房地产联合投资税表：K-1 与发起人费用

每个项目 LLC 即使亏损或没有分配，也要提交 1065 表吗？

在美国，每个按合伙企业纳税的项目 LLC 一般都要单独提交 1065 表，并为每位合伙人编制 Schedule K-1。项目因折旧而亏损，或某一年没有现金分配，都不会免除这项申报义务。例外很窄：没有收入、也没有发生可作联邦扣除或抵免的支出的美国境内合伙企业。申请合格机会区基金认证的合伙企业，仍须提交 1065 表并附 8996 表。IRS：1065 表填报说明。

按税务实体计数，而不是按房产计数。一只基金可以直接持有多处房产，也可以通过单一成员 LLC 持有，这类 LLC 的经营活动归入所有人的税表。美国境内至少有两名成员的 LLC，除非选择按公司纳税，一般属于合伙企业；只有一名成员的 LLC，在所得税上一般属于被忽略实体。选择按公司纳税会改变要提交的税表。符合固定投资信托条件的特拉华法定信托，按信托规则申报，而不是提交 1065 表。IRS：税务裁定 2004-86。IRS：LLC 税务分类。

每个合伙企业项目的基本申报材料如下：

出租房地产的收入或亏损通常从 8825 表转入 Schedule K 和 K-1 第 2 栏。项目有多项出租活动时，要分别保留每项活动的信息。IRS：1065 表填报说明。

涉及国际税务的项目，还可能需要 Schedule K-2 和 Schedule K-3，除非适用申报例外。IRS：1065 表填报说明。

如果合伙企业在其纳税年度结束时所在的日历年内须提交至少 10 份任何类型的申报表，或在纳税年度内合伙人超过 100 名，一般必须电子申报。附带的 K-1 不计入 10 份的门槛。26 CFR 301.6011-3。

联合募资费用能像组建费用一样扣除吗？

联合募资费用必须资本化，不能扣除、折旧或摊销。符合条件的组建费用另有扣除和摊销规则。不要因为两类发票都在首次交割前收到，就把它们混在一起。26 USC 709；IRS：联合募资费用。

合伙企业在开始经营时被视为已选择扣除和摊销。合伙企业也可以改为选择资本化，须不迟于 该税表的截止日（含延期） 在当年税表上作出；两种选择都不可撤销。组建、募资和收购的发票要分开。26 CFR 1.709-1(b)(2)。

房地产联合投资项目的 K-1 由谁编制？

发起人通常把 K-1 的编制交给项目的 CPA 或其他报税人员；如果行政管理人的服务范围包含税务工作，也可以由行政管理人编制。只存放已完成 K-1 的投资者门户，只是在交付文件，并没有编制税表。

在年末前明确分工：谁结账、谁计算税务折旧、谁执行分摊条款、谁编制税表、谁复核、谁把 K-1 交给每位投资者。即使行政管理人提供投资者记录和资本报表，报税人员仍需要经营协议和相关税务明细表。

合伙企业必须提供 K-1，并须由一名合伙人或 LLC 成员签署 1065 表；一般的职责划分见 基金行政管理人还是会计师事务所。IRS：签署和 K-1 要求。

除非项目在按时提交（含延期）的 1065 表上附 Schedule B-2，有效选择退出合伙企业审计规则，否则必须指定一名合伙企业代表。如果 GP 按合伙企业纳税，或有信托作为合伙人，项目就不能选择退出；审计产生的税款一般由项目承担。见 合伙企业如何纳税。IRS：审计规则。

每个项目要保留哪些会计记录，K-1 才能对得上？

每个项目都需要能把银行往来、房产经营结果、投资者资本和税务分摊串起来的记录。税表所用的会计方法必须与合伙企业的账簿一致，项目还必须保留支持房产计税基础的记录。IRS：会计与记录保存。

整理记录，让报税人员能追溯每一笔金额：

现金支付明细表本身并不决定应税收入。优先回报可能是利润分摊，也可能是保证付款，取决于协议内容，包括付款金额是否不考虑合伙企业收入而确定。26 USC 707(c)。

账面资本和 K-1 上的税务资本用途不同，两者都不会自动等于投资者的计税基础；见 基金税务资本与分摊。IRS：K-1 资本申报。

成本分离和额外折旧如何体现在投资者的 K-1 上？

项目先计算税务折旧，再把出租收入或亏损分摊给投资者。成本分离研究是把资产划入有依据的税务类别；它不会让整栋公寓的购买价都能立即扣除。

土地不能折旧。建筑物和单独识别的组成部分可能有不同的回收期；普通住宅出租楼不会仅仅因为项目委托做了研究，就符合额外折旧的条件。IRS：第 946 号出版物。

在 2025 年 1 月 19 日之后取得并投入使用的合格资产，一般可享受 100% 的额外折旧。是否合格仍取决于资产本身和取得规则。合伙企业可以按资产类别选择退出，方法是在投入使用当年的税表上附一份声明，一般不迟于 该税表的截止日（含延期）。必须使用替代折旧制度的资产，不能享受额外折旧。之后才完成的研究不会改变取得日期。书面且有约束力的合同可能影响取得日期。IRS：第 946 号出版物；IRS：通知 2026-11。

如果一个项目把超过 35% 的亏损分摊给有限合伙人或不积极参与管理的投资者，在税法上一般属于辛迪加（syndicate）。积极管理例外，以及按上年分摊比例判断的年度选择，可能改变这个结果；合伙企业须不迟于 该税表的截止日（含延期） 把选择声明附在原税表上。辛迪加不能使用收付实现制，也不能适用经营利息限额的小企业例外；可能需要提交 8990 表。26 USC 1256(e)(3)；IRS：会计方法和利息规则；26 CFR 1.448-2。

合伙企业作出不可撤销的不动产经营活动选择后，该经营活动不再受利息扣除限额约束。须不迟于 该税表的截止日（含延期） 把选择声明附在原 1065 表上。此后，建筑物和合格改良资产必须使用替代折旧，并失去额外折旧资格；使用年限较短的组成部分不会自动受影响。26 USC 163(j)；26 USC 168(g)(8)；26 CFR 1.163(j)-9。

把成本分离研究、购买协议、交割结算单、投入使用记录和以前的折旧明细表交给报税人员。在编制 4562 表之前确认资产分类；之后再改变折旧处理，可能需要变更会计方法，而不是简单地在当年多扣一些。IRS：变更折旧方法。

投资者可能因计税基础、风险承担或被动活动限制，须暂缓使用分摊到的亏损；有限合伙人一般不被视为积极参与出租房地产，不能享受出租房产的特别扣除额度。在认定 K-1 亏损可以抵消工资之前，先看 经营亏损。IRS：第 925 号出版物。

收购费、资产管理费和处置费是普通收入吗？

发起人为提供服务实际收取的费用，对收款方来说是普通收入，即使付款的项目必须把这笔支出资本化。项目能否扣除，和发起人是否有收入，是两个不同的问题：《美国法典》把服务费和佣金计入总收入。26 USC 61(a)(1)。

这些处理取决于实际完成的工作，而不是发票上的名称。取得成本条例；经营费用规则；出售成本条例；联合募资费用规则。

项目支付给合伙人的服务款项，可能适用合伙人以非合伙人身份提供服务的规则，也可能适用保证付款规则，取决于协议和所提供的服务；它不会自动成为分配。为服务支付的保证付款是普通收入，而项目对这笔付款的处理仍受资本化规则约束。在记录中把费用收取方和业绩分成持有人分开。26 USC 707；IRS：保证付款。

对个人发起人来说，经营性服务费和为服务支付的保证付款一般还要缴自雇税；分摊到的租金收入一般不用。收费方是公司的，改按公司和发薪规则处理。26 USC 1402(a)。

发起人单独设立的收费实体是否应选择 S 公司身份，取决于其所有人、薪酬和申报义务；见 是否应选择 S 公司身份？。

发起人的业绩分成是否属于适用三年规则的附带权益？

发起人的业绩分成是因提供服务而额外获得的项目利润份额。第 1061 条可能把部分相关的长期资本收益重新定性为短期，但第 1231 条下符合条件的经营性资产出售收益不计入三年规则的计算；见 附带权益与三年规则。26 USC 1061(a)；26 CFR 1.1061-4(b)(7)。

房产在另一个州怎么办？

房产所在州的税表、非居民预扣和合并税表要求，要与联邦申报分开核查；具体要求取决于涉及哪些州和投资者类型，详见 基金州税表与非居民预扣。

为什么没有分配，外国投资者也会引起预扣？

对于分摊给税务上非美国人的合伙人、与美国经营活动有关的应税收入，项目一般必须按第 1446 条预扣，即使没有现金分配。这包括出售美国房产的收益，以及外国合伙人根据第 871(d) 条或第 882(d) 条作出净收入选择后所涵盖的租金。按第 1461 条，项目对应预扣的税款负有责任；8804 表、8805 表和 8813 表见 外国合伙人身份、文件与预扣，另见 美国 LLC 中的加拿大合伙人。IRS：外国合伙人预扣；26 CFR 1.1446-3(e)。

再融资或出售房产后，K-1 上有哪些变化？

再融资会改变现金和负债；出售还会因处置房产产生收益或损失。两种交易都不能只按投资者收到的现金来申报。

再融资带来的分配，需要逐位合伙人核查计税基础。分配的现金超过合伙人调整后计税基础的部分可能产生收益；该合伙人负债份额的减少也算作现金分配。要跟踪已偿还的旧债、新借的债务和担保的变化。IRS：合伙企业分配与负债。

出售时，把出售所得和出售成本与每项资产的调整后计税基础和折旧历史核对。经过成本分离的资产可能产生普通折旧追回，而符合条件的经营性资产收益要单独申报。IRS：出售与追回。

这些是不同的申报类别，不是出售利润可以互换的名称。IRS：1065 表填报说明；1065 表；Schedule K-1。

卖掉最后一处房产，本身并不说明合伙企业已经终止：财务活动可能还在继续，而已终止的合伙企业有一个短纳税年度。IRS：合伙企业终止。

投资者的计税基础、分配收益和暂缓亏损的计算，属于投资者自己的税表；见 基金最终税表。

第一份 1065 表快到期或已经错过怎么办？

按日历年度运营的项目一般须不迟于 3 月 15 日 提交 1065 表并提供 K-1；按时提交 7004 表一般可把两者都延至 9 月 15 日，遇周末和节假日按相关规则顺延。如已逾期，尽快完成税表和 K-1，再研究罚款减免。对须在 2027 年提交的税表，联邦罚款按纳税年度内任何时候身为合伙人的每个人计算，每月或不足一月按一个月计，每人 $260，最多 12 个月，项目亏损也照罚。见 第一个纳税年度、逾期申报罚款与减免，错过的年度见 补报未申报的企业税表。IRS：申报日期；K-1 提供截止日；7004 表填报说明；税务程序 2025-32，第 4.55 节；26 USC 6698。

对原截止日在 2027 年 1 月 1 日 当日或之后的原始税表，如果在原截止日之后 三年 内提交，IRS 的罚款自动豁免可能免除逾期申报罚款。条件是：已提交规定的申报表或没有申报义务，且在 之前三年 内没有导致不合格的罚款，也没有享受过自动减免或首次罚款减免。它不涵盖逾期的 K-1。IRS：罚款自动豁免。

对 2027 年到期的 K-1，逾期提供可能按每份报表另行罚款：在截止日之后 30 天 内提供的，每份 $60；超过该期限但不迟于 规定提供年度的 8 月 1 日 提供的，每份 $130；其他情况每份 $340，故意漠视的情形除外。见 K-1 逾期与减免。税务程序 2025-32，第 4.58 节；26 USC 6722。

示例

假设一个按日历年度运营、处于第一年的公寓项目，有 35 名投资者合伙人，加上发起人的普通合伙人实体，共 36 名合伙人。所有金额均以美元计。项目申报折旧亏损，没有任何分配，且在没有有效延期的情况下，晚了整整三个月才提交规定的 1065 表。同一天，项目提供了全部 36 份正确的 K-1，时间在截止日之后超过 30 天、但在到期当年 8 月 1 日之前。

按适用的逾期申报罚款标准每位合伙人每月 $260 计算，减免前的罚款为 36 × 3 × $260 = $28,080。发起人实体也算一名合伙人，税务亏损不会免除申报义务。IRS：适用标准；26 USC 6698。

减免前，另行计算的 K-1 逾期罚款为 36 × $130 = $4,680，两项合计 $32,760。如果这个第一年的项目符合自动豁免条件，$28,080 的税表罚款可能不会被核定；$4,680 的 K-1 罚款仍按其自身的减免规则处理。IRS：自动豁免；IRS：K-1 罚款标准。

您的情况有所不同？

• 多个项目、有外国投资者或有未申报的年度： 分摊、预扣和以前年度的错误可能影响许多投资者的税表；请带上实体清单、经营协议、交割结算单、成本分离研究、贷款文件、资本记录和以前的税表，联系 基金税务与会计。
• 个人把出租房产放在 LLC 中： 先看 LLC 中的出租房产。
• 投资者想知道亏损能否使用： 看 经营亏损。
• 项目结束并发出最终 K-1： 为 基金最终税表 收集投资者以前的 K-1 和计税基础历史。
• 发起人在为收费实体选择纳税身份： 改变架构之前，先看 S 公司资格与选择。
• 加拿大投资者： 用 美国 LLC 中的加拿大合伙人 把美国预扣与加拿大申报分开处理。