海外房產出租或出售的美國稅務

海外房產的租金，要在美國稅表上申報嗎？

要。如果您是提交美國稅表的美國公民或居民，海外租金屬於您的全球收入。一般須在 Schedule E 上申報租金和相關費用，即使款項留在海外或已被他國課稅也一樣（IRS：美國居民；Schedule E 說明）。

如果您把房產當作住所，全年出租少於 15 天，則無須申報這筆租金，也不能扣除租賃費用（IRS：住宅出租房產）。

租賃費用可包括維修、保險、房產稅、房貸利息和折舊。如果您同時自住，Schedule E 上只能填列屬於出租部分的費用。如果向房客提供大量服務，申報所用的表格可能不同；自住天數和被動損失限額，則會影響可扣除的金額。相關計算請見出租房產稅務（IRS：住宅出租房產；Schedule E 說明）。

租金、費用和購買價格要如何換算成美元？

租金和租賃費用，按您的會計方法，在收到、支付或應計時換算。作為抵免申請的外國所得稅，另有匯率規則。出售房產當天的匯率，不會重設房產的購買成本（IRS：外幣與外幣匯率；IRS：個人外國稅收抵免）。

IRS 沒有唯一的官方匯率，一般接受您前後一致地使用公開發布的匯率。請保留匯率來源和附有日期的交易記錄。年度平均匯率不能代替購買日或出售日的匯率。外國所得稅若按應計方式申請抵免，一般適用相關稅務年度的平均匯率，但有例外；請見美國稅表上的境外收入（IRS：年度平均匯率；IRS：個人外國稅收抵免）。

海外出租房產要如何折舊？

海外住宅出租建築物，一般使用替代折舊系統（ADS）：2017 年底之後投入使用的，按 30 年 直線折舊；更早投入使用的，按 40 年 直線折舊。土地不能折舊，必須使用 ADS 的財產也不能適用額外折舊（bonus depreciation）。這類建築同樣不符合第 179 條扣除的資格（IRS：如何折舊財產）。

改作出租時用來開始折舊的較低價值，不會自動成為出售時計算收益的計稅基礎。請分開保存原始計稅基礎、改良工程記錄、改作出租當日的估值，以及折舊明細表（IRS：住宅出租房產）。

海外的房產稅和房貸利息可以扣除嗎？

海外房產稅和房貸利息中屬於出租部分的金額，一般可在 Schedule E 上抵減租金。只供自住的房屋所繳的外國房產稅，不能作為分項扣除；外國房產稅也不是外國所得稅抵免（IRS：住宅出租房產；26 U.S.C. §164；IRS：個人外國稅收抵免）。

海外自住的主要居所或第二住所，如果您選擇分項扣除，且貸款以合資格住宅作抵押，房貸利息可能可在 Schedule A 上扣除，但須受一般的貸款和使用限額約束。如果同時自住和出租，利息要按兩種用途分攤；再融資取得的現金若用於個人開支，並不自動成為租賃費用（IRS：房貸利息扣除；IRS：住宅出租房產）。

海外房產可以使用美國的出售自住房屋免稅額嗎？

可以，房屋位於海外，本身並不妨礙適用。如果該海外房屋曾是您的主要居所，您一般在出售前五年中擁有並居住滿兩年，且過去兩年內沒有因出售其他房屋而使用過這項免稅額，則下列美國限額可能適用。如果因符合條件的工作調動、健康問題或不可預見的事件而提前出售，可能適用部分免稅額（26 U.S.C. §121；IRS：出售您的房屋）：

如果您或配偶正處於符合條件的延長服役期間，服務於美國軍隊、外交部門、情報機構或和平隊，您可以在出售當年的稅表上選擇，將五年測試最多暫停 10 年（IRS：出售您的房屋）。

要適用完整的聯合申報上限，夫妻雙方都必須通過居住測試和過去出售測試，且至少一方通過擁有測試。如果只有一方符合，可能適用較低的免稅額。如果您的配偶不是美國稅務居民，請在配偶是非居民時的美國報稅中查看是否可聯合申報（IRS：出售您的房屋）。

第二住所或純粹作出租用途的房產，不符合資格。如果您在出售前五年內，是透過同類財產交換（like-kind exchange）取得該房屋，則不能使用這項免稅額。曾出租的房屋，即使其餘收益獲免稅，折舊相關的收益仍可能要課稅。2008 年之後，如果有一段期間您和配偶都沒有把該房屋當作主要居所，即使當時空置或作為第二住所，也可能限制免稅額；該房屋最後一次作為您的主要居所之後的使用期間，一般不計入。另有例外情況。折舊和使用天數的細節，請見出租房產稅務（IRS：出售您的房屋）。

自住房屋有應稅收益，或收到 1099-S 表時，可能需要填寫 8949 表和 Schedule D；出租部分或獨立的業務部分，可能需要填寫 4797 表。出售個人住宅的虧損不能扣除（IRS：出售您的房屋）。

匯率有變動時，如何計算美元收益？

把出售所得和出售成本按各自的交易日換算成美元，再減去房屋調整後的美元計稅基礎。計稅基礎從購買日的美元成本開始；加上符合條件的購買成本和改良工程（按各自的日期換算），再減去出租期間已允許或應允許的折舊（IRS：外幣與外幣匯率；IRS：資產的計稅基礎；IRS：出售您的房屋）。

即使房屋的當地貨幣價格沒有變，美元計算下仍可能有收益。請先計算美國收益，再測試出售自住房屋免稅額和外國稅收抵免。請保留買賣合約、成交結算單、改良工程發票、匯率和過往的折舊記錄。

償還外幣房貸時，會另有一筆美國收益嗎？

房貸和房屋是兩筆獨立的交易。借款到還款之間的匯率變動，可能產生單獨的匯兌結果；至於清償自住房貸是否會依個人交易規則產生應稅收益，第 988(e) 條的文字並未完全明確。請不要把貸款的匯兌結果併入房屋的出售收益（26 U.S.C. §988）。

法規把外幣債務視為可能的匯兌交易，但把某些個人交易排除在一般規則之外。個人的匯兌損失一般不能扣除。用於出租房產的貸款，因與產生收入有關，處理方式可能不同。請保留原始貸款金額、每次還本記錄、清償結算單、日期和匯率；匯率大幅波動時，應另行審查（26 U.S.C. §988；26 U.S.C. §165）。

租金或出售所繳的外國稅款，可以申請抵免嗎？

就租金或應稅出售所得而依法應繳的外國所得稅，可能符合美國外國稅收抵免的資格。租金和不動產出售收益，一般視為來源於房產所在地，但可用的抵免額，取決於相關 1116 表類別中，外國來源收入所對應的美國稅。外國房產稅屬於費用，不是所得稅抵免（IRS：1116 表說明；IRS：個人外國稅收抵免）。

如果外國稅款是就美國免稅的收益而繳，可能無法產生可用的抵免。這項抵免不是簡單的一比一退款；出租屬於積極經營的業務時，收入類別也可能改變。1116 表和抵免限額的說明，請見美國稅表上的境外收入（IRS：1116 表說明）。

我是美國人，要出售加拿大的房子，有什麼不同？

即使加拿大對這筆收益免稅，美國公民仍須查看美國的出售自住房屋免稅額。加拿大的主要居所指定是另一項申請；如果它使這次出售不需要繳加拿大所得稅，就沒有可用來抵免美國稅的加拿大所得稅（IRS：海外美國公民和居民外國人；CRA：主要居所；IRS：1116 表說明）。

如果您是加拿大居民，加拿大的主要居所指定請見加拿大主要居所免稅。如果您出售加拿大房產時是加拿大非居民，加拿大的通知和預扣程序，請見非居民出售加拿大房產。美元收益可能與加元收益不同，因此在判斷任何一國的稅能否抵銷另一國的稅之前，請先準備兩套計算。

如果我在成為美國居民之前就擁有這間房子呢？

所購房屋的美國計稅基礎，一般從原始成本開始，而不是您成為美國居民當天的價值。成為居民本身不會產生新的購買，也不會一般性地重設美國計稅基礎。特殊的取得情況或選擇，需另行審查（26 U.S.C. §1012；IRS：資產的計稅基礎）。

如果您在年度中途成為美國居民，在成為居民之前收到的外國來源租金或出售海外房屋的收益，一般不在美國課稅範圍內。首年居民身份選擇可把您的開始日期提前：在符合下一年度的實質居住測試後，把聲明附在 1040 表上；如有需要，可申請延期申報。如果配偶在部分年度是非居民，而夫妻至少一方在年底是美國公民或居民，雙方可在聯合申報稅表上選擇全年居民身份，並附上雙方簽署的聲明；更改選擇一般須在原申報日起三年內，或繳稅日起兩年內提交，以較晚者為準。請見您的第一份美國稅表（IRS：外國人美國稅務指南）。

請找出原始購買記錄和當日匯率，即使購買時間遠在成為美國居民的多年之前。如果房屋是繼承或受贈所得，贈與和繼承的計稅基礎適用不同規則。如果房屋後來改作出租，還要取得開始出租當日的公平市價；這個價值對折舊有影響，對出售收益則不一定有影響（IRS：住宅出租房產）。

範例

以下為說明用的加元（C$）和美元（US$）金額，不含費用、改良工程和出租：您以 C$400,000 購買一棟加拿大房屋，當時 C$1 兌 US$0.70，因此美國計稅基礎是 US$280,000。您以同樣的 C$400,000 售出，當時 C$1 兌 US$0.80，所得為 US$320,000，產生 US$40,000 的收益。

以加元計算沒有價差收益，但以美元計算則有收益。如果該房屋符合美國主要居所的測試，這筆收益可能獲免稅。如果它是第二住所，這筆收益一般須在美國課稅。清償加拿大房貸的匯兌問題，需另行審查。

您的情況不同嗎？

• 您擁有房屋期間住在加拿大：兩地的稅表請見住在加拿大的美國人。
• 房產當年有部分時間出租或自住：Schedule E、虧損和折舊，請見出租房產稅務。
• 加拿大對出售課稅或預扣：請按情況使用加拿大主要居所免稅或非居民出售加拿大房產。
• 您是加拿大居民，在加拿大以外擁有房產：加拿大稅表的處理請見加拿大以外的房產。
• 您繼承或受贈了這間房子：請查看贈與和繼承的計稅基礎。
• 您直接擁有房屋：房屋本身不須在 FBAR 或 8938 表上申報。存放租金或出售所得的外國帳戶，則可能須申報；請見境外帳戶申報（IRS：8938 表與 FBAR 的比較）。
• 出售須在兩國課稅、匯率大幅波動，或您償還了外幣貸款：請把兩份成交結算單、貸款記錄、匯率、外國稅表，以及繳稅或退稅記錄，帶到跨境稅務服務。