עלויות סגירה בנכס להשכרה: בסיס עלות, הלוואה וקרקע

אילו שורות בדף סגירה של נכס להשכרה הן בסיס עלות, עלות הלוואה או הוצאה?

מיינו כל שורה בדף הסיכום הסופי של העסקה (דף הסגירה או Closing Disclosure) לאחד מארבעה מקומות: עלות הנכס (בסיס העלות), עלות ההלוואה, הוצאה של החזקת הנכס להשכרה, או כסף שרק מוחזק או מועבר. רוב עלויות הרכישה לא מנוכות בשנה ששולמו: הן מתווספות לבסיס העלות. עלויות הלוואה מנוכות בדרך כלל לאורך חיי ההלוואה, וההוצאות היחסיות שלכם הן הוצאות שכירות. פרסום 551 נותן את המבחן לעלות הנכס: עמלה לרכישת הנכס היא עמלה שהייתם משלמים גם אילו קניתם אותו במזומן. עמלות על קבלת הלוואה אינן חלק מהעלות הזאת.

המקרה לא פשוט אם:

• גרתם בבית לפני שהשכרתם אותו, או שאתם עדיין גרים בחלק ממנו;
• היחידה לא הייתה מוכנה להשכרה בסגירה, ולכן חלק מהעלויות נופלות לפני שהוצאות השכירות מתחילות;
• בדף יש קרדיט מהמוכר, עמלה שאי אפשר לשייך, או עמלה הקשורה למשכנתה ששני פרסומי IRS מנסחים אחרת;
• הנכס מוחזק ב-⁠LLC, עם שותף, או בידי שותפות;
• בנכס יש דיירים, ולכן הדף מזכה אתכם בפיקדונות הביטחון שלהם או בשכר דירה יחסי, ומכין דוחות צריך לאשר איך מדווחים על קרדיט שכר הדירה;
• המוכר הוא אדם זר (foreign person), ולכן הקונה עשוי להיות חייב לנכות מס מתמורת המוכר (ראו “המצב שלכם שונה?”);
• הסגירה הייתה בשנה קודמת ולא הוזנה לספרים, ו-⁠Schedule E ראשון, מלווה, LLC או שותף צריכים עכשיו את המספרים.

אספו את דף הסיכום הסופי (לא טיוטה), את השטר, את שומת המס של המחוז ואת חשבון מס הרכוש, את מסמכי ההלוואה, את חשבון הביטוח ואת הקבלות על עבודות שנעשו לפני ההשכרה.

מיון שגוי חוזר בכל שנה: עמלת הלוואה שנוספה לבניין מופחתת על פני 27.5 שנים במקום על פני תקופת ההלוואה, וחלק קרקע שהוצמד לבניין מופחת כשלעולם לא היה אמור להיות מופחת. זה גם עובר לרווח כשמוכרים. אם הסגירה הייתה בשנה קודמת, או ש-⁠Schedule E ראשון, מלווה, LLC או שותף מתקרבים, רישומי הפתיחה באים קודם. ראו “המצב שלכם שונה?” בסוף העמוד.

אילו עמלות סגירה מתווספות לבסיס העלות, ומה לגבי בדיקות והערכות שווי?

עמלות שאתם משלמים כדי לרכוש את הנכס מתווספות לבסיס העלות שלו: שכר טרחה משפטי (כולל חיפוש בעלות והכנת החוזה והשטר), דמי תקציר בעלות, ביטוח בעלות של הבעלים, דמי רישום, מדידות, מסי העברה ועלויות חיבור שירותים. כך גם סכומים שהמוכר היה חייב ואתם מסכימים לשלם, כמו מסים או ריבית שלא שולמו, עלויות שיפורים או תיקונים ועמלות מכירה (פרסום 551; פרסום 527).

העלויות האלה לא מנוכות בשנה ששולמו, גם אם אתם מתכננים לגור בנכס קודם ולהשכיר אחר כך. חלק הבניין מוחזר דרך פחת. חלק הקרקע חוזר כשמוכרים.

בדיקות והערכות שווי. פרסומים 527 ו-⁠551 לא מונים עמלות בדיקה בין עלויות הרכישה. תקנת משרד האוצר על רכישת נכס כן מונה אותן: היא קובעת ששירותי בדיקה ומדידה הנוגעים לנכס מסוים, והשגת הערכת שווי כדי לקבוע שווי או מחיר, הן עלויות שחייבים להוסיף לעלות הנכס, והדוגמה שלה היא בדיקת טרמיטים וסקר סביבתי (⁦26 CFR 1.263(a)-2⁩). לכן בנכס שאתם קונים כדי להשכיר, עמלת בדיקה או הערכת שווי שאתם מזמינים לעצמכם היא כנראה בסיס עלות. אם אתם מתכננים לגור בבית קודם, הפרסומים לא אומרים אם הכלל הזה חל: שמרו את החשבוניות ובקשו ממכין דוחות להחליט. הערכת שווי שהמלווה דורש היא עלות הלוואה (פרסום 551).

יש שורות שאינן מופיעות באף אחת מרשימות IRS, או שמנוסחות אחרת. עד שמכין דוחות מאשר, טפלו בהן כך:

אילו עלויות סגירה שייכות להלוואה, ואיך מחזירים אותן?

עלויות קבלת ההלוואה לא מתווספות לבסיס העלות של הנכס. פרסום 551 מונה נקודות ועמלות הקמת הלוואה, פרמיות ביטוח משכנתה, עמלות העברת הלוואה, דוח אשראי, הערכת שווי שהמלווה דורש ועמלות מימון מחדש. בנכס עסקי, דוח אשראי והערכת שווי שהמלווה דורש נרשמים כנכס ומנוכים לאורך תקופת ההלוואה, והתקנות מטפלות כך גם בעלויות אחרות של הסדרת ההלוואה, כהנחה נוספת על ההלוואה (⁦26 CFR 1.446-5⁩). פרסום 551 קורא לפרמיות ולעמלות העברה הוצאות עסקיות בלי כלל תזמון, ולכן מכין דוחות קובע אותם.

נקודות הן ריבית ששולמה מראש. פרסום 527 קובע לנכות אותן לאורך תקופת ההלוואה ולא בשנה ששולמו. הוא מתיר קו ישר ושיטות אחרות רק כשסך ההנחה קטן: הנקודות ועוד עלויות הלוואה אחרות שנספרות כהנחה נשארות מתחת ל-⁠⁦0.25%⁩ מסכום ההלוואה לכל שנה בתקופה. בהלוואה שמוחזרת בתשלומים, התקנה סופרת את הזמן הממוצע עד שהקרן מוחזרת ולא את התקופה המלאה (⁦26 CFR 1.1273-1(d)⁩), ולכן מכין דוחות צריך להריץ את הבדיקה מלוח הסילוקין. השיטה נבחרת בכך שמנכים כך בדוח שהוגש בזמן לשנה שבה ניתנה ההלוואה. אחרת חלה שיטת תשואה קבועה (לוח שנתי שמכין דוחות בדרך כלל מכין). גם הוראות Schedule E קובעות כך: נקודות שחויבו רק על השימוש בכסף מנוכות לאורך חיי ההלוואה.

אם ההלוואה נפרעת או ממומנת מחדש מאוחר יותר, ייתכן שאפשר לנכות באותה שנה את הנקודות שלא נוצלו, למעט מימון מחדש אצל אותו מלווה וכסף ממומן מחדש שלא שימש להשכרה (פרסום 527). מכין דוחות קובע זאת.

בספרים נהלו חשבון נכס אחד של עלויות הלוואה לכל הלוואה, והעבירו כל שנה פרוסה להוצאה, כשהנקודות מופיעות לצד ריבית המשכנתה. הוראות Schedule E ופרסומים 527 ו-⁠551 לא קובעים שורה לפרוסה השנתית של עלויות הלוואה אחרות, ולכן מכין דוחות קובע אותה. נקודות בדירת מגורים עיקרית כפופות לכלל מיוחד. ראו הסעיף על מגורים בבית קודם.

איך עובדת החלוקה היחסית של מס רכוש בדף: החלק של המוכר מול החלק שלי?

מס המחוז לשנת המס שלו מתחלק לפי ימים בתאריך הסגירה. הימים לפני הסגירה שייכים למוכר, והימים מיום הסגירה ואילך שייכים לקונה, בין אם הדף מחלק את המס כך ובין אם לא (⁦26 U.S.C. 164(d)⁩; ⁦26 CFR 1.164-6⁩). שנת המס של המחוז לא חייבת להיות שנה קלנדרית. הדוגמה שבתקנה עצמה נמשכת מאפריל עד מרץ.

מס שהצטבר בפיגור משנת מס קודמת לא מתחלק בין קונה למוכר (⁦26 CFR 1.164-6⁩). אם הסכמתם לשלם אותו, הוא בסיס עלות.

החלק שלכם הוא הוצאת שכירות בשורת המסים ב-⁠Schedule E, לימים שהנכס מוחזק להשכרה. לימים שלפני שהיחידה זמינה להשכרה, ראו הוצאות שכירות לפני הדייר הראשון.

איך מזינים ביטוח ששולם מראש, פיקדון escrow, חלוקה יחסית של דמי אגודה וריבית ששולמה מראש?

כל אחד מאלה הוא משהו ששילמתם בסגירה עבור תקופה עתידית, או כדי שהמלווה יחזיק. רשמו אותו קודם כנכס או בחשבון ההוצאה הנכון, ואז העבירו אותו להוצאה ככל שהתקופה עוברת.

עמלה חד-פעמית שהאגודה גובה בסגירה, כמו הזרמת הון או דמי העברה, לא מוסדרת בפרסומים 527 ו-⁠551. שמרו את החשבונית ובקשו ממכין דוחות לסווג אותה.

כמה מהמחיר הוא קרקע וכמה בניין?

חלקו את העלות הכוללת בין קרקע לבניין לפי היחס בין שווי השוק ההוגן של כל אחד לשווי השוק ההוגן של הנכס כולו בעת הרכישה. אם אינכם בטוחים בשוויים האלה, השתמשו בשווי המוערך של המחוז לצורכי מס מקרקעין (פרסום 527; הוראות Schedule E). חלק הקרקע לעולם לא מופחת.

1. התחילו מהעלות הכוללת: המחיר ועוד עלויות הרכישה שהן בסיס עלות. אל תכללו את עלויות ההלוואה.
2. בדקו את החוזה. כשכמה נכסים נרכשים בסכום כולל, פרסום 551 קובע שהקצאה בחוזה המכירה מקובלת בדרך כלל כשהיא מבוססת על שווי ולקונה ולמוכר יש אינטרסים מנוגדים לצורכי מס. הדוגמה של רכישת נכס להשכרה בפרסום 527 מתחילה מסכומי הקרקע והבניין בחוזה.
3. אם החוזה שותק, השתמשו בשווי שוק הוגן: המחיר שבו הקרקע והבניין היו עוברים ידיים בין קונה מרצון למוכר מרצון ששניהם מכירים את העובדות הרלוונטיות (פרסום 527). שמרו כל הערכת שווי.
4. אם אינכם בטוחים בשווי השוק ההוגן, השתמשו בשומה: חלקו את השווי המוערך של הקרקע בסך השווי המוערך, והחילו את החלק הזה על העלות הכוללת.

השומה היא ברירת מחדל. אם יש לכם ראיות טובות יותר לשווי שוק הוגן, מכין דוחות צריך להחליט במה להשתמש. פרסומי IRS לא קובעים אחוז קרקע קבוע. אם חשבון המחוז מציג שווי כולל אחד בלבד, בקשו ממשרד השמאי את החלוקה בין קרקע למבנה, או הזמינו הערכת שווי שמציגה אותה.

אם הרכישה כוללת מכשירי חשמל או רהיטים, הקצו להם חלק מהמחיר גם כשהחוזה נותן סכום כולל אחד (פרסום 551), והורידו את החלק הזה מחלק הבניין. מפחיתים אותם בנפרד על פני 5 שנים (פרסום 527). ייתכן שחל עליהם קצבת פחת מיוחדת של ⁦100%⁩ אם נרכשו והוכנסו לשימוש אחרי 19 בינואר 2025, אלא אם בחרתם לוותר עליה. הבניין לא זכאי (פרסום 946, פרק 3). הבחירה חלה על מחלקת נכסים שלמה שהוכנסה לשימוש באותה שנה, בהצהרה שמצורפת לדוח שהוגש בזמן, כולל הארכות, לאותה שנה. שותפות עושה אותה לנכסים שלה. מי שהגיש בזמן והחמיץ אותה יכול לעשות אותה בדוח מתוקן בתוך 6 חודשים מהמועד הקבוע המקורי (אותו פרסום). הכריעו בזה לפני שרושמים את הפחת הראשון. עשו את החלוקה פעם אחת, בעת הרכישה, ושמרו את העבודה: כל שנת פחת מאוחרת נשענת עליה.

האם אפשר לנכות עלויות סגירה אם אני גר בבית קודם, או עדיין גר בחלק ממנו?

העמלות שאתם משלמים כדי לקנות את הנכס הן בסיס עלות ולא ניכויים, בין אם אתם גרים בבית קודם ובין אם אתם משכירים אותו קודם. שורות אחרות כפופות לכללים שלהן: החלק שלכם במס רכוש וריבית, ונקודות בדירת מגורים עיקרית. כשבית נעשה נכס להשכרה, בסיס הפחת הוא הנמוך מבין בסיס העלות המותאם שלו ושווי השוק ההוגן שלו בתאריך השינוי, בלי חלק הקרקע (פרסום 527). העמלות ששילמתם כדי לקנות את הבית כבר חלק מבסיס העלות המותאם שלו.

• בסיס עלות מותאם הוא העלות המקורית, ועוד שיפורים קבועים, פחות הפסדי נזק שנתבעו וירידות אחרות. שווי שוק הוגן נמדד בתאריך השינוי ומחולק בין קרקע לבניין.
• תאריך השינוי הוא מועד הכניסה לשימוש (placed in service). עלויות שנתיות כמו מסים וביטוח מחולקות בין החלק האישי לחלק של השכירות בשנה, ואין ניכוי פחת או ביטוח לתקופה האישית. ריבית משכנתה ומס מקרקעין לתקופה הזאת עשויים להיות מנוכים ב-⁠Schedule A במקום.
• נקודות ששולמו בקניית דירת מגורים עיקרית כפופות לכללי משכנתה לבית מגורים (פרסום 551). אם הבית נעשה אחר כך נכס להשכרה, פרסומים 527 ו-⁠551 לא אומרים מה קורה לכל יתרה, ולכן מכין דוחות צריך לטפל בה.

אם אתם משכירים רק חלק מהבית, כמו חצי דופלקס, פרסום 527 קובע לחלק הוצאות מסוימות בין חלק השכירות לחלק האישי כאילו היו לכם שני נכסים נפרדים, בכל שיטה סבירה כמו חדרים או שטח במטרים רבועים. הוא לא אומר איך לחלק את מחיר הרכישה: בקשו ממכין דוחות להכריע בחלוקה הזאת לפני הפחת הראשון, עם עזרה בהנהלת חשבונות. לספירת ימים כשאתם משתמשים גם בבית, ראו ימי שכירות הוגנת ושימוש אישי.

מה רושמים ביום הסגירה, ואיך מתאימים לבנק?

רשמו פקודת סגירה אחת. רשמו חובה בכל נכס והוצאה שהדף קנה, זכות במשכנתה בסכום ההלוואה, וזכות בבנק רק בסכום המזומן ששילמתם.

בלי הלוואה, הסירו את שורת המשכנתה ורשמו זכות בבנק במחיר המלא ועוד העלויות. אם היחידה לא הייתה זמינה להשכרה בסגירה, או שגרתם בה קודם, אל תרשמו כהוצאה ביום הסגירה את שורות מס הרכוש, דמי האגודה והריבית: החזיקו אותן בחשבון נפרד לנכס ובקשו ממכין דוחות להחליט לאן הן הולכות. ראו הוצאות שכירות לפני הדייר הראשון.

סמנו כל שורה בנכס שלה. ראו הגדרת חשבונות לנכס להשכרה.

כדי להתאים את הפקודה לבנק:

1. התחילו מהסך שאתם חייבים בדף הסופי. חיוב הסגירה בבנק אמור להתאים לו.
2. העבירו כל מה ששולם קודם לחשבונות הרכישה במקום לרשום אותו פעמיים: כסף רציני (earnest money), וכל עמלה ששולמה בכרטיס לפני הסגירה, שייתכן שמופיעה בדף כשולמה כבר.
3. אם הפקודה והבנק לא מסכימים, חפשו שורה ששולמה מחוץ לסגירה, כסף רציני שנספר פעמיים, או החזר מסוכן הסגירה שמקטין את החשבון שחויב ביתר.

מתי הפחת מתחיל, וכמה זמן הוא נמשך?

הפחת מתחיל בתאריך שבו הבניין מוכן וזמין להשכרה, גם בלי דייר. זה לא תאריך החוזה הראשון, וזה לא תאריך הסגירה אם היחידה עדיין דורשת עבודה. בניין מגורים להשכרה מופחת על פני 27.5 שנים בשיטת קו ישר (פרסום 527; פרסום 946).

• כלל אמצע החודש: הבניין נחשב כמי שהוכנס לשימוש באמצע החודש שלו, ולכן אותו חודש מקבל חצי חודש של פחת (פרסום 946).
• קרקע: לעולם לא מופחתת (הוראות Schedule E).
• לאן זה הולך: שורת הפחת ב-⁠Schedule E, עם טופס 4562 מצורף לנכס שהוכנס לשימוש לראשונה באותה שנה (אותן הוראות). שותפות מדווחת עליו בשורת הפחת בטופס 8825 (הוראות).
• מערכת וסוג בניין: חלה מערכת הפחת הכללית, אלא אם החוק דורש את המערכת החלופית או שבחרתם בה. בחירה בבניין מגורים להשכרה נעשית בשנה הראשונה שבה הוא מוכנס לשימוש ואי אפשר לבטל אותה לעולם (פרסום 527). המערכת החלופית, בניין מסחרי ברובו ויחידה דמוית מלון משתמשים כל אחד בתקופה ארוכה יותר (פרסום 946).

אם היחידה עדיין לא הייתה מוכנה וזמינה להשכרה בסגירה, הפחת מתחיל כשהיא נעשית מוכנה וזמינה. ראו הוצאות שכירות לפני הדייר הראשון. עלויות של עבודות שנעשו לפני ההשכרה שייכות לשם ולתיקון או שיפור בנכס להשכרה.

מה כדאי לשמור מהסגירה?

שמרו את דף הסגירה ואת המסמכים שמאחורי כל שורה כל עוד הנכס בבעלותכם, ועד שתקופת ההתיישנות מסתיימת לשנה שבה מכרתם אותו. פרסום 583 קובע שרישומי נכס צריכים להראות מתי ואיך רכשתם את הנכס, את מחיר הרכישה, את עלות השיפורים ואת הפחת שנתבע, ומונה דפי סגירה של נדל״ן והמחאות מבוטלות כהוכחה.

• דף הסיכום הסופי (לא טיוטה), השטר ורישום הבנק של העברת הסגירה.
• שומת המחוז וחשבון מס הרכוש של שנת הרכישה, שתומכים בחלוקת הקרקע ובחלוקה היחסית של המס.
• מסמכי ההלוואה, שמראים אילו חיובים הם עמלות הלוואה.
• הערכת השווי, דוח הבדיקה, חשבון הביטוח ודף החשבון של האגודה.
• קבלות ותאריכים של עבודות שנעשו לפני ההשכרה, והוכחה לתאריך שבו היחידה הייתה מוכנה להשכרה: המודעה, תמונות מתוארכות, החוזה הראשון.

לרישומי משכירים בכלל, ראו רישומים וקבלות של נכס להשכרה.

דוגמה

כל הסכומים בדולרים אמריקאיים ולהמחשה.

מיון סגירה של דופלקס

בעלים קונה דופלקס ב-⁦US$400,000⁩ עם מקדמה של ⁦US$80,000⁩ והלוואה של ⁦US$320,000⁩ ל-⁠30 שנים. בדף מופיעים ⁦US$4,000⁩ לבעלות ולשכר טרחה משפטי, ⁦US$1,500⁩ לרישום ולמסי העברה, ⁦US$3,000⁩ בנקודות ו-⁦US$600⁩ להערכת שווי של המלווה.

• בסיס עלות: בעלות, שכר טרחה משפטי, רישום ומסי העברה מוסיפים ⁦US$5,500⁩. העלות הכוללת היא ⁦US$405,500⁩.
• עלויות הלוואה: הנקודות והערכת השווי הן ⁦US$3,600⁩. בהלוואה יש תשלומים שווים. בהלוואה ל-⁠30 שנים כזו, ⁦US$3,600⁩ נמוך בהרבה ממגבלת הסכום הזניח, ולכן מותר קו ישר (סכומים שווים בכל שנה): כ-⁦US$100⁩ בשנה לנקודות ו-⁦US$20⁩ לעמלת הערכת השווי.
• מזומן לסגירה: ⁦US$80,000⁩ מקדמה ועוד ⁦US$9,100⁩ עלויות סגירה הם ⁦US$89,100⁩.
• פקודת סגירה: חובה בקרקע ובבניין ⁦US$405,500⁩ ובעלויות הלוואה ⁦US$3,600⁩. זכות במשכנתה לתשלום ⁦US$320,000⁩ ובבנק ⁦US$89,100⁩. החובה והזכות מסתכמות שתיהן ב-⁦US$409,100⁩.

חלוקה בין קרקע לבניין והתחלת פחת

החוזה לא מחלק את המחיר ולבעלים אין הערכת שווי, ולכן הוא משתמש בשומת המחוז: קרקע ⁦US$100,000⁩ ובניין ⁦US$300,000⁩, כלומר ⁦25%⁩ ו-⁠⁦75%⁩. בהחלה על העלות של ⁦US$405,500⁩, הקרקע היא ⁦US$101,375⁩ והבניין ⁦US$304,125⁩.

הדופלקס מוכן וזמין להשכרה ביום הסגירה בפברואר. לפי שיעור השנה הראשונה לפברואר בטבלה של פרסום 527, ⁦3.182%⁩, הפחת הוא כ-⁦US$9,677⁩. כל שנה מלאה אחר כך משתמשת ב-⁠⁦3.636%⁩, כ-⁦US$11,058⁩. אילו כל ⁦US$405,500⁩ היו מוקצים לבניין, הפחת היה גבוה מדי בכ-⁦US$3,226⁩ בשנה הראשונה ובכ-⁦US$3,686⁩ בכל שנה מלאה אחריה.

מס רכוש בסגירה

קחו נכס אחר להשכרה, זמין להשכרה מיום הסגירה. חשבון המחוז לשנת המס הוא ⁦US$2,000⁩ והוא לא שולם בסגירה. הסגירה חלה ⁦60%⁩ מתוך שנת המס (שנת המס של מחוז לא חייבת להיות שנה קלנדרית), ולכן חלק המוכר הוא ⁦US$1,200⁩ וחלק הקונה ⁦US$800⁩. הקונה משלם את החשבון בסגירה.

• בלי קרדיט מהמוכר, תשלום הקונה על ⁦US$1,200⁩ של המוכר מתווסף לבסיס העלות.
• אם המוכר מזכה את הקונה ב-⁦US$1,200⁩ בדף, הקרדיט מכסה אותם ושום דבר לא מתווסף לבסיס העלות.
• ⁦US$800⁩ של הקונה הם הוצאת מס רכוש לנכס להשכרה.

המצב שלכם שונה?

• סגרתם בשנה קודמת ומעולם לא הזנתם את הדף או חילקתם בין קרקע לבניין, ו-⁠Schedule E ראשון, LLC, שותף או בקשה של מלווה מתקרבים: רישומי הפתיחה קובעים את החלוקה בין קרקע לבניין, את תאריך תחילת הפחת ואת לוח עלויות ההלוואה לכל השנים הבאות. בנו אותם מחדש עם עזרה בהנהלת חשבונות. ראו גם השלמת הספרים של נכס להשכרה.
• דוחות קודמים השתמשו בבסיס שגוי, או שמעולם לא נתבע פחת: תיקון השנים הקודמות תלוי במה שהשתבש. ראו פחת שלא נתבע בנכס להשכרה.
• מלווה רוצה דוחות לנכס להשכרה: ראו דוח רווח והפסד של נכס להשכרה למלווה. רישומי הפתיחה צריכים להיות במקומם קודם. אם הם לא, ראו עזרה בהנהלת חשבונות.
• הנכס להשכרה נמצא ב-⁠LLC או שיש לו כמה בעלים: ראו נכס להשכרה ב-⁠LLC. שותפות מדווחת על נכסים להשכרה בטופס 8825 ולא ב-⁠Schedule E.
• הבניין מסחרי ברובו, או מוסד דמוי מלון: ייתכן שתקופת ההפחתה של 27.5 שנים לא חלה, ולכן בקשו ממכין דוחות לקבוע את התקופה ואת הספרים עם עזרה בהנהלת חשבונות.
• המוכר הוא אדם זר: הקונה חייב בדרך כלל לנכות ⁦15%⁩ מהסכום הממומש (ברוב המקרים המחיר) מתמורת המוכר, אלא אם המוכר נותן אישור על מעמד שאינו זר (טופס ⁦W-9⁩ חתום נחשב) או שחל חריג, ולדווח על כך בטפסים 8288 ו-⁠⁦8288-A⁩ בתוך 20 ימים מההעברה. קונה שלא ניכה עלול לשאת באחריות למס (IRS: ניכוי במקור לפי FIRPTA; הוראות טופס 8288). שאלו את סוכן הסגירה מה נוכה, ושמרו את האישור או את מסמכי הניכוי יחד עם דף הסגירה.
• אתם גרים מחוץ לארה״ב, או שאתם קנדים עם נכס להשכרה בארה״ב: שאלות ההגשה והאמנה נמצאות בקנדים עם נכס להשכרה בארה״ב.
• קיבלתם את הנכס להשכרה בירושה, במתנה או בהחלפת נכס דומה: ייתכן שבסיס העלות לא מתחיל ממחיר רכישה (פרסום 551), ולכן בקשו ממכין דוחות לקבוע את בסיס העלות הפותח עם עזרה בהנהלת חשבונות.
• אתם מתכננים למכור: בסיס העלות שתקבעו עכשיו קובע את הרווח בהמשך. ראו מכירת נכס להשכרה והחזר פחת.
• אתם צריכים הכנסה משכירות, Schedule E וכללי הפסד פסיבי: ראו מסים על נכס להשכרה.