اوپرچونٹی زون یا 1031 تبادلہ: ابھی سرمایہ کاری کریں یا OZ 2.0 کا انتظار؟

1031 تبادلہ یا اوپرچونٹی زون فنڈ: ہر ایک کیا مؤخر کرتا ہے؟

امریکہ میں 1031 تبادلہ سرمایہ کاری یا کاروبار کی غیر منقولہ جائیداد کا پورا منافع بغیر کسی آخری تاریخ کے مؤخر کر سکتا ہے، بشرطیکہ آپ فروخت کی پوری خالص رقم متبادل غیر منقولہ جائیداد میں لگائیں اور ادا شدہ قرض کی جگہ نیا قرض یا رقم لائیں۔ Delaware statutory trust (DST) (ڈیلاویئر کا ٹرسٹ جس میں کئی سرمایہ کار ایک جائیداد کے حصے رکھتے ہیں) کوئی تیسرا راستہ نہیں: یہ 1031 تبادلے کی متبادل جائیداد کی ایک قسم ہے۔ اوپرچونٹی زون فنڈ صرف وہ منافع مؤخر کرتا ہے جو آپ لگاتے ہیں، تقریباً کسی بھی سرمایہ جاتی فروخت سے، اور صرف ایک مقررہ مدت کے لیے۔

ذرائع: Form 8824 کی ہدایات؛ Notice 2026-40، سیکشن 4.02؛ Public Law 119-21، سیکشن 70421۔

امریکہ میں 1031 تبادلے میں فروخت کی نقد رقم آپ کو وصول نہیں ہونی چاہیے: اہل ثالث (qualified intermediary)، جسے closing سے پہلے مقرر کیا جائے، رقم اپنے پاس رکھتا ہے اور آپ کے لیے متبادل جائیداد حاصل کرتا ہے۔ اگر رقم آپ کو مل جائے یا آپ اسے نکال سکیں تو فروخت پر ٹیکس لگتا ہے (⁦26 CFR 1.1031(k)-1(f)⁩ اور ⁦(g)(4)⁩)۔ 45 دن کے اندر، متبادل جائیدادوں کی نشاندہی ایک دستخط شدہ تحریری دستاویز میں کریں جو ثالث یا بیچنے والے کو بھیجی جائے: کسی بھی قیمت کی زیادہ سے زیادہ تین جائیدادیں، یا اس سے زیادہ اگر ان کی کل قیمت بیچی گئی جائیداد کی قیمت کے دگنے سے زیادہ نہ ہو (⁦26 CFR 1.1031(k)-1(c)⁩)۔

معاملہ سادہ ہے جب ایک شخص ایک جائیداد بیچے اور ایک متبادل خریدے۔ پیشہ ورانہ رائے کی ضرورت تب ہے جب منافع کسی شراکت داری کے اندر ہو یا ⁦K-1⁩ پر آئے، جب فروخت سال کے اختتام کے قریب ہو، یا جب کوئی ریاست شامل ہو۔ ایک CPA آخری تاریخیں گزرنے سے پہلے آپ کے اعداد پر دونوں راستوں کا موازنہ کر سکتا ہے۔ closing اسٹیٹمنٹ، منافع دکھانے والا ⁦K-1⁩، اور پہلے کے Form 8824 جمع کریں۔

کیا میں سنڈیکیشن یا فنڈ میں 1031 تبادلہ کر سکتا ہوں؟

نہیں۔ سیکشن 1031 کے لیے شراکت داری میں حصہ غیر منقولہ جائیداد نہیں، اس لیے آپ جائیداد کا تبادلہ کسی سنڈیکیشن، فنڈ یا شراکت داری کے طور پر ٹیکس ہونے والی LLC کے یونٹس سے نہیں کر سکتے (⁦26 CFR 1.1031(a)-3(a)(5)⁩؛ Form 8824 کی ہدایات)۔ واحد استثنا وہ شراکت داری ہے جس نے سیکشن ⁦761(a)⁩ کے تحت شراکت داری کے ٹیکس قواعد سے باہر رہنے کا درست انتخاب کیا ہو، جو سنڈیکیشن میں کم ہی ہوتا ہے۔ حصص اور ٹرسٹ یا beneficial interest کے سرٹیفکیٹ بھی غیر منقولہ جائیداد نہیں۔

Delaware statutory trust (DST) وہ اہم استثنا ہے جو لوگ استعمال کرتے ہیں۔ Revenue Ruling 2004-86 میں IRS نے قرار دیا کہ ٹیکس دہندہ غیر منقولہ جائیداد کا تبادلہ DST میں حصے سے منافع تسلیم کیے بغیر کر سکتا ہے، اگر ٹرسٹ سرمایہ کاری ٹرسٹ ہو اور سیکشن 1031 کے باقی قواعد پورے ہوں۔ اس ruling کے ٹرسٹ پر سخت پابندیاں تھیں: ٹرسٹی نئی رقم نہیں لے سکتا تھا، کوئی اور جائیداد نہیں خرید سکتا تھا، lease یا قرض پر دوبارہ بات نہیں کر سکتا تھا، اور عمارت میں معمولی سے زیادہ تبدیلی نہیں کر سکتا تھا۔ کوئی خاص DST اہل ہے یا نہیں، یہ اس کے ٹرسٹ معاہدے اور اسے چلانے کے طریقے پر منحصر ہے۔ DST کی سالانہ رپورٹنگ Delaware statutory trust کی ٹیکس رپورٹنگ میں ہے۔

میری سنڈیکیشن بک رہی ہے: کیا میں اپنے حصے کا تبادلہ کر سکتا ہوں؟

عموماً اکیلے نہیں۔ جائیداد شراکت داری کی ملکیت ہے، اس لیے بیچنے یا تبادلہ کرنے کا فیصلہ شراکت داری کرتی ہے، اور اس سطح پر تبادلہ تمام شرکا پر لاگو ہوتا ہے۔

کچھ شرکا شراکت داری سے کہتے ہیں کہ فروخت سے پہلے جائیداد کا ایک حصہ ان کے نام منتقل کر دے، تاکہ ہر شریک الگ تبادلہ کر سکے۔ یہ کارآمد ہے یا نہیں، اس پر منحصر ہے کہ کیا ہر شریک اس کے بعد جائیداد سرمایہ کاری کے لیے رکھتا ہے، جیسا کہ سیکشن 1031 تقاضا کرتا ہے (⁦26 U.S.C. 1031(a)⁩)، اور قانون ملکیت کی کوئی مقررہ مدت طے نہیں کرتا۔ اس کے لیے ڈیل مکمل ہونے سے پہلے، نہ کہ بعد میں، وکیل اور ٹیکس جائزے کی ضرورت ہے۔

اگر شراکت داری بیچ دے اور منافع آپ کے ⁦K-1⁩ پر منتقل کرے تو سیکشن 1031 آپ پر لاگو نہیں رہتا، لیکن اہل منافع نیچے بیان کی گئی 180 دن کی مدتوں میں اوپرچونٹی زون فنڈ میں جا سکتا ہے۔ آخری ⁦K-1⁩ کے ساتھ کیا کرنا ہے، یہ فنڈ کا آپ کا آخری ٹیکس فارم میں ہے۔

کون سا منافع اوپرچونٹی زون فنڈ میں جا سکتا ہے؟

امریکہ میں سرمایہ کا منافع اور اہل 1231 منافع اوپرچونٹی زون فنڈ میں جا سکتے ہیں۔ اجرت، تنخواہ کے طور پر ٹیکس ہونے والی آپشن کی آمدنی، اور دوسری عام آمدنی نہیں جا سکتی (اوپرچونٹی زونز FAQ، ⁦Q11⁩ اور ⁦Q29⁩)۔

• کرائے یا کاروباری جائیداد پر منافع (اہل 1231 منافع) اوپرچونٹی زون فنڈ میں جا سکتا ہے، سوائے اس حصے کے جو پہلے کی فرسودگی کی وجہ سے عام آمدنی کے طور پر ٹیکس ہوتا ہے۔ ہر سال برابر فرسودہ کی گئی عمارت (straight-line) کے لیے یہ حصہ عموماً صفر ہوتا ہے، اس لیے عمارت کا زیادہ تر یا پورا منافع اہل ہوتا ہے۔ آلات، فرنیچر اور دوسری منقولہ جائیداد مختلف ہے: ان کی فرسودگی عموماً عام آمدنی کے طور پر ٹیکس ہوتی ہے (⁦26 CFR 1.1400Z2(a)-1(b)(11)(iii)⁩؛ Form 4797 کی ہدایات)۔
• کاروبار کی فروخت۔ حصص پر سرمایہ کا منافع اوپرچونٹی زون فنڈ میں جا سکتا ہے، 1031 تبادلے میں کبھی نہیں۔ اثاثوں کی فروخت میں، غیر منقولہ جائیداد کا تبادلہ ہو سکتا ہے، goodwill جیسے اثاثوں پر سرمایہ کا منافع یا اہل 1231 منافع فنڈ میں جا سکتا ہے، اور عام آمدنی، جیسے inventory پر یا واپس وصول ہونے والی فرسودگی پر، کسی میں نہیں جا سکتی؛ دیکھیں اپنا کاروبار بیچنا۔
• فیوچرز اور اسٹریڈل۔ سیکشن 1256 کے معاہدوں اور اسٹریڈل میں شامل پوزیشنوں کا منافع عموماً اوپرچونٹی زون فنڈ کے لیے اہل نہیں۔ استثنا میں سیکشن 1256 کے ان معاہدوں کا خالص منافع شامل ہے جو کبھی اسٹریڈل کا حصہ نہیں رہے، اور کچھ شناخت شدہ اسٹریڈل (⁦26 CFR 1.1400Z2(a)-1(b)(11)(vi)⁩)۔
• متعلقہ خریدار۔ کسی متعلقہ شخص کو فروخت کا منافع اوپرچونٹی زون فنڈ کے لیے اہل نہیں۔
• صرف منافع۔ آپ کو صرف منافع کی رقم لگانی ہے، پوری قیمتِ فروخت نہیں۔ آپ منافع کا کچھ حصہ بھی لگا سکتے ہیں اور صرف وہی حصہ مؤخر کر سکتے ہیں (FAQ، ⁦Q13⁩)۔ اہل منافع سے زیادہ لگائی گئی رقم ایک الگ، نااہل سرمایہ کاری ہے جس پر اوپرچونٹی زون کا کوئی فائدہ نہیں (⁦26 CFR 1.1400Z2(a)-1(c)(6)⁩)۔

IRS کا FAQ اور ضابطہ اب بھی اہل منافع کو ان تک محدود کرتے ہیں جن پر 1 جنوری 2027 سے پہلے ٹیکس لگتا ہے۔ Public Law 119-21 نے یہ حد ختم کر دی، جیسا کہ Notice 2026-40، سیکشن ⁦4.02(2)⁩ تصدیق کرتا ہے۔

میرا منافع فنڈ کے ⁦K-1⁩ پر آیا: میری 180 دن کی مدت کب شروع ہوتی ہے؟

عموماً شراکت داری کے ٹیکس سال کے آخری دن، جو کیلنڈر سال والے فنڈ کے لیے 31 دسمبر ہے۔ ⁦K-1⁩ ملنے کے دن سے کوئی فرق نہیں پڑتا (FAQ، ⁦Q23⁩)۔

اگر شراکت داری نے اپنا پورا منافع خود مؤخر نہیں کیا تو آپ اس کے بجائے ان میں سے کوئی بھی آغاز چن سکتے ہیں (⁦26 CFR 1.1400Z2(a)-1(c)(8)(iii)⁩):

یہی انتخاب S کارپوریشن کے حصص داروں اور ترکوں اور نان گرانٹر ٹرسٹوں کے مستفیدوں پر لاگو ہوتے ہیں۔ اگر شراکت داری نے اپنا التوا کا انتخاب خود کیا تو وہ منافع آپ کے ⁦K-1⁩ پر قابل ٹیکس منافع کے طور پر کبھی نہیں آتا، اور آپ کے پاس مؤخر کرنے کو کچھ نہیں۔

اس سال منافع ہوا: ابھی سرمایہ کاری کروں یا 1 جنوری 2027 کا انتظار کروں؟

پرانے قواعد کے تحت سرمایہ کاری، جو 31 دسمبر 2026 تک کی جائے، کا مؤخر منافع زیادہ سے زیادہ اس سال کے گوشوارے تک شامل ہو جاتا ہے جس میں 31 دسمبر 2026 آتا ہے (Notice 2026-40، سیکشن ⁦4.01(1)⁩)۔ اس سال کے منافع کے لیے یہ وہی گوشوارہ ہے، اس لیے کچھ مؤخر نہیں ہوتا۔

پرانے قواعد والی سرمایہ کاری پھر بھی 10 سالہ فائدہ رکھتی ہے: اسے 10 سال رکھیں اور آپ فنڈ کی بڑھوتری پر کوئی ٹیکس نہ دینے کا انتخاب کر سکتے ہیں (Notice 2026-40، سیکشن ⁦4.01(3)⁩)۔ اگر زون کی نامزدگی ختم ہو چکی ہو تو ضابطہ یہ انتخاب صرف 31 دسمبر 2047 تک کی گئی فروخت کے لیے برقرار رکھتا ہے (⁦26 CFR 1.1400Z2(c)-1(c)⁩)۔

اس سال کا منافع جو 1 جنوری 2027 کو یا اس کے بعد، اپنے 180 دن کے اندر لگایا جائے، اسے نئے قواعد ملتے ہیں (Notice 2026-40، سیکشن ⁦4.02(2)⁩)۔ یہ تب ممکن ہے جب:

• منافع سال کے آخر میں ہوا، اس لیے 180 دن نئے سال میں پہنچ جاتے ہیں؛
• منافع ⁦K-1⁩ پر آیا، اس لیے 180 دن 31 دسمبر یا شراکت داری کی 15 مارچ کی آخری تاریخ سے شروع ہو سکتے ہیں؛ یا
• منافع قسطوں کے طریقے (installment method) پر رپورٹ ہوتا ہے، سیکشن 1256 کے معاہدوں کا خالص منافع ہے، یا میوچل فنڈ یا REIT کا سرمایہ کے منافع والا ڈیویڈنڈ ہے، کیونکہ ان کے 180 دن 31 دسمبر سے شروع ہو سکتے ہیں (⁦26 CFR 1.1400Z2(a)-1(b)(7)(ii)⁩، ⁦(b)(11)(vi)(B)⁩ اور ⁦(b)(11)(viii)(B)⁩)۔

180 دن اس دن شروع ہوتے ہیں جب منافع حاصل ہوتا ہے۔ 5 جولائی 2026 تک حاصل ہونے والے کسی بھی دوسرے منافع کے 180 دن 31 دسمبر 2026 تک ختم ہو جاتے ہیں، اس لیے اس پر نئے قواعد لاگو نہیں ہو سکتے۔

اگر آپ گوشوارے کی آخری تاریخ کے بعد سرمایہ کاری کریں گے تو توسیع لیں اور سرمایہ کاری کے بعد جمع کرائے گئے گوشوارے پر، یا ترمیم شدہ گوشوارے پر، التوا کا انتخاب کریں (FAQ، ⁦Q16⁩)۔ توسیع ٹیکس ادا کرنے کی مدت نہیں بڑھاتی (IRS)۔

31 دسمبر 2026 کے بعد خریدی گئی فنڈ کی جائیداد عموماً نئے قانون کے تحت نامزد زونز میں ہونا لازم ہے (Notice 2026-40، سیکشن 5.01)؛ فنڈ کیسے اہل بنتا ہے، یہ اہل اوپرچونٹی فنڈ قائم کرنا میں ہے۔

اوپرچونٹی زون 2.0: 1 جنوری 2027 سے قواعد کیا دیتے ہیں؟

1 جنوری 2027 کو یا اس کے بعد کی گئی اوپرچونٹی زون سرمایہ کاری کے لیے نئے قواعد 5 سال کا التوا، 5 سال پر لاگت کی بنیاد میں اضافہ، اور 10 سال بعد فنڈ کی بڑھوتری پر کوئی ٹیکس نہیں دیتے (Public Law 119-21، سیکشن ⁦70421(c)⁩؛ Notice 2026-40، سیکشن 4.02 اور 5.02)۔ ان قواعد کے ضوابط جاری نہیں ہوئے؛ Notice 2026-40 عبوری رہنمائی ہے، اس لیے تفصیلات بدل سکتی ہیں۔

5 سال کی تاریخ پر ٹیکس ہونے والی رقم مؤخر منافع ہے، یا اگر سرمایہ کاری کی قیمت کم ہو تو وہ قیمت، منفی آپ کی لاگت کی بنیاد۔ اہل دیہی اوپرچونٹی فنڈ وہ ہے جس کے اثاثے، قانون کے ٹیسٹ کے تحت، ایسے زونز میں جائیداد ہوں جو مکمل طور پر دیہی علاقوں پر مشتمل ہوں۔

اوپرچونٹی زون سرمایہ کاری پر 5 سال کی تاریخ کا ٹیکس واجب ہے چاہے فنڈ آپ کو کوئی نقد رقم نہ دے۔

فرسودگی کی واپسی اور وفات: دونوں راستوں کا موازنہ کیسا ہے؟

فرسودگی کی واپسی (depreciation recapture) فروخت کے منافع کا وہ حصہ ہے جو پہلے منہا کی گئی فرسودگی سے آتا ہے۔ تبادلے اور اوپرچونٹی زون فنڈ کے دونوں راستے اس کے ساتھ، اور وفات کے ساتھ، بہت مختلف سلوک کرتے ہیں۔

1031 تبادلہ۔ مؤخر منافع، بشمول فرسودگی والا حصہ، کم لاگت کی بنیاد کے ذریعے متبادل جائیداد میں منتقل ہو جاتا ہے (Form 8824 کی ہدایات، Part III)۔ اگر وفات کے وقت متبادل جائیداد آپ کے پاس ہو تو آپ کے وارثوں کی لاگت کی بنیاد عموماً وفات کی تاریخ کی مناسب مارکیٹ قیمت ہوتی ہے (⁦26 U.S.C. 1014(a)⁩)، اس لیے مؤخر منافع پر عموماً کسی کو ٹیکس نہیں دینا پڑتا۔

اوپرچونٹی زون فنڈ۔ جب مؤخر منافع بعد میں شامل ہوتا ہے تو وہ اپنی اصل نوعیت برقرار رکھتا ہے، جیسے طویل مدتی سرمایہ کا منافع یا اہل 1231 منافع (Form 8949 کی ہدایات؛ ⁦26 CFR 1.1400Z2(a)-1(c)(1)⁩)۔ عام آمدنی والی واپسی کبھی مؤخر نہیں ہوئی، اس لیے اس پر فروخت کے سال ٹیکس لگا۔ وفات شمولیت کا واقعہ نہیں، لیکن مؤخر منافع ختم نہیں ہوتا: وارث اسے تب رپورٹ کرتا ہے جب سرمایہ کاری بیچی جائے یا 5 سال کی تاریخ آئے۔ وارث کی لاگت کی بنیاد صفر جمع پہلے سے حاصل شدہ اضافے ہے، وفات کے وقت کی قیمت نہیں (⁦26 CFR 1.1400Z2(b)-1(c)(4)⁩ اور ⁦(g)(6)⁩)۔ وارث آگے کیا کریں، یہ وراثت میں فنڈ کا حصہ ملنا میں ہے۔

کیا میری ریاست ہر راستے کی پیروی کرتی ہے؟

ریاستیں مختلف ہیں، اس لیے اس ریاست کو دیکھیں جہاں جائیداد ہے اور اس ریاست کو جہاں آپ رہتے ہیں۔ مثال کے طور پر کیلیفورنیا سیکشن 1031 کی پیروی کرتا ہے لیکن اوپرچونٹی زون کے قواعد کی نہیں۔

• کیلیفورنیا اور 1031۔ اگر آپ کیلیفورنیا کی جائیداد کا تبادلہ کیلیفورنیا سے باہر کی جائیداد سے کریں تو آپ پر لازم ہے کہ تبادلے کے سال اور اس کے بعد ہر سال Form FTB 3840 جمع کرائیں، جب تک کیلیفورنیا سے حاصل مؤخر منافع تسلیم نہ ہو جائے۔ یہ لاگو ہوتا ہے چاہے آپ کیلیفورنیا میں رہتے ہوں یا نہیں۔ اگر آپ نہ فارم جمع کرائیں نہ کیلیفورنیا کا گوشوارہ، تو کیلیفورنیا فرنچائز ٹیکس بورڈ (FTB) مؤخر منافع پر ٹیکس عائد کر سکتا ہے (FTB 3840 کی 2025 کی ہدایات)۔
• کیلیفورنیا اور اوپرچونٹی زونز۔ کیلیفورنیا اوپرچونٹی زون فنڈز کے لیے نہ التوا کی پیروی کرتا ہے نہ چھوٹ کی۔ کیلیفورنیا کا ٹیکس دہندہ فروخت کے سال ریاستی گوشوارے پر پورا منافع رپورٹ کرتا ہے (Schedule D (540) کی 2025 کی ہدایات)۔

جو راستہ چنوں، اس سال کیا جمع کراؤں؟

ملتی جلتی جائیداد کے تبادلے اور اوپرچونٹی زون فنڈ، دونوں راستوں کے اپنے فارم ہیں، اور ایک بھی چھوٹ جائے تو التوا ہاتھ سے جا سکتا ہے۔

اگر تبادلہ ناکام ہو جائے یا آخری تاریخ گزر جائے تو کیا ہوگا؟

اگر 1031 تبادلہ ناکام ہو جائے تو منافع پر عموماً فروخت کے سال ٹیکس لگتا ہے۔ اگر اہل ثالث نقد رقم اگلے سال تک رکھے تو منافع اس وقت رپورٹ ہو سکتا ہے جب رقم ادا کی جائے (⁦26 CFR 1.1031(k)-1(j)(2)⁩)۔ اگر مؤخر تبادلہ 45 دن یا 180 دن کی حد پوری نہ کرے تو وہ ملتی جلتی جائیداد کا تبادلہ نہیں رہتا، اور کوئی بھی منافع اس سال قابل ٹیکس ہو سکتا ہے جس میں آپ نے جائیداد منتقل کی (Form 8824 کی ہدایات)۔ 180ویں دن کے بعد کی گئی اوپرچونٹی زون سرمایہ کاری اہل سرمایہ کاری نہیں۔

ایک سال میں ٹیکس ہونے والا بڑا منافع سال کے دوران کم تخمینی ٹیکس ادا کرنے پر جرمانہ بھی لا سکتا ہے؛ دیکھیں بڑے بونس والے سال میں تخمینی ٹیکس۔ نااہل التوا کا دعویٰ کرنے پر کم ادائیگی کے ⁦20%⁩ کا درستگی سے متعلق جرمانہ لگ سکتا ہے (IRS)۔

مثال

صرف وضاحت کے لیے، امریکی ڈالر میں؛ کوئی ٹیکس حساب نہیں کیا گیا۔

نئے قواعد کے تحت لگایا گیا ⁦K-1⁩ منافع

Maria کیلنڈر سال والی رئیل اسٹیٹ سنڈیکیشن میں محدود شریک ہے۔ سنڈیکیشن نومبر میں اپنی عمارت بیچتی ہے اور منافع خود مؤخر نہیں کرتی۔ Maria کا ⁦K-1⁩ اہل 1231 منافع کے ⁦$600,000⁩ دکھاتا ہے۔

• Maria کے 180 دن 31 دسمبر، یعنی شراکت داری کے سال کے آخری دن، سے شروع ہوتے ہیں، اس لیے تقریباً 28 جون 2027 تک چلتے ہیں۔
• Maria مئی 2027 میں اہل اوپرچونٹی فنڈ میں ⁦$600,000⁩ لگاتی ہے۔ چونکہ یہ 1 جنوری 2027 کو یا اس کے بعد ہے، نئے قواعد لاگو ہوتے ہیں۔
• فروخت کے سال کے گوشوارے پر، جو توسیع کے ساتھ یا سرمایہ کاری کے بعد ترمیم کر کے جمع کرایا جائے، Maria منافع رپورٹ کرتی ہے، التوا Form 4797، line 2 پر درج کرتی ہے، Form 8949 پر code O اور code Z والی rows میں اس کا انتخاب کرتی ہے، اور Form 8997 جمع کراتی ہے۔
• اگر Maria 5 سال رکھے تو اس کی لاگت کی بنیاد ⁦10%⁩، یعنی ⁦$60,000⁩، بڑھ جاتی ہے۔ جس سال مئی میں 5 سال کی تاریخ آتی ہے، اس سال وہ ⁦$540,000⁩ مؤخر منافع رپورٹ کرتی ہے، اب بھی 1231 منافع کے طور پر، اگر سرمایہ کاری کی قیمت کم از کم ⁦$600,000⁩ ہو۔

اگر Maria نے شراکت داری کے 180 دن چنے ہوتے اور دسمبر میں پرانے قواعد کے تحت سرمایہ کاری کی ہوتی تو ⁦$600,000⁩ اسی سال کے گوشوارے میں شامل ہوتے، بغیر کسی التوا کے۔

مالک کی طرف سے بیچی گئی کرائے کی جائیداد

Sam براہ راست اپنی ملکیت کی کرائے کی جائیداد ⁦$1,500,000⁩ میں بیچتا ہے، ⁦$700,000⁩ کے منافع کے ساتھ، اور closing پر ⁦$400,000⁩ کا mortgage ادا ہو جاتا ہے۔

• 1031 راستہ: پورا منافع مؤخر کرنے کے لیے Sam آخری تاریخوں کے اندر کم از کم ⁦$1,500,000⁩ کی متبادل غیر منقولہ جائیداد خریدتا ہے، جیسے اہل DST حصہ، پوری ⁦$1,100,000⁩ نقد رقم لگاتا ہے، اور ⁦$400,000⁩ کے قرض کی جگہ نیا قرض یا مزید نقد رقم لاتا ہے۔ اگر Sam $100,000 نقد رکھ لے تو ⁦$100,000⁩ منافع پر ابھی ٹیکس لگتا ہے؛ یہ ٹیکس شدہ منافع خود اوپرچونٹی زون فنڈ کے لیے اہل ہو سکتا ہے۔
• اوپرچونٹی زون راستہ: Sam فروخت کے 180 دن کے اندر ⁦$700,000⁩ تک، یعنی منافع، لگاتا ہے اور فروخت کی باقی رقم رکھتا ہے۔ اگر وہ 1 جنوری 2027 کو یا اس کے بعد سرمایہ کاری کرے تو مؤخر منافع، ⁦10%⁩ لاگت کی بنیاد کے اضافے کو منہا کر کے، 5 سال کی تاریخ پر ٹیکس ہوتا ہے، الا یہ کہ وہ پہلے بیچ دے۔ صرف عام آمدنی کے طور پر ٹیکس ہونے والی فرسودگی باہر رہتی ہے؛ straight-line طریقے سے فرسودہ کی گئی کرائے کی عمارت کے لیے یہ عموماً کچھ نہیں ہوتی۔

آپ کی صورت مختلف ہے؟

• آپ کے پاس پہلے سے اوپرچونٹی زون فنڈ ہے اور مؤخر منافع پر ٹیکس کا وقت آ گیا ہے: دیکھیں اوپرچونٹی زون کے مؤخر منافع پر ٹیکس کا وقت۔
• آپ کو تبادلے کے بعد DST رپورٹ کرنا ہے: دیکھیں Delaware statutory trust کی ٹیکس رپورٹنگ۔
• آپ منافع کے لیے اپنا اوپرچونٹی زون فنڈ بنا رہے ہیں: دیکھیں اہل اوپرچونٹی فنڈ قائم کرنا۔
• آپ کینیڈا میں رہتے ہیں اور امریکہ کی کرائے کی جائیداد کا تبادلہ کر رہے ہیں: دیکھیں امریکی کرائے کی جائیداد کا تبادلہ۔
• آپ کی سنڈیکیشن بک گئی اور آخری ⁦K-1⁩ بھیجا: دیکھیں فنڈ کا آپ کا آخری ٹیکس فارم۔
• آپ براہ راست اپنی ملکیت کی کرائے کی جائیداد بیچ رہے ہیں اور عمومی قواعد جاننا چاہتے ہیں: دیکھیں کرائے کی جائیداد کے ٹیکس۔
• آپ اپنا کاروبار بیچ رہے ہیں: دیکھیں اپنا کاروبار بیچنا۔
• فروخت کے منافع کا کچھ حصہ آپ کا کیریڈ انٹرسٹ ہے: دیکھیں کیریڈ انٹرسٹ کا تین سالہ اصول۔
• آپ کا منافع اسٹارٹ اپ کے حصص پر ہے: دیکھیں وینچر فنڈ کے ذریعے QSBS۔
• آپ 180 دن ختم ہونے سے پہلے اپنے اعداد پر دونوں راستوں کا موازنہ چاہتے ہیں، یا منافع ایسی شراکت داری کے اندر ہے جسے آپ چلاتے ہیں: دیکھیں ہیج فنڈ اور رئیل اسٹیٹ فنڈ ٹیکس۔
• آپ فروخت کے سال کا اپنا گوشوارہ تیار کروانا چاہتے ہیں: دیکھیں انفرادی ٹیکس۔