ملكية مشتركة لعقار مؤجَّر: Schedule E أم إقرار الشراكة 1065؟

متى يقدّم الملاك المشاركون في عقار مؤجَّر كل منهم Schedule E؟

الملاك المشاركون الذين يملكون العقار ويصونونه ويؤجرونه فقط لا يُعدّون عمومًا شراكة، لذا يقدّم كل مالك Schedule E (النموذج 1040) الخاص به عن حصته. وتنص اللائحة على أن مجرد الملكية المشتركة لعقار يُصان ويُصلَح ويؤجَّر لا ينشئ كيانًا منفصلًا (⁦26 CFR 301.7701-1⁩). ويضيف المنشور 541 أنه ليس شراكة ما لم يقدّم الملاك المشاركون خدمات للمستأجرين. والملكية على الشيوع (tenants in common) بحصص غير متساوية لا تغيّر ذلك بذاتها.

يُبلغ كل مالك بعد ذلك عن جزئه فقط من الإيجار والمصروفات في Schedule E (تعليمات Schedule E؛ المنشور 527).

الحالة ليست بسيطة عند توافر أي مما يلي:

• العقار مملوك عبر LLC أو كيان آخر له مالكان أو أكثر.
• يقدّم الملاك أيضًا خدمات للمستأجرين.
• يتقاسم الملاك الربح أو الخسارة بنسبة تختلف عن الملكية.
• يدفع مالك واحد معظم التكاليف أو يحمل القرض أو يحصّل الإيجار، فلا يتبع المال الحصص.
• قُدّمت سنة سابقة بالطريقة الأخرى، مثل تقديم Schedule E عن LLC متعددة الأعضاء لم تقدّم النموذج 1065 قط.
• ينضم مالك أو يغادر أو يبيع، أو يعيش خارج الولايات المتحدة.

إذا توافر أي من ذلك، فالجواب يتوقف على الوقائع؛ راجع «هل وضعك مختلف؟» في النهاية.

اجمع قبل أن تقرر: سند الملكية، وأوراق LLC وخطاب EIN، وأي اتفاق مكتوب أو شفهي بين الملاك، وكشف الرهن العقاري والنموذج 1098، وقائمة بمن دفع ماذا ومن استلم الإيجار.

متى يصبح العقار المؤجَّر المشترك شراكة؟

يصبح العقار المؤجَّر المشترك شراكة عندما يمارس الملاك نشاطًا تجاريًا معًا ويقتسمون أرباحه، أو عندما يكون داخل LLC أمريكية بعضوين أو أكثر لا تُعامل ضريبيًا كشركة (المنشور 541).

الخدمات. مثال اللائحة هو ملاك مشاركون لمبنى شقق يؤجرون المساحات ويقدمون أيضًا خدمات للشاغلين، مباشرة أو عبر وكيل (⁦26 CFR 301.7701-1⁩). لا تحدد اللائحة ولا المنشور 541 أي الخدمات تُحتسب. وتوظيف مدير لا يجعل العقار شراكة بذاته: يصف Revenue Procedure 2002-22 الحكم Revenue Ruling 75-374، حيث حصّل وكيل الملاك المشاركين الإيجارات ودفع المصروفات وقدّم للمستأجرين الخدمات المعتادة (التدفئة وتكييف الهواء وإزالة النفايات ومواقف السيارات غير المراقبة وصيانة المناطق العامة). عُدّت تلك الخدمات خدمات الملاك أنفسهم لكنها لم تكن واسعة بما يكفي لتجعل الملكية المشتركة شراكة. وRevenue Ruling توجيه صادر عن IRS وليس لائحة، وقد تغيّر خدمات أوسع، من الملاك أو من وكيل، النتيجة. ويعدّد المنشور 527 بشكل منفصل التنظيف المنتظم وتغيير الملاءات وخدمة الغرف كخدمات جوهرية لأغراض Schedule C؛ وهذا اختبار مختلف لا ملاذ آمن هنا (المنشور 527).

LLC. تُصنَّف LLC أمريكية لها عضوان على الأقل شراكةً ما لم تقدّم النموذج 8832 لتُعامل كشركة أو تختار وضع شركة S (IRS؛ ⁦26 CFR 301.7701-3⁩). ولا يغيّر ذلك وصف الملاك بأنهم «ملاك مشاركون»؛ وللزوجين اللذين يملكان LLC كملكية مجتمعية قاعدتهما الخاصة، أدناه. وLLC بعضو واحد مُهمَلة لأغراض ضريبة الدخل، فيستخدم مالكها عمومًا Schedule E؛ وعندما ينضم عضو ثانٍ تصبح شراكة (Revenue Ruling 99-5). وللنظر في هل تستخدم LLC أصلًا، راجع عقار مؤجَّر داخل LLC.

الاستثناء من معاملة الشراكة. يجوز للملاك المشاركين الذين هم شراكة لكن لا يمارسون نشاطًا تجاريًا بفاعلية أن يختاروا بموجب المادة ⁦761(a)⁩ استثناءهم من معاملة الشراكة. ويجب أن يوافق كل عضو. والاختيار بيان يُرفق بالنموذج 1065 المقدَّم في موعده للسنة الأولى، بما في ذلك التمديدات، ولا حاجة إلى النموذج 1065 بعد تلك السنة (تعليمات النموذج 1065، السؤال 32؛ المنشور 541). وتتوقف أهلية عقار مؤجَّر مع خدمات للمستأجرين على الوقائع.

كيف يقتسم الملاك على الشيوع بحصص غير متساوية الإيجار والمصروفات؟

يُبلغ كل مالك عن حصته من الإيجار ويخصم حصته من كل مصروف، في Schedule E الخاص به. فمالك نصف الحصة يُبلغ عن نصف الإيجار (المنشور 527؛ تعليمات Schedule E).

ثم تنطبق حدود الخسارة على كل مالك على حدة، بحسب الأرقام في إقراره. ويتطلب البدل الخاص لخسائر الإيجار المشاركة النشطة: أن تملك ⁦10%⁩ على الأقل من حيث القيمة طوال السنة (مع احتساب حصة الزوج أو الزوجة) وأن تتخذ قرارات إدارية بمعنى جوهري وبحسن نية (المنشور 527؛ المنشور 925). وقد لا يستوفي مالك الحصة الصغيرة ذلك. راجع ضرائب العقار المؤجَّر للاطلاع على الحدود.

هل يغيّر الاقتسام أن يدفع مالك الفواتير أو يحمل القرض؟

بموجب المنشور 527، لا يتيح لك دفع أكثر من حصتك خصم أكثر من نسبة ملكيتك. يخصم المالك المصروفات التي دفعها بحسب تلك النسبة، ويحق له أن يسترد الباقي من الملاك الآخرين. ومثاله مالك نصف الحصة دفع فاتورة إصلاح: يخصم المالك النصف ويحق له استرداد النصف الآخر من المالك المشارك (المنشور 527).

لا يتناول المنشور 527 هل يستطيع المالك الآخر خصم حصة دفعها شخص آخر قبل أن يسددها، ولا كيف تُعامل الحصة غير المدفوعة إذا لم يسوِّ الملاك الحساب أبدًا. ويتوقف ذلك على ما اتفقوا عليه.

ثلاثة فخاخ مرتبطة:

• رهن عقاري باسم واحد. إذا كنت أنت وشخص آخر على الأقل (دون احتساب زوجك أو زوجتك في إقرار مشترك) مسؤولين عن الفائدة ودفعتماها، واستلم الشخص الآخر النموذج 1098، فأبلغ عن حصتك في السطر 13 من Schedule E وأرفق بيانًا يسمّي من استلم النموذج (تعليمات Schedule E). وعدم كونك على القرض لا يمنع الخصم بذاته: فالمالك القانوني أو المالك بحكم الإنصاف (equitable) الذي يدفع فائدة رهن على العقار يجوز له خصمها دون مسؤولية شخصية عن السند (⁦26 CFR 1.163-1(b)⁩)، مع حدود الإيجار المعتادة وقاعدة نسبة الملكية في المنشور 527 أعلاه. ويجب أن تبيّن الدفاتر من يملك العقار ومن دفع الفائدة.
• النموذج 1099 صادر لمالك واحد. المالك الذي يتلقى النموذج 1099 عن مبالغ تعود جزئيًا لآخرين هو متلقٍّ بالنيابة (nominee). وتقول التعليمات العامة إن المتلقي بالنيابة، لا الدافع الأصلي، يقدّم النموذج 1099 لكل مالك آخر يبيّن حصته، ولا يلزم الزوج أو الزوجة فعل ذلك للآخر (التعليمات العامة لبعض الإقرارات المعلوماتية). وللنموذج الصادر عن منصة دفع راجع دليل النموذج ⁦1099-K⁩.
• مصروفات الشراكة. يجوز للشريك خصم مصروفات الشراكة غير المسدَّدة التي دفعها فقط إذا كانت اتفاقية الشراكة تلزمه بدفعها، وفقط إذا كانت مصروفات نشاط تجاري (تعليمات Schedule E).

Schedule E مقابل النموذج 8825 مقابل ⁦K-1⁩: ما الذي تقدّمه LLC، وفي أي موعد؟

تقدّم LLC المعاملة كشراكة النموذج 1065 مع النموذج 8825 للعقار المؤجَّر، وتعطي كل مالك Schedule K-1، ويُبلغ كل مالك عن ⁦K-1⁩ في Schedule E، الجزء II. ويجب على كل شراكة أمريكية تقديم النموذج 1065 ما لم يكن لها دخل ولا خصومات ولا ائتمانات، وLLC المصنَّفة شراكة عليها شرط التقديم نفسه (تعليمات النموذج 1065).

يغطي النموذج 8825 نشاط العقارات المؤجَّرة فقط. وقد تقع الإيجارات قصيرة الأجل والإيجارات التي تتضمن خدمات شخصية جوهرية خارجه (تعليمات النموذج 1065); راجع Schedule C أم Schedule E للإيجار قصير الأجل.

موعد تقديم النموذج 1065 لشراكة بالسنة التقويمية هو 15 مارس. وطلب التمديد المقدَّم في موعده على النموذج 7004 يمدد التقديم بمقدار 6 أشهر. ويستحق كل ⁦K-1⁩ بحلول اليوم الذي يجب فيه تقديم الإقرار، مع احتساب أي تمديد (⁦26 CFR 1.6031(b)-1T⁩).

قد يكلّف النموذج 1065 المتأخر أو الناقص المستحق في 2027 مبلغ 260 دولارًا عن كل شخص كان شريكًا في أي وقت خلال السنة، عن كل شهر أو جزء من شهر بعد موعد الاستحقاق شاملًا التمديدات، حتى 12 شهرًا، ما لم يكن التقصير لسبب معقول. تعدّل IRS المبلغ كل سنة، لذا يختلف المبلغ لإقرار مستحق في سنة أخرى. وتفرض المادة 6698 الغرامة على الشراكة (تعليمات النموذج 1065؛ Revenue Procedure 2025-32).

هل يمكن للملاك اقتسام الربح بشكل مختلف عن ملكيتهم؟

يُبلغ الملاك المشاركون الذين ليسوا شركاء عن الإيجار والمصروفات بحسب حصة الملكية (المنشور 527). وتتبع بنود الشراكة اتفاقية الشراكة، التي قد تكون مكتوبة أو شفهية وقد تختلف عن نسب الملكية (المنشور 541). وإذا سكتت الاتفاقية، أو افتقر التوزيع إلى أثر اقتصادي جوهري، فحصة كل شريك تتبع حصته في الشراكة (تعليمات النموذج 1065). وتحديد الحصص مشروح في كيف تُفرض الضريبة على الشراكات.

ما إذا كان الملاك المشاركون الذين يقتسمون الإيجار بنسبة تختلف عن سند الملكية لا يزالون مجرد ملاك مشاركين أم أصبحوا شراكة يتوقف على الوقائع؛ ولا يعطي المنشور 541 ولا اللائحة ملاذًا آمنًا. ويدل مثل هذا الاقتسام على أن الاتفاقية ونوع الكيان يستحقان الحسم قبل التقديم.

وماذا عن الزوجين أو LLC العائلية؟

الزوجان المقدّمان إقرارًا مشتركًا اللذان يملكان عقارًا مؤجَّرًا ليس شراكة يُبلغان عنه في إقرارهما المشترك ولا يقدّمان النموذج 1065. وإذا كان شراكة، مثلًا لأن الزوجين يقدّمان أيضًا خدمات للمستأجرين، فقد يستطيعان اختيار مشروع مشترك مؤهل (QJV) بدلًا من تقديم النموذج 1065. ويشترط الاختيار مشاركة الزوجين كليهما مشاركة جوهرية، ولا ينطبق على عقار مؤجَّر داخل LLC أو كيان آخر بموجب قانون الولاية. ويجريانه في الإقرار المشترك بتأشير خانة QJV في السطر 2 من Schedule E، ويحتاج إلغاؤه إلى إذن IRS (تعليمات Schedule E؛ المنشور 527). ولولايات الملكية المجتمعية قاعدتها الخاصة لـ LLC يملكها زوجان (IRS). راجع LLC للزوجين والعائلة.

الـ LLC التي يملكها أقارب ليسوا زوجين هي LLC متعددة الأعضاء كأي LLC أخرى.

ماذا يجب أن تبيّن الدفاتر ليكون إثبات حصة كل مالك ممكنًا؟

يجب أن تبيّن الدفاتر حصة كل مالك، وما أدخله كل مالك وما أخرجه، وكل دفعة بين الملاك. وتقبل IRS أي نظام لحفظ السجلات يبيّن الدخل والمصروفات بوضوح، وتتوقع سجلات تدعم ما يُبلغ عنه الإقرار (حفظ السجلات لدى IRS).

• دفتر واحد للعقار: الإيجار الوارد وكل مصروف، بالتاريخ وبمن دفع.
• جدول بحصة كل مالك وتاريخ أي تغيير في الحصة.
• الأموال التي دفعها الملاك شخصيًا للعقار، وكل سداد بين الملاك.
• الإيجار المدفوع لكل مالك.
• اتفاقية الملاك، أو اتفاقية التشغيل (operating agreement) في LLC.
• كشوف الرهن العقاري والنماذج 1098 وأي نماذج 1099، مع بيان لمن يعود كل مبلغ.

للإعداد، راجع سجلات الإيجار وإيصالاته وحساب مصرفي منفصل لكل عقار مؤجَّر.

ماذا لو كان الملاك يقدّمون بالطريقة الخاطئة؟

قد تكون LLC بعضوين أو أكثر لم تقدّم النموذج 1065 قط قد فاتها إقرار عن كل سنة كان لها فيها دخل أو خصومات، ما لم تُعامل كشركة. وتحسب الغرامة المتأخرة كل شريك عن كل شهر، حتى الحد الأقصى (تعليمات النموذج 1065). وإذا قدّم الملاك Schedule E عن تلك السنوات، فتقديم الإقرارات المفقودة يستبدل بحصة كل مالك المباشرة مبلغ ⁦K-1⁩، وقد يحتاج المالك الذي تختلف أرقامه إلى تعديل. يوجد إعفاء في بعض الحالات؛ راجع الإعفاء من غرامة تأخر إقرار الشراكة واستكمال إقرارات الأعمال غير المقدَّمة.

العكس، أي نموذج 1065 قُدّم لملاك مشاركين لم يكونوا شراكة قط، لا تتناوله تعليمات النموذج 1065 ولا المنشور 541. وتتوقف جدوى التوقف عن تقديمه وطريقته على الوقائع والسنوات المقدَّمة.

إذا كان نموذج 1065 أو ⁦K-1⁩ مقدَّم يبيّن اقتسامًا خاطئًا، فراجع تصحيح إقرار أعمال مقدَّم.

ماذا يحدث عندما يغادر مالك أو يبيع؟

المالك المشارك الذي يبيع يُبلغ عن بيعه هو؛ وفي LLC تُعامل كشراكة، يبيع المالك المغادر حصة في الشراكة ويتلقى ⁦K-1⁩ عن السنة التي يغادر فيها.

ملكية مشتركة بلا شراكة. يُبلغ البائع عن البيع في إقراره؛ راجع بيع عقار مؤجَّر. ويواصل الباقون الإبلاغ بحسب حصة الملكية، لذا تحتاج الدفاتر إلى تاريخ تغيّر الحصص.

LLC تُعامل كشراكة. المالك الذي يبيع حصته كاملة يُبلغ عن بيع حصة في شراكة (المنشور 541). ويجب على الشراكة إعطاء ⁦K-1⁩ لكل من كان شريكًا في أي وقت خلال السنة (تعليمات النموذج 1065).

إذا اشترى مالك حصة الآخر في LLC بعضوين، تنتهي الشراكة ويصبح النموذج 1065 الختامي مستحقًا، وموعده هو اليوم الـ15 من الشهر الـ3 بعد الشهر الذي تنتهي فيه الشراكة، وهو موعد يمكن لنموذج 7004 مقدَّم في موعده تمديده؛ ثم يُدرج دخل الـ LLC في إقرار المالك المتبقي (المنشور 541؛ Revenue Ruling 99-6). راجع شراء حصة شريك.

المالك أو المشتري المقيم خارج الولايات المتحدة يضيف قواعد استقطاع وتقديم لا تغطيها هذه الصفحة؛ راجع ملاك العقارات غير المقيمين.

مثال

جميع المبالغ بالدولار الأمريكي وهي توضيحية.

ثلاثة أصدقاء، ملاك على الشيوع

يملك ثلاثة أصدقاء دوبلكس كملاك على الشيوع بنسب ⁦25%⁩ و⁦25%⁩ و⁦50%⁩. يحقق العقار إيجارات 48,000 دولار وفيه مصروفات 30,000 دولار. يملكونه بأسمائهم ولا يقدمون للمستأجرين خدمات، لذا لا يوجد إقرار شراكة وفق هذه الوقائع. صافي الدخل 18,000 دولار. يُبلغ كل منهم عن حصته في Schedule E الخاص به: 4,500 دولار و4,500 دولار و9,000 دولار.

الأصدقاء الثلاثة أنفسهم، داخل LLC

يضع الثلاثة الدوبلكس في LLC، بالإيجارات والمصروفات نفسها. LLC أمريكية بثلاثة أعضاء دون اختيار تصنيف كشركة هي شراكة افتراضيًا. وعن سنة تقويمية، تقدّم النموذج 1065 مع النموذج 8825 بحلول 15 مارس التالي وتعطي ثلاثة ⁦K-1⁩، ويُبلغ كل مالك عن ⁦K-1⁩ في Schedule E، الجزء II. وإذا أبقت الاتفاقية الاقتسام ⁦25%⁩ و⁦25%⁩ و⁦50%⁩، تطابق المبالغ الحالة الأولى، لكنها تأتي الآن من الاتفاقية. وإذا تأخر الإقرار، تحتسب الغرامة الشركاء الثلاثة عن كل شهر.

مالك يدفع تكلفة إصلاح

تملك أخت ⁦60%⁩ ويملك أخوها ⁦40%⁩ من عقار مؤجَّر، بأسمائهما دون LLC. تدفع فاتورة إصلاح بقيمة 10,000 دولار. تخصم 6,000 دولار، وهي حصتها من الفاتورة. والـ 4,000 دولار الباقية هي حصة أخيها. يعدّها المنشور 527 مستحقة لها بالتعويض، فتبيّن الدفاتر رصيد 4,000 دولار مدين به لها حتى يسدده. أما هل يستطيع خصمها قبل ذلك فلا يتناوله.

هل وضعك مختلف؟

• لم تقدّم LLC الخاصة بك النموذج 1065 قط، أو سارت سنة سابقة بالاتجاه الآخر: تُحتسب الغرامة عن كل شريك وكل شهر، لذا يأتي أولًا نوع الكيان والسنوات غير المقدَّمة. راجع الإعفاء من غرامة تأخر إقرار الشراكة واحصل على مساعدة في ضرائب الأعمال.
• الحصص غير متساوية والنقد أو التكاليف لا تتبعها: يحدد الاقتسام إقرار كل مالك والدفاتر. احصل على مساعدة في ضرائب الأعمال بشأن الاتفاقية، وعلى مسك الدفاتر الذي يبيّن حصة كل مالك.
• تشترون معًا ولم تغلقوا الصفقة بعد: تحدد طريقة حيازة سند الملكية واستخدام LLC من عدمه الإقرار. راجع عقار مؤجَّر داخل LLC واحصل على مساعدة في ضرائب الأعمال قبل الإغلاق.
• ينضم مالك أو يغادر أو يبيع أو يعيش في الخارج: راجع شراء حصة شريك وملاك العقارات غير المقيمين، واحصل على مساعدة في ضرائب الأعمال قبل التغيير.
• الملاك زوجان أو الـ LLC عائلية: راجع LLC للزوجين والعائلة.
• تقدّم للضيوف خدمات على نمط الفنادق: راجع Schedule C أم Schedule E للإيجار قصير الأجل.
• لكل عقار مؤجَّر LLC خاصة به: راجع دفاتر LLC لكل عقار مؤجَّر.
• العقار جزء من نشاط تجاري عامل: راجع اقتسام الملكية بين شركاء LLC وكيف تُفرض الضريبة على الشراكات.