Delaware statutory trust (DST) پر ٹیکس: 1031 تبادلے کے بعد

میرے Delaware statutory trust نے ⁦K-1⁩ کیوں نہیں بھیجا؟

جو Delaware statutory trust، Revenue Ruling 2004-86 کی شرائط پوری کرے، وہ امریکی وفاقی ٹیکس کے لیے ٹرسٹ ہے، شراکت داری نہیں۔ اس کے مالکان کو خود جائیداد میں اپنے حصے کا مالک سمجھا جاتا ہے، اس لیے نہ شراکت داری کا گوشوارہ ہوتا ہے اور نہ Schedule K-1 (Rev. Rul. 2004-86)۔

ٹیکس کی زبان میں Delaware statutory trust ایک گرانٹر ٹرسٹ ہے: IRS ٹرسٹ کو نظر انداز کر کے ہر مالک کو غیر منقولہ جائیداد کے ایک غیر منقسم جزوی حصے کا مالک مانتا ہے۔ اسی وجہ سے تبادلہ درست ہوا: ٹرسٹ کا سرٹیفکیٹ یا اس میں مفاد (beneficial interest) 1031 تبادلے کے لیے کبھی غیر منقولہ جائیداد نہیں ہوتا (Form 8824 کی ہدایات)، لیکن اہل Delaware statutory trust میں حصہ اس عمارت میں حصہ شمار ہوتا ہے جو ٹرسٹ کے پاس ہے۔

Delaware statutory trust کو یہ حیثیت صرف تب تک ملتی ہے جب تک ٹرسٹی کے اختیارات محدود رہیں۔ IRS کا یہ فیصلہ (ruling) کہتا ہے کہ ٹرسٹ کاروباری ادارہ، عموماً شراکت داری، بن جاتا ہے اگر ٹرسٹی مثلاً جائیداد بیچ کر نئی خرید سکے، نئے کرایہ نامے کر سکے، قرض ری فنانس کر سکے، یا عمارت میں معمولی غیر ساختی تبدیلیوں سے زیادہ کر سکے۔ اگر اسپانسر کی دستاویزات میں ڈھانچے کی تبدیلی کا ذکر ہو تو پوچھیں کہ کیا ٹرسٹ اب بھی گرانٹر ٹرسٹ کے طور پر رپورٹ کرتا ہے۔

Delaware statutory trust کا ٹرسٹی ⁦26 CFR 1.671-4⁩ کے تحت گرانٹر ٹرسٹ کے قواعد کے مطابق رپورٹ کرتا ہے۔ چنے گئے طریقے کے مطابق ٹرسٹ ایک منسلک اسٹیٹمنٹ کے ساتھ Form 1041 جمع کرا سکتا ہے، یا ہر مالک کو Form 1099 اور ایک اسٹیٹمنٹ بھیج سکتا ہے۔ دونوں صورتوں میں اسٹیٹمنٹ آمدنی اور کٹوتی کی ہر مد میں آپ کا حصہ دکھاتا ہے، اور آپ پر لازم ہے کہ یہ مدیں اپنے گوشوارے میں شامل کریں۔ اگر آپ یہ حصہ اپنے قابلِ منسوخی ٹرسٹ (revocable living trust) کے ذریعے رکھتے ہیں، یا ایسی ایک رکن والی LLC کے ذریعے جس نے کارپوریشن کے طور پر ٹیکس کا انتخاب نہیں کیا، تو بھی عموماً آپ اسے اپنے گوشوارے پر رپورٹ کرتے ہیں، کیونکہ انکم ٹیکس میں یہ دونوں نظر انداز ہوتے ہیں (⁦26 USC 676⁩؛ ⁦26 CFR 301.7701-3⁩)۔

Delaware statutory trust کے کیس کو کیا درکار ہے:

• سادہ: ایک ٹرسٹ، کوئی نقد نہیں نکالا، قرض اتنا ہی یا زیادہ، اور پرانی جائیداد کا مکمل ریکارڈ۔
• پیشہ ورانہ رائے درکار: کئی ٹرسٹ، پہلے سے کم قرض، نقد وصول ہوا، cost segregation study، پچھلے برسوں میں چھوٹی ہوئی فرسودگی، یا قریب آتی فروخت۔

تبادلے کے دونوں طرف کے closing اسٹیٹمنٹس، اہل ثالث (qualified intermediary) کا لیجر، اپنا Form 8824، پرانی جائیداد کا فرسودگی شیڈول اور معطل نقصانات، اور ٹرسٹی یا اسپانسر کا ہر اسٹیٹمنٹ اور ہر study جمع کریں۔

ہر Delaware statutory trust کو Schedule E پر کیسے رپورٹ کروں؟

عموماً آپ ٹرسٹ کی ہر جائیداد کو Schedule E، Part I پر اس کے پتے کے ساتھ الگ لائن پر لکھتے ہیں، اور صرف اس کے کرائے اور اخراجات میں اپنا حصہ درج کرتے ہیں۔ Schedule E کی ہدایات کہتی ہیں کہ جزوی ملکیت والی کرائے کی جائیداد میں صرف اپنا حصہ رپورٹ کریں اور ہر جائیداد کے لیے lines 1a، 1b اور 2 مکمل کریں (Schedule E کی ہدایات)۔

• ایک ٹرسٹ، ایک عمارت: Schedule E کی ایک لائن۔
• ایک ٹرسٹ، کئی عمارتیں: عموماً ہر عمارت کی ایک لائن، کیونکہ ہر عمارت کا اپنا پتہ، جائیداد کی قسم اور اکثر اپنی ریاست ہوتی ہے۔
• تین سے زیادہ جائیدادیں: اضافی Schedule E منسلک کریں، اور مجموعی ٹوٹل ان میں سے ایک پر لکھیں۔

ٹیکس گوشوارے تیار کرنے والوں کی رائے اس پر مختلف ہے کہ کئی عمارتوں والا Delaware statutory trust ایک لائن پر دکھایا جا سکتا ہے یا نہیں۔ فیصلہ ان حقائق پر ہوتا ہے: کیا ٹرسٹی کا اسٹیٹمنٹ ہر عمارت الگ دکھاتا ہے، کیا عمارتیں مختلف ریاستوں میں ہیں، اور کیا کسی ایک عمارت کی فروخت پر آپ کو ہر عمارت کے الگ اعداد درکار ہوں گے۔

ٹرسٹی کی بتائی ہوئی آمدنی اور آپریٹنگ اخراجات استعمال کریں، جیسے پراپرٹی ٹیکس، انشورنس، انتظامی فیس اور ٹرسٹ کے قرض کا سود۔ اسٹیٹمنٹ سے فرسودگی کا کوئی عدد جانچے بغیر نقل نہ کریں۔ آپ کے گوشوارے پر فرسودگی آپ کی اپنی لاگت کی بنیاد سے نکلتی ہے، جس کی وضاحت اگلا حصہ کرتا ہے۔

ٹرسٹی کے Form 1099 اور اسٹیٹمنٹ ایک ہی مدیں دکھاتے ہیں، اس لیے ہر مد صرف ایک بار رپورٹ کریں (⁦26 CFR 1.671-4⁩)۔ آپ کرائے اور اخراجات میں اپنا حصہ رپورٹ کرتے ہیں، وہ نقد رقم نہیں جو Delaware statutory trust نے آپ کو ادا کی۔ ٹرسٹ کو اپنے نقد ذخائر پر ملنے والا سود پورٹ فولیو آمدنی ہے، کرایہ نہیں (Publication 925)۔

پرانی لاگت کی بنیاد اور فرسودگی کئی ٹرسٹوں میں کیسے تقسیم کروں؟

اپنی کل لاگت کی بنیاد ٹرسٹوں میں ہر ٹرسٹ کی مناسب مارکیٹ قیمت کے تناسب سے تقسیم کریں (⁦26 CFR 1.1031(j)-1⁩)۔ ہر Delaware statutory trust کے اندر، جو حصہ پرانی جائیداد کی باقی لاگت کی بنیاد کی جگہ لیتا ہے وہ پرانے فرسودگی شیڈول پر چلتا ہے، اور نئے قرض یا اضافی نقد سے آنے والی اضافی لاگت کی بنیاد نیا شیڈول شروع کرتی ہے۔

نئی جائیداد میں آپ کی کل لاگت کی بنیاد یہ ہے: پرانی جائیداد کی ایڈجسٹ شدہ بنیاد، جمع وہ اضافی قرض جو آپ نے لیا یا نقد جو آپ نے ڈالا، منفی قرض سے نجات یا وصول شدہ نقد، جمع کوئی تسلیم شدہ منافع۔ جو حصہ پرانی جائیداد کی باقی قابلِ فرسودگی بنیاد کے برابر ہے وہ "exchanged basis" (منتقل شدہ بنیاد) ہے؛ اس سے اوپر جو کچھ ہے وہ "excess basis" (اضافی بنیاد) ہے (⁦26 CFR 1.168(i)-6⁩)۔

کئی ٹرسٹ۔ ہر Delaware statutory trust کے حصے کی منتقل شدہ اور اضافی بنیاد کا اپنا فرسودگی شیڈول ہوتا ہے۔ ایک جائیداد کے بدلے کئی ٹرسٹ لینا ایک Form 8824 پر ایک ہی تبادلہ ہے، لیکن ہدایات اسے کثیر اثاثہ تبادلہ (multi-asset exchange) کہتی ہیں (Form 8824 کی ہدایات)۔ ٹرسٹوں پر اکثر قرض کی مقدار مختلف ہوتی ہے، اس لیے لاگت کی بنیاد کی تقسیم تحریری طور پر اپنے گوشوارے کے ساتھ رکھیں۔

مختلف وصولی مدتیں۔ اگر نئی عمارت کی وصولی مدت پرانی سے لمبی ہو، جیسے اپارٹمنٹ بلڈنگ (27.5 سال) کا تبادلہ دفتر یا ریٹیل بلڈنگ (39 سال) سے، تو منتقل شدہ بنیاد کی فرسودگی لمبی مدت کے باقی حصے پر ہوتی ہے۔ اگر نئی مدت چھوٹی ہو تو منتقل شدہ بنیاد پرانی، لمبی مدت پر ہی رہتی ہے (⁦26 CFR 1.168(i)-6(c)⁩)۔

یہ انتخاب واپس لینا مشکل ہے۔ پوری لاگت کی بنیاد کو نئی جائیداد ماننے کا انتخاب Form 4562 پر تبادلے والے سال کے گوشوارے کی آخری تاریخ تک، توسیع سمیت، کیا جاتا ہے۔ یہ انتخاب بعد میں اکاؤنٹنگ طریقے کی تبدیلی کے ذریعے نہیں کیا جا سکتا، اور اسے صرف IRS کی رضامندی سے منسوخ کیا جا سکتا ہے، جو ضابطے کے مطابق صرف غیر معمولی حالات میں دی جاتی ہے (⁦26 CFR 1.168(i)-6(j)⁩)۔ یہ انتخاب صرف فرسودگی کا وقت بدلتا ہے؛ اس سے یہ نہیں بدلتا کہ منافع تسلیم ہوتا ہے یا نہیں۔

کیا میں اسپانسر کی cost segregation study استعمال کر سکتا ہوں؟

عموماً صرف جزوی طور پر۔ cost segregation study عمارت کی لاگت کو کم عمر والے حصوں میں بانٹتی ہے، جیسے فکسچرز، آلات اور زمین کی بہتری۔ آپ Delaware statutory trust کی study کتنی استعمال کر سکتے ہیں، یہ اس پر منحصر ہے کہ آپ اسے اپنی لاگت کی بنیاد کے کس حصے پر لگاتے ہیں۔

• اضافی بنیاد: یہ نئی جائیداد ہے، اس لیے study کی چھوٹی وصولی مدتیں اس پر لاگو ہو سکتی ہیں۔ استعمال شدہ جائیداد میں اضافی بنیاد bonus depreciation (پہلے سال کی اضافی فرسودگی) کی اہل بھی ہو سکتی ہے (Publication 946؛ ⁦26 CFR 1.168(k)-2(g)(5)⁩)۔ موجودہ bonus شرح ⁦100%⁩ ہے، اس اہل جائیداد کے لیے جو 19 جنوری 2025 کے بعد حاصل کی گئی اور استعمال میں آئی۔ 20 جنوری 2025 سے پہلے کے تبادلے کی اضافی بنیاد کو اس سال کی شرح ملی جس سال وہ استعمال میں آئی: 2022 تک ⁦100%⁩، پھر ہر سال کم (⁦26 USC 168(k)(6)⁩)۔
• منتقل شدہ بنیاد، انتخاب کے بغیر: جب کسی حصے کی نئی وصولی مدت چھوٹی ہو تو منتقل شدہ بنیاد پرانی عمارت کی لمبی مدت پر رہتی ہے، اس لیے یہاں cost segregation study سے فرسودگی بہت کم یا بالکل تیز نہیں ہوتی۔
• منتقل شدہ بنیاد، انتخاب کے ساتھ: پوری لاگت کی بنیاد نئی جائیداد بن جاتی ہے، اس لیے study کی وصولی مدتیں پوری بنیاد پر لاگو ہو سکتی ہیں۔ استعمال شدہ جائیداد میں bonus depreciation پھر بھی صرف اضافی بنیاد تک پہنچتی ہے (⁦26 CFR 1.168(k)-2(g)(5)⁩)۔

Delaware statutory trust کی زیادہ تر عمارتیں استعمال شدہ جائیداد ہوتی ہیں، کیونکہ ٹرسٹ نے پہلے سے موجود عمارت خریدی۔ bonus depreciation صرف ان حصوں پر لاگو ہوتی ہے جن کی وصولی مدت 20 سال یا اس سے کم ہو، عمارت کے ڈھانچے پر کبھی نہیں۔

دو نکات ابھی طے نہیں ہوئے۔ پہلا، تبادلوں کے لیے bonus depreciation کا ضابطہ اب بھی ایسی تاریخیں بتاتا ہے جو 1 جنوری 2027 سے پہلے ختم ہو جاتی ہیں، کیونکہ یہ اس قانون سے پہلے لکھا گیا جس نے پوری شرح بحال کی؛ Publication 946 یہ بھی خبردار کرتی ہے کہ ⁦26 CFR 1.168(i)-6⁩ میں تبادلوں کو صرف غیر منقولہ جائیداد تک محدود کرنے کی بات شامل نہیں۔ دوسرا، ٹیکس گوشوارے تیار کرنے والوں میں اختلاف ہے کہ ٹرسٹ کی قیمتِ خرید کے لیے لکھی گئی study کو مالک کی اپنی منتقل شدہ لاگت کی بنیاد پر کیسے لگایا جائے۔ فیصلہ کن حقائق یہ ہیں: study کا طریقہ، کیا آپ کی بنیاد کی تقسیم دستاویزی ہے، اور کیا انتخاب وقت پر کیا گیا۔

کیا نقد رقم یا کم قرض سے تبادلے کا کچھ حصہ قابل ٹیکس ہو جاتا ہے؟

جی ہاں۔ نقد، دوسری جائیداد، اور خالص قرض سے نجات جو آپ کو ملے، آپ کے منافع کی رقم تک قابل ٹیکس ہیں (⁦26 USC 1031(b)⁩)۔ جو قرض دوسرا فریق اپنے ذمے لے، یا closing پر ادا ہو جائے، وہ آپ کو ملی ہوئی رقم شمار ہوتا ہے (⁦26 CFR 1.1031(d)-2⁩)۔

Form 8824 کی line 15 یہ رقمیں جمع کرتی ہے:

• آپ کو ادا کی گئی نقد رقم؛
• آپ کو ملی دوسری جائیداد کی مناسب مارکیٹ قیمت؛ اور
• دوسرے فریق کے ذمے لیے گئے خالص واجبات: جس قرض سے آپ کو نجات ملی، منفی وہ قرض جو آپ نے لیا، وہ نقد جو آپ نے ادا کیا اور وہ دوسری جائیداد جو آپ نے دی۔

تبادلے کے اخراجات اس مجموعے کو کم کرتے ہیں، لیکن صفر سے نیچے نہیں (Form 8824 کی ہدایات)۔ آپ کا ڈالا ہوا نقد قرض سے نجات کو برابر کر سکتا ہے، لیکن آپ کا لیا ہوا قرض آپ کو ملنے والے نقد کو برابر نہیں کر سکتا۔

Delaware statutory trust کے اندر منقولہ جائیداد۔ فرنیچر، آلات اور اسی طرح کی چیزیں جو عمارت کے ساتھ آتی ہیں، غیر منقولہ جائیداد نہیں ہیں۔ وہ قاعدہ جو متبادل جائیداد کی قیمت کے ⁦15%⁩ تک ضمنی منقولہ جائیداد کو ساتھ شامل ہونے دیتا ہے، صرف اہل ثالث کے safe harbor کو محفوظ رکھتا ہے (Form 8824 کی ہدایات)۔ یہ قاعدہ اس جائیداد کو ملتی جلتی (like-kind) نہیں بناتا۔ اگر آپ نے ملتی جلتی جائیدادوں کا ایک سے زیادہ گروپ دیا اور لیا، یا نقد یا دوسری (غیر like-kind) جائیداد لی، تو ہدایات کہتی ہیں کہ lines 12 سے 18 چھوڑ دیں اور اپنا اسٹیٹمنٹ منسلک کریں جو دکھائے کہ آپ نے حاصل شدہ اور تسلیم شدہ منافع کیسے نکالا۔

اگر نقد، دوسری جائیداد یا قرض سے نجات کی کوئی چھوٹی ہوئی مد، یا فرسودگی کا غلط عدد، غفلت یا ٹیکس کی نمایاں کم بیانی کی وجہ سے کم ادائیگی پیدا کرے، تو اس کم ادائیگی کے ⁦20%⁩ کا درستگی سے متعلق جرمانہ لگ سکتا ہے (⁦26 USC 6662⁩)۔

میرے گوشوارے میں Delaware statutory trust کی فرسودگی نہیں: اسے کیسے درست کیا جائے؟

جس ایک گوشوارے میں فرسودگی چھوٹ گئی اس کا ترمیم شدہ گوشوارہ جمع کرائیں، یا اگر لگاتار دو یا زیادہ گوشواروں میں چھوٹی تو عموماً Form 3115 جمع کرا کر ایک سال میں پوری کمی پوری کریں (Publication 946)۔ دونوں صورتوں میں آپ کی لاگت کی بنیاد ہر سال اس فرسودگی جتنی کم ہوتی ہے جس کا آپ دعویٰ کر سکتے تھے، چاہے دعویٰ کیا ہو یا نہیں، اس لیے چھوٹی ہوئی فرسودگی بھی ٹرسٹ کی فروخت پر منافع بڑھاتی ہے۔

Publication 946 دونوں راستے اور ان کی استثنائی صورتیں بیان کرتی ہے۔ پوری لاگت کی بنیاد کو نئی جائیداد ماننے کا انتخاب Form 3115 کے ذریعے تاخیر سے نہیں کیا جا سکتا (⁦26 CFR 1.168(i)-6(j)⁩)۔

اسپانسر سے closing اسٹیٹمنٹس، قیمتِ خرید کی زمین اور عمارت میں تقسیم، کوئی cost study، اور ہر سال کا آپریٹنگ اسٹیٹمنٹ مانگیں۔ اپنے پچھلے ٹیکس گوشوارے تیار کرنے والے سے پرانی جائیداد کا فرسودگی شیڈول مانگیں۔

کیا مجھے جائیداد والی ریاستوں میں غیر مقیم ریاستی گوشوارے جمع کرانے ہوں گے؟

ہو سکتا ہے، اگر وہ ریاست ذاتی آمدنی پر ٹیکس لگاتی ہو اور آپ کا حصہ اس کی فائلنگ حد سے زیادہ ہو۔ گرانٹر ٹرسٹ کے مالک کے طور پر آپ کو ہر جائیداد کی ریاست سے براہِ راست کرائے کی آمدنی ملتی ہے، اور کوئی شراکت داری کا گوشوارہ یا اجتماعی گوشوارہ (composite return) آپ کا احاطہ نہیں کرتا۔ ہر ریاست کے اپنے قواعد ہیں، اس لیے ہر سال ہر ریاست چیک کریں۔

کیلیفورنیا ایک مثال ہے۔ کیلیفورنیا کی رہائش سے متعلق رہنمائی کہتی ہے کہ نیواڈا کا مقیم جو کیلیفورنیا میں کرائے کی جائیداد بیچے، منافع پر کیلیفورنیا کا ٹیکس ادا کرتا ہے (FTB Publication 1031)۔ اگر آپ نے کیلیفورنیا کی جائیداد کا تبادلہ کیلیفورنیا سے باہر کی جائیداد سے کیا، بشمول کیلیفورنیا سے باہر کی عمارتوں والے ٹرسٹ میں حصہ، تو تبادلے کے سال اور اس کے بعد ہر سال Form FTB 3840 جمع کرانا لازم ہے، عموماً جب تک کیلیفورنیا کا مؤخر منافع تسلیم نہ ہو جائے (FTB 3840 کی ہدایات)۔ جب Delaware statutory trust کیلیفورنیا کی عمارتیں بیچے اور آپ نقد لیں، تو escrow عموماً قیمت میں آپ کے حصے کا 3 ⁦1/⁩⁦3%⁩ ٹیکس کاٹتا ہے، الا یہ کہ آپ اپنے منافع پر مبنی رقم کا انتخاب کریں؛ یہ کٹوتی آپ کے اپنے نام کے Form 593 پر ہوتی ہے، کیونکہ ٹرسٹ نظر انداز ہوتا ہے؛ آپ اس کا دعویٰ اپنے کیلیفورنیا گوشوارے پر کرتے ہیں (FTB Form 593 کی ہدایات)۔ دوسری ریاستوں کے اپنے قواعد ہیں۔

غیر مقیم گوشوارے عمومی طور پر کیسے کام کرتے ہیں، اس کے لیے دیکھیں فنڈ سرمایہ کاروں کے ریاستی گوشوارے۔

کیا یہ آمدنی غیر فعال ہے، اور کیا میرے پرانے معطل نقصانات آگے منتقل ہوتے ہیں؟

Delaware statutory trust سے کرائے کی آمدنی عموماً غیر فعال ہوتی ہے۔ کرائے کی سرگرمی غیر فعال ہوتی ہے چاہے آپ مادی شرکت (material participation) کریں، الا یہ کہ آپ رئیل اسٹیٹ پروفیشنل (real estate professional) ہوں اور اس کرائے کی سرگرمی میں مادی شرکت بھی کریں (Publication 925)۔ ٹرسٹ کے مالک کا آپریشنز میں کوئی اختیار نہیں ہوتا، اس لیے یہ ٹیسٹ پورا ہونا نادر ہے، اور وہ قاعدہ بھی عموماً لاگو نہیں ہوتا جو کرائے کی جائیداد کا فعال انتظام کرنے والے مالکان کو کچھ کرائے کا نقصان دوسری آمدنی کے مقابل منہا کرنے دیتا ہے۔

دی گئی پرانی جائیداد کے معطل نقصانات پوری طرح صرف تب آزاد ہوتے ہیں جب آپ اپنا پورا حصہ کسی غیر متعلقہ شخص کو مکمل قابل ٹیکس لین دین میں فروخت کریں (⁦26 USC 469(g)⁩؛ Form 8582 کی ہدایات)۔ ملتی جلتی جائیداد کا تبادلہ منافع مؤخر کرتا ہے، اس لیے یہ مکمل قابل ٹیکس نہیں، اور نقصانات عموماً معطل ہی رہتے ہیں۔ نہ Publication 925 اور نہ Form 8582 کی ہدایات بتاتی ہیں کہ یہ نقصانات نئی جائیداد سے کیسے جڑتے ہیں۔ ایسا ریکارڈ رکھیں جو ان نقصانات کو ملنے والے Delaware statutory trust سے جوڑے۔ معطل نقصانات کن آمدنیوں کے مقابل منہا ہو سکتے ہیں، اس کے لیے دیکھیں فنڈ سرمایہ کاری کے معطل غیر فعال نقصانات۔

ہمارا ٹرسٹ جائیداد بیچ رہا ہے: دوبارہ تبادلہ کریں، شراکت داری کے یونٹس کے لیے 721 تبادلہ کریں، یا ٹیکس ادا کریں؟

Delaware statutory trust کی فروخت عمارت میں آپ کے حصے کی فروخت ہے، اس لیے ہر راستہ آپ کے لیے کھلا ہے، لیکن صرف تب جب آپ فروخت مکمل ہونے سے پہلے فیصلہ کریں۔ دوبارہ تبادلے کے لیے فروخت کی نقد رقم میں آپ کا حصہ اہل ثالث کے پاس جانا لازم ہے، آپ کے پاس کبھی نہیں؛ نئی جائیداد ملنے سے پہلے آپ کو ادا کی گئی یا آپ کی دسترس میں آئی نقد رقم منافع کو قابل ٹیکس بنا سکتی ہے (⁦26 CFR 1.1031(k)-1(f)⁩)۔ ہر راستے کا ٹیکس نتیجہ مختلف ہے۔

شراکت داری والے تبادلے میں قرض۔ قرض میں آپ کے حصے کی کمی کو آپ کو نقد تقسیم سمجھا جاتا ہے (⁦26 USC 752(b)⁩)۔ جتنا نقد، بشمول یہ فرضی نقد، یونٹس میں آپ کی لاگت کی بنیاد سے زیادہ ہو، اتنا منافع بنتا ہے (⁦26 USC 731(a)⁩)۔ یہی قاعدہ تب لاگو ہوتا ہے جب بعد میں یونٹس نقد کے بدلے واپس لیے جائیں (redemption)، اس لیے التوا عموماً redemption پر ختم ہو جاتا ہے۔ سرمائے کی شراکت کے آس پاس شراکت داری سے ملنے والا نقد یا قرض سے نجات بھی disguised sale (چھپی ہوئی فروخت) کے قاعدے کے تحت جزوی قابل ٹیکس فروخت شمار ہو سکتی ہے (⁦26 USC 707(a)(2)(B)⁩)۔ فیصلہ کرنے سے پہلے شراکت داری سے قرض کی تخصیص مانگیں۔ شراکت داری کے آخری گوشوارے اور بعد کی فروخت کے لیے دیکھیں فنڈ کا آخری ٹیکس فارم۔

ٹیکس ادا کرنا۔ فروخت میں آپ کا حصہ کرائے کی غیر منقولہ جائیداد کی کسی بھی فروخت کی طرح رپورٹ ہوتا ہے۔ منافع کا جو حصہ پچھلی فرسودگی سے آیا، بشمول وہ فرسودگی جس کا آپ دعویٰ کر سکتے تھے مگر نہیں کیا، وہ unrecaptured section 1250 gain ہے، جس پر زیادہ سے زیادہ ⁦25%⁩ ٹیکس ہے۔ باقی طویل مدتی منافع پر زیادہ سے زیادہ ⁦20%⁩ ٹیکس ہے۔ ⁦3.8%⁩ کا خالص سرمایہ کاری آمدنی ٹیکس (NIIT) بھی لگ سکتا ہے۔

اگلے تبادلے، فروخت یا وراثت کے لیے مجھے ہر سال کیا ریکارڈ رکھنا چاہیے؟

ہر Delaware statutory trust کی ایک فائل رکھیں، جب تک آپ تبادلوں کی زنجیر سے آئی کوئی بھی جائیداد رکھتے ہیں:

• زنجیر کے ہر تبادلے کا Form 8824 اور اس کے ساتھ منسلک کوئی اسٹیٹمنٹ؛
• ٹرسٹوں میں لاگت کی بنیاد کی تقسیم، ہر ٹرسٹ کی منتقل شدہ اور اضافی بنیاد کے ساتھ؛
• فرسودگی کے شیڈول، کوئی ⁦1.168(i)-6(i)⁩ انتخاب، اور کوئی Form 3115؛
• ہر سال کے ٹرسٹی اسٹیٹمنٹس اور کوئی cost study؛
• پرانی جائیداد سے آگے لائے گئے معطل غیر فعال نقصانات؛
• ریاستی گوشوارے اور کوئی ریاستی تبادلہ فارم، جیسے کیلیفورنیا کا Form FTB 3840۔

اگر آپ کی وفات کے وقت Delaware statutory trust میں حصہ آپ کی ملکیت ہو تو آپ کے وارثوں کی لاگت کی بنیاد اور معطل نقصانات کا ٹیکس سلوک الگ قواعد پر چلتا ہے؛ دیکھیں فنڈ میں حصہ وراثت میں ملنا۔

ایک CPA فرم ہر Delaware statutory trust کو رپورٹ کر سکتی ہے، کئی ٹرسٹوں میں لاگت کی بنیاد اور فرسودگی تقسیم کر سکتی ہے، چھوٹے ہوئے سال درست کر سکتی ہے، اور جائیداد والی ریاستوں میں گوشوارے جمع کرا سکتی ہے؛ دیکھیں ہیج فنڈ اور رئیل اسٹیٹ سرمایہ کاروں کی ٹیکس خدمات، یا سادہ گوشوارے کے لیے انفرادی ٹیکس گوشوارے۔

مثال

تمام اعداد امریکی ڈالر میں اور فرضی ہیں۔ سادگی کے لیے زمین کو نظر انداز کیا گیا ہے؛ اصل گوشوارے میں زمین کی لاگت کی بنیاد ہوتی ہے لیکن اس کی فرسودگی کبھی نہیں ہوتی۔

چار ٹرسٹ، زیادہ قرض

ایک مالک ⁦$1,000,000⁩ مالیت کی کرائے کی جائیداد، جس کی ایڈجسٹ شدہ بنیاد ⁦$400,000⁩ اور رہن ⁦$300,000⁩ ہے، کا تبادلہ چار Delaware statutory trust سے کرتا ہے جن کی کل مالیت ⁦$1,100,000⁩ ہے اور جن پر ⁦$400,000⁩ قرض ہے۔ مالک کی ⁦$700,000⁩ ایکویٹی ٹرسٹوں میں جاتی ہے، اور کوئی نقد باہر نہیں آتا۔

• حاصل شدہ منافع: ⁦$1,000,000 − $400,000 = $600,000⁩۔ یہ فرض کرتے ہوئے کہ ٹرسٹوں کے پاس فرنیچر یا کوئی دوسری منقولہ جائیداد نہیں، کسی رقم پر ٹیکس نہیں لگتا، کیونکہ نیا قرض (⁦$400,000⁩) نجات پانے والے قرض (⁦$300,000⁩) سے زیادہ ہے۔
• ٹرسٹوں میں لاگت کی بنیاد: ⁦$400,000 + $100,000⁩ خالص نیا قرض = ⁦$500,000⁩۔
• منتقل شدہ بنیاد: ⁦$400,000⁩، جو پرانا شیڈول جاری رکھتی ہے۔ اضافی بنیاد: ⁦$100,000⁩، جو نئی جائیداد ہے۔
• مالیت کے لحاظ سے تقسیم: ⁦$275,000⁩ کے چار برابر ٹرسٹوں میں سے ہر ایک کو ⁦$125,000⁩ لاگت کی بنیاد ملتی ہے، جس میں ⁦$100,000⁩ منتقل شدہ اور ⁦$25,000⁩ اضافی بنیاد ہے۔

اگر ایک ٹرسٹ کی study اس کی مالیت کا ⁦20%⁩ پانچ، سات اور 15 سالہ حصوں میں رکھے، تو اس ٹرسٹ کی اضافی بنیاد کا تقریباً ⁦$5,000⁩ bonus depreciation کا اہل ہو سکتا ہے۔ انتخاب کے بغیر اس کی منتقل شدہ بنیاد کی فرسودگی تیز نہیں ہوتی۔

وہی تبادلہ، کم قرض

مالک اس کے بجائے چار ٹرسٹ خریدتا ہے جن کی کل مالیت ⁦$900,000⁩ ہے اور جن پر صرف ⁦$200,000⁩ قرض ہے، اور کوئی نقد نہیں ڈالتا۔ مالک کو جتنا قرض لیتا ہے اس سے ⁦$100,000⁩ زیادہ قرض سے نجات ملتی ہے۔

• Form 8824 کی line 15: ⁦$300,000⁩ نجات پانے والا قرض − ⁦$200,000⁩ لیا گیا قرض = ⁦$100,000⁩۔
• تسلیم شدہ منافع: ⁦$100,000⁩ اور ⁦$600,000⁩ میں سے کم، اس لیے ⁦$100,000⁩ پر ابھی ٹیکس لگتا ہے۔
• لاگت کی بنیاد: ⁦$400,000 − $100,000⁩ قرض سے نجات + ⁦$100,000⁩ منافع = ⁦$400,000⁩۔
• منتقل شدہ بنیاد: ⁦$400,000⁩۔ اضافی بنیاد: کوئی نہیں، اس لیے نئی بنیاد کا کوئی حصہ bonus depreciation کا اہل نہیں۔

ٹرسٹ جائیداد بیچتا ہے

پہلی مثال کو آگے بڑھاتے ہوئے: پرانی کرائے کی جائیداد کی لاگت ⁦$600,000⁩ تھی، اس لیے تبادلے سے پہلے ⁦$200,000⁩ فرسودگی لی جا چکی تھی۔ پانچ سال بعد ایک ٹرسٹ جائیداد بیچتا ہے اور مالک دوبارہ تبادلے کے بجائے نقد لیتا ہے۔

• قیمت میں مالک کا حصہ: ⁦$300,000⁩۔
• اس ٹرسٹ کی لاگت کی بنیاد: ⁦$125,000⁩ − تبادلے کے بعد کی ⁦$30,000⁩ فرسودگی = ⁦$95,000⁩۔
• منافع: ⁦$300,000 − $95,000 = $205,000⁩۔
• Unrecaptured section 1250 gain: پرانی فرسودگی میں ٹرسٹ کا چوتھائی حصہ ⁦($50,000) + $30,000 = $80,000⁩۔ باقی ⁦$125,000⁩ طویل مدتی سرمایہ کا منافع ہے۔

اس ٹرسٹ سے جڑے معطل نقصانات صرف تب آزاد ہوتے ہیں جب مالک نے پورا حصہ مکمل قابل ٹیکس فروخت میں بیچا ہو۔

آپ کی صورت مختلف ہے؟

• تبادلے اور اوپرچونٹی زون فنڈ میں انتخاب: دیکھیں 1031 تبادلہ یا اوپرچونٹی زون فنڈ۔
• آپ کینیڈا میں رہتے ہیں اور امریکی کرائے کی جائیداد کا تبادلہ کیا: دیکھیں امریکی کرائے کی جائیداد کا تبادلہ۔
• آپ کرائے کی جائیداد ٹرسٹ کے ذریعے نہیں بلکہ براہِ راست رکھتے ہیں: دیکھیں کرائے کی جائیداد پر ٹیکس۔
• آپ کے معطل نقصانات اور وہ کن آمدنیوں کے مقابل منہا ہو سکتے ہیں: دیکھیں فنڈ سرمایہ کاری کے معطل غیر فعال نقصانات۔
• آپ رئیل اسٹیٹ پروفیشنل کی حیثیت کے اہل ہو سکتے ہیں: دیکھیں فنڈ سرمایہ کاروں کے لیے رئیل اسٹیٹ پروفیشنل کی حیثیت۔
• آپ کے یونٹس یا فنڈ میں حصہ آخری فروخت تک پہنچ گیا: دیکھیں فنڈ کا آخری ٹیکس فارم۔
• آپ کے وارث اور وفات پر لاگت کی بنیاد: دیکھیں فنڈ میں حصہ وراثت میں ملنا۔
• آپ کے پاس کئی ٹرسٹ اور شراکت داری کے حصے ہیں: دیکھیں کئی فنڈ سرمایہ کاریوں کے لیے CPA کا انتخاب۔
• کئی ٹرسٹ، چھوٹی ہوئی فرسودگی، کم قرض، نقد کی وصولی، یا قریب آتی فروخت: ان کے لیے پیشہ ورانہ رائے درکار ہے؛ دیکھیں ہیج فنڈ اور رئیل اسٹیٹ سرمایہ کاروں کی ٹیکس خدمات۔