تسجيل دفعات Airbnb في الدفاتر: الإيجار الإجمالي أم صافي الدفعة؟

هل أسجّل دخل Airbnb صافي الدفعة أم إجمالي الحجز؟

عمومًا، سجّل كل ما يدفعه لك الضيف مقابل الإقامة إيجارًا، ورسوم المنصة مصروفًا. دخل الإيجار هو أي مبلغ تتلقاه مقابل استخدام العقار أو شغله، فهو دخل سواء أرسلت لك المنصة النموذج ⁦1099-K⁩ أم لا (المنشور 527). والدفعة هي ذلك الإيجار بعد أن تحتفظ المنصة برسومها وبأي مبلغ مسترد، فتسجيل الدفعة وحدها يُسقط الدخل والمصروف معًا.

إذا كان العقار منزلك أيضًا وتؤجّره أقل من 15 يومًا في السنة، فعمومًا لا يُبلغ عن الإيجار أصلًا ولا تنطبق هذه الصفحة؛ انظر أيام الإيجار العادلة والاستخدام الشخصي.

الربح من الحجز واحد في الحالتين. الذي يتغير هو سطر الدخل وسطر المصروف، وإمكانية ربط دخلك بتقرير المنصة والنموذج ⁦1099-K⁩. وتقول IRS إن الخانة 1a في ذلك النموذج هي المبلغ الإجمالي غير المخفَّض بالرسوم أو المبالغ المستردة، وإنه يمكنك خصم هذه المبالغ منه (ماذا تفعل بالنموذج ⁦1099-K⁩؛ تعليمات النموذج). وتظهر الفكرة نفسها حين يدفع المستأجر إحدى فواتيرك من الإيجار: تُدرج الإيجار والفاتورة معًا ثم تخصم الفاتورة (دخل الإيجار ومصروفاته). ولا تذكر مصادر IRS المدرجة أدناه رسوم منصات الحجز، فمعاملة الإجمالي تستند إلى هاتين القاعدتين.

الحالة ليست بسيطة عندما:

• سُجّلت الدفعات صافيةً لسنة أو أكثر.
• إيداع واحد يغطي عدة إعلانات أو ملّاكًا.
• تقرير المنصة والنموذج ⁦1099-K⁩ والإيداعات المصرفية لا تتطابق مع الدفاتر.
• العقار ضمن LLC، أو يشارك مضيف مشارك أو مالك شريك في المال.
• تؤجّر في أكثر من ولاية، أو لم تُقدَّم ضريبة الإقامة قط.
• تقيم خارج الولايات المتحدة.

في هذه الحالات لا يعود السؤال كيف تسجّل دفعة الشهر القادم، بل ما الذي يجب إعادة بيانه، وهل يلزم تغيير إقرار سابق، وكيف تضع مطابقة شهرية تتحقق من اتفاق تقرير المنصة ودفاترك والبنك.

اجمع سجل معاملات المنصة لكل إعلان، وكشوف الحساب المصرفي للحساب الذي يستلم الدفعات، وكل نموذج ⁦1099-K⁩، وأي إقرارات لضريبة الإقامة.

ما الذي يتضمنه إجمالي الضيف، وأي أجزائه لي؟

كل ما يدفعه الضيف لك مقابل الإقامة هو إيجار. ورسوم المنصة مصروف تسجله على حدة. أما الضرائب التي يجب أن تمررها والودائع التي يجب أن تردّها فليست دخلًا.

ليس في Schedule E سطر باسم رسوم المنصات، ولا تحدد التعليمات أي سطر تُدرج فيه. وهي تعدّد رسوم الإدارة وعمولات الوكلاء من البنود القابلة للخصم، فالخيارات هي العمولات (السطر 8) ورسوم الإدارة (السطر 11) وأخرى (السطر 19، مع بيان تفاصيلها). اختر سطرًا مع معدّ إقراراتك والتزم به باستمرار (Schedule E؛ التعليمات). وللقائمة الكاملة للحسابات انظر دليل الحسابات للعقار المؤجَّر.

كيف أسجّل حجزًا واحدًا بحيث يتطابق الدخل والرسوم والوديعة؟

سجّل قيدًا واحدًا لكل دفعة، مع الليالي ورسوم التنظيف ورسوم المنصة في سطور مستقلة بحيث يساوي مجموعها الإيداع. وأعطِ رسوم المنصة حساب مصروف خاصًا بها؛ ولا تتركها داخل إيداع صافٍ أبدًا.

استخدم حسابات منفصلة: دخل لليالي ورسوم التنظيف وسائر رسوم الضيف؛ ومصروف لرسوم المنصة؛ وتخفيض للدخل للمبالغ المستردة والأرصدة الممنوحة؛ والتزامات (أموال مدين بها لغيرك إلى أن تمررها) لضريبة الإقامة الواجب تمريرها والودائع المحتجزة للضيوف.

في الحجز الواحد يكون القيد بالشكل نفسه كل مرة:

المدين والدائن جانبا القيد الواحد، ويجب أن يتساويا. وسطر البنك يساوي الإيداع في كشف حسابك. وإن لم يتساويا ففي تقرير المنصة ما لم تسجله: مبلغ مسترد، أو سطر ضريبة، أو مبلغ محتجز، أو إعلان آخر. وإذا وصل التقرير بعد الإيداع فضع الإيداع في حساب وسيط (clearing account)، وهو حساب احتجاز مؤقت، إلى أن يصل.

إذا استقطعت المنصة ضريبة دخل فيدرالية (الاستقطاع الاحتياطي، الخانة 4 في النموذج)، فسجّلها على حدة: فهي ضريبة مدفوعة عن الشخص المذكور في النموذج، وليست رسوم منصة ولا خصمًا من الإيجار. وتقول IRS إنه يُبلغ عنها في إقرار السنة التي تلقيت فيها الدخل (الاستقطاع الاحتياطي). وينطبق ذلك حين لا تكون قد زوّدت المنصة برقم تعريف ضريبي صحيح (تعليمات النموذج).

حين يغطي إيداع واحد عدة حجوزات، أضف مجموعة سطور لكل حجز وضع على كل منها وسم إعلانه. ويخصص Schedule E عمودًا مستقلًا لكل عقار مؤجَّر (التعليمات)، فيتيح وسم الإعلان قراءة كل عقار وحده. وضع رقم الحجز وتاريخ الوصول على كل سطر.

أين تذهب رسوم التنظيف التي يدفعها الضيوف وعامل التنظيف الذي أدفع له؟

الرسوم التي يدفعها الضيوف دخل، وفاتورة عامل التنظيف مصروف. سجّل كليهما كاملًا؛ فمقاصة أحدهما بالآخر تخفي الدخل وتكسر المطابقة مع تقرير المنصة.

تذهب فاتورة عامل التنظيف إلى التنظيف والصيانة (السطر 7 في Schedule E). وقد تتطلب المدفوعات لعامل تنظيف أو عامل صيانة النموذج ⁦1099-NEC⁩؛ انظر النماذج الخاصة بعمال التنظيف والصيانة.

ماذا يحدث لضرائب الإقامة والمبيعات على الإقامة؟

الضريبة المفروضة على الضيف، التي يجب أن تحصّلها وتسدّدها لولاية أو مدينة، ليست دخلك. سجّلها التزامًا وصفّها عند سدادها. أما الضريبة المفروضة عليك بصفتك البائع، التي تحصّلها من المشتري، فهي جزء من إجمالي إيراداتك. وكلتا القاعدتين من دليل الأعمال الصغيرة لدى IRS (المنشور 334). وأي نوع تكون الضريبة المعنية يتوقف على قانون الولاية والمدينة، فتأكد من معدّ إقراراتك. وإذا سجّلت ضريبة مفروضة عليك دخلًا، فالمبلغ الذي تسدّده يُعدّ عمومًا مصروف ضريبة (السطر 16 في Schedule E؛ التعليمات).

ومن يحصّل ويقدّم الإقرار يتوقف كذلك على المكان وعلى طريقة حجز الضيف. فإذا حصّلت قناة الحجز ضريبة وسدّدتها بنفسها، فهذه الضريبة لا تصل عمومًا إلى حسابك المصرفي. وتختلف من ولاية ومدينة إلى أخرى مسألة تحصيلها كل الضرائب المنطبقة، فقارن تقرير المنصة بما تقول الجهة الضريبية في ولايتك أو مدينتك إن عليك تحصيله. وتحذّر IRS من أن النموذج ⁦1099-K⁩ قد يتضمن بنودًا ليست في إيراداتك، مثل ضريبة المبيعات (المنشور 334). وعند مطابقة إجمالياتك مع النموذج، أدناه، استبعد فقط الضريبة المفروضة على الضيف التي مررتها؛ أما الضريبة المفروضة عليك فتبقى في إجمالي إيراداتك.

إذا كان عليك أن تحصّل وتقدّم الإقرار بنفسك، فانظر ضريبة المبيعات والإشغال على الإيجار، وفيه أيضًا هل رسوم التنظيف والرسوم الأخرى جزء من السعر الخاضع للضريبة. وإذا حصّلت ضريبة ولم تسدّدها، فقد يحمّلك قانون الولاية مسؤولية شخصية ويحدد المدة التي تملكها الولاية لتقدير الضريبة؛ ويعرض تسوية المبيعات والدفعات مثالين من ولايتين. وإذا كان عليك أن تحصّل ولم تفعل، فانظر استدراك ضريبة المبيعات التي لم تُحصَّل.

كيف تظهر المبالغ المستردة والإلغاءات وأرصدة التسوية ومدفوعات التلف؟

المبلغ المسترد أو الرصيد الممنوح للضيف يخفّض إيجار ذلك الحجز. سجّله على ذلك الحجز، في سطر مستقل، بتاريخ اقتطاع المنصة له. افعل ذلك حتى لو قاصّته المنصة بدفعة لاحقة. فالنموذج ⁦1099-K⁩ لا يخفّض إجماليه بالمبالغ المستردة (تعليمات النموذج)، فيكون المبلغ المسترد بند تسوية بين النموذج ودخلك.

• استرداد جزئي بعد إلغاء: دخل الحجز هو ما دفعه الضيف ناقص المبلغ المسترد. لا تسجّل السعر الكامل وخسارة منفصلة.
• رسوم إلغاء تحتفظ بها: هي عمومًا إيجار في سنة استلامها. فتعامل IRS دفعة المستأجر لإنهاء عقد الإيجار على أنها إيجار في سنة استلامها، أيًّا كانت الطريقة المحاسبية (المنشور 527). ورسوم إلغاء الضيف التي تحتفظ بها مشابهة لذلك، وإن كانت مصادر IRS المدرجة أدناه لا تذكرها.
• رصيد ناتج عن شكوى ضيف: إذا خُصم من دفعتك فعامله مبلغًا مستردًا. وإذا دفعت لك المنصة عن مطالبة، فضعه في حساب مستقل إلى أن تعرف ما الذي يعوّضه.
• دفعة تلف: المبلغ الذي تحتفظ به من وديعة التأمين لأن الضيف لم يلتزم بالشروط دخل في السنة التي تحتفظ به فيها (المنشور 527). ولا تتناول مصادر IRS المدرجة أدناه دفعة تلف من منصة. سجّل الدفعة في حساب مستقل والإصلاح مصروفًا مستقلًا، ليرى معدّ الإقرارات الاثنين. وللودائع عمومًا انظر ودائع التأمين في دفاتر العقار المؤجَّر.
• مبلغ مسترد في سنة بعد سنة الدفع: لا تحسم مصادر IRS المدرجة أدناه أي سنة يخفّضها. نبّه معدّ إقراراتك إليه.

إلى أي سنة تنتمي الإقامة إذا وصلت الدفعة بعد نهاية السنة؟

يعتمد معظم الأفراد الأساس النقدي، الذي يحتسب الإيجار في السنة التي تتلقاه فيها فعليًا أو حُكمًا، أيًّا كانت سنة الإقامة. ويُعدّ المال مُستلَمًا حُكمًا حين يُتاح لك، كأن يُقيَّد في حسابك المصرفي (المنشور 527)، ولذلك يسجّل المضيف الذي يعتمد الأساس النقدي الدفعة عمومًا بتاريخ البنك. أما دافع الضرائب الذي يعتمد أساس الاستحقاق فيُبلغ عادة عن الإيجار عند كسبه، فيحكم تاريخ الإقامة. والاستثناء هو الإيجار المقدم، أي أي مبلغ يُستلم قبل الفترة التي يغطيها: تدرجه IRS في الدخل في سنة استلامه أيًّا كانت الطريقة المحاسبية.

فخّان:

1. تاريخ النموذج مقابل تاريخ البنك. يغطي النموذج ⁦1099-K⁩ المدفوعات التي تسوّيها المنصة لك في السنة التقويمية، وتُعدّ الدفعة مسوّاة حين ترسل المنصة تعليمات تحويل الأموال (تعليمات النموذج). ويُظهر بنكك اليوم الذي وصل فيه المال. وقد تصل دفعة أُرسلت في نهاية ديسمبر في يناير، فيضعها النموذج ودفاترك في سنتين مختلفتين. أدرجها بند توقيت في المطابقة.
2. مال محتجز حتى الوصول. إذا فوّضت شخصًا بصفته وكيلك لاستلام الدخل، فتُعامل كمن استلمه حين يستلمه الوكيل. ولا يُعدّ الدخل مستلمًا حُكمًا ما دامت سيطرتك عليه خاضعة لقيود جوهرية (المنشور 538). وكون المنصة التي تحتجز دفعة الضيف وكيلك، وكون احتجازها قيدًا جوهريًا، يتوقف على شروطها. ولا تحسم مصادر IRS المدرجة أدناه ذلك. احسم المعاملة مع معدّ الإقرارات وطبّقها بالطريقة نفسها كل سنة.

إذا أُتيحت لك دفعة قبل أن تصل إلى بنكك، فاسأل معدّ إقراراتك أي تاريخ يُعتدّ به. فإن كان التاريخ الأسبق، فسجّل الإيجار حينها مقابل حساب المنصة الوسيط، وصفّه حين يصل الإيداع، وانقل أي رصيد مفتوح عبر نهاية السنة. وأبقِ تاريخ الوصول على كل سطر لتتمكن أيضًا من الإبلاغ بتاريخ الإقامة.

كيف أطابق إجمالياتي مع تقرير المنصة السنوي وإيداعاتي المصرفية والنموذج ⁦1099-K⁩؟

طابقها كل شهر في ثلاثة اتجاهات: تقرير المنصة مع الدفاتر، والدفاتر مع كشف البنك، وإجمالي السنة مع النموذج. وتشترط IRS دفاترًا تُظهر إجمالي الدخل، مدعومة بمستندات مثل قسائم الإيداع (إرشادات السجلات)، وتقول أن تحتفظ بسجلات تدعم Schedule E (التعليمات).

1. نزّل سجل معاملات المنصة للشهر، لكل إعلان.
2. قارن إجماليه ورسومه ومبالغه المستردة وضرائبه مع حسابات الدخل والرسوم والمبالغ المستردة لديك.
3. طابق كل دفعة مع إيداع مصرفي. كل إيداع يساوي القيد الذي سجّلته.
4. فسّر كل فرق: توقيت، أو مبلغ مسترد خُصم لاحقًا، أو ضريبة مررتها، أو ضريبة دخل استقطعتها المنصة، أو وديعة رُدّت، أو رسوم دفعها الضيف للمنصة (إن تضمنها التقرير أو النموذج)، أو إعلان أو حساب آخر.
5. في نهاية السنة، ابدأ من الخانة 1a في كل نموذج. استبعد المبالغ المستردة، والضرائب المفروضة على الضيف التي مررتها، والودائع المردودة، وأي رسوم منصة دفعها الضيف يتضمنها النموذج، والأموال التي ليست لك، ثم عدّل للتوقيت. وما يبقى يجب أن يطابق الإيجار في دفاترك بعد المبالغ المستردة.

بالكلمات: إيداعات السنة تساوي الإيجار قبل المبالغ المستردة، ناقص المبالغ المستردة المخصومة ورسوم المنصة، ويفسّر الباقي التوقيت والضرائب المُمرَّرة وضريبة الدخل المستقطعة وأي رسوم من جانب الضيف. وإذا بدأت من إيجار خُفّض أصلًا بالمبالغ المستردة فستستبعدها مرتين. وإذا بقي النموذج أعلى من إيجارك بعد هذه الخطوات، فانظر نموذج ⁦1099-K⁩ يُظهر أكثر مما كسبت. وبلا نموذج يبقى الإيجار دخلًا؛ فالنموذج مجرد فحص لدفاترك. ولدفعات أي منصة بيع، انظر تسوية المبيعات والدفعات.

هل تغيّر دفعة لمضيف مشارك أو لحساب LLC القيود؟

لمالك واحد: لا، فالقيود نفسها مع LLC بعضو واحد أو بدونها. فعمومًا لا تُعدّ LLC محلية بعضو واحد كيانًا منفصلًا لضريبة الدخل الفيدرالية، فتقدّم إقرارك كأنك تملك العقار المؤجَّر بنفسك، ما لم تختر أن تُعامل ضريبيًا كشركة (التعليمات). أبقِ دفاتر العقار المؤجَّر وحسابه المصرفي بعيدًا عن أموالك الشخصية لتتطابق الإيداعات.

قد يجعل مالكان أو أكثر العقار المؤجَّر شراكة تقدّم النموذج 1065. أما الزوجان اللذان يقدّمان إقرارًا مشتركًا ويشارك كلاهما مشاركة فعلية ويملكان العقار مباشرة لا عبر LLC، فيمكنهما بدلًا من ذلك اختيار أن يكونا مشروعًا مشتركًا مؤهلًا (QJV) بوضع علامة في خانة QJV في Schedule E السطر 2، وتجاوز النموذج 1065 (المنشور 527؛ التعليمات). وتتابع الدفاتر عندئذ حصة كل مالك؛ وانظر عقار مؤجَّر مشترك الملكية لمعرفة ما ينطبق. ويُرسل النموذج إلى الاسم والرقم الضريبي المسجلين في حساب المنصة. وإذا لم يكن ذلك الشخص أو الكيان من يُبلغ عن الدخل، فاطلب من المنصة نموذجًا مصحّحًا (ماذا تفعل بالنموذج ⁦1099-K⁩).

المضيف المشارك الذي تدفع له لإدارة العقار المؤجَّر هو عمومًا تكلفة إدارة عليك. وحين تدفع المنصة للمضيف المشارك مباشرة، قد يختلف نموذجك عن إيجارك. ويغطي دليل المضيف المشارك من يُبلغ عن ماذا: المضيفون المشاركون ومديرو العقارات.

Schedule E أم Schedule C للمضيف؟

يُدرج إيجار العقارات عمومًا في Schedule E، وفيه رمز لنوع العقار لإيجار العطلات أو الإيجار قصير الأجل (Schedule E). وتنطبق Schedule C إذا قدّمت خدمات جوهرية أساسًا لراحة الضيوف، مثل التنظيف المنتظم أو تغيير البياضات أو خدمة الخادمات. والتدفئة والإضاءة وتنظيف الأماكن العامة وجمع القمامة ليست خدمات جوهرية (المنشور 527؛ التعليمات). ولا تقول هذه المنشورات هل يُعدّ التنظيف بين إقامات الضيوف منها، فهي مسألة وقائع يقررها معدّ الإقرارات. وأبقِ المال الناتج عن غير الإقامة، كالوجبات أو الجولات، في حساب دخل مستقل ليُبلَّغ عنه في موضعه. وللمفاضلة بين النماذج وضريبة العمل الحر، انظر Schedule C أم Schedule E للإيجار قصير الأجل.

مثال

هذه الأمثلة توضيحية. كل الأرقام بالدولار الأمريكي.

إقامة لأربع ليالٍ

يدفع ضيف 1,720 دولار: أربع ليالٍ بسعر 400 دولار لليلة ورسوم تنظيف 120 دولار. افترض عدم وجود ضريبة أو مبلغ مسترد أو رسوم منصة من جانب الضيف. رسوم مضيف المنصة ⁦3%⁩ من ذلك، أي 51.60 دولار، فتكون الدفعة 1,668.40 دولار.

تُظهر الدفاتر إيجارًا قدره 1,720 دولار، ومصروف رسوم مضيف 51.60 دولار، وإيداعًا مصرفيًا 1,668.40 دولار:

سنة سُجّلت صافيةً

سجّل مضيف الدفعات فقط، فظهر لديه دخل 41,000 دولار. ويُظهر تقرير المنصة السنوي 43,000 دولار من الإقامات و2,000 دولار من الرسوم، دون مبالغ مستردة أو ضرائب أو رسوم من جانب الضيف. فتُعاد صياغة الدفاتر إلى دخل 43,000 دولار ومصروف 2,000 دولار. ويبقى الربح قبل التكاليف الأخرى 41,000 دولار، لكن الدخل يبدأ الآن من إجمالي التقرير، وهو ما تقارنه بالنموذج. وإذا سُجّلت السنوات السابقة صافيةً أيضًا، فكل سنة تحتاج إلى إعادة الصياغة نفسها. أما الحاجة إلى تعديل إقرار قديم فمسألة يقررها معدّ الإقرارات.

إلغاء

يحجز ضيف 1,500 دولار ثم يلغي، وتردّ المنصة 500 دولار. فدخل المضيف من ذلك الحجز 1,000 دولار. وتُظهر الدفاتر إيجارًا 1,500 دولار وسطر مبلغ مسترد 500 دولار، لا دخلًا 1,500 دولار وخسارة منفصلة. وقد يظل النموذج يُظهر 1,500 دولار، لأن إجماليه لا يُخفَّض بالمبالغ المستردة، فيكون مبلغ 500 دولار بند تسوية.

هل وضعك مختلف؟

• سُجّلت الدفعات صافيةً لسنة أو أكثر، أو لا يتطابق النموذج مع الإيداعات، أو تعرض إعلاناتك في عدة ولايات أو عبر LLC، أو لم تُقدَّم ضرائب الإقامة قط: تتوقف إعادة صياغة الدفاتر وتقرير حاجة الإقرارات السابقة إلى تعديل ووضع المطابقة الشهرية كلها على سجلاتك. انظر مساعدة في مسك الدفاتر واستكمال دفاتر العقارات المؤجَّرة المتأخرة.
• يُظهر النموذج ⁦1099-K⁩ أكثر مما كسبت، أو يقول إشعار من IRS إن دخلك لا يتطابق: انظر النموذج ⁦1099-K⁩ لدخل الإيجار.
• تحصّل ضريبة إقامة أو مبيعات أو قد تدين بها: انظر ضريبة المبيعات والإشغال على الإيجار واستدراك ضريبة المبيعات التي لم تُحصَّل.
• تدير أو تشارك في الاستضافة لملّاك آخرين، أو يتضمن مال المنصة مالهم: انظر المضيفون المشاركون ومديرو العقارات.
• تملك العقار المؤجَّر مع الزوج أو الزوجة أو مع آخرين: كونه إقرار شراكة أو نموذجي Schedule E يتوقف على من يملكه وكيف يُدار؛ انظر عقار مؤجَّر مشترك الملكية.
• كل إعلان في LLC خاصة به: انظر LLC لكل عقار مؤجَّر.
• تتساءل هل تناسب إعلاناتك جداول البيانات أم البرنامج أم مسؤول مسك الدفاتر: انظر جدول بيانات أم برنامج أم مسؤول مسك دفاتر للعقارات المؤجَّرة.
• تستخدم العقار بنفسك، أو تقدّم خدمات على نمط الفنادق: انظر أيام الإيجار العادلة والاستخدام الشخصي وSchedule C أم Schedule E.
• تقيم خارج الولايات المتحدة وتملك وحدة أمريكية: يختلف ما يُستقطع وما تقدّمه؛ انظر المالكون غير المقيمين للعقارات المؤجَّرة، وإذا كنت تقيم في كندا فانظر العقار الأمريكي المؤجَّر لدى المقيمين في كندا.