非居民出售加拿大物业

非居民卖家即使是加拿大公民，必须做什么？

资本财产的非居民卖家，通常须按第 116 条通知 CRA。可折旧或其他非资本房地产的证明申请可自行选择，但可保护买方。除非适用申报例外，应在加拿大税表申报出售。加拿大公民身份不会改变规则，关键是出售时税务居民身份（CRA：第 116 条程序；所得税法第 116 条）。

第 116 条取决于处置时的税务居民身份。产权转让通常以成交日为准，但卖方分期出售协议可能确定更早日期。交易期间身份改变时，买方设定扣留款前，应核查出售文件；参阅加拿大税务居民身份。税收协定很少免除直接出售加拿大房地产的这些步骤；任何协定豁免主张都须按协定核查并记录（CRA：第 116 条程序）。

离开加拿大前拥有物业时，离境通常不会将成本重设为市值：加拿大房地产通常排除在离境视同出售之外。核查是否签署 Form T2061A 并随离境年度税表提交，选择视同出售，同时核查之后成本调整（CRA：离境人士财产处置；Form T2061A）。离境申报参阅离开加拿大。

提交哪份表格，何时提交？

作为资本财产持有的住宅或土地，提交 Form T2062。可折旧出租建筑，资本收益提交 T2062，折旧收回或终结亏损提交 T2062A，两表一并交。折旧收回把以前折旧扣除重新计入收入；剩余计税成本未收回时可能产生终结亏损。为转售持有的房地产，包括住宅短期转售规则涵盖的物业，如果不是资本财产，使用 T2062A（CRA：第 116 条程序）。

通过 T2062 申报实际处置时，法律规定 10 天内用挂号邮件发送。CRA 也说明可在线提交文件；时间紧时与 CRA 确认方式（所得税法第 116 条；CRA：提交方式）。

没有证明，买方可以扣留多少？

没有第 116 条证明，买方可能承担 CRA 责任，并可能对普通资本财产扣留售价的 25%、可折旧财产扣留 50%，或其他非资本房地产扣留 50%。拟议出售证明通常将风险限于最终价格超过证明限额的部分。这些是保护买方的金额，不是卖方最终税款（所得税法第 116 条）。

买方承担责任时，联邦缴款在取得月份结束后 30 天内到期（所得税法第 116 条）。

出租物业出售须分别确定土地及建筑价值：可折旧建筑可能适用较高扣留风险，土地则属于资本财产。发放资金前核查分摊及买方成交指示（CRA：T2062 支持文件）。

取得证明须向 CRA 付多少？

资本财产通常按第 116 条，就售价超过调整后成本基础的金额，支付 25%，或提供可接受担保。调整后成本基础是计税成本，通常为购买成本加符合条件的资本改良及其他调整。售价不超过成本时，付款为零，但非排除出售仍须通知。佣金及律师费等出售成本不纳入证明计算，但可能减少税表上的收益。付款抵扣税款，不是最终税单（所得税法第 116 条；CRA：第 116 条程序）。

有依据的主要住宅豁免减少收益时，CRA 可能减少付款。出租物业方面，其政策将按适用联邦个人税率计算折旧收回的 T2062A 付款，加至土地及建筑收益的 T2062 付款。无法确定折旧收回时，CRA 可能估计。买方对建筑售价的扣留风险是单独事项。CRA 核验资料并收到付款或可接受担保后，为拟议出售签发 T2064，为完成出售签发 T2068（CRA：第 116 条程序）。

通知附哪些文件，需要多久？

CRA 签发证明前须取得售价及成本证据。建议至少成交前 30 天提交拟议出售通知，但不保证处理时间：完整资料审查并收到付款或担保后，才签发证明（CRA：第 116 条程序）。

如果在 2022、2023 和 2024 年 期间属于受影响所有人，成交前核查未完成的低使用率住房税申报及付款：所需义务未履行时，CRA 可以拒发第 116 条证明。之后年度无须交 UHT 税表或税款（CRA：UHT 申报更新；所得税法第 116 条）。

搬离后还能申领主要住宅豁免吗？

符合条件的年度可能可以，但非居民年度可能减少或消除豁免。即使预期豁免覆盖全部收益，以前住宅仍需 T2062 通知。请求 CRA 减少证明付款时，附 Form T2091(IND) 或显示豁免计算的签署信件。税表申报出售及指定（CRA：第 116 条程序；CRA：T4058）。

合资格年度数、其他指定住宅，以及个人转出租用途，会影响豁免及成本。如不申领折旧，第 45(2) 款选择可递延用途改变时的视同出售；在变化年度税表附签署信件作选择。它不会让非居民年度符合全额豁免（CRA：主要住宅）。计算参阅主要住宅豁免。

物业曾出租，有什么变化？

出租出售可能同时产生资本收益及应税折旧收回。CRA 要求一并提交 T2062 和 T2062A，即使未申领过资本成本折旧扣除，也须附折旧附表及支持土地建筑分摊的证据（CRA：第 116 条程序；CRA：T2062 说明）。

过去租金申报与出售分开。收集第 216 条申报及 NR6 批准，以核对出租历史。收益及折旧收回计算参阅出售出租物业，租金预扣及申报参阅非居民出租人。

两人或多人拥有物业，怎么办？

每位非居民共同所有人按各自份额提交 T2062，必要时也交 T2062A。T2062 要求各卖家的售价总额份额；联权持有及与配偶共同持有不会合并通知（CRA：T2062 说明；CRA：T2062A 说明）。

提交前，统一所有权份额、购买成本及土地建筑分摊。居民共同所有人的税务状况，与非居民所有人通知分开。

出售后哪份税表收回多缴税？

出售年度全年非居民时，使用非居民个人所得税报税套件；当年离境时，使用离境时居住省或地区的套件。通常次年 4 月 30 日到期。资本收益填 Schedule 3，存货或短期转售业务收入填 Form T2125。附主要住宅指定，已签发证明时附第 2 联。未签发时，提供出售及买方缴款详情，让 CRA 追踪付款。CRA 将你或买方的第 116 条付款抵税，核定后退还多缴额；也可能仍欠税（CRA：T4058；CRA：非居民申报指南；CRA：第 116 条程序）。

询问成交律师，扣留款仍在信托账户还是已缴税。仍在信托时，交给律师证明，并询问成交安排允许释放多少。已缴税时，在出售年度税表申领付款抵扣。CRA 只有该年度结束后才处理提前提交税表（CRA：房地产合规；CRA：第 116 条程序）。

没有应缴税款或以往余额，且出售的每项财产均被排除，或其证明无须付款或担保时，例外可能免除申报要求。但申领主要住宅豁免时不能免除。Form NR7-R 用于其他收入的多缴 Part XIII 预扣税，不用于第 116 条出售付款（CRA：T4058）。

魁北克出售有什么不同？

有不同。非居民出售作为资本财产持有的魁北克房地产，通常除联邦第 116 条通知外，还向魁北克税务局单独提交 TP-1097-V。魁北克证明及付款或担保各自独立，证明覆盖不足时买方可能承担省级责任。从应税魁北克财产取得收入的非居民，通常也交魁北克所得税表，结算省级付款及退税；联邦税表结算 CRA 付款（魁北克税务局：税务义务；魁北克税务局：所得税退税）。

魁北克出租物业，土地可能使用 TP-1097-V，可折旧建筑使用 TP-1102.1-V；房地产存货也采用 TP-1102.1-V。所需 TP-1097-V 实际出售通知在 10 天内到期，除非已提交符合条件的拟议通知。TP-1102.1-V 证明申请可自行选择，但没有通知及付款或担保时，买方除联邦金额外，可能承担建筑取得成本的 30%。省级买方付款于取得月份结束后 30 天内到期。发放资金前，与成交律师核查两份证明。申领魁北克主要住宅豁免时，通知附 Form TP-274-V，并在适用时附 TP-274.S-V（TP-1097-V 说明；TP-1102.1-V 说明）。

已成交却没通知，现在怎么办？

成交在过去 10 天内且须交 T2062 时，在处置后第十天前发送。已过期时，现在提交。询问成交律师买方仍扣留资金还是已缴税；买方仍承担责任时，联邦缴款在取得月份结束后 30 天内到期。向律师提供 CRA 案件详情及任何证明。逾期 T2062 通知可被 CRA 按每天 $25 罚款，最低 $100，最高 $2,500；该期限及罚款不适用于仅需 T2062A 的出售（所得税法第 116 条；CRA：未遵守规定罚款）。

提交出售年度税表前，用你的税号核对买方缴款。CRA 已核定逾期通知罚款时，罚款、利息及减免说明减免申请。未申报魁北克出售，核查物业的省级通知及买方付款规则（魁北克税务局：税务义务；TP-1102.1-V 说明）。

示例

以下为加元示例。非居民以 C$400,000 购买住宅，约定以 C$600,000 出售。假设没有成本调整或主要住宅豁免。证明计算使用 C$200,000 差额，因此卖方联邦付款为 C$50,000，或提供可接受担保。没有证明时，买方可能从 C$600,000 售价扣留 C$150,000。

假设税表计入合资格出售成本及其他相关项目后，卖方最终加拿大出售税款为 C$30,000。如按第 116 条支付 C$50,000，核定多缴为 C$20,000。如改为买方缴纳 C$150,000，多缴为 C$120,000。这些数字说明现金流，并非税率计算；实际税款及退税取决于税表。

证明到达时买方仍扣留资金，成交律师按成交安排处理释放，这不是 CRA 退税。

你的情况不同？

• 你可能仍是加拿大税务居民：成交前确定身份。参阅加拿大税务居民身份。
• 住宅曾是主要住宅：合资格年度须单独计算。参阅主要住宅豁免。
• 你在 365 天内出售，或转让购买合同：利润可能是业务收入。参阅物业短期转售及合同转让。
• 你出售出租物业、有共同所有人、快要成交或漏通知：表格、分摊及成交扣留现金可能须协调审查。参阅税务申报。
• 出售前曾出租：早期租金预扣单独处理。参阅非居民出租人。
• 出售新住宅或短租物业：GST/HST 可能是独立问题。参阅住宅物业的 GST/HST。
• 你也在美国申报出售：参阅美国对海外物业的税务。