Airbnb 정산금 장부 기록: 총액일까 순액일까

Airbnb 수입은 순 정산금과 총 예약금액 중 무엇으로 기록하나요?

일반적으로 숙박에 대해 게스트가 낸 모든 금액은 임대 소득으로, 플랫폼 수수료는 비용으로 기록합니다. 임대 소득은 부동산을 사용하거나 점유하는 대가로 받는 모든 금액이므로, 플랫폼이 Form 1099-K를 보내든 보내지 않든 소득입니다(Publication 527). 정산금은 플랫폼이 수수료와 환불액을 떼고 남은 임대료입니다. 따라서 정산금만 장부에 올리면 소득과 비용이 함께 빠집니다.

그 집이 본인의 주거지이기도 하고 해당 연도에 15일 미만 임대한다면, 임대 소득은 일반적으로 신고하지 않으며 이 페이지는 해당되지 않습니다. 공정 임대 일수와 개인 사용을 참고하세요.

어느 쪽으로 기록하든 예약 한 건의 이익은 같습니다. 달라지는 것은 소득 항목, 비용 항목, 그리고 소득을 플랫폼 보고서 및 Form 1099-K와 맞춰 볼 수 있는지입니다. IRS는 해당 Form의 1a번 칸이 수수료나 환불로 줄이지 않은 총액이며 그 금액에서 해당 항목을 공제할 수 있다고 설명합니다(Form 1099-K를 받았을 때 해야 할 일; Form 작성 안내). 임차인이 임대료에서 집주인의 비용을 대신 내는 경우에도 같은 원리가 적용됩니다. 임대료와 그 비용을 모두 소득에 포함한 뒤 그 비용을 공제합니다(임대 소득과 비용). 아래에 나열한 IRS 자료는 예약 플랫폼 수수료를 직접 언급하지 않으므로, 총액 처리는 이 두 규정을 근거로 합니다.

단순하지 않은 경우는 다음과 같습니다.

• 정산금을 한 해 이상 순액으로 기록해 왔습니다.
• 한 번의 입금이 여러 숙소나 소유주에 걸쳐 있습니다.
• 플랫폼 보고서, Form 1099-K, 은행 입금액이 장부와 맞지 않습니다.
• 임대 부동산이 LLC 소유이거나, 공동 호스트 또는 공동 소유주가 돈을 나눠 받습니다.
• 여러 주에서 임대하거나, 숙박세를 한 번도 신고하지 않았습니다.
• 미국 밖에 거주합니다.

이런 경우 문제는 더 이상 다음 달 정산금을 어떻게 기록하느냐가 아닙니다. 무엇을 수정해야 하는지, 이전 신고서를 고쳐야 하는지, 플랫폼 보고서와 장부와 은행이 일치하는지 확인하는 월별 대사를 어떻게 만들지입니다.

숙소별 플랫폼 거래 내역, 정산금을 받는 계좌의 은행 명세서, 모든 Form 1099-K, 숙박세 신고서를 준비하세요.

게스트가 낸 총액에는 무엇이 들어 있고, 어느 부분이 내 몫인가요?

숙박에 대해 게스트가 낸 모든 금액은 임대 소득입니다. 플랫폼 수수료는 별도의 비용으로 기록합니다. 대신 납부해야 하는 세금과 돌려줘야 하는 보증금은 소득이 아닙니다.

Schedule E에는 플랫폼 수수료라는 이름의 줄이 없고, 작성 안내도 어느 줄에 넣어야 하는지 밝히지 않습니다. 관리비와 대리인 수수료는 공제 항목으로 나열되어 있으므로 후보는 Commissions(수수료, 8번 줄), Management fees(관리비, 11번 줄), Other(기타, 19번 줄에 항목을 적어서)입니다. 세금 신고 담당자와 하나를 정해 계속 같은 줄을 쓰세요(Schedule E; 작성 안내). 전체 계정 목록은 임대 부동산 계정과목표를 참고하세요.

예약 한 건을 어떻게 기록해야 소득, 수수료, 입금액이 맞아떨어지나요?

정산금마다 분개 하나를 기록하되, 숙박 요금, 청소비, 플랫폼 수수료를 각각 별도 줄로 두어 합계가 입금액과 같아지게 하세요. 플랫폼 수수료는 별도의 비용 계정에 기록하고, 순액으로 입금된 금액 안에 넣어 두지 마세요.

계정은 나누세요. 소득 계정은 숙박 요금, 청소비, 기타 게스트 요금용이고, 비용 계정은 플랫폼 수수료용입니다. 환불과 크레딧은 소득 차감 계정에, 대신 납부할 숙박세와 보관 중인 게스트 보증금은 부채(다른 사람에게 전달하기 전까지 내가 갚아야 할 돈) 계정에 기록합니다.

예약 한 건의 분개는 매번 같은 구조입니다.

차변과 대변은 하나의 분개를 이루는 양쪽이며 금액이 같아야 합니다. 은행 줄은 명세서의 입금액과 같아야 합니다. 같지 않다면 플랫폼 보고서에 아직 기록하지 않은 항목이 있다는 뜻입니다. 환불, 세금 항목, 보류된 금액, 다른 숙소가 해당됩니다. 보고서가 입금보다 늦게 도착하면 도착할 때까지 입금액을 임시 대기 계정(clearing account)에 넣어 두세요.

플랫폼이 연방 소득세를 원천징수했다면(백업 원천징수, Form의 4번 칸) 별도로 기록하세요. 이는 Form에 이름이 적힌 사람을 위해 낸 세금이며, 플랫폼 수수료나 임대료 차감이 아닙니다. IRS는 소득을 받은 해의 신고서에 보고하라고 안내합니다(백업 원천징수). 플랫폼에 정확한 납세자 번호를 제공하지 않았을 때 적용됩니다(Form 작성 안내).

한 번의 입금이 여러 예약에 해당하면 예약마다 줄을 한 세트씩 추가하고 각 줄에 숙소 태그를 붙이세요. Schedule E는 임대 부동산마다 별도 열을 두므로(작성 안내), 숙소 태그가 있으면 각 부동산을 따로 볼 수 있습니다. 모든 줄에 예약 번호와 체크인 날짜를 적으세요.

게스트가 내는 청소비와 내가 청소업체에 주는 돈은 각각 어디에 넣나요?

게스트가 내는 청소비는 소득이고 청소업체 청구서는 비용입니다. 둘 다 전액을 기록하세요. 한쪽에서 다른 쪽을 빼면 소득이 가려지고 플랫폼 보고서와의 대사가 깨집니다.

청소업체 청구서는 청소 및 유지보수(Schedule E 7번 줄)에 넣습니다. 청소업체나 수리 기사에게 지급한 금액은 Form 1099-NEC(독립 계약자 지급 명세서)가 필요할 수 있습니다. 청소업체와 수리 기사를 위한 Form을 참고하세요.

숙박에 붙는 숙박세와 판매세는 어떻게 되나요?

게스트에게 부과되어 내가 징수해 주 정부나 시에 납부해야 하는 세금은 내 소득이 아닙니다. 부채로 기록하고 납부할 때 정리하세요. 판매자인 나에게 부과되어 구매자에게서 걷는 세금은 총수입의 일부입니다. 두 규정 모두 IRS 소규모 사업자 가이드에 나옵니다(Publication 334). 어떤 세금이 어느 쪽인지는 주와 시의 법에 따라 다르므로 세금 신고 담당자와 확인하세요. 나에게 부과된 세금을 소득으로 기록했다면 납부하는 금액은 일반적으로 세금 비용입니다(Schedule E 16번 줄, 작성 안내).

누가 징수하고 신고하는지는 지역과 게스트가 예약한 방식에 따라서도 달라집니다. 예약 채널이 세금을 직접 징수해 납부한다면 그 세금은 일반적으로 내 은행 계좌에 들어오지 않습니다. 적용되는 모든 세금을 채널이 징수하는지는 주와 시마다 다르므로, 플랫폼 보고서를 주 또는 시 세무 당국이 안내하는 징수 대상과 비교하세요. IRS는 Form 1099-K에 판매세처럼 내 수입에 포함되지 않는 항목이 들어 있을 수 있다고 경고합니다(Publication 334). 아래에서 합계를 Form과 맞출 때는 게스트에게 부과되어 내가 대신 납부하는 세금만 빼세요. 나에게 부과된 세금은 총수입에 그대로 남습니다.

직접 징수하고 신고해야 한다면 임대료에 붙는 판매세와 점유세를 참고하세요. 청소비와 기타 요금이 과세 대상 가격에 포함되는지도 다룹니다. 세금을 걷고도 납부하지 않았다면 주 법에 따라 개인이 책임을 질 수 있고, 주 정부가 부과할 수 있는 기간도 주 법이 정합니다. 판매 내역과 정산금 대사에 두 개 주의 예가 있습니다. 징수했어야 하는데 하지 않았다면 징수하지 않은 판매세 정리하기를 참고하세요.

환불, 취소, 해결 크레딧, 파손 보상금은 어떻게 반영하나요?

게스트에게 한 환불이나 크레딧은 해당 예약의 임대료를 줄입니다. 해당 예약에 별도의 줄로, 플랫폼이 차감한 날짜에 기록하세요. 플랫폼이 이후 정산금에서 상계하더라도 마찬가지입니다. Form 1099-K는 환불을 반영해 총액을 줄이지 않으므로(Form 작성 안내), 환불은 Form과 내 소득 사이의 대사 항목입니다.

• 취소 후 부분 환불: 해당 예약의 소득은 게스트가 낸 금액에서 환불액을 뺀 금액입니다. 전체 금액을 기록하고 손실을 따로 기록하지 마세요.
• 내가 보유하는 취소 수수료: 일반적으로 받은 해의 임대 소득입니다. IRS는 임차인이 임대 계약을 해지하려고 내는 금액을 회계 방식과 관계없이 받은 해의 임대 소득으로 봅니다(Publication 527). 게스트의 취소 수수료를 내가 보유하는 경우도 비슷하지만, 아래에 나열한 IRS 자료는 이를 직접 언급하지 않습니다.
• 게스트 불만에 따른 크레딧: 내 정산금에서 차감되면 환불로 처리하세요. 플랫폼이 청구에 대해 내게 돈을 지급하면, 무엇을 보상하는 돈인지 알 때까지 별도 계정에 두세요.
• 파손 보상금: 게스트가 약정을 지키지 않아 보증금에서 내가 보유하는 금액은 보유한 해의 소득입니다(Publication 527). 아래에 나열한 IRS 자료는 플랫폼이 지급하는 파손 보상금을 다루지 않습니다. 세금 신고 담당자가 둘 다 볼 수 있도록 보상금은 별도 계정에, 수리비는 별도 비용으로 기록하세요. 보증금 전반은 임대 장부의 보증금을 참고하세요.
• 지급보다 이후 연도에 이루어진 환불: 아래에 나열한 IRS 자료는 어느 해의 소득을 줄이는지 정하지 않습니다. 세금 신고 담당자에게 알려 확인받으세요.

정산금이 연말 이후에 들어오면 숙박은 어느 해에 속하나요?

대부분의 개인은 현금주의를 씁니다. 현금주의에서는 숙박 연도와 관계없이 임대료를 실제로 받거나 사실상 받은 해에 인식합니다. 사실상 수령(constructive receipt)이란 은행 계좌에 입금되는 등 돈을 쓸 수 있는 상태가 된 때입니다(Publication 527). 그래서 현금주의 호스트는 일반적으로 정산금을 은행 입금일에 기록합니다. 발생주의 납세자는 일반적으로 임대료를 번 때 신고하므로 숙박일이 기준입니다. 예외는 선불 임대료, 즉 해당 기간이 시작되기 전에 받은 금액입니다. IRS는 회계 방식과 관계없이 받은 해의 소득에 포함합니다.

함정이 두 가지 있습니다.

1. Form 날짜와 은행 날짜의 차이. Form 1099-K는 플랫폼이 역년 중에 나에게 정산한 금액을 보고하며, 정산은 플랫폼이 자금 이체 지시를 제출한 때 이루어진 것으로 봅니다(Form 작성 안내). 은행에는 돈이 실제로 도착한 날이 나옵니다. 12월 말에 보낸 정산금이 1월에 도착할 수 있어, Form과 장부가 서로 다른 해에 넣을 수 있습니다. 대사 시 시기 차이 항목으로 올리세요.
2. 체크인 때까지 보관되는 돈. 소득을 받을 대리인을 지정했다면 대리인이 받은 때 내가 받은 것으로 봅니다. 소득에 대한 내 통제가 중대한 제한을 받는 동안은 사실상 수령한 것이 아닙니다(Publication 538). 게스트의 결제 금액을 보관하는 플랫폼이 내 대리인인지, 그 보관이 중대한 제한에 해당하는지는 약관에 따라 다릅니다. 아래에 나열한 IRS 자료는 이를 정하지 않습니다. 세금 신고 담당자와 처리 방식을 정하고 매년 같게 적용하세요.

정산금이 은행에 도착하기 전에 이미 내가 쓸 수 있는 상태가 되었다면, 어느 날짜가 기준인지 세금 신고 담당자에게 물어보세요. 더 이른 날짜가 기준이라면 그날 플랫폼 대기 계정을 상대로 임대료를 기록하고, 입금되면 대기 계정을 정리하고, 남은 잔액은 연말을 넘겨 이월하세요. 모든 줄에 체크인 날짜를 남겨 두면 숙박일 기준으로도 보고할 수 있습니다.

합계를 플랫폼의 연말 보고서, 은행 입금액, Form 1099-K와 어떻게 맞추나요?

매월 세 방향으로 맞추세요. 플랫폼 보고서와 장부, 장부와 은행 명세서, 그리고 연간 합계와 Form입니다. IRS는 총소득을 보여 주는 장부와 입금 전표 같은 증빙 서류를 요구하며(기록 안내), Schedule E를 뒷받침하는 기록을 보관하라고 안내합니다(작성 안내).

1. 그달의 플랫폼 거래 내역을 숙소별로 내려받으세요.
2. 총액, 수수료, 환불, 세금을 내 소득, 수수료, 환불 계정과 비교하세요.
3. 정산금마다 은행 입금과 대조하세요. 각 입금액은 기록한 분개와 같아야 합니다.
4. 차이는 모두 이유를 설명하세요. 시기 차이, 이후 정산금에서 상계된 환불, 대신 납부한 세금, 플랫폼이 원천징수한 소득세, 반환된 보증금, 게스트가 플랫폼에 낸 수수료(보고서나 Form에 포함된 경우), 다른 숙소나 계정이 있을 수 있습니다.
5. 연말에는 모든 Form의 1a번 칸에서 시작하세요. 환불, 게스트에게 부과되어 대신 납부한 세금, 반환된 보증금, Form에 포함된 게스트 지급 플랫폼 수수료, 내 돈이 아닌 금액을 빼고 시기 차이를 조정하세요. 남은 금액은 환불을 반영한 장부상 임대료와 일치해야 합니다.

말로 풀면, 연간 입금액은 환불 전 임대료에서 상계된 환불과 플랫폼 수수료를 뺀 금액과 같고, 나머지 차이는 시기, 대신 납부한 세금, 원천징수된 소득세, 게스트 쪽 수수료로 설명됩니다. 이미 환불을 반영한 임대료에서 시작하면 환불을 두 번 빼게 됩니다. 이 단계를 거치고도 Form이 임대료보다 크다면 번 금액보다 크게 나온 Form 1099-K를 참고하세요. Form이 없어도 임대료는 소득이며, Form은 장부를 확인하는 용도일 뿐입니다. 모든 판매 플랫폼의 정산금에 대해서는 판매 내역과 정산금 대사를 참고하세요.

공동 호스트나 LLC 계좌로 정산금을 받으면 분개가 달라지나요?

소유주가 한 명이면 아니요. 1인 LLC가 있든 없든 분개는 같습니다. 미국 내에서 설립된 1인 LLC는 일반적으로 연방 소득세에서 별도 사업체가 아니므로, 법인으로 과세받기로 선택하지 않았다면 임대 부동산을 직접 보유한 것처럼 신고합니다(작성 안내). 입금액이 맞도록 임대 장부와 은행 계좌를 개인 자금과 분리하세요.

소유주가 둘 이상이면 임대가 Form 1065를 제출하는 파트너십이 될 수 있습니다. 부부 합산 신고를 하고, 둘 다 실질적으로 참여하며, LLC가 아니라 직접 임대 부동산을 소유한 경우에는 Schedule E 2번 줄의 QJV 칸에 체크해 적격 공동사업(qualified joint venture)으로 선택하고 Form 1065를 생략할 수 있습니다(Publication 527; 작성 안내). 이 경우 장부에서는 소유주별 몫을 추적합니다. 어느 쪽이 해당되는지는 공동 소유 임대를 참고하세요. Form은 플랫폼 계정에 등록된 이름과 납세자 번호로 발송됩니다. 그 이름이 소득을 신고하는 사람이나 사업체가 아니면 플랫폼에 정정된 Form을 요청하세요(Form 1099-K를 받았을 때 해야 할 일).

관리를 맡기려고 비용을 지급하는 공동 호스트는 일반적으로 내게 관리 비용입니다. 플랫폼이 공동 호스트에게 직접 지급하면 내 Form과 임대료가 다를 수 있습니다. 누가 무엇을 신고하는지는 공동 호스트 가이드에서 다룹니다. 공동 호스트와 부동산 관리자.

호스트는 Schedule E와 Schedule C 중 무엇을 쓰나요?

부동산 임대 소득은 일반적으로 Schedule E에 신고하며, Schedule E에는 휴가용 또는 단기 임대 부동산 유형 코드가 있습니다(Schedule E). 정기적인 청소, 침구 교체, 객실 정리 서비스처럼 주로 게스트의 편의를 위한 상당한 서비스를 제공하면 Schedule C가 적용됩니다. 난방과 조명, 공용 공간 청소, 쓰레기 수거는 상당한 서비스가 아닙니다(Publication 527; 작성 안내). 이 자료들은 게스트가 바뀔 때마다 하는 청소가 해당하는지는 밝히지 않으므로, 세금 신고 담당자가 사실관계를 보고 판단할 문제입니다. 식사나 투어처럼 숙박 이외의 수입은 올바른 곳에 신고할 수 있도록 별도 소득 계정에 두세요. Form 선택과 자영업세는 단기 임대의 Schedule C와 Schedule E를 참고하세요.

예시

다음 예시는 설명용입니다. 모든 금액은 미국 달러 기준입니다.

4박 숙박

게스트가 $1,720를 냅니다. $400짜리 4박과 청소비 $120입니다. 세금, 환불, 게스트 쪽 플랫폼 수수료는 없다고 가정합니다. 플랫폼의 호스트 수수료는 그 금액의 3%인 $51.60이므로 정산금은 $1,668.40입니다.

장부에는 임대 소득 $1,720, 호스트 수수료 비용 $51.60, 은행 입금 $1,668.40이 기록됩니다.

순액으로 기록한 한 해

한 호스트가 정산금만 기록해 소득이 $41,000으로 나옵니다. 플랫폼의 연말 보고서에는 숙박 $43,000과 수수료 $2,000이 나오고 환불, 세금, 게스트 쪽 수수료는 없습니다. 장부를 수정하면 소득 $43,000, 비용 $2,000이 됩니다. 다른 비용을 빼기 전 이익은 $41,000으로 그대로이지만, 이제 소득이 Form과 비교할 수 있는 보고서의 총액에서 시작합니다. 이전 연도도 순액으로 기록했다면 해마다 같은 수정이 필요합니다. 이전 신고서를 수정 신고해야 하는지는 세금 신고 담당자와 판단할 문제입니다.

취소

게스트가 $1,500를 예약했다가 취소했고 플랫폼이 $500를 환불합니다. 해당 예약에서 호스트의 소득은 $1,000입니다. 장부에는 임대 소득 $1,500과 환불 $500 줄이 기록되며, 소득 $1,500과 별도 손실로 기록하지 않습니다. 총액은 환불로 줄지 않으므로 Form에는 여전히 $1,500으로 나올 수 있고, $500은 대사 항목입니다.

상황이 다르다면?

• 정산금을 한 해 이상 순액으로 기록했거나, Form과 입금액이 맞지 않거나, 여러 주에 숙소를 올리거나 LLC를 통해 임대하거나, 숙박세를 한 번도 신고하지 않았습니다: 장부 수정, 이전 신고서 수정 신고 여부 판단, 월별 대사 구축은 모두 기록 상태에 따라 달라집니다. 장부 관리 도움과 임대 부동산 장부 따라잡기를 참고하세요.
• Form 1099-K에 번 금액보다 많이 나오거나, IRS 통지서에 소득이 일치하지 않는다고 적혀 있습니다: 임대 소득에 대한 Form 1099-K를 참고하세요.
• 숙박세나 판매세를 징수하고 있거나 납부해야 할 수 있습니다: 임대료에 붙는 판매세와 점유세와 징수하지 않은 판매세 정리하기를 참고하세요.
• 다른 소유주를 위해 관리하거나 공동 호스트로 일하거나, 플랫폼 돈에 그들의 몫이 섞여 있습니다: 공동 호스트와 부동산 관리자를 참고하세요.
• 배우자나 다른 사람과 함께 임대 부동산을 소유합니다: 파트너십 신고서를 제출할지 각자 Schedule E를 쓸지는 소유 구조와 운영 방식에 따라 달라집니다. 공동 소유 임대를 참고하세요.
• 숙소마다 별도의 LLC가 있습니다: 임대 부동산마다 LLC를 둘 때의 장부를 참고하세요.
• 스프레드시트, 소프트웨어, 장부 담당자 중 무엇이 내 숙소에 맞는지 궁금합니다: 임대 부동산용 스프레드시트, 소프트웨어, 장부 담당자를 참고하세요.
• 직접 사용하는 부동산이거나 호텔식 서비스를 제공합니다: 공정 임대 일수와 개인 사용과 Schedule C와 Schedule E를 참고하세요.
• 미국 밖에 거주하면서 미국 부동산을 소유합니다: 원천징수되는 금액과 신고 사항이 다릅니다. 비거주 집주인과, 캐나다에 거주한다면 캐나다 거주자의 미국 임대 부동산을 참고하세요.