تكاليف إغلاق شراء العقار المؤجَّر: الأساس الضريبي والقرض والأرض

أي سطور كشف إغلاق العقار المؤجَّر تخص الأساس الضريبي، وأيها تخص القرض، وأيها مصروف؟

وزّع كل سطر في كشف التسوية النهائي (كشف الإغلاق أو Closing Disclosure) على واحد من أربعة أماكن: تكلفة العقار (أساسه الضريبي)، أو تكلفة القرض، أو مصروف من مصروفات امتلاك العقار المؤجَّر، أو مبلغ يُحتفظ به أو يُنقل فقط. معظم تكاليف الشراء لا تُخصم في سنة دفعها، بل تُضاف إلى الأساس الضريبي. وتكاليف القرض تُخصم عمومًا على مدة القرض، وحصتك من المصروفات الموزعة نسبيًا مصروف إيجار. ويضع المنشور 551 اختبارًا لتكلفة العقار: رسم شراء العقار هو رسم كنت ستدفعه حتى لو اشتريته نقدًا. أما رسوم الحصول على القرض فليست من هذه التكلفة.

الحالة ليست بسيطة إذا:

• سكنتَ في المنزل قبل تأجيره، أو ما زلت تسكن جزءًا منه؛
• لم تكن الوحدة جاهزة للإيجار وقت الإغلاق، فتقع بعض التكاليف قبل بدء مصروفات الإيجار؛
• يتضمن الكشف تعويضًا من البائع، أو رسمًا لا تعرف أين تضعه، أو رسمًا متعلقًا بالرهن يصفه منشورا IRS بعبارتين مختلفتين؛
• العقار مملوك عبر LLC، أو مع شريك، أو عبر شراكة؛
• يأتي العقار بمستأجرين، فيقيّد لك الكشف ودائعهم التأمينية أو إيجارهم الموزع نسبيًا، وعلى معدّ الإقرارات أن يؤكد كيفية الإبلاغ عن قيد الإيجار؛
• البائع شخص أجنبي، فقد يتعين على المشتري اقتطاع ضريبة من عائدات البائع (راجع «حالتك مختلفة؟»)؛
• تم الإغلاق في سنة سابقة ولم يُسجَّل في الدفاتر، وأصبحت الأرقام مطلوبة الآن لأول Schedule E أو لمُقرِض أو لشركة LLC أو لشريك.

اجمع كشف التسوية النهائي (لا المسودة)، وسند الملكية، وتقدير ضريبة المقاطعة وفاتورتها، وأوراق القرض، وفاتورة التأمين، وإيصالات الأعمال المنفذة قبل التأجير.

التصنيف الخاطئ يتكرر كل سنة: رسم قرض يُضاف إلى المبنى يُهلك على 27.5 سنة بدل مدة القرض، وحصة أرض توضع على المبنى تُهلك مع أنها لا تُهلك أبدًا. وينتقل الخطأ أيضًا إلى الربح عند البيع. وإذا كان الإغلاق في سنة سابقة، أو كان أول Schedule E أو مُقرِض أو LLC أو شريك على الطريق، فالقيود الافتتاحية أولًا؛ راجع «حالتك مختلفة؟» في آخر هذه الصفحة.

أي رسوم التسوية تُضاف إلى الأساس الضريبي، وماذا عن الفحص والتقييم؟

الرسوم التي تدفعها لاقتناء العقار تُضاف إلى أساسه الضريبي: الرسوم القانونية (ومنها البحث في سند الملكية وإعداد العقد وصك الملكية)، ورسوم الملخص، وتأمين سند ملكية المشتري، ورسوم التسجيل، والمسح، ورسوم النقل، ورسوم تركيب خدمات المرافق. وكذلك المبالغ التي كان البائع مدينًا بها ووافقت على دفعها، مثل الضرائب أو الفوائد المتأخرة، ورسوم التحسينات أو الإصلاحات، وعمولات البيع (المنشور 551؛ المنشور 527).

لا تُخصم هذه التكاليف في سنة دفعها، حتى لو كنت تنوي السكن في العقار أولًا ثم تأجيره لاحقًا. ويُسترد جزء المبنى عبر الإهلاك، ويعود جزء الأرض عند البيع.

الفحص والتقييم. لا يذكر المنشوران 527 و551 رسوم الفحص ضمن تكاليف الشراء. أما لائحة وزارة الخزانة الأمريكية بشأن اقتناء الممتلكات فتذكرها: فهي تسمّي خدمات الفحص والمسح المتعلقة بعقار بعينه، والحصول على تقييم لتحديد القيمة أو السعر، تكاليف يجب رسملتها، ومثالها فحص النمل الأبيض ومسح بيئي (⁦26 CFR 1.263(a)-2⁩). فإذا اشتريت عقارًا لتؤجره، فمن المرجح أن رسم الفحص أو التقييم الذي تطلبه لنفسك يُضاف إلى الأساس الضريبي. وإذا كنت تنوي السكن في المنزل أولًا، فلا تقول المنشورات هل تنطبق هذه القاعدة: احتفظ بالفواتير واترك لمعدّ الإقرارات القرار. أما التقييم الذي يشترطه المُقرِض فهو تكلفة قرض (المنشور 551).

بعض السطور لا تذكرها قائمتا IRS أو تصفها بعبارات مختلفة. إلى أن يؤكد معدّ الإقرارات، تعامل معها هكذا:

أي تكاليف الإغلاق تخص القرض، وكيف تُستردّ؟

تكاليف الحصول على القرض لا تُضاف إلى الأساس الضريبي للعقار. ويذكر المنشور 551 النقاط ورسوم إنشاء القرض، وأقساط تأمين الرهن، ورسوم تحمّل القرض، وتقرير الائتمان، والتقييم الذي يشترطه المُقرِض، ورسوم إعادة التمويل. وفي العقار التجاري يُسجَّل تقرير الائتمان والتقييم الذي يشترطه المُقرِض أصلًا ويُخصمان على مدة القرض، وتعامل اللوائح تكاليف ترتيب الاقتراض الأخرى المعاملة نفسها، أي خصمًا إضافيًا على القرض (⁦26 CFR 1.446-5⁩). ويسمي المنشور 551 الأقساط ورسوم التحمّل مصروفات تجارية دون قاعدة للتوقيت، فيحدده معدّ الإقرارات.

النقاط فوائد مدفوعة مقدمًا. ويقول المنشور 527 إنها تُخصم على مدة القرض لا في سنة الدفع. ويسمح بطريقة القسط الثابت وغيرها فقط حين يكون الخصم الإجمالي صغيرًا: أي حين تبقى النقاط وتكاليف القرض الأخرى المحتسبة خصمًا دون ⁦0.25%⁩ من مبلغ القرض عن كل سنة من مدته. وفي القرض المسدَّد بأقساط، تحتسب اللائحة متوسط المدة حتى سداد أصل القرض لا المدة الكاملة (⁦26 CFR 1.1273-1(d)⁩)، فعلى معدّ الإقرارات إجراء الاختبار من جدول السداد. وتُختار الطريقة بالخصم على هذا الأساس في الإقرار المقدَّم في موعده عن سنة صرف القرض. وإلا تنطبق طريقة العائد الثابت (جدول سنوي يعده معدّ الإقرارات عادة). وتتفق معها تعليمات Schedule E: النقاط المحتسبة مقابل استخدام المال فقط تُخصم على مدة القرض.

إذا سُدّد القرض أو أُعيد تمويله لاحقًا، فقد تُخصم النقاط غير المستنفدة في تلك السنة، مع استثناءات لإعادة التمويل لدى المُقرِض نفسه وللمال المعاد تمويله الذي لا يُستخدم في العقار المؤجَّر (المنشور 527). ويضبط معدّ الإقرارات ذلك.

في الدفاتر، احتفظ بحساب أصل واحد لتكاليف القرض عن كل قرض، وحوّل شريحة منه إلى مصروف كل سنة، مع وضع النقاط إلى جانب فوائد الرهن. ولا تحدد تعليمات Schedule E ولا المنشوران 527 و551 سطرًا للشريحة السنوية من تكاليف القرض الأخرى، فيحدده معدّ الإقرارات. وللنقاط المدفوعة على المسكن الرئيسي قاعدة خاصة؛ راجع القسم الخاص بالسكن في المنزل أولًا.

كيف تُوزَّع ضريبة العقار في الكشف: حصة البائع وحصتي؟

تُقسَّم ضريبة المقاطعة عن سنتها الضريبية حسب الأيام عند تاريخ الإغلاق. الأيام قبل الإغلاق للبائع، والأيام من يوم الإغلاق فصاعدًا للمشتري، سواء وزّع الكشف الضريبة بهذه الطريقة أم لا (⁦26 U.S.C. 164(d)⁩؛ ⁦26 CFR 1.164-6⁩). وقد لا تكون السنة الضريبية للمقاطعة هي السنة التقويمية؛ فمثال اللائحة نفسها يمتد من أبريل إلى مارس.

الضريبة المتأخرة عن سنة ضريبية سابقة لا تُقسَّم بين المشتري والبائع (⁦26 CFR 1.164-6⁩)؛ وإذا وافقت على دفعها فهي أساس ضريبي.

حصتك مصروف إيجار في سطر الضرائب من Schedule E، عن الأيام التي يكون فيها العقار محتفظًا به للإيجار. وللأيام التي تسبق إتاحة الوحدة للإيجار، راجع مصروفات الإيجار قبل أول مستأجر.

كيف أسجّل التأمين المدفوع مقدمًا ووديعة حساب الضمان وتوزيع رسوم HOA والفوائد المدفوعة مقدمًا؟

كل بند منها دفعته عند الإغلاق عن فترة قادمة أو ليحتفظ به المُقرِض. سجّله أولًا أصلًا أو في حساب المصروف المناسب، ثم حوّله إلى مصروف مع مرور الفترة.

الرسم لمرة واحدة الذي تفرضه الجمعية عند الإغلاق، مثل مساهمة رأس المال أو رسم النقل، لا يتناوله المنشوران 527 و551. احتفظ بالفاتورة واترك لمعدّ الإقرارات تصنيفه.

كم من السعر يخص الأرض وكم يخص المبنى؟

قسّم التكلفة الإجمالية بين الأرض والمبنى بنسبة القيمة السوقية العادلة لكل منهما إلى القيمة السوقية العادلة للعقار كله وقت الشراء. وإن لم تكن متأكدًا من هذه القيم، فاستخدم القيم المقدَّرة لدى المقاطعة لضريبة العقار (المنشور 527؛ تعليمات Schedule E). وحصة الأرض لا تُهلك أبدًا.

1. ابدأ بالتكلفة الإجمالية: السعر مضافًا إليه تكاليف الشراء التي هي أساس ضريبي. واستبعد تكاليف القرض.
2. راجع العقد. عند شراء عدة أصول بمبلغ واحد، يقول المنشور 551 إن التوزيع المنصوص عليه في عقد البيع مقبول عمومًا إذا كان مبنيًا على القيمة وكان للبائع والمشتري مصلحتان ضريبيتان متعارضتان. ويبدأ مثال شراء العقار المؤجَّر في المنشور 527 من مبلغي الأرض والمبنى في العقد.
3. إذا سكت العقد، فاستخدم القيمة السوقية العادلة: السعر الذي تنتقل به الأرض والمبنى بين مشترٍ راغب وبائع راغب، كلاهما على علم بالوقائع المهمة (المنشور 527). واحتفظ بأي تقييم.
4. إذا لم تكن متأكدًا من القيمة السوقية العادلة، فاستخدم التقدير الضريبي: اقسم القيمة المقدَّرة للأرض على إجمالي القيمة المقدَّرة، وطبّق هذه الحصة على التكلفة الإجمالية.

التقدير الضريبي بديل احتياطي. وإذا كان لديك دليل أفضل على القيمة السوقية العادلة، فعلى معدّ الإقرارات أن يقرر أيهما يُستخدم. ولا تحدد منشورات IRS نسبة ثابتة للأرض. وإذا كانت فاتورة المقاطعة تُظهر قيمة إجمالية واحدة فقط، فاطلب من مكتب المقدّر تفصيل الأرض والتحسينات، أو احصل على تقييم يظهر ذلك.

إذا شمل الشراء أجهزة أو أثاثًا، فخصّص لها جزءًا من السعر حتى لو أعطى العقد مبلغًا واحدًا (المنشور 551)، واستبعد ذلك الجزء من حصة المبنى. وتُهلك على حدة على 5 سنوات (المنشور 527). وقد ينطبق عليها بدل إهلاك خاص بنسبة ⁦100%⁩ إذا اقتُنيت وبدأ استخدامها بعد 19 يناير 2025، ما لم تختر عدم الاستفادة منه؛ والمبنى لا يؤهل لذلك (المنشور 946، الفصل 3). ويشمل الاختيار فئة كاملة من الممتلكات بدأ استخدامها في تلك السنة، ببيان يُرفق بالإقرار المقدَّم في موعده، بما في ذلك التمديدات، عن تلك السنة. وتقدّم الشراكة الاختيار عن ممتلكاتها. ويمكن لمن قدّم في الموعد وفاته الاختيار أن يقدمه في إقرار معدَّل خلال 6 أشهر من الموعد الأصلي (المنشور نفسه). احسم ذلك قبل تسجيل أول إهلاك. وأجرِ التقسيم مرة واحدة، عند الشراء، واحتفظ بالمستندات: فكل سنة إهلاك لاحقة تقوم عليه.

هل أخصم تكاليف الإغلاق إذا سكنت في المنزل أولًا، أو ما زلت أسكن جزءًا منه؟

الرسوم التي تدفعها لشراء العقار أساس ضريبي لا خصومات، سواء سكنت المنزل أولًا أو أجّرته أولًا. وللسطور الأخرى قواعدها: حصتك من ضريبة العقار والفوائد، ونقاط المسكن الرئيسي. وحين يتحول المنزل إلى عقار مؤجَّر، يكون أساس الإهلاك هو الأقل من أساسه المعدّل وقيمته السوقية العادلة في تاريخ التحول، مع استبعاد حصة الأرض (المنشور 527). والرسوم التي دفعتها لشراء المنزل هي أصلًا جزء من أساسه المعدّل.

• الأساس المعدّل هو التكلفة الأصلية مضافًا إليها التحسينات الدائمة ومخصومًا منها خسائر الكوارث المطالَب بها وسائر التخفيضات. أما القيمة السوقية العادلة فتُقاس في تاريخ التحول وتُقسَّم بين الأرض والمبنى.
• تاريخ التحول هو تاريخ بدء الاستخدام (placed in service). وتُقسَّم التكاليف السنوية، مثل الضرائب والتأمين، بين الجزء الشخصي والجزء المؤجَّر من السنة، ولا يوجد خصم إهلاك أو تأمين عن الفترة الشخصية. وقد تكون فوائد الرهن وضريبة العقار عن تلك الفترة قابلة للخصم في Schedule A بدلًا من ذلك.
• النقاط المدفوعة عند شراء المسكن الرئيسي تتبع قواعد رهن المنزل (المنشور 551). وإذا تحول المنزل لاحقًا إلى عقار مؤجَّر، فلا يحدد المنشوران 527 و551 ما يحدث لأي رصيد متبقٍ، فعلى معدّ الإقرارات معالجته.

إذا أجّرت جزءًا من المنزل فقط، مثل نصف مبنى ثنائي، فيقول المنشور 527 إن عليك تقسيم بعض المصروفات بين الجزء المؤجَّر والجزء الشخصي كما لو كان لديك عقاران منفصلان، بأي طريقة معقولة مثل عدد الغرف أو المساحة. ولا يبيّن كيفية تقسيم سعر الشراء: اطلب من معدّ الإقرارات حسم هذا التقسيم قبل أول إهلاك، مع مساعدة في مسك الدفاتر. ولعدّ الأيام حين تستخدم المنزل أيضًا، راجع الأيام العادلة للإيجار والاستخدام الشخصي.

ماذا أسجّل يوم الإغلاق، وكيف أطابقه مع البنك؟

سجّل قيدًا واحدًا للإغلاق. اجعل كل أصل ومصروف اشتراه الكشف مدينًا، واجعل الرهن العقاري دائنًا بمبلغ القرض، والبنك دائنًا بالنقد الذي دفعته فقط.

إذا لم يكن هناك قرض، فاحذف سطر الرهن واجعل البنك دائنًا بكامل السعر مع التكاليف. وإذا لم تكن الوحدة متاحة للإيجار عند الإغلاق، أو سكنتَ فيها أولًا، فلا تسجّل سطور ضريبة العقار والرسوم والفوائد مصروفًا يوم الإغلاق: احتفظ بها في حساب منفصل للعقار واترك لمعدّ الإقرارات تحديد وجهتها؛ راجع مصروفات الإيجار قبل أول مستأجر.

اربط كل سطر بالعقار؛ راجع إعداد الحسابات للعقار المؤجَّر.

لمطابقة القيد مع البنك:

1. ابدأ بإجمالي المستحق عليك في كشف التسوية النهائي. ويجب أن يطابقه خصم الإغلاق في البنك.
2. انقل كل ما دُفع سابقًا إلى حسابات الشراء بدل تسجيله مرتين: مبلغ الجدية، وأي رسم دُفع بالبطاقة قبل الإغلاق وقد يظهر في الكشف مدفوعًا.
3. إذا اختلف القيد عن البنك، فابحث عن سطر دُفع خارج الإغلاق، أو مبلغ جدية محتسب مرتين، أو مبلغ مسترد من وكيل الإغلاق يخفض الحساب الذي حُمّل أكثر مما يجب.

متى يبدأ الإهلاك، وكم يستمر؟

يبدأ الإهلاك في التاريخ الذي يكون فيه المبنى جاهزًا ومتاحًا للإيجار، ولو لم يكن فيه مستأجر. وهذا ليس تاريخ أول عقد إيجار، وليس تاريخ الإغلاق إذا كانت الوحدة ما زالت تحتاج إلى أعمال. ويُهلك مبنى الإيجار السكني على 27.5 سنة بطريقة القسط الثابت (المنشور 527؛ المنشور 946).

• اتفاقية منتصف الشهر: يُعامل المبنى كأنه بدأ استخدامه في منتصف شهره، فيحصل ذلك الشهر على نصف شهر من الإهلاك (المنشور 946).
• الأرض: لا تُهلك أبدًا (تعليمات Schedule E).
• أين يُسجَّل: سطر الإهلاك في Schedule E، مع إرفاق النموذج 4562 للعقار الذي يبدأ استخدامه أول مرة في تلك السنة (التعليمات نفسها). وتبلغ الشراكة عنه في سطر الإهلاك من النموذج 8825 (التعليمات).
• النظام ونوع المبنى: ينطبق نظام الإهلاك العام ما لم يوجب القانون النظام البديل أو تختره؛ ويُقدَّم الاختيار لمبنى إيجار سكني في أول سنة يبدأ استخدامه فيها ولا يمكن إلغاؤه أبدًا (المنشور 527). وللنظام البديل، وللمبنى التجاري في معظمه، وللوحدة الشبيهة بالفنادق مدة أطول لكل منها (المنشور 946).

إذا لم تكن الوحدة جاهزة ومتاحة للإيجار عند الإغلاق، فيبدأ الإهلاك حين تصبح كذلك؛ راجع مصروفات الإيجار قبل أول مستأجر. وتكاليف الأعمال المنفذة قبل التأجير تذهب إلى هناك وإلى إصلاح أم تحسين للعقار المؤجَّر.

ماذا أحتفظ به من الإغلاق؟

احتفظ بكشف الإغلاق والأوراق التي تقف خلف كل سطر ما دمت تملك العقار، وحتى تنتهي مدة التقادم عن سنة بيعه. ويقول المنشور 583 إن سجلات الأصول يجب أن تبيّن متى اقتنيت العقار وكيف، وسعر الشراء، وتكلفة التحسينات، والإهلاك المأخوذ، ويذكر كشوف إغلاق العقارات والشيكات الملغاة دليلًا على ذلك.

• كشف التسوية النهائي (لا المسودة)، وسند الملكية، وسجل البنك لحوالة الإغلاق.
• تقدير المقاطعة وفاتورة الضريبة في سنة الشراء، وهما يدعمان تقسيم الأرض وتوزيع الضريبة.
• أوراق القرض التي تبيّن أي الرسوم رسوم قرض.
• التقييم وتقرير الفحص وفاتورة التأمين وكشف الجمعية.
• إيصالات الأعمال المنفذة قبل التأجير وتواريخها، وإثبات تاريخ جاهزية الوحدة للإيجار: الإعلان، والصور المؤرخة، وأول عقد إيجار.

لسجلات المؤجِّر عمومًا، راجع سجلات العقار المؤجَّر وإيصالاته.

مثال

جميع الأرقام بالدولار الأمريكي وهي توضيحية.

تصنيف إغلاق مبنى ثنائي

يشتري مالك مبنى ثنائيًا بسعر 400,000 دولار بدفعة أولى 80,000 دولار وقرض مدته 30 سنة بمبلغ 320,000 دولار. ويُظهر الكشف 4,000 دولار لسند الملكية والرسوم القانونية، و1,500 دولار للتسجيل ورسوم النقل، و3,000 دولار نقاطًا، و600 دولار لتقييم المُقرِض.

• الأساس الضريبي: سند الملكية والرسوم القانونية والتسجيل ورسوم النقل تضيف 5,500 دولار. والتكلفة الإجمالية 405,500 دولار.
• تكاليف القرض: النقاط والتقييم 3,600 دولار. وللقرض أقساط متساوية. وفي قرض مدته 30 سنة كهذا، يقع مبلغ 3,600 دولار دون حد المبلغ الضئيل بكثير، فيجوز القسط الثابت (مبالغ متساوية كل سنة): نحو 100 دولار في السنة للنقاط و20 دولارًا لرسم التقييم.
• النقد عند الإغلاق: دفعة أولى 80,000 دولار مع 9,100 دولار تكاليف إغلاق تساوي 89,100 دولار.
• قيد الإغلاق: الأرض والمبنى مدينان بـ 405,500 دولار وتكاليف القرض مدينة بـ 3,600 دولار؛ والرهن العقاري المستحق دائن بـ 320,000 دولار والبنك دائن بـ 89,100 دولار. ومجموع المدين والدائن 409,100 دولار لكل منهما.

تقسيم الأرض والمبنى ثم بدء الإهلاك

لا يقسّم العقد السعر، وليس لدى المالك تقييم، فيستخدم تقدير المقاطعة: الأرض 100,000 دولار والمبنى 300,000 دولار، أي ⁦25%⁩ و⁦75%⁩. وبتطبيق ذلك على التكلفة 405,500 دولار، تكون الأرض 101,375 دولارًا والمبنى 304,125 دولارًا.

المبنى الثنائي جاهز ومتاح للإيجار يوم الإغلاق في فبراير. وباستخدام معدل السنة الأولى لشهر فبراير من جدول المنشور 527، وهو ⁦3.182%⁩، يبلغ الإهلاك نحو 9,677 دولارًا. وتستخدم كل سنة كاملة بعد ذلك ⁦3.636%⁩، أي نحو 11,058 دولارًا. ولو ذهبت 405,500 دولار كلها إلى المبنى، لارتفع الإهلاك بنحو 3,226 دولارًا في السنة الأولى و3,686 دولارًا في كل سنة كاملة بعدها.

ضريبة العقار عند الإغلاق

لنأخذ عقارًا مؤجَّرًا آخر، متاحًا للإيجار من يوم الإغلاق. فاتورة المقاطعة عن السنة الضريبية 2,000 دولار وهي غير مسددة عند الإغلاق. ويقع الإغلاق بعد ⁦60%⁩ من تلك السنة الضريبية (ولا يلزم أن تكون السنة الضريبية للمقاطعة هي السنة التقويمية)، فحصة البائع 1,200 دولار وحصة المشتري 800 دولار. ويدفع المشتري الفاتورة عند الإغلاق.

• وبلا تعويض من البائع، فإن دفع المشتري 1,200 دولار هي حصة البائع يُضاف إلى الأساس الضريبي.
• وإذا عوّض البائع المشتري بمبلغ 1,200 دولار في الكشف، فإن التعويض يغطيها ولا يُضاف شيء إلى الأساس الضريبي.
• وحصة المشتري 800 دولار مصروف ضريبة عقار للعقار المؤجَّر.

حالتك مختلفة؟

• أغلقتَ في سنة سابقة ولم تسجّل الكشف ولم تفصل الأرض عن المبنى، وأول Schedule E أو LLC أو شريك أو طلب مُقرِض على الطريق: القيود الافتتاحية تحدد تقسيم الأرض والمبنى وتاريخ بدء الإهلاك وجدول تكاليف القرض لكل سنة لاحقة. أعد بناءها بمساعدة مسك الدفاتر؛ وراجع أيضًا استكمال دفاتر العقار المؤجَّر المتأخرة.
• استخدمت الإقرارات السابقة أساسًا خاطئًا، أو لم يُؤخذ الإهلاك: تصحيح السنوات السابقة يتوقف على ما حدث من خطأ؛ راجع الإهلاك الفائت على عقار مؤجَّر.
• يطلب مُقرِض كشوفات للعقار المؤجَّر: راجع قائمة أرباح وخسائر للعقار المؤجَّر لمُقرِض. ويجب أن تكون القيود الافتتاحية جاهزة أولًا؛ وإن لم تكن، فراجع مساعدة مسك الدفاتر.
• العقار المؤجَّر داخل LLC أو له عدة مالكين: راجع عقار مؤجَّر داخل LLC. وتبلغ الشراكة عن العقارات المؤجَّرة في النموذج 8825 لا في Schedule E.
• المبنى تجاري في معظمه، أو منشأة شبيهة بالفنادق: قد لا تنطبق مدة 27.5 سنة، فاطلب من معدّ الإقرارات تحديد المدة وإعداد الدفاتر بمساعدة مسك الدفاتر.
• البائع شخص أجنبي: يجب على المشتري عمومًا أن يقتطع ⁦15%⁩ من المبلغ المحقق (في معظم الحالات السعر) من عائدات البائع، ما لم يقدم البائع شهادة بأنه غير أجنبي (يُقبل النموذج ⁦W-9⁩ الموقَّع) أو ينطبق استثناء، وأن يبلغ عنه في النموذجين 8288 و⁦8288-A⁩ خلال 20 يومًا من النقل. وقد يُحمَّل المشتري الذي لا يقتطع مسؤولية الضريبة (IRS: الاقتطاع بموجب FIRPTA؛ تعليمات النموذج 8288). اسأل وكيل الإغلاق عما اقتُطع، واحتفظ بالشهادة أو أوراق الاقتطاع مع كشف الإغلاق.
• تعيش خارج الولايات المتحدة، أو أنت كندي لديك عقار مؤجَّر في الولايات المتحدة: أسئلة التقديم والاتفاقية الضريبية في الكنديون الذين لديهم عقار مؤجَّر في الولايات المتحدة.
• حصلت على العقار المؤجَّر بالميراث أو الهبة أو في تبادل عقارات من النوع نفسه: قد لا يبدأ الأساس الضريبي من سعر الشراء (المنشور 551)، فاطلب من معدّ الإقرارات تحديد الأساس الافتتاحي بمساعدة مسك الدفاتر.
• تنوي البيع: الأساس الضريبي الذي تحدده الآن يقرر الربح لاحقًا؛ راجع بيع عقار مؤجَّر واسترداد الإهلاك.
• تحتاج إلى دخل الإيجار وSchedule E وقواعد الخسائر السلبية: راجع ضرائب العقار المؤجَّر.