کرایے کی جائیداد کے کلوزنگ اخراجات: لاگت کی بنیاد، قرض، زمین

کرایے کی جائیداد کے کلوزنگ اسٹیٹمنٹ کی کون سی لائنیں لاگت کی بنیاد، قرض کی لاگت یا خرچ ہیں؟

حتمی settlement statement (آپ کا کلوزنگ اسٹیٹمنٹ یا Closing Disclosure) کی ہر لائن کو چار جگہوں میں سے ایک میں رکھیں: جائیداد کی لاگت (اس کی لاگت کی بنیاد)، قرض کی لاگت، کرایے کی جائیداد رکھنے کا خرچ، یا وہ رقم جو صرف رکھی یا منتقل کی گئی ہے۔ خریداری کی زیادہ تر لاگتوں کی کٹوتی ادائیگی کے سال میں نہیں ہوتی: وہ لاگت کی بنیاد میں جمع ہوتی ہیں۔ قرض کی لاگتیں عموماً قرض کی مدت میں کٹوتی ہوتی ہیں، اور آپ کے اپنے تناسب سے آنے والے اخراجات کرایے کے اخراجات ہیں۔ جائیداد کی لاگت کا امتحان Publication 551 دیتا ہے: جائیداد خریدنے کی فیس وہ ہے جو آپ نقد خرید کر بھی ادا کرتے۔ قرض لینے کی فیس اس لاگت کا حصہ نہیں۔

معاملہ سادہ نہیں اگر:

• آپ کرایے پر دینے سے پہلے اس گھر میں رہتے تھے، یا اب بھی اس کے کچھ حصے میں رہتے ہیں؛
• کلوزنگ کے وقت یونٹ کرایے کے لیے تیار نہیں تھا، اس لیے کچھ لاگتیں کرایے کے اخراجات شروع ہونے سے پہلے آتی ہیں؛
• اسٹیٹمنٹ میں فروخت کنندہ کا کریڈٹ ہے، کوئی ایسی فیس ہے جسے آپ کسی جگہ نہیں رکھ سکتے، یا mortgage سے متعلق کوئی فیس ہے جسے دو IRS publications مختلف الفاظ میں بیان کرتی ہیں؛
• جائیداد LLC میں ہے، کسی شریک کے ساتھ ہے، یا شراکت داری کے پاس ہے؛
• جائیداد کرایہ داروں کے ساتھ آتی ہے، اس لیے اسٹیٹمنٹ آپ کو ان کے سیکیورٹی ڈپازٹ یا تناسب سے کرایہ کریڈٹ کرتی ہے، اور ٹیکس تیار کرنے والے کو تصدیق کرنی چاہیے کہ کرایے کا کریڈٹ کیسے رپورٹ ہوتا ہے؛
• فروخت کنندہ غیر ملکی شخص ہے، اس لیے خریدار کو فروخت کنندہ کی رقم سے ٹیکس روکنا پڑ سکتا ہے ("آپ کی صورت مختلف ہے؟" دیکھیں)؛
• کلوزنگ پچھلے سال ہوئی تھی اور کھاتوں میں کبھی درج نہیں ہوئی، اور اب پہلے Schedule E، قرض دینے والے، LLC یا شریک کو اعداد چاہییں۔

حتمی settlement statement (مسودہ نہیں)، deed، کاؤنٹی کا ٹیکس اسیسمنٹ اور ٹیکس بل، قرض کے کاغذات، انشورنس بل، اور کرایے پر دینے سے پہلے کیے گئے کام کی رسیدیں جمع کریں۔

غلط درجہ بندی ہر سال دہراتی ہے: قرض کی فیس عمارت میں جوڑ دی جائے تو وہ قرض کی مدت کے بجائے 27.5 سال میں فرسودہ ہوتی ہے، اور عمارت پر رکھا گیا زمین کا حصہ فرسودہ ہوتا ہے جبکہ ایسا کبھی نہیں ہونا چاہیے۔ یہ فروخت کے وقت منافع میں بھی آتی ہے۔ اگر کلوزنگ پچھلے سال ہوئی تھی، یا پہلا Schedule E، قرض دینے والا، LLC یا شریک آنے والا ہو تو ابتدائی اندراجات پہلے آتے ہیں؛ اس صفحے کے آخر میں "آپ کی صورت مختلف ہے؟" دیکھیں۔

کون سی settlement فیس لاگت کی بنیاد بڑھاتی ہے، اور معائنے اور appraisal کا کیا ہوگا؟

جائیداد حاصل کرنے کی فیس اس کی لاگت کی بنیاد بڑھاتی ہے: قانونی فیس (بشمول ٹائٹل کی تلاش اور معاہدہ و deed تیار کرنا)، abstract کی فیس، مالک کی ٹائٹل انشورنس، رجسٹریشن فیس، سروے، ٹرانسفر ٹیکس اور یوٹیلیٹی سروس لگانے کے چارجز۔ وہ رقوم بھی جو فروخت کنندہ پر واجب تھیں اور جن کی ادائیگی پر آپ راضی ہوں، مثلاً پچھلے ٹیکس یا سود، بہتری یا مرمت کے چارجز، اور فروخت کی کمیشن (Publication 551؛ Publication 527)۔

ان لاگتوں کی کٹوتی ادائیگی کے سال میں نہیں ہوتی، چاہے آپ پہلے جائیداد میں رہنا اور بعد میں کرایے پر دینا چاہتے ہوں۔ عمارت کا حصہ فرسودگی سے وصول ہوتا ہے۔ زمین کا حصہ فروخت پر واپس آتا ہے۔

معائنے اور appraisal۔ Publications 527 اور 551 معائنے کی فیس کو خریداری کی لاگتوں میں شمار نہیں کرتیں۔ جائیداد حاصل کرنے سے متعلق Treasury ضابطہ ایسا کرتا ہے: وہ کسی خاص جائیداد سے متعلق معائنے اور سروے کی خدمات، اور قیمت طے کرنے کے لیے appraisal کروانے کو ایسی لاگتیں کہتا ہے جنہیں capitalize کرنا ضروری ہے، اور اس کی مثال دیمک کا معائنہ اور ماحولیاتی سروے ہے (⁦26 CFR 1.263(a)-2⁩)۔ اس لیے کرایے پر دینے کے لیے خریدی گئی جائیداد میں آپ کا اپنے لیے کروایا گیا معائنہ یا appraisal غالباً لاگت کی بنیاد ہے۔ اگر آپ پہلے گھر میں رہنا چاہتے ہیں تو publications نہیں بتاتیں کہ یہ قاعدہ لاگو ہوتا ہے یا نہیں: انوائسز رکھیں اور ٹیکس تیار کرنے والے سے فیصلہ کروائیں۔ قرض دینے والے کی مطلوبہ appraisal قرض کی لاگت ہے (Publication 551)۔

کچھ لائنیں دونوں IRS فہرستوں میں نام سے نہیں آتیں یا مختلف الفاظ میں آتی ہیں۔ جب تک ٹیکس تیار کرنے والا تصدیق نہ کرے، انہیں اس طرح سنبھالیں:

کلوزنگ کی کون سی لاگتیں قرض سے تعلق رکھتی ہیں، اور وہ کیسے وصول ہوتی ہیں؟

قرض لینے کی لاگتیں جائیداد کی لاگت کی بنیاد میں شامل نہیں ہوتیں۔ Publication 551 پوائنٹس اور قرض origination فیس، mortgage انشورنس پریمیم، قرض سنبھالنے کی فیس، کریڈٹ رپورٹ، قرض دینے والے کی مطلوبہ appraisal اور refinancing فیس کا نام لیتا ہے۔ کاروباری جائیداد کے لیے کریڈٹ رپورٹ اور قرض دینے والے کی مطلوبہ appraisal اثاثے کے طور پر درج ہوتی ہیں اور قرض کی مدت میں کٹوتی ہوتی ہیں، اور ضوابط قرض کا بندوبست کرنے کی دوسری لاگتوں کو بھی یوں ہی سمجھتے ہیں، یعنی قرض پر اضافی رعایت کے طور پر (⁦26 CFR 1.446-5⁩)۔ Publication 551 پریمیم اور قرض سنبھالنے کی فیس کو وقت کے اصول کے بغیر کاروباری اخراجات کہتا ہے، اس لیے ٹیکس تیار کرنے والا انہیں طے کرتا ہے۔

پوائنٹس پیشگی سود ہیں۔ Publication 527 کہتا ہے کہ انہیں قرض کی مدت میں کٹوتی کریں، ادائیگی کے سال میں نہیں۔ straight line اور دوسرے طریقے صرف اس صورت میں جائز ہیں جب کل رعایت چھوٹی ہو: پوائنٹس اور رعایت میں شمار ہونے والی قرض کی دوسری لاگتیں مدت کے ہر سال کے لیے قرض کی رقم کے ⁦0.25%⁩ سے کم رہیں۔ اقساط میں ادا ہونے والے قرض کے لیے ضابطہ پوری مدت کے بجائے اصل رقم کی واپسی تک کا اوسط وقت گنتا ہے (⁦26 CFR 1.1273-1(d)⁩)، اس لیے ٹیکس تیار کرنے والے کو یہ ٹیسٹ ادائیگی کے شیڈول سے چلانا چاہیے۔ طریقہ یوں منتخب ہوتا ہے کہ قرض لینے کے سال کے وقت پر جمع کرائے گئے گوشوارے میں اسی طرح کٹوتی کی جائے۔ ورنہ constant-yield طریقہ لاگو ہوتا ہے (ایک سالانہ شیڈول جو ٹیکس تیار کرنے والا عموماً بناتا ہے)۔ Schedule E کی ہدایات متفق ہیں: جو پوائنٹس صرف رقم کے استعمال کے لیے چارج ہوں ان کی کٹوتی قرض کی پوری مدت میں ہوتی ہے۔

اگر قرض بعد میں ادا کر دیا جائے یا refinance ہو تو غیر استعمال شدہ پوائنٹس اس سال کٹوتی ہو سکتے ہیں، سوائے اس کے کہ وہی قرض دینے والا refinance کرے، یا refinance کی رقم کرایے کے لیے استعمال نہ ہوئی ہو (Publication 527)۔ ٹیکس تیار کرنے والا اسے ترتیب دیتا ہے۔

کھاتوں میں ہر قرض کے لیے قرض کی لاگتوں کا ایک اثاثہ اکاؤنٹ رکھیں اور ہر سال ایک حصہ خرچ میں منتقل کریں، پوائنٹس کو mortgage سود کے ساتھ رکھیں۔ Schedule E کی ہدایات اور Publications 527 اور 551 قرض کی دوسری لاگتوں کے سالانہ حصے کے لیے کوئی لائن نہیں بتاتیں، اس لیے ٹیکس تیار کرنے والا اسے طے کرتا ہے۔ مرکزی گھر پر پوائنٹس ایک خاص قاعدے کے تحت آتے ہیں؛ پہلے گھر میں رہنے والا حصہ دیکھیں۔

اسٹیٹمنٹ پر پراپرٹی ٹیکس کی تقسیم کیسے ہوتی ہے: فروخت کنندہ کا حصہ اور میرا حصہ؟

کاؤنٹی کا اپنے ٹیکس سال کا ٹیکس کلوزنگ کی تاریخ پر دنوں کے حساب سے تقسیم ہوتا ہے۔ کلوزنگ سے پہلے کے دن فروخت کنندہ کے ہیں، اور کلوزنگ کے دن سے خریدار کے، چاہے اسٹیٹمنٹ ٹیکس کو اس طرح تقسیم کرے یا نہ کرے (⁦26 U.S.C. 164(d)⁩؛ ⁦26 CFR 1.164-6⁩)۔ کاؤنٹی کا ٹیکس سال کیلنڈر سال نہ ہو سکتا ہے؛ ضابطے کی اپنی مثال اپریل سے مارچ تک چلتی ہے۔

پچھلے ٹیکس سال کا بقایا ٹیکس خریدار اور فروخت کنندہ کے درمیان تقسیم نہیں ہوتا (⁦26 CFR 1.164-6⁩)؛ اگر آپ اسے ادا کرنے پر راضی ہوں تو وہ لاگت کی بنیاد ہے۔

آپ کا اپنا حصہ Schedule E کی ٹیکس لائن پر کرایے کا خرچ ہے، ان دنوں کے لیے جب جائیداد کرایے کے لیے رکھی گئی ہو۔ جائیداد کے کرایے کے لیے دستیاب ہونے سے پہلے کے دنوں کے لیے دیکھیں پہلے کرایہ دار سے پہلے کے کرایے کے اخراجات۔

پیشگی انشورنس، ایسکرو ڈپازٹ، HOA کی تقسیم اور پیشگی سود کیسے درج کروں؟

ان میں سے ہر ایک وہ ہے جو آپ نے کلوزنگ پر آئندہ مدت کے لیے یا قرض دینے والے کے پاس رکھوانے کے لیے ادا کیا۔ پہلے اسے اثاثہ یا درست خرچ اکاؤنٹ کے طور پر درج کریں، پھر مدت گزرنے کے ساتھ خرچ میں منتقل کریں۔

ایسوسی ایشن کلوزنگ پر جو ایک بار کی فیس لیتی ہے، جیسے capital contribution یا ٹرانسفر فیس، اس کا ذکر Publications 527 اور 551 میں نہیں۔ انوائس رکھیں اور ٹیکس تیار کرنے والے سے درجہ بندی کروائیں۔

قیمت کا کتنا حصہ زمین ہے اور کتنا عمارت؟

کل لاگت کو زمین اور عمارت میں اس تناسب سے بانٹیں جو خریداری کے وقت ہر ایک کی مناسب مارکیٹ قیمت کا پوری جائیداد کی مناسب مارکیٹ قیمت سے ہو۔ اگر آپ کو ان قیمتوں کا یقین نہ ہو تو غیر منقولہ جائیداد کے ٹیکس کے لیے کاؤنٹی کی تشخیص شدہ قیمتیں استعمال کریں (Publication 527؛ Schedule E کی ہدایات)۔ زمین کے حصے کی فرسودگی کبھی نہیں ہوتی۔

1. کل لاگت سے شروع کریں: قیمت جمع خریداری کی وہ لاگتیں جو لاگت کی بنیاد ہیں۔ قرض کی لاگتیں شامل نہ کریں۔
2. معاہدہ دیکھیں۔ یکمشت قیمت پر خریدے گئے کئی اثاثوں کے لیے Publication 551 کہتا ہے کہ فروخت کے معاہدے میں تقسیم عموماً قبول کی جاتی ہے جب وہ قدر پر مبنی ہو اور خریدار اور فروخت کنندہ کے ٹیکس مفادات متضاد ہوں۔ Publication 527 میں کرایے کی خریداری کی نمونہ مثال معاہدے میں زمین اور عمارت کی رقوم سے شروع ہوتی ہے۔
3. اگر معاہدہ خاموش ہو تو مناسب مارکیٹ قیمت استعمال کریں: وہ قیمت جس پر زمین اور عمارت ایک رضامند خریدار اور رضامند فروخت کنندہ کے درمیان بدلیں، جو دونوں متعلقہ حقائق جانتے ہوں (Publication 527)۔ کوئی بھی appraisal رکھیں۔
4. اگر آپ کو مناسب مارکیٹ قیمت کا یقین نہ ہو تو تشخیص استعمال کریں: زمین کی تشخیص شدہ قیمت کو کل تشخیص شدہ قیمت پر تقسیم کریں اور وہ حصہ کل لاگت پر لگائیں۔

تشخیص ایک متبادل ہے۔ اگر آپ کے پاس مناسب مارکیٹ قیمت کا بہتر ثبوت ہو تو ٹیکس تیار کرنے والے کو فیصلہ کرنا چاہیے کہ کون سا استعمال ہو۔ IRS publications زمین کی کوئی مقررہ فیصد طے نہیں کرتیں۔ اگر کاؤنٹی کے بل میں صرف ایک کل قیمت ہو تو تشخیص کرنے والے کے دفتر سے زمین اور بہتری کی تقسیم مانگیں، یا ایسی appraisal کروائیں جو اسے دکھائے۔

اگر خریداری میں ایپلائنسز یا فرنیچر شامل ہو تو معاہدے میں یکمشت قیمت ہونے پر بھی قیمت کا کچھ حصہ ان کو دیں (Publication 551)، اور وہ حصہ عمارت کے حصے سے نکالیں۔ ان کی فرسودگی الگ 5 سال میں ہوتی ہے (Publication 527)۔ اگر وہ 19 جنوری 2025 کے بعد حاصل کیے اور استعمال میں لائے گئے ہوں تو ان پر ⁦100%⁩ کا خصوصی فرسودگی الاؤنس لاگو ہو سکتا ہے، جب تک آپ اس سے باہر نکلنے کا انتخاب نہ کریں؛ عمارت اس کی اہل نہیں (Publication 946، chapter 3)۔ یہ انتخاب اس سال استعمال میں آنے والی جائیداد کی پوری کلاس پر لاگو ہوتا ہے، اس سال کے وقت پر جمع کرائے گئے گوشوارے (توسیع سمیت) کے ساتھ لگے بیان پر۔ شراکت داری اپنی جائیداد کے لیے یہ انتخاب کرتی ہے۔ جس نے وقت پر گوشوارہ جمع کرایا مگر انتخاب رہ گیا وہ اصل آخری تاریخ کے 6 ماہ کے اندر ترمیم شدہ گوشوارے پر کر سکتا ہے (وہی publication)۔ پہلی فرسودگی درج ہونے سے پہلے یہ طے کریں۔ تقسیم ایک بار، خریداری کے وقت کریں، اور کام کا ریکارڈ رکھیں: بعد کے ہر سال کی فرسودگی اسی پر قائم ہے۔

اگر میں پہلے گھر میں رہوں، یا اب بھی اس کے کچھ حصے میں رہتا ہوں تو کیا کلوزنگ کے اخراجات کی کٹوتی کر سکتا ہوں؟

جائیداد خریدنے کی فیس لاگت کی بنیاد ہے، کٹوتی نہیں، چاہے آپ پہلے گھر میں رہیں یا پہلے کرایے پر دیں۔ دوسری لائنیں اپنے قواعد پر چلتی ہیں: پراپرٹی ٹیکس اور سود میں آپ کا حصہ، اور مرکزی گھر پر پوائنٹس۔ جب گھر کرایے کی جائیداد بنتا ہے تو فرسودگی کی بنیاد اس کی ایڈجسٹ شدہ لاگت کی بنیاد اور تبدیلی کی تاریخ پر مناسب مارکیٹ قیمت میں سے کم ہوتی ہے، زمین کا حصہ نکال کر (Publication 527)۔ گھر خریدنے کے لیے آپ نے جو فیس دی وہ اس کی ایڈجسٹ شدہ لاگت کی بنیاد کا پہلے ہی حصہ ہے۔

• ایڈجسٹ شدہ لاگت کی بنیاد اصل لاگت ہے، جمع مستقل بہتریاں، منفی دعویٰ کیے گئے حادثاتی نقصانات اور دوسری کمیاں۔ مناسب مارکیٹ قیمت تبدیلی کی تاریخ پر ناپی جاتی ہے اور زمین اور عمارت میں بانٹی جاتی ہے۔
• تبدیلی کی تاریخ استعمال میں لانے کی تاریخ ہے۔ ٹیکس اور انشورنس جیسے سالانہ اخراجات سال کے ذاتی اور کرایے کے حصوں میں بٹتے ہیں، اور ذاتی مدت کے لیے فرسودگی یا انشورنس کی کٹوتی نہیں ہوتی۔ اس مدت کا mortgage سود اور غیر منقولہ جائیداد کا ٹیکس اس کے بجائے Schedule A پر قابل کٹوتی ہو سکتا ہے۔
• مرکزی گھر خریدتے وقت ادا کیے گئے پوائنٹس گھر کے mortgage کے قواعد پر چلتے ہیں (Publication 551)۔ اگر گھر بعد میں کرایے کی جائیداد بنے تو Publications 527 اور 551 نہیں بتاتیں کہ بقیہ رقم کا کیا ہوتا ہے، اس لیے ٹیکس تیار کرنے والا اسے سنبھالے۔

اگر آپ گھر کا صرف ایک حصہ کرایے پر دیتے ہیں، مثلاً duplex کا آدھا، تو Publication 527 کہتا ہے کہ کچھ اخراجات کرایے اور ذاتی حصوں میں یوں بانٹیں جیسے دو الگ جائیدادیں ہوں، کسی بھی مناسب طریقے سے جیسے کمرے یا مربع فٹ۔ یہ نہیں بتاتا کہ خریداری کی قیمت کیسے بانٹیں: پہلی فرسودگی سے پہلے یہ تقسیم بک کیپنگ میں مدد کے ساتھ ٹیکس تیار کرنے والے سے طے کروائیں۔ جب آپ گھر خود بھی استعمال کرتے ہوں تو دنوں کی گنتی کے لیے دیکھیں مناسب کرایے کے دن اور ذاتی استعمال۔

کلوزنگ کے دن مجھے کیا درج کرنا ہے، اور اسے بینک سے کیسے ملاؤں؟

ایک کلوزنگ اندراج بنائیں۔ اسٹیٹمنٹ نے جو ہر اثاثہ اور خرچ خریدا اس میں ڈیبٹ کریں، قرض کی رقم کے لیے mortgage payable میں کریڈٹ کریں، اور بینک میں صرف اس نقد رقم کا کریڈٹ کریں جو آپ نے ادا کی۔

اگر قرض نہ ہو تو mortgage کی لائن ہٹا دیں اور بینک میں پوری قیمت جمع لاگتوں کا کریڈٹ کریں۔ اگر کلوزنگ پر یونٹ کرایے کے لیے دستیاب نہ ہو، یا آپ پہلے اس میں رہے ہوں، تو کلوزنگ کے دن پراپرٹی ٹیکس، واجبات اور سود کی لائنوں کو خرچ نہ لکھیں: انہیں اس جائیداد کے الگ اکاؤنٹ میں رکھیں اور ٹیکس تیار کرنے والے کو طے کرنے دیں کہ وہ کہاں جائیں؛ دیکھیں پہلے کرایہ دار سے پہلے کے کرایے کے اخراجات۔

ہر لائن پر جائیداد کا ٹیگ لگائیں؛ دیکھیں کرایے کی جائیداد کے اکاؤنٹس ترتیب دینا۔

اندراج کو بینک سے ملانے کے لیے:

1. حتمی اسٹیٹمنٹ پر آپ سے واجب کل رقم سے شروع کریں۔ بینک میں کلوزنگ کا ڈیبٹ اس سے ملنا چاہیے۔
2. جو کچھ پہلے ادا ہوا اسے دو بار درج کرنے کے بجائے خریداری کے اکاؤنٹس میں منتقل کریں: بیعانہ، اور کلوزنگ سے پہلے کارڈ سے دی گئی کوئی بھی فیس، جو اسٹیٹمنٹ پر پہلے سے ادا شدہ نظر آ سکتی ہے۔
3. اگر اندراج اور بینک نہ ملیں تو کلوزنگ سے باہر ادا کی گئی کوئی لائن، دو بار شمار ہوا بیعانہ، یا کلوزنگ ایجنٹ کی واپسی تلاش کریں جو اس اکاؤنٹ کو کم کر دیتی ہے جس پر زیادہ چارج ہوا تھا۔

فرسودگی کب شروع ہوتی ہے، اور کتنی دیر چلتی ہے؟

فرسودگی اس تاریخ سے شروع ہوتی ہے جب عمارت تیار اور کرایے کے لیے دستیاب ہو، چاہے کرایہ دار نہ ہو۔ یہ پہلے لیز کی تاریخ نہیں، اور اگر یونٹ کو ابھی کام کی ضرورت ہو تو کلوزنگ کی تاریخ بھی نہیں۔ رہائشی کرایے کی عمارت کی فرسودگی straight line طریقے سے 27.5 سال میں ہوتی ہے (Publication 527؛ Publication 946)۔

• Mid-month convention: عمارت کو اس کے مہینے کے درمیان میں استعمال میں آیا مانا جاتا ہے، اس لیے اس مہینے کو آدھے مہینے کی فرسودگی ملتی ہے (Publication 946)۔
• زمین: اس کی فرسودگی کبھی نہیں ہوتی (Schedule E کی ہدایات)۔
• یہ کہاں جاتی ہے: Schedule E کی فرسودگی کی لائن، اور اس سال پہلی بار استعمال میں آنے والی جائیداد کے لیے Form 4562 لگا کر (وہی ہدایات)۔ شراکت داری اسے Form 8825 کی فرسودگی کی لائن پر رپورٹ کرتی ہے (ہدایات)۔
• نظام اور عمارت کی قسم: عمومی فرسودگی کا نظام لاگو ہوتا ہے جب تک قانون متبادل نظام لازم نہ کرے یا آپ اس کا انتخاب نہ کریں؛ رہائشی کرایے کی عمارت کے لیے انتخاب اس پہلے سال میں ہوتا ہے جب وہ استعمال میں آئے اور کبھی واپس نہیں لیا جا سکتا (Publication 527)۔ متبادل نظام، زیادہ تر کاروباری عمارت اور ہوٹل جیسا یونٹ، ہر ایک لمبی مدت استعمال کرتا ہے (Publication 946)۔

اگر کلوزنگ پر یونٹ ابھی کرایے کے لیے تیار اور دستیاب نہ تھا تو فرسودگی اس وقت شروع ہوتی ہے جب وہ تیار اور دستیاب ہو؛ دیکھیں پہلے کرایہ دار سے پہلے کے کرایے کے اخراجات۔ کرایے پر دینے سے پہلے کیے گئے کام کی لاگتیں وہاں اور کرایے کی جائیداد میں مرمت یا بہتری میں جاتی ہیں۔

کلوزنگ سے مجھے کیا رکھنا چاہیے؟

کلوزنگ اسٹیٹمنٹ اور ہر لائن کے پیچھے کے کاغذات اتنی دیر رکھیں جتنی دیر آپ جائیداد کے مالک ہوں، اور اس سال کی میعاد ختم ہونے تک جس میں آپ اسے بیچیں۔ Publication 583 کہتا ہے کہ اثاثوں کا ریکارڈ دکھائے کہ جائیداد کب اور کیسے حاصل ہوئی، خریداری کی قیمت، بہتریوں کی لاگت اور لی گئی فرسودگی، اور غیر منقولہ جائیداد کے closing statements اور منسوخ شدہ چیک کو ثبوت کے طور پر نام دیتا ہے۔

• حتمی settlement statement (مسودہ نہیں)، deed اور کلوزنگ کی wire کا بینک ریکارڈ۔
• کاؤنٹی کا اسیسمنٹ اور خریداری کے سال کا ٹیکس بل، جو زمین کی تقسیم اور ٹیکس کی تقسیم کی تائید کرتے ہیں۔
• قرض کے کاغذات، جو دکھاتے ہیں کہ کون سے چارجز قرض کی فیس ہیں۔
• Appraisal، معائنے کی رپورٹ، انشورنس بل اور ایسوسی ایشن کا اسٹیٹمنٹ۔
• کرایے پر دینے سے پہلے کیے گئے کام کی رسیدیں اور تاریخیں، اور اس تاریخ کا ثبوت جب یونٹ کرایے کے لیے تیار تھا: اشتہار، تاریخ والی تصاویر، پہلا لیز۔

مالک مکان کے ریکارڈ کے بارے میں عمومی طور پر دیکھیں کرایے کی جائیداد کے ریکارڈ اور رسیدیں۔

مثال

تمام اعداد امریکی ڈالر میں اور وضاحتی ہیں۔

duplex کی کلوزنگ کی درجہ بندی

ایک مالک ⁦US$400,000⁩ میں duplex خریدتا ہے، ⁦US$80,000⁩ ڈاؤن پیمنٹ اور ⁦US$320,000⁩ کے 30 سالہ قرض کے ساتھ۔ اسٹیٹمنٹ ٹائٹل اور قانونی کے لیے ⁦US$4,000⁩، رجسٹریشن اور ٹرانسفر ٹیکس کے لیے ⁦US$1,500⁩، پوائنٹس میں ⁦US$3,000⁩ اور قرض دینے والے کی appraisal کے لیے ⁦US$600⁩ دکھاتی ہے۔

• لاگت کی بنیاد: ٹائٹل، قانونی، رجسٹریشن اور ٹرانسفر ٹیکس ⁦US$5,500⁩ جوڑتے ہیں۔ کل لاگت ⁦US$405,500⁩ ہے۔
• قرض کی لاگتیں: پوائنٹس اور appraisal ⁦US$3,600⁩ ہیں۔ قرض کی اقساط برابر ہیں۔ اس جیسے 30 سالہ قرض کے لیے ⁦US$3,600⁩ de minimis حد سے کافی کم ہے، اس لیے straight line (ہر سال برابر رقم) جائز ہے: پوائنٹس کے لیے تقریباً ⁦US$100⁩ سالانہ اور appraisal فیس کے لیے ⁦US$20⁩۔
• کلوزنگ پر نقد: ⁦US$80,000⁩ ڈاؤن پیمنٹ جمع ⁦US$9,100⁩ کلوزنگ اخراجات یعنی ⁦US$89,100⁩۔
• کلوزنگ اندراج: زمین اور عمارت میں ⁦US$405,500⁩ اور قرض کی لاگتوں میں ⁦US$3,600⁩ ڈیبٹ؛ mortgage payable میں ⁦US$320,000⁩ اور بینک میں ⁦US$89,100⁩ کریڈٹ۔ ڈیبٹ اور کریڈٹ دونوں کا مجموعہ ⁦US$409,100⁩ ہے۔

زمین اور عمارت کی تقسیم، پھر فرسودگی کا آغاز

معاہدہ قیمت کو تقسیم نہیں کرتا اور مالک کے پاس appraisal نہیں، اس لیے مالک کاؤنٹی کی تشخیص استعمال کرتا ہے: زمین ⁦US$100,000⁩ اور عمارت ⁦US$300,000⁩، یعنی ⁦25%⁩ اور ⁦75%⁩۔ ⁦US$405,500⁩ لاگت پر لگائیں تو زمین ⁦US$101,375⁩ اور عمارت ⁦US$304,125⁩ ہے۔

duplex فروری میں کلوزنگ کے دن کرایے کے لیے تیار اور دستیاب ہے۔ Publication 527 کے جدول میں فروری کے لیے پہلے سال کی شرح ⁦3.182%⁩ لے کر فرسودگی تقریباً ⁦US$9,677⁩ ہے۔ اس کے بعد ہر پورا سال ⁦3.636%⁩ استعمال کرتا ہے، تقریباً ⁦US$11,058⁩۔ اگر پورے ⁦US$405,500⁩ عمارت کو دیے جاتے تو فرسودگی پہلے سال میں تقریباً ⁦US$3,226⁩ اور اس کے بعد ہر پورے سال میں ⁦US$3,686⁩ زیادہ نکلتی۔

کلوزنگ پر پراپرٹی ٹیکس

ایک مختلف کرایے کی جائیداد لیں جو کلوزنگ کے دن سے کرایے کے لیے دستیاب ہے۔ ٹیکس سال کا کاؤنٹی بل ⁦US$2,000⁩ ہے اور کلوزنگ پر غیر ادا شدہ ہے۔ کلوزنگ اس ٹیکس سال کے ⁦60%⁩ پر آتی ہے (کاؤنٹی کا ٹیکس سال کیلنڈر سال ہونا ضروری نہیں)، اس لیے فروخت کنندہ کا حصہ ⁦US$1,200⁩ اور خریدار کا ⁦US$800⁩ ہے۔ خریدار کلوزنگ پر بل ادا کرتا ہے۔

• فروخت کنندہ کے کریڈٹ کے بغیر، فروخت کنندہ کے ⁦US$1,200⁩ کی خریدار کی ادائیگی لاگت کی بنیاد میں جڑتی ہے۔
• اگر فروخت کنندہ اسٹیٹمنٹ پر خریدار کو ⁦US$1,200⁩ کریڈٹ کرے تو کریڈٹ اسے پورا کر دیتا ہے اور لاگت کی بنیاد میں کچھ نہیں جڑتا۔
• خریدار کے ⁦US$800⁩ کرایے کی جائیداد کا پراپرٹی ٹیکس خرچ ہیں۔

آپ کی صورت مختلف ہے؟

• آپ نے پچھلے سال کلوزنگ کی اور اسٹیٹمنٹ کبھی درج نہیں کی یا زمین کو عمارت سے الگ نہیں کیا، اور پہلا Schedule E، LLC، شریک یا قرض دینے والے کی درخواست آنے والی ہے: ابتدائی اندراجات ہر بعد کے سال کے لیے زمین و عمارت کی تقسیم، فرسودگی کا آغاز اور قرض کی لاگت کا شیڈول طے کرتے ہیں۔ انہیں بک کیپنگ میں مدد کے ساتھ دوبارہ بنائیں؛ یہ بھی دیکھیں کرایے کی جائیداد کے پچھلے کھاتے مکمل کرنا۔
• پچھلے گوشواروں میں غلط بنیاد استعمال ہوئی، یا فرسودگی کبھی نہیں لی گئی: پچھلے سالوں کی درستی اس پر منحصر ہے کہ کیا غلط ہوا؛ دیکھیں کرایے کی جائیداد پر چھوٹی ہوئی فرسودگی۔
• قرض دینے والا کرایے کی جائیداد کے اسٹیٹمنٹس مانگتا ہے: دیکھیں قرض دینے والے کے لیے کرایے کا نفع و نقصان۔ ابتدائی اندراجات پہلے موجود ہونے چاہییں؛ اگر نہیں تو بک کیپنگ میں مدد دیکھیں۔
• کرایے کی جائیداد LLC میں ہے یا اس کے کئی مالک ہیں: دیکھیں LLC میں کرایے کی جائیداد۔ شراکت داری کرایے Form 8825 پر رپورٹ کرتی ہے، Schedule E پر نہیں۔
• عمارت زیادہ تر کاروباری ہے، یا ہوٹل جیسی ہے: 27.5 سال کی مدت لاگو نہ ہو سکتی ہے، اس لیے ٹیکس تیار کرنے والے سے بک کیپنگ میں مدد کے ساتھ مدت اور کھاتے طے کروائیں۔
• فروخت کنندہ غیر ملکی شخص ہے: خریدار کو عموماً حاصل شدہ رقم (اکثر صورتوں میں قیمت) کا ⁦15%⁩ فروخت کنندہ کی رقم سے روکنا ہوتا ہے، جب تک فروخت کنندہ غیر ملکی نہ ہونے کی تصدیق نہ دے (دستخط شدہ Form W-9 شمار ہوتا ہے) یا کوئی استثنا لاگو نہ ہو، اور منتقلی کے 20 دن کے اندر Forms 8288 اور ⁦8288-A⁩ پر رپورٹ کرنا ہوتا ہے۔ جو خریدار نہ روکے وہ ٹیکس کا ذمہ دار ٹھہر سکتا ہے (IRS: FIRPTA ودہولڈنگ؛ Form 8288 کی ہدایات)۔ کلوزنگ ایجنٹ سے پوچھیں کہ کیا روکا گیا، اور تصدیق یا ودہولڈنگ کے کاغذات کلوزنگ اسٹیٹمنٹ کے ساتھ رکھیں۔
• آپ امریکہ سے باہر رہتے ہیں، یا آپ کینیڈین ہیں اور امریکہ میں کرایے کی جائیداد ہے: فائلنگ اور معاہدے کے سوالات امریکی کرایے کی جائیداد والے کینیڈین میں ہیں۔
• آپ کو کرایے کی جائیداد وراثت، تحفے یا ملتے جلتے تبادلے میں ملی: لاگت کی بنیاد خریداری کی قیمت سے شروع نہ ہو (Publication 551)، اس لیے ٹیکس تیار کرنے والے سے بک کیپنگ میں مدد کے ساتھ ابتدائی لاگت کی بنیاد طے کروائیں۔
• آپ بیچنے کا ارادہ رکھتے ہیں: جو لاگت کی بنیاد آپ ابھی طے کرتے ہیں وہی بعد میں منافع طے کرتی ہے؛ دیکھیں کرایے کی جائیداد بیچنا اور فرسودگی کی واپسی۔
• آپ کو کرایے کی آمدنی، Schedule E اور غیر فعال نقصان کے قواعد چاہییں: دیکھیں کرایے کی جائیداد کے ٹیکس۔