किराये की संपत्ति के क्लोज़िंग खर्च: आधार, ऋण शुल्क और ज़मीन का बँटवारा

किराये के क्लोज़िंग विवरण की कौन सी लाइनें आधार, ऋण की लागत या खर्च हैं?

अंतिम सेटलमेंट विवरण (आपका क्लोज़िंग विवरण या Closing Disclosure) की हर लाइन चार जगहों में से एक में डालें: संपत्ति की लागत (उसका आधार), ऋण की लागत, किराये की संपत्ति रखने का खर्च, या वह पैसा जो सिर्फ़ रखा या घुमाया जाता है। खरीद के ज़्यादातर खर्च चुकाने वाले साल में कटौती नहीं होते: वे आधार में जुड़ते हैं। ऋण की लागत आम तौर पर ऋण की अवधि में कटौती होती है, और आपके अपने बँटे हुए खर्च किराये के खर्च हैं। संपत्ति की लागत की कसौटी Publication 551 देती है: संपत्ति खरीदने का शुल्क वह है जो आप नकद खरीदने पर भी चुकाते। ऋण पाने के शुल्क उस लागत का हिस्सा नहीं हैं।

मामला सीधा नहीं है, अगर:

• आप किराये पर देने से पहले उस घर में रहते थे, या अब भी उसके एक हिस्से में रहते हैं;
• क्लोज़िंग पर यूनिट किराये के लिए तैयार नहीं थी, इसलिए कुछ लागतें किराये के खर्च शुरू होने से पहले की हैं;
• विवरण में विक्रेता का क्रेडिट है, कोई ऐसा शुल्क है जिसे आप कहीं रख नहीं पाते, या मॉर्गेज से जुड़ा ऐसा शुल्क है जिसे दोनों IRS प्रकाशन अलग शब्दों में बताते हैं;
• संपत्ति LLC में, किसी साझेदार के साथ, या साझेदारी के पास है;
• संपत्ति किरायेदारों के साथ आती है, इसलिए विवरण में आपको उनके सिक्योरिटी डिपॉज़िट या बँटे हुए किराये का क्रेडिट मिलता है, और कर तैयारकर्ता को पक्का करना चाहिए कि किराये का क्रेडिट कैसे रिपोर्ट होता है;
• विक्रेता विदेशी व्यक्ति है, इसलिए खरीदार को विक्रेता की रकम से कर काटना पड़ सकता है (देखें "आपके मामले में अलग है?");
• क्लोज़िंग पिछले साल हुई थी और बहीखाते में दर्ज नहीं हुई, और अब पहले Schedule E, ऋणदाता, LLC या साझेदार को आँकड़े चाहिए।

अंतिम सेटलमेंट विवरण (मसौदा नहीं), दस्तावेज़ (deed), काउंटी का कर निर्धारण और कर बिल, ऋण के कागज़, बीमा बिल, और किराये पर देने से पहले हुए काम की रसीदें इकट्ठा करें।

गलत छँटाई हर साल दोहराई जाती है: इमारत में जोड़ा गया ऋण शुल्क ऋण की अवधि के बजाय 27.5 वर्ष में मूल्यह्रास होता है, और इमारत पर रखा ज़मीन का हिस्सा मूल्यह्रास में चला जाता है, जो कभी नहीं जाना चाहिए। यह बेचते समय के लाभ में भी जाता है। अगर क्लोज़िंग पिछले साल हुई थी, या पहला Schedule E, ऋणदाता, LLC या साझेदार आने वाला है, तो शुरुआती एंट्री पहले बनती हैं; इस पृष्ठ के आख़िर में "आपके मामले में अलग है?" देखें।

सेटलमेंट के कौन से शुल्क आधार में जुड़ते हैं, और निरीक्षण और मूल्यांकन का क्या?

संपत्ति पाने के लिए आप जो शुल्क चुकाते हैं, वे उसके आधार में जुड़ते हैं: कानूनी शुल्क (टाइटल सर्च और अनुबंध व दस्तावेज़ बनवाने समेत), abstract शुल्क, स्वामी का टाइटल बीमा, रिकॉर्डिंग शुल्क, सर्वे, ट्रांसफ़र कर और यूटिलिटी सेवाएँ लगवाने के शुल्क। वे रकमें भी जुड़ती हैं जो विक्रेता पर बकाया थीं और जिन्हें चुकाने पर आप सहमत हुए, जैसे पुराने कर या ब्याज, सुधार या मरम्मत के शुल्क, और बिक्री कमीशन (Publication 551; Publication 527)।

ये लागतें चुकाने वाले साल में कटौती नहीं होतीं, चाहे आप पहले उस संपत्ति में रहने और बाद में किराये पर देने की योजना बनाएँ। इमारत वाला हिस्सा मूल्यह्रास से वसूला जाता है। ज़मीन वाला हिस्सा आपको बेचने पर वापस मिलता है।

निरीक्षण और मूल्यांकन। Publications 527 और 551 निरीक्षण शुल्क को खरीद की लागतों में नहीं गिनतीं। संपत्ति पाने पर Treasury का नियम गिनता है: वह किसी खास संपत्ति के निरीक्षण और सर्वे की सेवाओं और मूल्य या दाम तय करने के लिए मूल्यांकन करवाने को ऐसी लागतें बताता है जिन्हें पूँजी में जोड़ना ज़रूरी है, और उसका उदाहरण दीमक का निरीक्षण और पर्यावरण सर्वे है (26 CFR 1.263(a)-2)। इसलिए किराये पर देने के लिए खरीदी संपत्ति में निरीक्षण शुल्क या आपका अपने लिए करवाया मूल्यांकन संभवतः आधार है। अगर आप पहले उस घर में रहने की योजना बनाते हैं, तो प्रकाशन नहीं बताते कि यह नियम लागू होता है या नहीं: चालान रखें और कर तैयारकर्ता से तय करवाएँ। जो मूल्यांकन ऋणदाता माँगता है, वह ऋण की लागत है (Publication 551)।

कुछ लाइनें दोनों IRS सूचियों में नहीं हैं या अलग शब्दों में हैं। कर तैयारकर्ता के पक्का करने तक इन्हें ऐसे सँभालें:

क्लोज़िंग की कौन सी लागतें ऋण की हैं, और वे कैसे वसूली जाती हैं?

ऋण पाने की लागतें संपत्ति के आधार में नहीं जुड़तीं। Publication 551 पॉइंट्स और ऋण ऑरिजिनेशन शुल्क, मॉर्गेज बीमा प्रीमियम, ऋण हस्तांतरण शुल्क, क्रेडिट रिपोर्ट, ऋणदाता के लिए ज़रूरी मूल्यांकन और रीफ़ाइनेंस शुल्क गिनाती है। व्यावसायिक संपत्ति के लिए क्रेडिट रिपोर्ट और ऋणदाता के लिए ज़रूरी मूल्यांकन संपत्ति के रूप में दर्ज होते हैं और ऋण की अवधि में कटौती होते हैं, और नियम उधार की व्यवस्था की दूसरी लागतों को भी ऐसे ही मानते हैं, यानी ऋण पर अतिरिक्त छूट की तरह (26 CFR 1.446-5)। Publication 551 प्रीमियम और हस्तांतरण शुल्क को व्यावसायिक खर्च कहती है पर समय का कोई नियम नहीं देती, इसलिए इन्हें कर तैयारकर्ता तय करता है।

पॉइंट्स अग्रिम ब्याज हैं। Publication 527 कहती है कि उन्हें चुकाने वाले साल में नहीं, ऋण की अवधि में कटौती करें। सीधी रेखा और दूसरी पद्धतियाँ तभी मान्य हैं जब कुल छूट छोटी हो: पॉइंट्स और छूट गिनी गई ऋण की दूसरी लागतें मिलकर अवधि के हर साल के लिए ऋण की रकम के 0.25% से कम रहें। किस्तों में चुकाए ऋण के लिए नियम पूरी अवधि नहीं, मूलधन लौटने का औसत समय गिनता है (26 CFR 1.1273-1(d)), इसलिए कर तैयारकर्ता को चुकौती की तालिका से यह परीक्षण चलाना चाहिए। यह पद्धति ऋण वाले साल के समय पर भरे रिटर्न में उसी तरह कटौती लेने से चुनी जाती है। नहीं तो एक स्थिर-प्रतिफल पद्धति लागू होती है (सालाना तालिका जो कर तैयारकर्ता आम तौर पर बनाता है)। Schedule E के निर्देश भी सहमत हैं: सिर्फ़ पैसे के उपयोग के लिए लगे पॉइंट्स ऋण की पूरी अवधि में कटौती होते हैं।

अगर ऋण बाद में चुका दिया जाए या रीफ़ाइनेंस हो, तो बचे हुए पॉइंट्स उसी साल कटौती हो सकते हैं, सिवाय उस रीफ़ाइनेंस के जो उसी ऋणदाता से हो और उस रीफ़ाइनेंस के पैसे के जो किराये पर इस्तेमाल न हुआ (Publication 527)। यह कर तैयारकर्ता तय करता है।

बहीखाते में हर ऋण के लिए ऋण की लागत का एक संपत्ति खाता रखें और हर साल उसका एक टुकड़ा खर्च में छोड़ें, पॉइंट्स को मॉर्गेज ब्याज के साथ रखकर। Schedule E के निर्देश और Publications 527 और 551 ऋण की दूसरी लागतों के सालाना टुकड़े के लिए कोई लाइन नहीं बतातीं, इसलिए कर तैयारकर्ता उसे तय करता है। मुख्य घर के पॉइंट्स एक खास नियम पर चलते हैं; पहले घर में रहने वाला भाग देखें।

विवरण में संपत्ति कर का बँटवारा कैसे काम करता है: विक्रेता का हिस्सा बनाम मेरा?

काउंटी का अपने कर वर्ष का कर क्लोज़िंग की तारीख़ पर दिन के हिसाब से बाँटा जाता है। क्लोज़िंग से पहले के दिन विक्रेता के हैं, और क्लोज़िंग के दिन से आगे के दिन खरीदार के, चाहे विवरण कर को ऐसे बाँटे या नहीं (26 U.S.C. 164(d); 26 CFR 1.164-6)। काउंटी का कर वर्ष कैलेंडर वर्ष नहीं भी हो सकता; नियम का अपना उदाहरण अप्रैल से मार्च चलता है।

पिछले कर वर्ष का बकाया कर खरीदार और विक्रेता के बीच नहीं बँटता (26 CFR 1.164-6); अगर आप उसे चुकाने पर सहमत हों, तो वह आधार है।

आपका अपना हिस्सा Schedule E की करों वाली लाइन पर किराये का खर्च है, उन दिनों के लिए जब संपत्ति किराये के लिए रखी गई थी। यूनिट के किराये के लिए उपलब्ध होने से पहले के दिनों के लिए देखें पहले किरायेदार से पहले के किराये के खर्च।

अग्रिम बीमा, एस्क्रो जमा, HOA का बँटवारा और अग्रिम ब्याज कैसे दर्ज करूँ?

इनमें से हर एक वह है जो आपने क्लोज़िंग पर किसी आने वाली अवधि के लिए चुकाया या ऋणदाता के पास रखा गया। पहले इसे संपत्ति या सही खर्च खाते के रूप में दर्ज करें, फिर अवधि बीतने पर इसे खर्च में छोड़ें।

क्लोज़िंग पर एसोसिएशन जो एकमुश्त शुल्क लेती है, जैसे पूँजी योगदान या ट्रांसफ़र शुल्क, उसकी बात Publications 527 और 551 में नहीं है। चालान रखें और कर तैयारकर्ता से वर्गीकृत करवाएँ।

कीमत का कितना हिस्सा ज़मीन का है और कितना इमारत का?

कुल लागत को ज़मीन और इमारत में उस अनुपात से बाँटें जो खरीद के समय हर एक के उचित बाज़ार मूल्य और पूरी संपत्ति के उचित बाज़ार मूल्य का है। अगर आपको उन मूल्यों का पक्का पता नहीं, तो अचल संपत्ति कर के लिए काउंटी के निर्धारित मूल्य इस्तेमाल करें (Publication 527; Schedule E के निर्देश)। ज़मीन के हिस्से का मूल्यह्रास कभी नहीं होता।

1. कुल लागत से शुरू करें: कीमत और खरीद के वे खर्च जो आधार हैं। ऋण की लागतें छोड़ दें।
2. अनुबंध जाँचें। एकमुश्त रकम में खरीदी कई संपत्तियों के लिए, Publication 551 कहती है कि बिक्री अनुबंध में दिया बँटवारा आम तौर पर मान लिया जाता है, अगर वह मूल्य पर आधारित हो और खरीदार और विक्रेता के कर हित अलग हों। Publication 527 में किराये की खरीद का नमूना अनुबंध की ज़मीन और इमारत की रकमों से शुरू होता है।
3. अगर अनुबंध चुप है, तो उचित बाज़ार मूल्य इस्तेमाल करें: वह दाम जिस पर ज़मीन और इमारत एक इच्छुक खरीदार और एक इच्छुक विक्रेता के बीच हाथ बदलेंगी, जब दोनों प्रासंगिक तथ्य जानते हों (Publication 527)। कोई भी मूल्यांकन रखें।
4. अगर आपको उचित बाज़ार मूल्य का पक्का पता नहीं, तो निर्धारित मूल्य इस्तेमाल करें: ज़मीन के निर्धारित मूल्य को कुल निर्धारित मूल्य से भाग दें और वह हिस्सा कुल लागत पर लगाएँ।

निर्धारित मूल्य एक वैकल्पिक तरीका है। अगर आपके पास उचित बाज़ार मूल्य का बेहतर सबूत है, तो कर तैयारकर्ता को तय करना चाहिए कि कौन सा इस्तेमाल हो। IRS के प्रकाशन ज़मीन का कोई तय प्रतिशत नहीं देते। अगर काउंटी के बिल में सिर्फ़ एक कुल मूल्य है, तो निर्धारक कार्यालय से ज़मीन और सुधार का बँटवारा माँगें, या ऐसा मूल्यांकन करवाएँ जो उसे दिखाए।

अगर खरीद में उपकरण या फ़र्नीचर शामिल हैं, तो अनुबंध में एकमुश्त रकम होने पर भी कीमत का कुछ हिस्सा उन्हें दें (Publication 551), और वह हिस्सा इमारत के हिस्से से निकाल दें। उनका मूल्यह्रास अलग से 5 वर्ष में होता है (Publication 527)। 100% का विशेष मूल्यह्रास भत्ता उन पर लागू हो सकता है, अगर वे 19 जनवरी 2025 के बाद लिए और उपयोग में आए हों, जब तक आप उससे बाहर रहने का चुनाव न करें; इमारत इसके योग्य नहीं है (Publication 946, chapter 3)। यह चुनाव उस साल उपयोग में आई संपत्ति की पूरी श्रेणी पर होता है, उस साल के समय पर भरे रिटर्न के साथ लगे बयान पर, विस्तार समेत। साझेदारी इसे अपनी संपत्ति के लिए करती है। जिसने समय पर रिटर्न भरा पर यह चूक गया, वह मूल देय तारीख़ के 6 महीने के भीतर संशोधित रिटर्न पर कर सकता है (वही प्रकाशन)। पहला मूल्यह्रास दर्ज करने से पहले इसे तय कर लें। बँटवारा एक बार खरीद के समय करें, और काम का रिकॉर्ड रखें: आगे के हर साल का मूल्यह्रास उसी पर टिका है।

अगर मैं पहले उस घर में रहता हूँ, या अब भी उसके एक हिस्से में रहता हूँ, तो क्या मैं क्लोज़िंग खर्च कटौती कर सकता हूँ?

संपत्ति खरीदने के लिए चुकाए शुल्क आधार हैं, कटौती नहीं, चाहे आप पहले घर में रहें या पहले किराये पर दें। दूसरी लाइनें अपने नियमों पर चलती हैं: संपत्ति कर और ब्याज में आपका हिस्सा, और मुख्य घर के पॉइंट्स। जब घर किराये की संपत्ति बन जाता है, तो मूल्यह्रास का आधार उसके समायोजित आधार और बदलाव की तारीख़ के उचित बाज़ार मूल्य में से कम वाला होता है, ज़मीन का हिस्सा छोड़कर (Publication 527)। घर खरीदने के लिए आपने जो शुल्क चुकाए, वे उसके समायोजित आधार का हिस्सा पहले से हैं।

• समायोजित आधार मूल लागत है, जमा स्थायी सुधार, घटा ली गई आकस्मिक हानियाँ और दूसरी कमियाँ। उचित बाज़ार मूल्य बदलाव की तारीख़ पर नापा जाता है और ज़मीन और इमारत में बाँटा जाता है।
• बदलाव की तारीख़ उपयोग में आने की तारीख़ (placed-in-service date) है। कर और बीमा जैसे सालाना खर्च साल के निजी और किराये वाले हिस्सों में बँटते हैं, और निजी अवधि के लिए कोई मूल्यह्रास या बीमा कटौती नहीं है। उस अवधि का मॉर्गेज ब्याज और अचल संपत्ति कर इसके बजाय Schedule A पर कटौती हो सकते हैं।
• मुख्य घर खरीदते समय चुकाए गए पॉइंट्स गृह-मॉर्गेज के नियमों पर चलते हैं (Publication 551)। अगर घर बाद में किराये की संपत्ति बन जाता है, तो Publications 527 और 551 नहीं बतातीं कि बचे हुए हिस्से का क्या होता है, इसलिए कर तैयारकर्ता को इसे सँभालना चाहिए।

अगर आप घर का सिर्फ़ एक हिस्सा किराये पर देते हैं, जैसे duplex का आधा, तो Publication 527 कहती है कि कुछ खर्च किराये और निजी हिस्सों में ऐसे बाँटें जैसे दो अलग संपत्तियाँ हों, किसी भी उचित तरीके से, जैसे कमरों या वर्ग फ़ुट से। यह नहीं बताती कि खरीद की कीमत कैसे बाँटें: पहले मूल्यह्रास से पहले बहीखाता सहायता के साथ कर तैयारकर्ता से वह बँटवारा तय करवाएँ। जब आप घर का खुद भी उपयोग करते हैं तब दिन गिनने के लिए देखें उचित किराये के दिन और निजी उपयोग।

क्लोज़िंग के दिन मैं क्या दर्ज करूँ, और उसे बैंक से कैसे मिलाऊँ?

क्लोज़िंग की एक एंट्री बनाएँ। विवरण में खरीदी गई हर संपत्ति और खर्च डेबिट करें, ऋण की रकम के लिए मॉर्गेज क्रेडिट करें, और बैंक को सिर्फ़ उस नकद के लिए क्रेडिट करें जो आपने चुकाया।

ऋण न हो तो मॉर्गेज की लाइन हटा दें और पूरी कीमत और लागतों के लिए बैंक क्रेडिट करें। अगर क्लोज़िंग पर यूनिट किराये के लिए उपलब्ध नहीं है, या आप पहले उसमें रहे थे, तो क्लोज़िंग के दिन संपत्ति कर, शुल्क और ब्याज की लाइनों को खर्च न बनाएँ: उन्हें उस संपत्ति के एक अलग खाते में रखें और कर तैयारकर्ता को तय करने दें कि वे कहाँ जाएँगी; देखें पहले किरायेदार से पहले के किराये के खर्च।

हर लाइन पर संपत्ति का टैग लगाएँ; देखें किराये की संपत्ति के लिए खाते सेट करना।

एंट्री को बैंक से मिलाने के लिए:

1. अंतिम विवरण पर आपसे देय कुल रकम से शुरू करें। बैंक में क्लोज़िंग का डेबिट उससे मेल खाना चाहिए।
2. जो पहले चुकाया जा चुका है उसे दो बार दर्ज करने के बजाय खरीद के खातों में ले जाएँ: बयाना, और क्लोज़िंग से पहले कार्ड से चुकाया कोई शुल्क, जो विवरण में पहले से चुकाया दिख सकता है।
3. अगर एंट्री और बैंक में फ़र्क़ आए, तो क्लोज़िंग के बाहर चुकाई गई कोई लाइन, दो बार गिना गया बयाना, या क्लोज़िंग एजेंट से मिला ऐसा रिफ़ंड ढूँढें जो उस खाते को घटाता है जिस पर ज़्यादा वसूली हुई थी।

मूल्यह्रास कब शुरू होता है, और कितने समय चलता है?

मूल्यह्रास उस तारीख़ से शुरू होता है जब इमारत किराये के लिए तैयार और उपलब्ध हो, चाहे कोई किरायेदार न हो। यह पहले पट्टे (lease) की तारीख़ नहीं है, और अगर यूनिट को अभी काम चाहिए तो यह क्लोज़िंग की तारीख़ भी नहीं है। आवासीय किराये की इमारत का मूल्यह्रास सीधी रेखा पद्धति से 27.5 वर्ष में होता है (Publication 527; Publication 946)।

• मध्य-माह परंपरा: इमारत को उसके महीने के बीच में उपयोग में आया माना जाता है, इसलिए उस महीने का आधे महीने का मूल्यह्रास मिलता है (Publication 946)।
• ज़मीन: कभी मूल्यह्रास नहीं (Schedule E के निर्देश)।
• कहाँ जाता है: Schedule E की मूल्यह्रास लाइन पर, और उस साल पहली बार उपयोग में आई संपत्ति के लिए Form 4562 लगाकर (वही निर्देश)। साझेदारी इसे Form 8825 की मूल्यह्रास लाइन पर रिपोर्ट करती है (निर्देश)।
• प्रणाली और इमारत का प्रकार: सामान्य मूल्यह्रास प्रणाली लागू होती है, जब तक कानून वैकल्पिक प्रणाली अनिवार्य न करे या आप उसे न चुनें; आवासीय किराये की इमारत के लिए यह चुनाव उसके उपयोग में आने के पहले साल में होता है और कभी वापस नहीं लिया जा सकता (Publication 527)। वैकल्पिक प्रणाली, ज़्यादातर व्यावसायिक इमारत और होटल जैसी यूनिट, हर एक में लंबी अवधि लगती है (Publication 946)।

अगर क्लोज़िंग पर यूनिट अभी किराये के लिए तैयार और उपलब्ध नहीं थी, तो मूल्यह्रास तब शुरू होता है जब वह तैयार और उपलब्ध हो जाए; देखें पहले किरायेदार से पहले के किराये के खर्च। किराये पर देने से पहले किए काम की लागतें वहाँ और किराये के लिए मरम्मत या सुधार में जाती हैं।

क्लोज़िंग से मुझे क्या रखना चाहिए?

क्लोज़िंग विवरण और हर लाइन के पीछे के कागज़ात तब तक रखें जब तक संपत्ति आपके पास है, और उस साल की परिसीमा अवधि खत्म होने तक जिसमें आप उसे बेचते हैं। Publication 583 कहती है कि संपत्ति के रिकॉर्ड में दिखना चाहिए कि संपत्ति कब और कैसे ली गई, खरीद का दाम, सुधार की लागत और लिया गया मूल्यह्रास, और वह अचल संपत्ति के क्लोज़िंग विवरण और रद्द किए चेक को सबूत बताती है।

• अंतिम सेटलमेंट विवरण (मसौदा नहीं), दस्तावेज़ (deed) और क्लोज़िंग वायर का बैंक रिकॉर्ड।
• काउंटी का कर निर्धारण और खरीद वाले साल का संपत्ति कर बिल, जो ज़मीन के बँटवारे और कर के बँटवारे का समर्थन करते हैं।
• ऋण के कागज़, जो दिखाते हैं कि कौन से शुल्क ऋण के शुल्क हैं।
• मूल्यांकन, निरीक्षण रिपोर्ट, बीमा बिल और एसोसिएशन का विवरण।
• किराये पर देने से पहले हुए काम की रसीदें और तारीखें, और इसका सबूत कि यूनिट किराये के लिए कब तैयार थी: लिस्टिंग, तारीख़ वाली फ़ोटो, पहला पट्टा।

मकान मालिक के रिकॉर्ड के बारे में सामान्य जानकारी के लिए देखें किराये की संपत्ति के रिकॉर्ड और रसीदें।

उदाहरण

सभी आँकड़े US डॉलर में हैं और समझाने के लिए हैं।

एक duplex के क्लोज़िंग की छँटाई

एक स्वामी US$400,000 में duplex खरीदता है, US$80,000 डाउन पेमेंट और US$320,000 के 30 साल के ऋण के साथ। विवरण में टाइटल और कानूनी के US$4,000, रिकॉर्डिंग और ट्रांसफ़र कर के US$1,500, पॉइंट्स के US$3,000 और ऋणदाता के मूल्यांकन के US$600 हैं।

• आधार: टाइटल, कानूनी, रिकॉर्डिंग और ट्रांसफ़र कर US$5,500 जोड़ते हैं। कुल लागत US$405,500 है।
• ऋण की लागतें: पॉइंट्स और मूल्यांकन US$3,600 हैं। ऋण की किस्तें बराबर हैं। इस जैसे 30 साल के ऋण के लिए US$3,600 न्यूनतम (de minimis) सीमा से काफ़ी नीचे है, इसलिए सीधी रेखा पद्धति (हर साल बराबर रकम) की अनुमति है: पॉइंट्स के लिए साल में लगभग US$100 और मूल्यांकन शुल्क के लिए US$20।
• क्लोज़िंग पर नकद: US$80,000 डाउन पेमेंट जमा क्लोज़िंग के US$9,100 खर्च, यानी US$89,100।
• क्लोज़िंग की एंट्री: ज़मीन और इमारत US$405,500 और ऋण की लागतें US$3,600 डेबिट; देय मॉर्गेज US$320,000 और बैंक US$89,100 क्रेडिट। डेबिट और क्रेडिट दोनों का कुल US$409,100 है।

ज़मीन और इमारत का बँटवारा, फिर मूल्यह्रास की शुरुआत

अनुबंध कीमत को बाँटता नहीं और स्वामी के पास मूल्यांकन नहीं है, इसलिए स्वामी काउंटी का निर्धारण इस्तेमाल करता है: ज़मीन US$100,000 और इमारत US$300,000, यानी 25% और 75%। US$405,500 की लागत पर लगाने से ज़मीन US$101,375 और इमारत US$304,125 है।

duplex क्लोज़िंग के दिन फ़रवरी में किराये के लिए तैयार और उपलब्ध है। Publication 527 की तालिका में फ़रवरी की पहले साल की दर 3.182% लेने पर, मूल्यह्रास लगभग US$9,677 है। उसके बाद हर पूरा साल 3.636% लेता है, यानी लगभग US$11,058। अगर पूरे US$405,500 इमारत को चले जाते, तो मूल्यह्रास पहले साल में लगभग US$3,226 और उसके बाद हर पूरे साल US$3,686 ज़्यादा चलता।

क्लोज़िंग पर संपत्ति कर

एक दूसरी किराये की संपत्ति लें, जो क्लोज़िंग के दिन से किराये के लिए उपलब्ध है। कर वर्ष का काउंटी बिल US$2,000 है और क्लोज़िंग पर बकाया है। क्लोज़िंग उस कर वर्ष के 60% बीतने पर पड़ती है (काउंटी का कर वर्ष कैलेंडर वर्ष होना ज़रूरी नहीं), इसलिए विक्रेता का हिस्सा US$1,200 और खरीदार का US$800 है। खरीदार बिल क्लोज़िंग पर चुकाता है।

• विक्रेता से कोई क्रेडिट न मिलने पर, खरीदार का विक्रेता के US$1,200 चुकाना आधार में जुड़ता है।
• अगर विक्रेता विवरण में खरीदार को US$1,200 का क्रेडिट देता है, तो क्रेडिट उसे कवर करता है और आधार में कुछ नहीं जुड़ता।
• खरीदार के US$800 किराये की संपत्ति के लिए संपत्ति कर का खर्च हैं।

आपके मामले में अलग है?

• आपने पिछले साल क्लोज़िंग की और विवरण कभी दर्ज नहीं किया या ज़मीन और इमारत अलग नहीं की, और पहला Schedule E, LLC, साझेदार या ऋणदाता का अनुरोध आने वाला है: शुरुआती एंट्री आगे के हर साल के लिए ज़मीन-इमारत का बँटवारा, मूल्यह्रास की शुरुआत की तारीख़ और ऋण की लागत की तालिका तय करती हैं। उन्हें बहीखाता सहायता के साथ दोबारा बनाएँ; यह भी देखें किराये की संपत्ति का बकाया बहीखाता पूरा करना।
• पुराने रिटर्न में गलत आधार लिया गया, या मूल्यह्रास कभी लिया ही नहीं गया: पुराने सालों को कैसे सुधारा जाए, यह इस पर निर्भर है कि क्या गलत हुआ; देखें किराये पर छूटा मूल्यह्रास।
• ऋणदाता को किराये के लिए विवरण चाहिए: देखें ऋणदाता के लिए किराये का लाभ-हानि विवरण। शुरुआती एंट्री पहले बनी होनी चाहिए; न हों तो देखें बहीखाता सहायता।
• किराये की संपत्ति LLC में है या कई स्वामी हैं: देखें LLC में किराये की संपत्ति। साझेदारी किराये को Schedule E पर नहीं, Form 8825 पर रिपोर्ट करती है।
• इमारत ज़्यादातर व्यावसायिक है, या होटल जैसा प्रतिष्ठान है: 27.5 वर्ष की अवधि लागू नहीं हो सकती, इसलिए बहीखाता सहायता के साथ कर तैयारकर्ता से अवधि और बहीखाता तय करवाएँ।
• विक्रेता विदेशी व्यक्ति है: खरीदार को आम तौर पर विक्रेता की रकम से प्राप्त राशि (ज़्यादातर मामलों में कीमत) का 15% काटना होता है, जब तक विक्रेता गैर-विदेशी स्थिति का प्रमाणपत्र न दे (हस्ताक्षर किया Form W-9 गिना जाता है) या कोई अपवाद लागू न हो, और इसे हस्तांतरण के 20 दिन के भीतर Forms 8288 और 8288-A पर रिपोर्ट करना होता है। जो खरीदार नहीं काटता, उसे कर के लिए ज़िम्मेदार ठहराया जा सकता है (IRS: FIRPTA विथहोल्डिंग; Form 8288 के निर्देश)। क्लोज़िंग एजेंट से पूछें कि क्या कटा, और प्रमाणपत्र या कटौती के कागज़ क्लोज़िंग विवरण के साथ रखें।
• आप अमेरिका के बाहर रहते हैं, या आप कनाडाई हैं और अमेरिका में किराये की संपत्ति है: फ़ाइलिंग और संधि के सवाल अमेरिका में किराये की संपत्ति वाले कनाडाई में हैं।
• किराये की संपत्ति आपको विरासत, उपहार या समान-प्रकृति की अदला-बदली में मिली: आधार खरीद के दाम से शुरू नहीं हो सकता (Publication 551), इसलिए बहीखाता सहायता के साथ कर तैयारकर्ता से शुरुआती आधार तय करवाएँ।
• आप बेचने की योजना बना रहे हैं: अभी तय किया आधार बाद का लाभ तय करता है; देखें किराये की संपत्ति बेचना और मूल्यह्रास की वसूली।
• आपको किराये की आय, Schedule E और निष्क्रिय नुकसान के नियम चाहिए: देखें किराये की संपत्ति पर कर।