加拿大人出售美國房產：FIRPTA 預扣稅與報稅

成交時會被預扣多少稅？

美國買家一般會預扣您售價總額的 15%，而不是您的收益，也不是還清貸款後剩下的現金。能否降低稅率或免預扣，取決於買家打算怎樣使用房產，以及整項房產的價格；即使房產有多名業主，也按整項房產計算（IRS：8288 表填表說明）。

適用自住規則時，買家（個人）或其家庭成員必須有明確計劃，在成交後頭兩個 12 個月期間內，每個期間房產被任何人使用的天數中，至少有 50% 的天數由其本人居住；空置的日子不計。您自己把房產當度假屋使用，並不決定預扣稅率。免預扣並不表示收益免繳美國稅（IRS：8288 表填表說明）。

成交前能降低預扣稅款嗎？

如果標準預扣金額高於預計的美國稅款，包括出售時收益很少或沒有收益的情況，您可以用 8288-B 表向 IRS 申請預扣稅證明。申請表由申請人簽署。請及早申請：IRS 表示，一般會在收到完整申請並附上各方的美國稅務識別號碼後的 90 天內處理（IRS：8288-B 表；預扣稅證明）。

如果成交當天您的申請仍在審理中，請書面通知買家。只要在成交前已提交申請，買家可以先扣留應預扣的金額，等 IRS 作出決定；買家仍須在成交時預扣，之後再按證明或拒絕決定繳交稅款。買家提交 8288 表和 8288-A 表並繳款的一般截止日期是產權轉移後第 20 天，但如果及時提交了證明申請，繳款截止日期會順延至 IRS 寄出決定後第 20 天（IRS：預扣稅證明；IRS：8288 表填表說明）。

申請時需要提供有依據的出售收益估算及最高美國稅款。請準備好購買合約、擬定的出售合約、成交費用及裝修改善記錄、出租折舊記錄，以及各方的稅務識別號碼。證明只會改變被預扣的現金金額，並不能代替您的稅表。

如果買家已經把多預扣的稅款繳給 IRS，成交後才發出的證明可能讓您提早取得退款。收到證明後，請按 8288-A 表的說明辦理；您仍須提交出售當年的稅表。

出售房產需要 ITIN 嗎？

法律上，成交不需要先有 ITIN，但要申請 FIRPTA 預扣稅的退稅或預扣稅證明，您需要有美國稅務識別號碼。如果您沒有美國社會安全號碼，也沒有資格申請，請用 W-7 表申請 ITIN。沒有 ITIN 不會妨礙買家提交 8288 表和 8288-A 表，但在 IRS 收到您的號碼之前，不會寄給您申請預扣稅退稅所需、已蓋章的 8288-A 表（IRS：8288 表填表說明）。

如果出售房產是您申請 ITIN 的唯一原因，請在簽訂具法律約束力的買賣合約之後才申請；IRS 表示會拒絕更早提交的申請。W-7 表的「出售不動產」例外情況，要求附上填妥的 FIRPTA 表格，以及買賣合約或成交文件，賣方另有額外文件要求。如果您同時要申請證明，請按 IRS 的說明，把填妥的 W-7 表和 8288-B 表一併寄出。符合條件的話，您也可以在提交 1040-NR 表時一併申請。身份證明文件及寄送地址，請查閱最新的 W-7 表填表說明。每位外國共同賣方都需要有自己的號碼。

要取回預扣稅款，要提交什麼？何時提交？

請提交出售當年的 1040-NR 表，計算您實際應繳的美國稅款，抵免 FIRPTA 預扣稅，並申請退還多預扣的部分。即使因證明仍在審理而令 8288-A 表顯示較晚的日期，這次出售也屬於成交當年的稅表（IRS：FIRPTA 常見問題）。

請要求結算代理人在 8288-A 表上填寫您正確的姓名、地址和 ITIN。IRS 會在 B 聯蓋章後寄給外國賣方；您要把這一聯附在 1040-NR 表上，在第 25f 行申請 FIRPTA 抵免。如果沒有收到，請查明買家是否已提交申報，以及是否因缺少 ITIN 而延誤。如果買家提交申報時沒有您的號碼，IRS 允許您憑充分的預扣證據提出申請，例如成交文件，並附上一份聲明，列明 8288 表和 8288-A 表的資料及您的 ITIN（IRS：美國不動產權益的申報與繳稅；IRS：1040-NR 表填表說明）。

我的美國收益怎樣計算？

一般的出售，美國收益等於售價減去銷售費用和調整後計稅基礎。從購買成本開始，加上符合資格的改善工程費用，再減去出租期間已允許或應當允許的美國折舊，即使您從未在稅表上申報過這筆折舊（IRS：Publication 551；IRS：Publication 523）。

您曾自住的房產，只有符合美國另行規定的擁有期及居住期測試，才可能適用美國的主要居所收益免稅額。加拿大的主要居所指定並不能證明美國的結果。即使適用住宅免稅額，出租用途也可能令部分收益需要課稅；出售出租房產除了資本利得附表之外，可能還要使用 4797 表（IRS：Publication 523；IRS：1040-NR 表填表說明）。

如果您有美國不動產收益，還要按非居民外國人適用的 6251 表填表說明檢查是否需要繳納替代性最低稅。

州政府也會預扣或徵收這筆出售的稅款嗎？

房產所在的州，除了聯邦 FIRPTA 之外，還可能徵收自己的稅款或在成交時預扣。在訂立成交指示之前，請先查明房產所在州的規定；聯邦證明並不能解決州的預扣問題。

例如加州使用 593 表。如果賣方在加州出現稅務虧損或零收益，並有稅務識別號碼，可以聲明該結果以避免加州預扣；有收益的賣方可以選擇另一種計算方式。請在成交前把表格交給託管機構，並用 540NR 表申請退還加州預扣的稅款。其他州有不同的規定（加州 FTB：593 表填表說明）。

在加拿大怎樣申報這次出售？

如果您是加拿大稅務居民，個人名下美國房地產的資本出售，要以加元在 T1 的 Schedule 3 上申報。出租房產還可能產生加拿大資本成本免稅額（CCA，即加拿大稅務折舊）的追補，或出現終止虧損，這與資本利得是分開的；提交前請檢查出租記錄（CRA：資本利得指南；CRA：租金收入指南）。

魁北克居民還要在魁北克稅表的 Schedule G 上申報收益。TP-772-V 表用來計算魁北克外國稅收抵免；主要居所指定則要使用 TP-274-V 表，並配合 Schedule G（Revenu Québec：資本利得，外國稅收抵免，主要居所指定）。

美加稅收協定允許美國對美國不動產的收益課稅。身為加拿大居民，您仍可能要把這筆收益列入加拿大稅表；減免可能來自外國稅收抵免，而不是把這次出售排除在外（加美稅收協定第 XIII 條及第 XXIV 條）。如果您買入房產的主要目的是轉售，或把它當作存貨買賣，這筆利潤可能屬於營業收入（CRA：房地產收入）。

為什麼我的加拿大收益和美國收益會不同？

加拿大按交易各部分發生時的匯率分別換算：出售所得按出售日匯率，調整後成本基礎按購入時匯率，銷售費用及改善工程費用按支出時匯率。因此，即使不考慮兩國折舊規則的差異，加元收益也可能比美元收益高或低（CRA：資本利得指南）。

請把匯率和日期，連同兩份成交結算單及改善工程收據一併保存。如果您在成為加拿大居民時已擁有這項房產，加拿大一般把該日期的公平市場價值視為您的起始成本。請保存該日期的估值；請參閱加拿大境外的房產（CRA：新移民）。

怎樣避免同一筆收益被課兩次稅？

先計算這次出售的最終美國聯邦所得稅及州所得稅，再考慮就列入加拿大稅表的收入所繳的合資格美國稅款，申請加拿大的外國稅收抵免。FIRPTA 預扣稅是預繳的美國稅款，不是最終稅款。美國已經退還或將會退還的金額，不算作加拿大抵免所指的已繳外國稅款（CRA：外國稅收抵免專題說明，第 1.33 段）。

加拿大稅表的截止日期可能比美國稅表更早。請及時準備好美國稅款的計算，以便用於加拿大申報；如果日後美國的退稅改變了合資格的抵免額，請申請更改加拿大稅表（CRA：更改稅表）。聯邦抵免額以歸屬於合資格美國非營業收入的加拿大聯邦稅款為上限；未使用的外國非營業稅款不能結轉到其他年度（CRA：外國稅收抵免專題說明，第 1.24 段及第 1.74 段）。請保存最終的美國稅表、州稅表、預扣稅憑證、付款證明及退稅通知。T2209 表和省抵免的計算，請參閱加拿大稅表上的境外收入（CRA：聯邦外國稅收抵免）。

我的美國度假屋可以是加拿大的主要居所嗎？

美國房屋可以就您在加拿大居住期間擁有的年度申請加拿大主要居所指定，前提是您、您的配偶或伴侶、前配偶或前伴侶、或子女，在該年度通常居住於該房屋。短期居住也可以計算，但主要為收租而持有的房屋，需要更仔細的審視。您的家人不能在同一年度指定另一處房屋（CRA：主要居所專題說明，第 2.10 至 2.13 段及第 2.74 段）。要申請免稅，請在 Schedule 3 上申報出售，並在出售當年的稅表中用 T2091(IND) 表指定該房屋；魁北克居民還要使用 Schedule G 及 TP-274-V 表（CRA：主要居所專題說明，第 2.15 段；Revenu Québec：指定）。計算方法請參閱主要居所免稅額。加拿大的指定本身不會免除美國稅款或 FIRPTA 預扣稅。

把自住房屋改為出租，或把出租房產改為自住，可能導致加拿大的視同出售。已簽署的第 45(2) 款選擇，要附在變更當年的稅表上；已簽署的第 45(3) 款選擇，要附在最終出售當年的稅表上，如果 CRA 要求，則要更早提交。加拿大的 CCA 可能令這些選擇失效或不得作出（CRA：主要居所專題說明，第 2.48 段及第 2.54 至 2.55 段）。

如果房產是共同持有，或虧本出售，怎麼辦？

共同出售時，成交前請先確認每位所有者的美國稅務身份和所佔份額。如果美國人和外國人一起出售，買家會按出資額分配變現金額，並只對外國所有者的部分預扣；按此規則，配偶視為出資相等。如果所有賣方都是外國人，FIRPTA 一般適用於整筆變現金額。自住價格測試仍然按整項房產的價格計算（IRS：8288 表填表說明）。每位外國所有者應有各自的 8288-A 表，只申請自己份額的抵免，並且一般要分別提交 1040-NR 表（IRS：抵免核實）。外國共同賣方必須在成交後第 10 天之前要求買家在 8288-A 表上列明他們協定的抵免分配；否則買家會平均分配抵免（26 CFR 1.1445-1(f)(3)(iv)）。

虧損並不會自動停止 FIRPTA 預扣。如果標準預扣金額會高於預計稅款，請申請預扣稅證明。自住房屋的虧損在兩國一般都不能扣除；出租房產的虧損適用不同規則，其折舊記錄仍然重要（IRS：Publication 523；CRA：資本利得指南）。

範例

以下為度假屋出售的示範，除標明 C$ 外，所有出售金額均為美元。您購入房產時成本為 US$400,000，當時一美元兌 C$1.25。您以 US$600,000 出售，當時一美元兌 C$1.35，並以同一匯率支付了 US$40,000 的銷售費用。沒有出租、折舊或改善工程。個人買家打算自住。

買家按自住規則，根據 US$600,000 的售價總額預扣 US$60,000。在計入任何可用的住宅出售免稅額之前，您的美國收益為 US$160,000：即 US$600,000 減去 US$40,000 銷售費用和 US$400,000 成本。如果您這次出售的最終美國稅款是 US$25,000，提交 1040-NR 表後，可能可以取回 US$35,000 的預扣款。

在計入任何加拿大主要居所免稅額之前，您的加拿大收益為 C$256,000：即 C$810,000 出售所得，減去 C$54,000 銷售費用和 C$500,000 購入成本。申請加拿大外國稅收抵免時，應從最終美國稅款開始計算，而不是被預扣的 US$60,000。抵免的實際金額取決於加拿大稅表。

您的情況不同嗎？

• 房產曾出租：以往的美國折舊和加拿大 CCA 可能改變出售的結果，漏報的出租稅表也需要處理。請參閱有美國出租房產的加拿大人。
• 房產由 LLC、公司、合夥企業、信託或遺產持有：納稅人及申報要求可能不同。請參閱加拿大人應怎樣持有美國房產，如果是 LLC，請參閱美國 LLC 的加拿大所有者申報。
• 您曾在美國長期居住：您的美國居民身份可能改變稅表的申報方式。請參閱季節性赴美居住者與美國居民身份。
• 您正在核查以往的境外財產申報：請參閱境外財產及關聯企業申報。
• 您在 1980 年 9 月 26 日擁有這項房產，且當時是加拿大居民：協定第 XIII(9) 條可能減少須繳美國稅的收益，但受其擁有權及財產例外情況所限（加美稅收協定）。
• 房產在加拿大境外，但不在美國：請參閱加拿大境外的房產。
• 共同所有者有爭議、涉及遺產、出現虧損，或臨近成交時證明仍未批出：請準備好兩份成交結算單、產權及出資記錄、改善工程收據、以往的美國稅表、折舊表、ITIN，以及任何州預扣稅表格，以便尋求跨境稅務協助。