加拿大居民买美国房产，应该用谁的名义持有？

加拿大居民用不同方式持有美国房产，有什么区别？

产权契据确定法律上的业主，但税务申报还取决于谁出钱购买，以及两国如何归类持有房产的实体。决定产权登记方式前，应比较持续申报负担、个人使用和身故影响。

州法决定产权、责任、转让费用和继承程序。不能把联邦税比较当作完整答案，应先检查房产所在州的规定。

用自己名义持有，两国分别怎么征税？

直接持有时，通常由同一个人拥有产权，并在两国申报租金或收益。协定允许美国对美国房产租金和收益征税，加拿大则对居民的全球收入征税（CRA 居民身份指引）。符合条件的美国所得税，可能在加拿大申请外国税额抵免，但受相关限额约束（CRA）。

出租时，美国税务处理取决于租金是否与美国业务有效关联，或您是否选择按净收入计税（IRS）。年度申报见加拿大居民持有美国出租房。出售另有预扣和报税要求；请参阅加拿大居民出售美国房产。

与配偶或家人联名持有，有什么不同？

联名产权本身不会自动分拆税款，也不会消除美国遗产税风险。如果一位配偶去世时既不是美国公民，也不以美国为法律住所，且在世配偶也不是美国公民，带有生存者继承权的联名房产，可能先按全额计入去世配偶的美国遗产。在世配偶可排除有证据证明由自己出资的部分，但存在例外。请保留每位业主的出资、法律权益和赠与记录（IRS Form 706-NA 填写说明；《美国法典》第 2040 条）。

如果需要 Form 706-NA，且逝者持有带生存者继承权的美国房产，或与在世配偶持有夫妻共同财产，第 III 部分第 5 问要求附上附表 E（Form 706）（Form 706-NA）。

如果一位加拿大配偶为另一位配偶的份额出资，加拿大收入归属规则可能把该份额的收入归回出资配偶（《所得税法》第 74.1 条）。加入子女或其他亲属名字，也要检查谁真正拥有房产，以及转让本身是否应税。联名形式和生存者继承权因州而异。

为什么美国 LLC 往往不适合加拿大业主？

单一业主美国 LLC 在美国所得税上默认不视为独立实体，但加拿大把它视为公司（IRS；CRA）。两国可能因此向不同主体、在不同年度征税，使外国税款减免更复杂。两位业主的 LLC 在美国通常默认按合伙企业处理，但夫妻共同财产州的配偶可能适用特殊规则。LLC 也可选择美国公司税务处理，这会改变税款及分配问题（IRS）。外资 LLC 还可能需要 Form 5472 申报。

LLC 与成员分别持有财产，成员根据州法通常不对 LLC 债务承担个人责任；但房产所在州法律和融资条款仍重要。税务分类并不能决定其美国遗产税所在地。IRS 遗产指引列出了不动产和公司股票，但没有解决所有 LLC 成员权益的情况；应就具体房产进行遗产税检查。申报和双重征税问题见加拿大居民持有美国 LLC。

如果用加拿大公司买房呢？

加拿大公司成为业主和纳税人，其美国房产业务可能需要 Form 1120-F，并可能涉及美国分支机构利润税（IRS；Form 1120-F 填写说明）。加拿大公司发行的股份通常不属于美国遗产税中的美国境内财产（《美国法典》第 2104 条），但这不会让租金、出售或股东的加拿大税务问题消失。

如果股东或家人以低于市场租金使用公司住宅，加拿大可能把这项利益计入股东个人收入。CRA 可能按市场租金减去股东实付金额估值（《所得税法》第 15 条；CRA 审计指引）。投资房产应比较公司的加拿大租金税款及日后分配，见控股和投资公司。使用现有公司买房前，应检查两国的公司报税要求。

通过美国公司买房呢？

美国公司用 Form 1120申报收入。如果中央管理和控制在加拿大，加拿大可能把公司视为居民，但须结合协定（CRA）。如果公司属于非居民受控外国关联公司，被动租金可能在尚未分红前，就产生股东的加拿大当期收入（《所得税法》第 91 条及第 95 条）；股息另有第 90 条下的税务后果。外资公司发生关联方交易时，可能需要 Form 5472；加拿大申报见外国资产和关联公司申报。

如果股东使用公司住宅却未支付足够费用，美国可能在公司收益和利润范围内，将该利益视为分配（IRS）。加拿大也可能把股东利益计入个人收入，金额可能按市场租金减去实付金额衡量（《所得税法》第 15 条；CRA）。

容易忽略的是遗产税：美国公司发行的股份属于位于美国的财产，即使股东住在加拿大也一样。因此，仅为持有产权而成立实体，不一定能消除业主的美国遗产税风险。

信托或加拿大合伙企业会改变情况吗？

会，但不能只凭名称判断税务结果。信托的事实居民身份取决于实际中央管理和控制所在地；有加拿大居民出资人或受益人的非居民信托，也可能被视为加拿大居民（CRA 信托居民身份指引）。转入信托还需要检查遗产和处置后果；《美国法典》第 2104 条对某些信托转让仍保留美国财产认定。

合伙企业可能增加合伙人层面的申报；与美国业务有效关联的收入分配给外国合伙人时，还可能需要美国预扣税（IRS）。合伙协议、合伙人居民身份和房产用途都重要。采用这些结构前，应在签署产权契据或转让文件之前进行跨境税务检查。

美国遗产税如何影响持有方式？

如果业主去世时既不以美国为法律住所，也不是美国公民，美国房产通常计入其位于美国的遗产（IRS 遗产常见问题）。如果美国境内资产、赠与税特定豁免额和调整后应税赠与合计超过 US$60,000，遗嘱执行人通常须在去世后九个月内提交 Form 706-NA；达到申报门槛并不代表一定有税要交（IRS 填写说明）。

协定 Article XXIX B为合资格加拿大居民的遗产提供按比例计算的美国统一税额抵免，并在符合条件时提供婚姻抵免；也协调某些死亡时产生的加拿大税款与美国遗产税。申请婚姻抵免时，遗嘱执行人须在美国遗产报税表上作出选择，并在合资格本土信托选择的截止日前，放弃美国婚姻扣减；期限通常为报税截止日（包括延期）后一年（协定 Article XXIX B；《美国法典》第 2056A 条）。计算需要全球遗产价值，不能只看这套房产。加拿大还可能另将资本财产视为在死亡时处置（CRA）。

出租还是自用，会有影响吗？

会。出租会产生当期美国和加拿大收入申报；完全自用通常不产生租金收入。主要供个人享用的住宅，不属于加拿大指定外国财产，即使偶尔出租也一样；主要为出租而持有的房产，则可能计入（CRA）。年度收入申报见加拿大居民持有美国出租房，Form T1135 见外国资产和关联公司申报。

个人或联名持有的美国住宅，可能符合加拿大主要住宅资格；公司持有的住宅不属于您个人拥有的住宅（CRA）。出售结果见加拿大居民出售美国房产，用途改变见把自住房改为出租房。长期停留美国可能改变您自己的税务居民身份；请参阅赴美过冬人士与美国居民身份。

买完以后，还能改变持有方式吗？

可以，但更改产权契据即使没有现金交易，也可能被视为处置。IRS 将美国不动产权益的赠与和其他转让，视为可能适用 FIRPTA 的处置。加拿大可能按市场价值处理转入公司的交易。第 85 条选择可能递延合资格财产转入应税加拿大公司、换取股份时的加拿大收益；它不适用于转入美国公司，也不会自行递延美国税。业主和加拿大公司须在转让年度双方报税截止日中较早的日期前，共同签署 Form T2057。州转让税和贷款条款也可能改变；请核对房产所在州和贷款方要求。

签署转让前，请准备产权契据、购入和改良成本、现值、按揭余额、各方出资，以及计划中的新用途。比较转移的税务成本与维持原状的成本；美国转让规则见加拿大居民出售美国房产。

示例

以下为美元示例，不计算税款。两位加拿大居民配偶以 US$400,000 购买美国度假屋。一方出资 US$300,000，另一方出资 US$100,000。之后房产升值至 US$600,000，他们考虑转入美国 LLC。

第一位配偶承担购买价格的 75%，第二位承担 25%。按之后的价值计算，对应金额为 US$450,000 和 US$150,000。这些并不自动成为实际持有份额，也不是遗产税账单：产权契据、后续出资和资金证明仍很重要（《美国法典》第 2040 条）。转入 LLC 可能构成处置，并需检查两国的实体分类。他们的其他美国资产及全球遗产，也会影响遗产税检查。

您的情况有所不同？

• 您准备出租房产：年度报税和税务选择见加拿大居民持有美国出租房。
• 您准备出售或转移产权：交割前请查看加拿大居民出售美国房产。
• 您已经通过美国 LLC 持有：申报和税务分类不一致的问题，见加拿大居民持有美国 LLC。
• 您需要判断是否适用 Form T1135：请参阅外国资产和关联公司申报。
• 您长时间住在美国：请参阅赴美过冬人士与美国居民身份。
• 您有多套出租房、较大额全球遗产、信托或公司持有结构：请准备产权契据、实体记录、出资历史、现值、债务和计划用途，进行跨境税务检查。