لمن هذا الدليل
- المؤجّرون الذين فقدوا سجلات إيجار لسنوات أو لم تُصنَّف أو فيها أخطاء
- مالكو عقارات مؤجَّرة بأسمائهم أو عبر شركة LLC تُعامل ضريبيًا كشراكة
- مالكون تسلّموا دفاتر فوضوية من مسؤول مسك دفاتر أو معدّ إقرارات سابق
غير مشمول هنا
- طلبات إلغاء الغرامات وخطط الدفع مع IRS
- قواعد الإيجار قصير الأجل ومنزل العطلات ومحترفي العقارات
- بيع عقار مؤجَّر، واسترداد الإهلاك، وتبادلات 1031
- إقرارات الولايات والمؤجّرون المقيمون خارج الولايات المتحدة
من أين أبدأ إذا كانت دفاتر عقاري المؤجَّر متأخرة لسنوات؟
ابدأ بأقدم سنة ناقصة وتقدّم إلى الأمام، عقارًا واحدًا في كل مرة. هناك مشكلتان متداخلتان: الأوراق (دفاتر وسجلات ناقصة أو خاطئة) والتقديم (إقرارات لم تُقدَّم قط). ويقول IRS قدّم كل إقرار متأخر، حتى لو لم تستطع سداد الضريبة كاملة. أما عدد السنوات الناقصة التي يتوقعها IRS فمذكور في استكمال الإقرارات الفائتة.
الترتيب مهم لأن كل سنة تبدأ من السنة التي قبلها: فـالأساس الضريبي (ما دفعته ثمنًا للعقار، معدَّلًا كل سنة) والإهلاك المأخوذ وأي خسارة سلبية معلّقة (خسارة إيجار لا تسمح القواعد باستخدامها الآن وتُرحَّل إلى سنة لاحقة) كلها تنتقل إلى السنة التالية. والخطوات:
- اكتب قائمة بكل عقار، ومن يحمل سند ملكيته (أنت، أو شركة LLC، أو صندوق استئماني، أو شركاء في الملكية)، وتواريخ تأجيره.
- اعرف أي الإقرارات لدى IRS، باستخدام الكشوف (transcripts).
- اجمع مستندات أقدم سنة ناقصة.
- أعد بناء تلك السنة عقارًا عقارًا، وقدّمها، ثم انقل أرصدتها الختامية إلى السنة التالية.
اجمع لكل عقار: كشوف الحساب المصرفي وكشوف البطاقات، وبيان إغلاق الشراء، والنموذج 1098 أو كشوف المقرض، وفواتير الضريبة العقارية، وعقود الإيجار وسجلات الإيجار، وكشوف مدير العقار، وآخر إقرار قدّمته وكشوف IRS. اطلب من كل بنك وجهة إصدار بطاقة ومقرض الكشوف التي لم تعد لديك؛ ويختلف مدى رجوعهم إلى الماضي. وحجم العمل هو العقارات × الكيانات × الحسابات × الأشهر، فكل سنة أو كيان أو حساب غير مطابق يضيف عملًا.
الحالة ليست بسيطة عندما تكون سنتان أو أكثر ناقصتين، أو يوجد أكثر من عقار، أو يحمل سند الملكية LLC أو صندوق استئماني، أو ترك مسؤول مسك دفاتر سابق دفاترًا لا يمكنك الوثوق بها، أو وصل خطاب من IRS، أو ينتظر مقرض أو محكمة أو معدّ إقرارات جديد موعدًا. راجع «هل وضعك مختلف؟» في آخر الصفحة.
أي الإقرارات ناقصة: النموذج 1040 الخاص بي، أم النموذج 1065 لشركة LLC، أم كلاهما؟
يعتمد الإقرار المطلوب عادة على من يحمل سند ملكية العقار، لا على من استلم الإيجار.
| من يملك العقار المؤجَّر | الإقرار الذي يبلّغ عنه | أين يُدرج الإيجار |
|---|---|---|
| أنت وحدك، أو أنت والزوج أو الزوجة | النموذج 1040 | Schedule E، الجزء I، وعمود لكل عقار (التعليمات) |
| شركة LLC أمريكية بعضو واحد دون اختيار خاص | النموذج 1040 للمالك | Schedule E، الجزء I؛ ولا تُعدّ شركة LLC عادة كيانًا منفصلًا لأغراض الضريبة الفيدرالية (التعليمات) |
| شركة LLC أمريكية بعضوين أو أكثر دون اختيار خاص | النموذج 1065 وSchedule K-1 لكل عضو | النموذج 8825 مع النموذج 1065؛ وتُدرج حصة كل عضو في Schedule E، الجزء II من النموذج 1040 الخاص به (التعليمات) |
| صندوق استئماني | يُعامَل الصندوق الاستئماني الحي القابل للإلغاء كصندوق من نوع المانح (grantor trust) لا ككيان خاضع للضريبة مستقل، فيبلّغ مالكه عن بنود إيجاره، وقد يستطيع الصندوق ألا يقدّم النموذج 1041 منفصلًا بموجب طرق التقديم الاختيارية؛ وقد تحتاج الصناديق الأخرى إلى النموذج 1041 | راجع تعليمات النموذج 1041 |
يجب على الشراكة الأمريكية تقديم النموذج 1065 إلا إذا لم تتلقَّ دخلًا ولم يكن لها خصومات، وتُصنَّف شركة LLC التي لها عضوان على الأقل ولم تختر تصنيفًا آخر على أنها شراكة (تعليمات النموذج 1065). أما شركة LLC التي اختارت المعاملة كشركة فتقدّم إقرار شركة، وهذا خارج نطاق هذه الصفحة. وشركة LLC التي يملكها زوجان فقط كملكية مجتمعية قد تُعامل ككيان مُهمَل ضريبيًا (Disregarded Entity) أو كشراكة، ويقبل IRS معاملة الزوجين (Revenue Procedure 2002-69)؛ وتغيير هذه المعاملة يُعدّ تحويلًا للكيان. ويتبع تصنيف شركة LLC أيضًا أعضاءها: فشركة LLC بعضو واحد تضيف مالكًا ثانيًا تصبح شراكة من ذلك التاريخ، وتنتهي الشراكة عندما يشتري شخص واحد كل الحصص الأخرى، فقد يكون لشركة LLC واحدة سنوات تُقدَّم فيها Schedule E وسنوات يُقدَّم فيها النموذج 1065 (Revenue Rulings 99-5 و99-6). اكتب تاريخ انضمام كل مالك أو خروجه.
قدّم إقرارات الشراكة أولًا، بدءًا بأقدم سنة: فإقرار كل شريك الشخصي يحتاج إلى K-1. وإذا لم تقدّم شركة LLC أي إقرار قط فراجع الإقرارات التجارية غير المقدمة. وللشركاء في الملكية الذين يحملون سند الملكية مباشرة، راجع Schedule E أم إقرار شراكة. ولحسابات رأس مال الشركاء وK-1، راجع إعادة بناء حسابات رأس مال الشراكة. والمال المنتقل بين شركة LLC وصندوق استئماني وبينك شخصيًا هو عادة قرض أو مساهمة أو توزيع، لا دخل إيجار ولا مصروف: راجع دفاتر شركة LLC لكل عقار مؤجَّر والأموال المختلطة.
كيف أحصل على إقراراتي القديمة ونماذج الدخل التي لدى IRS بالفعل؟
اطلب الكشوف لكل سنة ناقصة ولآخر سنة قدّمتها. فهي تُظهر ما لدى IRS، وهي أول فحص لإعادة البناء (أنواع كشوف IRS).
| ما تحتاج إليه | مصدره | إلى أي سنة يرجع |
|---|---|---|
| النماذج التي تلقاها IRS من الدافعين، ومنها النموذجان 1098 و1099 | كشف الأجور والدخل (Wage and Income Transcript) | السنة الحالية و9 سنوات سابقة |
| المدفوعات والتغييرات في حسابك | كشف الحساب (Account Transcript) | السنة الحالية و9 سنوات سابقة عبر الإنترنت؛ والأقدم بالنموذج 4506-T |
| إقرارك كما قُدِّم أصلًا | كشف الإقرار (Return Transcript) | السنة الحالية و3 سنوات سابقة |
| نسخة كاملة من إقرار مقدَّم | النموذج 4506، برسم 30 دولارًا لكل إقرار | عادة 7 سنوات من تاريخ التقديم |
| إثبات أن أي إقرار لم يُعالَج | خطاب التحقق من عدم التقديم (Verification of Non-filing Letter) | 3 سنوات سابقة؛ والأقدم بالنموذج 4506-T |
لا يُظهر كشف الأجور والدخل إلا النماذج المقدَّمة إلى IRS، وقد لا تكون كل النماذج التي صدرت لك. وهو محدود عبر الإنترنت بنحو 85 مستندًا؛ وبعد ذلك يوجّهك IRS إلى النموذج 4506-T. ولا يبيّن خطاب عدم التقديم هل كان عليك أن تقدّم. ويبلّغ مدير العقار عن الإيجار المحوَّل إلى المالك في النموذج 1099-MISC عندما يبلغ حد الإبلاغ للنموذج (التعليمات)؛ فطابق أي نموذج كهذا مع كشوف المدير وإيداعاتك.
يحتوي آخر إقرار قدّمته على الأرقام التي تبدأ منها إعادة البناء: الإهلاك المتراكم وأي خسارة سلبية معلّقة وأساس كل عقار. وإذا كانت هذه لدى معدّ إقرارات قديم أو برنامج، فاطلبها الآن؛ راجع إعادة بناء جدول إهلاك مفقود.
ماذا أستطيع إعادة بناءه من الكشوف المصرفية، وماذا يجب أن أحصل عليه من الآخرين؟
تعيد الكشوف المصرفية وكشوف البطاقات بناء ما تحرّك ومتى. لكنها لا تُظهر سبب الدفعة ولا تكلفة العقار. ويمكن للكشف أن يثبت الدفع إذا ظهر فيه المستفيد والمبلغ والتاريخ (ورقم الشيك إن كان شيكًا)، لكن إثبات الدفع وحده لا يثبت الخصم؛ احتفظ بالفاتورة أو الإيصال (المنشور 583).
| البند | مصدره |
|---|---|
| إيجار مقبوض | إيداعات مصرفية مطابقة لعقود الإيجار ودفتر الإيجار؛ وكشوف مدير العقار؛ وأي نموذج 1099-MISC |
| فوائد الرهن العقاري | النموذج 1098 من المقرض، ويُرسَل عندما يدفع مقترض فرد 600 دولار أو أكثر من الفوائد على رهن واحد (المنشور 527). ولا يلزم المقرض إرساله عندما يكون المقترض شركة LLC أو شراكة أو صندوقًا استئمانيًا، فتؤخذ الفوائد حينها من كشوف المقرض (تعليمات النموذج 1098) |
| الضريبة العقارية والتأمين | فواتير الضريبة، وكشوف التأمين، وكشف حساب الضمان (escrow) لدى المقرض |
| سعر الشراء وتكاليف الإغلاق | بيان الإغلاق (يدرج المنشور 583 بيانات إغلاق العقارات ضمن سجلات الأصول) |
| الأرض مقابل المبنى | تقدير الضريبة العقارية من مُقيِّم العقارات في المقاطعة (county assessor) |
| الإصلاحات والتحسينات | الفواتير، وكشوف المقاولين، وكشوف البطاقات |
| الإهلاك والأرصدة المرحَّلة حتى الآن | آخر إقرار مقدَّم وأوراق عمله |
تستطيع شركة سند الملكية أو الضمان، والمقرض، ومُقيِّم العقارات في المقاطعة تقديم نسخ؛ ويذكرها IRS في إرشاده لإعادة بناء السجلات بعد الكوارث، وهو مكتوب للخسائر العرضية لكنه يشير إلى الجهات نفسها (IRS). ولبيان الإغلاق راجع إدخاله في الدفاتر. وللعمل من الكشوف المصرفية وحدها راجع إعادة بناء الدفاتر من الكشوف المصرفية.
ماذا لو كانت الدفاتر موجودة لكن مسؤول مسك دفاتر سابقًا تركها خاطئة؟
لا تبدأ من المجاميع القديمة. سوِّ كل حساب مصرفي وبطاقة وقرض مع كشوفه، شهرًا بشهر، ثم تحقق من طريقة معاملة الدفاتر القديمة لما يلي:
- أرصدة غير مصنفة أو معلّقة؛
- إيداعات سُجّلت إيجارًا وهي ودائع تأمين أو متحصلات قرض أو تحويلات بين حساباتك؛
- أصل قسط الرهن سُجّل مصروفًا؛
- تحسينات سُجّلت إصلاحات؛
- إنفاق شخصي مختلط؛
- إهلاك لم يُسجَّل قط.
قارن إجمالي الإيجار في كل سنة مع كشف الأجور والدخل والإقرار المقدَّم وعقود الإيجار. وأي رقم لا يسنده كشف أو مستند يُشكَّك فيه ولا يُرحَّل. وإذا استخدم إقرار مقدَّم أرقامًا خاطئة، فراجع تعديل الإقرارات لإدراج دخل أُغفل في إقرارات سابقة.
كيف أصنّف كل إيداع ودفعة إلى إيجار أو وديعة أو أصل قرض أو فوائد أو إصلاحات أو تحسينات أو إنفاق شخصي؟
صنّف كل سطر قبل جمع أي شيء. فإيداع أو دفعة قرض أو دفعة شخصية في المكان الخطأ تغيّر دخل السنة (المنشور 527).
| الإيداع أو الدفعة | كيف يُعامَل |
|---|---|
| الإيجار، بما فيه الإيجار المدفوع مقدمًا | دخل عند استلامه بموجب الأساس النقدي؛ والإيجار المقدّم دخل في سنة استلامه، أيًّا كانت الفترة التي يغطيها |
| إيجار يحصّله مدير لصالحك | إجمالي الإيجار عند استلام المدير له، لأن استلام الوكيل استلام لك؛ وأتعاب المدير وتكاليفه مصروفات منفصلة، والصافي المحوَّل إليك ليس إيجارًا (المنشور 538) |
| مصروف يدفعه المستأجر نيابة عنك | دخل إيجار؛ واخصم المصروف إن كان مصروف إيجار قابلًا للخصم |
| وديعة تأمين تنوي إعادتها | ليست دخلًا عند استلامها؛ وتصبح دخلًا في السنة التي تحتفظ فيها بجزء منها |
| وديعة استُخدمت كإيجار آخر شهر | إيجار مقدَّم: دخل عند استلامه |
| قسط الرهن: الفوائد | مصروف إيجار قابل للخصم |
| قسط الرهن: أصل القرض | غير قابل للخصم؛ فهو يخفض القرض |
| نقاط القرض (points) في بيان الإغلاق | فوائد مدفوعة مقدمًا: تُخصم عادة على مدة القرض، لا في سنة الدفع؛ وقد تكون النقاط المتبقية عند انتهاء القرض قابلة للخصم حينها (المنشور 527) |
| متحصلات القرض أو إعادة التمويل | قرض وليست دخلًا؛ والفوائد على الجزء غير المستخدم في الإيجار لا تُخصم عادة كفوائد إيجار |
| إصلاح أو صيانة | قابل للخصم ما لم يجب تسجيله كأصل |
| تحسين (تطوير أو ترميم أو تكييف) | سجّله كأصل وأهلكه |
| إنفاق شخصي وتحويلات بين حساباتك | ليس دخل إيجار ولا مصروفه؛ أبعده عن دفتر الإيجار |
قسط الرهن الذي يتضمن الضمان (escrow) يجمع الفوائد وأصل القرض وإيداعًا. والإيداع ليس مصروفًا: استخدم كشف حساب الضمان لتسجيل الضريبة العقارية والتأمين عندما يدفعهما المقرض؛ وبالنسبة إلى الضرائب، لا يُخصم إلا ما دفعه المقرض فعلًا (المنشور 530). ولكل فئة راجع ودائع التأمين وإصلاح أم تحسين وكشوف مدير العقار، وإذا كانت أموال الإيجار والأموال الشخصية في حساب واحد فراجع الأموال المختلطة.
ماذا أفعل بالإصلاحات المدفوعة نقدًا أو بلا إيصال؟
اجمع كل سجل آخر يبيّن من قُبض له المال، وكم، ومتى، ولماذا، واكتب ملاحظات مؤرَّخة الآن. ويقول IRS إنه عندما لا يكون لدفعة نقدية إيصال، يجب أن تدوّن شرحًا كافيًا في سجلاتك وقت الدفع (المنشور 583). وبالنسبة إلى السنوات الماضية فقد فات ذلك الوقت، فأرِّخ كل ما تكتبه بتاريخ كتابته اليوم، ولا تجعل مستندًا يبدو أقدم مما هو.
تقدير تكلفة لا سجل لها على الإطلاق يتوقف على الوقائع، وقد يُرفض أي مبلغ لا سند له عند الفحص. وما يُعدّ سندًا مذكور في سجلات العقار المؤجَّر وإيصالاته.
كيف أعيد بناء الأساس الضريبي لكل عقار وحصة الأرض والإهلاك؟
لكل عقار اشتُري للتأجير، ابدأ من التكلفة، واستبعد الأرض، وابدأ الإهلاك من تاريخ جاهزية العقار للتأجير، وخفّض الأساس الضريبي بالإهلاك المسموح به أو الذي كان يمكن أخذه. ويُهلك مبنى سكني مؤجَّر عادة بطريقة القسط الثابت على مدى 27.5 سنة بموجب نظام الإهلاك العام، مع قاعدة منتصف الشهر، وتحتسب السنة الأولى الأشهر التي كان فيها العقار في الخدمة فقط (المنشور 527).
| الخطوة | القاعدة |
|---|---|
| تكلفة الشراء | السعر مضافًا إليه تكاليف التسوية التي تدخل في الأساس الضريبي: التأمين على سند الملكية، والأتعاب القانونية، ورسوم التسجيل، والمسح، وضرائب النقل. ولا تدخل تكاليف القرض مثل النقاط ورسوم تقييم المقرض |
| منزل سابق أو ميراث أو هبة | منزل سابق: الأقل من الأساس الضريبي المعدّل أو القيمة السوقية العادلة في تاريخ تحوله إلى عقار مؤجَّر؛ احتفظ بذلك التاريخ وبسجل للقيمة (المنشور 527). والعقار الموروث يبدأ عادة بقيمته في تاريخ الوفاة؛ والهبة تخضع لقواعد مبنية على أساس المانح (المنشور 551) |
| حصة الأرض | الأرض لا تُهلك. قسّم التكلفة بين الأرض والمبنى حسب القيمة السوقية العادلة؛ وإذا لم تكن متأكدًا منهما فاستخدم القيم المقدَّرة في فاتورة الضريبة العقارية |
| تاريخ البدء | عندما يصبح العقار جاهزًا ومتاحًا للتأجير، حتى قبل أول مستأجر |
| التحسينات | أضف كل تحسين بتاريخه الخاص وأهلكه على حدة؛ والأجهزة والسجاد والأثاث ممتلكات مدتها 5 سنوات، منفصلة عن المبنى (المنشور 527) |
| الأساس الضريبي المعدّل | التكلفة مضافًا إليها التحسينات، مطروحًا منها الإهلاك الذي أخذته أو كان يمكن أن تأخذه. وإذا لم تأخذ أي إهلاك فيخفض الأساس بالمبلغ الكامل الذي كان يمكن أخذه (المنشور 551) |
إذا تخطّت سنوات سابقة الإهلاك، فراجع الإهلاك الفائت في عقار مؤجَّر.
كيف تنتقل الخسائر السلبية والإهلاك من سنة إلى السنة التي بعدها، ولماذا تغيّر سنة خاطئة واحدة بقية السنوات؟
الأرصدة الختامية لكل سنة هي الأرصدة الافتتاحية للسنة التالية، فالرقم الخاطئ في سنة خاطئ في كل سنة بعدها.
| ما الذي يُرحَّل | ما الذي يحدده في السنة التالية | أين تجده |
|---|---|---|
| الأساس الضريبي المعدّل لكل عقار | الإهلاك، وأي ربح أو خسارة عند بيع لاحق | سجلات إهلاك آخر إقرار مقدَّم |
| الإهلاك المسموح به أو الذي كان يمكن أخذه | يخفض الأساس الضريبي سواء طُولب به أم لا | السجلات نفسها |
| الخسارة السلبية المعلّقة | تُرحَّل إلى أن يُسمح بها مقابل دخل سلبي، أو بموجب بدل خسارة الإيجار الموضح أدناه، أو عند بيع خاضع للضريبة بالكامل للحصة كلها إلى طرف غير مرتبط (التعليمات) | النموذج 8582 وأوراق عمله |
| خسارة مرفوضة بموجب قواعد المبالغ المعرّضة للخسارة (at-risk) | تُعامل كخصم للنشاط نفسه في السنة التالية (المنشور 527) | النموذج 6198 |
| أساس الشريك في حصته من الشراكة | يحدّ من خسارة الشراكة التي يستطيع الشريك خصمها كل سنة؛ وتُرحَّل الخسارة التي تزيد على الأساس إلى أن يسمح بها الأساس | سجلات الشريك نفسه، تُحسب بورقة العمل في تعليمات الشريك الخاصة بـ Schedule K-1 (تعليمات Schedule E) |
تُعدّ خسائر الإيجار سلبية عادة، باستثناء بعض محترفي العقارات. ويجوز للمؤجّر الذي شارك فعليًا، أي يملك 10% على الأقل ويتخذ قرارات إدارية مثل الموافقة على المستأجرين والإصلاحات، أن يخصم حتى 25,000 دولار من خسارة الإيجار من دخل آخر. ويتدرج هذا البدل بالانخفاض بين 100,000 دولار و150,000 دولار من الدخل الإجمالي المعدَّل المحوَّر (MAGI) لمن يقدّم إقرارًا بصفة أعزب أو مشتركًا، فتُعلَّق خسارة المؤجّر الأعلى دخلًا (المنشور 527). ومن يقدّم إقرارًا منفصلًا وهو متزوج لا بدل له إذا عاش مع زوجه أو زوجته في أي وقت خلال السنة، ولديه 12,500 دولار (يتدرج بالانخفاض بين 50,000 دولار و75,000 دولار) إذا عاش منفصلًا طوال السنة (المنشور 501، المنشور 527). ولا تحتفظ الشراكة بسجل لخسائر الشريك المعلّقة؛ فالشريك هو من يتتبعها (تعليمات النموذج 8582).
سنة فاتها الإهلاك، أو حصة أرض خاطئة، أو إصلاح سُجّل تحسينًا، لا يبقى في سنته. فللسنوات التي لم تُقدَّم قط، قدّمها بالأرصدة الصحيحة. وللسنة المقدَّمة بالفعل، قد يصحح إقرار معدَّل مبلغ إهلاك خاطئًا، لكن المعاملة الخاطئة نفسها، حتى لو كانت عدم أخذ إهلاك، في إقرارين مقدَّمين متتاليين أو أكثر تصبح طريقتك، وتغيير الطريقة يتطلب عادة النموذج 3115 (المنشور 527، المنشور 946)؛ راجع الإهلاك الفائت في عقار مؤجَّر. ولهذا تسير إعادة البناء من أقدم سنة.
كم سيكلّف التقديم المتأخر، وماذا لو كان لي استرداد؟
يضيف التأخر في التقديم والتأخر في السداد نسبة من الضريبة غير المسددة عن كل شهر أو جزء من شهر، حتى 25% و25% (التقديم، السداد)، وتجري الفوائد على الضريبة غير المسددة وعلى الغرامات. وتفاصيل الإقرار الشخصي في استكمال الإقرارات الفائتة. ولأن الغرامات نسب من الضريبة غير المسددة، فقد لا تُفرض غرامة نسبية عن سنة غطّى فيها الاستقطاع والدفعات الضريبة.
تأخر النموذج 1065 مختلف: مبلغ ثابت لكل شريك عن كل شهر أو جزء من شهر، حتى 12 شهرًا، سواء كانت هناك ضريبة مستحقة أم لا. ويُعدَّل المبلغ سنويًا؛ والمبلغ الأساسي لكل موعد استحقاق إقرار في الجدول في صفحة غرامة عدم التقديم. وللإعفاء راجع دليلي غرامة الإقرار المتأخر للشراكة والإعفاء للشراكات الصغيرة.
لسنة لم تقدّم عنها إقرارًا، يستطيع IRS تقدير الضريبة في أي وقت؛ وتقديمك إقرارك بنفسك يبدأ مهلة التقدير المعتادة البالغة 3 سنوات، وهي 6 سنوات إذا أغفل الإقرار أكثر من 25% من إجمالي الدخل الظاهر فيه (IRS، 26 U.S.C. 6501). وإذا زاد الاستقطاع أو الدفعات التقديرية على ضريبة سنة، فيجب عادة المطالبة بالاسترداد بتقديم الإقرار خلال ثلاث سنوات من موعد استحقاق ذلك الإقرار، مضافًا إليه مدة أي تمديد تقديم كان لديك؛ وقد تضيف كارثة أعلن عنها الرئيس وقتًا (IRS). ويحتجز IRS الاسترداد الحالي ما دام إقرار سابق متأخرًا (IRS).
ماذا لو كان خطاب من IRS أو مقرض أو طلاق أو معدّ إقرارات جديد ينتظر موعدًا؟
اقرأ التاريخ في الخطاب أو في طلب المقرض أولًا. يبقى ترتيب العمل نفسه، من أقدم سنة، ويتغير الإيقاع فقط؛ أما الموعد القانوني، مثل موعد عريضة المحكمة الضريبية، فيُلتزم به في تاريخه.
| من ينتظر | ما الذي يحتاجه | ما الذي يجب أن يأتي أولًا |
|---|---|---|
| IRS | إقرار مقدَّم، يُرسل إلى العنوان في الخطاب | اقرأ تاريخ الرد. بعد إقرار بديل يعده IRS، يمنح إشعار النقص CP3219N مهلة 90 يومًا من تاريخه (150 يومًا إذا كان موجهًا إلى عنوان خارج الولايات المتحدة) لتقديم عريضة إلى المحكمة الضريبية الأمريكية. والإقرار المتأخر يجيب عن الإشعار لكنه لا يمد موعد العريضة، ولا يتاح تمديد للإشعار (CP3219N، الإقرارات المتأخرة) |
| مقرض | نسخ من الإقرارات المقدَّمة، التي يشترطها المقرضون عند الشراء أو إعادة التمويل | دفاتر مُعاد بناؤها، ثم إقرارات مقدَّمة. ويقول IRS إن الإقرار المتأخر المكتمل بدقة تستغرق معالجته نحو 6 أسابيع (IRS)؛ ويفي كشف الإقرار عادة باحتياجات مقرض الرهن العقاري (IRS) |
| طلاق أو محكمة | إقرارات لسنوات محددة، لكل منها حالة تقديم | اختيار المشترك أو المنفصل، قبل التقديم: قد يُحمَّل الزوجان في الإقرار المشترك المسؤولية معًا ومنفردين عن ضريبته وفوائده وغراماته، وبعد موعد الاستحقاق لا يمكنك تحويل إقرار مشترك مقدَّم إلى إقرارين منفصلين (المنشور 501)؛ راجع المسؤولية في الإقرار المشترك. ويغيّر التقديم المنفصل أيضًا بدل خسارة الإيجار الموضح أعلاه |
| معدّ إقرارات جديد | الإجماليات لكل عقار، والأساس الضريبي والإهلاك حتى الآن، والخسارة السلبية المعلّقة | إعادة البناء سنة بسنة أعلاه |
عندما تكون المخاطر إعادة تمويل أو موعد محكمة أو مهلة من IRS، فإن ترتيب السنوات والكيانات وما هو واقعي بحلول الموعد مسائل تقدير. راجع «هل وضعك مختلف؟» أدناه.
هل أحتاج إلى برنامج لاستكمال الدفاتر، أم يكفي جدول بيانات؟
في أغلب الحالات لا يشترط القانون نوعًا معينًا من السجلات؛ ويكفي أي نظام يبيّن دخلك ومصروفاتك بوضوح (المنشور 583). ويحتاج الاستكمال إلى دفتر واحد لكل عقار يتطابق مع أسطر Schedule E، ويفصل الإصلاحات عن التحسينات، ويرحّل الأساس الضريبي والإهلاك. وللمفاضلة راجع جدول بيانات أم برنامج للعقارات المؤجَّرة.
كيف أُبقي الدفاتر محدَّثة بعد استكمالها؟
أغلق كل شهر، واحتفظ بما يثبت كل قيد:
- سجّل كل إيداع ودفعة شهريًا، لكل عقار، باستخدام الفئات أعلاه.
- سوِّ كل حساب مع كشفه حتى يظهر القيد الناقص أو المكرر وهو صغير (المنشور 583).
- سجّل الإصلاح أو التحسين تسجيلًا صحيحًا عند دفعه واحتفظ بالفاتورة؛ فأنت تحتاج إلى تكلفة التحسينات للإهلاك وللبيع (المنشور 527).
- أبقِ أموال الإيجار في حسابات مخصصة للإيجار: حساب مصرفي منفصل لكل عقار مؤجَّر.
- احتفظ بسجلات العقار إلى أن تنتهي المُهل للسنة التي تتصرف فيها بالعقار، وإلى أجل غير محدد لأي سنة لم تُقدَّم قط (IRS).
مثال
هذه الأمثلة توضيحية؛ والمبالغ بالدولار الأمريكي.
شقتان، وثلاث سنوات غير مقدَّمة
يملك مؤجّر شقتين باسمه ولم يقدّم إقرارات لثلاث سنوات، تُسمّى السنة 1 إلى السنة 3. الإيجار نحو 36,000 دولار في السنة إجمالًا، والمصروفات النقدية (الفوائد والضريبة العقارية والتأمين والإصلاحات) نحو 28,000 دولار، والإهلاك نحو 10,000 دولار، محسوبًا من بيان إغلاق كل شقة وحصة الأرض. افترض أن الشقتين أُجّرتا طوال السنة في السنوات الثلاث، وأن المؤجّر لا دخل له من أنشطة سلبية أخرى ولا خسارة معلّقة من سنة سابقة ولا حد للمبالغ المعرّضة للخسارة، وأنه لم يُبع شيء. والدخل الإجمالي المعدَّل المحوَّر 150,000 دولار على الأقل، فبدل خسارة الإيجار صفر (راجع قسم الترحيل) وتُعلَّق خسارة كل سنة: تُحفظ وتُرحَّل إلى سنة لاحقة بدل أن تُخصم.
| السنة 1 | السنة 2 | السنة 3 | |
|---|---|---|---|
| الإيجار | $36,000 | $36,000 | $36,000 |
| المصروفات النقدية | $28,000 | $28,000 | $28,000 |
| الإهلاك | $10,000 | $10,000 | $10,000 |
| خسارة السنة | $(2,000) | $(2,000) | $(2,000) |
| الخسارة المعلّقة المرحَّلة | $2,000 | $4,000 | $6,000 |
يعيد المؤجّر بناء السنة 1 أولًا، ويقدّم Schedule E بعمود لكل شقة، ثم يبدأ السنة 2 من الأساس الضريبي الختامي للسنة 1 وخسارتها المعلّقة. ولو أغفلت السنة 1 الإهلاك لأظهرت دخلًا قدره 8,000 دولار بدل خسارة قدرها 2,000 دولار، ولبدأت السنتان 2 و3 من أساس ضريبي خاطئ ومن رصيد مرحَّل خاطئ.
إعادة تمويل تنتظر إقرارات سنتين
يخطط مؤجّر لإعادة تمويل قرض بقيمة 400,000 دولار على عقار مؤجَّر. ويريد المقرض إقرارات آخر سنتين. وكلتاهما غير مقدَّمة؛ أما السنة التي قبلهما فقد قُدِّمت. وموعد المقرض يحدد الجدول، لا الترتيب: فتُعاد السنة الأقدم من السنتين أولًا، انطلاقًا من الأساس الضريبي والأرصدة المرحَّلة في آخر إقرار مقدَّم، ثم تُقدَّم، ثم السنة الأحدث. ويقول IRS إن المعالجة تستغرق نحو 6 أسابيع، فيُحسب الجدول رجوعًا من موعد المقرض بهذه المدة مضافًا إليها وقت إعادة بناء كل سنة. وإذا كان الموعد أقرب من ذلك، فيجب سؤال المقرض عما يقبله.
شريكان وشركة LLC لتأجير العقار
يملك شخصان شركة LLC لتأجير العقار بحصص متساوية 50-50، دون أي اختيار للكيان. ولم يُقدَّم النموذج 1065 ولا K-1 لسنتين. فتقدّم شركة LLC النموذج 1065 لكل سنة، بدءًا بالأقدم، ويأخذ إقرار كل شريك أرقام إيجاره من K-1. وتسري غرامة التأخر لكل شريك في كل شهر: 2 من الشركاء مضروبين في ما يصل إلى 12 شهرًا يساوي ما يصل إلى 24 شهر-شريك عن كل سنة، بمبلغ تلك السنة، ما لم ينطبق إعفاء. وإقرارا الشريكين الشخصيان لتلك السنوات ينتظران K-1.
هل وضعك مختلف؟
- سنتان أو أكثر ناقصتان، أو يشمل الأمر أكثر من عقار أو شركة LLC أو صندوق استئماني: تحديد السنوات والكيانات التي تقدّم أولًا، وما يجب أن تعيد الدفاتر بناءه، مسائل تقدير. احصل على مساعدة في مسك الدفاتر، وراجع استكمال الإقرارات الفائتة لجانب الإقرار الشخصي.
- لم تقدّم شركة LLC أو شراكة النموذج 1065 قط: اتبع الإقرارات التجارية غير المقدمة وأحضر الدفاتر إلى مساعدة في مسك الدفاتر.
- وصل خطاب من IRS: يحدد الإشعار موعده الخاص. راجع استكمال الإقرارات الفائتة للإقرارات البديلة، والرد على إشعار دخل غير مبلَّغ عنه لخطاب عدم التطابق، ثم احصل على مساعدة في مسك الدفاتر في السجلات التي يطلبها.
- ينتظر مقرض أو محكمة أو معدّ إقرارات جديد موعدًا: ما هو واقعي بذلك الموعد يتوقف على السنوات والكيانات والسجلات المعنية. احصل على مساعدة في مسك الدفاتر؛ ولبيان المقرض راجع بيان أرباح وخسائر لعقار مؤجَّر للمقرض.
- لم يُؤخذ إهلاك قط، أو ضاع الجدول القديم: راجع الإهلاك الفائت في عقار مؤجَّر.
- ترك مسؤول مسك دفاتر أو معدّ إقرارات سابق دفاترًا لا يمكنك الوثوق بها، أو قدّم إقرارات أغفلت الإيجار: أي القيود تبقى، وأي السنوات تُعاد، وهل تحتاج الإقرارات المقدَّمة إلى تعديل، كلها مسائل تقدير. احصل على مساعدة في مسك الدفاتر؛ وللدخل المُغفل في إقرارات مقدَّمة راجع تعديل الإقرارات لإدراج دخل أُغفل في إقرارات سابقة.
- تبيع العقار المؤجَّر أو بعته: راجع استرداد الإهلاك عند بيع عقار مؤجَّر.
- تقيم خارج الولايات المتحدة: راجع المؤجّرون غير المقيمين.
- الدفاتر متأخرة لكن النشاط ليس تأجير عقار: راجع استكمال الدفاتر المتأخرة.
الأرقام في هذه الصفحة
| الرقم | القيمة | المصدر |
|---|---|---|
| رسوم IRS لنسخة مصورة من إقرار ضريبي مقدّم (النموذج 4506) عن كل إقرار مطلوب؛ ويجب إرفاق الدفع كاملًا وإلا رُفض الطلب؛ ويُرد المبلغ إذا لم يجد IRS الإقرار. | 30 دولارًا | IRS: النموذج 4506 (المراجعة 4-2025)، السطر 8 تم التحقق |
| حد الإبلاغ عن فوائد الرهن العقاري في النموذج 1098، لكل رهن فوائد الرهن العقاري، بما فيها النقاط (points)، المستلمة من فرد في سياق نشاط تجاري؛ وتنطبق على كل رهن على حدة | 600 دولار | IRS: تعليمات النموذج 1098 تم التحقق |
| فترة الاسترداد للعقارات السكنية المؤجَّرة بموجب نظام الإهلاك العام طريقة القسط الثابت مع قاعدة منتصف الشهر؛ والأرض غير قابلة للإهلاك | 27.5 سنة | IRS: المنشور 527، العقار السكني المؤجَّر تم التحقق |
| الحد الأدنى للملكية للمشاركة الفعلية في العقارات المؤجرة يجب ألا تقل حصة دافع الضريبة وزوجه/زوجته مجتمعَين عن 10% بالقيمة طوال السنة؛ كما تُطلب قرارات إدارية جوهرية | 10% | IRS: المنشور 527 تم التحقق |
| الحد الأقصى لمخصص الخسارة الخاص للعقارات المؤجرة، غير متزوج أو إقرار مشترك مع مراعاة المشاركة الفعلية وتدرج الدخل وقواعد الخسائر الأخرى | 25,000 دولار | IRS: المنشور 527 تم التحقق |
| يبدأ تدرج بدل خسارة الإيجار، للأعزب أو المقدمين إقرارًا مشتركًا الدخل الإجمالي المعدل (MAGI) | 100,000 دولار | IRS: المنشور 925 تم التحقق |
| يتوقف بدل خسارة الإيجار عادةً، للأعزب أو المقدمين إقرارًا مشتركًا الدخل الإجمالي المعدل (MAGI) | 150,000 دولار | IRS: المنشور 925 تم التحقق |
| الحد الأقصى لمخصص خسارة الإيجار، متزوج يقدم إقراراً منفصلاً ويعيش منفصلاً عن زوجه يجب أن تكون قد عشت بعيداً عن الزوج طوال السنة | 12,500 دولار | IRS: المنشور 527 تم التحقق |
| يبدأ تدرج بدل خسارة الإيجار، للمنفصلين الذين يعيشون بعيدًا الدخل الإجمالي المعدل (MAGI) | 50,000 دولار | IRS: المنشور 925 تم التحقق |
| يتوقف بدل خسارة الإيجار عادةً، للمنفصلين الذين يعيشون بعيدًا الدخل الإجمالي المعدل (MAGI) | 75,000 دولار | IRS: المنشور 925 تم التحقق |
| الحد الأقصى العام لمعدل غرامة عدم التقديم الحد الأقصى كنسبة من الضريبة غير المسددة؛ وقد ينطبق حد أدنى منفصل عندما يتأخر الإقرار أكثر من 60 يوماً | 25% | IRS: غرامة عدم التقديم تم التحقق |
| الحد الأقصى العام لمعدل غرامة عدم السداد الحد الأقصى كنسبة من الضريبة غير المسددة | 25% | IRS: غرامة عدم السداد تم التحقق |
| الحد الأقصى لعدد الأشهر لغرامة تأخر إقرار الشراكة بموجب المادة 6698 عن كل شهر أو جزء من شهر يستمر فيه الإخفاق؛ وقد ينطبق السبب المعقول والإعفاء الإداري. | 12 شهرًا | قانون الولايات المتحدة: المادة 6698(a) تم التحقق |
| الدخل غير المصرَّح به الذي يمدّد فترة تقدير IRS إلى 6 سنوات أكثر من هذه النسبة من إجمالي الدخل المذكور في الإقرار (26 U.S.C. 6501(e)(1)(A)(i))؛ وفي الأعمال يعني إجمالي الدخل مجموع الإيرادات قبل تكلفة البضاعة المباعة | 25% | قانون الولايات المتحدة: 26 U.S.C. 6501، مُهل التقدير تم التحقق |
| فترة الرجوع للاسترداد في إقرار ضريبة دخل أصلي متأخر يقتصر الاسترداد عادةً على الضريبة المدفوعة خلال ثلاث سنوات قبل تقديم الإقرار الأصلي المتأخر، مضافًا إليها أي تمديد لمهلة التقديم | ثلاث سنوات | قانون الولايات المتحدة: القسم 6511(b)(2)(A) تم التحقق |
| مدة تقديم الالتماس إلى المحكمة الضريبية الأمريكية بعد إشعار العجز الضريبي تُحسب من تاريخ إرسال إشعار العجز الضريبي بالبريد، ولا يُحتسب يوم السبت أو الأحد أو عطلة رسمية في مقاطعة كولومبيا يومًا أخيرًا؛ ويُعدّ الالتماس المقدَّم بحلول آخر موعد لاحق محدد في الإشعار مقدَّمًا في موعده أيضًا. | 90 يومًا | GovInfo: 26 U.S.C. 6213، القيود المنطبقة على العجز الضريبي؛ الالتماس إلى المحكمة الضريبية تم التحقق |
| مدة تقديم الالتماس إلى المحكمة الضريبية الأمريكية عندما يكون إشعار العجز الضريبي موجّهًا إلى عنوان خارج الولايات المتحدة ينطبق إذا كان إشعار العجز الضريبي (notice of deficiency) موجّهًا إلى شخص خارج الولايات المتحدة؛ ويذكر دليل IRS أن انطباقه على إشعار مرسَل إلى عنوان داخل البلاد لدافع ضرائب مقيم في الخارج يُراجَع في كل حالة على حدة. | 150 يومًا | GovInfo: 26 U.S.C. 6213، القيود المنطبقة على العجز الضريبي؛ الالتماس إلى المحكمة الضريبية تم التحقق |
المصادر الأساسية
- IRS: تقديم الإقرارات الضريبية المتأخرة
- IRS: أنواع الكشوف للأفراد وطرق طلبها
- IRS: المدة التي يستطيع IRS خلالها تقدير الضريبة
- IRS: غرامة عدم التقديم
- IRS: غرامة عدم السداد
- IRS: الفوائد
- IRS: المنشور 527، العقار السكني المؤجَّر
- IRS: المنشور 583، بدء نشاط تجاري وحفظ السجلات
- IRS: المنشور 946، كيفية إهلاك الممتلكات
- IRS: المنشور 551، الأساس الضريبي للأصول
- IRS: المنشور 501، المُعالون والخصم القياسي ومعلومات التقديم
- IRS: تعليمات النموذج 8582
- IRS: تعليمات Schedule E (النموذج 1040)
- IRS: تعليمات النموذج 1098
- IRS: تعليمات النموذج 1065
- IRS: الإجراء الإيرادي (Revenue Procedure) 2002-69
- IRS: تعليمات النموذج 1041
- IRS: تعليمات النموذجين 1099-MISC و1099-NEC
- IRS: النموذج 4506، طلب نسخة من الإقرار الضريبي
- IRS: كم من الوقت يجب أن أحتفظ بالسجلات؟
- IRS: إعادة بناء السجلات بعد كارثة طبيعية أو خسارة عرضية
- IRS: فهم إشعار CP3219N
- IRS: المدة التي يمكنك فيها المطالبة بائتمان أو استرداد
- IRS: المنشور 538، الفترات المحاسبية والطرق المحاسبية
- IRS: المنشور 530، معلومات ضريبية لأصحاب المنازل
- IRS: نشرة الإيرادات الداخلية (Internal Revenue Bulletin) 1999-6 (Revenue Rulings 99-5 و99-6)
- قانون الولايات المتحدة: 26 U.S.C. 6501، مُهل التقدير
عن هذا الدليل
مترجم من الدليل الإنجليزي · اقرأ النص الأصلي بالإنجليزية
تشرح هذه الصفحة القواعد العامة للسنة الضريبية المعروضة. وليست مشورة لحالتك.
التغييرات على الأصل الإنجليزي
- : نُشر لأول مرة.