لمن هذا الدليل
- المستثمرون الذين يبيعون عقارًا مؤجرًا أو أرضًا أو عقارًا استثماريًا آخر بمكسب كبير
- المالكون الذين يبيعون نشاطًا تجاريًا ينتج عن بيعه مكسب رأسمالي أو مكسب بموجب المادة 1231
- الشركاء المحدودون الذين باع استثمارهم العقاري الجماعي (syndication) أو صندوقهم عقارًا وأبلغ عن المكسب في نموذج K-1
- كل من حقق مكسبًا هذه السنة ويقرر هل يستثمر قبل 1 يناير 2027 أم بعده
غير مشمول هنا
- اختيار أي صندوق أو راعي صفقة أو DST أو وسيط، أو ترتيبه أو تقييمه
- الإبلاغ عن حصة DST بعد التبادل
- مكسب مؤجل في منطقة الفرص يحين استحقاقه الآن من استثمار سابق
- تأسيس صندوق مناطق الفرص أو إدارته
- قواعد الولايات الأخرى غير كاليفورنيا، والعقارات خارج الولايات المتحدة
تبادل 1031 أم صندوق مناطق الفرص: ماذا يؤجل كل منهما؟
في الولايات المتحدة، يمكن لتبادل 1031 أن يؤجل المكسب كله على عقار استثماري أو تجاري، دون تاريخ انتهاء، إذا وضعت كامل صافي الحصيلة في عقار بديل واستبدلت أي دين سُدِّد. والصندوق الاستئماني القانوني في ديلاوير (DST) ليس طريقًا ثالثًا: إنه نوع من العقار البديل في تبادل 1031. أما صندوق مناطق الفرص فيؤجل المكسب الذي تستثمره فقط، من أي بيع رأسمالي تقريبًا، ولمدة محددة فقط.
| تبادل 1031 | صندوق مناطق الفرص (استثمار في 1 يناير 2027 أو بعده) | |
|---|---|---|
| ما تبيعه | عقار محتفظ به للاستثمار أو للاستخدام التجاري | أي أصل ينتج مكسبًا رأسماليًا أو مكسبًا مؤهلًا بموجب المادة 1231 |
| ما تشتريه | عقار من النوع نفسه، ويمكن أن يشمل حصة مؤهلة في DST | حصة ملكية في صندوق فرص مؤهل (QOF) |
| كم يجب أن تستثمر | كامل صافي الحصيلة؛ والنقد الذي تحتفظ به، والدين المسدَّد الذي لا تستبدله، يخضعان للضريبة الآن | المكسب فقط؛ وباقي الحصيلة تحتفظ به |
| الموعد النهائي | حدّد العقارات البديلة خلال 45 يومًا؛ واستلمها خلال 180 يومًا أو بحلول موعد تقديم إقرارك مع التمديدات، أيهما أسبق | استثمر خلال 180 يومًا، تبدأ من اليوم الذي كان المكسب سيخضع فيه للضريبة |
| متى تعود الضريبة | عند بيع العقار البديل بيعًا خاضعًا للضريبة؛ وعادةً لا تعود أبدًا إذا احتفظت به حتى الوفاة | عند أسبق هذه الأحداث: البيع، أو حدث إدراج آخر مثل الهبة، أو مرور 5 سنوات على الاستثمار |
| ميزة إضافية | لا شيء غير التأجيل | زيادة الأساس الضريبي بعد 5 سنوات؛ وبعد 10 سنوات لا ضريبة على نمو قيمة الصندوق |
المصادر: تعليمات النموذج 8824؛ الإشعار 2026-40، القسم 4.02؛ القانون العام 119-21، المادة 70421.
في تبادل 1031 يجب ألا تستلم نقد البيع: يحتفظ به وسيط مؤهل تتعاقد معه قبل إغلاق الصفقة، ويشتري العقار البديل نيابة عنك. إذا استلمت المال أو كان بإمكانك السحب منه، يخضع البيع للضريبة (26 CFR 1.1031(k)-1(f) و(g)(4)). وخلال 45 يومًا، سمِّ العقارات البديلة في وثيقة مكتوبة وموقّعة تُرسل إلى الوسيط أو إلى البائع: حتى ثلاثة عقارات بأي قيمة، أو أكثر إذا كانت قيمتها الإجمالية لا تزيد على ضعف قيمة ما بعته (26 CFR 1.1031(k)-1(c)).
تكون حالة التبادل بسيطة عندما يبيع شخص واحد عقارًا واحدًا ويشتري عقارًا بديلًا واحدًا. وتحتاج إلى تقدير مهني عندما يكون المكسب داخل شراكة أو يأتي في نموذج K-1، أو عندما يقع البيع قرب نهاية السنة، أو عندما تكون هناك ولاية معنية. يمكن لمحاسب قانوني معتمد (CPA) أن يقارن الطريقين بأرقامك قبل انقضاء المواعيد. اجمع بيان الإغلاق (closing statement)، ونموذج K-1 الذي يبيّن المكسب، وأي نماذج 8824 سابقة.
هل يمكنني إجراء تبادل 1031 إلى استثمار عقاري جماعي أو صندوق؟
لا. الحصة في شراكة ليست عقارًا لأغراض المادة 1031، لذلك لا يمكنك مبادلة عقار بوحدات في استثمار عقاري جماعي أو صندوق أو شركة LLC تُعامَل ضريبيًا كشراكة (26 CFR 1.1031(a)-3(a)(5)؛ تعليمات النموذج 8824). والاستثناء الوحيد شراكة لديها اختيار صحيح بموجب المادة 761(a) لاستبعادها من قواعد ضريبة الشراكات، وهذا نادر في الاستثمار العقاري الجماعي. كما أن الأسهم وشهادات الصناديق الاستئمانية أو الحصص الانتفاعية ليست عقارًا لهذا الغرض أيضًا.
الصندوق الاستئماني القانوني في ديلاوير (DST) هو الاستثناء الرئيسي الذي يستخدمه المستثمرون في تبادل العقارات من النوع نفسه. في الحكم الضريبي 2004-86، قررت IRS أن المكلف يمكنه مبادلة عقار بحصة في DST دون الاعتراف بالمكسب، إذا كان الصندوق الاستئماني صندوقًا استئمانيًا استثماريًا واستُوفيت قواعد المادة 1031 الأخرى. وكانت على الصندوق الاستئماني في ذلك الحكم قيود صارمة: لم يكن يجوز للأمين قبول أموال جديدة، أو شراء عقار آخر، أو إعادة التفاوض على عقد الإيجار أو القرض، أو إجراء أكثر من تغييرات طفيفة على المبنى. وتأهل أي DST بعينه يعتمد على اتفاقية الصندوق الاستئماني وطريقة إدارته. ويتناول دليل الإبلاغ الضريبي عن الصندوق الاستئماني القانوني في ديلاوير الإبلاغ السنوي عن DST.
استثماري العقاري الجماعي يبيع العقار: هل يمكنني مبادلة حصتي؟
عادةً لا يمكنك ذلك بمفردك. الشراكة هي التي تملك العقار، لذلك تقرر الشراكة البيع أو التبادل، والتبادل على مستوى الشراكة يشمل كل الشركاء.
يطلب بعض الشركاء من الشراكة أن تنقل إليهم بسند ملكية حصة من العقار قبل البيع، ليجري كل منهم تبادلًا منفصلًا. ونجاح ذلك يعتمد على ما إذا كان كل شريك يحتفظ بعد ذلك بالعقار للاستثمار، كما تشترط المادة 1031 (26 U.S.C. 1031(a))، والقانون لا يحدد مدة احتفاظ ثابتة. يحتاج هذا الترتيب إلى محامٍ ومراجعة ضريبية قبل إغلاق الصفقة، لا بعده.
إذا باعت الشراكة العقار ونقلت المكسب إليك في نموذج K-1، فلا تنطبق المادة 1031 عليك بعد ذلك، لكن يمكن وضع المكسب المؤهل في صندوق مناطق الفرص خلال فترات 180 يومًا المبيّنة أدناه. ويتناول دليل نموذجك الضريبي الأخير من الصندوق ما تفعله بنموذج K-1 الأخير.
ما المكاسب التي يمكن وضعها في صندوق مناطق الفرص؟
يمكن وضع المكاسب الرأسمالية والمكاسب المؤهلة بموجب المادة 1231 في صندوق مناطق الفرص. أما الأجور ودخل الخيارات الخاضع للضريبة كأجر وغيرها من الدخل العادي فلا يمكن وضعها (الأسئلة الشائعة عن مناطق الفرص، السؤالان 11 و29).
- المكسب على عقار مؤجر أو عقار تجاري (مكسب مؤهل بموجب المادة 1231) يمكن وضعه في صندوق مناطق الفرص، باستثناء الجزء الخاضع للضريبة كدخل عادي بسبب إهلاك سابق. وفي المبنى الذي يُهلَك بالتساوي كل سنة (القسط الثابت)، يكون هذا الجزء عادةً صفرًا، لذلك يتأهل معظم مكسب المبنى أو كله. أما المعدات والأثاث والممتلكات الشخصية الأخرى فتختلف: إهلاكها يخضع للضريبة عادةً كدخل عادي (26 CFR 1.1400Z2(a)-1(b)(11)(iii)؛ تعليمات النموذج 4797).
- بيع نشاط تجاري. المكسب الرأسمالي على الأسهم يمكن وضعه في صندوق مناطق الفرص، ولا يمكن أبدًا وضعه في تبادل 1031. وفي بيع الأصول، يمكن مبادلة العقار، ويمكن وضع المكسب الرأسمالي أو المكسب المؤهل بموجب المادة 1231 على أصول مثل الشهرة التجارية في صندوق مناطق الفرص، أما الدخل العادي، مثل الدخل من المخزون أو من الإهلاك المسترد، فلا يمكن وضعه في أي منهما؛ راجع بيع نشاطك التجاري.
- العقود الآجلة والمراكز المتقابلة. المكسب من عقود المادة 1256 ومن المراكز الداخلة في مراكز متقابلة (straddle) غير مؤهل لصندوق مناطق الفرص عمومًا. وتشمل الاستثناءات صافي المكسب من عقود المادة 1256 التي لم تكن قط جزءًا من مراكز متقابلة، وبعض المراكز المتقابلة المحددة (26 CFR 1.1400Z2(a)-1(b)(11)(vi)).
- المشترون ذوو الصلة. المكسب من البيع لشخص ذي صلة غير مؤهل لصندوق مناطق الفرص.
- المكسب فقط. تحتاج إلى استثمار مبلغ المكسب فقط في صندوق مناطق الفرص، لا سعر البيع كله. ويمكنك أيضًا استثمار جزء من المكسب وتأجيل ذلك الجزء فقط (الأسئلة الشائعة، السؤال 13). والمال الذي تستثمره زيادةً على مكسبك المؤهل استثمار منفصل غير مؤهل، بلا أي مزايا لمناطق الفرص (26 CFR 1.1400Z2(a)-1(c)(6)).
ما زالت الأسئلة الشائعة لدى IRS واللائحة تقصران المكاسب المؤهلة على تلك الخاضعة للضريبة قبل 1 يناير 2027. وقد ألغى القانون العام 119-21 هذا القيد، كما يؤكد الإشعار 2026-40، القسم 4.02(2).
جاء مكسبي في نموذج K-1 من صندوق: متى تبدأ فترة 180 يومًا الخاصة بي؟
عادةً في اليوم الأخير من السنة الضريبية للشراكة، وهو 31 ديسمبر للصندوق الذي يعمل بالسنة التقويمية. ولا يهم يوم وصول نموذج K-1 (الأسئلة الشائعة، السؤال 23).
إذا لم تؤجل الشراكة كل مكسبها بنفسها، فيجوز لك بدلًا من ذلك أن تختار إحدى هاتين البدايتين (26 CFR 1.1400Z2(a)-1(c)(8)(iii)):
| تبدأ فترة 180 يومًا في | آخر يوم للاستثمار، صندوق بالسنة التقويمية | متى يفيد |
|---|---|---|
| اليوم الأخير من السنة الضريبية للشراكة (الافتراضي) | نحو 28 يونيو من السنة التالية | معظم الشركاء في صندوق بالسنة التقويمية |
| اليوم الذي بدأت فيه فترة 180 يومًا الخاصة بالشراكة، وهو عادةً تاريخ البيع | 180 يومًا من ذلك اليوم | تعلم بالبيع مبكرًا وتريد الاستثمار في وقت أقرب |
| موعد تقديم إقرار الشراكة دون التمديدات | نحو 10 سبتمبر (180 يومًا من 15 مارس) | تحتاج إلى وقت أطول |
تنطبق الخيارات نفسها على مساهمي شركات S وعلى المستفيدين من التركات والصناديق الاستئمانية غير التابعة للمانح. وإذا أجرت الشراكة اختيار التأجيل الخاص بها، فلا يصل ذلك المكسب إلى نموذج K-1 الخاص بك كمكسب خاضع للضريبة، ولا يبقى لديك ما تؤجله.
لدي مكسب هذه السنة: هل أستثمر الآن أم أنتظر 1 يناير 2027؟
الاستثمار وفق القواعد القديمة، الذي يتم بحلول 31 ديسمبر 2026، يُدرج مكسبه المؤجل في موعد أقصاه الإقرار عن السنة التي تشمل 31 ديسمبر 2026 (الإشعار 2026-40، القسم 4.01(1)). وبالنسبة إلى مكسب من هذه السنة، فهذا هو الإقرار نفسه، لذلك لا يتأجل شيء.
لكن الاستثمار وفق القواعد القديمة يحتفظ بميزة 10 سنوات: احتفظ به 10 سنوات ويمكنك اختيار عدم فرض ضريبة على نمو قيمة الصندوق (الإشعار 2026-40، القسم 4.01(3)). وإذا انتهى تصنيف المنطقة، فإن اللائحة لا تُبقي هذا الاختيار إلا للبيع الذي يتم بحلول 31 ديسمبر 2047 (26 CFR 1.1400Z2(c)-1(c)).
مكسب هذه السنة الذي يُستثمر في 1 يناير 2027 أو بعده، وما زال ضمن فترة 180 يومًا الخاصة به، تنطبق عليه القواعد الجديدة (الإشعار 2026-40، القسم 4.02(2)). وينجح ذلك عندما:
- يأتي المكسب في أواخر السنة، فتمتد فترة 180 يومًا إلى السنة الجديدة؛
- يأتي المكسب في نموذج K-1، فيمكن أن تبدأ فترة 180 يومًا في 31 ديسمبر أو في موعد تقديم إقرار الشراكة في 15 مارس؛ أو
- يُبلَّغ عن المكسب بطريقة البيع بالتقسيط، أو يكون صافي مكسب من عقود المادة 1256، أو يكون توزيع أرباح رأسمالية من صندوق استثمار مشترك أو من صندوق استثمار عقاري (REIT)، لأن فترة 180 يومًا لهذه المكاسب يمكن أن تبدأ في 31 ديسمبر (26 CFR 1.1400Z2(a)-1(b)(7)(ii) و(b)(11)(vi)(B) و(b)(11)(viii)(B)).
تبدأ فترة 180 يومًا في يوم تحقيق المكسب. وأي مكسب آخر يتحقق في 5 يوليو 2026 أو قبله تنتهي فترة 180 يومًا الخاصة به بحلول 31 ديسمبر 2026، لذلك لا يمكن أن تنطبق عليه القواعد الجديدة.
إذا كنت ستستثمر بعد موعد تقديم إقرارك، فاطلب تمديدًا واختر التأجيل في الإقرار الذي تقدّمه بعد الاستثمار، أو في إقرار معدّل (الأسئلة الشائعة، السؤال 16). والتمديد لا يمدد مهلة السداد (IRS).
يجب عمومًا أن تكون ممتلكات الصندوق المشتراة بعد 31 ديسمبر 2026 في مناطق مصنّفة بموجب القانون الجديد (الإشعار 2026-40، القسم 5.01)؛ ويتناول دليل تأسيس صندوق فرص مؤهل كيف يتأهل الصندوق.
منطقة الفرص 2.0: ماذا تمنح القواعد الجديدة اعتبارًا من 1 يناير 2027؟
للاستثمار في صندوق مناطق الفرص الذي يتم في 1 يناير 2027 أو بعده، تمنح القواعد الجديدة تأجيلًا لمدة 5 سنوات، وزيادة في الأساس الضريبي عند 5 سنوات، وعدم فرض ضريبة على نمو قيمة الصندوق بعد 10 سنوات (القانون العام 119-21، المادة 70421(c)؛ الإشعار 2026-40، القسمان 4.02 و5.02). ولم تصدر لوائح لهذه القواعد بعد؛ والإشعار 2026-40 إرشادات انتقالية، لذلك قد تتغير التفاصيل.
| مدة الاحتفاظ بالاستثمار | النتيجة |
|---|---|
| أقل من 5 سنوات | يخضع المكسب المؤجل للضريبة في السنة التي تبيع فيها الاستثمار أو تهبه، أو في السنة التي تشمل تاريخ مرور 5 سنوات |
| 5 سنوات | يرتفع أساسك الضريبي بنسبة 10% من المكسب المؤجل، أو 30% لصندوق فرص ريفي مؤهل، فيخضع للضريبة جزء أقل من المكسب في تاريخ مرور 5 سنوات |
| 10 سنوات أو أكثر | يمكنك عند البيع اختيار أساس ضريبي يساوي القيمة السوقية العادلة، فلا يخضع نمو قيمة الصندوق للضريبة |
| 30 سنة | تُثبَّت القيمة السوقية العادلة في تاريخ مرور 30 سنة؛ والنمو بعد ذلك خاضع للضريبة |
المبلغ الخاضع للضريبة في تاريخ مرور 5 سنوات هو المكسب المؤجل، أو قيمة الاستثمار إن كانت أقل، مطروحًا منه أساسك الضريبي. وصندوق الفرص الريفي المؤهل هو صندوق تكون أصوله، وفق اختبار القانون، ممتلكات في مناطق فرص تتكون بالكامل من مناطق ريفية.
الضريبة المستحقة في تاريخ مرور 5 سنوات واجبة السداد حتى لو لم يدفع لك صندوق مناطق الفرص أي نقد.
استرداد الإهلاك والوفاة: كيف يقارن تبادل العقارات بصندوق مناطق الفرص؟
استرداد الإهلاك هو جزء مكسب البيع الناتج عن إهلاك خُصم سابقًا. ويعامل تبادل العقارات من النوع نفسه وصندوق مناطق الفرص هذا الجزء، والوفاة، بطريقتين مختلفتين جدًا.
تبادل 1031. ينتقل المكسب المؤجل، بما فيه الجزء الناتج عن الإهلاك، إلى العقار البديل من خلال أساس ضريبي أقل (تعليمات النموذج 8824، الجزء III). وإذا كنت ما زلت تملك العقار البديل عند الوفاة، فإن الأساس الضريبي لورثتك يكون عادةً قيمته السوقية العادلة في تاريخ الوفاة (26 U.S.C. 1014(a))، لذلك لا يخضع المكسب المؤجل عادةً للضريبة على أي شخص.
صندوق مناطق الفرص. عندما يُدرج المكسب المؤجل لاحقًا، يحتفظ بطبيعته الأصلية، مثل المكسب الرأسمالي طويل الأجل أو المكسب المؤهل بموجب المادة 1231 (تعليمات النموذج 8949؛ 26 CFR 1.1400Z2(a)-1(c)(1)). ولم يُؤجَّل استرداد الإهلاك الخاضع للضريبة كدخل عادي قط، لذلك خضع للضريبة في سنة البيع. والوفاة ليست حدث إدراج، لكن المكسب المؤجل لا يختفي: يبلّغ عنه الوريث عند بيع الاستثمار أو عند حلول تاريخ مرور 5 سنوات. والأساس الضريبي للوريث صفر مضافًا إليه أي زيادات اكتُسبت بالفعل، وليس القيمة عند الوفاة (26 CFR 1.1400Z2(b)-1(c)(4) و(g)(6)). ويتناول دليل وراثة حصة في صندوق ما يفعله الورثة بعد ذلك.
هل تتبع ولايتي قواعد تبادل العقارات ومناطق الفرص؟
تختلف الولايات الأمريكية، لذلك راجع قواعد الولاية التي يقع فيها العقار والولاية التي تعيش فيها. فكاليفورنيا مثلًا تتبع المادة 1031 لكنها لا تتبع قواعد مناطق الفرص.
- كاليفورنيا وتبادل 1031. إذا بادلت عقارًا في كاليفورنيا بعقار خارج كاليفورنيا، يجب أن تقدّم النموذج FTB 3840 عن سنة التبادل وعن كل سنة لاحقة حتى يُعترف بالمكسب المؤجل من مصدر في كاليفورنيا. وينطبق ذلك سواء كنت تعيش في كاليفورنيا أم لا. وإذا لم تقدّم النموذج ولا إقرارًا لكاليفورنيا، فقد يفرض مجلس ضريبة الامتياز في كاليفورنيا (FTB) الضريبة على المكسب المؤجل (تعليمات FTB 3840 لعام 2025).
- كاليفورنيا ومناطق الفرص. لا تتبع كاليفورنيا التأجيل ولا الاستثناء الخاصين بصناديق مناطق الفرص. ويبلّغ المكلف في كاليفورنيا عن المكسب كله في إقرار الولاية في سنة البيع (تعليمات Schedule D (540) لعام 2025).
ماذا أقدّم إلى IRS في السنة التي أختار فيها الطريق؟
لكل طريق نماذجه الخاصة، وإغفال أحدها قد يكلّفك التأجيل.
| الطريق | النموذج | الموعد |
|---|---|---|
| تبادل 1031 | النموذج 8824 | مع الإقرار عن السنة التي تخليت فيها عن العقار؛ وأيضًا عن السنتين (2) التاليتين لتبادل مع طرف ذي صلة (تعليمات النموذج 8824) |
| صندوق مناطق الفرص | النموذج 8949، مع الرمز Z في سطر التأجيل ورقم تعريف صاحب العمل (EIN) الخاص بالصندوق؛ وللمكسب بموجب المادة 1231، أيضًا النموذج 4797، السطر 2، وسطر بالرمز O | الإقرار عن السنة التي كان المكسب سيخضع فيها للضريبة لولا التأجيل (تعليمات النموذج 8949؛ تعليمات النموذج 4797) |
| صندوق مناطق الفرص | النموذج 8997 | تلك السنة وكل سنة تحتفظ فيها بالاستثمار، والسنة التي تبيعه فيها |
| تبادل عقار في كاليفورنيا بعقار خارج الولاية | النموذج FTB 3840 | سنة التبادل وكل سنة لاحقة حتى يخضع المكسب للضريبة |
ماذا لو فشل تبادل العقارات أو فات الموعد النهائي؟
إذا فشل تبادل 1031، يخضع المكسب عادةً للضريبة في سنة البيع. وإذا احتفظ الوسيط المؤهل بالنقد حتى السنة التالية، فقد يُبلَّغ عن المكسب عند صرف النقد (26 CFR 1.1031(k)-1(j)(2)). وإذا تجاوز التبادل المؤجل حد 45 يومًا أو حد 180 يومًا، فلا يُعد تبادلًا للعقارات من النوع نفسه، وقد يخضع أي مكسب للضريبة في السنة التي نقلت فيها العقار (تعليمات النموذج 8824). والاستثمار في صندوق مناطق الفرص بعد اليوم 180 ليس استثمارًا مؤهلًا.
المكسب الكبير الخاضع للضريبة في سنة واحدة قد يجلب أيضًا غرامة نقص الدفع إذا دفعت ضريبة تقديرية أقل من اللازم خلال السنة؛ راجع الضريبة التقديرية في سنة مكافأة كبيرة. والمطالبة بتأجيل غير مؤهل قد تضيف غرامة متعلقة بالدقة بنسبة 20% من المبلغ الناقص (IRS).
مثال
للتوضيح فقط، بالدولار الأمريكي؛ دون حساب الضريبة.
مكسب من نموذج K-1 مستثمر وفق القواعد الجديدة
ماريا شريكة محدودة في استثمار عقاري جماعي يعمل بالسنة التقويمية. يبيع الاستثمار الجماعي مبناه في نوفمبر ولا يؤجل المكسب بنفسه. ويُظهر نموذج K-1 الخاص بماريا مكسبًا مؤهلًا بموجب المادة 1231 قدره 600,000 دولار.
- تبدأ فترة 180 يومًا الخاصة بماريا في 31 ديسمبر، اليوم الأخير من سنة الشراكة، فتمتد حتى نحو 28 يونيو 2027.
- تستثمر ماريا 600,000 دولار في صندوق فرص مؤهل في مايو 2027. ولأن ذلك في 1 يناير 2027 أو بعده، تنطبق القواعد الجديدة.
- في إقرارها عن سنة البيع، الذي تقدّمه بعد التمديد أو تعدّله بعد الاستثمار، تبلّغ ماريا عن المكسب، وتُدخل التأجيل في النموذج 4797، السطر 2، وتختاره في النموذج 8949 في سطر بالرمز O وسطر بالرمز Z، وتقدّم النموذج 8997.
- إذا احتفظت ماريا بالاستثمار 5 سنوات، يرتفع أساسها الضريبي بنسبة 10%، أي 60,000 دولار. وفي السنة التي تشمل تاريخ مرور 5 سنوات في مايو، تبلّغ عن مكسب مؤجل قدره 540,000 دولار، يبقى مكسبًا بموجب المادة 1231، إذا كانت قيمة الاستثمار لا تقل عن 600,000 دولار.
لو اختارت ماريا فترة 180 يومًا الخاصة بالشراكة واستثمرت في ديسمبر وفق القواعد القديمة، لأُدرج مبلغ 600,000 دولار في إقرارها عن السنة نفسها، دون أي تأجيل.
عقار مؤجر يبيعه مالكه
يبيع سام عقارًا مؤجرًا يملكه مباشرة بمبلغ 1,500,000 دولار، بمكسب قدره 700,000 دولار ورهن عقاري قدره 400,000 دولار سُدِّد عند الإغلاق.
- طريق تبادل 1031: لتأجيل المكسب كله، يشتري سام عقارًا بديلًا قيمته لا تقل عن 1,500,000 دولار، مثل حصة مؤهلة في DST، خلال المواعيد النهائية، ويضع النقد كله البالغ 1,100,000 دولار، ويستبدل الدين البالغ 400,000 دولار بدين جديد أو بنقد إضافي. وإذا احتفظ بنقد قدره 100,000 دولار، يخضع للضريبة الآن مكسب قدره 100,000 دولار؛ وهذا المكسب الخاضع للضريبة قد يكون هو نفسه مؤهلًا لصندوق مناطق الفرص.
- طريق مناطق الفرص: يستثمر سام حتى 700,000 دولار، أي مبلغ المكسب، خلال 180 يومًا من البيع، ويحتفظ بباقي الحصيلة. وإذا استثمر في 1 يناير 2027 أو بعده، يخضع المكسب المؤجل، بعد طرح زيادة الأساس الضريبي البالغة 10%، للضريبة في تاريخ مرور 5 سنوات ما لم يبع قبل ذلك. ولا يُستبعد إلا الإهلاك الخاضع للضريبة كدخل عادي؛ وفي مبنى مؤجر يُهلَك بطريقة القسط الثابت، لا يوجد عادةً أي إهلاك من هذا النوع.
حالتك مختلفة؟
- تملك بالفعل حصة في صندوق مناطق الفرص وحان استحقاق مكسبك المؤجل: راجع استحقاق المكسب المؤجل في منطقة الفرص.
- تحتاج إلى الإبلاغ عن حصة DST بعد التبادل: راجع الإبلاغ الضريبي عن الصندوق الاستئماني القانوني في ديلاوير.
- تؤسس صندوق مناطق الفرص الخاص بك لاستثمار المكسب: راجع تأسيس صندوق فرص مؤهل.
- تعيش في كندا وتبادل عقارًا مؤجرًا في الولايات المتحدة: راجع مبادلة عقار مؤجر في الولايات المتحدة.
- باع استثمارك العقاري الجماعي العقار وأرسل نموذج K-1 الأخير: راجع نموذجك الضريبي الأخير من الصندوق.
- تبيع عقارًا مؤجرًا تملكه مباشرة وتريد القواعد العامة: راجع ضرائب العقارات المؤجرة.
- تبيع نشاطك التجاري: راجع بيع نشاطك التجاري.
- جزء من مكسب البيع هو حصتك المحمولة (carried interest): راجع قاعدة السنوات الثلاث للحصة المحمولة.
- مكسبك على أسهم شركة ناشئة: راجع أسهم QSBS عبر صندوق رأس المال الجريء.
- تريد مقارنة الطريقين بأرقامك قبل انتهاء فترة 180 يومًا، أو المكسب داخل شراكة تديرها: راجع ضرائب صناديق التحوط والصناديق العقارية.
- تريد إعداد إقرارك الفردي عن سنة البيع: راجع ضرائب الأفراد.
الأرقام في هذه الصفحة
| الرقم | القيمة | المصدر |
|---|---|---|
| مدة تحديد العقار في تبادل العقارات من النوع نفسه من تاريخ تحويل العقار المتخلَّى عنه؛ ويجب تحديد العقار البديل كتابةً بحلول منتصف الليل في نهاية اليوم الـ45 | 45 يومًا | eCFR: 26 CFR 1.1031(k)-1 تم التحقق |
| مدة استلام العقار في تبادل العقارات من النوع نفسه من تاريخ تحويل العقار المتخلَّى عنه، أو من موعد إقرار سنة التحويل (مع التمديدات) إذا كان أبكر | 180 يومًا | eCFR: 26 CFR 1.1031(k)-1 تم التحقق |
| زيادة الأساس الضريبي لاستثمار في منطقة الفرص أُجري بعد 2026 واحتُفظ به 5 سنوات على الأقل من المكسب المؤجل؛ المبالغ المستثمرة في صناديق الفرص المؤهلة بعد 31 ديسمبر 2026 (26 USC 1400Z-2(b)(2)(B)(iii) بصيغتها المعدلة) | 10% | GovInfo: Public Law 119-21، القسم 70421(c)(2) تم التحقق |
| زيادة الأساس الضريبي لاستثمار في صندوق فرص ريفي مؤهل أُجري بعد 2026 واحتُفظ به 5 سنوات على الأقل من المكسب المؤجل؛ المبالغ المستثمرة في صناديق الفرص الريفية المؤهلة بعد 31 ديسمبر 2026 (26 USC 1400Z-2(b)(2)(B)(iii) بصيغتها المعدلة) | 30% | GovInfo: Public Law 119-21، القسم 70421(c)(2) تم التحقق |
| معدل غرامة الدقة (Accuracy-Related Penalty) حصة النقص في السداد الناتج عن الإهمال أو تجاهل القواعد أو النقص الجوهري في التصريح | 20% | IRS: الغرامة المتعلقة بالدقة تم التحقق |
المصادر الأساسية
- IRS: الإشعار 2026-40، إرشادات انتقالية بشأن مناطق الفرص المؤهلة
- GovInfo: القانون العام 119-21، المادة 70421 (مناطق الفرص)
- IRS: الأسئلة الشائعة عن مناطق الفرص
- eCFR: 26 CFR 1.1400Z2(a)-1، المكاسب المؤهلة وفترات 180 يومًا
- eCFR: 26 CFR 1.1400Z2(b)-1، أحداث الإدراج والأساس الضريبي
- eCFR: 26 CFR 1.1400Z2(c)-1، اختيار 10 سنوات
- eCFR: 26 CFR 1.1031(a)-3، تعريف العقار
- IRS: تعليمات النموذج 8824
- eCFR: 26 CFR 1.1031(k)-1، التبادلات المؤجلة
- IRS: تعليمات النموذج 4797
- IRS: الحكم الضريبي 2004-86، الصناديق الاستئمانية القانونية في ديلاوير
- IRS: تعليمات النموذج 8949
- GovInfo: 26 U.S.C. 1014، الأساس الضريبي للممتلكات المكتسبة من متوفى
- IRS: احصل على تمديد لتقديم إقرارك الضريبي
- GovInfo: 26 U.S.C. 1031، تبادل العقارات
- IRS: الغرامة المتعلقة بالدقة
- FTB كاليفورنيا: تعليمات 2025 للنموذج FTB 3840، تبادلات العقارات من النوع نفسه في كاليفورنيا
- FTB كاليفورنيا: تعليمات 2025 لـ Schedule D (540)
عن هذا الدليل
مترجم من الدليل الإنجليزي · اقرأ النص الأصلي بالإنجليزية
تشرح هذه الصفحة القواعد العامة للسنة الضريبية المعروضة. وليست مشورة لحالتك.
التغييرات على الأصل الإنجليزي
- : نُشر لأول مرة.