Chi phí đóng giao dịch nhà cho thuê: giá gốc, phí vay, đất

Dòng nào trong bản kê quyết toán nhà cho thuê là giá gốc tính thuế, chi phí vay hay chi phí?

Hãy xếp từng dòng của bản kê quyết toán cuối cùng (final settlement statement, tức bản kê quyết toán hoặc Closing Disclosure) vào một trong bốn nơi: giá vốn của bất động sản (giá gốc tính thuế), chi phí của khoản vay, chi phí sở hữu nhà cho thuê, hoặc khoản tiền chỉ được giữ hộ hay chuyển đi. Phần lớn chi phí mua không được khấu trừ trong năm trả: chúng cộng vào giá gốc tính thuế. Chi phí vay nói chung được khấu trừ dần trong thời hạn vay, còn các chi phí của riêng bạn được phân chia theo ngày là chi phí cho thuê. Publication 551 đưa ra phép thử cho giá vốn của bất động sản: phí để mua bất động sản là khoản bạn vẫn phải trả dù mua bằng tiền mặt. Phí để vay tiền không thuộc giá vốn đó.

Trường hợp không đơn giản nếu:

• bạn từng ở trong căn nhà trước khi cho thuê, hoặc vẫn đang ở một phần;
• căn nhà chưa sẵn sàng cho thuê khi đóng giao dịch, nên một số chi phí phát sinh trước khi chi phí cho thuê bắt đầu;
• bản kê có khoản tín dụng từ người bán (seller credit), có phí bạn không xếp được vào đâu, hoặc có phí liên quan đến khoản vay thế chấp mà hai ấn phẩm của IRS diễn đạt khác nhau;
• bất động sản do LLC nắm giữ, có đối tác cùng sở hữu, hoặc do một hợp danh nắm giữ;
• bất động sản đã có người thuê, nên bản kê ghi có cho bạn tiền đặt cọc của họ hoặc tiền thuê chia theo ngày, và người chuẩn bị thuế cần xác nhận cách khai khoản tiền thuê được ghi có;
• người bán là người nước ngoài, nên người mua có thể phải khấu trừ thuế từ số tiền người bán nhận (xem "Trường hợp của bạn có khác không?");
• giao dịch được đóng từ năm trước và chưa bao giờ được ghi vào sổ sách, và nay Schedule E đầu tiên, bên cho vay, LLC hoặc đối tác cùng sở hữu cần các con số.

Hãy chuẩn bị bản kê quyết toán cuối cùng (không phải bản nháp), chứng thư (deed), bản thẩm định thuế và hóa đơn thuế của quận, hồ sơ khoản vay, hóa đơn bảo hiểm, và biên lai cho công việc thực hiện trước khi cho thuê.

Phân loại sai sẽ lặp lại mỗi năm: phí vay bị cộng vào nhà sẽ được khấu hao trong 27,5 năm thay vì trong thời hạn vay, và phần đất bị tính vào nhà sẽ bị khấu hao dù không bao giờ được phép. Sai sót này cũng đi vào khoản lãi khi bạn bán. Nếu giao dịch được đóng từ năm trước, hoặc sắp có Schedule E đầu tiên, yêu cầu của bên cho vay, LLC hay đối tác cùng sở hữu, các bút toán mở sổ phải được làm trước; xem "Trường hợp của bạn có khác không?" ở cuối trang này.

Những khoản phí nào trong bản kê cộng vào giá gốc tính thuế, và phí kiểm tra, thẩm định giá thì sao?

Phí bạn trả để mua bất động sản được cộng vào giá gốc tính thuế của nó: phí pháp lý (gồm tra cứu quyền sở hữu và soạn hợp đồng, chứng thư), phí tóm lược quyền sở hữu (abstract), bảo hiểm quyền sở hữu của chủ nhà, phí đăng ký, phí đo đạc, thuế chuyển nhượng và phí lắp đặt dịch vụ tiện ích. Các khoản người bán còn nợ mà bạn đồng ý trả cũng vậy, chẳng hạn thuế hoặc lãi còn nợ, chi phí cải tạo hoặc sửa chữa, và hoa hồng bán hàng (Publication 551; Publication 527).

Các chi phí này không được khấu trừ trong năm trả, kể cả khi bạn định ở trong nhà trước rồi mới cho thuê. Phần của tòa nhà được thu hồi qua khấu hao. Phần của đất được thu lại khi bạn bán.

Phí kiểm tra và thẩm định giá. Publication 527 và 551 không liệt kê phí kiểm tra nhà trong các chi phí mua. Quy định của Bộ Tài chính Hoa Kỳ về việc mua tài sản thì có: quy định nêu dịch vụ kiểm tra và đo đạc liên quan đến một bất động sản cụ thể, và việc thẩm định giá để xác định giá trị hoặc giá mua, là các chi phí phải vốn hóa, với ví dụ là kiểm tra mối mọt và khảo sát môi trường (26 CFR 1.263(a)-2). Vì vậy, với nhà cho thuê bạn mua để cho thuê, phí kiểm tra nhà hoặc phí thẩm định giá bạn tự yêu cầu nhiều khả năng là giá gốc tính thuế. Nếu bạn định ở trong nhà trước, các ấn phẩm không nói quy tắc đó có áp dụng hay không: hãy giữ hóa đơn và nhờ người chuẩn bị thuế quyết định. Thẩm định giá do bên cho vay yêu cầu là chi phí vay (Publication 551).

Một số dòng không có tên trong cả hai danh sách của IRS hoặc được diễn đạt khác nhau. Cho đến khi người chuẩn bị thuế xác nhận, hãy xử lý như sau:

Chi phí đóng giao dịch nào thuộc về khoản vay, và được thu hồi thế nào?

Chi phí để có khoản vay không được cộng vào giá gốc tính thuế của bất động sản. Publication 551 nêu points và phí khởi tạo khoản vay, phí bảo hiểm khoản vay thế chấp, phí nhận nợ thế chấp, báo cáo tín dụng, thẩm định giá do bên cho vay yêu cầu và phí tái cấp vốn. Với tài sản kinh doanh, báo cáo tín dụng và thẩm định giá do bên cho vay yêu cầu được ghi như một tài sản và khấu trừ dần trong thời hạn vay, và các quy định xử lý các chi phí khác để thực hiện khoản vay theo cùng cách, như một khoản chiết khấu thêm của khoản vay (26 CFR 1.446-5). Publication 551 gọi phí bảo hiểm và phí nhận nợ là chi phí kinh doanh mà không nêu quy tắc về thời điểm, nên người chuẩn bị thuế sẽ xác định.

Points là lãi trả trước. Publication 527 cho biết hãy khấu trừ chúng trong thời hạn vay, không phải trong năm trả. Ấn phẩm chỉ cho phép phương pháp đường thẳng và các phương pháp khác khi tổng khoản chiết khấu nhỏ: points cộng các chi phí vay khác được tính là chiết khấu nằm dưới 0,25% số tiền vay cho mỗi năm của thời hạn. Với khoản vay trả góp, quy định tính thời gian trung bình cho đến khi trả gốc, không phải toàn bộ thời hạn (26 CFR 1.1273-1(d)), nên người chuẩn bị thuế cần chạy phép thử theo lịch trả nợ. Phương pháp này được chọn bằng cách khấu trừ theo cách đó trên tờ khai nộp đúng hạn của năm cấp khoản vay. Nếu không, phương pháp lợi suất không đổi được áp dụng (một lịch hằng năm mà người chuẩn bị thuế thường lập). Hướng dẫn Schedule E cũng nói như vậy: points chỉ tính cho việc sử dụng tiền được khấu trừ trong suốt thời gian của khoản vay.

Nếu sau này khoản vay được trả hết hoặc tái cấp vốn, phần points chưa dùng có thể được khấu trừ trong năm đó, với ngoại lệ cho việc tái cấp vốn với cùng bên cho vay và cho số tiền tái cấp vốn không dùng cho nhà cho thuê (Publication 527). Người chuẩn bị thuế sẽ thiết lập phần này.

Trong sổ sách, hãy giữ một tài khoản tài sản chi phí vay cho mỗi khoản vay và mỗi năm chuyển một phần sang chi phí, với points cùng nhóm với lãi vay thế chấp. Hướng dẫn Schedule E và Publication 527, 551 không nêu dòng nào cho phần hằng năm của các chi phí vay khác, nên người chuẩn bị thuế sẽ xác định. Points của nhà ở chính theo một quy tắc đặc biệt; xem phần về việc ở trong nhà trước.

Việc chia thuế bất động sản theo ngày trong bản kê hoạt động thế nào: phần của người bán so với phần của tôi?

Thuế của quận cho năm thuế của quận được chia theo ngày tại ngày đóng giao dịch. Những ngày trước ngày đóng giao dịch thuộc về người bán, và những ngày từ ngày đóng giao dịch trở đi thuộc về người mua, dù bản kê có chia thuế theo cách đó hay không (26 U.S.C. 164(d); 26 CFR 1.164-6). Năm thuế của quận có thể không phải năm dương lịch; ví dụ trong chính quy định chạy từ tháng 4 đến tháng 3.

Thuế quá hạn của năm thuế trước không được chia giữa người mua và người bán (26 CFR 1.164-6); nếu bạn đồng ý trả, nó là giá gốc tính thuế.

Phần của riêng bạn là chi phí cho thuê ở dòng thuế của Schedule E, cho những ngày bất động sản được giữ để cho thuê. Với những ngày trước khi căn nhà sẵn sàng cho thuê, xem chi phí cho thuê trước khi có người thuê đầu tiên.

Tôi ghi thế nào bảo hiểm trả trước, tiền ký quỹ (escrow), phần phí hội chia theo ngày và lãi trả trước?

Mỗi khoản này là tiền bạn trả khi đóng giao dịch cho một kỳ trong tương lai hoặc để bên cho vay giữ. Trước hết hãy ghi nó như một tài sản hoặc vào đúng tài khoản chi phí, rồi chuyển dần sang chi phí khi kỳ đó trôi qua.

Khoản phí một lần mà hội thu khi đóng giao dịch, chẳng hạn khoản góp vốn hoặc phí chuyển nhượng, không được Publication 527 và 551 đề cập. Hãy giữ hóa đơn và nhờ người chuẩn bị thuế phân loại.

Bao nhiêu trong giá mua là đất và bao nhiêu là nhà?

Hãy chia tổng giá vốn giữa đất và nhà theo tỷ lệ giá trị thị trường hợp lý của từng phần so với giá trị thị trường hợp lý của toàn bộ bất động sản lúc mua. Nếu bạn không chắc về các giá trị đó, hãy dùng giá trị thẩm định của quận để tính thuế bất động sản (Publication 527; hướng dẫn Schedule E). Phần đất không bao giờ được khấu hao.

1. Bắt đầu từ tổng giá vốn: giá mua cộng các chi phí mua thuộc giá gốc tính thuế. Không tính chi phí vay.
2. Kiểm tra hợp đồng. Với nhiều tài sản mua trọn gói, Publication 551 cho biết cách phân bổ trong hợp đồng mua bán nói chung được chấp nhận khi dựa trên giá trị và người mua, người bán có lợi ích thuế đối lập nhau. Ví dụ mua nhà cho thuê trong Publication 527 bắt đầu từ số tiền đất và nhà trong hợp đồng.
3. Nếu hợp đồng không nêu, hãy dùng giá trị thị trường hợp lý: mức giá mà đất và nhà sẽ được trao tay giữa một người mua tự nguyện và một người bán tự nguyện đều biết các sự kiện liên quan (Publication 527). Hãy giữ mọi bản thẩm định giá.
4. Nếu bạn không chắc về giá trị thị trường hợp lý, hãy dùng giá trị thẩm định: lấy giá trị thẩm định của đất chia cho tổng giá trị thẩm định, rồi áp tỷ lệ đó vào tổng giá vốn.

Giá trị thẩm định chỉ là phương án dự phòng. Nếu bạn có bằng chứng tốt hơn về giá trị thị trường hợp lý, người chuẩn bị thuế nên quyết định dùng cái nào. Các ấn phẩm của IRS không đặt tỷ lệ đất cố định. Nếu hóa đơn của quận chỉ ghi một tổng giá trị, hãy hỏi văn phòng thẩm định để biết cách tách đất và công trình, hoặc nhờ thẩm định giá có tách phần này.

Nếu giao dịch mua gồm cả thiết bị gia dụng hoặc đồ nội thất, hãy phân bổ một phần giá mua cho chúng dù hợp đồng chỉ ghi một tổng số (Publication 551), và trừ phần đó khỏi phần của nhà. Chúng được khấu hao riêng trong 5 năm (Publication 527). Khoản khấu hao bổ sung 100% có thể áp dụng cho chúng nếu được mua và đưa vào sử dụng sau ngày 19 tháng 1 năm 2025, trừ khi bạn chọn không áp dụng; tòa nhà không đủ điều kiện (Publication 946, chapter 3). Lựa chọn này áp dụng cho cả một nhóm tài sản được đưa vào sử dụng trong năm đó, bằng văn bản đính kèm tờ khai nộp đúng hạn, gồm cả thời gian gia hạn, của năm đó. Hợp danh đưa ra lựa chọn cho tài sản của chính mình. Người nộp đúng hạn mà bỏ lỡ có thể đưa ra lựa chọn trên tờ khai điều chỉnh trong vòng 6 tháng kể từ hạn nộp ban đầu (cùng ấn phẩm). Hãy giải quyết việc đó trước khi ghi khoản khấu hao đầu tiên. Chỉ chia một lần, vào lúc mua, và giữ lại hồ sơ: mọi năm khấu hao sau đó đều dựa vào đó.

Tôi có thể khấu trừ chi phí đóng giao dịch nếu ở trong nhà trước, hoặc vẫn ở một phần của nhà không?

Phí bạn trả để mua bất động sản là giá gốc tính thuế, không phải khoản khấu trừ, dù bạn ở trong nhà trước hay cho thuê trước. Các dòng khác theo quy tắc riêng: phần thuế bất động sản và lãi vay của bạn, và points của nhà ở chính. Khi một căn nhà trở thành nhà cho thuê, cơ sở khấu hao là số nhỏ hơn giữa giá gốc điều chỉnh và giá trị thị trường hợp lý vào ngày thay đổi, không tính phần đất (Publication 527). Phí bạn trả để mua căn nhà đã là một phần của giá gốc điều chỉnh của nó.

• Giá gốc điều chỉnh (adjusted basis) là giá mua ban đầu, cộng các khoản cải tạo lâu dài, trừ các khoản lỗ do rủi ro bất ngờ đã khai và các khoản giảm khác. Giá trị thị trường hợp lý được đo vào ngày thay đổi và tách giữa đất và nhà.
• Ngày thay đổi là ngày đưa vào sử dụng. Các chi phí hằng năm như thuế và bảo hiểm được chia giữa phần cá nhân và phần cho thuê của năm, và không có khoản khấu hao hay khấu trừ bảo hiểm cho thời gian sử dụng cá nhân. Lãi vay thế chấp và thuế bất động sản của thời gian đó có thể được khấu trừ trên Schedule A.
• Points trả khi bạn mua nhà ở chính theo quy tắc cho khoản vay mua nhà (Publication 551). Nếu sau này căn nhà thành nhà cho thuê, Publication 527 và 551 không nói điều gì xảy ra với phần còn lại, nên người chuẩn bị thuế cần xử lý.

Nếu bạn chỉ cho thuê một phần căn nhà, chẳng hạn một nửa nhà song lập (duplex), Publication 527 cho biết hãy chia một số chi phí giữa phần cho thuê và phần cá nhân như thể bạn có hai bất động sản riêng, bằng bất kỳ phương pháp hợp lý nào như theo số phòng hoặc diện tích. Ấn phẩm không nói cách chia giá mua: hãy nhờ người chuẩn bị thuế chốt việc chia này trước khi khấu hao lần đầu, với hỗ trợ ghi sổ. Về cách đếm ngày khi bạn cũng dùng căn nhà, xem ngày cho thuê theo giá hợp lý và sử dụng cá nhân.

Tôi ghi gì vào ngày đóng giao dịch, và đối chiếu với ngân hàng thế nào?

Hãy lập một bút toán đóng giao dịch. Ghi nợ từng tài sản và chi phí mà bản kê đã mua, ghi có khoản vay thế chấp theo số tiền vay, và chỉ ghi có ngân hàng theo số tiền mặt bạn đã trả.

Nếu không có khoản vay, hãy bỏ dòng khoản vay thế chấp và ghi có ngân hàng toàn bộ giá mua cộng chi phí. Nếu căn nhà chưa sẵn sàng cho thuê khi đóng giao dịch, hoặc bạn đã ở trước, đừng ghi chi phí các dòng thuế bất động sản, phí hội và lãi vay vào ngày đóng giao dịch: hãy giữ chúng trong một tài khoản riêng cho bất động sản và để người chuẩn bị thuế quyết định chúng đi đâu; xem chi phí cho thuê trước khi có người thuê đầu tiên.

Hãy gắn thẻ mọi dòng với bất động sản; xem thiết lập tài khoản cho bất động sản cho thuê.

Để đối chiếu bút toán với ngân hàng:

1. Bắt đầu từ tổng số bạn phải trả trên bản kê cuối cùng. Khoản ghi nợ khi đóng giao dịch trong ngân hàng phải khớp với số đó.
2. Chuyển mọi khoản đã trả trước đó vào các tài khoản mua, thay vì ghi hai lần: tiền đặt cọc mua (earnest money), và mọi khoản phí trả bằng thẻ trước khi đóng giao dịch, có thể hiện trên bản kê là đã trả.
3. Nếu bút toán và ngân hàng không khớp, hãy tìm dòng được trả ngoài giao dịch đóng, tiền đặt cọc mua bị tính hai lần, hoặc khoản hoàn lại từ đại lý đóng giao dịch làm giảm tài khoản mà nó đã bị tính quá.

Khấu hao bắt đầu khi nào, và kéo dài bao lâu?

Khấu hao bắt đầu vào ngày tòa nhà sẵn sàng và có thể cho thuê, dù chưa có người thuê. Đó không phải ngày ký hợp đồng thuê đầu tiên, và cũng không phải ngày đóng giao dịch nếu căn nhà vẫn cần sửa. Tòa nhà cho thuê để ở được khấu hao trong 27,5 năm theo phương pháp đường thẳng (Publication 527; Publication 946).

• Quy ước giữa tháng (mid-month convention): tòa nhà được coi là đưa vào sử dụng vào giữa tháng, nên tháng đó được tính nửa tháng khấu hao (Publication 946).
• Đất: không bao giờ khấu hao (hướng dẫn Schedule E).
• Ghi ở đâu: dòng khấu hao của Schedule E, kèm Form 4562 cho tài sản lần đầu được đưa vào sử dụng trong năm đó (cùng hướng dẫn). Hợp danh khai nó ở dòng khấu hao của Form 8825 (hướng dẫn).
• Hệ thống và loại tòa nhà: hệ thống khấu hao chung được áp dụng trừ khi luật yêu cầu hệ thống thay thế hoặc bạn chọn nó; lựa chọn cho tòa nhà cho thuê để ở được đưa ra trong năm đầu tiên đưa vào sử dụng và không bao giờ có thể hủy (Publication 527). Hệ thống thay thế, tòa nhà chủ yếu là thương mại và đơn vị giống khách sạn đều dùng thời gian dài hơn (Publication 946).

Nếu căn nhà chưa sẵn sàng và có thể cho thuê khi đóng giao dịch, khấu hao bắt đầu khi nó trở nên sẵn sàng và có thể cho thuê; xem chi phí cho thuê trước khi có người thuê đầu tiên. Chi phí của công việc thực hiện trước khi cho thuê đi vào đó và vào sửa chữa hay cải tạo nhà cho thuê.

Tôi nên giữ gì từ lần đóng giao dịch?

Hãy giữ bản kê quyết toán và giấy tờ đứng sau từng dòng chừng nào bạn còn sở hữu bất động sản, và cho đến khi thời hiệu kết thúc đối với năm bạn bán nó. Publication 583 cho biết hồ sơ tài sản nên thể hiện khi nào và bằng cách nào bạn có bất động sản, giá mua, chi phí cải tạo và khoản khấu hao đã tính, và nêu bản kê quyết toán bất động sản và séc đã thanh toán là bằng chứng.

• Bản kê quyết toán cuối cùng (không phải bản nháp), chứng thư (deed) và chứng từ ngân hàng của lần chuyển tiền đóng giao dịch.
• Bản thẩm định của quận và hóa đơn thuế của năm mua, làm căn cứ cho việc tách đất và chia thuế theo ngày.
• Hồ sơ khoản vay, cho biết khoản phí nào là phí vay.
• Bản thẩm định giá, báo cáo kiểm tra nhà, hóa đơn bảo hiểm và sao kê của hội.
• Biên lai và ngày của công việc thực hiện trước khi cho thuê, và bằng chứng về ngày căn nhà sẵn sàng cho thuê: tin đăng, ảnh có ghi ngày, hợp đồng thuê đầu tiên.

Về hồ sơ của chủ nhà nói chung, xem hồ sơ và biên lai bất động sản cho thuê.

Ví dụ

Mọi số liệu đều bằng đô la Hoa Kỳ và chỉ để minh họa.

Phân loại bản kê của một căn nhà song lập

Một chủ sở hữu mua một căn nhà song lập (duplex) với giá US$400.000, trả trước US$80.000 và vay US$320.000 trong 30 năm. Bản kê ghi US$4.000 cho bảo hiểm quyền sở hữu và phí pháp lý, US$1.500 cho phí đăng ký và thuế chuyển nhượng, US$3.000 tiền points và US$600 cho thẩm định giá của bên cho vay.

• Giá gốc tính thuế: bảo hiểm quyền sở hữu, phí pháp lý, phí đăng ký và thuế chuyển nhượng cộng thêm US$5.500. Tổng giá vốn là US$405.500.
• Chi phí vay: points và thẩm định giá là US$3.600. Khoản vay trả đều mỗi kỳ. Với khoản vay 30 năm như vậy, US$3.600 thấp hơn nhiều so với mức tối thiểu (de minimis), nên được dùng phương pháp đường thẳng (mỗi năm một số tiền bằng nhau): khoảng US$100 mỗi năm cho points và US$20 cho phí thẩm định giá.
• Tiền mặt khi đóng giao dịch: US$80.000 trả trước cộng US$9.100 chi phí đóng giao dịch là US$89.100.
• Bút toán đóng giao dịch: ghi nợ đất và nhà US$405.500 và chi phí vay US$3.600; ghi có khoản vay thế chấp phải trả US$320.000 và ngân hàng US$89.100. Tổng nợ và tổng có đều là US$409.100.

Tách đất và nhà, rồi bắt đầu khấu hao

Hợp đồng không tách giá mua và chủ sở hữu không có bản thẩm định giá, nên chủ sở hữu dùng bản thẩm định của quận: đất US$100.000 và nhà US$300.000, tức 25% và 75%. Áp vào giá vốn US$405.500, đất là US$101.375 và nhà là US$304.125.

Căn nhà song lập sẵn sàng cho thuê vào ngày đóng giao dịch trong tháng 2. Dùng tỷ lệ năm đầu của tháng 2 trong bảng của Publication 527, 3,182%, khấu hao khoảng US$9.677. Mỗi năm đầy đủ sau đó dùng 3,636%, khoảng US$11.058. Nếu toàn bộ US$405.500 được tính vào nhà, khấu hao sẽ cao hơn khoảng US$3.226 trong năm đầu và US$3.686 trong mỗi năm đầy đủ sau đó.

Thuế bất động sản khi đóng giao dịch

Hãy xét một căn nhà cho thuê khác, sẵn sàng cho thuê từ ngày đóng giao dịch. Hóa đơn thuế của quận cho năm thuế là US$2.000 và chưa trả khi đóng giao dịch. Ngày đóng giao dịch rơi vào 60% của năm thuế đó (năm thuế của quận không nhất thiết là năm dương lịch), nên phần của người bán là US$1.200 và của người mua là US$800. Người mua trả hóa đơn khi đóng giao dịch.

• Nếu không có tín dụng từ người bán, khoản người mua trả cho phần US$1.200 của người bán được cộng vào giá gốc tính thuế.
• Nếu người bán ghi có cho người mua US$1.200 trên bản kê, khoản ghi có đã bù phần đó và không cộng gì vào giá gốc tính thuế.
• Phần US$800 của người mua là chi phí thuế bất động sản cho căn nhà cho thuê.

Trường hợp của bạn có khác không?

• Bạn đóng giao dịch từ năm trước và chưa bao giờ ghi bản kê hay tách đất và nhà, và sắp có Schedule E đầu tiên, LLC, đối tác cùng sở hữu hoặc yêu cầu của bên cho vay: các bút toán mở sổ xác định việc tách đất và nhà, ngày bắt đầu khấu hao và lịch chi phí vay cho mọi năm sau. Hãy dựng lại chúng với hỗ trợ ghi sổ; xem thêm bắt kịp sổ sách nhà cho thuê.
• Các tờ khai trước dùng sai cơ sở tính, hoặc khấu hao chưa bao giờ được tính: cách sửa các năm trước phụ thuộc vào điều đã sai; xem khấu hao bị bỏ sót của nhà cho thuê.
• Bên cho vay muốn có báo cáo cho nhà cho thuê: xem báo cáo kết quả kinh doanh nhà cho thuê cho bên cho vay. Các bút toán mở sổ phải có trước; nếu chưa có, xem hỗ trợ ghi sổ.
• Nhà cho thuê thuộc một LLC hoặc có nhiều chủ sở hữu: xem bất động sản cho thuê trong LLC. Hợp danh khai nhà cho thuê trên Form 8825, không phải Schedule E.
• Tòa nhà chủ yếu là thương mại, hoặc là cơ sở giống khách sạn: thời gian khấu hao 27,5 năm có thể không áp dụng, nên hãy nhờ người chuẩn bị thuế xác định thời gian và sổ sách với hỗ trợ ghi sổ.
• Người bán là người nước ngoài: người mua nói chung phải khấu trừ 15% số tiền thực nhận (amount realized, thường là giá mua) từ số tiền người bán nhận, trừ khi người bán đưa giấy chứng nhận không phải người nước ngoài (Form W-9 đã ký được chấp nhận) hoặc có ngoại lệ, và khai trên Form 8288 và 8288-A trong vòng 20 ngày kể từ ngày chuyển nhượng. Người mua không khấu trừ có thể bị truy cứu trách nhiệm về khoản thuế (IRS: khấu trừ thuế FIRPTA; hướng dẫn Form 8288). Hãy hỏi đại lý đóng giao dịch đã khấu trừ bao nhiêu, và giữ giấy chứng nhận hoặc hồ sơ khấu trừ cùng bản kê quyết toán.
• Bạn sống ngoài Hoa Kỳ, hoặc bạn là người Canada có nhà cho thuê tại Hoa Kỳ: các vấn đề về nộp tờ khai và hiệp định nằm trong người Canada có bất động sản cho thuê tại Hoa Kỳ.
• Bạn có nhà cho thuê qua thừa kế, tặng cho hoặc trao đổi tài sản cùng loại: giá gốc tính thuế có thể không bắt đầu từ giá mua (Publication 551), nên hãy nhờ người chuẩn bị thuế xác định giá gốc ban đầu với hỗ trợ ghi sổ.
• Bạn định bán: giá gốc tính thuế bạn xác định bây giờ quyết định khoản lãi sau này; xem bán nhà cho thuê và thu hồi khấu hao.
• Bạn cần tìm hiểu thu nhập cho thuê, Schedule E và quy tắc lỗ thụ động: xem thuế bất động sản cho thuê.