der Betrag, der in die Bruttoeinkünfte des Zahlungsempfängers einzubeziehen ist. Das ist in vielen Fällen der Bruttobetrag vor Gebühren, Provisionen und Ausgaben (26 CFR 1.6041-1(f)). Das garantiert nicht, dass das Formular der Bruttomiete entspricht. Vergleichen Sie es daher mit den Abrechnungen, statt es einfach anzunehmen. Weichen sie voneinander ab, bitten Sie den Verwalter vor der Einreichung um eine Erklärung oder Korrektur des Formulars. Ihre Erklärung meldet Ihre tatsächliche Miete, unabhängig davon, was das Formular zeigt.

Die Schwelle für Miete in Feld 1 beträgt $2.000, sodass ein kleiner Eigentümer möglicherweise kein Formular erhält. Die Miete ist trotzdem meldepflichtig. Der Verwalter muss das Formular bis zum 31. Januar nach dem Zahlungsjahr zustellen, oder am nächsten Werktag, wenn dieser Tag auf ein Wochenende oder einen gesetzlichen Feiertag fällt (26 U.S.C. 7503). Ein Formular kann Sie bei jedem Betrag erreichen, wenn Backup Withholding (Ersatzquellensteuer) von Ihrer Miete einbehalten wurde, zum Beispiel weil Sie dem Verwalter Ihre Steueridentifikationsnummer nicht mitgeteilt haben (Anleitung des IRS). Mit einer Form W-9 (Angabe der Steueridentifikationsnummer) teilen Sie dem Verwalter diese Nummer mit.

Was gilt, wenn meine Hausverwaltung Hypothek, Grundsteuer oder Hausgeld aus der Miete zahlt?

Diese Zahlungen sind weiterhin Ihre Kosten, abziehbar im Jahr der Zahlung, und sie machen die Entnahme kleiner. Jede braucht in Ihren Büchern eine eigene Zeile, damit die Entnahme nicht mit der Nettomiete verwechselt wird.

• Hypothek: Nur die Zinsen sind abzugsfähig. Die Tilgung zahlt das Darlehen ab. Nutzen Sie die Form 1098 (Bescheinigung über gezahlte Hypothekenzinsen) des Kreditgebers zum Jahresende oder seine Zinsaufstellung, um die Zahlungen aufzuteilen, und tragen Sie an eine Bank gezahlte Zinsen in Zeile 12 ein (Anleitung zu Schedule E; Publication 527).
• Treuhandkonto (Escrow): Eine Hypothekenrate kann eine Einzahlung für Steuern und Versicherung enthalten. Die Einzahlung ist erst eine Ausgabe, wenn der Kreditgeber die Rechnung zahlt, wie seine Escrow-Aufstellung zeigt (Publication 530, für Hauseigentümer geschrieben; Publication 527).
• Grundsteuer: Zeile 16, in dem Jahr, in dem sie an die Steuerbehörde gezahlt wird, vom Verwalter oder aus dem Escrow.
• Versicherung: Zeile 9. Eine Prämie, die mehr als ein Jahr abdeckt, wird nur für das Jahr abgezogen, das sie abdeckt (Publication 527).
• Eigentumswohnungsbeiträge: Beiträge für die Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen sind abzugsfähig. Eine Sonderumlage für eine Verbesserung ist es nicht, sie kann aber abgeschrieben werden (Publication 527).

Zahlt der Verwalter einen Teil der Hypothek und zahlen Sie in anderen Monaten selbst an den Kreditgeber, addieren Sie beides, wenn Sie die Zinsen summieren.

Wie gehe ich mit einer Abrechnung um, die mehrere Immobilien abdeckt?

Schedule E meldet jede Immobilie in einer eigenen Spalte, drei pro Formular. Jede Immobilie braucht daher eigene Summen für Miete und Ausgaben; bei mehr als drei fügen Sie weitere Schedules E bei und übertragen die zusammengefassten Summen auf eines (Anleitung zu Schedule E). Bitten Sie den Verwalter um eine Abrechnung für jede Immobilie.

Betrifft ein Posten mehrere Immobilien, teilen Sie ihn nach einem Maßstab auf, den Sie erklären können, etwa gleiche Anteile je Einheit, und bewahren Sie die Rechnung auf, die die Aufteilung zeigt. Gehört Ihnen nur ein Teil einer Immobilie, melden Sie nur Ihren Anteil an Miete und Ausgaben (Anleitung zu Schedule E; Publication 527). Immobilien in getrennten LLCs brauchen getrennte Bücher; siehe Bücher für eine LLC pro Mietobjekt.

Was gilt, wenn ich in einem anderen Bundesstaat oder im Ausland lebe: Welche Erklärungen der Bundesstaaten und welche Quellensteuer gelten?

Dass Sie woanders leben, ändert nichts daran, wie die Abrechnung gebucht wird, kann aber Steuern des Bundesstaates und Quellensteuer hinzufügen.

Anderer Bundesstaat. Der Bundesstaat, in dem die Immobilie liegt, besteuert die Miete in der Regel, ob Sie dort leben oder nicht. Kalifornien zum Beispiel behandelt Einkünfte aus dortigem Grundbesitz als Einkünfte aus kalifornischer Quelle (FTB Publication 1017). Ein Hausverwalter, der Miete aus kalifornischem Grundbesitz an einen nicht ansässigen Eigentümer zahlt, behält in der Regel 7 % ein, mit Ausnahmen und Befreiungen (FTB Publication 1017). Der Ratgeber zur kalifornischen Quellensteuer behandelt die Schwelle und die Befreiung. Andere Bundesstaaten legen eigene Schwellen für die Einreichung und eigene Regeln zur Quellensteuer fest; siehe Schwellen für Erklärungen nicht ansässiger Personen in den Bundesstaaten.

Ausland. Die US-Bundesquellensteuer richtet sich nach dem US-Steuerstatus des Eigentümers, nicht nach der Postadresse. Eine US-Person, die im Ausland lebt, etwa ein US-Staatsbürger, und dem Verwalter eine Form W-9 gibt, unterliegt nicht der Quellensteuer für ausländische Eigentümer (Publication 515). Bei einem ausländischen Eigentümer behält ein Zahler, der keine US-Person belegen kann, in der Regel Steuer auf die US-Bruttomiete ein, nicht auf die Miete nach Ausgaben. Der Eigentümer kann stattdessen wählen, auf die Nettomiete besteuert zu werden, und dem Verwalter dafür eine Form W-8ECI (Erklärung zu Einkünften aus einer US-Geschäftstätigkeit) geben (Publication 515; IRS: Einkünfte aus Immobilien). Ein Verwalter, der nicht einbehält, was erforderlich war, haftet dafür persönlich, und der Eigentümer haftet ebenfalls (Publication 515). Ein Verwalter, der an einen ausländischen Eigentümer zahlt, meldet die Miete auf Form 1042-S (Meldung von Quellensteuer auf Zahlungen an Ausländer), nicht auf Form 1099-MISC (Publication 515); fordern Sie sie an und geben Sie sie Ihrem Ersteller der Steuererklärung. Der Ratgeber für nicht ansässige Vermieter behandelt den Satz, die Wahl und versäumte Jahre.

Eine Zeile zur einbehaltenen Steuer in der Abrechnung ist eine Vorauszahlung auf Ihre eigene Steuer, keine Ausgabe der Vermietung.

Was sende ich meinem Ersteller der Steuererklärung, und was fordere ich vom Verwalter an?

Senden Sie dem Ersteller der Steuererklärung die Unterlagen, die die Bruttozahlen zeigen, nicht nur die Entnahmen. Fordern Sie beim Verwalter die Unterlagen an, die meist fehlen.

Senden Sie Ihrem Ersteller der Steuererklärung alles unter „Legen Sie vor dem Start bereit“ am Anfang. Ergänzen Sie:

• Jede Bescheinigung über einbehaltene Steuer des Bundesstaates
• Die Zinsaufstellung des Kreditgebers zum Jahresende und die Grundsteuerbescheide
• Rechnungen zu jeder größeren Reparatur oder Anschaffung
• Den Abschreibungsplan des Vorjahres

Bitten Sie Ihren Verwalter um:

• Eine getrennte Abrechnung für jede Immobilie, mit den Daten, an denen Miete eingezogen und Rechnungen gezahlt wurden
• Eine Jahresübersicht über Bruttomiete, Gebühren und Kosten nach Kategorie
• Rechnungen für Reparaturen, mit gekennzeichneten Verbesserungen
• Ein Hauptbuch der Kautionen und einer gehaltenen Rücklage
• Ihre Form 1099-MISC oder, wenn Sie ein ausländischer Eigentümer sind, Form 1042-S sowie jede Bescheinigung über einbehaltene Steuer des Bundesstaates

Welche Unterlagen ein Vermieter für jede Ausgabe aufbewahren sollte, steht in Unterlagen und Belege für Mietobjekte.

Beispiel

Diese Beispiele dienen der Veranschaulichung; alle Beträge sind in US-Dollar.

Ein normaler Monat

Eine Abrechnung zeigt $2.000 eingezogene Miete, eine Verwaltungsgebühr von 8 % in Höhe von $160, eine Wasserhahnreparatur über $240 und eine Entnahme von $1.600. Die Bücher erfassen die Miete von $2.000 in Zeile 3, die Gebühr von $160 in Zeile 11 und die Reparatur von $240 in Zeile 14. Der Bankeingang von $1.600 ist der Rest dieser einen aufgeteilten Buchung: $2.000 minus $160 minus $240 ergibt $1.600. Würden Sie nur die Entnahme von $1.600 melden, wäre die Miete um $400 niedriger als die, die der Verwalter eingezogen hat, und Gebühr und Reparatur fielen aus ihren eigenen Zeilen heraus.

Ein Dach, als Wartung gebucht

Eine spätere Abrechnung führt einen Dachaustausch über $6.000 als Wartung auf, und der Eigentümer schickt Geld zur Deckung des Fehlbetrags. Ein neues Dach steht auf der Liste der Verbesserungen des IRS. Es sind daher in der Regel aktivierungspflichtige Kosten, die in Zeile 18 abgeschrieben werden, und keine Reparatur über $6.000 in Zeile 14. Würde man es als Reparatur buchen, würden alle $6.000 sofort abgezogen, es sei denn, ein Safe Harbor greift, den der Ratgeber zu Reparatur oder Verbesserung behandelt. Die Rechnung zeigt, was es ist.

Eine Rücklage, die der Verwalter hält

Laut Vertrag hält der Verwalter eine Rücklage von $500 aus der Miete des Eigentümers zurück. Die Januarabrechnung zeigt die $500, die vor der Entnahme einbehalten wurden. Sie waren Miete, als sie eingezogen wurden. Die Miete bleibt daher in voller Höhe stehen, und die $500 sind keine Ausgabe. Im März zahlt der Verwalter eine Torreparatur über $300 aus der Rücklage. Jetzt sind die $300 eine Reparatur in Zeile 14, und $200 bleiben in der Rücklage.

Anders in Ihrem Fall?

• Abrechnungen kommen von mehreren Verwaltern oder aus mehreren Bundesstaaten: Jeder Verwalter und jeder Bundesstaat bringt ein eigenes Format und eine eigene Quellensteuer mit. Beginnen Sie mit den Schwellen für Erklärungen nicht ansässiger Personen in den Bundesstaaten. Eine monatliche Routine, die Ihrem Ersteller der Steuererklärung Bruttomiete und aufgeschlüsselte Kosten liefert, ist monatliche Buchhaltung.
• Die Abrechnungen stimmen nicht mit Ihren Eingängen oder der Form 1099-MISC überein, und der Verwalter kann die Lücke nicht erklären: Die Unterschiede müssen Zeile für Zeile nachverfolgt werden. Das Jahr aus den Abrechnungen und Bankunterlagen neu aufzubauen, ist Abstimmungsarbeit.
• Frühere Erklärungen haben die Netto-Entnahme als Miete gemeldet, oder Abrechnungen mehrerer Jahre wurden nie gebucht: Siehe Änderung wegen nicht gemeldeter Einkünfte früherer Erklärungen und Buchhaltung für Mietobjekte nachholen. Die Jahre aus den Abrechnungen neu aufzubauen, ist nachholende Buchhaltung.
• Kautionen oder eine Rücklage sind unklar, oder der Verwalter garantiert Ihre Miete: Der Vertrag entscheidet, wer was hält. Siehe Kautionen in der Buchhaltung für Mietobjekte und Eigentümergelder aus Sicht des Verwalters. Bücher einzurichten, die jede Kaution und jede Rücklage nachverfolgen, ist Buchhaltungsarbeit.
• Sie leben im Ausland: Quellensteuer und die Wahl der Nettomiete gelten. Siehe US-Immobilien aus dem Ausland vermieten. Zeigen Ihre Abrechnungen eine Quellensteuer, ist es Buchhaltungsarbeit, sie in den Büchern getrennt von den Ausgaben der Vermietung zu halten.
• Ihr Verwalter betreibt Kurzzeit- oder Ferienvermietung: Abrechnungen beginnen bei Auszahlungen von Gästen, Plattformgebühren und Reinigungsgebühren, und die Vermietung kann in Schedule C gehören. Siehe Einkünfte aus Kurzzeitvermietung: Schedule C oder Schedule E und Auszahlungen aus Kurzzeitvermietung: brutto oder netto.
• Eine Personengesellschaft oder eine LLC, die als Personengesellschaft besteuert wird, besitzt die Mietimmobilie: Die Abrechnung wird genauso gelesen, aber eine Personengesellschaft meldet Vermietungen in der Regel in Form 8825, deren Zeilennummern von Schedule E abweichen (IRS: Form 8825). Siehe gemeinsam gehaltene Mietobjekte: Schedule E oder Erklärung der Personengesellschaft.
• Sie bezahlen Reinigungskräfte oder Handwerker selbst: Siehe Steuerformulare für Auftragnehmer von Vermietern.