کینیڈین مالک کی امریکی کرایے کی جائیداد: سالانہ ٹیکس فائلنگ

کیا مجھے اپنے کرایے کے لیے امریکی ٹیکس گوشوارہ جمع کرانا ہوگا؟

کینیڈا کا مقیم شخص جو امریکہ کے لیے غیر مقیم ہو، عموماً Form 1040-NR تب جمع کراتا ہے جب وہ امریکی کرایے پر خالص آمدنی کی بنیاد پر ٹیکس کا انتخاب کرے۔ اس انتخاب کے بغیر، وہ امریکی کرایہ جو کسی امریکی کاروبار سے مؤثر طور پر منسلک نہ ہو، عموماً کل کرایے کے 30% پر ٹیکس کے تابع ہوتا ہے، اور کرایے کے اخراجات کی کوئی کٹوتی نہیں ملتی۔ اگر یہ آپ کی واحد امریکی آمدنی ہے اور پورا ٹیکس کٹ چکا ہے تو امریکی گوشوارہ ضروری نہ ہو۔ اگر ٹیکس پورا نہیں کٹا تو آپ کو گوشوارہ جمع کرانا اور بقایا ادا کرنا پڑ سکتا ہے۔ IRS: امریکی غیر منقولہ جائیداد؛ IRS: Publication 519۔

جائیداد کا مقام امریکہ کو ٹیکس کا حق دیتا ہے، چاہے آپ کینیڈا میں رہتے ہوں اور وہیں سے کرایہ سنبھالتے ہوں۔ LLC کے ذریعے رکھی امریکی کرایے کی جائیداد کی فائلنگ مختلف ہوتی ہے؛ دیکھیں امریکی LLC کا کینیڈین مالک۔

قیام کے دوران خاطر خواہ مہمان خدمات، جیسے باقاعدہ صفائی یا چادریں بدلنا، Schedule E کے بجائے Schedule C کا تقاضا کر سکتی ہیں۔ خالص آمدنی کا انتخاب کرنے سے پہلے دیکھ لیں کہ کیا یہ سرگرمی پہلے ہی امریکی کاروبار ہے۔ IRS: Publication 527۔

خالص کرایے پر ٹیکس کا انتخاب اور Form W-8ECI کیسے استعمال کروں؟

انتخاب کے سال کے Form 1040-NR، یا ترمیم شدہ گوشوارے، کے ساتھ بیان لگا کر ابتدائی دفعہ 871(d) کا انتخاب کریں۔ کرایہ ادا ہونے سے پہلے ہر کٹوتی کرنے والے ایجنٹ کو درست Form W-8ECI دیں تاکہ وہ کل کرایے پر کٹوتی کرنے کے بجائے اس کرایے کو مؤثر طور پر منسلک آمدنی مان سکے۔ Form W-8ECI بذات خود انتخاب نہیں کرتا۔ IRS: انتخاب کے مراحل؛ IRS: W-8ECI کی ہدایات۔

ابتدائی انتخاب اس سال کے ریفنڈ کلیم کی مدت کے اندر کرنا ہوتا ہے، عموماً گوشوارہ جمع کرانے کے بعد 3 سال یا ٹیکس ادا کرنے کے بعد 2 سال میں سے جو بعد میں ہو۔ کٹوتیاں محفوظ رکھنے کی الگ آخری تاریخ اس سے پہلے بھی ہو سکتی ہے۔ 26 CFR 1.871-10؛ IRS: ریفنڈ کلیم کی مدت۔

Schedule OI (Form 1040-NR) پر پہلے انتخاب کے سال میں item M کی line 1 پر نشان لگائیں؛ بعد کے سالوں میں، جب تک انتخاب جاری ہو، line 2 پر نشان لگائیں۔ IRS: Schedule OI۔

بیان میں انتخاب کی نشاندہی ہوتی ہے اور آپ کے تمام امریکی غیر منقولہ جائیداد کے مفادات، ملکیت کے حصص، مقامات، بڑی بہتریاں، اور پچھلے انتخابات یا منسوخیاں درج ہوتی ہیں۔ انتخاب تمام اہل امریکی غیر منقولہ جائیداد کی آمدنی پر لاگو ہوتا ہے، صرف ایک عمارت پر نہیں، اور بعد کے سالوں میں بھی جاری رہتا ہے۔ ہر شریک مالک اپنا الگ انتخاب کرتا ہے۔ ابتدائی انتخاب کی مدت ختم ہونے کے بعد، بعد کے سال کے لیے منسوخی کو IRS کی منظوری چاہیے؛ مالک یا مجاز نمائندے کو اس سال کے اختتام کے بعد 75 دن کے اندر تحریری درخواست پر دستخط کرنے ہوں گے۔ بیان کی ایک کاپی اور ہر Form W-8ECI اپنے پاس رکھیں۔ 26 CFR 1.871-10۔

Form W-8ECI ادائیگی کرنے والے یا کرایے کے ایجنٹ کو دیا جاتا ہے، ٹیکس گوشوارے کے ساتھ نہیں لگایا جاتا۔ اس کے لیے امریکی ٹیکس شناختی نمبر درکار ہے۔ اگر ایجنٹ پہلے ہی ٹیکس کاٹ چکا ہو تو Form 1042-S حاصل کریں اور اپنے امریکی گوشوارے پر کٹوتی کا حساب ملائیں؛ درست انتخاب کے بعد کٹوتی امریکی ٹیکس کی پیشگی ادائیگی ہے، ضروری نہیں کہ حتمی ٹیکس ہو۔ IRS: W-8ECI کی ہدایات؛ IRS: Publication 519۔

اگر میں Form 1040-NR دیر سے جمع کراؤں تو کیا ہوگا؟

Form 1040-NR دیر سے جمع کرانے سے کینیڈین مالک مکان امریکی کٹوتیاں کھو سکتا ہے جو کل کرایے کو خالص قابل ٹیکس آمدنی تک لاتی ہیں، اور کچھ کریڈٹس بھی۔ انہیں محفوظ رکھنے کی عام آخری حد اصل گوشوارے کی آخری تاریخ کے بعد 16 ماہ ہے، توسیع کو شمار کیے بغیر؛ اگر پچھلا ضروری گوشوارہ جمع نہیں ہوا تھا تو IRS کا نوٹس مدت جلد ختم کر سکتا ہے۔ اگر تاخیر معقول اور نیک نیتی سے ہوئی ہو اور آپ نے تعاون کیا ہو تو IRS آخری تاریخ معاف کر سکتا ہے، لیکن معافی خود بخود نہیں ملتی۔ 26 CFR 1.874-1۔

فائلنگ کی عام آخری تاریخ پھر بھی اہم ہے: 16 ماہ کی حد سے پہلے ہی سود اور دیر سے فائل کرنے یا دیر سے ادائیگی کے جرمانے لگ سکتے ہیں۔ اگر آپ نے کچھ سال چھوڑ دیے ہوں تو فائل کرنے کا طریقہ طے کرنے سے پہلے ہر پچھلا Form 1040-NR، انتخاب کا بیان، Form 1042-S اور نوٹس جمع کریں۔ IRS: Form 1040-NR کی ہدایات۔

کون سے اخراجات کی کٹوتی مل سکتی ہے، اور کیا امریکی فرسودگی کلیم کرنا ضروری ہے؟

خالص آمدنی کے طریقے میں کینیڈین مالک عموماً امریکی کرایہ اور متعلقہ اخراجات Schedule E پر ظاہر کرتا ہے۔ عام کٹوتیوں میں مرمت، بیمہ، جائیداد کے ٹیکس، انتظامی فیس اور رہن کا سود شامل ہیں؛ رہن کی اصل رقم اور پوری خریداری قیمت موجودہ کرایے کے اخراجات نہیں ہیں۔ بہتری کے اخراجات اور عمارت کی لاگت عموماً فرسودگی کے ذریعے سالوں میں کٹوتی کے طور پر لی جاتی ہے، جبکہ زمین پر فرسودگی نہیں لگتی۔ اخراجات کا تعلق کرایے کے استعمال سے ہونا چاہیے۔ IRS: Publication 527۔

ہر سال درست امریکی فرسودگی نکالیں۔ IRS کے مطابق، اگر آپ وہ فرسودگی کلیم نہ کریں جس کے آپ حقدار تھے، تب بھی آپ کو جائیداد کی امریکی ٹیکس لاگت کی بنیاد اجازت شدہ رقم سے کم کرنی ہوگی، جس سے فروخت پر قابل ٹیکس منافع بڑھ سکتا ہے۔ خریداری کا اختتامی گوشوارہ اور زمین اور عمارت کی الگ تقسیم محفوظ رکھیں۔ IRS: Publication 527۔

کینیڈین سرمائے کی لاگت کا الاؤنس (CCA) کینیڈا کے اصولوں کے تحت الگ انتخاب ہے؛ یہ کرایے کا نقصان پیدا یا بڑھا نہیں سکتا۔ کلاس اور کلیم کے فیصلے کے لیے دیکھیں سرمائے کی لاگت کا الاؤنس۔ CRA: کرایے کی آمدنی۔

Form 1040-NR کی آخری تاریخ کب ہے، اور کیا مجھے ITIN چاہیے؟

کیلنڈر سال والے کینیڈین مالک مکان کے لیے، جس کی امریکی ملازمت کی کوئی اجرت امریکی کٹوتی کے تابع نہ ہو، Form 1040-NR عموماً اگلے سال 15 جون تک جمع کرانا ہوتا ہے۔ اگر آپ کو ایسی اجرت بھی ملی ہو تو عموماً 15 اپریل تک۔ ہفتہ وار تعطیل یا قانونی چھٹی آخری تاریخ کو اگلے کاروباری دن تک بڑھا سکتی ہے۔ فائل کرنے سے پہلے گوشوارے کے سال کی ہدایات دیکھیں۔ IRS: Form 1040-NR کی ہدایات۔

امریکی ٹیکس شناختی نمبر کے بغیر آپ درست Form W-8ECI نہیں دے سکتے۔ پہلی بار فائل کرنے والا عموماً Form W-7 اور کاغذی Form 1040-NR کے ساتھ ITIN کی درخواست دیتا ہے۔ درست W-8ECI ادا کنندہ تک پہنچنے سے پہلے ادا کیے گئے کرایے پر کل کرایے کی کٹوتی ہو سکتی ہے؛ Form 1042-S پر دکھائی گئی کسی بھی کٹوتی کو اپنے امریکی گوشوارے سے ملائیں۔ IRS: W-8ECI کی ہدایات؛ IRS: W-7 کی ہدایات۔

جس کیلنڈر سال میں ITIN جاری ہو، اسی سال آپ ITIN کے ساتھ گوشوارہ برقی طریقے سے جمع نہیں کرا سکتے۔ Form W-7 کے ساتھ لگا پہلا گوشوارہ W-7 کی ہدایات میں دیے گئے ITIN پراسیسنگ پتے پر جاتا ہے، عام 1040-NR کے ڈاک کے پتے پر نہیں۔ IRS: Form W-7 کی ہدایات۔

کیا ریاست یا شہر بھی کرایے پر ٹیکس لگائیں گے؟

جس امریکی ریاست اور علاقے میں عمارت واقع ہے وہ الگ آمدنی، قیام، سیلز یا رہائش کے ٹیکس لگا سکتا ہے۔ California غیر مقیم شخص کی California کی جائیداد سے کرایے کی آمدنی پر ٹیکس لگاتا ہے اور مالک کو اپنے غیر مقیم گوشوارے کے شیڈول کی طرف بھیجتا ہے۔ Florida کی کاؤنٹیاں چھ ماہ یا اس سے کم کے رہائشی کرایہ ناموں پر، ریاستی اور مقامی سیلز ٹیکس کے علاوہ، عارضی کرایے کا ٹیکس لگا سکتی ہیں۔ مختصر قیام کروانے سے پہلے جائیداد کی ریاست اور مقامی اصول دیکھیں۔ California FTB؛ Florida Department of Revenue۔

امریکی وفاقی خالص آمدنی کا انتخاب اور Form W-8ECI ریاستی یا مقامی ٹیکس کی ذمہ داریاں طے نہیں کرتے۔ جائیداد کا پتہ، ہر قیام کی مدت اور وصول کیا گیا کوئی بھی مقامی ٹیکس اپنے ریکارڈ میں رکھیں۔

کینیڈا میں امریکی کرایہ کیسے ظاہر کروں؟

کینیڈا کا ٹیکس کے لیے مقیم شخص امریکی کرایے کی جائیداد کی آمدنی اور اخراجات T1 کے ساتھ کینیڈین ڈالر میں ظاہر کرتا ہے، چاہے رقم امریکی اکاؤنٹ میں رہے۔ Form T776 عام بیان ہے، اگرچہ CRA دوسرے مالی گوشوارے بھی قبول کرتی ہے۔ Form T776 کی خالص آمدنی یا نقصان لائن 12600 پر جاتا ہے؛ شریک مالک فارم پر اپنے حصے کی نشاندہی کرتے ہیں۔ CRA عموماً ہر رقم پیدا ہونے کے وقت کی شرح تبادلہ استعمال کرتی ہے، اگرچہ بعض حالات میں مناسب اوسط شرح استعمال کی جا سکتی ہے۔ CRA: Form T776؛ CRA: غیر ملکی رقوم۔

T1 اور کوئی بھی بقایا رقم عموماً ٹیکس سال کے بعد 30 اپریل تک واجب ہوتی ہے۔ اگر آپ یا آپ کا شریک حیات خود روزگار ہے تو فائلنگ عموماً 15 جون تک ہوتی ہے، لیکن ادائیگی پھر بھی 30 اپریل تک واجب ہے۔ موجودہ فائلنگ سیزن کی تاریخیں دیکھیں۔ CRA: آخری تاریخیں۔

الگ کینیڈین حساب تیار کریں۔ امریکی فرسودگی خود بخود کینیڈین CCA نہیں بن جاتی، اور شرح تبادلہ کی وجہ سے دونوں ملکوں کی خالص کرایے کی آمدنی مختلف ہو سکتی ہے۔ کرایہ، اخراجات، کرنسی کی تبدیلیوں، خریداری کی لاگت، اور ہر ملک کی فرسودگی یا CCA کی تاریخ کا کھاتہ رکھیں۔ جائیداد کو Form T1135 کی بھی ضرورت ہے یا نہیں، اس کے لیے دیکھیں غیر ملکی جائیداد اور ملحقہ اداروں کی رپورٹنگ۔

اگر آپ صفائی، سیکیورٹی یا کھانے جیسی مہمان خدمات فراہم کرتے ہیں تو CRA اس سرگرمی کو کاروبار مان سکتی ہے جو T776 پر کرایے کی آمدنی کے بجائے Form T2125 پر ظاہر ہوتا ہے۔ CRA: کرایے کی آمدنی یا کاروباری آمدنی۔

کرایے پر دو بار ٹیکس سے کیسے بچوں؟

کینیڈا کا ٹیکس کے لیے مقیم شخص اسی کرایے کی آمدنی پر ادا کیے گئے اہل امریکی آمدنی ٹیکس کے لیے غیر ملکی ٹیکس کریڈٹ کا اہل ہو سکتا ہے۔ Form T2209 وفاقی کریڈٹ نکالتا ہے؛ کیوبیک سے باہر کے مقیم افراد صوبائی یا علاقائی کریڈٹ کے لیے Form T2036 بھی استعمال کر سکتے ہیں، جبکہ کیوبیک کا اپنا طریقہ ہے۔ کریڈٹ غیر ملکی آمدنی پر کینیڈین ٹیکس سے محدود ہے، اس لیے ممکن ہے کہ یہ ادا کیے گئے ہر امریکی ڈالر کو پورا نہ کرے۔ CRA: وفاقی غیر ملکی ٹیکس کریڈٹ۔

کرایے سے منسوب حتمی امریکی ٹیکس استعمال کریں، نہ کہ کل کٹوتی کی بڑھی ہوئی رقم جو گوشوارے کے بعد واپس ہو سکتی ہے۔ غیر ملکی ٹیکس کو کینیڈین ڈالر میں تبدیل کریں اور امریکی گوشوارہ، ٹیکس ٹرانسکرپٹ، Form 1042-S اور ادائیگی کا ثبوت رکھیں۔ Income Tax Act کی ذیلی دفعہ 20(11) میں غیر ملکی ٹیکس کی کٹوتی پر خاص پابندی غیر منقولہ جائیداد کے علاوہ جائیداد پر لاگو ہوتی ہے؛ اسے امریکی غیر منقولہ جائیداد کے کرایے پر حد نہ سمجھیں۔ کریڈٹ کے حساب کے لیے دیکھیں کینیڈین گوشوارے میں غیر ملکی آمدنی۔ CRA: وفاقی غیر ملکی ٹیکس کریڈٹ؛ Income Tax Act، s. 20(11)۔

اگر کرایے میں نقصان ہو تو کیا ہوگا؟

نقصان کا نتیجہ ہر ملک میں مختلف ہو سکتا ہے۔ امریکی گوشوارے میں کرایے کے نقصانات عموماً at-risk (خطرے میں رقم) اور passive-activity (غیر فعال سرگرمی) کی حدود کے تابع ہوتے ہیں، اس لیے Schedule E کا نقصان آگے منتقل کرنا پڑ سکتا ہے۔ کینیڈا میں، قابل کٹوتی اخراجات سے پیدا ہونے والا آمدنی کمانے والا حقیقی کرایے کا نقصان عموماً دوسری آمدنی کم کر سکتا ہے، لیکن بازار سے کم قیمت پر اخراجات بانٹنے کا انتظام اہل نہیں ہو سکتا؛ CCA نقصان پیدا یا بڑھا نہیں سکتا۔ IRS: Publication 527؛ CRA: کرایے کی آمدنی۔

امریکی نقصان خود بخود کینیڈین نقصان نہیں بنتا۔ نتیجہ کینیڈا کے اخراجات، CCA اور کرنسی کے اصولوں کے تحت دوبارہ نکالیں۔ اگر کریڈٹ کے حساب میں کینیڈا کے لیے خالص امریکی کرایے کی آمدنی نہ ہو تو امریکی ٹیکس کی ادائیگی سے موجودہ سال میں کینیڈین غیر ملکی ٹیکس کریڈٹ بہت کم یا بالکل نہیں مل سکتا۔ CRA: وفاقی غیر ملکی ٹیکس کریڈٹ۔

اگر میرا شریک حیات شریک مالک ہو یا ہم خود وہاں رہتے ہوں تو کیا ہوگا؟

ہر امریکی غیر مقیم شریک مالک، اگر گوشوارہ ضروری ہو، عموماً اپنا الگ Form 1040-NR جمع کراتا ہے۔ کینیڈین شریک مالک عموماً T1 کی لائن 12600 پر اپنا خالص حصہ ظاہر کرتے ہیں، لیکن ہر ایک لائن 12599 پر جائیداد کا پورا کل کرایہ درج کرتا ہے؛ Form T776 ملکیت کا حصہ دکھاتا ہے۔ میاں بیوی کے درمیان منتقلی یا قرض سے یہ بدل سکتا ہے کہ کینیڈین آمدنی یا نقصان کون ظاہر کرے۔ ملکیت، خریداری کی مالی معاونت اور منتقلی کے ریکارڈ رکھیں۔ ملکیت کے انتخاب کے لیے دیکھیں کینیڈین کو امریکی جائیداد کس طرح رکھنی چاہیے۔ CRA: Form T776؛ Income Tax Act، s. 74.1؛ IRS: Publication 519۔

ہر مالک کے لیے کرایے پر دیے گئے، خالی اور ذاتی استعمال کے دنوں کا کیلنڈر رکھیں۔ امریکی اصولوں کے تحت، کسی دوسرے شریک مالک یا اس کے خاندان کا استعمال عموماً تمام مالکان کے لیے ذاتی استعمال شمار ہوتا ہے؛ بازار سے کم کرایے والے قیام بھی شمار ہو سکتے ہیں۔ کرایے کے اخراجات کلیم کرتے وقت انہیں ہر ملک کے اصولوں کے مطابق کرایے اور ذاتی استعمال میں بانٹیں۔ امریکہ میں اگر ذاتی استعمال 14 دن، یا مناسب قیمت پر کرایے پر دیے گئے دنوں کے 10%، میں سے جو زیادہ ہو، اس سے زیادہ ہو تو IRS جائیداد کو گھر مانتا ہے۔ پھر کرایے کی آمدنی سے زیادہ کرایے کے اخراجات محدود ہو سکتے ہیں اور آگے منتقل کیے جاتے ہیں۔ اگر وہ گھر شمار ہو اور 15 دن سے کم کرایے پر دیا گیا ہو تو IRS کے مطابق وہ کرایہ اور اس کے اخراجات ظاہر نہ کریں؛ کینیڈا پھر بھی اپنا کرایے کی آمدنی کا حساب مانگتا ہے۔ مختصر قیام مقامی ٹیکس کی ذمہ داریاں بھی بدل سکتے ہیں۔ IRS: Publication 527؛ CRA: Form T776۔

مثال

صرف وضاحتی رقوم۔ نیچے جائیداد کی تمام رقوم امریکی ڈالر میں ہیں؛ کینیڈین تبدیلی میں فرض کی گئی شرح C$1.25 فی US$1 صرف یہ دکھانے کے لیے ہے کہ دونوں گوشوارے کیوں مختلف ہوتے ہیں۔

کینیڈا کا ایک مقیم شخص ایک امریکی کرایے کی جائیداد کا براہ راست مالک ہے۔ کرایہ US$30,000 ہے، موجودہ کرایے کے اخراجات US$12,000 ہیں، اور امریکی فرسودگی کا حساب US$8,000 ہے۔ درست خالص آمدنی کے انتخاب کے ساتھ، نقصان کی کسی حد سے پہلے امریکی Schedule E کی رقم US$10,000 ہے۔ اگر کوئی درست Form W-8ECI ادا کنندہ تک نہ پہنچی ہو تو US$30,000 کے کل کرایے پر کٹوتی US$9,000 ہو سکتی ہے، چاہے حتمی امریکی ٹیکس کم ہو۔ اسے ملانے کے لیے مالک کو Form 1040-NR اور Form 1042-S چاہیے۔

کینیڈا کے لیے، سادہ مثال کی شرح کے مطابق وہی کرایہ اور موجودہ اخراجات C$37,500 اور C$15,000 بنتے ہیں۔ کینیڈین CCA کلیم نہ کرنے کی صورت میں، کسی اور ایڈجسٹمنٹ سے پہلے Form T776 C$22,500 دکھاتا ہے۔ کینیڈین غیر ملکی ٹیکس کریڈٹ اہل حتمی امریکی ٹیکس اور کینیڈین حد استعمال کرتا ہے، نہ کہ US$9,000 کی کٹوتی یا صرف امریکی Schedule E کا منافع۔

آپ کی صورت مختلف ہے؟

• آپ نے امریکی کرایے کے گوشوارے یا انتخاب کے بیان چھوڑ دیے: دیر سے فائلنگ کٹوتیوں اور انتخاب کو متاثر کر سکتی ہے۔ رہ جانے والے سالوں اور IRS کے نوٹسوں کا جائزہ لینے کے لیے سرحد پار ٹیکس کی مدد لیں۔
• آپ کا امریکی نتیجہ نقصان ہے یا کینیڈین اور امریکی رقوم میں بہت فرق ہے: غیر فعال نقصان (passive-loss) کی حدود، فرسودگی، کرنسی اور کریڈٹ کا مشترکہ جائزہ چاہیے۔ سرحد پار ٹیکس کی مدد لیں۔
• جائیداد کا مالک LLC یا کارپوریشن ہے: ادارے کی سطح کے اور کینیڈین درجہ بندی کے اصول فائلنگ کا راستہ بدل دیتے ہیں۔ دیکھیں امریکی LLC کا کینیڈین مالک یا کینیڈین کو امریکی جائیداد کس طرح رکھنی چاہیے۔
• کئی لوگ مالک ہیں، یا ذاتی استعمال اور مختصر قیام آپس میں مل جاتے ہیں: ملکیت کے حصص، چھٹیوں کے گھر کی حدود اور مقامی قیام کے ٹیکس کو جائیداد کے حساب سے الگ الگ دیکھنا پڑتا ہے۔ سرحد پار ٹیکس کی مدد لیں۔
• آپ اسے بیچتے ہیں: سالانہ کرایے کے اصول فروخت پر کٹوتی اور منافع کا احاطہ نہیں کرتے۔ دیکھیں امریکی غیر منقولہ جائیداد بیچنے والے کینیڈین۔
• آپ جائیداد پر طویل عرصہ گزارتے ہیں: آپ کے دن امریکی ٹیکس رہائش بدل سکتے ہیں۔ دیکھیں سنو برڈز اور امریکی رہائش۔
• کرایے کی جائیداد امریکہ سے باہر ہے: دیکھیں کینیڈا سے باہر جائیداد۔